BAB III SOLUSI BISNIS

Transkripsi

1 BAB III SOLUSI BISNIS 3.1 Alternatif Solusi Pihak Kejaksaan Negeri Rengat dalam proses pemeriksaan kepada Telkom menyatakan bahwa penjualan aset Telkom lokasi Jl.A.Yani Rengat diduga terjadi penyimpangan dalam pelaksanaan proses pelelangan penjualan Tanah dimaksud karena dalam status sertifikat HP (Hak Pakai) Telkom seharusnya tidak boleh menjualnya. Sesuai dengan peraturan pemerintah bahwa Asset BUMN/Telkom yang status kepemilikannya HP (Hak Pakai) apabila sudah tidak dipergunakan lagi untuk keperluan operasional Telkom, maka Telkom harus menyerahkan kembali aset dimaksud ke Negara, dan tidak diperbolehkan untuk dijual. Namun Telkom telah menjual aset tanah yang masih berstatus Hak Pakai dan jumlahnya tidak sedikit. Alternatif solusi yang dimungkinkan untuk menyelesaikan masalah ini dengan mengembalikan aset yang telah terjual kepada negara atau melakukan peningkatan haknya dari status HP (Hak Pakai) menjadi HGB (Hak Guna Bangunan) atas nama Telkom, dan bagi Telkom tidak semudah itu mengembalikan aset ke Negara karena aset telah terjual pada tahun Analisis Solusi a. Dikembalikan ke Negara Apabila aset tanah dan bangunan milik Telkom lokasi Jl.A. Yani Rengat yang sudah terjual dengan status kepemilikan (sertifikat) Hak Pakai (HP) atas nama Telkom dikembalikan ke Negara, maka Telkom akan menderita kerugian kehilangan aset tanah dan bangunan 28

2 serta uang pendapatan hasil penjualan, dengan konsekuensi sebagai berikut : Telkom harus mencabut semua dokumen proses penjualan mulai dari pengajuan ijin penghapusan sampai dengan proses Pelepasan Hak. Telkom harus mencabut pembayaran pajak (Pph. Ps.25) yang telah disetor ke Kantor Pajak sebesar 5 % dari nilai transaksi penjualan. Telkom harus mengembalikan uang transaksi sebesar Rp ,- dan membayar kerugian kepada pembeli (Sdr. Yoserizal). Telkom harus mengganti pembayaran Pajak PBB mulai tahun 2003 s/d tahun 2007 kepada pembeli ( Sdr. Yoserizal ). Telkom akan mengganti kerugian yang cukup tinggi kepada pembeli (Sdr. Yoserizal). Pihak Pembeli akan mengenakan ganti rugi yang sangat tinggi kepada Telkom, sehubungan dengan biaya-biaya yang telah dikeluarkan. Pihak pembeli akan kehilangan uang sebesar 5 % (pembayaran pajak BPHTB) karena tidak mungkin kantor Pajak mengembalikan uang yang sudah disetor ke Negara. Pihak pembeli sekarang akan menuntut kepada Telkom (tanah sudah dijual kepada orang lain). Estimasi biaya yang dikeluarkan oleh Telkom apabila aset tersebut dikembalikan ke Negara adalah sebagai berikut : 1. Pengembalian Harga Transaksi sebesar... Rp ,- 2. Perjalanan Dinas proses penjualan... Rp ,- 3. Pph 25 yang telah dibayar 5 %... Rp ,- 4. Perjalanan Dinas proses ke BPN Rengat... Rp ,- 29

3 5. Ganti rugi kepada Pembeli 50 %... Rp ,- 6. BPHTB Pembeli 5 %... Rp ,- 7. Pembayaran PBB th s/d Rp ,- 8. Biaya penyelesaian kasus di Kejari... Rp ,- 9. Biaya lain-lain... Rp , Jumlah Total... Rp ,- Pihak Pembeli belum tentu mau menerima bahwa aset yang telah dibeli akan dikembalikan ke Negara, mengingat aset tersebut oleh pembeli (Sdr. Yoserizal) telah dijual kembali kepada orang lain, dan pihak pembeli yang baru akan menolak karena tanah/aset dimaksud sudah dibangun pondasi untuk rumah, dan saat issue ini muncul di Kejaksaan Negeri Rengat, pihak pembeli sekarang untuk sementara waktu menghentikan kegiatan dalam pembangunan rumah tersebut. Dampak yang terjadi kemungkinannya adalah : a. Pihak Pembeli akan menuntut Telkom ke Pengadilan. b. Telkom mengalami kerugian sebesar Rp ,- c. Brand Image Telkom akan turun. d. Telkom akan tersita waktu untuk menyelesaikan masalah ini. e. Telkom akan kehilangan asetnya. b. Peningkatan Hak (dari HP menjadi HGB) Apabila aset tanah dan bangunan milik Telkom lokasi Jl. A. Yani Rengat yang sudah terjual dengan status kepemilikan (sertifikat) Hak Pakai (HP) atas nama Telkom ditingkatkan Haknya dari Hak Pakai (HP) menjadi Hak Guna Bangunan (HGB), maka Telkom akan menderita kerugian kehilangan uang pendapatan hasil penjualan, dengan konsekuensi sebagai berikut : 30

4 Telkom harus mengajuan proses peningkatan hak ke BPN dengan proses tanggal administrasi berlaku mundur (kejadian penjualan tahun 2003). Menggunakan jasa NOTARIS untuk menyelesaian proses peningkatan Hak. Harus ada surat Kuasa khusus dari Management kepada karyawan yang menyelesaikan proses peningkatan Hak. Telkom harus melengkapi dokumen (berkas) kepemilikan aset, yang saat ini sudah di Write Off (dihapus-bukuan dari pencatatan aset). Pengurusan semua dokumen berlaku mundur dan memerlukan biaya yang cukup tinggi. Telkom harus menyediakan anggaran biaya extra yang cukup tinggi. Telkom harus melakukan revisi proses penjualan dengan status kepemilikan/sertifikat yang sudah diubah. Proses peningkatan Hak perlu waktu yang cukup lama. Biaya peningkatan Hak (dari HP menjadi HGB) yang resmi masuk ke Negara diberlakukan NJOP tahun 2007 dan bukan NJOP tahun 2003 (pada saat proses penjualan). Biaya jasa Notaris akan menjadi lebih tinggi. Estimasi biaya bila dilakukan peningkatan Hak adalah sebagai berikut : 1. Perjalanan dinas ke Rengat 4x..... Rp ,- 2. Biaya pemasukan ke Negara (NJOP 07 )... Rp ,- 3. Jasa Notaris... Rp ,- 4. Biaya pengurusan di KEJARI... Rp ,- 5. Biaya Pajak 5 %( L.tanahxNJOP 07 )... Rp ,- 6. Biaya lain-lain (allowance)... Rp ,

5 Jumlah Total... Rp ,- Pihak Telkom menggunakan jasa NOTARIS untuk menyelesaian proses peningkatan Hak (dari HP ke HGB), dan pasti perlu biaya yang sangat tinggi ( +/- Rp ,- ). Waktu penyelesaian di BPN lebih kurang 1 tahun Dampak yang terjadi kemungkinannya adalah : a. Telkom akan membayar Pajak Pph.25 sebanyak 2 (dua) kali b. Harus ada Surat Kuasa Khusus dari DIRUT untuk penyelesaian proses peningkatan Hak (dari HP menjadi HGB). c. Pihak Pembeli akan membayar Pajak BPHTB 2 (dua) kali. d. Telkom akan mengalami kerugian sebesar Rp ,- e. Brand Image Telkom turun. f. Telkom akan tersita waktu untuk penyelesaian masalah ini. Untuk penjualan aset Telkom lokasi Jl. A. Yani Rengat ini Telkom bukan memperoleh pendapatan (pemasukan) melainkan menderita kerugian yang cukup besar. Data aset yang sudah terjual tahun 2002 s/d tahun 2003, yang status sertifikatnya HP (Hak Pakai) sebanyak 253 lokasi yang tersebar di seluruh Indonesia, bila melihat kasus Rengat, tidak menutup kemungkinan cepat atau lambat akan muncul masalah lagi yang serupa, sehingga Telkom akan menderita kerugian semakin besar. Menurut informasi bahwa program penjualan aset non produktif yang dilaksanakan oleh Divisi Property (waktu itu) ditargetkan oleh Direksi Telkom, bahwa Divisi Property target penjualan asset non produktif adalah sebesar 1 Trilyun, sehingga management Divisi Property mengambil kebijakan menjual aset non produktif dengan segala permasalahannya, agar bisa mencapai target pendapatan sebesar Rp.1 trilyun. 32

6 Di sisi lain management Divisi Property (waktu itu), tidak berpikir sejauh itu dan kemungkinan memang tidak/kurang mengerti masalah peraturan tentang penjualan aset (Tanah dan Bangunan), karena beranggapan bahwa semua aset (baik yang berstatus HP maupun HGB) semuanya bisa dijual (pengalihan aset). Setelah Divisi Property diliquidasi (bubar) pada tahun 2004 maka untuk pengelolaan semua aset Telkom dikelola oleh Direktorat IT & SUPPLY yaitu Asset Management,sehingga kasus-kasus terjadi/muncul akibat penjualan Aset (Tanah dan Bangunan) saat ini ditangani oleh bagian Asset Management dengan koordinasi dengan bagian Legal Corporate. 3.3 Pemecahan Masalah/Solusi Studi Literatur Untuk dapat memberikan solusi yang optimal/terbaik, maka perlu adanya dukungan dari literatur yang berhubungan dengan asset management. Definisi manajemen aset menurut beberapa pakar diantaranya: 1. to seek to control property interest having regard to the short and long term objectives of the property owner and particularlyto the purpose for which the interest is held ( Scarret, 1983) 2. strategic ideas formulated and scope of services established to manage properties to meet the objectives of the owner (Peter Tan Peng Khong, 1994) 3. ketentuan dan pengawasan mengenai suatu properti dengan tujuan memperoleh keuntungan secara optimal tidak selalu didasarkan sematamata pada nilai uang tetapi mencakup juga persyaratan kepentingan masyarakat, status, kewibawaan, peta politik, dengan berbagai ragam kepentingan atau hasrat kepentingan suatu golongan (Michael Thorncorf) 33

7 4. manajemen properti bertujuan untuk mengawasi suatu properti untuk tujuan jangka pendek atau jangka panjang bagi pemilik properti terutama dalam kaitan kepemilikan properti tersebut; yaitu melaksanakan penjagaan sewa-menyewa, mengadakan negoisasi harga sewa, dan menilai kembali harga sewa ruang tersebut serta perpanjangan sewa-menyewanya dikemudian hari, meneliti pemeliharaan gedung secara fisik dan ketentuan sangsi hukum dalam kontrak sewa-menyewa, melibatkan pada kegiatan upgrading maupun kemungkinan terjadinya merger, jeli melihat peluang untuk pengembangan secara potensial serta secara hukum mewakili pemilik serta memenuhi kewajiban sosialnya terhadap masyarakat. (Douglas Street) Sebagai fungsi support bagi perusahaan, peranan utama dari manajemen properti adalah sebagai pengendali dan pengelola investasi, yang secara ringkas diklasifikasikan sebagai berikut: a. Mengawasi kepentingan kepemilikan properti yang berkaitan dengan tujuan jangka pendek dan jangka panjang. b. Negoisasi penyewaan, mengambil prakarsa, meninjau harga sewa dan pembaharuan perjanjian sewa. c. Mengatur perawatan fisik dan pelaksanaan perjanjian sewa beli. d. Memperimbangkan bagi up grading dan penggabungan berbagai kepentingan sejauh ada kemungkinan. e. Mengetahui kesempatan-kesempatan pengembangan potensi. f. Memenuhi kewajiban hukum dan sosial dari pemiliknya. Untuk dapat memenuhi peranan tersebut, manajemen properti mempunyai tugas: 1. Pengembangan bisnis 34

8 2. Mengelola properti sebagai suatu investasi (manajemen operasional): i. Melaksanakan rincian manajemen properti secara tepat ii. Pengelolaan akunting yang benar 3. Mengelola properti sebagai suatu bisnis/usaha: i. Memasarkan ruangan untuk memperoleh penyewa dengan harga sewa terbaik ii. Penagihan sewa dan biaya service iii. Pemeliharaan properti iv. Mengelola keuangan dan memberikan laporan secara berkala v. Memonitor nilai properti dan pajak yang sesuai vi. Memelihara jaminan asuransi yang layak vii. Pembelian peralatan pelengkap viii. Terjaminnya suatu komunikasi dan hubungan antar karyawan Gambar 3.1 Skema penggolongan aset properti Adapun objektif manajemen properti adalah sebagai berikut: Mengelola investasi (memaksimalkan pendapatan dan modal) suatu properti 35

9 Mengelola dan melaksanakan aspek fisik lingkungan properti sehingga tercapai hasil optimal secara efisien. Sehingga dapat dicapai sistem organisasi yang efektif serta pembinaan, koordinasi dan pengawasan para tenaga terampil untuk meningkatkan pendapatan dari properti tersebut dan bersamaan dengan itu menjamin serta melindungi peralatan dari kerusakan serta limbah dengan cara pemeliharaan yang baik dan benar. Implementasi: 1. Tujuan jangka pendek (day to day management) a) Penjualan/sewa ruang, negosiasi sewa dan perpanjangan, memperhatikan pemeliharaan fisik. b) Penagihan sewa dan menjaga keterlambatan pembayaran dan melaksanakan ketentuan hukum dalam perjanjian sewa. 2. Tujuan jangka panjang Menata (upgrading)properti,kepentinganmerger,melihat perkembangan potensial dan kemungkinan terjadinya akuisisi dari properti yang terletak bersebelahan. Gambar 3.2 Skema manajemen properti 36

10 Gambar 3.3 Skema proses manajemen aset Dalam investasi properti, ada beberapa indikator yang menjadi acuan untuk melakukan penilaian dan evaluasi serta strategi investasi yang dilaksanakan, yaitu: Total investasi Total rentable area Prediksi harga sewa atau harga jual Prediksi tingkat hunian atau tingkat penjualan Biaya operasional dan biaya lainnya 37

11 Gambar 3.4 Skema sistem informasi manajemen aset Di jual Sisa Aset Dapat dijual All Asset Tidak dijual Harus ditingkatkan kepemilikannya Gambar 3.5 Skema potret aset properti Solusi Masalah Dalam kasus penjualan aset lokasi Jl.A.Yani Rengat, Telkom dianggap telah menjual aset Negara dan diduga telah melakukan penyimpangan dalam pelaksanaan penjualan aset status HP (Hak Pakai). 38

12 Alternatif dikembalikan ke negara tidak disarankan karena kerugian Telkom akan berlipat ganda. Sehingga pemecahan masalah (solusi) yang paling baik yang harus dilakukan oleh Telkom dalam penyelesaian masalah ini adalah meningkatkan Hak dari status Hak Pakai (HP) menjadi status Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama Telkom, dengan tahapan-tahapan sebagai berikut : a. Segera melakukan proses peningkatan Hak (dari status HP ditingkatkan menjadi status HGB atas nama Telkom). b. Menunjuk/menggunakan jasa NOTARIS untuk penyelesaian proses peningkatan Hak, agar memudahkan dalam pertanggungan biayanya (karena banyak biaya-biaya yang tidak terduga). c. Menyediakan anggaran biaya extra karena tidak termasuk dalam perencanaan anggaran rutin. d. Koordinasi dan pendekatan dengan Kejaksaan Negeri Rengat agar kasus hukum (dugaan penyimpangan proses penjualan aset Jl. A. Yani Rengat) dapat dinyatakan tidak berdasar. e. Membuat surat kuasa penuh dari Direksi Telkom kepada NOTARIS untuk penyelesaian peningkatan hak. f. Koordinasi dengan kantor BPN Rengat agar proses peningkatan Hak yang dilakukan oleh NOTARIS dapat berjalan lancar. g. Melakukan proses AJB (Akta Jual Beli) ulang dengan pembeli apabila proses peningkatan Hak dari HP menjadi HGB atas nama Telkom telah selesai. h. Menghubungi kantor pelayanan Pajak, untuk penyelesaian pembayaran Pph ps.25 (kekurangan akibat proses AJB yang mengacu pada NJOP terbaru karena dilaksanakan di tahun 2007). Untuk lokasi lokasi aset yang lain (aset Telkom yang status kepemilikannya Hak Pakai (HP)) dan sudah terjual sebanyak 253 lokasi yang 39

13 tersebar di seluruh Indonesia, Telkom harus sudah mengantisipasi proses penyelesaian peningkatan Hak (dari HP menjadi HGB atas nama Telkom), sebelum masalahnya muncul dimedia massa seperti kasus Rengat ini, dan konsekuensinya Telkom harus menyediakan anggaran extra yang sangat besar untuk pengurusan peningkatan Hak dari HP menjadi HGB atas nama Telkom. Mengingat lokasi yang harus diantisipasi proses peningkatan Hak (dari HP menjadi HGB atas nama Telkom) sebanyak 253 lokasi, dan memerlukan anggaran biaya yang sangat besar maka perlu diajukan dalam RADIR (rapat Direksi) untuk mendapatkan persetujuannya. Perlu disampaikan bahwa dari 253 lokasi status Sertifikatnya HP (Hak Pakai) yang sudah terjual, kemungkinan muncul masalah seperti kasus Rengat ini apabila pihak pembeli mengajukan proses Balik Nama ke kantor BPN setempat, namun apabila pihak pembeli merasa tidak perlu melakukan proses Balik Nama kemungkinannya tidak akan terjadi permasalahan Saran Perbaikan Gambar 3.6 Skema perbaikan prosedur penjualan aset tanah PT.Telkom 40

14 Jika Telkom meningkatkan haknya dari HP menjadi HGB sebelum proses penjualan tahun 2003 (kasus Rengat) maka estimasi biayanya sebagai berikut: a. Biaya perjalanan dinas 2 x... Rp ,- b. Biaya pemasukan ke Negara (NJOP 03 )... Rp ,- c. Jasa Notaris... Rp , d. Biaya Pajak 5 %( L.tanahxNJOP 03 )... Rp ,- e. Biaya lain-lain (allowance)... Rp , Jumlah Total... Rp ,- Tabel berikut menunjukkan data aset tanah dan bangunan berstatus Hak Pakai yang telah terjual dari tahun 2000 sampai tahun 2003 yang kemungkinan berpotensi menjadi masalah dimasa mendatang seperti halnya kasus di Rengat. 41

15 Tabel 3.1 Tabel penjualan aset status HP 42

16 Tabel 3.2 Tabel lanjutan penjualan aset status HP 43

17 Tabel 3.3 Tabel lanjutan penjualan aset status HP 44

18 Tabel 3.4 Tabel lanjutan penjualan aset status HP 45

19 Tabel 3.5 Tabel lanjutan penjualan aset status HP 46

20 Tabel 3.6 Tabel lanjutan penjualan aset status HP 47

21 48