ABSTRAK Kata kunci : Perumahan, Merugikan konsumen, perlindungan Konsumen.

Transkripsi

1 ix

2

3

4 xii

5 ABSTRAK Penelitian ini berjudul Tanggung Jawab PT Karya Agung Dewata sebagai developer terhadap konsumen ditinjau dari Hukum Perlindungan Konsumen. Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia yang telah ada, seiring dengan keberadaan manusia itu sendiri. Di Indonesia kebutuhan masyarakat akan rumah semakin meningkat terutama pada masyarakat perkotaan. Adapun permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini diantaranya : (1). Bagaimanakah upaya yang dilakukan konsumen apabila rumah yang diserahkan oleh PT. Karya Agung Dewata tidak sesuai dengan isi perjanjian?, dan (2). Bagaimanakah tanggung jawab PT. Karya Agung Dewata sebagai developer terhadap konsumen dalam hal terjadinya kerusakan terhadap rumah yang masih dalam tahap pemeliharaan?. Penelitian ini merupakan bentuk perjanjian yang berupa salah satu rangkaian perkataan atau kalimat-kalimat yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau dibuat dalam tulisan oleh para pihak yang membuat perjanjian menerbitkan perikatan. Dan konsumen merasa dirugikan. Penelitian ini merupakan penelitian hukum empiris, yang meneliti hokum tertulis dengan fakta-fakta yang ada di lapangan dan sebagai usaha mendekati masalah yang diteliti dengan pendekatan hokum yaitu berusaha menelaah peraturan-peraturan yang berlaku dalam masyarakat sekaligus sesuai dengan pernyataan yang terjadi di masyarakat. Dalam analisanya, penelitian ini menggunakan analisa kualitatif. Penelitian ini bersifat deskritif yaitu terdapat ketentuan perundang-undangan. Dalam kajian ini ditemukan bahwa, berdasarkan penelitian di PT. Karya Agung Dewata, diperoleh data-data yang dibutuhkan dan dianalisis secara kualitatif untuk mengetahui permasalahan yang terjadi dilapangan, sehingga diperoleh pelaksanaan perjanjian jual beli rumah antara developer dengan konsumen. Persoalan yang sering muncul adalah saat penyerahaan objek perjanjian jual beli rumah dilakukan, dimana konsumen harus menghadapi kekecewaan, lantaran ternyata kualitas rumah yang dijanjikan tidak terpenuhi. Banyak permasalahan yang tidak sesuai dengan jadwal penyerahan rumah yang molor, tembok yang retak, plafon yang mulai copot, pemasangan air, instalasi listrik dan sarana dan prasarana lingkungan. Hal tersebut tentunya menggangu kenyaman hidup bagi konsumen. Terdapat beberapa komplain dari konsumen. Pembatasan tanggung jawab yang diwujudkan dengan penentuan jangka waktu dalam menanggung kerusakan pada perumahan tersebut berarti bahwa developer menerima pengaduan atas ditemukannya kerusakan pada perumahan hanya selama jangka waktu yang ditetapkan yaitu selama 60 hari sejak penandatanganan realisasi penyerahan rumah. Sudah memenuhi aturan dalam Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Kata kunci : Perumahan, Merugikan konsumen, perlindungan Konsumen. xiii

6 ABSTRACT The study titled responsibility PT Karya Agung Dewata as a developer to the consumer in terms of consumer protection laws. Housing is one of the basic human needs that have been there, along with human existence it self. In Indonesia community needs for housing is increasing, especially in urban communities. As for the issues raised in this study include : (1). How is the effort made by the consumer if the haouse is handed over by the gods PT. Karya Agung Dewata in accordance with the content of the agreement?, and (2). Haw responsibility PT Karya Agung Dewata as a developer to the consumer in the case of damage to the house is still in the stage of a pet?. this research is a form of agreement in the form of a series of words of phrases that contain promises or ability that is spoken or made an agreement to publish the agreement. And consumers feer aggrieved. This research is an empirical legal research which examined the written law to the facts that exist in the field and as an attempt to approach the issues examined by the legal approach which seeks to examine the regulationsthat apply in society as well as in accordance with the reality that occurs in the community. In its analysis, this study used a qualitative analysis. This is a descriptive study that there are statutory propisions. In this study it was found that, based on research in PT. Karya Agung Dewata, obtained needed and qualitative analysis to find out the problems that accur in the field, in order to obtain the implementation of home purchase agreement between the developer and consumer. Recurring problem is this time of delivery of the object purchase agreement carried home, where consumers have to face disappointment, throw it turns out the quality of the promised homes are not met. Many problems are not in accordance with the schedule that delayed delivery of the house, the walls were cracked, the ceiling started to fall off, the installation of water, electrical installations and infrastructure environment. It is certainly disturbing the comfort of living for consumers. There are some complaints from consumers. Limitation of liability is realized by determination of the period in bear damage to housing means that the developer receiver recelved a complaint on the discomvery og damage to housing only for a specified feriod is 60 days from the signing of the realization of home delivery. Already comply with the rules in the law no 8 of 1999 on consumer protection. Keywords : Housing, Adverse consumers, Consumer protection. xiv

7 BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Masalah Seiring dengan pertambahan jumlah penduduk di Indonesia yang semakin pesat, tuntutan akan tersedianya berbagai fasilitas yang mendukung kehidupan masyarakat juga mengalami peningkatan. Hal tersebut mendorong pihak pemerintah maupun swasta untuk melaksanakan pembangunan, terutama di bidang perumahan. 1 Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia (basic need) yang telah ada, seiring dengan keberadaan manusia itu sendiri. Saat ini konsep perumahan telah mengalami penggeseran, tidak hanya sebagai kebutuhan dasar saja, ataupun sebagai media yang memberikan perlindungan, namun perumahan telah menjadi gaya hidup (life style), memberikan kenyamanan dan menunjukkan karakteristik atau jati diri yang merupakan salah satu pola pengembangan diri serta sarana private, sebagaimana dibutuhkan pada masyarakat global. Pembangunan perekonomian nasional pada era globalisasi, harus dapat mendukung tumbuhnya dunia usaha, sehingga mampu menghasilkan beraneka barang/jasa yang memiliki kandungan teknologi dan dapat meningkatkan 1 Anna Ningsih, Pemukiman Kembali, Alternatif Ganti Kerugian bagi Masyarakat Korban Penggusuran, Jurnal Hukum volume XXXII No. 3 Juli-September, Semarang, UNDIP, 2003, hal 42. 1

8 2 kesejahteraan serta sekaligus mendapatkan kepastian atas barang dan/atau jasa yang diperoleh di pasar. Pihak swasta yang dalam hal ini adalah Developer sebagai mitra pemerintah ikut berperan dalam memenuhi penyediaan perumahan baik di wilayah pedesaan dan perkotaan. Kebutuhan terhadap perumahan juga telah mengalami peningkatan terutama pada masyarakat perkotaan khususnya kota Denpasar, di mana populasi penduduknya sangat besar, sehingga memaksa pemerintah dan developer untuk berupaya memenuhi kebutuhan akan perumahan di tengah berbagai kendala seperti keterbatasan lahan perumahan. Permasalahan lain yang kerap muncul dalam pemenuhan kebutuhan terhadap perumahan adalah aspek-aspek mengenai konsumen, di mana konsumen berada pada posisi yang dirugikan karena perlindungan terhadap konsumen tidak menjadi prioritas utama dalam dunia bisnis, melainkan keuntungan yang diperoleh oleh produsen atau pelaku usaha, tidak terkecuali dalam bidang perumahan. Umumnya pihak konsumen tidak berdaya mempertahankan hak-haknya, karena tingkat kesadaran konsumen terhadap hak-haknya masih rendah. Hal tersebut disebabkan minimnya tingkat pengetahuan konsumen itu sendiri, baik terhadap aspek hukumnya yang berlaku saat ini, belum mampu secara optimal mengatasi permasalahan dalam perlindungan konsumen. Pemasaran yang dilakukan developer sangat tendensius, sehingga tidak jarang informasi yang disampaikan itu ternyata menyesatkan ( misleading information ) atau tidak benar, padahal konsumen sudah terlanjur menadatangani

9 3 Perjanjian Pengikatan Jual Beli ( PPJB ) dengan pengembag, atau bahkan sudah akad kredit degan pihak Bank pemberi kredit pemilikan rumah. Secara umum, posisi konsumen perumahan lemah dibandingkan dengan pengembang, baik dari segi sosial ekonomi, pengetahuan teknis maupun dalam mengambil upaya hukum melalui institusi pengadilan, sehingga konsumen sering tidak menyadari haknya telah dilanggar oleh pengembang. Apabila konsumen mengetahui hal tersebut sekalipun, konsumen enggan untuk melakukan tindakan upaya hukum. Merebaknya masalah perumahan dalam bisnis properti atau perumahan, pada dasarnya, diawali dengan adanya ketidaksesuaian antara apa yang tercantum dalam brosur atau iklan berupa informasi produk, dengan apa yang termuat dalam perjanjian jual beli yang ditandatangani konsumen. Masih banyak permasalahan lain dalam bisnis property/perumahan yang antara lain masalah yang menyangkut ketidaksesuaian berupa jadwal penyerahan rumah yang molor, gambar arsitektur, gambar denah dan spesifikasi teknik bangunan, kualitas bangunan tidak sesuai perjanjian, serta fasilitas-fasilitas lain seperti fasilitas pemasangan air, instalasi listrik dan sarana prasarana lingkungan (fasilitas umum dan sosial), maupun masalah legalitas seperti misalnya Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan sertifikat rumah. Izin Mendirikan Bangunan dan sertifikat yang dijanjikan kepada konsumen pada saat promosi penjualan rumah tidak dipenuhi. 2 Dalam KUHPerdata telah diatur mengenai hak-hak konsumen untuk melakukan upaya hukum, apabila dilanggar oleh pelaku usaha. Konsumen dapat menuntut ganti kerugian, baik berdasarkan perbuatan melawan hukum/onrechtmatige Daad 2 Erwin Kallo dkk, Kolom Konsultasi Hukum dan Arsitektur, Majalah Idea, Edisi 27/03- April, 2006, hal 44.

10 4 (Pasal , 1369 KUHPerdata) maupun terhadap adanya cacat tersembunyi (Pasal 1504 dan 1506 KUHPerdata). Secara lebih spesifik mengenai perlindungan konsumen, pemerintah juga telah mengeluarkan kebijakan berupa Undang- Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang perlindungan konsumen, guna menjembatani kebutuhan akan perlindungan hukum bagi konsumen, dengan mewujudkan keseimbangan perlindungan kepentingan konsumen dan pelaku usaha, sehingga tercipta perekonomian yang sehat, termasuk mengenai aspekaspek perumahan. Namun berbagai macam peraturan tidak akan berjalan dengan efektif, apabila tidak terlaksanakan secara optimal, di samping minimnya kesadaran konsumen terhadap hak-haknya dalam hukum. Undang-Undang Perlindungan Konsumen (UUPK), dimaksudkan menjadi landasan hukum yang kuat bagi pemerintah dan lembaga perlindungan swadaya masyarakat, untuk melakukan upaya pemberdayaan konsumen, melalui pembinaan dan pendidikan konsumen. Upaya pemberdayaan tersebut penting, karena tidak mudah mengharapkan kesadaran pelaku usaha yang pada dasarnya secara prinsip ekonomi lebih mengutamakan untuk mendapat keuntungan yang semaksimal mungkin, dengan modal seminim mungkin. Prinsip ini sangat potensial merugikan kepentingan konsumen, baik secara langsung maupun tidak langsung. PT. Karya Agung Dewata merupakan Perusahaan pengembang perumahan di Denpasar, yang bergerak di bidang Developer, Usaha ini mulai dirintis oleh Ibu Anastasia sejak 12 Mei Berawal dari usaha mengelola dan memasarkan dari hasil kerjasama dengan Investor pemilik tanah. Saat ini telah mulai mencoba untuk mengelola, memproduksi dan memasarkan produk dari

11 5 usaha sendiri. Pada perkembangan selanjutnya, PT. Karya Agung Dewata yang didirikan secara resmi dengan Akta Pendirian Perusahaan yang dibuat di hadapan Notaris, serta kelengkapan ijin operasional sebagaimana berikut : o Akta Pendirian Perusahaan Nomor : 04 tertanggal 08 Juli 2004 o NPWP PT. Karya Agung Dewata Nomor : o TDP PT. Karya Agung Dewata Nomor : o SIUP PT. Karya Agung Dewata Nomor : 05 / / PM / VII / 2004 o Merupakan anggota REI NPA : berusaha senantiasa untuk mengembangkan kegiatan usaha serta memberikan pelayanan kepada pembeli atau rekanan kerja yang lebih baik. PT. Karya Agung Dewata berusaha memberikan produk perumahan berupa kavling siap bangun dan perumahan subsidi pemerintah. Dimana dengan produk semacam ini, diharapkan kualitas bangunan menjadi sebagaimana yang diinginkan, karena akan terjadi kontrol bersama antara developer dan pembeli pada saat atau proses pembangunan berlangsung. Serta jaminan kualitas dan bentuk atau model bangunan seperti yang diharapkan, dengan tidak meninggalkan unsur pelayanan yang relatif memuaskan dan sesuai dengan yang dibutuhkan oleh masyarakat pada saat ini. Berdasarkan uraian tersebut diatas, maka akan sangat menarik untuk diteliti lebih lanjut mengenai permasalahan tersebut dan menyusunnya dalam skripsi yang berjudul : TANGGUNG JAWAB PT KARYA AGUNG DEWATA SEBAGAI DEVELOPER TERHADAP KONSUMEN DITINJAU DARI HUKUM PERLINDUNGAN KONSUMEN

12 Rumusan Masalah Berdasarkan uraian dari latar belakang diatas, Maka dapat dibuat rumusan masalah sebagai berikut : 1. Bagaimanakah upaya yang dilakukan oleh konsumen apabila rumah yang diserahkan oleh PT. Karya Agung Dewata tidak sesuai dengan isi perjanjian? 2. Bagaimanakah tanggung jawab PT Karya Agung Dewata sebagai developer terhadap konsumen dalam hal terjadinya kerusakan terhadap rumah yang masih dalam tahap pemeliharaan? 1.3. Ruang Lingkup Masalah Dalam setiap karya ilmiah diperlukan adanya suatu ketegasan tentang materi yang diuraikan dengan tujuan untuk mencegah agar materi yang dibahas tidak menyimpang dari pokok permasalahan. 3 Agar tidak terjadi pembahasan yang berlebihan dan ada kesesuaian antara pembahasan dengan penulisan, maka diberikan batasan-batasan. Permasalahan tersebut diatas muncul akibat persaingan bisnis perumahan yang semaki ketat, developer berlomba-lomba untuk menarik orang-orang/konsumen untuk membeli tanah/rumahnya dengan berbagai cara. Mereka mengadakan promosi produknya dengan mengumbar janji-janji bahwa konsumen akan mendapatkan kualitas bangunan yang baik, fasilitas yang lengkap, uang muka rendah, cicilan serta bunga yang ringan, disamping itu kemudahan dalam masalah legalitas. Tapi dalam pelaksanaannya tidak semua janji-janji terealisasi sehingga para konsumen/pembeli banyak yang kecewa karena apa yang 3 M. Iqbal Hasan Pokok-Pokok Materi Metode Penelitian Dan Aplikasinya, Cet. I, Ghalia Indonesia, Jakarta, hal. 43.

13 7 mereka peroleh tidak sesuai seperti yang dijanjikan dan konsumen merasa dirugikan. Melihat dari permasalahan tersebut di atas, penulis memberikan batasan-batasan yang membahas terkait dengan upaya yang dilakukan konsumen apabila rumah yang diserahkan tidak sesuai dengan perjanjian serta bagaimana tanggung jawab PT Karya Agung Dewata sebagai developer terhadap konsumen dalam hal terjadinya kerusakan terhadap rumah yang masih dalam tahap pemeliharaan Orisinalitas Dalam rangka menumbuhkan semangat anti plagiat di dalam dunia pendidikan di Indonesia, maka mahasiswa diwajibkan untuk mampu menunjukkan orisinalitas dari penelitian yang tengah dibuat dengan menampilkan, beberapa judul penelitian tesis atau disertai terdahulu sebagai pembanding. Adapun dalam penelitian kali ini, peneliti akan menampilkan 1 Skripsi dan 1 tesis terdahulu yang pembahasannya berkaitan dengan Tanggung Jawab PT. Karya Agung Dewata Sebagai Developer Terhadap Konsumen Ditinjau Dari Hukum Perlindungan Konsumen.

14 8 Tabel 1.1 Daftar Penelitian Sejenis No Judul Penulis Rumusan Masalah 1 Penerbitan Brosur Perumahan Made Minarja 1. Upaya apa yang Oleh Pengembang Yang Merugikan Konsumen Ditinjau Dari Hukum Perlindungan Konsumen Triasa( Fakultas Hukum Universitas Udayana Denpasar 2014) dapat dilakukan konsumen terkait kerugian yang ditimbulkan akibat penerbitan brosur perumahan oleh pengembang? 2. Sanksi apa yang dapat diberikan kepada pihak pengembang terkait brosur perumahan yang menimbulkan kerugian pada konsumen?

15 9 2 Tanggung Jawab Developer Sebagai Upaya Perlindungan Konsumen Dalam Bidang Perumahan Di kabupaten Pati Ahmad adi Winarto, S.H ( Mahasiswa Fakultas Hukum Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro Semarang 2008 ) 1. Bagaimana pelaksanaaan perjanjian jual beli rumah antara developer dengan konsumen, sebagai upaya perlindungan konsumen dalam bidang perumahan di kabupaten pati? 2. Bagaimana tanggung jawab developer, sebagai upaya perlindungan konsumen dalam bidang permahan di kabupaten pati?

16 10 Tabel 1.2 Daftar Penelitian Penulis No Judul Penulis Rumusan Masalah 1 Tanggung Jawab PT. Karya Agung Dewata Sebagai Developer Terhadap Konsumen Ditinjau Dari Hukum Perlindungan Konsumen Ni Luh Gede Utami Kasih (Fakultas Hukum Universitas Udayana Denpasar 2015). 1. Bagaimana upaya yang dilakukan konsumen apabila rumah yang diserahkan tidak sesuai dengan perjanjian? 2. Bagaimana tanggung jawab PT Karya Agung Dewata sebagai developer terhadap konsumen dalam hal terjadinya kerusakan terhadap rumah yang masih dalam tahap pemeliharaan? Adapun perbedaan penulisan ini dengan penulisan sebelumnya adalah dalam tulisan ini lebih menekankan pada tindakan ataupun langkah langkah represif

17 11 yang dilakukan terkait sengketa atau peselisihan yang telah terjadi antara pihak developer dengan konsumen Tujuan Penelitian a. Tujuan Umum Adapun tujuan umum dari penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut: 1. Untuk mengetahui tanggung jawab developer terhadap konsumen dan upaya yang dilakukan konsumen apabila rumah yang diserahkan tersebut tidak sesuai dengan perjanjian. 2. Untuk pembulat studi mahasiswa dalam bidang ilmu hukum untuk mencapai gelar Sarjana Hukum. 3. Untuk melaksanakan Tri Dharma Perguruan Tinggi khususnya dalam bidang penelitian yang dilakukan mahasiswa. b. Tujuan Khusus 1 Untuk mengetahui terkait dengan upaya yang dilakukan konsumen apabila rumah yang diserahkan tidak sesuai dengan perjanjian. 2 Untuk mengetahui tanggung jawab PT Karya Agung Dewata sebagai developer terhadap konsumen dalam hal terjadinya kerusakan terhadap rumah yang masih dalam tahap pemeliharaan.

18 Manfaat Penelitian a. Manfaat Teoritis Dalam hasil penelitian ini diharapkan mempunyai kegunaan dan dapat menambah informasi bagi perkembangan ilmu hukum khususnya berkaitan dengan hukum perlindungan konsumen dalam bidang perumahan. b. Manfaat Praktis Dalam hasil penelitian ini diharapkan dapat menambah wawasan dan memberikan informasi kepada pihak-pihak yang terlibat dalam masalah perlindungan hukum bagi konsumen perumahan dan sebagai masukan bagi pihakpihak yang terkait dengan masalah perlindungan terhadap konsumen dalam bidang perumahan Landasan Teoritis atau Kerangka Teori Dalam mendukung penelitian ini agar sesuai dengan permasalahannya sehingga dapat mewujudkan sebagai suatu karya tulis, telaah pustaka yang memuat tentang konsep-konsep, khususnya tentang tanggung jawab PT Karya Agung Dewata sebagai developer terhadap konsumen ditinjau dari hukum perlindungan konsumen, pandangan para sarjana yang dapat digunakan sebagai justifikasi teoritis dan peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan permasalahan yang tertuang antara lain : KUHPerdata menyebut perjanjian dengan istilah persetujuan dalam bahasa latin disebut Agreement adalah perjanjian yang bersifat teknis atau administratif. Menurut Pasal 1313 KUH Perdata, pengertian persetujuan dapat didefinisikan sebagai berikut :

19 13 Suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana 1 (satu) orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap 1 (satu) orang lain atau lebih 4 Menurut R. Wirjono Projodikoro, menyebutkan bahwa perjanjian merupakan perbuatan hukum mengenai harta benda kekayaan antara dua pihak dalam hal mana satu pihak berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal sedangkan pihak lain berhak untuk menuntut pelaksanaan perjanjian itu. 5 Dikemukakan oleh R. Subekti, bahwa perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Dari peristiwa itu timbulah suatu hubungan hukum antara dua pihak yang dinamakan perikatan. 6 Perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan, antara dua orang yang membuatnya. Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan atau kalimat-kalimat yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau dibuat dalam tulisan oleh para pihak yang membuat perjanjian menerbitkan perikatan. Perjanjian merupakan sumber terpenting yang melahirkan perikatan, karena perikatan paling banyak diterbitkan oleh suatu perjanjian. Rumusan perjanjian dalam pasal 1313 KUHPerdata tersebut menurut para ahli mengandung banyak kelemahan : 1. Hanya menyangkut sepihak saja. Dapat dilihat dari rumusan satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap sesuatu Hanya menyangkut 4 R Subekti Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Jakarta, Pradnya Paramita, 1995, hal 282., 5 Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu, Bandung, Eresco, 1981, hal 7. 6 Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan pada Bank, Jakarta, Alfabeta, 2004, hal 74.

20 14 sepihak saja. Dapat dilihat dari rumusan satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih lainnya. Kata mengikatkan sifatnya hanya sepihak, sehingga perlu dirumuskan kedua pihak saling mengikatkan diri dengan demikian terlihat adanya konsensus antara pihak-pihak, agar meliputi perjanjian timbal balik. 2. Kata perbuatan mencakup juga tanpa consensus. Pengertian perbuatan termasuk juga tindakan melaksanakan tugas tanpa kuasa atau tindakan melawan hukum yang tidak mengandung konsensus. Seharusnya digunakan kata persetujuan. 3. Pengertian perjanjian terlalu luas. Hal ini disebabkan mencakup janji kawin (yang diatur dalam hukum keluarga), padahal yang diatur adalah hubungan antara debitur dan kreditur dalam lapangan harta kekayaan. 4. Tanpa menyebutkan tujuan. Rumusan Pasal 1313 BW tidak disebut tujuan diadakannya perjanjian, sehingga pihak-pihak yang mengikatkan diri tidak jelas untuk maksud apa. Perikatan adalah suatu pengertian abstrak, sedangkan perjanjian adalah suatu hak yang konkrit atau suatu peristiwa. Pada umumnya orang bebas dalam membuat perjanjian, tidak terikat pada bentuk tertentu, bisa dibuat lisan atau tertulis. Namun dalam zaman sekarang ini, suatu perjanjian secara lisan tidak dapat dipertahankan lagi dalam kaitannya dengan pembuktian, sehingga zaman sekarang ini, perjanjian harus dibuat dalam bentuk tertulis, dalam bentuk akta di bawah tangan atau akta otentik yang digunakan sebagai alat pembuktian. 7 Untuk 7 Ibid hal 74.

21 15 beberapa perjanjian tertentu undang-undang menentukan suatu bentuk tertentu, sehingga apabila bentuk itu tidak dituruti maka perjanjian itu tidak sah. Dengan demikian bentuk tertulis tadi tidaklah hanya semata-mata merupakan alat pembuktian saja, tetapi merupakan syarat untuk adanya (bestaanwaarde) perjanjian itu. Asas-asas hukum dalam perjanjian menurut Sudikno Mertokusumo, adalah pikiran dasar yang umum sifatnya, dan merupakan latar belakang dari peraturan hukum yang kongkrit, yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan dan putusan hakim yang merupakan hukum positif dan dapat diketemukan dengan mencari sifat-sifat dalam peraturan kongkrit tersebut. 8 Asas-asas hukum perjanjian meliputi : a. Asas Konsensualisme Konsensual berasal dari bahasa latin Concensus yang berarti sepakat. Hal ini diatur dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang menyatakan : Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. b. Asas Kebebasan Berkontrak Pada dasarnya manusia bebas untuk mengadakan hubungan dengan orang lain, termasuk di dalamnya untuk mengadakan perjanjian. Hal ini dapat disimpulkan dari Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang menyatakan : Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. 8 Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum. Liberty, Yogyakarta, 1991, hal. 97.

22 16 c. Asas Kekuatan Mengikatnya Suatu Perjanjian Perjanjian yang telah dibuat dan disepakati mempunyai kekuatan mengikat sebagai undang-undang bagi para pihak. Asas ini disimpulkan dari Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata. d. Asas Itikad Baik Asas itikad baik dalam arti objektif terdapat dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata, yang bunyinya : Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik. e. Asas Kepribadian Diatur dalam Pasal 1315 KUHPerdata yang menyatakan : Pada umumnya tak seorang dapat mengikatkan diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu janji daripada untuk dirinya sendiri. Perjanjian yang dibuat oleh para pihak dapat dikatakan sah apabila memenuhi syarat-syarat tertentu yang telah ditentukan oleh undang-undang. Akibat dari perjanjian yang dibuat tersebut mempunyai akibat hukum. Menurut Pasal 1320 KUHPerdata, syarat sahnya perjanjian adalah : a. Sepakat Mereka Yang Mengikatkan Diri b. Kecakapan untuk Membuat suatu Perjanjian c. Suatu Hal Tertentu d. Sebab yang Halal Mashudi dan Moch. Chidir Ali berpendapat, bahwa yang dimaksud dengan prestasi adalah kewajiban yang harus ditunaikan oleh pihak pertama, terhadap penunaian mana pihak yang lain mempunyai hak menuntut

23 17 pelaksanaannya. Bentuk prestasi sebagaimana diatur dalam Pasal 1234 KUHPerdata terdiri atas kewajiban untuk : a. Memberikan sesuatu, atau b. Melakukan sesuatu, atau c. Tidak melakukan sesuatu. Pemenuhan prestasi ini tidak selamanya dapat terlaksana, ada kalanya prestasi tidak dapat terpenuhi yang disebabkan salah satu disebut wanprestasi. Wanprestasi adalah suatu keadaan yang dikarenakan kelalaian atau kesalahannya, debitur tidak dapat memenuhi prestasi seperti yang telah ditentukan dalam perjanjian 9 dan bukan dalam keadaan memaksa. Adapun bentuk-bentuk dari wanprestasi yaitu : 10 1) Tidak memenuhi prestasi sama sekali; Contoh : A dan B telah sepakat untuk jual beli tanah seluas 100 m2 yang berlokasi di perumahan Puri Bukit Permai Kav. EF dengan harga Rp. 310,000, yang penyerahannya akan dilaksanakan pada Hari Senin, Tanggal 12 Mei 2016 Pukul di kantor Notaris C. Setelah A menunggu lama, ternyata si B tidak datang sama sekali tanpa alasan yang jelas hal.18 9 Nindyo Pramono, Hukum Komersil, (Jakarta: Pusat Penerbitan UT, 2003), cet. 1, hal. 10 R. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian, (Jakarta: Putra Abadin, 1999), cet. 6,

24 18 2) Memenuhi prestasi tetapi tidak tepat waktunya; Contoh : A dan B telah sepakat untuk jual beli tanah seluas 100 m2 yang berlokasi di perumahan Puri Bukit Permai Kav. EF dengan harga Rp. 310,000, yang penyerahannya akan dilaksanakan pada Hari Senin, Tanggal 12 Mei 2016 Pukul di kantor Notaris C. si B datang pada hari itu membawa bukti - kepemilikan tanah tersebut berupa SHM asli, namun si B datang pada jam ) Memenuhi prestasi tetapi tidak sesuai atau keliru. Contoh : A dan B telah sepakat untuk jual beli tanah seluas 100 m2 yang berlokasi di perumahan Puri Bukit Permai Kav. EF dengan harga Rp. 310,000, yang penyerahannya akan dilaksanakan pada Hari Senin, Tanggal 12 Mei 2016 Pukul di kantor Notaris C. pada hari itu si B datang tepat waktu, tapi si B membawa SHM asli yang berbeda letak object tanah kavlingnya dan bukan SHM asli yang letak object tanah kavling Puri Bukit Permai Kav. EF yang telah diperjanjikan sebelumnya. Ahli hukum seperti M. Yahya Harahap merumuskan, wanprestasi sebagai pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat pada waktunya atau dilakukan tidak menurut selayaknya. 11 Menurut R. Subekti, bentuk wanprestasi dari para pihak dapat berupa : a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya 11 M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, hal 60.

25 19 b. Melaksanakan apa yang dijanjikan, tetapi tidak sebagaimana diperjanjikannya; c. Melakukan apa yang diperjanjikan namun terlambat; d. Melakukan sesuatu menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. 12 Sehubungan dengan perlindungan terhadap konsumen, yang perlu mendapat perhatian utama dalam perjanjian baku adalah mengenai klausula eksonerasi (exoneratie klausule exemption clausule) yaitu klausula yang berisi pembebasan atau pembatasan pertanggungjawaban dari pihak pelaku usaha yang lazimnya terdapat dalam jenis perjanjian tersebut. Menurut Pasal 18 Ayat (1) menyebutkan mengenai klausula-klausula yang dilarang dicantumkan dalam suatu perjanjian baku yaitu : a. Menyatakan pegalihan tanggung jawab pelaku usaha. b. menyatakan bahwa pelaku usaha berhak menolak penyerahan kembali barang yang dibeli konsumen. c. menyatakan bahwa pelaku usaha berhak menolak penyerahan kembali uang yang dibayarkan atas barang dan/atau jasa yang dibeli oleh konsumen. d. menyatakan pemberian kuasa dari konsumen kepada pelaku usaha baik secara langsung maupun tidak langsung untuk melakukan segala tindakan sepihak yang berkaitan dengan barang yang dibeli oleh konsumen secara angsuran. 12 R. Subekti, Hukum Perjanjian, Cetakan VII, Intermasa, Jakarta, 1987, hal 45.

26 20 e. mengatur perihal pembuktian atas hilangnya kegunaan barang atau pemanfaatan jasa yang dibeli oleh konsumen. f. memberi hak kepada pelaku usaha untuk mengurangi manfaat jasa atau mengurangi harta kekayaan konsumen yang menjadi obyek jual beli jasa. g. menyatakan tunduknya konsumen kepada peraturan yang berupa aturan baru, tambahan, lanjutan dan/atau pengubahan lanjutan yang dibuat sepihak oleh pelaku usaha dalam masa konsumen memanfaatkan jasa yang dibelinya. h. menyatakan bahwa konsumen memberi kuasa kepada pelaku usaha untuk pembebanan hak tanggungan, hak gadai, atau hak jaminan terhadap barang yang dibeli oleh konsumen secara angsuran Dalam penjelasan Pasal 18 ayat (1) Undang-Undang Perlindungan Konsumen menyebutkan tujuan dari larangan pencantuman klausula baku yaitu Larangan ini dimaksudkan untuk menempatkan kedudukan konsumen setara dengan pelaku usaha berdasarkan prinsip kebebasan berkontrak sehingga diharapkan dengan adanya Pasal 18 ayat (1) Undang-Undang Perlindungan Konsumen akan memberdayakan konsumen dari kedudukan sebagai pihak yang lemah di dalam di dalam kontrak dengan pelaku usaha sehingga menyetarakan kedudukan pelaku usaha dengan konsumen. Sesuai dengan Pasal 18 ayat (2) disebutkan bahwa pelaku usaha dilarang mencantumkan klausula baku yang letak atau bentuknya sulit terlihat atau tidak dapat dibaca secara jelas, atau yang pengungkapannya sulit dimengerti. Pencantuman klausula baku tersebut dapat berupa tulisan kecil-kecil yang diletakkan secara samar atau letaknya ditempat yang telah diperkirakan akan

27 21 terlewatkan oleh pembaca dokumen perjanjian tersebut, sehingga saat kesepakatan tersebut terjadi konsumen hanya memahami sebagian kecil dari perjanjian tersebut. Artinya perjanjian tersebut hanya dibaca sekilas, tanpa dipahami secara mendalam konsekuensi yuridisnya, yang membuat konsumen sering tidak tahu apa yang menjadi haknya. Prinsip-prinsip tanggung jawab merupakan perihal yang sangat penting dalam hukum perlindungan konsumen. Dalam kasus-kasus pelanggaran hak konsumen, dipelukan kehati-hatian dalam menganalisis siapa yang harus bertanggung jawab dan seberapa jauh tanggung jawab dapat dibebankan kepada pihak-pihak terkait. 13 Secara umum, prinsip tanggung jawab dalam hukum dapat dibedakan sebagai berikut : 1. Prinsip tanggung jawab berdasarkan unsur kesalahan (liability based of fault); 2. Prinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab (presumption of liability); 3. Prinsip praduga untuk tidak selalu bertanggung jawab (presumption of nonliability); 4. Prinsip tanggung jawab mutlak (strict liability); 5. Prinsip tanggung jawab dengan pembatasan (limitation of liability). Di dalam Undang-undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen terdapat 3 (tiga) pasal yang menggambarkan sistem tanggung jawab produk dalam hukum perlindungan konsumen di Indonesia, yaitu ketentuan 13 Shidarta, Hukum perlindungan konsumen, (Jakarta: Grasindo, 2000), hal. 59.

28 22 Pasal 19 Undang-undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen merumuskan tanggung jawab produsen Metode Penelitian Penelitian pada umumnya bertujuan untuk menemukan, mengembangkan atau menguji suatu pengetahuan. Menemukan berarti berusaha untuk memperoleh sesuatu untuk mengisi kekosongan atau kekurangan. Mengembangkan berarti memperluas dan menggali lebih dalam sesuatu yang sudah ada. Sedangkan menguji kebenaran dilakukan jika apa yang sudah ada masih atau menjadi diragukan kebenarannya. 14 Robert Bogdan dan Steven J. Taylor mengatakan bahwa metode adalah proses, prinsip dan prosedur dengan mana kita mendekati masalah dan mencari jawaban. Dalam ilmu-ilmu social, istilah ini berlaku untuk bagaimana seseorang melakukan penelitian. 15 Sejalan dengan disiplin ilmu yang dipelajari penulis, maka dalam penulisan Skripsi ini yang digunakan adalah penelitian hukum, adapun yang dimaksud dengan penelitian hukum adalah : Kegiatan ilmiah yang didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa jenis gejala hukum tertentu, dengan jalan untuk menganalisanya. Kecuali itu, maka juga diadakan pemeriksaan yang mendalam terhadap fakta hokum tersebut untuk kemudian 14 Ronny Hanitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1990, hal Soerjono Soekanto, 1984, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia Press, Jakarta, hal. 46.

29 23 mengusahakan suatu pemecahan atas permasalahan-permasalahan yang timbul di dalam gejala hukum yang bersangkutan. 16 Adapun pengambilan lokasi penelitian yang bertempat di Kantor PT. Karya Agung Dewata yang beralamat di Jalan Raya Kuta No. 299 Kuta Badung. Untuk memberikan arah yang jelas dan ilmiah, maka dalam penelitian ini juga diperlukan suatu metode penelitian yang meliputi jenis penelitian, jenis pendekatan, sumber bahan hukum/data, teknik pengumpulan bahan hukum/data dan teknik analisis. Adapun penjabarannya dapat dilihat pada uraian sebagai berikut : a. Jenis Penelitian Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah hukum empiris, yaitu suatu penelitian yang mengkaji hukum tertulis dengan fakta-fakta yang ada di lapangan dan sebagai usaha mendekati masalah yang diteliti dengan pendekatan hukum yaitu berusaha menelaah peraturan-peraturan yang berlaku dalam masyarakat sekaligus sesuai dengan kenyataan yang terjadi di masyarakat. b. Jenis Pendekatan Metode pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini ialah pedekatan perundang-undangan (the statue approach) yaitu pendekatan tersebut melakukan pengkajian peraturan perundang-undangan yang berhubungan dengan tema sentral penelitian. Serta di dukung pendekatan fakta (the fact approach) yaitu dengan melihat fakta-fakta yang ada dilapangan berdasarkan atas permasalahan yang akan dikaji selanjutnya dikaitkan dengan undang-undang yang berlaku. 16 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 2002, hal 43.

30 24 c. Sifat penelitian Sifat penelitian dalam kajian ini bersifat deskritif, yakni penelitian secara umum termasuk pula di dalamnya penelitian ilmu hokum, bertujuan untuk menentukan gejala lain dalam masyarakat. d. Sumber Data Dalam penelitian ini lebih menitik beratkan pada penelitian kepustakaan (library research) dan kajian pada dokumen-dokumen yang berkaitan dengan pembahasan permasalahan sebagai bahan hukum. Adapun bahan-bahan hukum yang akan dijadikan sumber penelitian ini meliputi : 1. Sumber hukum primer merupakan bahan hukum yang bersifat autoritatif artinya mempunyai otoritas. Bahan-bahan hukum primer ini terdiri dari peraturan perundang-undangan. Perundang-undangan adalah segala peraturan Negara, yang merupakan hasil pembentukan peraturan baik ditingkat pusat maupun ditingkat daerah. 2. Sumber hukum sekunder yaitu bahan yang memberikan penjelasan terhadap bahan hukum primer yang terdiri atas literatur-literatur, hasil-hasil penelitian, makalah-makalah dalam seminar, jurnal, artikel-artikel dan berbagai tulisan lainnya yang berkaitan dengan masalah yang diteliti. 3. Bahan hukum tersier yaitu di dapat untuk memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder yaitu kamus dan ensiklopedia.

31 25 e. Teknik Pengumpulan Data Bahan yang digunakan dalam penelitian ini diperoleh melalui data perpustakaan dan dokumen yaitu dengan mengumpulkan berbagai bahan hukum baik berupa tulisan yang berkaitan dengan permasalahan yang dibahas, kemudian dibandingkan dengan sumber-sumber lainnya seperti peraturan perundangundangan, serta data lapangan dikumpulkan dengan cara mengadakan wawancara (interview) dengan sumber-sumber yang kompeten dibidangnya atau mengumpulkan data dengan jalan berkomunikasi langsung dengan subyek, baik dalam situasi yang sebenarnya maupun dalam situasi buatan 17 Dalam mengadakan wawancara, dilakukan dengan mengajukan daftar pertanyaan yang telah dipersiapkan sebelumnya. Pertanyaan yang diajukan berkisar pada tanggung jawab PT Karya Agung Dewata sebagai developer terhadap konsumen ditinjau dari hukum perlindungan konsumen. f. Pengolahan dan Analisis Data Untuk mendapatkan hasil atau jawaban atas permasalahan yang diteliti, maka keseluruhan data yang terkumpul selanjutnya diolah dan dianalisa dari aspek praktek maupun teorinya. Analisis data yang telah dilakukan adalah analisa kualitatif, dalam arti keseluruhan data yang terkumpul diklasifikasikan sedemikian rupa kemudian diambil yang ada hubungannya dengan permasalahan yang akan dibahas. Akhirnya akan diperoleh simpulan yang menjawab semua permasalahan yang diajukan Winarno Surachmad, 1980, Pengantar Penelitian Ilmiah, Cet II, Tarsito, Bandung, h.

32 26 Setelah data tersebut semua diolah, selanjutnya pembahasannya disajikan secara analisis deskriptif yaitu memaparkan secara lengkap dan mendetail aspekaspek tertentu yang berkaitan atau yang bersangkut paut dengan masalah, diberikan uraian-uraian dan disajikan secara berurutan sesuai dengan data yang pada akhirnya menjadi skripsi.