PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG DILAKUKAN OLEH PASANGAN KAWIN CAMPUR TANPA ADANYA PERJANJIAN KAWIN

Transkripsi

1 PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG DILAKUKAN OLEH PASANGAN KAWIN CAMPUR TANPA ADANYA PERJANJIAN KAWIN Yanti Indrawati Sarjana Hukum, Fakultas Hukum, Universitas Narotama Surabaya yanti_thiey@yahoo.co.id ABSTRACT - This study discusses the transfer of rights over land by mixed marriage couples marry without their agreement. This is because many intermarried couples who do not enter into agreements segregation of assets and does not know about the arrangement buying and selling land and buildings in Indonesia that is allowed for a couple of intermarrying according to national law of the land. The research discussed in this study of how land ownership by foreign nationals in the absence of agreement to marry in a mixed marriage and how the validity of the sale and purchase of land and buildings in Indonesia by a pair of interbreeding with joint property related rights arrangements on certain lands in the UUPA, This research used normative juridical research. The results of the study by UUPA, a right that can be owned by foreigners (WNA) included in this case they are married to a citizen without a mate is the Right of Use agreement. And if the land and buildings to be sold as Hak then a woman who is an Indonesian citizen can act alone without the consent of a male foreign nationals because foreigners can not have land rights in the form of property rights in accordance with Article 21 of the UUPA. Keywords : Transfer of rights to land, Buy and sell, Intermarriage PENDAHULUAN Dengan era globalisasi yang lebih terbuka untuk lintas batas antara negara yang satu dan negara lain menjadikan interaksi yang tidak bisa dihindari antara orang dari satu negara dengan warga negara lainnya, dimana tidak jarang dari interaksi tersebut sampai dengan dilakukannya proses perkawinan dengan beda kewarganegaraan. Perkawinan ini di Indonesia di kenal dengan istilah perkawinan campuran. 1 Dalam perundang-undangan di Indonesia, perkawinan diatur dalam Undangundang No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan. (selanjutnya akan disebut dengan UUP). Hukum perkawinan di Indonesia dibagi menjadi dua yaitu, yang pertama adalah yang bertalian dengan hubungan antara pria dan wanita 1 Lili Rasjidi, Hukum Perkawinan dan Perceraian di Indonesia dan Malaysia, Remaja Rosdakarya, Bandung, 1996, h. 3 1

2 2 untuk menciptakan keluarga dan yang kedua adalah hukum kekayaan dalam perkawinan yang mengatur tentang harta suami isteri yang timbul dalam hubungan perkawinan. Salah satu hubungan yang terjadi akibat perkawinan adalah hubungan suami isteri dengan harta benda dalam perkawinan. Menurut KUHPerdata, dengan adanya perkawinan maka sejak pada hari terjadinya perkawinan dengan sendirinya menurut hukum terjadi percampuran harta kekayaan. Percampuran itu berlaku secara bulat tanpa mempersoalkan bawaan masing-masing atau dengan kata lain bersifat kolektif. Sedangkan dalam UUP, pengertian harta perkawinan pada dasarnya sama dengan menurut KUHPerdata hanya saja terdapat perbedaan, yang dikarenakan sifat kedudukan hubungan hukum antara suami lain yaitu bersifat kolektif, sedangkan UUP bersifat individual. Hal ini disebabkan kedudukan isteri dengan suami adalah seimbang, dimana perempuan meskipun sudah nikah adalah tetap cakap, secara individu masing-masing dapat dipertanggungjawabkan. Sehingga harta perkawinan menurut UUP adalah harta yang timbul selama perkawinan tidak termasuk harta yang dibawa masing-masing sebelum perkawinan berlangsung. 2 Mengenai hubungan hukum antara suami isteri terhadap harta. Dalam UUP diatur dalam pasal 35, 36, dan 37. Mengenai harta benda perkawinan dalam pasal 35 dibedakan menjadi: 1. Harta yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama. 2. Harta bawaan masing-masing suami isteri dan harta yang diperoleh masing-masing sebagai hadiah atau warisan adalah dibawah penguasaan masing-masing sepanjang para pihak tidak menentukan lain. Seperti yang disebutkan dalam pasal 35 UUP, maka harta yang diperoleh selama perkawinan akan menjadi harta bersama. Pengertian dari harta bersama secara lebih luas adalah barang-barang yang diperoleh selama perkawinan, dimana suami isteri hidup berusaha untuk memenuhi kepentingan kebutuhan kehidupan keluarga. Oleh karena harta bersama merupakan harta yang dimiliki bersama-sama oleh suami 2 Ibid., h. 97

3 3 dan istri, maka untuk melakukan tindakan terhadap harta tersebut memerlukan persetujuan dari kedua belah pihak. Hal ini seperti yang diatur dalam pasal 36 ayat (1) UUP, disebutkan bahwa mengenai harta bersama, suami isteri dapat bertindak atas persetujuan kedua belah pihak : 1. Suami dapat bertindak atas harta bersama setelah ada persetujuan isteri. 2. Isteri dapat bertindak atas harta bersama setelah mendapat persetujuan dari suami. Dari pasal tersebut bahwa suami maupun isteri tidak dapat secara sendiri-sendiri melakukan tindakan terhadap harta bersamanya seperti menjual atau menjaminkan harta tersebut, karena keduanya memiliki hak dan kewajiban yang sama terhadap harta tersebut. Jadi, apabila si suami atau si isteri ingin mengalihkan hak atas tanah yang menggunakan harta bersama maka si suami atau isteri tersebut harus mendapatkan persetujuan dari pasangannya. Persetujuan ini harus didapat bukan hanya karena telah diatur dalam UUP, namun hal ini juga penting dalam hal pemilikan hak atas tanah atau rumah tersebut. Ketentuan Hak-Hak Atas Tanah dalam pasal 4 ayat (1) UUPA dijabarkan lebih lanjut dalam pasal 16 ayat (1) dan pasal 53 UUPA. Dalam kaitannya dengan subyek yang dapat diberikan dan mempunyai hak atas tanah, maka sesuai dengan asas nasionalitas yang menjadi landasan UUPA, ditentukan bahwa hanya WNI yang dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air, dan ruang angkasa (Pasal 9 ayat 1 UUPA). Apabila hal itu dihubungkan dengan pasal 16 UUPA, maka hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik sebagaimana ditegaskan dalam pasal 21 ayat (1). Peralihan Hak Milik atas tanah baik secara langsung maupun tidak langsung kepada orang asing, kepada seseorang yang mempunyai dua kewarganegaraan, karena percampuran harta atau kepada badan hukum yang tidak ditunjuk oleh pemerintah adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, artinya tanah tersebut kembali menjadi tanah yang dikuasai

4 4 langsung oleh negara 3. Dua hal yang penting dalam peralihan hak atas tanah dan bangunan adalah mengenai subjek dan objek. Dalam jual beli subjek yang terkait adalah penjual dan pembeli. Hal yang perlu diperhatikan dari penjual adalah apakah penjual berhak menjual, yaitu apakah ia merupakan pemegang yang sah dari hak atas tanah yang dijualnya. Selain berhak menjual, penjual juga harus berwenang menjual tanah tersebut karena mungkin saja ia berhak atas suatu tanah namun ia tidak berwenang menjualnya. Hal ketiga yang perlu diperhatikan dari pihak penjual adalah apakah ia boleh menjual, karena penjual mungkin berhak menjual sebidang tanah, ia juga berwenang, namun ia tidak atau belum boleh menjual tanah tersebut 4. Misalnya dikarenakan larangan oleh suatu undang-undang atau karena tanah tersebut sedang disita pengadilan. Untuk pembeli, hal yang perlu diperhatikan adalah apakah pembeli boleh membeli. Hal ini 3 Maria Sumardjono, Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan Bagi Warga Negara Asing dan badan Hukum Asing, Kompas, Jakarta, 2007, h Effendi Perangin, Praktek Jual Beli Tanah : Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1994, h. 5 dikarenakan setelah jual beli terlaksana, tentu saja tanah itu akan menjadi hak pembeli, yang menjadi persoalan adalah apakah pembeli boleh menjadi subjek atau pemegang dari hak atas tanah yang dibeli itu 5. Seperti yang kita ketahui dalam UUPA diatur mengenai jenis-jenis hak atas tanah, diantaranya adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan lain-lain. Apabila dalam hal ini subjek dari jual beli ini, baik penjual maupun pembeli merupakan pasangan suami istri dan objek dari jual beli itu yaitu tanah dan bangunan tersebut merupakan harta bersama, maka sesuai dengan penjelasan yang telah disebutkan, harus mendapatkan persetujuan dari kedua belah pihak. Hal ini penting untuk mengetahui apakah mereka berhak atau tidak dalam menjual atau membeli tanah. Untuk pasangan suami istri yang keduanya berasal dari Indonesia, hal ini tentunya tidak menjadi masalah, yang menjadi masalah adalah ketika pembeli atau penjual merupakan pasangan kawin campur. 5 Ibid., h. 7

5 5 Hal mengenai peralihan hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan oleh pasangan kawin campur ini yang belakangan menjadi perhatian para pihak. Hal ini juga banyak terjadi diantara WNI yang menikah dengan WNA. Banyak diantara pasangan tersebut yang tinggal dan menetap di Indonesia sehingga mengharuskan mereka untuk memiliki tempat tinggal di Indonesia. Untuk mengadakan jual beli tanah menggunakan harta bersama dalam perkawinan campur akan menjadi masalah terkait dengan hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh WNA terkait aturan dalam UUPA, yaitu khususnya mengenai jual beli tanah dengan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan (HGB) yang diatur dalam pasal 26 dan pasal 36 UUPA. Pasal tersebut melarang peralihan tanah Hak Milik atau HGB terhadap WNA. Sehingga hal ini akan menyulitkan apabila pasangannya yang berkewarganegaraan Indonesia ingin melakukan jual beli tanah dan bangunan, jika harta yang digunakan merupakan harta bersama. Berdasarkan dari latar belakang tersebut diatas maka terdapat beberapa pokok permasalahan yang akan dibahas yaitu : Berdasarkan uraian dan latar belakang masalah yang telah dijelaskan diatas, maka rumusan masalahnya adalah : 1. Bagaimana kepemilikan hak atas tanah oleh warga negara asing tanpa adanya perjanjian kawin dalam perkawinan campuran? 2. Bagaimana keabsahan jual beli hak atas tanah dan bangunan di Indonesia oleh pasangan kawin campur dengan harta bersama terkait pengaturan hak atas tanah tertentu dalam UUPA? METODE PENELITIAN Dalam penelitian ini digunakan tipe penelitian yuridis normatif, artinya penelitian ini didasarkan pada penelusuran studi pustaka atas seperangkat norma yang telah ada, khususnya Peraturan perundangundangan yang digunakan yaitu Undang-undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, Undangundang No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria dan peraturan lainnya yang berhubungan dengan materi yang dibahas.

6 6 Pendekatan masalah yang digunakan dalam skripsi ini adalah pendekatan Peraturan Perundangundangan (Statute Approach) dan pendekatan konseptual (Conceptual Approach). PEMBAHASAN Kepemilikan Hak Atas Tanah Oleh Warga Negara Asing Tanpa Adanya Perjanjian Kawin Dalam Perkawinan Campuran Hak atas tanah merupakan suatu hak untuk menguasai tanah oleh negara yang diberikan kepada seseorang, sekelompok orang, maupun kepada badan hukum baik warga negara Indonesia maupun warga negara asing. Pemegang hak milik atas suatu tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan serta memanfaatkan tanah hak miliknya untuk kepentingan hidupnya dengan mematuhi peraturan yang diatur dalam UUPA serta Peraturan Perundangan-Undangan lain yang terkait. Warga negara asing dan badan-badan hukum asing diberikan hak sesuai yang ditetapkan dalam Pasal 41, 42, 45, dan pasal 55 UUPA. UUPA pasal 42 mengatur bahwa yang dapat mempunyai hak pakai adalah : 1. Warga Negara Indonesia 2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia. 3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia dapat menguasai tanah dengan Hak Pakai atau Hak Sewa Untuk Bangunan dan memiliki bangunan yang didirikan di atasnya. Orang asing tidak diperbolehkan menguasai tanah dengan hak milik, seperti yang diatur pada Pasal 26 ayat (2) UUPA dimana apabila orang asing mendapat hak milik maka tanah tersebut dikuasai oleh negara. Hal ini untuk mengurangi adanya kepemilikan atas tanah oleh orang asing. Karena selain menjaga agar tanah hak milik WNI tidak menjadi tanah milik orang asing, kepemilikan atas hak milik juga membantu WNI agar dapat memanfaatkan tanah hak miliknya untuk menunjang kehidupannya.

7 7 Bagi orang asing berlaku larangan kepemilikan atas tanah hak milik sesuai dengan Pasal 21 UUPA, serta bagi badan-badan hukum yang ingin berkedudukan di Indonesia harus memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh Pemerintah. Namun apabila orang asing mendapatkan hak milik karena waris atau adanya pencampuran harta pada saat melakukan perkawinan dengan warga negara Indonesia setelah berlakunya UUPA harus melepaskan hak miliknya dalam jangka waktu satu tahun saat hak tersebut diperoleh atau pada saat orang tersebut kehilangan kewarganegaraannya seperti yang diatur pada Pasal 21 ayat (3) UUPA. Dan jika dalam jangka waktu tersebut seseorang itu tidak melepaskan hak miliknya, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanah yang menjadi hak milik orang asing tersebut dikuasai oleh negara. Bagi orang asing yang bertempat tinggal di Indonesia dapat menggunakan hak pakai untuk mendirikan sebuah bangunan, seperti yang diatur pada Pasal 42 UUPA. Untuk pemberian hak pakai oleh pemilik hak atas tanah dalam jangka waktu tertentu kepada orang asing ataupun warga negara Indonesia tidak boleh memberikan syaratsyarat yang dapat merugikan salah satu pihak. Dimana pemberi hak pakai sebagai pemilik atas tanah hak pakai, serta penerima hak pakai harus mematuhi hak dan kewajiban yang telah disepakati dalam perjanjian. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Dalam Perkawinan Campuran Jual beli tanah menurut UUPA merupakan perbuatan hukum pemindahan hak yang sifatnya terdiri dari 3 unsur, yaitu: 6 1) Tunai artinya penyerahan hak dan pembayaran harganya dilakukan pada saat yang sama. 2) Riil artinya dengan mengucapkan kata-kata dengan mulut saja belumlah terjadi jual beli, hal ini dikuatkan dalam Putusan MA No. 271/K/Sip/ 1956 dan No.840/K/Sip/1971. Jual beli dianggap telah terjadi dengan penulisan kontrak jual beli di muka Kepala Kampung serta penerimaan harga oleh penjual, meskipun tanah yang 6 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, 2006, h. 77

8 8 bersangkutan masih berada dalam penguasaan penjual. 3) Terang artinya dipenuhi pada umumnya pada saat dilakukannya jual beli itu disaksikan oleh Kepala Desa, karena Kepala Desa dianggap orang yang mengetahui tentang hukum dan kehadiran Kepala Desa mewakili warga masyarakat desa tersebut. Sejak berlakunya Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak di hadapan PPAT yang bertugas membuat aktanya. Dengan dilakukannya jual beli di hadapan PPAT, dipenuhi syarat terang (bukan perbuatan hukum yang gelap, yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi) 7 Akta jual beli yang ditandatangani para pihak membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya dengan disertai pembayaran harganya, telah memenuhi syarat tunai dan menunjukan bahwa secara nyata atau riil perbuatan hukum jual beli yang bersangkutan telah dilaksanakan. Akta tersebut membuktikan bahwa benar telah dilakukannya perbuatan hukum yang dilakukan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak, maka akta tersebut membuktikan bahwa penerima hak (Pembeli) sudah menjadi pemegang haknya yang baru. Akan tetapi, hal itu baru diketahui oleh para pihak dan ahli warisnya, karenanya juga baru mengikat para pihak karena administrasi PPAT sifatnya tertutup. 8 Syarat Jual Beli ada dua yaitu : 1) Syarat Materil Syarat materil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah tersebut, antara lain sebagai berikut: a) Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan maksudnya adalah pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk memiliki tanah yang akan dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah yang dibelinya tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, 7 Ibid., h Ibid., h. 79

9 9 apakah hak milik atas tanah hanya warga negara indonesia tunggal dan badanbadan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah (Pasal 21 UUPA). b) Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan. 2) Syarat Formal, setelah semua persyaratan materiil dipenuhi maka PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) akan membuat akta jual belinya. Akta jual beli menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 harus dibuat oleh PPAT. Adapun prosedur jual beli tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria, yaitu Jual beli tanah itu diawali kata sepakat antara calon penjual dengan calon pembeli mengenai objek jual belinya yaitu tanah hak milik yang akan dijual dan harganya. Hal ini dilakukan melalui musyawarah di antara mereka sendiri, setelah mereka sepakat akan harga dari tanah itu, biasanya sebagai tanda jadi, diikuti dengan pemberian panjer. Pemberian panjer tidak diartikan sebagai harus dilaksanakan jual beli itu. Panjer disini memiliki fungsi hanya sebagai tanda jadi akan dilaksanakannnya jual beli. Dengan adanya panjer, para pihak akan merasa mempunyai ikatan moral untuk melaksanakan jual beli tersebut. Apabila telah ada panjer, maka dapatlah diselenggarakan pelaksanaan jual beli tanahnya dengan calon pembeli dan calon penjual dihadapan Kepala Desa (Adat) untuk menyatakan maksud mereka itu. Kemudian oleh penjual dibuat suatu akta bermaterai yang menyatakan bahwa benar penjual telah menyerahkan tanah miliknya untuk selama-lamanya kepada pembeli dan bahwa benar penjual telah menerima harga secara penuh. Akta tersebut ditandatangani oleh pembeli dan Kepala Desa (Adat). Dengan telah ditandatanganinya akta tersebut, maka perbuatan jual beli itu selesai. Pembeli kini menjadi pemegang hak atas tanahnya yang baru dan sebagai tanda buktinya adalah surat jual beli tersebut 9. Perkawinan campuran yang dimaksud dalam UUP adalah 9 Ibid., h. 80

10 10 perkawinan antara perkawinan yang di Indonesia tunduk pada hukum yang berlainan, karena perbedaan kewarganegaraan dan salah satu pihak berkewarganegaraan Indonesia. Dari pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa dalam perkawinan campuran salah satu pihak merupakan pihak asing. Apabila hal ini dikaitkan dengan pengaturan harta dalam perkawinan, khususnya mengenai harta bersama, maka akibat dari perkawinan campur tersebut akan menyebabkan setengah bagian dari harta bersama antara suami dan istri tersebut menjadi milik dari pasangan yang berstatus WNA tersebut. Namun untuk melihat apakah UUP berlaku bagi pasangan kawin campur maka hal ini dapat dilihat menurut prinsip-prinsip hukum perkawinan di Indonesia. Harta benda perkawinan adalah termasuk status personal. Maka untuk pengaturan mengenai harta benda perkawinan yang banyak dipakai dalam jurisprudensi di Indonesia adalah menggunakan prinsip nasionalitas, sehingga hukum yang digunakan adalah hukum nasional para pihak. Hal ini hanya dapat diterapkan apabila kedua pihak memiliki kewarganegaraan yang sama, baik yang disebabkan oleh pilihan para pihak maupun yang didapatkan sebagai akibat dari perkawinan itu sendiri. Lain haknya apabila pasangan suami isteri ini memiliki kewarganegaraan yang berbeda. Dengan adanya perbedaan tersebut, maka penggunaan prinsip status personal (kewarganegaraan para pihak) akan sulit diterapkan untuk pasangan yang memiliki kewarganegaraan berbeda, hukum yang digunakan adalah menurut hukum domisili pasangan setelah menikah. Oleh karena itu, untuk pasangan kawin campur yang berdomisili di Indonesia maka berlakulah UUP untuk pengaturan harta benda perkawinan. Selanjutnya, hukum yang berlaku bagi benda yang tidak bergerak adalah hukum dimana benda tersebut terletak (prinsip lex rei sitae). Oleh karena itu, jika tanah yang dibeli terletak di Indonesia, maka hukum tanah yang digunakan adalah hukum tanah nasional yang diatur dalam UUPA. Hal ini kemudian yang menjadi permasalahan, yaitu ketika pasangan

11 11 kawin campur melakukan jual beli tanah dan bangunan dengan menggunakan harta bersama di Indonesia karena yang berlaku adalah hukum tanah nasional Indonesia. Dalam hukum tanah nasional, hak-hak yang dapat dimiliki oleh asing tidaklah tak terbatas. Hal ini disebabkan karena adanya larangan-larangan kepemilikan hak atas tanah tertentu oleh orang asing. Larangan itu disebutkan antara lain, untuk hak milik dalam pasal 21 ayat (2) UUPA. Untuk menjawab permasalahan tersebut maka hal pertama adalah hukum yang berlaku untuk status harta perkawinan dan hukum dari hartanya sendiri, dalam hal ini tanah dan rumah dengan hak berupa hak milik. Dari penjelasan sebelumnya, maka ketentuan mengenai harta benda perkawinan dalam UUP bagi pasangan perkawinan campur karena tidak membuat perjanjian kawin mengenai pemisahan harta, maka harta yang diperoleh selama perkawinan akan masuk dalam harta bersama, kemudian untuk tanah dan bangunan yang dibeli oleh pasangan kawin campur dalam hal ini berada di Indonesia, maka berlakulah pengaturan hukum tanah nasional dalam jual beli tanah tersebut. Yang perlu diperhatikan lebih lanjut mengenai para pihak adalah apakah penjual dan pembeli berhak dan berwenang untuk membeli atau menjual tanah yang dijual atau dibeli olehnya. Untuk melihat penjual atau pembeli berhak atau tidak atas tanah tersebut, maka hal ini dapat dilihat dari pengaturan dalam UUPA mengenai subjek-subjek hak atas tanah. Untuk subjek atas hak milik diatur dalam pasal 21 UUPA, untuk hak pakai diatur dalam pasal 42 UUPA. Apabila penjual atau pembeli merupakan pihak yang tidak berhak atas tanah tersebut, maka jual beli tersebut adalah batal demi hukum. Untuk jual beli hak milik, hal ini diatur secara jelas dalam pasal 26 ayat (2) UUPA, bahwa jual beli tersebut akan batal demi hukum dan tanah tersebut akan menjadi milik negara. Begitu juga dengan pengalihan hak milik, apabila dilakukan oleh dan untuk subjeksubjek yang tidak memenuhi syarat sebagai penerima hak tersebut maka hak tersebut akan hapus demi hukum. Selanjutnya adalah mengenai kewenangan, dari penjual atau

12 12 pembeli tanah. Bagi penjual dan pembeli yang sudah menikah, maka perlu dilihat adalah apakah pihak tersebut menjual atau membeli tanahnya yang merupakan harta bersama atau merupakan harta bawaan. Untuk suami atau istri yang ingin menjual tanah yang merupakan harta bawaan, maka berwenang secara penuh atas tanah tersebut tanpa memerlukan izin dari pasangannya, untuk suami atau isteri yang ingin menjual tanah yang merupakan harta bersama, maka dalam hal ini suami atau isteri tersebut tidak berwenang menjual sendiri tanah itu. Ia harus bertindak sebagai penjual bersama-sama suami atau isterinya, atau pasangannya memberikan persetujuan tertulis untuk menjual tanah itu, hal ini didasarkan pada pasal 36 UUP. Apabila para pihak telah terbukti berwenang dan memenuhi seluruh syarat dan dokumen yang diperlukan, maka tahap selanjutnya dalam proses jual beli tanah adalah pemeriksaan terhadap tanah atau bangunan (objek) yang dilakukan melaui pemeriksaan sertifikat tanah oleh PPAT ke kantor pertanahan guna mengetahui keaslian sertifikat, kemudian apakah sertifikat tersebut sedang dijaminkan atau tidak. Serta apakah tanah tersebut sedang dalam sengketa atau tidak. Setelah sertifikat tersebut terbukti asli dan tidak dalam sengketa atau tidak dijaminkan, maka para pihak kemudian diwajibkan untuk membayar pajak-pajak. Bagi pembeli membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan) dan bagi penjual membayar Pph (Pajak Penghasilan). Setelah pajak tersebut lunas, barulah para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) tanah dihadapan Notaris/PPAT. Dalam proses pembuatan AJB tersebut, harus dihadiri oleh calon penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa tertulis, saksi sekurangkurangnya 2 orang saksi. Hal selanjutnya adalah PPAT yang membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta. Setelah akta tersebut disetujui oleh semua pihak, maka barulah AJB tersebut ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi, dan PPAT. Akta tersebut dibuat 4 rangkap 2 lembar asli dengan perincian 1 lembar disimpan dikantor PPAT dan 1 lembar untuk disampaikan di Kantor Pertanahan

13 13 yang digunakan untuk pendaftaran (balik nama) dan 2 lembar salinan untuk penjual dan pembeli. Penyerahan AJB ke kantor pertanahan tersebut dilaksanakan selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak ditandatanganinya akta. Pada proses pendaftaran tanah, nama dari pemilik lama dicoret untuk kemudian dituliskan nama pemilik baru dalam sertifikat tanah tersebut. 10 Keabsahan Jual Beli Hak Atas Tanah dan Bangunan di Indonesia Oleh Pasangan Kawin Campur Dengan Harta Bersama Secara umum dalam jual beli hak atas tanah dan bangunan seperti yang telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, jual beli hak atas tanah dan bangunan harus dilakukan dihadapan yang berwenang. Sama halnya dengan jual beli hak atas tanah dan bangunan di Indonesia yang dilakukan oleh pasangan kawin campur dengan harta bersama harus dilakukan dihadapan yang berwenang. Dalam hal ini yang berwenang adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dan yang perlu diperhatikan lebih lanjut mengenai para pihak apakah penjual dan pembeli berhak dan berwenang untuk menjual atau membeli tanah yang dijual atau dibeli olehnya sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam UUPA. Hak Milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia. Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan dapat diberikan kepada warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia. Sedangkan Hak Pakai dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, warga negara asing, badan hukum Indonesia dan badan hukum asing. Untuk pasangan kawin campur dalam hal ini adalah seorang perempuan yang berkewarganegaraan Indonesia menikah dengan seorang laki-laki yang berkewarganegaraan asing yang membeli rumah dengan hak berupa hak milik dengan harta bersama yang tertulis atas nama seorang perempuan yang berkewarganegaraan Indonesia. Seorang perempuan yang berkewarganegaraan Indonesia tersebut tidak mengikuti kewarganegaraan suaminya sehingga mereka tetap pada kewarganegaraan masing-masing. 10 Ibid., h. 83

14 14 Dalam hal mengalihkan hak atas tanah dan bangunan berupa hak milik tersebut, maka pihak yang berhak menandatangani Akta Jual Beli yaitu Istri yang berkewarganegaraan Indonesia tersebut. Istri yang berkewarganegaraan Indonesia dapat bertindak sendiri dalam hal mengalihkan hak atas tanah dan bangunan tersebut karena suami yang berkewarganegaraan asing tidak dapat memiliki hak atas tanah berupa hak milik sesuai dengan Pasal 21 UUPA. Dengan proses ini, maka jual beli hak atas tanah dan bangunan sah dimata hukum. PENUTUP Kesimpulan 1. Kepemilikan Hak Atas Tanah yang boleh dimiliki oleh warga negara asing tanpa adanya perjanjian kawin dalam perkawinan campuran yaitu Hak Pakai. Sehingga dalam perkawinan campuran yang dilangsungkan tanpa membuat perjanjian kawin, Hak Pakai bisa menjadi harta bersama dalam perkawinan campuran tersebut. Selain Hak Pakai, misalnya Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Guna Usaha dalam perkawinan campuran tanpa adanya perjanjian kawin tidak bisa menjadi harta bersama. 2. Keabsahan jual beli hak atas dan bangunan di Indonesia oleh pasangan perkawinan campuran tanpa adanya perjanjian kawin harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dan untuk pasangan kawin campur dalam hal mengalihkan hak atas tanah dan bangunan berupa hak milik yang tertulis atas nama Istri yang berkewarganegaraan Indonesia, maka pihak yang berhak menandatangani Akta Jual Beli yaitu Istri yang berkewarganegaraan Indonesia. Istri yang berkewarganegaraan Indonesia dapat bertindak sendiri dalam hal mengalihkan hak atas tanah dan bangunan tersebut karena suami yang berkewarganegaraan asing tidak dapat memiliki hak atas tanah berupa hak milik sesuai dengan Pasal 21 UUPA. Dengan demikian, maka jual beli hak atas tanah dan bangunan sah dimata hukum.

15 15 Saran 1. Dalam hal kepemilikan hak atas tanah yang boleh dimiliki oleh warga negara asing adalah hak pakai. Dan apabila hak milik sudah terlanjur diperoleh karena waris atau adanya pencampuran harta pada saat melakukan perkawinan dengan warga negara Indonesia maka dalam jangka waktu satu tahun harus melepas hak miliknya tersebut. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara.oleh karena itu penulis menyarankan untuk segera melepaskan hak milik apabila subyek dari hak atas tanah tersebut adalah warga negara asing agar tanahnya tidak jatuh pada negara. 2. Bagi WNI yang berencana menikah dengan WNA penulis menyarankan calon suami dan isteri untuk membuat perjanjian perkawinan yang mengatur mengenai harta benda perkawinan perkawinan sebelum dilangsungkan yang disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan. Hal ini untuk menghindari kesulitankesulitan yang mungkin terjadi, misalnya dalam hal mengenai jual beli tanah dan bangunan, dengan adanya perjanjian kawin, apabila para pihak bersepakat untuk mengadakan pemisahan harta maka calon suami atau isteri memiliki kewenangan penuh terhadap hartanya masingmasing. DAFTAR PUSTAKA Rasjidi, Lili, 1996, Hukum Perkawinan dan Perceraian di Indonesia dan Malaysia, Remaja Rosdakarya, Bandung. Sumardjono, Maria, 2007, Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan Bagi Warga Negara Asing dan badan Hukum Asing, Kompas, Jakarta. Perangin, Effendi, 1994, Praktek Jual Beli Tanah, Raja Grafindo Persada, Jakarta. Sutedi, Adrian, 2006, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika.