TINJAUAN HUKUM TERHADAP PELAKSANAAN SEWA MENYEWA RUMAH (STUDI KASUS RUMAH SEWA MILIK HJ. SITI MUNJINAH DI KELURAHAN RAWA MAKMUR KECAMATAN PALARAN)

Transkripsi

1 JURNAL BERAJA NITI ISSN : Volume 3 Nomor 5 (2014) Copyright 2017 TINJAUAN HUKUM TERHADAP PELAKSANAAN SEWA MENYEWA RUMAH (STUDI KASUS RUMAH SEWA MILIK HJ. SITI MUNJINAH DI KELURAHAN RAWA MAKMUR KECAMATAN PALARAN) Abstrak Dedi Achmadi Arifin 1 (dedy_mma@ymail.com) Emilda Kuspraningrum 2 (emilda@fhunmul.ac.id) Erna Susanti 3 (r_nas77@rocketmail.com) Hunian atau rumah tempat tinggal pun semakin banyak di butuhkan saat ini, karena rumah adalah sebagai salah satu kebutuhan primer yang tidak dapat di pisahkan dari kehidupan manusia. Pada pelaksanaan perjanjian sewa menyewa rumah itu sendiri masyarakat awam terhadap ilmu hukum belum tentu mengerti dan mengetahui tentang aturan-aturan yang mengatur hal tersebut yang di jelaskan dalam hukum perdata, misalkan mengenai prosedur dalam hal melakukan sewa menyewa maupun hal-hal lain yang mengatur ketika sewa menyewa tersebut sudah di laksanakan oleh kedua pihak. Berdasarkan hasil pembahasan disimpulkan bahwa Pelaksanaan perjanjian sewa menyewa rumah yang dilakukan oleh Hj. Siti Munjinah dengan pihak penyewa di kelurahan Rawa Makmur kecamatan palaran dilakukan dengan secara sederhana, yaitu dengan menggunakan perjanjian yang lisan. Hj. Siti Munjinah menggunakan perjanjian lisan pada sewa menyewa rumahnya dikarenakan faktor kepercayaan diantara para pihak penyewa. Ketika terjadi wanprestasi terhadap keterlambatan pembayaran Hj. Siti Munjinah menggenakan denda setiap 5 % (persen) untuk setiap bulan keterlambatan pembayaran. Wanprestasi yang timbul lainnya adalah ketika pihak penyewa (bapak Amin) merasa keberatan karena dibebankan oleh pemilik untuk mengganti kerusakan rumah, bapak Amin merasa keberatan karena kerusakan yang timbul diakibatkan bukan karena kesalahannya, melainkan karena faktor cuaca yang menyebabkan atap rumah yang disewanya rusak. Hj. Siti Munjinah dan bapak Amin menyelesaikannya secara musyawarah dengan bersama mengganti kerusakan yang terjadi. Kata Kunci : Perjanjian, Sewa Menyewa Rumah, Wanprestasi 1 Mahasiswa Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Mulawarman 2 Dosen Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Mulawarman 3 Dosen Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Mulawarman

2 Jurnal Beraja Niti, Volume 3 Nomor 5 Pendahuluan Dengan perkembangan kota Samarinda yang semakin pesat pertumbuhan ekonominya di ikuti pula dengan gerak urbanisasi penduduk yang semakin hari semakin bertambah jumlahnya menjadikan penduduknya terus meningkat setiap tahunnya. Berdasarkan hasil registrasi penduduk di masingmasing Kecamatan tahun 2010 jumlah penduduk Samarinda yang resmi tercatat dalam data Base kependudukan mencapai 821,182 jiwa, dengan prosentase tertinggi yaitu 27,41 persen penduduk yang tinggal di Kecamatan Samarinda Utara. Kepadatan penduduk Kota Samarinda tertinggi 91,482,41 jiwa per Kilometer persegi di Kecamatan Samarinda Ulu dan terendah di Kecamatan Palaran yaitu 2.,458,52 Jiwa Per Kilometer persegi. 4 Hunian atau rumah tempat tinggal pun semakin banyak di butuhkan saat ini, karena rumah adalah sebagai salah satu kebutuhan primer yang tidak dapat di pisahkan dari kehidupan manusia. Setiap manusia, di manapun berada, membutuhkan tempat untuk tinggal yang disebut rumah. Rumah berfungsi sebagai tempat untuk melepas lelah, tempat bergaul dan membina rasa kekeluargaan di antara anggota keluarga, serta sebagai tempat berlindung dan menyimpan barang berharga. Selain itu, rumah juga merupakan status lambang sosial. Pada saat ini rumah tidak selalu dapat dimiliki seseorang dengan mudah karena harga rumah dan tanah yang semakin hari semakin tinggi terutama di daerah perkotaan dan harga kebutuhan material untuk membuat rumah yang ikut pula melambung akibat dari 4 Dinas Kependudukan dan Pencatatan Sipil Kota Samarinda, Profil Kota Samarinda, diakses tanggal 10 Oktober 2013 Pukul Wita. 2

3 Tinjauan Hukum Terhadap Pelaksanaan Sewa (Dedi Achmadi) naiknya harga bahan bakar minyak. Hal ini sangat menyulitkan seserorang yang memiliki ekonomi rendah, terlebih lagi jika telah berkeluarga yang pendapatannya hanya cukup untuk memenuhi kebutuhan keluarga dan belum memungkinkan untuk membeli dan memiliki rumah sendiri. Hal ini membuka peluang bagi para pelaku usaha untuk membuat rumah yang nantinya dapat di sewakan ke pihak penyewa, baik rumah berbentuk satu bangunan rumah saja atau satu pintu maupun rumah yang berbentuk bangunan yang memanjang secara horizontal yang dapat di tempati oleh beberapa keluarga perpintunya. Sewa menyewa rumah adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan suatu rumah, selama suatu waktu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya. Dalam hal sewa menyewa rumah berarti ada 2 pihak yang terlibat yaitu penyewa dan pemilik atau pihak yang menyewakan, dengan adanya sewa menyewa maka di butuhkan pula perjanjiannya agar sewa menyewa itu sendiri sah dimata hukum dan dapat di pertanggungjawabkan. 5 Perjanjian sewa menyawa lahir karena: Adanya kedua belah pihak, yaitu yang menyewakan dan penyewa, Adanya kosensus antara kedua belah pihak, Adanya obyek sewa menyewa, yaitu barang, baik barang bergerak maupun barang tidak bergerak, Adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda, dan Adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang 5 Walian,Tinjauan Yuridis Tentang Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Menurut KUHPerdata, diakses tanggal 21 Oktober 2013 Pukul Wita. 3

4 Jurnal Beraja Niti, Volume 3 Nomor 5 pembayaran kepada pihak yang menyewakan. Pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tidak ditentukan secara tegas tentang bentuk perjanjian sewa menyewa yang dibuat oleh para pihak. Oleh karena itu, perjanjian sewa menyewa dapat dibuat dalam bentuk tertulis dan lisan. Seperti halnya dengan jual beli dan perjanjian-perjanian pada umumnya merupakan suatu perjanjian konsensual. 6 Yang berarti perjanjian itu sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya kesepakatan mengenai unsur-unsur pokok yang termuat, contohnya harga dan barang. Ketika kedua pihak tersebut sudah mengikatkan diri untuk memenuhi suatu prestasi, maka dari hal tersebut timbullah hukum perikatan yaitu suatu perhubungan hukum antara dua orang atau lebih yang menyebabkan pihak yang satu berhak atas sesuatu dan pihak yang lain mempunyai kewajiban untuk melakukan atau memberikan sesuatu. Pada pelaksanaan perjanjian sewa menyewa rumah itu sendiri masyarakat awam terhadap ilmu hukum belum tentu mengerti dan mengetahui tentang aturan-aturan yang mengatur hal tersebut yang di jelaskan dalam hukum perdata, misalkan mengenai prosedur dalam hal melakukan sewa menyewa maupun hal-hal lain yang mengatur ketika sewa menyewa tersebut sudah di laksanakan oleh kedua pihak, hal ini berpotensi dapat menimbulkan beragam masalah yang dapat mengakibatkan kerugian bagi pihak yang menyewakan maupun pihak menyewa. Sebagai contoh permasalahan yang diangkat dalam hal ini adalah ketika pihak penyewa tidak membayar uang sewa tepat waktu atau terlambat melakukan kewajiban pembayaran kepada Hj. Siti Munjinah yang dalam hlm R. Subekti, Aspek-aspek Hukum Perikatan Nasional, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1976,

5 Tinjauan Hukum Terhadap Pelaksanaan Sewa (Dedi Achmadi) hal ini sebagi pihak pemilik rumah sewaan, bahkan ada yang menunggak pembayaran sewa rumah lebih dari 2 bulan atau lebih, hal ini tentu saja sangat merugikan Hj Siti Munjinah sebagai pihak yang pemilik rumah karena pihak penyewa telah melakukan wanprestasi atau tidak melakukan kewajibannya, dan bagaimana cara kedua belah pihak tersebut dalam menyelesaikannya. Terdapat pula suatu masalah ketika salah satu rumah yang di tempati pihak penyewa mengalami kerusakan atap akibat hujan, pihak pemilik mengatakan bahwa penyewa harus menganti kerusakan atap tersebut karena pihak penyewa yang menepati rumah tersebut ketika terjadi kerusakan, tetapi pihak penyewa berpendapat bahwa kerusakan tersebut bukan diakibatkan olehnya, maka pihak penyewa tidak berkepentingan untuk memperbaikinya. Hal ini menimbulkan suatu perselisihan antara pihak penyewa dan pemilik yang sama-sama mempertahankan argumennya. Pembahasan Salah satu Elemen terpenting dari suatu perjanjian yaitu tentang syaratsyarat yang diperlukan untuk sah atau tidaknya suatu perjanjian, dan ada empat syarat-syarat yang harus dipenuhi Seperti yang diatur dalam Kitab Undang- Undang Hukum Perdata Pasal 1320 sebagai berikut: Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat yaitu: Sepakat, Kecakapaan untuk membuat suatu perikatan, Suatu hal tertentu dan Suatu sebab yang halal. Menurut pasal 1549, semua jenis barang, baik yang tak bergerak, baik yang bergerak dapat 5

6 Jurnal Beraja Niti, Volume 3 Nomor 5 disewakan, dalam hal ini yang menjadi barang yang dapat disewakan yaitu rumah, baik beserta perabotan-perabotan di dalamnya maupun tidak. Dalam hal sewa menyewa yang dilakukan oleh Hj. Siti Munjinah dengan para pihak menyewa mereka melakukan perjanjian sewa menyewa rumah yang sederhana yaitu, pertama pihak penyewa bertemu dengan Hj. Siti Munjinah setelah itu memberitahukan tentang harga sewa kepada pihak penyewa, setelah pihak penyewa berminat dan menyanggupi harga sewa tersebut maka yang kedua adalah Hj. Siti Munjinah menjelaskan bahwa jika telah bersedia menyewa rumah dan menempati rumah tersebut maka penyewa harus membayar sewanya secara tunai setiap bulannya selama masih menyewa rumah dan menjelaskan lagi mengenai aturan-aturan dalam sewa seperti merawat dan menjaga kebersihan rumah dan selalu membayar tepat waktu pada saat dihuni. 7 Ketika pihak penyewa menyetujui semua hal yang di jelaskan oleh pihak pemilik maka telah terjadinya sebuah perikatan sewa menyewa oleh kedua belah pihak. Penulis mendapatkan keterangan dari Hj Siti Munjinah tentang tidak ada perjanjian tertulis karena di dasari oleh rasa kepercayaan kepada pihak penyewa. Dilihat dari dari aturan hukum yang ada perbuatan tersebut tidak di larang karena Pada kitab Undang- Undang Hukum Perdata tidak ditentukan secara tegas tentang bentuk perjanjian sewa menyewa yang dibuat oleh para pihak. Oleh karena itu, perjanjian sewa menyewa dapat dibuat dalam bentuk tertulis dan lisan. 8 Perjanjian sewa menyewa yang dilakukan oleh Hj. Siti Munjinah sah dimata hukum, karena syarat sahnya sebuah perjanjian telah terpenuhi menurut Kitab Undang-Undang Hukum 7 Ibid. 8 Ibid. 6

7 Tinjauan Hukum Terhadap Pelaksanaan Sewa (Dedi Achmadi) Perdata Pasal 1320 berdasarkan hal-hal seperti berikut: Mereka sepakat untuk mengikatkan diri. Dengan kata sepakat dimaksudkan bahwa pihak-pihak yang mengadakan perjanjian itu harus bersepakat, setuju mengenai hal-hal yang pokok dari perjanjian yang diadakan itu, kesepakatan kedua belah pihak dalam suatu perjanjian itu harus diberikan secara bebas dalam hal ini tidak boleh ada paksaan, kehilafan dan penipuan. Pada saat para pihak penyewa sepakat dan menyanggupi atas harga rumah sewa yang di beritahukan oleh Hj. Siti Munjinah maka terjadilah suatu kesepakatan oleh kedua belah pihak dan Hj. Siti munjinah menjelaskan mengenai aturan-aturan dan isi perjanjian dalam sewa menyewa rumahnya seperti tanggal jatuh tempo pembayaran. Cakap untuk membuat sesuatu perikatan. Menurut pasal 1330 KUHPerdata, yang tidak cakap untuk membuat perjanjian adalah: Orang yang belum dewasa, Dibawah pengampuan/ Curatele, Dalam hal ini Pihak Hj Siti Munjinah dan Para penyewa telah cukup umur dengan di buktikan oleh KTP mereka yang usianya rata-rata diatas 30 Tahun dan mereka tidak sedang di bawah pengampuan. Suatu hal tertentu. Artinya barang yang menjadi objek perjanjian paling sedikit harus dapat ditentukan jenisnya, sedangkan jumlahnya tidak menjadi soal asalkan dapat di tentukan kemudian. Dalam hal ini objek perjanjiannya adalah rumah sewaan milik Hj. Siti Munjinah Suatu sebab yang halal. Maksudnya adalah tidak dilarang oleh undang-undang, tidak bertentangan dengan kepentingan umum dan norma kesusilaan. 7

8 Jurnal Beraja Niti, Volume 3 Nomor 5 Dari hasil penelitian oleh penulis, Sewa menyewa rumah yang dilakukan oleh Hj. Siti Munjinah dan para pihak penyewa tidak pergunakan untuk hal-hal yang dilarang oleh undang-undang, kepentingan umum dan norma kesusilaan, hanya murni digunakan sebagai rumah tempat tinggal bagi para penyewa. Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ketika perjanjian sewa menyewa telah di jalani maka Hj. Siti Munjinah memiliki kewajiban-kewajiban seperti yang di atur pada pasal 1550 yang berbunyi: pihak yang menyewakan diwajibkan karena sifat perjanjian, dan dengan tak perlu adanya suatu janji untuk itu : Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa, Memelihara barang yang disewakan sedemikian, hingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan, Memeberikan si penyewa kenikmatan yang tentram daripada barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa. Menurut pasal 1551 pihak Hj. Siti Munjinah memiliki kewajiban lain sebagai berikut : Pihak yang menyewakan wajib untuk menyerahkan barang yang disewakan dalam keadaan terpelihara segala-galanya. Selama waktu sewa, ia harus menyuruh melakukan pembetulanpembetulan yang perlu dilakukan pada barang yang disewakan, kecuali pembentukan yang menjadi kewajiban penyewa. Sebelum pihak yang menyewakan menyerahkan rumah tersebut kepada para pihak penyewa haruslah rumah tersebut dalam keadaan yang terawat dan bebas dari segala kerusakankerusakan yang akan menimbulkan ketidak nyamanan bagi para pihak penyewa. Hal yang tidak boleh dilakukan pihak yang menyewakan ketika rumah sedang di sewa adalah mengubah bentuk rumah atau susunan-susunanya seperti yang 8

9 Tinjauan Hukum Terhadap Pelaksanaan Sewa (Dedi Achmadi) tertera di pasal 1554, yaitu: Pihak yang menyewakan tidak diperkenankan selama waktu sewa, mengubah bentuk atau susunan barang yang disewakan. Selain itu pihak penyewa tidak dapat menghetikan sewa rumah dengan alasan untuk memakainya sendiri, hal inbi diatur dalam pasal 1579 yang berbunyi: Pihak yang menyewakan tidak dapat menghentikan sewa dengan menyatakan hendak memakai sendiri barangnya yang disewakan, kecuali jika telah diperjanjikan sebaliknya. Para pihak penyewa mempunyai kewajiban utama pula ketika melakukan sewa menyewa rumah, seperti yang dijelaskan pada pasal 1560 yang berbunyi: si penyewa harus menempati dua kewajiban utama: Untuk memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak rumah yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut perjanjian sewanya, atau jika tidak ada suatu perjanjian mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan, Untuk membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan. Di samping kewajiban-kewajiban utama yang telah disebutkan di atas terdapat pula larangan bagi para pihak penyewa yang telah jelas diatur dalam pasal 1559 yang berbunyi sebagai berikut : Penyewa, jika tidak diizinkan, tidak boleh menyalahgunakan barang yang disewanya atau melepaskan sewanya kepada orang lain, atas ancaman pembatalan persetujuan sewa dan penggantian biaya, kerugian dan bunga sedangkan pihak yang menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak wajib menaati persetujuan ulang sewa itu. Jika yang disewa itu berupa sebuah rumah yang didiami sendiri oleh penyewa, maka dapatlah ia 9

10 Jurnal Beraja Niti, Volume 3 Nomor 5 atas tanggung jawab sendiri menyewakan sebagian kepada orang lain jika hak itu tidak dilarang dalam persetujuan. Ketika pihak penyewa menggunakan rumah tersebut diluar dari tujuan awal perjanjian dan hal itu menimbulkan kerugian bagi Hj. Siti Munjinah sebagai pihak yang menyewakan maka pihak Hj. Siti munjinah dapat melakukan pembatalan sewa rumah, seperti yang diatur dalam pasal 1561 sebagai berikut : Jika penyewa memakai barang yang disewa untuk suatu keperluan lain dari yang menjadi tujuannya, atau untuk suatu keperluan yang dapat menimbulkan suatu kerugian bagi pihak yang menyewakan maka pihak ini, menurut keadaan dapat meminta pembatalan sewa. Menurut pasal 1564, para penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan yang ditimbulkan pada barang yang disewakan selama waktu sewa, kecuali jika ia membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi di luar kesalahannya. Dalam hal ini ketika para pihak penyewa membuat kerusakan pada rumah ketika pada saat disewa maka perbaikan tersebut menjadi tanggung jawab dari para pihak penyewa, terkecuali jika para pihak penyewa dapat membuktikan bahwa kerusakan tersebut bukan di akibatkan oleh pihak penyewa maka ia tidak perlu melakukan kewajiban perbaikan. Pihak penyewa juga tidak bertanggung jawab atas atas kebakaran, kecuali jika pihak yang menyewakan membuktikan bahwa kebakaran itu disebabkan oleh kesalahan penyewa, seperti yang diatur dalam pasal

11 Tinjauan Hukum Terhadap Pelaksanaan Sewa (Dedi Achmadi) Penyewa bertanggung jawab pula atas segala kerusakan atau kerugian yang ditimbulkan pada barang sewa oleh teman-temannya serumah, atau oleh mereka yang mengambil alih sewanya, seperti yang tertulis pada pasal Ketika masa sewa menyewa rumah telah habis seperti yang diatur sudah diatur dalam perjanjian tertulis maka perjanjian tersebut berakhir demi hukum, seperti yang diatur dalam pasal Namun dalam hal ini pihak Hj. Siti Munjinah menggunakan perjanjian dalam bentuk tidak tertulis atau lisan, maka waktu sewa tidak berakhir pada waktu yang ditentukan kecuali antara pihak Hj. Siti munjinah dan pihak penyewa inggin menghentikannya, ketentuan ini diatur dalam pasal 1571 yang berbunyi: Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat. Karena perjanjian sewa menyewa yang dilakukan oleh Hj. Siti Munjinah telah dibuat sesuai dengan aturan hukum yang berlaku maka perjanjian tersebut secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi Hj Siti Munjinah dan para pihak penyewa, sesuai dengan pasal 1338 sebagai berikut: semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Dari hasil wawancara kepada Hj Siti Munjinah sebagai pihak pemilik, pihak pak Amin 3 bulan terakhir ini terlambat melakukan pembayaran uang sewanya, dan hasil wawancara kepada pihak penyewa yaitu pak Amin adalah mereka menyatakan bahwa Hj. Siti Munjinah tidak pernah 11

12 Jurnal Beraja Niti, Volume 3 Nomor 5 memberitahukan kapan tanggal jatuh tempo pembayaran rumah sewa tersebut, Hj. Siti Munjinah dalam perjanjian lisannya hanya memberitahukan bahwa pembayaran rumah sewa dilakukan setiap awal bulan, sedangkan tanggal jatuh temponya tidak di jelaskan. Hj. Siti Munjinah menyatakan telah memberitahukan jatuh tempo pembayaran yaitu setiap tanggal sepuluh (10) disetiap awal bulan, dia beranggapan bahwa pihak penyewa lupa terhadap hal yang diperjanjikan. Hj. Siti Munjinah menggenakan denda sebesar lima persen (5%) untuk setiap bulan keterlambatan pembayaran, dari hasil penelitian yang dilakukan oleh penulis, penyelesaian dari wanprestasi yang ditempuh adalah dengan penggenaan denda terhadap pihak penyewa. Dari penjelasan tersebut dapat diketahui bahwa pihak bapak Amin telah memenuhi salah satu unsur untuk bisa dikatakan melakukan wanprestasi, yaitu karena bapak Amin telah melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat, dalam hal ini bapak Amin memenuhi kewajibannya untuk membayar uang sewa rumah tetapi terlambat membayarkannya sesuai dengan jatuh tempo yang di perjanjikan. Wanprestasi yang di timbulkan memang selalu merugikan para pihak yang terlibat dalam perjanjian terutama dalam hal ini adalah pihak Hj. Siti Munjinah sebagai pemilik, wajar saja bila pemilik menggunakan cara denda untuk menyelesaikan masalah keterlambatan pembayaran untuk menutupi kerugian yang di alaminya selama pihak penyewa melakukan keterlambatan pembayaran. Hal yang dilakukan Hj. Siti Munjinah atas keterlambatan pembayaran yang dilakukan oleh pihak penyewa benar saja dilakukan Menurut Kitab Undang- Undang Hukum Perdata padal 1243 yang berbunyi: penggantian biaya, rugi dan 12

13 Tinjauan Hukum Terhadap Pelaksanaan Sewa (Dedi Achmadi) bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukan. Dalam hal keterlambatan pembayaran untuk menutupi kerugian yang di alami wajar saja Hj. Siti Munjinah menggenakan denda sebesar 5 Persen atas tiap bulan keterlambatan pembayaran uang sewa, dan hal tersebut di perbolehkan oleh undang-undang. Wanprestasi lain yang terjadi adalah ketika pihak penyewa (bapak Amin) merasa keberatan karena dibebankan oleh pemilik untuk mengganti kerusakan rumah, bapak Amin merasa keberatan karena kerusakan yang timbul diakibatkan bukan karena kesalahannya, melainkan karena faktor cuaca yang menyebabkan atap rumah yang disewanya rusak ketika hujan deras beberapa waktu yang lalu. 9 Pihak pemilik merasa pak amin harus mengganti kerusakan tersebut karena bapak Amin yang menempati rumah tersebut ketika kerusakan atap terjadi dan pada perjanjian awal pihak penyewa harus menjaga dan merawat keadaan rumah. Dari hasil penelitian yang dilakukan oleh penulis, dari perdebatan yang panjang akhirnya di ambil jalan tengah dengan musyawarah, pihak bapak Amin dan Hj. Siti Munjinah sepakat untuk mengganti kerusakan rumah secara bersama. 10 Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata pada pasal 1551 yang berbunyi: Pihak yang menyewakan diwajibkan menyerahkan barang yang disewakan dalam keadaan terpelihara segala-galanya. Ia harus selama waktu 9 Hasil wawancara dengan pak Amin, hari minggu, tanggal 20 Jaunari Ibid. 13

14 Jurnal Beraja Niti, Volume 3 Nomor 5 sewa menyuruh melakukan pembetulan-pembetulan pada barang yang disewakan, yang perlu dilakukan terkecuali pembetulan-pembetulan yang menjadi kewajiban si penyewa. Dalam hal ini pihak Siti Munjinah pada saat menyerahkan rumah sewanya kepada pihak penyewa harusnya dalam keadaan yang terawat dan terpelihara dari segala kerusakan-kerusakan yang ada, karena hal tersebut menjadi sebuah menjadi kewajibannya, seperti yang di atur dalam pasal 1550 yang berbunyi : pihak yang menyewakan diwajibkan karena sifat perjanjian, dan dengan tak perlu adanya suatu janji untuk itu: Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa, Memelihara barang yang disewakan sedemikian, hingga barang itu dapat dipakai untk keperluan yang dimaksudkan, dan Memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram daripada barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa. Menurut KUHPerdata pada pasal 1564 yang berbunyi: Si penyewa bertanggung jawab untuk segala kerusakan yang diterbitkan pada barang yang disewa selama waktu sewa, kecuali jika ia membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi diluar salahnya. Dalam masalah yang terjadi seperti yang dijelaskan di atas adalah jika memang benar bapak Amin dapat membuktiikan bahwa kerusakan atap yang terjadi adalah akibat dari hujan deras maka bapak Amin dibebaskan dari tanggung jawab atas kerusakan yang terjadi. Jika perlu diadakan pembuktian lagi maka pak amin dapat memeriksa keadaan atap rumah apakah memang sudah rusak sebelum kejadian tersebut, karena menurut Pasal 1551 KUHPerdata : Pihak yang menyewakan diwajibkan menyerahkan barang yang disewakan dalam keadaaan terpelihara segala-galanya. 14

15 Tinjauan Hukum Terhadap Pelaksanaan Sewa (Dedi Achmadi) Berdasarkan pada Pasal-Pasal pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, unsur-unsur keadaan memaksa meliputi hal-hal sebagai berikut : Peristiwa yang tidak terduga, Tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada debitur, Tidak ada itikad buruk dari debitur, Adanya keadaan yang tidak disengaja oleh debitur, Keadaan itu menghalangi debitur berprestasi, Jika prestasi dilaksanakan maka akan terkena larangan, Keadaan di luar kesalahan debitur, Debitur tidak gagal berprestasi (menyerahkan barang), Kejadian tersebut tidak dapat dihindari oleh siapa pun (baik debitur maupun pihak lain), Debitur tidak terbukti melakukan kesalahan atau kelalaian. Ketika dapat memang benar dibuktikan bahwa kerusakan atap rumah tersebut disebabkan oleh hujan deras, maka dalam hal ini bapak Amin mengalami keadaan memaksa atau Force Majure dan memenuhi usur-unsur yang bisa dikatakan Force Majure seperti yang di jelaskan di atas, maka bapak Amin di bebaskan dari kewajiban untuk mengganti kerusakan yang di timbulkan. Menurut Pasal 1244 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menerangkan bahwa si debitur itu tidak akan dihukum untuk membayar ganti rugi apabila ia membuktikan bahwa hal tidak dilaksanakannya perjanjian adalah disebabkan oleh keadaan memaksa. Jika memang terbukti benar bahwa sebelum kejadian tersebut atap rumah yang disewa bapak Amin telah memiliki tanda-tanda bahwa akan mengalami kerusakan ataupun atap tersebut memang telah rusak sebelumnya dan tidak diganti oleh pihak yang menyewakan atau pemilik, maka Hj. Siti Munjinahlah sebagai pihak pemilik yang harusnya bertanggung jawab atas kerusakan atap tersebut, karena seperti yang tertulis pada pasal diatas bahwa 15

16 Jurnal Beraja Niti, Volume 3 Nomor 5 seharusnya rumah yang akan disewakan oleh pihak pemilik atau yang menyewakan harus terpelihara keadaannya tanpa cacat sedikitpun agar pada saat disewakan tidak timbul masalah-masalah yang dapat merugikan pihak penyewa. Penutup Kesimpulan: 1. Pelaksanaan perjanjian sewa menyewa rumah yang dilakukan oleh Hj. Siti Munjinah dengan pihak penyewa di kelurahan Rawa Makmur kecamatan palaran dilakukan dengan secara sederhana, yaitu dengan menggunakan perjanjian yang lisan. Hj. Siti Munjinah menggunakan perjanjian lisan pada sewa menyewa rumahnya dikarenakan faktor kepercayaan diantara para pihak penyewa. Hj Siti Munjinah menjelaskan mengenai harga sewa rumah, ketika para pihak sepakat dengan harga sewa tersebut maka sewa menyewa rumah tersebut dapat terlaksana. dan Hj. Siti Munjinah menjelaskan menegenai tanggal tempo pembayaran dan hal-hal yang lain berkaitan seperti menjaga dan memelihara rumah yang disewakan. 2. Ketika terjadi wanprestasi terhadap keterlambatan pembayaran Hj. Siti Munjinah menggenakan denda setiap 5 % (persen) untuk setiap bulan keterlambatan pembayaran. Wanprestasi yang timbul lainnya adalah ketika pihak penyewa (bapak Amin) merasa keberatan karena dibebankan oleh pemilik untuk mengganti kerusakan rumah, bapak Amin merasa keberatan karena kerusakan yang timbul diakibatkan bukan karena kesalahannya, melainkan karena faktor cuaca yang menyebabkan atap rumah yang disewanya rusak ketika hujan deras beberapa waktu yang 16

17 Tinjauan Hukum Terhadap Pelaksanaan Sewa (Dedi Achmadi) lalu, pada masalah kerusakan bagian rumah dalam hal ini yang terjadi pada rumah yang di sewa oleh pak Amin, Hj. Siti Munjinah dan bapak Amin menyelesaikannya secara musyawarah dengan bersama mengganti kerusakan yang terjadi. Saran: Sebelum disepakatinya sebuah perjanjian sewa menyewa rumah, hendaknya kedua belah pihak memahami terlebih dahulu isi dari perjanjian tersebut agar jelas dan tidak terjadi pemahaman yang berbeda, khususnya mengenai hak dan kewajiban para pihak, agar pada saat pelaksanaan perjanjiannya tidak ada pihak yang merasa dirugikan. Selain itu memerhatikan pula keadaan dari rumah yang akan disewa, pastikan rumah yang akan disewa terawat dengan baik dan tidak terdapat kerusakan-kerusakan yang dikemudian hari dapat menimbulkan kerugian ketika telah disewa. Perlunya dibuat perjanjian sewa menyewa rumah yang tertulis agar perjanjian tersebut jelas dan dapat dijadikan bukti bila suatu saat terjadi permasalahan diantara pihak penyewa dan pemilik rumah. 17

18 Jurnal Beraja Niti, Volume 3 Nomor 5 Daftar Pustaka A. Buku Marjo, Y.S, 1996, Konsep Aneka Perjanjian, Penerbit ACI, Jakarta. Margono, Suyud, 2004, ADR (Alternatif Dispute Resolution) dan Arbitrase : Proses Pelembagaan dan Aspek Hukum, Ghalia Indonesia, Bogor. Mertokusumo, Soedikno, 1991 Mengenal Hukum, Libertya, Yogyakarta. Michael Noone, 1996, Mediation : Essensial Legal Skill, Cavedish Publishing, Great Britain. Muhammad, Abdul kadir, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum, PT. Citra Adytia Bakti, Bandung Santoso, Lukman, 2012, Hukum Perjanjian Kontrak, PT. Bhuana Ilmu Populer (Kompas Gramedia Group), Jakarta. Subekti, 1976, Aspek-aspek Hukum Perikatan Nasional, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung., 1992, Aribtrase Perdagangan, Bina Cipta Bandung., 1995, Aneka Perjanjian, PT.Citra Aditya Bakti, Bandung. Sunggono, Bambang, 1998, Metodologi Penelitian Hukum, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta. B. Peraturan Perundang-Undangan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. C. Artikel Internet Dinas Kependudukan dan Pencatatan Sipil Kota Samarinda, Profil Kota Samarinda, diakses tanggal 10 Oktober 2013 Pukul Wita. Walian,Tinjauan Yuridis Tentang Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Menurut KUHPerdata, diakses tanggal 21 Oktober 2013 Pukul Wita. Legal Akses, Asas-asas Perjanjian, file:///h:/asasasas%20perjanjian%20%20%20legal%20akses.htm, diakses tanggal 16 Februari 2014 Pukul Wita. 18