PENYUSUNAN RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL) KAWASAN TELUK AMBON

Transkripsi

1 JasaKonsultan PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A Telp./Fax. (0911) PENYUSUNAN RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL) KAWASAN TELUK AMBON

2 KECAMATAN LEITIMUR SELATAN KOTA AMBON PROVINSI MALUKU

3 DIREKTORAT PENATAAN RUANG WILAYAH NASIONAL DIREKTORAT JENDERAL PENATAAN RUANG KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

4 Lingkungan (RTBL)Rencana Tata Bangunan dan Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Puji syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas terselesaikannya dokumen LAPORAN PENDAHULUAN sebagai dokumen awal bagi kegiatan Penyusunan Rencana Tata Bangungan dan Lingkungan Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Kota Ambon Provinsi Maluku. LAPORAN PENDAHULUAN ini secara umum merupakan sebuah laporan awal dari keseluruhan rangkaian kegiatan yang akan dilaksanakan selama kurang lebih 8 (delapan bulan) pekerjaan, di mana di dalam dokumen ini kurang lebih berisikan mengenai PENDAHULUAN, di mana di dalamnya dibahas mengenai latar belakang, kedudukan dokumen RTBL sebagai intermezzo awal kegiatan, maksud tujuan dan sasaran kegiatan, ruang lingkup pekerjaan hingga tahapan penyusunan dokumen RTBL dan landasan hukum yang dijadikan sebagai acuan. TINJAUAN KEBIJAKAN, di mana di dalamnya berisikan mengenai teori dan panduan peraturan zonasi yang diadopsi untuk pengembangan RTBL kawasan dan juga beberapa tinjauan kebijakan daerah meliputi RPJP Kota Ambon Tahun , RPJM Kota Ambon Tahun , RTRW Kota Ambon Tahun serta dokumen Bantek RDTR Kecamatan Leitimur Selatan Tahun PENDEKATAN DAN METODOLOGI, di mana di dalamnya berisikan adopsi dari Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan.

5 GAMBARAN UMUM KAWASAN PERENCANAAN, di mana di dalamnya berisikan mengenai sekilas gambaran umum Kota Ambon, Kecamatan Leitimur Selatan, serta deliniasi wilayah perencanaan. RENCANA KERJA DAN ORGANISASI PEKERJAAN, di mana di dalamnya berisikan mengenai uraian rencana kerja yang diajuan oleh tim konsultan meliputi tahapan kegiatan, keluaran serta rencana penyelesaian pekerjaan dan juga diuraikan susunan tim sebagai tenaga ahli yang bertanggung jawab atas terselesaikannya pekerjaan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Kota Ambon Provinsi Maluku ini. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN i PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

6 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku PENUTUP DAN LAMPIRAN-LAMPIRAN, merupakan sebuah bab pelengkap yang berisikan mengenai penutup kegiatan Penyusunan LAPORAN PENDAHULUAN dari keseluruhan rangkaian kegiatan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Kota Ambon Provinsi Maluku. Dalam penyusunan LAPORAN PENDAHULUAN ini, pihak konsultan menyadari kemungkinan masih adanya kekurangan dan kesalahan, untuk itu pihak konsultan mengharapkan adanya kritik dan masukan yang konstruktif dari berbagai pihak terkait sehingga dapat dijadikan sebagai bahan evaluasi bagi kegiatan selanjutnya (yaitu penyusunan LAPORAN ANTARA dan PENYUSUNAN LAPORAN AKHIR) sebagai keseluruhan rangkaian kegiatan yang akan dilakukan. Pada akhirnya tim konsultan mengucapkan terima kasih kepada pihak-pihak terkait yang telah membantu dalam penyusunan dan penyelesaian pekerjaan ini Ambon, Juni 2014 Penyusun

7 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN ii PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

8 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku

9

10

11 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang... I Pengertian Dan Kedudukan RTBL... I Pengertian RTBL... I Kedudukan RTBL... I Maksud, Tujuan Dan Sasaran Rtbl... I-10

12 1.3.1 Maksud Penyusunan RTBL... I Tujuan Dan Sasaran RTBL... I Lingkup Dan Bahasan Studi... I Ruang Lingkup Kegiatan... I Ruang Lingkup Wilayah... I Tahapan Penyusunan Rtbl... I Landasan Hukum Dan Perundangan... I-19

13 1.7 SISTEMATIKA PEMBAHASAN... I-20 BAB II TINJAUAN KEBIJAKAN 2.1 Teori Peraturan Zonasi (Zoning Regulation)... II Tujuan Peraturan Pemanfaatan Ruang (Zoning Regulation)... II Kedudukan Peraturan Pemanfaatan Ruang... II Materi Peraturan Pemanfaatan Ruang (Zoning Regulation)... II Norma dan Tipologi Zona...

14 II Kriteria Zona... II Pemanfaatan... II Pengendalian... II Tugas Dan Wewenang... II Review Penyusunan Sistem Tata Guna Lahan Sebagai

15 Instrumen Zoning Regulation... II Sistem Guna Lahan Menurut Peraturan Pemerintah No. 47 Tahun 1997 tetang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional... II Sistem Guna Lahan Menurut Keputusan Presiden

16 No. 32 Tahun 1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung... II Contoh Aplikasi Sistem Guna Lahan... II Tinjauan Kebijakan... II RTRW Nasional (PP RI No 28 Tahun 2008)... II RPJP Kota Ambon Tahun II-27 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN

17 PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN iii PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

18 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Rencana Program Jangka Menengah (RPJM) Kota Ambon II RTRW Kota Ambon Tahun (Perda No 24 Tahun 2012)... II Rencana Struktur Kota... II Rencana Pola Ruang... II Rencana Kawasan Strategis... II RDTRK Kecamatan Leitimur Tahun 2008 (Bantek)... II-114

19 Rencana Struktur Pelayanan Kegiatan... II Rencana Sistem Jaringan Pergerakan... II Rencana Sistem Jaringan Utilitas... II Rencana Blok Pemanfaatan Ruang... II-125 BAB III PENDEKATAN DAN METODOLOGI 3.1 Pendekatan... III Metodologi... III Ketentuan Umum... III Program Bangunan Dan Lingkungan... III Rencana Umum Dan Panduan Rancangan... III Rencana Investasi...

20 III Ketentuan Pengendalian Rencana... III Pedoman Pengendalian Pelaksanaan... III Pembinaan Pelaksanaan... III-65 BAB IV GAMBARAN UMUM KAWASAN PERENCANAAN 4.1 Profil Kota Ambon... IV Posisi Geografis dan Pembagian Wilayah Administrasi... IV Klimatologi... IV Hidrologi dan Geologi... IV Hidrologi... IV Geologi...

21 IV Topografi dan Jenis Tanah... IV Arus Laut, Gelombang dan Pasang Surut... IV Arus Laut... IV Pasang Surut... IV Gelombang... IV Bathimetri... IV Ekosistem Pesisir... IV Ekosistem Mangrove... IV Ekosistem Padang Lamun... IV Ekosistem Terumbu Karang... IV-14

22 4.1.8 Daerah Rawan Bencana... IV Erosi, Abrasi, Akresi dan Sedimentasi... IV-15 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN iv PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

23 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Banjir dan Longsoran Tanah... IV Tsunami... IV Kondisi Fisik Buatan... IV Penggunaan Lahan dan Pola Permukiman... IV Prasarana dan Sarana... IV Sirkulasi dan Transportasi... IV Penyebaran Fasilitas Sosial Ekonomi dan Bangunan Pengaman Pantai... IV-29

24 Sosial, Budaya dan Ekonomi Masyarakat... IV Sosial Budaya dan Kependudukan... IV Ekonomi Perkotaan... IV Profil Kecamatan Leitimur Selatan... IV Wilayah Administrasi... IV Luas Kawasan Leitimur Selatan... IV Topografi... IV Kependudukan... IV Deliniasi WIlayah Perencanaan... IV Tinjauan Wilayah Perencanaan... IV Potensi dan Permasalahan Wilayah Perencanaan...

25 IV Pengaruh Pola Ruang dan Kebijakan Tata Ruang Wilayah... IV Kondisi Kawasan Lindung... IV Kondisi Kawasan Budidaya... IV Kondisi Sistem Sarana Prasarana... IV Kondisi Sistem Pergerakan... IV Kondisi Rawan Bencana Alam... IV Simpulan Awal... IV-72 BAB V RENCANA KERJA DAN ORGANISASI PROYEK

26 5.1 RENCANA KERJA... V Waktu Pelaksanaan Kegiatan... V Tahapan Kegiatan... V Keluaran Pekerjaan... V Rencana Penyelesaian Pekerjaan... V TENAGA AHLI... V Susunan Tenaga Ahli... V Waktu Penugasan Tenaga Ahli... V-16 BAB VI PENUTUP

27 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN v PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

28 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Tabel 2.1 Zona Dasar Dan Tujuan Penetapannya... II-3 Tabel 2.2Hirarki Pemanfaatan Lahan Berdasarkan PP N0. 47 Tahun 1997 Tentang RTRWN... II-16 Tabel 2.3 Hirarki Pemanfaatan Lahan Berdasarkan Keppres No. 32 Tahun 1990 Tentang Pengelolaan Kawasan Lindung... II-17 Tabel 2.4 Hirarki Pemanfaatan Lahan (Kabupaten Bandung)... II-17 Tabel 2.5 Hirarki Pemanfaatan Lahan (Singapore)... II-19 Tabel 2.6 Dua Belas Jenis Guna Lahan Di Jepang... II-23 Tabel 2.7 Jumlah PKN, PKW dan PKSN seluruh Indonesia...

29 II-26 Tabel 2.8 Rencana Struktur Kota Ambon... II-31 Tabel 2.9 Perbedaan Sistem Pembuangan Air Limbah... II-66 Tabel 2.10 Rencana Pola Ruang Kota Ambon... II-73 Tabel 2.11 Arahan Vegetasi Berdasarkan RTH... II-86 Tabel 2.12 Rencana Kawasan Strategis Kota Ambon... II-106 Tabel 2.13 Kawasan Andalan Provinsi Maluku... II-107 Tabel 2.14 Pembagian Fungsi Kawasan Leitimur Selatan... II-115 Tabel 4.1 Letak dan Batas Wilayah Kota Ambon... IV-1 Tabel 4.2 Curah Hujan dan Hrari Hujan di Kota Ambon... IV-2 Tabel 4.3 Sebaran Wilayah Dataran di Kota Ambon... IV-7 Tabel 4.4 Jumlah Fasilitas Pendidikan di Kota Ambon... IV-24 Tabel 4.5 Sebaran Fasilitas Pendidikan Tiap Kecamatan... IV-25 Tabel 4.6 Sebaran Fasilitas Kesehatan Tiap Kecamatan... IV-26 Tabel 4.7 Sebaran Fasilitas Peribadatan Tiap Kecamatan... IV-26 Tabel 4.8 Jumlah Penduduk Kota Ambon... IV-32

30 Tabel 4.9 Jarak Antar Desa Dengan Ibukota Kecamatan... IV-36 Tabel 4.10 Luas Masing-Masing Desa... IV-39 Tabel 4.11 Pengelompokan Wilayah Desa di Kecamatan Leitimur Selatan... IV-40 Tabel 4.12 Sebaran Penduduk... IV-40 Tabel 4.13 Matriks Simpulan Potensi dan Permasalah Kawasan... IV-73 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN vi PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

31 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Gambar 2.1 Kedudukan Zoning Regulation Dalam Pemanfaatan Ruang... II-2 Gambar 2.2 Peta Rencana Sistem Perkotaan Nasional... II-26 Gambar 2.3 Desain Sistem Pengelolaan Sampah... II-60 Gambar 2.4 Sistem Drainase Pusat Kota Ambon... II-63 Gambar 2.5 Penampang Jaringan Drainase... II-63 Gambar 2.6 Desain Septic Tank Komunal... II-67 Gambar 2.7 Pola Trayek Angkutan Umum... II-121 Gambar 2.8 Pola Terminal... II-122 Gambar 3.1 Kedudukan RTBL Dalam Pengendalian Bangunan dan Gedung... III-8

32 Gambar 3.2 Struktur dan Sistematika RTBL... III-10 Gambar 4.1 Penampakan Abrasi di Pantai Eri dan Pantai Benteng... IV-18 Gambar 4.2 Penampakan Sedimentasi di Way Ruhu, Galala... IV-18 Gambar 4.3 Sarana Peribadatan Kota Ambon... IV-27 Gambar 4.4Terminal Mardika... IV-28 Gambar 4.5 Terminal Penyeberangan Galala... IV-29 Gambar 4.6 Kawasan Perencanaan... IV-41 Gambar 4.7 Deliniasi Wilayah Perencanaan... IV-42 Gambar 4.8 Pratinjau Kawasan Desa Hatalai... IV-45 Gambar 4.9 Pratinjau Kawasan Desa Naku... IV-47 Gambar 4.10 Pratinjau Kawasan Desa Kilang... IV-49 Gambar 4.11 Pratinjau Kawasan Desa Ema... IV-51 Gambar 4.12 Pratinjau Kawasan Desa Hukurila... IV-53 Gambar 4.13 Pratinjau Kawasan Desa Leahari... IV-55 Gambar 4.14 Pratinjau Kawasan Desa Rutong... IV-57 Gambar 4.15 Pratinjau Kawasan Desa Hutumuri...

33 IV-59 Gambar 4.16 Pengaruh Kawasan Sekitar Terhadap Kawasan Perencanaan... IV-63 Gambar 4.17 Kawasan Sempadan Pantai yang Mengalami Gangguan... IV-67 Gambar 4.18 Kondisi Sarana Prasarana Kec Leitimur Selatan... IV-70 Gambar 4.19 Kondisi Jaringan Pergerakan... IV-71 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN vii PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

34 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Peta 4.1 Peta Topografi Kota Ambon... IV-8 Peta 4.2 Peta Penggunaan Lahan Kota Ambon... IV-22 Peta 4.3 Peta Kawasan Lindung Kota Ambon... IV-23 Peta 4.4 Wilayah Perencanaan... IV-37 Peta 4.5 Peta Sebaran Desa di Kecamatan Leitimur Selatan... IV-38 Peta 4.6 Peta Situasi Awal Desa Hatalai... IV-46 Peta 4.7 Peta Situasi Awal Desa Naku... IV-48 Peta 4.8 Peta Situasi Awal Desa Kilang...

35 IV-50 Peta 4.9 Peta Situasi Awal Desa Ema... IV-52 Peta 4.10 Peta Situasi Awal Desa Hukurila... IV-54 Peta 4.11 Peta Situasi Awal Desa Leahari... IV-56 Peta 4.12 Situasi Awal Desa Rutong... IV-58 Peta 4.13 Peta Situasi Awal Desa Hutumuri Bagian Utara... IV-60 Peta 4.14 Peta Situasi Awal Desa Hutumuri Bagian Selatan... IV-61

36 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN viii PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

37 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku LATAR BELAKANG Kegiatan Penataan Bangunan dan Lingkungan adalah kegiatan yang bertujuan mengendalikan pemanfaatan ruang dan menciptakan lingkungan yang tertata, berkelanjutan, berkualitas serta menambah vitalitas ekonomi dan kehidupan masyarakat. Oleh karenanya penyusunan

38 dokumen RTBL, selain sebagai pemenuhan aspek legal-formal, yaitu sebagai produk pengaturan pemanfaatan ruang serta penataan bangunan dan lingkungan pada kawasan terpilih, juga sebagai dokumen panduan/pengendali pembangunan dalam penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan kawasan terpilih supaya memenuhi kriteria perencanaan tata bangunan dan lingskungan yang berkelanjutan meliputi: pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan, peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas lingkungan dan ruang publik, perwujudan pelindungan lingkungan, serta peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan. Selain hal tersebut RTBL mempunyai manfaat untuk mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini, mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, spesifik setempat dan konkret sesuai dengan rencana tata ruang wilayah, melengkapi peraturan daerah tentang bangunan gedung, mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitas bangunan gedung dan lingkungan/kawasan, mengendalikan pertumbuhan fisik suatu lingkungan/ kawasan, menjamin implementasi pembangunan agar sesuai dengan aspirasi dan kebutuhan masyarakat dalam pengembangan lingkungan/kawasan yang berkelanjutan, menjamin terpeliharanya hasil pembangunan pasca pelaksanaan, karena adanya rasa memiliki dari masyarakat terhadap semua hasil pembangunan. Konsep kota hijau (kota berkelanjutan) merupakan kota yang dibangun Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I-1 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

39 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku dengan tidak mengorbankan aset kota, melainkan terus menerus memupuk semua kelompok aset meliputi manusia, lingkungan terbangun, sumber daya alam, lingkungan dan kualitas prasarana perkotaan. Kota hijau juga dapat dipahami sebagai kota yang ramah lingkungan berdasarkan perencanaan dan perancangan kota yang berpihak pada prinsip-prinsip pembangunan berkelanjutan, antara lain dengan memanfaatkan secara efektif dan efisien sumber daya air dan energi, mengurangi limbah, menerapkan sistem transportasi terpadu, menjamin kesehatan lingkungan, dan mensinergikan lingkungan alami dan buatan. RTBL adalah sebuah produk pengaturan yang disusun diharapkan dapat mensinergikan seluruh perencanaan yang ada di suatu kawasan sehingga dapat mendukung dan memberikan kontribusi terhadap terwujudnya kota hijau yang berkelanjutan. RTBL adalah juga merupakan upaya konservasi kawasan berskala lingkungan dalam dokumen yang disusun sesuai Pedoman RTBL (Permen PU No. 06/PRT/M/2007). Upaya tersebut diharapkan tercapai dengan fokus pada penciptaan ide-ide kreatif sebagai target hijau kawasan yang: Menciptakan suasana kondusif dalam rangka pembangunan bangunan gedung hijau; Fokus pada desain lingkungan yang dapat menghemat penggunaan sumber daya tak terbarukan/fossil fuel; dan Pendetilan tata cara pelaksanaan di tingkat basis masyarakat untuk mencapai target sasaran hijau di wilayahnya. PENGERTIAN DAN KEDUDUKAN RTBL Pengertian RTBL Berikut ini akan dijelaskan beberapa pengertian yang terkait dengan penyusunan RTBL yang bersumber dari Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan, yaitu : Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara, termasuk ruang didalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan mahluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya. Tata ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang.

40 Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I-2 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

41 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Perencanaan kota adalah kegiatan penyusunan rencana-rencana kota maupun kegiatan peninjauan kembali atas rencana kota yang telah ada untuk disesuaikan dengan kondisi dan situasi kebutuhan pengembangan kota untuk masa tertentu. Strategi pengembangan adalah langkah-langkah sistematis penataan bangunan dan lingkungan serta pengelolaan kawasan yang perlu dilakukan untuk mencapai visi dan misi pembangunan/penataan kawasan yang telah ditetapkan. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) adalah strategi dan arahan kebijaksanaan pemanfaatan ruang wilayah, yang meliputi struktur dan pola ruang wilayah, serta kriteria dan pola pengelolaan kawasan wilayah. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan. Peran masyarakat adalah keterlibatan masyarakat secara sukarela di dalam proses perumusan kebijakan dan pelaksanaan keputusan dan/atau kebijakan yang berdampak langsung terhadap kehidupan masyarakat pada setiap tahap kegiatan pembangunan (perencanaan, desain, implementasi, dan evaluasi). Kedudukan RTBL Dalam pelaksanaan, sesuai kompleksitas permasalahan kawasannya, RTBL juga dapat berupa : Rencana aksi/kegiatan komunitas (community-action plan/cap); Rencana penataan lingkungan (neighbourhood-development plan/ndp), Panduan rancang kota (urban-design guidelines/udgl). Seluruh rencana, rancangan, aturan, dan mekanisme dalam penyusunan Dokumen

42 RTBL harus merujuk pada pranata pembangunan yang lebih tinggi, baik pada lingkup kawasan, kota, maupun wilayah. Kedudukan dokumen RTBL dalam hirarkhi perencanaan tata ruang dapat dilihat pada gambar di bawah ini. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I-3 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

43 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku

44 Kedudukan RTBL Rencana Tindak ( MP dan DED) RTBL merupakan panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan dan lingkungan. Sedangkan rencana tindak merupakan bentuk rencana implementasi fisik dari sub kawasan RTBL. Di dalam rencana tindak dibedakan menjadi beberapa program, yaitu: Penataan Kawasan Ruang Terbuka Hijau Revitalisasi Kawasan Penataan Permukiman Tradisional dan Bersejarah Penyusunan Rencana Induk Sistem Proteksi Kebakaran (RISPK) Oleh karena itu, agar implementatif di lapangan, maka panduan di dalam RTBL perlu dijabarkan ke dalam bentuk master plan dan DED, seperti diagram dibawah ini; Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN

45 PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I-4 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

46 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Rencana Tindak Penataan Ruang Terbuka Hijau Revitalisasi Kawasan Penataan Permukiman Tradisional dan Bersejarah Penyusunan Rencana Induk Sistem Proteksi Kebakaran (RISPK) RTBL KAWASAN Master Plan DED (Detailed Engineering Design) Kawasan Sedangkan area perencanaannya, lokasi DED merupakan bagian dari area perencanaan Master Plan. Area perencanaan Master Plan merupakan bagian dari area perencanaan RTBL seperti diagram berikut ini Deliniasi Wilayah

47 Perencanaan RTBL Deliniasi Area Perencanaan Master Plan Deliniasi Lokasi DED b) Luasan Area Perencanaan RTBL Rencana Tindak (Permen PU 06/2007) (Permen PU 18/2011)

48 Master Plan Kawasan DED Kawasan perencanaan mencakup 1. kawasan dengan Luas kawasan < 20 Ha suatu lingkungan/kawasan dengan kompleksitan permasalahan luas 5-60 hektar (Ha) dengan sedang dengan luasan < 20 ketentuan sebagai berikut Ha 1. kota metropolitan dengan 2. Kawasan dengan

49 luasan minimal 5 Ha kompleksitas permasalahan 2. kota besar/sedang dengan rendah dengan luasan luasan Ha Ha 3. kota kecil/desa dengan luasan Ha

50 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I-5 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

51 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku c) Tipe Lokasi

52 RTBL Rencana Tindak Permen PU RTH Revitalisasi Permukiman RISPK 06/2007

53 Permen PU Permen PU Tradisional Permen PU 25/ /2008

54 18/2010 & Sejarah 1. Kawasan baru 1. Bangunan/ 1. Kota warisan 1. Rekomendasi berkembang perumahan budaya teknis dari

55 cepat 2. Lingkungan/ (heritage instansi 2. Kawasan permukiman town) pemadam terbangun 3.

56 Kota/ 2. Kota lama kebakaran 3. Kawasan perkotaan (old town) 2. menindaklanjuti Lokasi dilestarikan 3. Kawasan

57 RTRW pada 4. Kawasan strategis bidang rawan berpotensi pencegahan dan bencana

58 ekonomi penanggulangan Tipe 5. Kawasan 4. Permukiman kebakaran

59 serta gabungan kumuh bencana lain atau

60 5. Kawasan/ 3. analisis resiko campuran permukiman kebakaran dan daei keempat yang

61 bencana yang jenis kawasan vitalitasnya pernah terjadi tersebut tidak dengan

62 berembang memperhatikan rencana

63 pengembangan provinsi/

64 kabupaten/ kota d) Materi Pokok Pengaturan

65 RTBL Rencana Tindak Permen PU RTH Revitalisasi

66 Permukiman RISPK 06/2007 Permen PU Permen PU Tradisional Permen PU 25/2008

67 05/ /2010 & Sejarah 1. program 1. RTH 1. Langkah- 1. Kriteria bangunan dan Pekarangan

68 langkah 2. lingkup kegiatan lingkungan 2. RTH Taman identifikasi 3. identifikasi Pokok 2. rencana umum dan Taman lokasi resiko

69 dan panduan Kota revitalisasi kebakaran rancangan 3. Hutan Kota kawasan 4. analisis 3. rencana 4. Sabuk Hijau 2. studi dan

70 permasalahan Materi investasi 5. RTH Jalur pengembangn 5. rekomendasi 4. ketentuan 6. Hijau Lahan 3. a konsep

71 6. lampiran pengendalian RTH Fungsi penyusunan rencana Tertentu rencana detail 5. pedoman

72 pelaksanaan pengendalian 4. pelaksanaan pelaksanaan konstruksi

73 5. pengelolaan dan

74 6. pemasaran Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I-6 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

75 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku e) Model Penanganan Kawasan Model enanganan Kawasan RTBL Rencana Tindak Permen PU

76 R Permen PU 05/2008 T H Permen PU 18/2010 Tradisional R e Permen PU v i t a l i s a s i P e r m u k i m a n R I S & Sejarah P K 25/ / 1. 2 Perbaikan Pada

77 b a n g u perumahan n a n / 1. berdasarkan R e RTBL n c a n a R e v i kebakaran t a l i s a 2. s i Pengembalian a. 1 RTH Pekarangan. P e (Penataan n c Bangunan e g a h a n 2. Pemberdaya K a w Kawasan a s a n

78 Pembangunan i. P e k a r a Rumah Besar n g a n dalam d Tema a n L i n g k u n masyrakat g a n Baru Kawasan a n p ii. e r Pekarangan a n Revitalisasi Kawasan pemadaman 4. Pelestarian/

79 Perlindungan iii. Pekarangan R u m a Revitalisasi h Kawasan S e d a n g 4. 2 penyelamata. M a s t e r kawasan P l a n Rumah Kecil (meliputi Rencana k e b a k a r a n n dan jiwa

80 b Kantor, toko. dan R T H Desain) H a l a m a n U m u m benda d a n P a n d u a n tempat usaha d a 3. n Rancangan Tapak h a r t a

81 c. R T H taman atap bangunan Revitalisasi d a dan l a m b e n t u k 4. P r o g r a m I n v e s (roof garden) t a s i Rencana Tindak

82 Lingkungan/Permukiman Rencana Tindak 2. P a d a K e u a n a. g a RTH n Taman s e Rukun r t 5. a Kelembagaan

83 Rukun T 6. e Draft Surat Keputusan t a n g g a K a w a s a n Warga / SK Kepala Daerah b. R T H t a m a n c.

84 R Kelurahan T H T a m Detail Pelaksanaan a n 7. P e n y u s u n a n R e n c a n a RTH Taman Kecamatan Kota/ Perkotaan RTH Taman Kota RTH Hutan Kota Sabuk Hijau RTH Jalur Hijau Jalan RTH Ruang Pejalan Kaki RTH di bawah Jalan Layang RTH Fungsi Tertentu (sempadan Rel KA, Tegangan Tinggi, Sungai dan Pantai, Air Baku/ Mata Air, Pemakaman) Pemilihan kawasan RTBL1 adalah sebagai berikut: Sumber dan Acuan yang digunakan o Sumber langsung adalah individu yang mewakili pemerintah pusat maupun daerah yang memiliki otoritas untuk menentukan pembangunan suatu wilayah, terutama jika kwasan tersebut membutuhkan penanganan dalam jangka waktu yang mendesak. o Acuan merupakan sumber tidak langsung dan merupakan rencana pembangunan provinsi,

85 k a b u p a t e n / k o t a, a n t a r a l a i n : Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I-7 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

86 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku RTRW Nasional, RTRW Pulau RTRW Provinsi, RTR Kawasan Strategis Provinsi RTRW Kabupaten/Kota, RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) Rencana Pembangunan Tahunan di Daerah (RPJM, RPIJM, dokumen Musrembang, dll) Skala Prioritas Untuk kejelasan dan dasar pemilihan, setiap kawasan yang diusulkan sebaiknya memenuhi beberapa kriteria yang dianalisis dengan memperhatikan kriteria berikut ini; o Ekonomi (masyarakat maupun vitalitas kawasan) o Keamanan o Kemasyarakatan o Densitas penduduk dan bangunan o Peruntukan lahan o Kondisi bangunan eksisting o Sistem sirkulasi dan aksesibilitas o Kualitas dan kuantitas ruang publik dan ruang terbuka hijau o Kualitas Lingkungan o Komponen sektor ke-pu-an Sumber Pendanaan

87 Sumber pendanaan untuk pelaksanaan penyusunan RTBL secara ideal difasilitasi oleh Pemerintah Kabupaten/Kota. Keterbatasan dana pelaksanaan akan didukung oleh sumber penerimaan lain seperti: Anggaran Pendapatan Belanja Negara (APBN) Investasi swasta/masyarakat Usulan lokasi Kawasan RTBL dibawa ke forum focussed group discussion (FGD) untuk menentukan lokasi kawasan terpilih dan disepakati delineasi area perencanaan RTBL, Master Plan dan lokasi DED. Keluaran Pekerjaan, sesuai dengan Permen PU 06/2007 sebagai acuan dari dokumen RTBL dan juga Permen PU 18/2011 sebagai acuan dari dokumen Rencana Tindak,maka keluaran pekerjaan dapat berupa Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I-8 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

88 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku RTBL Rencana Tindak (Permen PU 06/2007) (Permen PU 18/2011)

89 Master Plan Kawasan DED 1. Rencana Umum 1. Rencana Umum 1. Konsep Rancangan

90 a. Struktur Peruntukan a. Rencana batasan/ 2. Pra Rancangan Lahan deliniasi kawasan 3. Pengembangan Desain b. Intensitas

91 Pemanfaatan b. rencana desain tapak 4. Rancangan Gambar Detail Lahan (kawasan) Rencana Prasarana dan Sarana yang dapat c. Tata Bangunan akses, sirkulasi dan jalur diwujudkan melalui DED d. Sistem

92 Sirkulasi dan penghbung a. Pembangunan/peningkatan Jalur Penghubung c. Rencana struktur jalan lingkungan, dengan e. Sistem Ruang Terbuka Kawasan

93 lebar jalan maksimal 3 meter dan Tata Hijau d. Rencana tata bangunan b. Pembangunan/Peningkatan f. Tata Kualitas (figure ground plan, saluran lingkungan, dengan

94 Lingkungan rencana bentuk ruang dimensi penampang saluran g. Sistem Prasarana dan kawasan, rencana drainase 40x60 cm Utilitas Lingkungan

95 tipologi bangunan) disesuaikan dengan 2. Panduang Rancangan e. Rencana ruang terbuka intensitas curah hujan a. Panduang Rancangan dan tata hijau c. Pembangunan/Peningkatan

96 Tiap Blok f. Rencana tata kualitas ruang terbuka publik (Plaza) Pengembangan lingkungan meliputi beserta sarana/prasarana b. Simulasi Rancangan Tiga identitas lingkungan, pendukungnya

97 (gazebo, Dimensional orientasi lingkungan, lampu taman/pedestrian, 3. Rencana Investasi wajah jalan tugu/monumen, dll) 4. Ketentuan Pengendalian g. rencana prasarana

98 dan d. Pembangunan/Peningkatan Rencana utilitas lingkungan jalan pedestrian 5. Pedoman Pengendalian h. rencana tata letak sarana e. Pembangunan kios pedagang Pelaksanaan kawasan

99 semi permanen 6. Pembinaan Pelaksanaan 2. Panduan desain (design f. Pembangunan/Peningkatan 7. Ketentuan Penutup guidelines), merupakan gerbang kawasan

100 penjelasan lebih rinci atas g. Rehabilitasi (konservasi) rencana umum, berupa bangunan adat/tradisional arahan bentuk,

101 dimensi, milik umum (Pemerintah gubahan massa, perletakan Daerah) dan/atau masuk ke dari komponen perlengkapan dalam Daftar Bangunan

102 kawasan yang dibutuhkan Cagar Budaya, sesuai dengan peryaratan pelestarian

103 bangunan h. Taman Kota

104 atau Taman Bermain beserta

105 kelengkapan sarana dan prasarananya seperti

106 lapangan olah raga badan air, ram aksesibilitas, trek

107 jogging, pedestrian ways, sitting

108 group, wc umum, lampu taman, rumah pompa

109 dll i) Skala Peta RTBL (Permen PU 06/2007) Rencana Tindak (Permen PU 18/2011) 1 : : : : 50 1 : 10 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I-9

110 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

111 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN RTBL Maksud Penyusunan RTBL Maksud dari penyusunan dokumen RTBL adalah sebagai dokumen panduan umum yang menyeluruh dan memiliki kepastian hukum tentang perencanaan tata bangunan dan lingkungan dari suatu kawasan tertentu baik di perkotaan maupun di perdesaan. Tujuan Dan Sasaran RTBL Tujuan Penyusunan RTBL ini adalah terarahnya penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan di kawasan Teluk Ambon, Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku, sesuai dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) sebagaimana diamanatkan oleh UURI No. 28/2002 tentang Bangunan Gedung sebagai dokumen pengendali dalam penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan pada suatu kawasan yang tertentu sehingga memenuhi kriteria perencanaan tata bangunan dan lingkungan yang berkelanjutan yang sesuai dengan kebutuhan dan kondisi lokal dengan memperhatikan konteks lingkungannya, meliputi: Pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan; Peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas lingkungan dan ruang publik; Perwujudan pelindungan lingkungan, serta; Peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan. Sedangkan Sasaran Penyusunan RTBL sendiri antara lain adalah

112 Tersusunnya Dokumen Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon, Kec. Leitimur Selatan sesuai dengan Pedoman Penyusunan RTBL yang terdapat pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 06/PRT/M/2007, yang dapat digunakan sebagai panduan dalam penyelenggaraan bangunan gedung dan lingkungan di kawasan tersebut; Tersusunnya Naskah Peraturan Bupati/Walikota tentang penetapan Dokumen RTBL pada Kawasan Teluk Ambon, Kec. Leitimur Selatan sebagai produk pengaturan yang legal di kawasan tersebut. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I - 10 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

113 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku LINGKUP DAN BAHASAN STUDI Ruang Lingkup Kegiatan Berikut adalah ruang lingkup kegiatan terkait dengan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku sesuai dengan kerangka acuan kerja yang telah disepakati bersama Rapat Koordinasi Awal (Kick off Meeting) Kegiatan Penyusunan RTBL di Provinsi Segera setelah proses kontrak antara Pejabat Pembuat Komitmen dengan pihak penyedia jasa konsultan RTBL selesai, akan diadakan rapat awal untuk koordinasi sebelum memulai pekerjaan penyusunan RTBL di Provinsi. Rapat akan diselenggarakan oleh PPK Pembinaan Penataan Bangunan dan Lingkungan Provinsi Maluku Pada rapat tersebut akan disampaikan hal-hal sebagai berikut: Penjelasan lingkup tugas konsultan penyusunan RTBL; Penjelasan tahapan kegiatan yang harus dilaksanakan; Penjelasan deliniasi kawasan studi; Jadwal penyampaian dan pembahasan laporan; Perkenalan tenaga ahli Tim Penyedia Jasa; dan Penjelasan sistem koordinasi antara penyedia jasa dengan tim teknis yang terdiri dari unsur Pemerintah Pusat, Satker PBL Provinsi dan Pemerintah Daerah Kab/Kota. Penyusunan Laporan Pendahuluan

114 Segera setelah rapat koordinasi awal, tim tenaga ahli konsultan RTBL segera menyusun Laporan Pendahuluan serta bahan tayangan yang akan disampaikan pada Rapat Laporan Pendahuluan di tingkat Kabupaten/Kota pada lokasi kawasan studi RTBL dengan mengundang tim teknis Provinsi dan Pusat, Narasumber Provinsi (berasal dari SKPD Terkait dan/atau Perguruan Tinggi Lokal / Praktisi terkait bidangnya), serta unsur Pemerintah Daerah termasuk diantaranya Bappeda, Dinas Pekerjaan Umum dan Dinas terkait lainnya di Kabupaten/Kota. Pada Pembahasan Laporan Pendahuluan harus disusun Berita Acara Pembahasan Laporan Pendahuluan yang berisi kesepakatan terhadap substansi Laporan Pendahuluan. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I - 11 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

115 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Pelaksanaan Survey oleh Tim Konsultan (Penyusunan peta delineasi, peta 1:1.000 dengan Status 6 bulan terakhir ) Sesuai dengan jadwal dan agenda yang telah disepakati, tim tenaga ahli konsultan RTBL segera melaksanakan survey lokasi sesuai dengan rencana survey yang telah ditetapkan pada pembahasan Laporan Pendahuluan. Dalam pelaksanaan survey tim konsultan diharapkan dapat mengidentifikasi deliniasi kawasan studi dengan potensi-potensi yang ada dan rencana umum blok pengembangan dan panduan rancang bangun di dalam lokasi kawasan RTBL. Pelaksanaan Focus Group Discussion Pertama (FGD-I) Sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan yaitu setelah dilaksanakan Survey, tim tenaga ahli konsultan RTBL segera mengagendakan dan menyelenggarakan Focus Group Discussion Pertama (FGD-I) di tingkat Kabupaten/Kota pada lokasi kawasan studi RTBL dengan mengundang tim teknis Provinsi, Narasumber Provinsi (berasal dari SKPD Terkait dan/atau Perguruan Tinggi Lokal / Praktisi terkait bidangnya serta unsur Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota termasuk diantaranya Bappeda, Dinas Pekerjaan Umum dan Dinas terkait lainnya unsur kecamatan dan kelurahan, unsur masyarakat umum serta komunitas masyarakat yang terkait dengan studi RTBL di tingkat lokal. Dalam Focus Group Discussion Pertama (FGD-I) tersebut tim tenaga ahli konsultan RTBL menyampaikan hasil survey awal lokasi untuk dapat dikonfirmasi oleh pihak terkait serta mengidentifikasi sebanyakbanyaknya aspirasi daerah terkait keterpaduan pembangunan di lokasi studi dari masing-masing pihak pemangku kepentingan di daerah yang akan diselaraskan menggunakan perangkat berupa Dokumen RTBL. Di akhir pelaksanaan Focus Group Discussion Pertama (FGD-I) wajib disusun Berita Acara FGD-I yang ditandatangani bersama oleh peserta yang memuat kesepakatan bersama sebagai berikut: Pengesahan deliniasi kawasan studi oleh pihak berwenang Pemerintah Kabupaten/Kota; Identifikasi potensi dan permasalahan lokal kawasan serta penetapan visi dan misi pada kawasan RTBL; Draft Sistematika Peraturan Bupati/Walikota tentang Penetapan RTBL pada Kawasan Studi; Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I - 12 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN

116 BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

117 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Draft Sistematika Dokumen Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL); Draft materi RTBL pada bab Program Bangunan dan Lingkungan dan bab Rencana Umum dan Panduan Rancangan; dan Berita Acara FGD-I harus diberikan kepada Tim Teknis Pusat dan Provinsi. Penyusunan Laporan Antara Segera setelah dilaksanakannya survey lokasi dan Focus Group Discussion Pertama (FGD-I), tim tenaga ahli konsultan RTBL segera menyusun Laporan Antara serta bahan tayangan yang akan disampaikan pada Rapat Pembahasan Laporan Antara yang setidaknya memuat materi hasil pelaksanaan survey dan hasil pembahasan serta kesepakatan Focus Group Discussion Pertama (FGDI). Rapat Pembahasan Laporan Antara Sesuai dengan jadwal dan agenda yang telah disepakati, tim tenaga ahli konsultan RTBL segera mengagendakan dan menyelenggarakan Rapat Laporan Antara dengan mengundang tim teknis Provinsi dan Pusat, Narasumber Provinsi (berasal dari SKPD Terkait dan/atau Perguruan Tinggi Lokal / Praktisi terkait bidangnya), serta unsur Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota termasuk diantaranya Bappeda, Dinas Pekerjaan Umum dan Dinas terkait lainnya, unsur kecamatan dan kelurahan, unsur masyarakat umum serta unsur asosiasi/komunitas masyarakat yang terkait dengan studi RTBL di tingkat lokal. Pembahasan Laporan Antara diselenggarakan di tingkat Kabupaten/Kota pada lokasi kawasan studi RTBL dengan pengundang Rapat Pembahasan Laporan dari Pemerintah Kabupaten/Kota (Walikota / Bupati / Sekda Kabupaten/Kota). Dalam rapat pembahasan Laporan Antara tersebut tim tenaga ahli konsultan RTBL menyampaikan hasil pelaksanaan survey dan hasil pembahasan serta kesepakatan Focus Group Discussion Pertama (FGD-I) dalam bentuk Laporan Antara. Di akhir pelaksanaan Pembahasan Laporan Antara wajib disusun Berita Acara Pembahasan Laporan Antara dan Notulensinya yang pada intinya merupakan catatan, usulan, masukan dan kesepakatan bersama hasil pemaparan Laporan Antara yang perlu ditindaklanjuti oleh konsultan dalam rangka penyempurnaan Laporan Antara dan ditandatangani bersama oleh peserta yang hadir. Segera setelah Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN

118 PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I - 13 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

119 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku dilaksanakannya pembahasan Laporan Antara di daerah, tim tenaga ahli konsultan segera memperbaiki substansi materi sesuai dengan catatan, usulan, masukan terkait di Satker PBL Provinsi untuk mendapat persetujuan. Pelaksanaan Focus Group Discussion Kedua (FGD-II) Sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan, tim tenaga ahli konsultan RTBL segera mengagendakan dan menyelenggarakan Focus Group Discussion Kedua (FGD-II) di tingkat Kabupaten/Kota pada lokasi kawasan studi RTBL dengan mengundang tim teknis Provinsi, Narasumber Provinsi (berasal dari SKPD Terkait dan/atau Perguruan Tinggi Lokal / Praktisi terkait bidangnya serta unsur Pemerintah Daerah termasuk diantaranya Bappeda, Dinas Pekerjaan Umum dan Dinas terkait lainnya unsur kecamatan dan kelurahan, unsur masyarakat umum serta komunitas masyarakat yang terkait dengan studi RTBL di tingkat local. Dalam Focus Group Discussion Kedua (FGD-II) tersebut tim konsultan menyampaikan hasil pekerjaan sementara sebagai berikut: Rancangan Laporan Draft Akhir mencakup materi dokumen RTBL sesuai dengan ketentuan pada Peraturan Menteri No. 6 tahun 2007 tentang Pedoman Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL), yaitu: Program Bangunan dan Lingkungan; Rencana Umum dan Panduan Rancangan; Rencana Investasi; Ketentuan Pengendalian Rencana; dan Pedoman Pengendalian Pelaksanaan. Draft Peraturan Bupati/Walikota tentang Penetapan RTBL pada Kawasan

120 Studi dan Lembar Asistensi Draft Peraturan tersebut dengan SKPD terkait (meliputi tanggal, hal hal yang memerlukan perbaikan, ttd yang memberikan asistensi). Di akhir pelaksanaan Focus Group Discussion Kedua (FGD-II) tim tenaga ahli konsultan RTBL wajib menyusun Berita Acara FGD-II dan Notulennya yang ditandatangani bersama oleh peserta FGD-II yang memuat catatan dan masukan serta kesepakatan bersama terhadap dokumen-dokumen tersebut diatas. Berita Acara FGD-II harus diberikan kepada Tim Teknis Pusat dan Provinsi. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I - 14 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

121 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Penyusunan Laporan Draft Akhir Setelah pelaksanaan Focus Group Discussion Kedua (FGD-II), tim tenaga ahli konsultan segera menyusun dan melakukan perbaikan masukan-masukan yang disebutkan di dalam Berita Acara FGDII dan segera menyusun Laporan Draft Akhir serta bahan tayangan yang akan disampaikan pada Rapat Pembahasan Laporan Draft Akhir yang memuat materi, sebagai berikut: Laporan Draft Akhir mencakup materi dokumen RTBL sesuai dengan ketentuan pada Peraturan Menteri No. 6 tahun 2007 tentang Pedoman Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL), yaitu: Program Bangunan dan Lingkungan; Rencana Umum dan Panduan Rancangan; Rencana Investasi; Ketentuan Pengendalian Rencana; dan Pedoman Pengendalian Pelaksanaan. Rancangan Peraturan Bupati/Walikota tentang Penetapan RTBL pada Kawasan Studi yang telah diperbaiki sesuai dengan Hasil FGD-II dengan melampirkan Lembar Asistensi Draft Peraturan tersebut dengan SKPD (Bagian Hukum dan Dinas terkait), meliputi tanggal, hal hal yang memerlukan perbaikan, tindak lanjut perbaikan dan ttd yang memberi persetujuan perbaikan telah diterima. Pelaksanaan Rapat Pembahasan Laporan Draft Akhir Pembahasan Laporan Draft Akhir diselenggarakan di tingkat Kabupaten/Kota pada lokasi kawasan studi RTBL dengan pengundang Rapat Pembahasan Laporan dari Pemerintah Kabupaten/Kota (Walikota / Bupati / Sekda Kabupaten/Kota). Adapun yang diundang adalah tim teknis Provinsi dan Pusat, Narasumber Provinsi (berasal dari SKPD Terkait dan/atau Perguruan Tinggi Lokal / Praktisi terkait bidangnya), serta unsur Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota termasuk diantaranya Bappeda,

122 Dinas Pekerjaan Umum dan Dinas terkait lainnya, unsur kecamatan dan kelurahan, unsur masyarakat umum serta unsur asosiasi/komunitas masyarakat yang terkait dengan studi RTBL di tingkat lokal. Pada tahap ini tim tenaga ahli konsultan didampingi dengan tim teknis Provinsi dan Pusat menyampaikan paparan yang lengkap dan utuh mencakup keseluruhan materi Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I - 15 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

123 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Dokumen RTBL, dan Rancangan Peraturan Bupati/Walikota tentang Penetapan RTBL pada Kawasan Studi di hadapan kepala daerah (Bupati/Walikota) beserta jajarannya. Adapun hasil dari paparan ini ialah pernyataan tertulis disetujui atau disetujui dengan catatan keseluruhan dokumen tersebut oleh kepala daerah (Bupati/Walikota) yang dituangkan dalam Berita Acara Pembahasan Laporan Draft Akhir dan ditandatangani bersama oleh kepala daerah (Bupati/Walikota), Tim Teknis Pusat dan Provinsi serta Tim Tenaga Ahli Konsultan RTBL dan diserahkan ke Tim Teknis Pusat dan Provinsi. Serta perlu diterbitkan surat pernyataan segera akan disahkan menjadi Peraturan Bupati/Walikota dalam Tahun Penyempurnaan Laporan Draft Akhir Segera setelah pelaksanaan Rapat Pembahasan Laporan Draft Akhir, tim tenaga ahli konsultan segera bekerja menyempurnakan seluruh dokumen penyusunan RTBL berdasarkan catatan, usulan, masukan dan kesepakatan bersama pada saat dilaksanakannya rapat pembahasan Laporan Draft Akhir. Pelaksanaan Rapat Pembahasan Laporan Akhir Sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan, tim Penyedia Jasa segera mengagendakan dan menyelenggarakan Rapat Pembahasan Laporan Akhir di Pusat dengan mengundang seluruh tim teknis Provinsi dan Pusat dan Narasumber Provinsi (berasal dari SKPD Terkait). Rapat Pembahasan Laporan Akhir diadakan di tingkat pusat dengan agenda finalisasi keseluruhan dokumen produk penyusunan RTBL, sebagai berikut Laporan Akhir mencakup materi dokumen RTBL sesuai dengan ketentuan pada Peraturan Menteri No. 6 tahun 2007 tentang Pedoman Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL), yaitu: Program Bangunan dan Lingkungan; Rencana Umum dan Panduan Rancangan; Rencana Investasi; Ketentuan Pengendalian Rencana; dan Pedoman Pengendalian Pelaksanaan.

124 Final Dokumen Peraturan Bupati/Walikota tentang Penetapan RTBL pada Kawasan Studi (dan melampirkan persetujuan dari Pemerintah Daerah). Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I - 16 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

125 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Di akhir rapat pembahasan laporan akhir disusun Berita Acara Pembahasan Laporan Akhir yang memuat catatan, usulan, masukan dan kesepakatan bersama dengan tim teknis terkait penyempurnaan keseluruhan dokumen tersebut diatas dan diserahkan ke Tim Teknis Provinsi dan Pusat. Proses Legalisasi/Penandatanganan Produk Dokumen RTBL Setelah seluruh catatan, usulan, masukan dan kesepakatan bersama yang dituangkan dalam Berita Acara Pembahasan Laporan Akhir ditindaklanjuti oleh tim tenaga ahli konsultan, seluruh dokumen produk penyusunan RTBL tersebut diatas segera disampaikan ke Pemerintah Daerah untuk mendapat legalisasi dalam bentuk penandatanganan oleh pihak-pihak terkait sesuai dengan tugas dan kewenangannya. Apabila proses penandatanganan membutuhkan waktu lebih dan diperkirakan akan selesai melebihi Tahun Anggaran 2014, maka tim tenaga ahli konsultan RTBL diminta untuk membuat Berita Acara Serah Terima Dokumen RTBL yang ditandatangani oleh unsur pihak Pemerintah Daerah yang berwenang. Berita Acara Serah Terima Dokumen ini digunakan sebagai bukti telah selesainya serangkaian proses penyusunan RTBL yang telah menghasilkan keseluruhan produk RTBL yang telah diterima oleh pihak Pemerintah Daerah Ruang Lingkup Wilayah Output dari kegiatan ini adalah tersusunnya Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) pada Kawasan Teluk Ambon, Kec. Leitimur Selatan sesuai dengan Pedoman Penyusunan RTBL yang terdapat pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 06/PRT/M/2007, yang dapat digunakan sebagai panduan dalam penyelenggaraan bangunan gedung dan lingkungan di kawasan tersebut. Sedangkan deliniasi ruang lingkup area penerapannya adalah wilayah jazirah Teluk Ambon yang terdapat di Kecamatan Leitimur Selatan. TAHAPAN PENYUSUNAN RTBL Metoda pelaksanaan penyusunan dokumen rencana tata bangunan dan lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku, secara garis besar meliputi beberapa kegiatan antara lain :

126 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I - 17 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

127 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Melakukan penyusunan program kerja (alur pikir dan jadwal) dan penyusunan instrumen pendataan dan analisis. Mengkaji dan merumuskan kembali kebijakan, peraturan, standar, pedoman dan kriteria serta landasan teori tentang penataan bangunan dan lingkungan. Mengkaji peraturan daerah dan dokumen perencanaan daerah terkait dengan penataan bangunan dan lingkungan, diantaranya adalah Rencana Tata Ruang, Peraturan Daerah Bangunan Gedung, Dokumen/Rencana Penataan Kawasan terkait, rencana pembangunan infrastruktur dan bangunan di sekitar lokasi perencanaan, dll. Mengkaji lokasi perencanaan (delineasi) kawasan dalam konteks penataan bangunan dan lingkungan sekitarnya sesuai dengan seluruh dokumen rencana tata ruang yang tersedia. Melakukan kegiatan pendataan, analisis kawasan dan wilayah perencanaan, dan penyusunan konsep sesuai dengan Uraian Kegiatan. Setiap pengadaan data dan informasi harus diupayakan oleh Pelaksana (Konsultan Perencana), namun sepanjang tersedia, Instansi Teknis terkait di Provinsi dan Kabupaten dapat mendukung pengadaan data dimaksud terutama bagi data dan informasi yang tersedia dalam jangkauan kewenangan. Untuk setiap data diharapkan terdapat lebih dari 1 (satu) alternatif atau referensi data, sedangkan yang bersifat peraturan perundang-undangan yang berlaku harus diperoleh secara lengkap dan mutakhir. Materi pokok penyusunan RTBL sebagai berikut (mengacu pada arahan Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan) : o Program Bangunan dan Lingkungan; o Rencana Umum dan Panduan Rancangan; o Rencana Investasi; o Ketentuan Pengendalian Rencana; o Pedoman Pengendalian Pelaksanaan. Menyusun Konsep Keputusan Bupati dan/atau Peraturan Daerah tentang Pemberlakuan Dokumen RTBL Kawasan yang dimaksud. Secara garis besar tahapan kegiatan yang akan dilakukan antara lain:

128 Penetapan strategi dan program pencapaian sasaran kegiatan; Pengumpulan data dan informasi terutama referensi peraturan tentang penyelenggaraan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan di tingkat Kabupaten Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I - 18 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

129 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku dan Provinsi, serta peraturan perundang-undangan yang bersifat nasional yang berkaitan dengan penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan di daerah; Pengolahan data dan pengembangan alternatif konsep pola pikir dan struktur materi Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan serta penyusunan Rancangan/Konsep Peraturan Bupati dan/atau Peraturan Daerahnya; Pembahasan di tingkat Kota dan Provinsi bersama dengan Tim Teknis dan instansi teknis terkait; Pembahasan bersama dengan Tim Teknis Penataan Bangunan dan Lingkungan; Pembahasan dalam bentuk Diskusi, yang melibatkan seluruh pelaku pembangunan penataan bangunan dan lingkungan, baik dari Sektor Pemerintah (Daerah/SKPD terkait) maupun Sektor Dunia Usaha, Asosiasi Profesi dan Akademisi. Tahap ini akan dilaksanakan setelah proses/tahap pembahasan sebelumnya telah dapat diselesaikan. LANDASAN HUKUM DAN PERUNDANGAN Penyusunan RTBL pada dasarnya bertitik tolak atau mengacu kepada peraturan perundangan maupun kebijakan yang berlaku pada saat penyusunan dokumen rencana tata bangunan dan lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku ini disusun. Peraturan dan perundangan maupun kebijakan yang perlu diacu tersebut di antaranya adalah sebagai berikut : Undang-Undang Republik Indonesia No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman; Undang-Undang Republik Indonesia No. 11 Tahun 2010 tentang Cagar Budaya; Undang-Undang Republik Indonesia No. 24 Tahun 2007 tentang Penanggulangan Bencana Undang-undang RI No. 26 Tahun 2007, tentang Penataan Ruang;

130 Undang-undang RI No. 28 Tahun 2002, tentang Bangunan Gedung; Undang-Undang Republik Indonesia No. 32 Tahun 2009 tentang Lingkungan Hidup; Peraturan Presiden No. 54 Tahun 2010 tentang Pengadaan Barang / Jasa Pemerintah; Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I - 19 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

131 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional; Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung Peraturan Menteri PU Nomor 29/PRT/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung; Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di KawasanPerkotaan; Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 18/PRT/M/.2010 tentang Pedoman Revitalisasi Kawasan; Surat Edaran Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 03/SE/M/2009 tentang Modul Sosialisasi Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan; Peraturan Menteri PU Nomor 30/PRT/M/2006 tentang Persyaratan Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Umum dan Lingkungan; SNI tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan; Surat Edaran Direktur Jenderal Cipta Karya Nomor 01/SE/DC/2009 perihal Modul Sosialisasi Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan; Peraturan Daerah/Rancangan Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) pada Kabupaten/Walikota tempat lokasi studi; dan Peraturan Daerah/Rancangan Peraturan Daerah tentang Bangunan Gedung pada Kabupaten/Walikota tempat lokasi studi. SISTEMATIKA PEMBAHASAN Untuk mencapai maksud dan tujuan dari penyusunan buku laporan pendahuluan dari penyusunan dokumen Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku ini secara sistematika pembahasannya adalah sebagai berikut : BAB I PENDAHULUAN

132 Pada bab ini berisikan tentang latar belakang, perumusan masalah, tujuan dan sasaran, ruang lingkup studi yang berisikan lokasi dan materi studi, kemudian pengertian Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I - 20 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

133 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku pembahasan dari penyusunan dokumen rencana tata bangunan dan lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku. Bab II TINJAUAN KEBIJAKAN Pada bab ini menjelaskan tentang tinjauan pustaka terkait penyusunan dokumen Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) dan juga tinjauan kebijakan yang mendukung rencana kegiatan Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku, dimana kebijakan tersebut meliputi RTRW Kota Ambon dan RDTR Kecamatan Leitimur Selatan BAB III PENDEKATAN DAN METODOLOGI Pada bab ini akan menjelaskan mengenai pendekatan dan metodologi yang digunakan di dalam keseluruhan penyusunan dokumen Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku. BAB IV GAMBARAN UMUM KAWASAN PERENCANAAN Pada bab ini menjelaskan tentang gambaran umum kawasan perencanaan yang meliputi delineasi kawasan perencanaan, fungsi dan kedudukan kawasan dalam lingkup makro, isu perkembangan, kondisi fisik lingkungan dan kondisi kawasan dan wilayah perencanaan yang meliputi perkembangan sosial-kependudukan, aspek legal konsolidasi lahan perencanaan, struktur peruntukan lahan, kondisi intensitas lahan, kondisi tata massa bangunan, kondisi sirkulasi dan jalur penghubung, daya dukung prasarana dan fasilitas lingkungan BAB V RENCANA KERJA DAN ORGANISASI PROYEK Pada bab ini berisikan mengenai rencana penyelesaian pekerjaan penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku, meliputi organisasi dan tata laksana pekerjaan, serta sistematika keseluruan pelaporan.

134 BAB VI PENUTUP Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN I - 21 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

135 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku TEORI PERATURAN ZONASI (ZONING REGULATION) Penyusunan rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang suatu kawasan baik kawasan budidaya - salah satunya adalah kawasan pariwisata - maupun kawasan lindung, dilakukan berdasarkan suatu aturan yang diterjemahkan dalam bentuk zoning regulation (UU No. 26 Tahun

136 2007). Penetapan zoning regulation di dimaksudkan untuk membantu memastikan bahwa penggunaan lahan pada kawasan fungsional tersebut berada pada tempat yang benar dan tersedia ruang yang cukup untuk setiap jenis pengembangan atau penggunaan lahan termasuk semua kegiatan penunjangnya yang telah ditetapkan. Tujuan Peraturan Pemanfaatan Ruang (Zoning Regulation) Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang memiliki beberapa tujuan diantaranya adalah sebagai berikut : Mengatur keseimbangan keserasian pemanfaatan ruang dan menentukan program tindak operasional pemanfaatan ruang atas suatu satuan ruang; Melindungi kesehatan, keamanan, dan kesejahteraan masyarakat; Meminimumkan dampak pembangunan yang merugikan; Memudahkan pengambilan keputusan secara tidak memihak dan berhasil guna serta mendorong partisipasi masyarakat (pengendalian pemanfaatan ruang : pengaturan perijinan). Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 1 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

137 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Kedudukan Peraturan Pemanfaatan Ruang Kedudukan aturan pola pemanfaatan ruang dalam penataan ruang diuraikan dalam diagram alir pada berikut ini. Gambar 2. 1 Kedudukan Zoning Regulation Dalam Pemanfaatan Ruang RTRW Kota RDTRK Peraturan Zonasi RTRK / RTBL

138 Materi Peraturan Pemanfaatan Ruang (Zoning Regulation) Materi Aturan Pola Pemanfaatan Ruang ditetapkan berdasarkan kondisi kawasan perkotaan yang direncanakan. Semakin besar dan semakin kompleks kondisi suatu kawasan fungsional, semakin beragam jenis-jenis zona yang harus diatur. Pedoman ini meliputi Aturan Pola Pemanaatan Ruang (Zoning Regulation), yang terdiri dari pengaturan zona dasar (kawasan fungsional) sebagai berikut : Kawasan permukiman, Kawasan perdagangan dan jasa, Kawasan industri, dan Kawasan ruang terbuka. Kawasan-kawasan tersebut dibagi atas beberapa Zona. Jenis zona tergantung kepada kompleksitas kegiatan pembangunan kawasan yang bersangkutan. Semakin beragam jenis kegiatan pada suatu kawasan, maka kategori zona akan semakin banyak. Penetapan kawasan mengidentifikasi penggunaan-penggunaan yang diperbolehkan atas kepemilikan lahan dan peraturan-peraturan yang berlaku atasnya. Tujuannya adalah untuk membantu memastikan bahwa penggunaan lahan dalam kawasan ditempatkan pada Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 2 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

139 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku tempat yang benar dan bahwa tersedia ruang yang cukup untuk setiap jenis pengembangan yang ditetapkan. Penetapan kawasan-kawasan dimaksudkan untuk : mengatur penggunaan lahan pada setiap kawasan; mengurangi dampak negatif dan penggunaan lahan tersebut; untuk mengatur kepadatan dan intensitas zona; untuk mengatur ukuran (luas dan tinggi) bangunan; dan untuk mengklasifikasikan, mengatur, dan mengarahkan hubungan antara penggunaan lahan dengan bangunan. Tabel 2. 1 Zona Dasar Dan Tujuan Penetapannya Zona Dasar Tujuan Penetapan Menyediakan lahan untuk pengembangan hunian dengan kepadatan yang bervariasi di seluruh wilayah kota; Kawasan

140 Mengakomodasi bermacam tipe hunian dalam rangka mendorong Permukiman penyediaan hunian bagi semua lapisan masyarakat; Merefleksikan poa-pola pengembangan yang diingini masyarakat pada lingkungan hunian yang ada dan untuk masa yang akan datang. Menyediakan lahan untuk menampung tenaga keja, pertokoan, jasa, Kawasan dan jasa rekreasi, dan pelayanan masyarakat; Menyediakan peraturan-peraturan yang jelas pada kawasan

141 Perdagangan Perdagangan dan Jasa, meliputi: dimensi, intensitas, dan disain dalam merefleksikan berbagai macam pola pengembangan yang diinginkan masyarakat. Menyediakan ruangan bagi kegiatan-kegiatan industri dan manufaktur dalam upaya meningkatkan keseimbangan antara penggunaan lahan secara ekonomis dan mendorong pertumbuhan Kawasan Industri

142 lapangan kerja; Memberikan kemudahan dalam fleksibilitas bagi industri baru dan redevelopment proyek-proyek industri; Menjamin pembangunan industri yang berkualitas tinggi, dan melindungi penggunaan industri serta membatasi penggunaan non industri.

143 Zona yang ditujukan untuk mempertahankan/ melindungi lahan untuk ruang rekreasi di luar bangunan, sarana pendidikan, dan untuk dinikmati nilai-nilai keindahan visualnya; Kawasan Ruang Preservasi dan perlindungan lahan yang secara lingkungan hidup Terbuka rawan / sensitif;

144 Diberlakukan pada lahan yang penggunaan utamanya adalah taman atau ruang terbuka, atau lahan perorangan yang pembangunannya harus dibatasi untuk menerapkan kebjakan ruang terbuka, serta melindungi kesehatan, keselamatan, dan kesejahteraan publik. Sumber : Pedoman Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang Norma dan Tipologi Zona Penetapan pola pemanfaatan ruang didasarkan pada pembagian zona. Penetapan pembagian zona tersebut ditetapkan berdasarkan kaidah-kaidah dan fungsi-fungsi tertentu Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 3 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN

145 BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

146 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku dari masing-masing pemanfaatan lahan. Kaidah-kaidah zona yang akan dijelaskan berikut ini merupakan zona-zona yang umumnya terdapat di suatu kawasan seperti permukiman perdagangan dan jasa, industri dan RTH. Penetapan zona-zona khusus akan di tentukan lebih lanjut pada penyusunan Zoning Regulation. Kawasan Permukiman Kawasan permukiman adalah kawasan yang berfungsi sebagal lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Selain berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian untuk mengembangkan kehidupan dan penghidupan keluarga, permukiman juga merupakan tempat untuk menyelenggarakan kegiatan bermasyarakat dalam lingkungan terbatas. Oleh karenanya, Kawasan Permukiman sebagai tempat bermukim dan berlindung harus memenuhi norma-norma lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur. Selain itu kawasan permukiman harus bebas dan gangguan: suara, kotoran, udara, bau, dan sebagainya. Kawasan ini juga harus dapat menunjang berlangsungnya proses sosialisasi dan nilal budaya yang berlaku dalam masyarakat yang bersangkutan, dan juga harus aman serta mudah mencapai pusat-pusat pelayanan serta tempat kerja. Dalam kawasan permukiman diperlukan sarana-sarana lain yaitu sarana pendidikan, kesehatan, penibadatan, perbelanjaan, rekreasi, dan lain-lain yang tidak dapat dipisahkan dan kehidupan penduduk. Kawasan permukiman antara lain meliputi Zona Perumahan Taman, Zona Perumahan Renggang, Zona Perumahan Deret, dan Zona Perumahan Susun, dengan spesifikasi sebagai berikut : 1. Zona Perumahan Taman Rumah tinggal dengan pekarangan luas, dimaksudkan agar pengembangan perumahan berkepadatan rendah sebagaimana yang ditetapkan dalam rencana kota dapat dipertahankan. KDB rendah (5-20%). 1. Zona Perumahan Renggang Perumahan unit tunggal dengan peletakan renggang ditujukan untuk pembangunan unit rumah tunggal dengan mengakomodasikan berbagai ukuran perpetakan dan

147 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 4 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

148 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku jenis bangunan perumahan serta mengupayakan peningkatan kualitas lingkungan hunian, karakter, dan suasana kehidupannya. KDB menengah (20-50%). 2. Zona Perumahan Deret Perumahan unit tunggal tipe gandeng atau deret dalam perpetakan kecil dengan akses jalan lingkungan; Zona ini merupakan peluang transisi antara lingkungan perumahan unit tunggal dengan lingkungan perumahan susun kepadatan tinggi. KDB sangat tinggi (> 75%). 3. Zona Perumahan Susun Perumahan unit tunggal banyak dengan kepadatan yang bervariasi; Setiap zona perumahan susun dimaksudkan menetapkan kriteria pembangunan yang mengkonsolidasi tipe-tipe bangunan spesifik, dan menjawab masalah-masalah lokasi yang berkenaan dengan rencana penggunaan lahan di sekitamya. Kawasan Perdagangan dan Jasa Kawasan perdagangan dan jasa, merupakan kawasan yang diharapkan mampu mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya dan memberikan nilai tambah pada satu kawasan perkotaan. Oleh karenanya, kawasan ini harus memiliki aksesibilitas yang baik ke lokasi perumahan. Untuk memberikan kenyamanan bagi para pengunjung, kawasan perdagangan dan jasa harus memenuhi norma lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, dan menarik serta menguntungkan. Oleh karenanya, peraturan pembangunan pada kawasan ini harus memenuhi syarat-syarat dimensi, intensitas, dan desain yang diharapkan akan dapat menarik sebanyak mungkin pengunjung. Kecukupan sarana dan prasarana terutama air, buangan sebanyak mungkin pengunjung. Kecukupan

149 sarana dan prasarana terutama air, buangan limbah, jaringan jalan merupakan hal lain yang cukup mendukung kegiatan perdagangan dan jasa. Kawasan Perdagangan dan Jasa antara lain meliputi Zona Bangunan Pemerintah, Zona Bangunan Perkantoran, Zona Bangunan Pertokoan, dan Zona Sentra, dengan spesifikasi sebagai berikut : 1. Zona Bangunan Pemerintah Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 5 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

150 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku menyediakan area untuk menampung tenaga kerja secara terbatas, terutama untuk kepentingan pelayanan kepada warga kota maupun untuk kepentingan nasional dan internasional. 2. Zona Bangunan Perkantoran Perkantoran menyediakan area untuk menampung tenaga kerja secara terbatas, penggunaan kegiatan ritel hanya sebagai penunjang dan diijinkan pembangunan hunian; Perkantoran menyediakan area untuk menampung tenaga kerja secara terbatas, penggunaan kegiatan ritel hanya sebagai penunjang dan diijinkan pembangunan hunian dengan intensitas sedang sampai tinggi; Zona ini dimaksudkan untuk diaplikasikan pada pusat-pusat kegiatan yang besar atau pada kawasankawasan khusus dimana kegiatan-kegiatan komersial serba ada tidak dikehendaki. 3. Zona Bangunan Pertokoan Zona Pertokoan dapat berisi pembangunan hunian yang berorientasi pada kegiatan perdagangan (ruko) dan kedekatannya ke tempat-tempat kerja (apartemen); Penggunaan industri/manufaktur terbatas dalam intensitas menengah dalam skala kecil sampai sedang. 4. Zona Komersial Sentra Sentra lokal dan tersier, yang disediakan untuk kegiatan perbelanjaan dan jasa lokal, terdiri dari tokotoko ritel dan perusahaan-perusahaan jasa pribadi dengan pilihan yang luas, yang memenuhi kebutuhan yang sering berulang. Kegiatan ini memerlukan lokasi yang nyaman berdekatan dengan semua lingkungan perumahan, relatif tidak menimbulkan pengaruh yang tidak dikehendaki bagi lingkungan-lingkungan perumahan yang berdekatan. Dengan demikian zona ini sangat tersebar di seluruh kota; Sentra-sentra perbelanjaan kota level utama dan sekunder, yang menyediakan kebutuhan tempat perbelanjaan yang sekali-sekali dikunjungi keluarga dan jasa-jasa yang dibutuhkan pengusaha bisnis yang tersebar pada area yang luas, dan yang memiliki sejumlah besar toko yang secara mendasar membangkitkan lalu-lintas.

151 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 6 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

152 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Kawasan Industri Kawasan industri merupakan kawasan produktif yang diharapkan akan dapat memberikan nilai tambah pada satu kawasan perkotaan. Hal-hal yang perlu diperhatikan pada kawasan ini adalah aksesibilitas bagi tenaga kerja dan bahan baku, serta untuk memasarkan barang jadi. Oleh karenanya kedekatan dengan jaringan jalan dan pelabuhan merupakan hal yang penting. Selain itu perlu diperhatikan pula dampak kegiatan industri terhadap lingkungan. Sebagai kawasan produktif, kecukupan sarana dan prasarana terutama air, buangan limbah, jaringan jalan merupakan hal lain yang cukup mendukung kegiatan produksi. Kawasan Industri antara lain meliputi Zona Industri Taman, Zona Industri Ringan, Zona Industri Berat, dan Zona Industri Perpetakan Kecil, dengan spesifikasi sebagai berikut : 1. Zona Industri Taman Menyediakan ruang untuk pengembangan ilmu pengetahuan teknologi tinggi dan kegiatan taman bisnis; Standar pembangunan properti pada zona ini dimaksudkan untuk membentuk lingkungan menyerupai kampus yang ditata secara komprehensif dengan lansekap yang mendasar. Pembatasan-pembatasan pada penggunaan yang diijinkan dan tata informasi ditetapkan untuk mengurangi pengaruh komersial. 2. Zona Industri Ringan Menyediakan berbagai kegiatan manufaktur dan distribusi yang luas; Standar pembangunan properti pada zona ini dimaksudkan untuk mendorong pembangunan industri yang sesuai dengan menyediakan lingkungan yang menarik, bebas dan dampak yang tidak dikehendaki yang dihubungkan dengan penggunaan beberapa industri berat; Zona industri ringan dimaksudkan untuk mengijinkan berbagai penggunaan termasuk penggunaan bukan industri dalam beberapa tempat. Contoh : industri yang bersifat padat karya seperti industri sepatu di Cibaduyut, Bandung; industri tas di Tajur, Bogor; industri gula di Klaten. 3. Zona Industri Berat

153 Menyediakan ruang untuk kegiatan-kegiatan industri dengan penggunaan lahan secara intensif dengan mengutamakan sektor dasar manufaktur; Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 7 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

154 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Zona industri berat dimaksudkan untuk meningkatkan penggunaan lahan industri secara efisien dengan standar pembangunan minimal, menyediakan pengamanan terhadap properti yang bersebelahan dan masyarakat pada umumnya; Zona ini juga membatasi penggunaan-penggunaan bukan industri yang telah ada agar supaya dapat menyediakan lahan yang mencukupi bagi penggunaan industri dalam skala besar. 4. Zona Industri Perpetakan Kecil Menyediakan ruang bagi kegiatan industri skala kecil di dalam area perkotaan; Zona Industri Perpetakan Kecil mengijinkan penggunaan-penggunaan industri dan bukan industri secara luas untuk meningkatkan kemampuan ekonomi dan skala lingkungan hunian dalam pembangunan; Peraturan pembangunan properti pada zona industri perpetakan kecil dimaksudkan untuk mengakomodasi pembangunan industri kecil dan menengah dan kegiatan komersial dengan pengurangan persyaratan luas perpetakan, lansekap, dan parkir. Kawasan Ruang Terbuka Kawasan ruang terbuka memiliki norma sesuai dengan fungsi utamanya yaitu mempertahankan/melindungi lingkungan hidup, yang mencakup sumber daya alam dan sumber daya buatan. Sebagai kawasan ruang terbuka, kawasan ini dapat dimanfaatkan sebagai lahan untuk rekreasi. Kawasan ruang terbuka antara lain meliputi: Zona Ruang Terbuka Hijau Lindung, Zona Ruang Terbuka Hijau Binaan, dan Zona Ruang Terbuka Tata Air, dengan spesifikasi sebagai berikut : 1. Zona Ruang Terbuka Hijau Lindung Ditujukan untuk melindungi sumber alami dan budaya serta lahan rawan lingkungan; Penggunaan yang diijinkan pada zona ini dibatasi hanya pada penggunaan yang dapat membantu melestarikan karakter alami lahan.

155 2. Zona Ruang Terbuka Hijau Binaan Diberlakukan pada taman-taman dan fasilitas publik, dengan tujuan memperluas paru-paru kota, mengurangi kepengapan kota, dan menyediakan berbagai macam jenis rekreasi yang dibutuhkan masyarakat. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 8 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

156 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku 3. Zona Ruang Terbuka Tata Air Ditujukan untuk mengendalikan pembangunan di dalam daerah genangan banjir untuk melindungi kesehatan, keselamatan, dan kesejahteraan publik serta mengurangi bahaya yang diakibatkan banjir pada area yang dildentifikasikan sebagai areal pengendalian banjir yang ditetapkan oleh pemerintah daerah; Zona ini dimaksudkan untuk melestarikan karakter alami pada daerah genangan banjir dengan maksud mengurangi pengeluaran dana publik untuk biaya proyek pengendalian banjir dan melindungi fungsi dan nilai daerah pengendalian/genangan banjir dalam hubungannya dengan pelestarian atau pengisian kembali air tanah, kualitas air, penjinakan aliran banjir, upaya perlindungan satwa-satwa liar dan habitat Kriteria Zona Pentetapan fungsi pemanfaatan lahan juga tidak terlepas dari kriteria-kriteria lahan yang ada. Kriteriakriteria penetapan pemanfaatan lahan tersebut adalah sebagai berikut. Kawasan Permukiman Untuk menunjang fungsinya sebagai tempat bermukim dan berlindung yang sehat, aman, serasi, dan teratur, kriteria yang harus dipenuhi kawasan permukiman meliputi : Persyaratan Dasar, meliputi : Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan. Aksesibilitas dalam kenyataannya berwujud ketersediaan jalan dan transportasi; Kompatibilitas, yaltu keserasian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi lingkungannya; Fleksibliltas, yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana; Ekologi, yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya.

157 Kriteria Teknis, yaitu kriteria yang berkaitan dengan keselamatan dan kenyamanan lingkungan perumahan, serta keandalan prasarana dan sarana pendukungnya. Persyaratan teknis yang harus dipenuhi adalah : Persyaratan kesehatan yang harus memenuhi standar kesehatan rumah dan lingkungannya, meliputi penyehatan air, udara, pengamanan limbah padat, limbah Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 9 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

158 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku air, limbah gas, radiasi, kebisingan, pengendalian faktor penyakit dan penyehatan atau pengamanan lainnya. Untuk membentuk satu kawasan permukiman yang sehat perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut: Setiap kawasan permukiman harus memungkinkan penghuni untuk dapat hidup sehat dan menjalankan kegiatan sehari-hari secara layak; Kepadatan bangunan dalam satu kawasan permukiman maksimum 50 bangunan rumah/ha dan dilengkapi oleh utilitas umum yang memadai. Didalam kawasan permukiman tersebut terdapat bangunan rumah dan persil tanah termasuk juga unsur pengikat berupa fasilitas lingkungan; Kawasan permukiman harus bebas dan pencemaran air, pencemaran udara, kebisingan, baik yang berasal dan sumber daya buatan atau dan sumber daya alam (gas beracun, sumber air beracun, dan sebagainya); Menjamin tercapainya tingkat kualitas lingkungan hidup yang sehat bagi pembinaan individu dan masyarakat penghuni. Persyaratan keadaan prasarana dan sarana lingkungan yang harus memenuhi standar efisiensi, efektivitas, dan kontinuitas pelayanan. Fasilitas dan utilitas lingkungan permukiman merupakan dua hal penting untuk mendukung kesehatan lingkungan permukiman. Syarat masing-masing fasilitas dan utilitas pada setiap kawasan permukiman harus dilengkapi dengan : Sistem pembuangan air limbah yang memenuhi SNI; Sistem pembuangan air hujan yang mempunyai kapasitas tampung yang cukup sehingga lingkungan permukiman bebas dan genangan. Saluran pembuangan air hujan harus drencanakan berdasarkan frekuensi intensitas curah hujan 5 tahunan dan daya resap tanah. Saluran ini dapat berupa saluran terbuka maupun tertutup; Prasarana air bersih yang memenuhi syarat, baik kuantitas maupun kualitasnya. Kapasitas minimum sambungan rumah 60 liter/orang/hari, dan sambungan kran umum 30 liter/orang/hani; Sistem pembuangan sampah yang aman. Kriteria Ekologis, adalah kriteria yang berkaitan dengan keserasian dan keseimbangan, baik antara lingkungan buatan dengan lingkungan alam maupun dengan lingkungan sosial budaya, termasuk nilainilai budaya bangsa yang perlu dilestarikan. Jasa Konsultan

159 LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 10 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

160 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Kawasan Perdagangan dan Jasa Sebagai satu kawasan yang diharapkan mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya maupun mendatangkan nilai tambah pada kawasan perkotaan, kriteria yang harus dipenuhi oleh kawasan perdagangan dan jasa meliputi: Tidak terletak pada kawasan lindung dan kawasan bencana alam; Lokasi yang strategis dan kemudahan pencapaian dan seuruh penjuru kota, dapat dilengkapi dengan sarana antara lain : tempat parkir umum, bank/atm, pos polisi, pos pemadam kebakaran, kantor pos pembantu, tempat ibadah, dan sarana penunjang kegiatan komersial dan kegiatan pengunjung. Peletakan bangunan dan ketersediaan sarana dan prasarana pendukung disesuaikan dengan kelas konsumen yang akan dilayani. Kawasan Industri Kriteria penggunaan kawasan industri meliputi ketentuan tentang penggunaan lahan dan ketentuan mengenai sarana dan prasarana yang harus dibangun. Berdasarkan Keppres 53 tahun 1989 tentang Kawasan Industri, ketentuan penggunaan lahan untuk kawasan industri adalah : o Lahan untuk industri 70% o Lahan untuk jaringan jalan 10% o Lahan untuk jaringan utilitas 5% o Lahan untuk fasilitas umum 5% o Lahan untuk ruang terbuka hijau 10% Selain itu terdapat ketentuan mengenai prasarana yang wajib dibangun o!eh perusahaan kawasan industri, yaitu :

161 Jaringan jalan dalam kawasan industri : Jalan kelas satu, satu jalur dengan dua arah, lebar perkerasan minimum 8 meter; Jalan kelas dua, satu jalur dengan dua arah, lebar perkerasan minimum 7 meter; Jalan kelas tiga, lebar perkerasan minimum 4 meter. Saluran pembuangan air hujan (drainase) yang bermuara pada saluran pembuangan; Instalasi penyediaan air bersih termasuk saluran distribusi ke kapling industri; Instalasi penyediaan dan jaringan distribusi tenaga listrik; Jaringan telekomunikasi; Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 11 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

162 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Instalasi pengolahan limbah industri, termasuk saluran pengumpulannya (kecuali industri yang berada dalam kawasan industri); Penerangan jalan pada setiap lajur jalan; Unit perkantoran perusahaan kawasan industri; Unit pemadam kebakaran; Perusahaan industri juga dapat menyediakan prasarana dan sarana penunjang lainnya seperti : Perumahan Karyawan; Kantin; Poliklinik; Sarana ibadah; Rumah penginapan sementara (mess transito); Pusat kesegaran jasmani (fitness centre); Halte angkutan urnum; Areal penampungan sementara limbah padat; Pagar kawasan industri;

163 Pencadangan tanah untuk perkantoran, bank, pos dan pelayanan telekomunikasi, serta pos keamanan. Kawasan Ruang Terbuka Sebagai kawasan ruang terbuka yang tidak boleh dibangun, kawasan ini memiliki karakteristik sebagai berikut: 1. Ruang Terbuka Hijau Lindung Kemiringan lereng di atas 40%; Untuk jenis tanah peka terhadap erosi, yaitu Regosol, Litosol, Orgosol, dan Renzina, kemiringan lereng di atas 15%; Wilayah pasokan/resapan air dengan ketinggian meter di atas permukaan air laut; Dapat merupakan kawasan sempadan sungai/kawasan sempadan situ/kawasan sempadan mata air dengan ketentuan sebagai berikut: Sempadan sungai di wilayah perkotaan berupa daerah sepanjang sungai yang diperkirakan cukup untuk dibangun jalan inspeksi atau minimal 15 meter; Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 12 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

164 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Kawasan sempadan situ adalah dataran sepanjang tepian situ yang lebarnya proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik situ antara meter dan titik pasang tertinggi ke arah darat. Kawasan ini mempunyal manfaat penting untuk mempertahankan kelestarian situ. Ruang Terbuka Hijau Binaan Mempunyai fungsi utama sebagai taman, tempat main anak-anak, dan lapangan olah raga, serta untuk memberikan kesegaran pada kota (cahaya dan udara segar), dan netralisasi polusi udara sebagai paruparu kota; Lokasi dan kebutuhannya disesuaikan dengan satuan lingkungan perumahan/kegiatan yang dilayani; Lokasinya diusahakan sedemikian rupa sehingga dapat menjadi faktor pengikat. 3. Ruang Terbuka Tata Air Memiliki kemampuan tinggi untuk meresapkan air hujan sehingga merupakan tempat pengisian air bumi (akifer) yang berguna sebagai sumber air. Memiliki curah-hujan > 2000 mm/th dan per metabilitas tanah > 27,7 mm/jam Pemanfaatan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan fungsional digunakan sebagai Instrumen pengendali pembangunan, pedoman penyusunan rencana operasional, dan sebagai panduan teknis pengembangan lahan di kawasan tersebut. Ketentuan-ketentuan dalam Aturan Pola Pemanfaatan Ruang : Kepadatan penduduk dan intensitas kegiatan

165 Keseimbangan, keserasian peruntukan tanah Perlindungan kesehatan, keamanan, dan ketertiban Kesejahteraan masyarakat Pencegah kesemrawutan Penyediaan pelayanan umum Selain itu, Aturan Pola Pemanfaatan Ruang dapat digunakan sebagai pencegah dampak pembangunan yang merugikan. Sedangkan bagi masyarakat dan dunia usaha dapat dijadikan rujukan rancang bangunan dan prasasarana bagi aktivitas masyarakat dan swasta. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 13 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

166 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Pengendalian Yang dimaksud dengan pengendalian ialah kegiatan mengatur kesesuaian antara dokumen rencana dengan pemanfaatan ruang yang terealisasikan. Kegiatan pengendalian tersebut meliputi : Pemantauan, yaitu pemantauan terhadap pemanfaatan/penggunaan kawasan, fungsi, kawasan, sarana dan prasarana, serta kesesuaian terhadap peraturan pembangunan yang telah ditetapkan. Evaluasi dan Peninjauan Kembali, dilakukan dalam rangka mengkoordinir perubahan-perubahan yang terus terjadi, sehingga Aturan Pola Pemanfaatan Ruang yang telah disusun tanggap terhadap perubahan-perubahan yang terjadi. Penertiban, dilakukan dalam bentuk pengenaan sanksi, pembatalan ijin pembangunan, penundaan pembangunan, dan/atau penerapan persyaratan-persyaratan teknis. Peninjauan kembali Tugas Dan Wewenang Kewenangan penyusunan dan penetapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang sama dengan prosedur penyusunan rencana tata ruang suatu kawasan fungsional. Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang memerlukan keterlibatan banyak pihak dengan kepentingan yang bisa sama, tumpang tindih, atau bahkan bertentangan. Berkaitan dengan hal tersebut, perlu dibentuk suatu Tim Penyusun Aturan Pola Pemanfaatan Ruang yang terdiri dari dinas/badan/instansi yang terkait dengan pengaturan tanah serta bangunan dan infarstruktur. Tim tersebut dikoodinasikan oleh Bappeda/Dinas Tata Kota/Dinas Cipta Karya/Dinas lain serupa sebagai koordinator. Sedangkan anggota tim adalah dinas/badan/instansi/lain maupun BUMD yang terkait langsung dengan pelaksanaan pembangunan fisik kawasan.

167 Sedangkan untuk penetapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang dilakukan oleh Bupati/Walikota dengan persetujuan DPRD. Proses pengesahan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang adalah sebagai berikut : Konsep produk Aturan Pola Pemanfaatan Ruang dipresentasikan dihadapan DPRD untuk dibahas sebagai rancangan peratuaran daerah. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 14 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

168 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Rancangan pearturan daerah ini kemudian dibahas antara DPRD dengan Pemerintah Kota dengan mencari masukan dari instansi/dinas terkait dan dari unsur masyarakat. Perbaikan akhir dari rancangan peraturan daerah kemudian ditetapkan sebagai peraturan daerah. Peran serta masyarakat dalam penyusunan hingga pengendalian kegiatan. Aturan pola pemanfaatan ruang adalah sebagai berikut : Penyusunan: berperan dalam menyediakan data/informasi dan pemberian masukan/saran dan pendapat dalam perumusan aturan pola pemanfaatan ruang. Pemanfaatan: menggunakan aturan pola pemanfaatan ruang dalam penyelenggaraan pembangunan. Pengendalian: berpartisipasi dalam pengawasan kegiatan pembangunan agar sesuai dengan aturan pola pemanfaatan ruang. Review Penyusunan Sistem Tata Guna Lahan Sebagai Instrumen Zoning Regulation Penyusunan sistem guna lahan merupakan salah satu instrumen yang mutlak diperlukan dalam penyusunan zoning regulation. Penyusunan sistem guna lahan ini merupakan dasar dalam mengembangkan ketentuan-ketentuan yang akan dibuat dalam membentuk guna lahan yang hendak direncanakan. Di dalam penyusunan sistem guna lahan yang hendak direncanakan, sebelumnya diperlukan suatu tinjauan mengenai sistem guna lahan yang sudah ada baik berdasarkan peraturan yang dibuat maupun rencana-rencana yang sudah pernah dilakukan sebelumnya Sistem Guna Lahan Menurut Peraturan Pemerintah No. 47 Tahun 1997 tetang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional Klasifikasi pemanfaatan lahan menurut Peraturan Pemerintah No. 47 Tahun 1997 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional didasarkan pada pertimbangan pada kriteria daya dukung lahan terutama berkaitan dengan daya dukung fisik lingkungan. Sistem penggunaan lahan berdasarkan peraturan pemerintah ini terdiri atas dua bagian besar, yaitu kawasan lindung dan budidaya. Masingmasing didetailkan jenis penggunaan lahan sampai pada hirarki ke-3. Jasa Konsultan

169 LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 15 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

170 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Tabel 2. 2Hirarki Pemanfaatan Lahan Berdasarkan PP N0. 47 Tahun 1997 Tentang RTRWN Klasifikasi Pemanfaatan Tanah Hierarki 1 Hierarki 2 Hierarki 3 kawasan yang memberikan kawasan hutan lindung perlindungan kawasan kawasan bergambut

171 bawahannya kawasan resapan air sempadan pantai sempadan sungai Kawasan perlindungan setempat kawasan sekitar danau/waduk

172 kawasan sekitar mata air kawasan terbuka hijau kota termasuk di dalamnya hutan kota Kawasan suaka alam cagar alam

173 suaka margasatwa Kawasan Kawasan pelestarian alam taman nasional Lindung taman hutan raya

174 taman wisata alam Kawasan cagar budaya - kawasan rawan letusan gunung berapi. Kawasan rawan bencana alam gempa bumi, tanah longsor,

175 gelombang pasang dan banjir taman buru; Kawasan lindung lainnya. cagar biosfir; kawasan perlindungan plasma nutfah;

176 kawasan pengungsian satwa; kawasan pantai berhutan bakau. kawasan hutan produksi. kawasan hutan produksi terbatas; kawasan hutan produksi tetap;

177 kawasan hutan yang dapat dikonversi kawasan hutan rakyat. - kawasan pertanian lahan basah; kawasan pertanian. kawasan pertanian lahan kering; kawasan tanaman tahunan/perkebunan;

178 Budidaya kawasan peternakan; kawasan perikanan golongan bahan galian startegis,

179 kawasan pertambangan. golongan bahan galian vital, golongan bahan galian yang tidak termasuk dalam kedua golongan di atas.

180 kawasan peruntukan industri. tergantung penetapan oleh daerah kawasan pariwisata. kawasan permukiman. Sistem Guna Lahan Menurut Keputusan Presiden No. 32 Tahun 1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung Keputusan Presiden No. 32 Tahun 1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung membagi hirarki kawasan lindung berdasarkan penetapan suatu kawasan sebagai kawasan suaka alam, pelestarian alam dan cagar budaya; berdasarkan kemiringan lereng, curah Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 16 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

181 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku hujan dan kepekaan tanah untuk menetapkan kawasan hutan lindung dan resapan air tanah; serta kondisi geologi, geografi, daerah banjir, data pantai dan sungai untuk menetapkan kawasan bergambut, kawasan perlindungan setempat dan kawasan rawan bencana. Klasifikasi pemanfaatan lahan menurut Keputusan Presiden No. 32 Tahun 1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung dapat dilihat pada tebel berikut ini. Tabel 2. 3 Hirarki Pemanfaatan Lahan Berdasarkan Keppres No. 32 Tahun 1990 Tentang Pengelolaan Kawasan Lindung Klasifikasi Pemanfaatan Tanah Hierarki 1 Hierarki 2 Hierarki 3 kawasan yang memberikan perlindungan kawasan hutan lindung kawasan bergambut

182 kawasan bawahannya kawasan resapan air sempadan pantai Kawasan perlindungan setempat sempadan sungai kawasan sekitar danau/waduk

183 kawasan sekitar mata air Kawasan Lindung Suaka alam Suaka alam laut dan perairan lainnya Kawasan suaka alam dan cagar budaya Kawasan pantai berhutan bakau Taman nasional, Taman hutan raya dan taman wisata alam

184 Kawasan cagar budaya dan ilmu pengetahuan Kawasan rawan bencana alam kawasan rawan letusan gunung berapi. gempa bumi, tanah longsor Contoh Aplikasi Sistem Guna Lahan (Studi Kasus: Kabupaten Bandung) Sistem guna lahan di Kabupaten Bandung disusun berdasarkan ketentuan dalam Peraturan Pemerintah No. 47 Tahun 1997 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi. Sistem guna lahan ini disusun

185 sebagai dasar Izin Peruntukkan dan Penggunaan Tanah serta Peraturan Daerah Kabupaten Bandung untuk Ijin Perubahan Penggunaan Lahan. Pembagian guna lahan tersebut terdiri atas klasifikasi pemanfaatan lahan sebagai berikut. Tabel 2. 4 Hirarki Pemanfaatan Lahan (Kabupaten Bandung) Klasifikasi Pemanfaatan Tanah Hirarki 1 Hirarki 2 Hirarki 3 Hirarki 4 Hutan Lindung

186 Suaka alam, Lindung pelestarian, cagar budaya

187 Sempadan sungai/ Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 17 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

188 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Klasifikasi Pemanfaatan Tanah Hirarki 1 Hirarki 2 Hirarki 3 Hirarki 4 danau/waduk/mata air

189 Cagar alam, suaka margasatwa, cagar

190 budaya Taman hutan raya/ wisata alam

191 Kawasan lindung lainnya/rthk

192 Hutan produksi tetap Hutan produksi Hutan Produksi

193 terbatas Hutan yang dapat dikonversi

194 Hutan Rakyat Lahan basah Sawah irigasi teknis

195 Sawah irigasi desa Sawah tadah hujan Tanaman

196 Pertanian tahunan/perkebunan Lahan kering/kebun campuran

197 Peternakan Perikanan

198 Pariwisata Permukiman rakyat Permukiman

199 Villa Perumahan kepadatan sangat perdesaan rendah rumah mewah/real

200 estate/luas lahan lebih dari 2000 m2 ) Perumahan kepadatan sangat

201 Budidaya rendah rumah mewah/real estate/luas lahan m2) Perumahan kepadatan

202 sangat rendah rumah mewah/real estate/luas lahan m2)

203 Perumahan kepadatan sangat rendah rumah mewah/real Permukiman estate/luas lahan kurang dari 120

204 m2 ) Permukiman Fasilitas sosial/umum/lingkungan

205 perkotaan Rekreasi indoor/olah raga

206 Rumah sakit Pendidikan tinggi Jasa dan perkantoran

207 Perdagangan eceran Pasar tradisional

208 Perdagangan grosir Pergudangan Perbengkelan

209 Terminal, parkir, stasiun KA, prasarana umum Pertambangan

210 Kawasan/Zona Industri Industri kecil non- polutif

211 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 18 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

212 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Klasifikasi Pemanfaatan Tanah Hirarki 1 Hirarki 2 Hirarki 3 Hirarki 4 Industri sedang/besar non polutif

213 Industri kecil polutif Industri sedang/besar polutif Sistem guna lahan di Kabupaten Bandung ini hanya cocok untuk wilayah perdesaan, sedangkan untuk wilayah perkotaan sistem guna lahan ini masih perlu untuk didetailkan lagi, mengingat banyaknya kegiatan atau penggunaan lahan yang belum termasuk di dalamnya. Hal ini menyebabkan berbagai persoalan dalam proses penerbitan Ijin Peruntukan dan Penggunaan Tanah serta proses perubahan penggunaan lahan di Kabupaten Bandung. (Studi Kasus: Singapura) Klasifikasi pemanfaatan ruang di Singapura dan pengertian masing-masing jenis pemanfaatan ruang adalah sebagai berikut :

214 Tabel 2. 5 Hirarki Pemanfaatan Lahan (Singapore) No Area Keterangan 1 Main Shopping : Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk keperluan komersial, dimana sedikitnya lantai pertama yang digunakan sebagai tempat belanja. Bank-bank, kantor-kantor pos dan kantor-kantor agen perjalanan diijinkan untuk berada di lantai pertama. 2 Local shopping : Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk perumahan dan keperluan local shopping. Jumlah lantai untuk local shopping dan

215 penggunaan-penggunaan tersebut tidak melebihi 40% jumlah luas lantai keseluruhan yang didasarkan pada plot ratio yang diijinkan dengan variance yang disetujui oleh competent Authority. 3 Hotel : Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk pembangunan hotel, pusat perbelanjaan dan penggunaan lain yang berhubungan dengan hotel akan dipertimbangkan oleh Competent Authority yang menetapkan bahwa penggunaan-penggunaan tersebut tidak boleh melebihi 40 % jumlah luas lantai keseluruhan yang diijinkan dengan variance yang disetujui oleh Competent Authority.

216 4 Komersial : Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk pembangunan komersial. Intensitas pembangunan harus dikendalikan oleh plot ratio. 5 Penggunaan : Daerah yang disediakan untuk penggunaan campuran yang terdiri atas Campuran (Mixed- penggunaan komersial dan non-komersial/perumahan, intensitas, tipe dan use) komposisi penggunaan dalam daerah tersebut harus ditentukan oleh Competent Authority bergantung pada kepentingan lokal. 6 Industri : 1. Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk keperluan

217 industri. 2. Pengendalian pada tipe dan penggunaan bangunan dalam daerah industri harus dibedakan menurut kategori tipe industri (ringan, khusus, atau umum). Dalam pengendalian pembangunan industri tersebut, Competent Authority harus mempertimbangkan penggunaan lahan Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 19 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

218 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku No Area Keterangan sekitarnya. 3. Untuk setiap proposal pembangunan industri, luas lantai untuk keperluan industri tidak boleh kurang dari 60% jumlah luas lantai yang diijinkan dengan variance yang disetujuai Competent Authority. 7 Pergudangan : Daerah yang digunakan atau akan digunakan untuk kegiatan penelitian dan (warehouse) pengembangan dalam kondisi lingkungan yang mendukung intensitas

219 pembangunan harus ditentukan oleh Competent Authority. 8 Perumahan : 1. Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk pembangunan perumahan yang ditunjukkan sebagai zona perumahan permanen atau sementara dengan maksud bahwa setiap pembangunan baru pada zona perumahan sementara harus merupakan bangunan perumahan permanen. 2. Di antara peta daerah pusat kota dan peta kota, intensitas pembangunan perumahan yang dikendalikan oleh kepadatan yang bervariasi dari satu

220 daerah ke daerah lainnya bergantung pada karakter setiap daerah. Kuantum untuk semua kegiatan pendukung atau penggunaan non- residensial yang dibutuhkan untuk mendukung atau mengatur estate perumahan seperti pada pembangunan kondominium ditentukan oleh Competent Authority sesuai dengan skala pembangunan perumahan tersebut. 3. Daerah bungalow yang dimaksudkan untuk meletarikan dan mempertinggi karakter lingkungan suatu daerah dengan hanya

221 mengijinkan pembangunan bungalow tersebut. 9 Pusat Desa dan : 1. Zona pusat desa dan permukiman desa adalah daerah yang diusulkan Permukiman Desa atau telah ada untuk melayanai kesejahteraan sosial dan ekonomi populasi di daerah luar kota. 2. Dimaksudkan bahwa pembangunan perumahan dan kegiatan pendukung penggunaan perumahan harus memperoleh ijin di dalam daerah zona pusat desa dan permukiman desa dan permohonan ijin harus dipertimbangkan menurut manfaat masing-masing daerah tersebut.

222 10 Daerah Administrasi : Daerah yang digunakan atau akan digunakan untuk keperluan administrasi oleh pemerintah dan badan-badan lain yang berwenang. 11 Bangunan : Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk Pemerintah pembangunan bangunan pemerintah seperti kantor polisi, kantor pos dan perpustakaan umum. 12 Bangunan : Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk fasilitas yang Lingkungan dibutuhkan oleh lingkungan seperti pusat lingkungan, teater budaya dan tempat-tempat perkumpulan. 13

223 Bioskop dan Taman : Daerah yang digunakan atau akan digunakan untuk pembangunan bioskop Hiburan atau untuk keperluan taman hiburan. 14 Rumah Sakit dan : Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk pelayanan Fasilitas Kesehatan medis seperti klinik, pusat kesehatan dan rumah sakit. 15 Institusi lain : Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk institusi lain seperti tempat penampungan atau rumah amal, pusat pelatihan atau penjara. 16 Tempat Pemujaan : Daerah yang digunakan atau akan digunakan untuk bangunan keagamaan

224 seperti gereja, mesjid dan kuil. 17 Prasarana/ : Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk prasarana Instansi Utama umum, termasuk pekerjaan-pekerjaan yang menyangkut instalasi air bersih, pembuanagan air kotor dan instalasi umum lainnya, seperti sub- pusat listrik dan stasiun tanpa kabel (wireless station). Tapak tambahan untuk keperluan-keperluan tersebut harus diamankan oleh instansi yang berwenang untuk setiap daerah/lokasi dimana permohonan dibutuhkan. 18 Daerah : Daerah yang digunakan untuk pembangunan atau pembangunan kembali Pembangunan

225 untuk keperluan menghadapi kondisi lay out yang buruk atau Komprehensif pembangunan yang tidak terpakai secara memuaskan atau untuk keperluan menyediakan relokasi populasi atau industri atau penggunaan lain Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 20 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

226 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku No Area Keterangan ditunjukkan sebagai daerah pembangunan komprehensif. Untuk keperluan pengendalian pembangunan, zoning untuk daerah-daerah tersebut sebelum penetapan sebagai daerah pembangunan komprehensif harus digunakan sebagai dasar evaluasi dan perubahan zoning. 19 Institusi Pendidikan : 1. Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk keperluan pendidikan termasuk pendidikan tersier.

227 2. Jika tidak terdapat tapak yang memadai untuk pembangunan sekolah, maka dimaksudkan untuk mengamankan tapak tersebut melalui pengendalian pembangunan dan perencanaan lain yang lebih rinci di daerah yang dimaksud. 20 Ruang Terbuka dan : 1. Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk keperluan Rekreasi ruang terbuka yang ditunjukkan sebagai zona ruang terbuka publik dan private. Daerah ini termasuk daerah rekreasi pinggir pantai. Secara umum dimaksudkan bahwa daerah tersebut tidak boleh dibangun dan

228 harus digunakan sebagai taman raya dan taman yang juga untuk kegiatan rekreasi terbuka. 2. Sebagai tambahan untuk zona ruang terbuka publik dan private, terdapat daerah yang ditunjukkan sebagai zona rekreasi. Pada daerah ini, dimaksudkan bangunan untuk rekreasi, termasuk klab rekreasi dan kompleks oleh raga dapat dipertimbangkan. 3. Jika diperlukan, tapak tambahan untuk ruang terbuka, maka competent harus mengamankan daerah tersebut melalui proses pengendalian

229 pembangunan dan perencanaan yang lebih rinci di daerah yang dimaksud. 21 Daerah Perdesaan : Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk keperluan perdesaan. 22 Situs yang : Daerah dimana suatu penggunaan khusus telah ditentukan sebagai situs dilestarikan yang dilestarikan. Daerah-daerah itu dimaksudkan untuk pembangunan yang sesuai dengan ketentuan terkait dengan penggunaan daerah tersebut dan sekitarnya. 23 Daerah yang Belum : Daerah perencanaan tambahan dimana belum ada pembangunan yang

230 Direncanakan dipertimbangkan selama periode perencanaan. Daerah ini secara umum tetap dalam penggunaan yang telah ada. 24 Daerah Drainase : Daerah yang digunakan atau akan digunakan untuk keperluan drainase, dan Perairan termasuk kolam/waduk. Catatan yang yang dipergunakan untuk menunjukkan penjajaran atau lebar drainase secara tepat. Drainase merupakan subyek untuk pelebaran dan perbaikan; kebutuhan yang ditentukan oleh instansi yang berwenang. Penambahan drainase harus diamankan oleh instansi yang berwenang di setiap daerah. 25

231 Bandar : Bandara Internasional Changi ditunjukkan sebagai zona Bandar Udara/Lapangan Udara/Lapangan Udara pada Peta Pulau. Lapangan Udara ditemukan pada Udara Zona Penggunaan Khusus. Jenis penggunaan ini dimaksudkan untuk menekankan pembatasan ketinggian di sekitar Bandar Udara/Lapangan Udara. 26 Daerah Pelabuhan : Daerah yang digunakan atau akan diperuntukkan terutama untuk pelabuhan dan kegiatan lain yang berhubungan. 27 Penggunaan Khusus : Daerah yang digunakan atau akan diperuntukkan terutama untuk

232 penggunaan khusus. 28 Parkir/Depot : Daerah yang digunakan atau akan diperuntukkan terutama untuk parkir Transport kendaraan. 29 Rute Mass Rapid : Menunjukkan rute mass rapid transit yang disetujui dan lokasi stasiun. Transit/Stasiun Catatan yang ditunjukkan berupa diagram dan tidak dimaksudkan untuk menunjukkan penjajaran atau lokasi stasiun yang tepat. Bangunan di sepanjang rute-rute ini harus memiliki set-back yang cukup yang ditentukan oleh competent authority. Jenis guna lahan ini dimaksudkan

233 bahwa lahan sekitar stasiun mass rapid transit harus dibangunan dan dikendalikan untuk melengkapi fungsi stasiun-stasiun tersebut. 30 Jalur Kereta/Lahan : Jalur kereta yang telah ada yang ditunjukkan sebagai zona jalur Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 21 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

234 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku No Area Keterangan Jalur Kereta kereta/lahan jalur kereta. 31 Jalan : 1. Jalan utama yang telah ada atau yang diusulkan termasuk jalur cepat ditunjukkan di daerah yang sesuai. Catatan yang digunakan untuk mendelineasi rute jalan berupa diagram dan tidak dimaksudkan untuk menunjukkan lebar atau penjajaran secara tepat.

235 2. Semua jalan, termasuk persimpangannya merupakan subyek untuk kegiatan pelebaran dan perbaikan, kebutuhan untuk hal tersebut harus dijelaskan dan diinterpretasikan oleh instansi yang berwenang. 3. Dimaksud untuk membuat buffer sepanjang jalan dalam hubungannya dengan kebutuhan tersebut sesuai dengan yang ditentukan oleh competent authority. (Studi Kasus: Jepang)

236 Sistem guna lahan di Jepang dikembangkan untuk menanggapi permasalahan perkotaan seperti pencegahan terjadinya urban sprawl mengingat kebutuhan akan lahan terus meningkat sehingga besar kemungkinan akan terjadi ekspansi lahan; kesesuaian lahan untuk fungsi permukiman, perdagangan, bisnis, industri; serta penyusunan peraturan yang rinci mengenai rancang kota dan pertamanan untuk mempertahankan kualitas lingkungan. Tipe peraturan guna lahan yang digunakan di Jepang adalah sebagai berikut: Area Division: The Urban Promotion Area (UPA) and the Urbanization Control Area (UCA). Pembagian kawasan menjadi Urbanization Promotion Area (UPA) dan Urbanization Control Area (UCA) pertama kali diperkenalkan pada tahun 1968 dengan tujuan untuk mencegah terjadinya urban sprawl yang disebabkan oleh pesatnya pertumbuhan penduduk di kawasan perkotaan. Prinsip dasar sistem Area Division adalah sebagai berikut : Membagi rencana kota menjadi UPA dan UCA. UPA didefinisikan sebagai suatu kawasan yang sudah terbangun dan merupakan kawasan yang harus direncanakan dan diprioritaskan untuk dikembangkan dalam kurun waktu lebih kurang sepuluh tahun. Secara lebih rinci, UPA akan dijabarkan dalam peraturan Land Use District yang berisikan peraturan mengenai penggunaan bangunan, kepadatan pembangunan, serta ukuran dan bentuk bangunan. UCA didefinisikan sebagai suatu kawasan dimana kegiatan urbanisasi harus dikontrol. Pertumbuhan kegiatan seperti permukiman dan perdagangan tidak diperbolehkan pada kawasan ini. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 22 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

237 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Zoning Guna Lahan yang terdiri atas 12 jenis guna lahan dan zonasi tambahan lainnya. Rencana Kawasan Rencana kawasan adalah sistem rencana guna lahan yang detail dan menyeluruh yang diperuntukkan untuk suatu kawasan dengan luas beberapa hektar, yang bertujuan untuk meningkatkan kualitas lingkungan dalam kaitannya dengan karakteristik tiap-tiap distrik. Distrik plan meliputi komponen pernyataan visi (vision statement) dan rencana pengembangan distrik (District improvement plan) yang meliputi jalan akses dan taman kecil dan peraturan guna lahan yang mengatur penggunaan bangunan, kepadatan, bentuk, batasan setback dan desain fasade bangunan. Tabel 2. 6 Dua Belas Jenis Guna Lahan Di Jepang No Kategori Keterangan Ilustrasi 1 Kategori I, Kawasan ini diperuntukkan untuk kawasan mempertahankan lingkungan yang memfasilitasi perumahan dengan keberadaan perumahan dengan jumlah lantai jumlah lantai

238 rendah. Bangunan yang memiliki banyak fungsi rendah pada area ini pada umumnya dipergunakan untuk ruang kantor dengan ukuran kecil. Sekolah dasar dan sekolah lanjutan juga dapat dibangun pada area ini. 2 Kategori I, Kawasan ini diperuntukkan untuk kawasan mempertahankan lingkungan yang memfasilitasi perumahan keberadaan apartemen, baik bangunan menengah keatas apartemen dengan jumlah lantai sedang maupun

239 tinggi. Rumah sakit, perguruan tinggi, dan beberapa tipe penggunaan komersial sampai dengan luas 500m2 dapat dibangun juga pada area ini 3 Kategori I, Kawasan ini diperuntukkan untuk kawasan mempertahankan lingkungan permukiman, perumahan pertokoan, perkantoran, dan hotel sampai dengan luas 3000m2 dapat dibangun juga pada

240 area ini 4 Kategori II, Kawasan ini diperuntukkan untuk kawasan mempertahankan lingkungan yang memfasilitasi perumahan dengan low-rise housing. Sekolah dasar dan lanjutan, jumlah lantai serta beberapa tipe pertokoan sampai dengan rendah luas 150 m2 dapat dibangun pada area ini.

241 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 23 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

242 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku No Kategori Keterangan Ilustrasi 5 Kategori II, Kawasan ini untuk mempertahankan lingkungan kawasan yang memfasilitasi apartemen, baik dengan perumahan jumlah lantai sedang maupun jumlah lantai menengah keatas tinggi. Rumah sakit, perguruan tinggi, dan beberapa tipe pertokoan serta perkantoran dapat dibangun pada kawasan ini dengan keterbatasan

243 lahan yang dapat dibangun yaitu 1500 m2 6 Kategori II, Kawasan ini diperuntukkan untuk kawasan mempertahankan lingkungan permukiman. perumahan Pertokoan, perkantoran, hotel pachinko parlors, karaoke dan sejenisnya, dapat dibangun pada kawasan ini 7 Kawasan

244 Area ini terletak di sepanjang jalan berkaitan perumahan semu dengan fasilitas kendaraan bermotor dan (Quasi-residential melindungi lingkungan perumahan agar tetap district) harmonis. 8 Kawasan Kawasan ini diperuntukkan untuk Komersial mengembangkan usaha dengan menempatkan Neighborhood pertokoan dengan jarak tempuh yang relatif (Neighborhood dekat sehingga masyarakat di kawasan tersebut

245 commercial dapat berbelanja untuk kebutuhan sehari-hari. district) Pabrik kecil juga dapat dibangun pada kawasan ini 9 Kawasan Kawasan ini diperuntukkan untuk Perdagangan mengembangkan perdagangan dan usaha lainnya dengan menempatkan bank, bioskop, restoran, pusat pertokoan, dan perkantoran.

246 Perumahan dan pabrik kecil dapat pula dibangun pada kawasan ini 10 Kawasan industri Kawasan ini untuk mengembangkan kegiatan semu (Quasi usaha, terutama untuk industri ringan yang industrial district) memberikan sedikit kemungkinan terhadap penurunan kualitas lingkungan. Hampir semua tipe bangunan, kecuali pabrik kecil, yang

247 menyebabkan kerusakan yang serius atau penurunan kualitas lingkungan dapat dibangun pada kawasan ini. 11 Kawasan industri Kawasan ini diperuntukkan untuk mengembangan usaha, terutama industri. Berbagai tipe bangunan pabrik dapat dibangun di area ini. Perumahan dan pertokoan juga dapat dibangun tapi tidak untuk sekolah, rumah sakit,

248 atau hotel Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 24 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

249 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku No Kategori Keterangan Ilustrasi 12 Kawasan industri Kawasan ini diperuntukkan untuk eksklusif mengembangkan usaha, terutama secara eksklusif diperuntukkan untuk industri. Berbagai tipe bangunan pabrik dapat dibangun pada kawasan ini, tapi tidak untuk perumahan, pertokoan, sekolah, rumah sakit, ataupun hotel

250 Tujuan pembagian guna lahan berdasarkan distrik tersebut diatas adalah sebagai berikut: Untuk mencegah gangguan yang disebabkan oleh penggunaan lahan yang bercampur dan untuk mempertahankan atau mengusahakan lingkungan yang baik, yang sejalan dengan target yang telah direncanakan. Sebagai pedoman untuk penetapan lokasi yang tepat serta sebagai tata cara terhadap penetapan tingkat kepadatan yang rasional pada lingkungan permukiman, perdagangan dan fungsi lain, yang bertujuan untuk menyelaraskan visi kota di masa yang akan datang serta mengusahakan efisiensi dalam kegiatan perkotaan. TINJAUAN KEBIJAKAN RTRW Nasional (PP RI No 28 Tahun 2008) Tinjauan kebijakan dari RTRW Nasional yang dijadikan sebagai acuan dalam kegiatan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku adalah kaidah pembagian sistem perkotaan nasional, berikut adalah beberapa pasal acuan yang digunakan. Pasal 11 Sistem perkotaan nasional terdiri atas PKN, PKW, dan PKL. PKN dan PKW tercantum dalam Lampiran II yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Pemerintah ini. PKL ditetapkan dengan Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi berdasarkan usulan pemerintah kabupaten/kota, setelah dikonsultasikan dengan Menteri. Pasal 14 (1) PKN sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (1) ditetapkan dengan kriteria:

251 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 25 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

252 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku kawasan perkotaan yang berfungsi atau berpotensi sebagai simpul utama kegiatan ekspor-impor atau pintu gerbang menuju kawasan internasional; kawasan perkotaan yang berfungsi atau berpotensi sebagai pusat kegiatan industri dan jasa skala nasional atau yang melayani beberapa provinsi; dan/atau kawasan perkotaan yang berfungsi atau berpotensi sebagai simpul utama transportasi skala nasional atau melayani beberapa provinsi. Untuk Provinsi Maluku wilayah kota yang termasuk dalam PKN adalah Kota Ambon. Gambar 2.2 Peta Rencana Sistem Perkotaan Nasional

253 Keterangan : PKN PKW PKSN/KOTA PERBATASAN (Catatan: PKL ditetapkan dalam RTRWP) Tabel 2.7 Jumlah PKN, PKW dan PKSN seluruh Indonesia Pulau PKN PKW PKSN Sumatera

254 Jawa Bali - Nusa Tenggara Kalimantan Sulawesi

255 Maluku Papua Total Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 26 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

256 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku RPJP Kota Ambon Tahun Rencana Pembangunan Jangka Panjang Kota Ambon menjadi salah satu acuan dan tujuan dalam kegiatan penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku. Acuan utama dari dokumen ini adalah visi misi dari Kota Ambon itu sendiri Visi dan misi ini dijadikan platform pembangunan yang mampu berfungsi untuk memberikan arah bagi perubahan yang dilakukan secara sengaja, terencana dan bertahap, dengan bertumpuh pada kualitas manusia Ambon yang mandiri, kreatif dan inofatif, terbuka dalam arti bersifat inklusif, mampu beradaptasi dengan perubahan lingkungan global, nasional dan lokal, serta menjujung tinggi nilai-nilai moral-etis yang berakar pada nilai-nilai religus kultural. Visi : Terwujudnya Tata Kehidupan Manusia Ambon Yang Manis, Demokratis, dan Mandiri Secara Berkelanjutan Misi : Mewujudkan Tata kehidupan manusia Ambon yang manis tujuannya mewujudkan stabilitas sosial dan keamanan dalam suasana kemajemukan dan demokratis, bertumpu pada nilai-nilai budaya lokal serta ketaatan terhadap hukum dan HAM. Mewujudkan tata kehidupan manusia Ambon yang demokratis tujuannya mewujudkan stabilitas kehidupan politik dan pemerintah yang demokratis, partisipatif, dinamis dan akutabel dengan tetap menjunjung tinggi hukum dan HAM. Mewujudkan tata kehidupan manusia ambon yang mandiri tujuannya mewujudkan kemampuan ekonomi yang maju, modern, merata, berdaya saing tinggi, bertumpu pada pemanfaatan sumber daya sesuai dengan keunggulan spasial dan potensi lokal, serta didukung oleh infrastruktur yang memadai demi terciptanya kesejahteraan masyarakat secara berkelanjutan.

257 Untuk mendukung visi dan misi ini maka disusun rencana program jangka panjang Kota Ambon kurun waktu 20 tahun RPJP yang bertujuan untuk memberikan arahan yang tepat bagi proses pembangunan daerah Kota Ambon dalam rangka mewujudkan idealisme harapan dan cita-cita yang ingin dicapai oleh masyarakat Kota Ambon serta memberikan bingkai bagi peran aktif para pelaku pembangunan di Kota Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 27 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

258 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Ambon agar seluruh aktifitas pembangunan selama 20 tahun kedepan berada pada satu koridor yang sama sehingga saling bersinergi menghasilkan energi pembangunan yang berdaya rubah tinggi. Rencana Pembangunan Jangka panjang akan dijadikan sebagai dasar acuan pembangunan di masa mendatang, di mana pengembangan pengembangan kawasan strategis tersebut akan diarahkan pada beberapa kawasan kawasan potensial. Dalam hal ini terkait dengan pengembangan kawasan teluk ambon, akan meliputi sebagian besar wilayah jasirah leitimur selatan, dan juga sebagian kawasan pada wilayah teluk ambon,. Wilayah Teluk Ambon menjadi salah satu wilayah prioritas pengembangan mengingat potensi alamnya yang cukup tinggi, yaitu meliputi produksi perikanan dan juga sebagai pusat transportasi di wilayah Kota Ambon itu sendiri. Dengan adanya peningkatan kawasan parnas Rencana Pembangunan Jangka Panjang (RPJP) Kota Ambon tahun meliputi 8 (delapan) bidang pembangunan, namun menyangkut kawasan perencanaan hanya mencakup lima bidang saja yang berhubungan langsung yaitu: 1). Bidang Sosial Budaya yang diarahkan pada: Peningkatan akses, pemerataan, relevansi dan kualitas bagi layanan sosial dasar Peningkatan kualitas dan kemampuan bersaing tenaga kerja menuju era kompetitif Pengendalian laju pertumbuhan penduduk Peningkatan partisipasi seluruh komponen masyarakat Pengembangan dan Pemantapan nilai-nilai budaya lokal inklusif dan egalifer 2). Bidang Ekonomi diarahkan pada: Pengembangan ekonomi Kota Ambon berdasarkan sistem demokrasi ekonomi dengan mengacu pada potensi lokal, nasional dan kecendrungan ekonomi global

259 Pengembangan wilayah ekonomi dan sentranya untuk memperkuat ekonomi kota Pengembangan ekonomi kota dengan mengases peran sektor-sektor strategis dan unggulan Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 28 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

260 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Pengembangan perekonomian Kota berdasarkan komoditi unggulan Pengembangan ekonomi dilandasi dengan keseimbangan antar kawasan 3). Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup diarahkan pada: Peningkatan jumlah dan kualitas sumbr daya manusia untuk merencanakan, mengelola sumber daya alam Peningkatan latihan, riset dan pengembangan teknologi pemanfaatan sumber daya alam Pengembangan konservasi sumber daya alam dan lingkungan hidup Peningkatan kemampuan aparatur daerah, dunia usaha dan masyarakat dalam pengelolaan sumber daya alam Penyediaan produk hukum lingkungan dalam pemanfaatan sumber daya alam. 4). Infrastruktur diarahkan pada; Mengembangkan sistem transportasi Memperluas sarana dan prasarana aktivitas ekonomi dalam rangka penyebaran pussat-pusat aktivitas ekonomi Menyediakan fasilitas publik dalam rangka mampu memnuhi kebutuhan masyarakat yang terus berkembang Menyediakan dan meningkatkan kualitas sarana dan prasarana pendidikan dan kesehatan

261 5). Tata Ruang diarahkan pada; Memanfatkan ruang bagi semua kepentingan secara terpadu, serasi, selaras, seimbang, berdaya guna, berhasil guna, berbudaya, berkeadilan secara berkelanjutan. Menata dan mengembangkan sistem pengelolaan ekosistem baik darat maupun laut secara terpadu dan berkelanjutan. Mengembangkan zona sarana dan prasarana Kota Ambon untuk dalam menunjang fungsi dan peran kawasan Mengendalikan pengelolaan kawasan pusat pemukiman, kawasan bahari, kawasan lindung, kawsan sepandan pantai, sungai dan DAS Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 29 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

262 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Peningkatan sistem pengelolaan kawasan kelola bersama dengan kawasan pemanfaatan terbatas Mengatur pemanfaatan ruang yang memungkinkan terciptanya aktivitas dan interaksi sosial, ekonomi dan budaya masyarakat. Rencana Program Jangka Menengah (RPJM) Kota Ambon RPJM Kota Ambon dijabarkan untuk bidang-bidang sebagai berikut ; 1). Bidang Sosial Budaya; Mendorong peningkatan kualitas stabilitas sosial dan kemananan, tata kehidupan Ambon yang demokratis serta partisipatif melalui pengembangan instistusi sosial, politik dan pemerintah, serta menata sistem kelembagaan sosial budaya, serta mewujudkan tata kehidupan manusia Ambon yang sejahtera. 2). Bidang Keamanan dan Ketertiban Masyarakat ; Mendorong terciptanya stabilias sosial dan keamanan, melalui penataan fungsi intitusi menuju profesionalisme peran kelembagaan, menciptakan iklim yang kondusif dengan merangsang tumbuhnya kesadaran manusia Ambon untuk mewujudkan kehidupan yang sejahtera. 3). Bidang Hukum dan Ham; Mendorong penataan sistem intitusi hukum dan HAM serta menumbuhkan kesadaran hukum masyarakat yang menghargai HAM melalui perangkat hukum daerah dan dapat menjamin dinamika ekonomi secara adil, merata berdaya saing tinggi untuk mewujudkan manusia Ambon yang demokratis dan sejahtera 4). Bidang Politik dan Pemerintahan; Mendorong penataan lembaga politik dan merangsang tumbuhnya kesadaran politik masyarakat Kota Ambon dan menata lembaga pemeritah daerah agar bersih, berwibawa transparansi dan akuntabel dalam rangka mewujudkan kulitas pelayanan yang adil, merata kepada masyarakat kota Ambon

263 5). Bidang Tata Ruang; Menata sistem pemanfaatan ruang sesuai dengan fungsi dan karakteristik wilayah kota Ambon dan merangsang tumbuhnya kesadaran masyarakat dalam memanfaatkan ketersediaan ruang sesuai peruntukan guna menjamin dinamika pembangunan yang aman dan berkelanjutan. 6). Bidang Infrastruktur ; Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 30 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

264 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Rekonstruksi dan penyediaan infrastruktur yang langsung maupun tidak langsung dapat membantu mewujudkan serta memelihara stabilitas sosial dan keamanan di Kota Ambon. 7). Bidang Ekonomi; Mendorong terciptanya dinamka ekonomi yang menjamin akses terhadap sumber-sember ekonomi yang adil, merata dan demokratis dalam rangka mewujudkan stabilitas sosial dan keamanan. 8). Bidang SDA dan lingkungan Hidup; Menata sistem pengelolaan sumber daya alam dan lingkungan hidup secara terpadu untuk menjamin pemanfaatannya yang adil dan merata, merujuk pada kearifan lokal dalam rangka mewujudkan stabilitas sosial dan kemanan serta kehidupan manusia Ambon yang demokratis. RTRW Kota Ambon Tahun (Perda No 24 Tahun 2012) Rencana Struktur Kota Rencana Struktur Kota Ambon sesuai denga RTRW Kota Ambon Tahun yang disahkan melalui Perda No 24 Tahun 2012 dibagi ke dalam Rencana Sistem Pusat Perkotaan yang terdiri atas pembagian kawasan sebagai PKN, PKW, PKWp, PKL, PKLp dan PPL serta Rencana Sistem Jaringan dan Prasarana yang terdiri dari Prasarana Transportasi, Prasarana Energi, Prasarana Sumber Daya Air, Prasarana Telekomunikasi dan Prasarana Lainnya. Adapun untuk lebih jelasnya mengenai masing-masing rencana struktur Kota Ambon dapat dilihat di dalam tabel berikut Tabel 2.8 Rencana Struktur Kota Ambon No Rencana Tata Ruang Kota Ambon

265 Lokasi/Keterangan Rencana Rencana Pusat Kegiatan Nasional (tidak diatur dalam dokumen perencanaan penataan ruang daerah) Struktur Sistem Ruang Perkotaan Pusat Kegiatan Wilayah (tidak diatur dalam dokumen perencanaan penataan ruang daerah)

266 Pusat Kegiatan Wilayah (tidak diatur dalam dokumen perencanaan penataan ruang daerah) Promosi Pusat Kegiatan Lokal (tidak diatur dalam dokumen perencanaan penataan ruang daerah) Pusat Kegiatan Lokal (tidak diatur dalam dokumen perencanaan penataan ruang daerah) Promosi Pusat Pelayanan Kawsan

267 (tidak diatur dalam dokumen perencanaan penataan ruang daerah) (PPK) PPL (Pusat Pelayanan (tidak diatur dalam dokumen perencanaan penataan ruang daerah) Lokal) Rencana Prasarana Transportasi Prasarana dan Sarana Jalan Sistem

268 Pengembangan prasarana dan sarana jalan sangat diperlukan dalam Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 31 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

269 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku No Rencana Tata Ruang Kota Ambon Lokasi/Keterangan Jaringan penigkatan mutu dan daya tampung ruas jalan meliputi status, fungsi dan jaringan, sistim jaringan dan aturan penggunaan ruang di sepanjang Prasarana jalan. Peningkatan maupun Pembukaan ruas-ruas jalan baru dapat dilakukan untuk meningkatkan kualitas pelayanan transportasi darat serta menghindari bottle neck seperti yang terjadi di kawasan

270 Passo, Batu Merah, dan Batu Gantung. Berikut ini adalah rencana Pengembangan prasarana dan sarana jalan di Kota Ambon meliputi : a. Pembangunan Jembatan Merah Putih yang menghubungkan Negeri Hative Kecil dengan Desa Poka dan Negeri Rumah Tiga yang melewati TEluk Ambon Bagian Dalam. b.

271 Peningkatan mutu dan daya tampung ruas jalan nasional dan jalan arteri dari Laha ke pusat Kota Ambon c. Peningkatan mutu dan daya tampung ruas jalan jalan provinsi dan jalan kolektor yang meliputi : Ruas jalan Durian Patah ke Hitu Ruas Jalan Passo ke Tulehu

272 Ruas jalan Batu Gong Toisapu - Hutumuri-Rutong karang Panjang Ruas Jalan Hutumuri - Leahari Hukurila hatalai Kusu-Kusu Sereh

273 Ruas jalan Pusat Kota Ambon Amahusu Eri Seilale Latuhalat Air Low - Eri d. Peningkatan mutu dan daya tampung ruas jalan jalan Kota pada ruas jalan jalan kota. e. Pembangunan ruas jalan baru, baik jalan nasional dan Arteri, jalan Provinsi dan Kolektor maupun jalan Kota termasuk

274 bangunan pelengkapnya. Rencana peningkatan mutu jaringan jalan di Kota Ambon baik pada jalan utama maupun jalan lokal dengan arahan sebagai berikut : Perbaikan drainase dan membangun fasilitas jalan (trotoar, marka jalan, drainase dan lampu jalan) pada jalan utama, terutama di wilayah Pusat Kota Ambon. Peningkatan kualitas perkerasan jalan pada jalan lokal dari perkerasan batu atau tanah menjadi perkerasan aspal. Pelebaran jalan pada jalan utama dan jalan lokal. Penyediaan lahan parkir dan mengurangi parkir On Street (parkir di badan jalan). Sarana dan Prasarana Terminal Terminal merupakan salah satu elemen kota yang memiliki pengaruh besar terhadap rencana tata ruang kota karena akan menyangkut asal dan tujuan pergerakan kendaraan, penumpang dan barang, dalam hal ini menyangkut rute perjalanan, yang akan berpengaruh terhadap sistem transportasi suatu wilayah. Rencana Pengembangan Prasarana dan Sarana Terminal meliputi : Peningkatan kelas dan daya tampung terminal angkutan kota di kawasan mardika untuk melayani angkutan penumpang dalam wilayah Kota Ambon; Penyelesaian pembangunan terminal transit angkutan luar kota tipe B di kawasan Passo untuk melayani angkutan penumpang yang berasal dari luar (arah Timur), masuk kedalam wilayah Kota Ambon; dan pembangunan terminal transit angkutan luar kota yang baru, tipe C, di kawasan Tawiri/Wayame, untuk melayani angkutan penumpang yang berasal dari luar (arah Barat), masuk ke wilayah Kota Ambon. Rencana Pengembangan Prasarana dan Sarana Transportasi Penyeberangan meliputi: peningkatan mutu pelayanan transportasi penyeberangan jalur Galala-Poka, termasuk prasarana dan sarana pendukungnya, sebagai alternatif dari Jembatan Merah-Putih; pengadaan jalur transportasi penyeberangan yang baru dari Pusat Kota Ambon (Mardika) ke Kawasan Tawiri atau Wayame, termasuk prasarana dan sarana pendukungnya; dan peningkatan mutu dan daya tampung transportasi penyeberangan lintas kabupaten/kota. pelabuhan angkutan penyeberangan direncanakan akan ditingkatkan mutu dan daya tampungnya, termasuk prasarana dan sarana pendukungnya, sebagai alternatif Jembatan Merah-

275 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 32 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

276 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku No Rencana Tata Ruang Kota Ambon Lokasi/Keterangan Putih pelabuhan angkutan penyeberangan yang baru direncanakan akan dibangun untuk elayani angkutan penumpang dari Terminal Tawiri atau Wayame ke Pusat Kota Ambon sebagai alternatif Jembatan Merah Putih pengembangan dermaga angkutan penyeberangan di Negeri Halong dan Negeri Poka; pengembangan dermaga angkutan penyeberangan lintas kabupaten/kota di Negeri Halong. Sarana dan Prasarana Angkutan Umum Sarana transportasi darat di Kota Ambon dilayani oleh 61 trayek angkutan umum (Hasil Monitoring Tahun 2008). Berdasarkan jumlah trayek dan tujuan trayek yang ada telah mencakup keseluruhan wilayah Kota Ambon, namun seiring pertumbuhan dan mobilitas penduduk, diperlukan pembukaan trayek angkutan umum baru untuk melayani kebutuhan masyarakat terutama di ruas jalan Karang Panjang Rutong Leahari Hukurila Kilang. Oleh karena itu diperlukan adanya penambahan sub terminal di desa Hukurila agar memudahkan masyarakat sekitar menjangkaunya. Dari sisi jumlah armada angkutan di setiap trayek yang ada tidak semuanya sama, tergantung dengan tingkat permintaan masyarakat di wilayah tersebut. Lebih jelasnya dapat dilihat pada Buku Analisa dan Fakta. Hampir semua trayek yang ada melalui pusat Kota Ambon sehingga menimbulkan kepadatan lalu lintas pada wilayah pusat kota terutama di daerah Terminal Mardika. Sebagai pelengkap dari Rencana Transportasi Darat perlu dilakukan studi khusus untuk menentukan Supply Demand Angkutan umum di Kota Ambon. Hal ini bermanfaat untuk menentukan penambahan unit angkot yang sesuai dengan perkembangan wilayah yang terjadi. Selain Angkutan umum, juga terdapat Ojeg yang melayani daerah pinggiran Kota Ambon dan tersebar secara sporadis. Rencana pengembangan angkutan umum/massal perkotaan direncanakan pelaksanaannya sesudah diadakan studi kelayakannya. Prasarana Energi 1) Pembangkit Tenaga Listrik Program pengembangan pembangkit tenaga listrik meliputi: a. peningkatan mutu dan kapasitas PLTD yang sudah ada; dan b. pengembangan PLT surya, angin, biogas, ombak, arus, dan mikro hydro, di lokasi-lokasi

277 yang akan ditentukan sesuai hasil studi kelayakannya. (2) Jaringan transmisi tenaga listrik Program pengembangan jaringan transmisi tenaga listrik meliputi: a. pembangunan gardu induk sebesar 70 KV di Kecamatan Teluk Ambon-Baguala dan Kecamatan Sirimau; dan b. peningkatan mutu dan kapasitas jaringan transmisi sesuai dengan kebutuhan jaringan di Kota Ambon dengan mengikuti pola jaringan yang sudah ada, maupun pengembangan jaringan yang baru. Prasarana Sumber Daya (tidak diatur dalam dokumen perencanaan penataan ruang daerah) Air Prasarana Telekomunikasi (tidak diatur dalam dokumen perencanaan penataan ruang daerah) Prasarana Lainnya (tidak diatur dalam dokumen perencanaan penataan ruang daerah) Satuan Wilayah Pengembangan (SWP) Berdasarkan potensi lokasi dan kecenderungan perkembangan di Kota Ambon telah terbentuk sentra-sentra kegiatan yang cukup dominan yaitu : pusat pemerintahan, pusat perdagangan dan Jasa, pusat perhubungan antar wilayah, pusat pendidikan tinggi, pusat aktivitas wisata dan sejenisnya. Mengingat pola perkembangan Kota Ambon yang linier mengikuti pesisir dan dengan kondisi keterbatasan lahan bertopografi datar-landai, maka secara spesifik Kota Ambon cenderung membentuk struktur ruang dengan pusat-pusat

278 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 33 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

279 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku pelayanan utama kota yang tersebar linier berbaur dengan beberapa pemusatan fungsi kegiatan tersebut. Beberapa pemusatan fasilitas dan pemukiman terletak jauh dari pesisir ke arah selatan kota. Tanpa perencanaan dan intervensi yang kuat, maka arah perkembangan kota akan terus berkembang di sekitar pusat-pusat yang ada dan secara ekstensif mengambil lahan-lahan dengan kelerengan hingga 15% lebih. Kelemahannya adalah adanya areal yang rawan bencana longsor dan erosi. Untuk penataan ruang Kota Ambon dimasa mendatang, maka rencana struktur ruang Kota Ambon dirumuskan dengan mengintegrasikan sentra-sentra kegiatan fungsional sebagai pusat pelayanan perkotaan secara hirarkis sehingga dapat memberikan pelayanan secara merata mengikuti perkembangan kota, dan ditujukan untuk pendistribusian kegiatan kota dari pusat kota saat ini. Pengembangan dan pembentukan struktur ruang Kota Ambon diwujudkan dengan pengaturan lokasi dan sebaran kegiatan-kegiatan ekonomi dan sosial. Besaran ruang yang dikembangkan membentuk struktur ruang kota akan bergantung pada perkiraan kebutuhan ruang hingga tahun rencana; sedang pengarahan intensitas masing-masing kegiatan dan pusat-pusat pelayanan akan didasarkan pada pertimbangan karakteristik jenis kegiatan yang berkembang. Dengan pengarahan dan pengaturan berdasar perencanaan dan intervensi pemerintah daerah, dapat diarahkan perkembangan kota dengan berbasis kawasan dan dipilih kawasan yang dapat menyediakan ruang yang layak dikembangkan dan dapat menampung berbagai kegiatan yang berkembang, minimal dengan kelerengan yang landai. Dengan intervensi dari pemerintah daerah selama ini dan melihat dari antusiasnya masyarakat Kota Ambon dalam mendukung dan mengembangkan Kota Ambon terkait dengan rencana-rencana yang ada, maka dapat diidentifikasi arah perkembangan Kota Ambon yang linier dari kawasan Pusat Kota ke arah Passo, dan dari Passo ke arah Poka-Rumah Tiga dan sekitarnya. Pemerintah Kota Ambon telah merencanakan pembangunan jembatan penyeberangan Galala-Poka dan pengembangan Passo dan sekitarnya sebagai kawasan pemukiman baru, pusat perdagangan regional, pusat industri kerajinan, perikanan, dan pusat pendidikan keterampilan. Rencana Pengembangan Struktur Ruang Kota Ambon mempertimbangkan bahwa jumlah penduduk Kota Ambon di masa mendatang akan semakin meningkat. Untuk memudahkan pelayanan kota dan manajemen pembangunan maka untuk Kota Ambon akan dikembangkan sistem pusat-pusat pelayanan sehingga pelayanan kota dapat merata dan Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 34 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

280

281 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku sesuai dengan arah perkembangan kota. Sistem pelayanan secara hirarkis dan menyebar akan sangat memadai dikembangkan mengingat Kota Ambon memiliki kondisi fisiografis dan sebaran penduduk yang membutuhkan pelayanan umum dan sosial maupun ekonomi yang lebih mendekat ke lingkungan pemukiman. A.1 Rencana Satuan Wilayah Pengembangan Prinsip pembagian wilayah pelayanan adalah merata, dan optimasi pengembangan sentra kegiatan yang ada saat ini. Masing-masing Satuan Wilayah Pengembangan (SWP) ditetapkan dengan kesatuan fungsi, terdapat batas-batas yang jelas dari batas administrasi atau batas fisik, dan membutuhkan kesatuan pengelolaan. Aspek yang membatasi pengembangan ruang Kota Ambon di antaranya adanya Bandara Pattimura di Laha dan standar keselamatan operasional penerbangan sehingga kawasan dalam radius pembatasan kegiatan tersebut, dalam struktur ruang Kota Ambon disebut sebagai SWP Kawasan Khusus yang mencakup sekitar Laha dan Tawiri. Mengingat kedalaman materi perencanaan pada RTRW Kota Ambon adalah rencana umum maka skala pelayanan lingkungan yang dikembangkan diutamakan pada skala SWP. Sebagai pendukung sistem pusat pelayanan di dalam SWP juga diusulkan konsep pengembangan skala lingkungan pemukiman dan pelayanan unit-unit secara hirarkis hingga unit terkecil, yaitu dengan pembagian BWK dan unit-unit pelayanan pemukiman. Masing-masing SWP adalah sebagai berikut : SWP 1 Pusat Kota Kawasan Pusat Kota dan sekitarnya, yaitu mulai dari Taman Makmur di sebelah barat sampai Galala di sebelah timur, sebagian kawasan teluk Ambon di utara dan di bagian selatan batas kelurahan Kudamati, Batu Gajah, Batu Meja, Desa Soya, Kelurahan Karang Panjang, Desa Batu Merah terus ke selatan Desa Galala. SWP 1 adalah sebagai SWP tersendiri dengan satu kesatuan fungsional sebagai pemusatan fungsi pelayanan kota primer. Hampir seluruh SWP ini merupakan kawasan perkotaan dengan fungsi pemerintahan, komersial, perdagangan, dan jasa serta permukiman. Batas SWP diintegrasikan dengan wilayah perairan/ teluk mengingat peran wilayah perairan terkait erat dengan keberadaan pelabuhan laut pada kawasan ini. SWP Pusat Kota ini memiliki potensi lahan datar yang relatif luas, sentral dalam arti memiliki akses tinggi ke seluruh kota dan adanya kelengkapan prasarana dan sarana kota. Luas SWP Pusat Kota adalah sekitar 4.259,67 Ha. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN

282 II - 35 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

283 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku SWP 2 Passo Kawasan Passo dan sekitarnya dengan wilayah pelayanan cukup meluas hingga mencakup Teluk Ambon Dalam (TAD) sebagai satu kesatuan mengingat pengembangan Passo ke depan dan kelestarian TAD sangat erat terkait dan membutuhkan keterpaduan pengelolaan dan pembangunan. SWP 2 Passo di sebelah timur berbatasan dengan Teluk Baguala, sebelah barat dengan Desa Poka dan Galala, sebelah utara dengan daerah pegunungan dan Kabupaten Maluku Tengah, serta sebelah selatan dengan Kecamatan Leitimur Selatan. SWP ini memiliki potensi pertumbuhan yang tinggi dan menjadi lokasi transit dari wilayah sekitar melalui pelabuhan laut penyeberangan di Hitu, Liang dan Tulehu. Di samping itu daerahnya memiliki lahan datar cukup luas, dekat pantai, dan daya tarik wisata. Luas SWP Passo adalah sekitar 7.164,83 Ha dan berorientasi ke pusat SWP di Passo. SWP Wayame Kawasan Rumah Tiga-Poka-Wayame dan sekitarnya, mulai dari Desa Poka di sebelah timur terus sampai ke Desa Tawiri di sebelah barat, daerah pegunungan dan kabupaten Maluku Tengah di utara, dan sebagian kawasan Teluk Ambon yang berbatasan langsung dengan SWP 1 di selatan. SWP ini merupakan satu kesatuan dengan fungsi-fungsi pendidikan tinggi, penelitian, pemukiman, wisata, perikanan dan kawasan budidaya pertanian. SWP ini meliputi pula wilayah perairan/ teluk sebagai satu kesatuan dengan adanya kebutuhan kesatuan pengelolaan. SWP Rumah Tiga memiliki potensi pertumbuhan pesat sehubungan dengan lokasinya yang strategis. Penataan di sekitar jembatan GalalaPoka sangat diperlukan oleh karena akan menarik perkembangan berbagai kegiatan yang muncul dalam memanfaatkan akses yang tinggi setelah adanya jembatan baru tersebut. Luas SWP Rumah Tiga-Poka adalah sekitar 7.051,76 Ha dan berorientasi ke pusat SWP di Poka. SWP 4 Leitimur Selatan Kawasan Leitimur selatan dengan batas-batas administrasi kecamatan dan pantai, mulai dari desa Hatalai di sebelah barat sampai Hutumuri di sebelah timur, Desa Soya, Batumerah, Halong, Passo di Utara, dan laut Banda di selatan. SWP ini adalah satu kesatuan wilayah pengembangan dengan kesamaan karakteristik sebagai kawasan berbukit bergunung. Akses yang menghubungkan SWP ini adalah Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN

284 II - 36 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

285 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku linier mengitari wilayah selatan yaitu ke arah barat dan ke arah timur untuk mencapai pusat primer kota. Sebagian besar SWP ini adalah merupakan kawasan kebun campuran dan hutan sekunder. Potensi yang tersimpan pada SWP ini adalah kebun campuran yang menghasilkan buah-buahan, pohon kayu putih (Melaleuca Leucadendron) penghasil minyak kayu putih, serta potensi perikanan dan pariwisata. Luas SWP Leitimur Selatan adalah sekitar 6.513,10 Ha dan berorientasi ke pusat SWP di Leihari SWP 5 Amahusu - Latuhalat Kawasan di ujung Barat Jazirah Leitimur yang termasuk sebagian Kecamatan Nusaniwe. SWP ini merupakan kesatuan kawasan berfungsi sebagai daerah tujuan pariwisata bahari dan perikanan, berorientasi ke laut dan akses ke kawasan pusat kota. Selain itu SWP ini juga mempunyai potensi industri bahan bangunan di antaranya batu bata dan kapur. Sebagian besar SWP adalah kawasan hutan dan kebun campuran diselingi dengan kawasan industri kecil dan pariwisata. Kawasan ini relatif berada menjorok ke Laut Banda, sehingga cukup beresiko terhadap bencana tsunami. Luas SWP 5 adalah sekitar 4.042,92 Ha serta berorientasi ke pusat SWP di Latuhalat. SWP Kawasan Khusus Bandara Di dalam pekerjaan penyusunan RTRW Kota Ambon dimana di dalamnya terdapat kawasan bandar udara, hal ini menjadi pertimbangan khusus mengingat kawasan ini memiliki ketetapan tersendiri. Keselamatan penerbangan di Bandar Udara Pattimura Ambon akan sangat dipengaruhi oleh lingkungan yang ada. Oleh karena itu, selain mempersiapkan fasilitas-fasilitas serta sarana dan prasarana yang memadai bagi keselamatan penerbangan, dibutuhkan pula peran pemerintah untuk menjalankan fungsi regulasi terhadap Kawasan Keselamatan Operasional Penerbangan terutama dari sisi penataan ruang agar dibatasi pengembangannya sehingga tidak ada bangunan yang nantinya akan mengganggu aktivitas lalulintas udara di Bandar Udara Pattimura Ambon. SWP ini membentang dari Desa Laha, Desa Tawiri, Kompleks Bandar Udara Pattimura ke arah Utara sampai dengan perbatasan Kabupaten Maluku Tengah dengan luas sebesar 6.912,72 Ha. Untuk lebih jelasnya lokasi pembagian SWP di atas dapat dilihat pada Peta Satuan Wilayah Pengembangan. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 37

286 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

287 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku A.2 Rencana Pengembangan Wilayah Perairan Teluk Ambon Kawasan perairan di Kota Ambon berupa kawasan Teluk Ambon Dalam dan Kawasan Teluk Ambon Luar dan sebagian dari Teluk Ambon Baguala. Wilayah perairan ini termasuk dalam bagian Satuan Wilayah Pengembangan (SWP) yang ada dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Ambon. Masuknya wilayah perairan Teluk Ambon dalam pembagian SWP dimaksudkan sebagai integrasi antara wilayah perairan dan wilayah daratan di Kota Ambon. Diharapkan dengan adanya intergrasi tersebut dapat memberikan pengaruh positif yang saling mendukung antara kegiatan di perairan teluk dengan kegiatan yang ada di pesisir/daratan sekitar teluk. Pengembangan wilayah perairan ini berkaitan pula dengan penetapan struktur wilayah Kota Ambon yang terdiri dari satu Sentra Primer (Pusat Kota Ambon), Sentra Sekunder 1 di Passo, Sentra Sekunder 2 di wayame dan Sentra Tersier dengan pusat di Tawiri, Amahusu, Latuhalat dan Leahari. Ketiga sentra kegiatan tersebut sebagian berada pada wilayah pesisir Teluk Ambon Dalam sehingga kawasan perairannya juga termasuk dalam rencana pengembangan dengan arahan pemanfaatan ruang dan pembagian zona yang disesuaikan dengan dominasi fungsi SWP yang bersangkutan. Kawasan perairan teluk dapat dibagi menjadi zone-zone perairan dan zone daratan. Zone perairan lebih dikhususkan untuk perikanan budidaya dan perikanan tangkap, serta lokasi penelitian, sedangkan zone daratan untuk sarana dan prasarana umum, sosial, ekonomi, kesehatan, pendidikan, jasa dan industri serta hal-hal lain sesuai kebutuhan kawasan. B. Rencana Pusat Pelayanan Kegiatan Kota Sistem Pusat Pelayanan Kegiatan Kota direncanakan meliputi: Lokasi pusat-pusat pelayanan kegiatan kota Hirarki pusat-pusat pelayanan kegiatan kota Cakupan/skala pelayanan kegiatan kota Dominasi fungsi kegiatan yang diarahkan pada pusat pelayanan kegiatan kota.

288 Pusat Kota atau Sentra Primer Sebagai pusat pelayanan perkotaan utama yaitu di kawasan pusat kota dengan intensitas kegiatan tertinggi dan menjadi pemusatan kegiatan jasa perhubungan laut, perdagangan, jasa lain serta berbaur dengan fasilitas umum dan sosial, dengan kelengkapan dan jangkauan pelayanan untuk wilayah kota keseluruhan. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 38 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

289 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Sentra Sekunder I Sebagai pusat pelayanan wilayah kota dan juga wilayah hinterland dengan fungsi pusat perdagangan regional, pusat industri kecil, wisata dan pemukiman. Secara khusus dalam rangka mendukung peran Sentra Sekunder I ini dan untuk mendukung sistem pusat-pusat kota yang merata maka dibangun terminal transit sebagai terminal angkutan darat antar wilayah. Sentra Sekunder II Sebagai pusat pelayanan wilayah kota, Pusat Pelayanan di Sentra Sekunder ini memiliki fungsi sebagai pusat pendidikan tinggi, penelitian, pemukiman, wisata, perikanan dan kawasan budidaya pertanian. Sentra Sekunder III Sebagai pusat pelayanan wilayah kota sentra ini memiliki fungsi budi daya pertanian hortikultura, perkebunan peternakan, perikanan dan pariwisata. Sentra Sekunder IV Sebagai pusat pelayanan wilayah kota sentra ini memiliki fungsi industri rumah tangga, perikanan perkebunan, peternakan dan pariwisata Sentra Tersier Pusat Pelayanan pada Sentra Tersier yang berlokasi di pesisir selatan dan timur mempunyai prospek untuk dikembangkan terkait dengan kegiatan perikanan dan pariwisata yaitu di kawasan Tawiri- Laha, Kilang Naku dan Amahusu. Sentra tersebut saat ini umumnya adalah kelompok pemukiman dengan kepadatan rendah dan fasilitas yang minim; hubungan antar sentra ini relatif kurang dan berorientasi selain ke darat juga ke laut. Selain itu, di pesisir utara terdapat sentra pendidikan yang berkembang

290 menjadi Sentra Sekunder, serta sentra pengembangan lainnya di desa Tawiri berkaitan dengan industri dan perikanan. Masing-masing pusat pelayanan mempunyai wilayah pelayanan yang memiliki akses pencapaian dalam satu kawasan maupun kawasan lainnya.. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 39 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

291 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku B.1 Lokasi Pusat-pusat Pelayanan Kegiatan Kota Bedasarkan potensi dari perkembangan Kota Ambon dewasa ini maupun yang akan datang maka lokasi pusat pusat pelayanan kota meliputi : Pusat Kota Desa Passo Desa Wayame Desa Leahari & Rutong Desa Latuhalat Desa Tawiri / Laha Desa Kilang & Naku Desa Amahusu B.2 Hirarkhi Pusat-Pusat pelayanan Kegiatan Kota Hirarki pusat-pusat kegiatan pelayanan kota yang sudah ada sebagai pusat pelayanan perkotaan pada lokasi yang berkembang saat ini maupun yang akan dikembangkan, yaitu : Pusat Kota Ambon sebagai sentra primer akan terus dikembangkan sebagai pusat penyelenggeraan pemerintahan provinsi maupun kota, perdagangan, jasa keuangan, perhubungan darat dan laut,

292 industri perikanan, dan aneka industri, pariwisata, kesehatan, dan pendidikan, terutama untuk mendukung fungsi Kota Ambon sebagai PKN dan pelabuhan internasional. Desa Passo sebagai sentra sekunder I direncanakan akan terus dikembangkan sebagai pusat pemerintahan kecamatan, perdagangan, perhubungan darat dan laut, aneka indutri, kesehatan, pendidikan kejuruan, pariwisata, dan pemukiman, terutama dalam mengurangi tekanan penduduk terhadap Pusat Kota Ambon. Desa Wayame sebagai sentra sekunder II direncanakan akan dikembangkan sebagai pusat pendidikan tinggi, Ilmu Pengetahuan dan Teknologi, permukiman, pemerintahan kecamatan, aneka industri, pertanian tanaman pangan dan hortikultura, serta perikanan. Desa Leahari-Rutong sebagai sentra sekunder III direncanakan akan terus dikembangkan sebagai pusat pemerintahan kecamatan, pertanian hortikultura, perkebunan, peternakan, perikanan, pendidikan kejuruan, permukiman, dan pariwisata. Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 40 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

293 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku e. Desa Latuhalat sebagai sentra sekunder IV direncanakan akan terus dikembangkan sebagai pusat pemerintahan kecamatan, industri rumahtangga, perikanan, perkebunan, peternakan, pariwisata, dan pemukiman Desa Tawiri-Laha sebagai sentra tersier I direncanakan akan terus dikembangkan, sebagai kawasan pengamanan keselamatan penerbangan dan pelayanan bandara distribusi tersier, disamping sebagai pusat pertanian tanaman pangan, perikanan, industri jasa maritim, dan pertambangan bahan galian tipe C. Desa Kilang-Naku sebagai sentra tersier II direncanakan akan terus dikembangkan sebagai kawasan perikanan, pertanian, permukiman dan pariwisata Desa Amahusu sebagai sentra tersier III direncanakan akan terus dikembangkan sebagai kawasan perikanan, pertanian, permukiman dan pariwisata B.3 Cakupan/Skala Pelayanan Kegiatan Kota Cakupan dan/atau skala pelayanan setiap pusat kegiatan pelayanan kota dan rencana pengembangannya meliputi: Pusat Kota Ambon sebagai sentra primer, direncanakan melayani seluruh wilayah Kota Ambon, terutama SWP I Desa Passo, sebagai sentra sekunder I, direncanakan melayani wilayah Kota Ambon bagian Timur, terutama SWP II Desa Wayame sebagai sentra sekunder II, direncanakan melayani SWP III

294 Desa Leahari-Rutong sebagai sentra sekunder III, direncanakan melayani SWP IV Desa Latuhalat sebagai sentra sekunder IV, direncanakan melayani SWP V Desa-desa Tawiri-Laha, Kilang-Naku, dan Amahusu, sebagai sentra-sentra tersier direncanakan membantu pelayanan wilayah sekitarnya dalam SWP masing-masing. B.4 Dominasi Fungsi Kegiatan Yang Diarahkan Pada Pusat Pelayanan Kegiatan Kota. Dominasi fungsi kegiatan yang direncanakan untuk pusat-pusat pelayanan meliputi: Pusat Kota Ambon, bersama SWP I, direncanakan akan terus dikembangkan sebagai pusat penyelenggeraan pemerintahan provinsi maupun kota, perdagangan, jasa keuangan, perhubungan darat dan laut, industri perikanan, dan aneka industri, Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 41 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

295 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku pariwisata, kesehatan, dan pendidikan, terutama untuk mendukung fungsi Kota Ambon sebagai PKN dan pelabuhan internasional. Desa Passo, bersama SWP II, direncanakan akan terus dikembangkan sebagai pusat pemerintahan kecamatan, perdagangan, perhubungan darat dan laut, aneka indutri, kesehatan, pendidikan kejuruan, pariwisata, dan pemukiman, terutama dalam mengurangi tekanan penduduk terhadap Pusat Kota Ambon. Desa Wayame, bersama SWP III, direncanakan akan terus dikembangkan sebagai pusat pendidikan tinggi, Ilmu Pengetahuan dan Teknologi, permukiman, pemerintahan kecamatan, aneka industri, pertanian tanaman pangan dan hortikultura, serta perikanan. Desa Leahari-Rutong, bersama SWP IV, direncanakan akan terus dikembangkan sebagai pusat pemerintahan kecamatan, pertanian hortikultura, perkebunan, peternakan, perikanan, pendidikan kejuruan, permukiman, dan pariwisata. Desa Latuhalat, bersama SWP V, direncanakan akan terus dikembangkan sebagai pusat pemerintahan kecamatan, industri rumahtangga, perikanan, perkebunan, peternakan, pariwisata, dan pemukiman. Kawasan khusus pengamanan bandara, bersama Desa-Tawiri-Laha, direncanakan akan terus dikembangkan, sebagai kawasan pengamanan keselamatan penerbangan dan pelayanan bandara distribusi tersier, disamping sebagai pusat pertanian tanaman pangan, perikanan, industri jasa maritim, dan pertambangan bahan galian tipe C.

296 Jasa Konsultan LAPORAN PENDAHULUAN PT. KARUNIYA DATA KONSULTAN II - 42 PERENCANA DAN PENGAWAS PEMBANGUNAN BTN Kebun Cengkeh Blok A 26 Telp./Fax. (0911)

297 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Teluk Ambon Kecamatan Leitimur Selatan Provinsi Maluku Peta 2.1 Peta Satuan Wilayah Perencanaan