BAB I PENDAHULUAN. untuk terus dapat melakukan ekspansi dan memenuhi target yang ditetapkan oleh

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Persaingan bisnis sektor perbankan di Indonesia semakin ketat apalagi dalam kondisi makro ekonomi yang kurang kondusif seperti saat sekarang ini, untuk terus dapat melakukan ekspansi dan memenuhi target yang ditetapkan oleh shareholder, bank harus membuat inovasi baru seperti menciptakan produk dan meningkatkan pelayanan yang lebih baik kepada customer. Selain itu bank juga harus memiliki modal yang kuat, salah satu alternatif bank dalam meningkatkan kecukupan modal adalah melalui tambahan modal. Hal ini yang dilakukan juga oleh Bank Mandiri dalam memperkuat modal anak usahanya PT Bank Syariah Mandiri (BSM), tambahan modal oleh Bank Mandiri kepada BSM dilakukan melalui dua cara: 1. setoran tunai; 2. melalui penyerahan aset dengan mekanisme inbreng. PT Bank Mandiri (Persero) Tbk. (BMRI) telah melakukan inbreng aset senilai Rp30,7 miliar ekuivalen dengan 6,1 juta lembar saham pada Bank Syariah Mandiri (BSM) untuk memperkuat modal BSM yang merupakan salah satu anak usaha Bank Mandiri. Tambahan modal melalui inbreng tersebut dilakukan atas tiga unit properti terbengkalai (abandoned property) milik Bank Mandiri, yaitu tanah dan bangunan di Bengkulu senilai Rp7,57 miliar, di Yogyakarta senilai Rp18,2 miliar, serta 1

2 tanah kosong di Tasikmalaya senilai Rp5 miliar. Properti tersebut nantinya akan digunakan untuk menunjang kegiatan operasional BSM. Bank Mandiri telah melakukan penandatanganan akta pemasukan dalam perseroan terbatas atas penambahan penyertaan modal perseroan kepada BSM pada tanggal 30 Desember Setelah transaksi tersebut, kepemilikan Bank Mandiri pada BSM meningkat menjadi 297,8 juta saham dengan nominal Rp1,48 triliun. Sebelumnya pada tahun 2008 Bank Mandiri juga telah melakukan tambahan modal. Modal sebesar Rp199,87 milliar yang berupa setoran modal tunai sebesar Rp100 miliar dan setoran non tunai yang dilakukan melalui inbreng aktiva tetap sebesar Rp99,871 miliar yang terdiri atas 24 unit properti terbengkalai (abandoned property) tersebar di beberapa propinsi atau kota besar di Indonesia. Bagi Bank Mandiri pelaksanaan inbreng tersebut juga berdampak positif mengingat properti yang diinbrengkan merupakan properti terbengkalai (abandoned property). Berdasarkan Peraturan Bank Indonesia Nomor 14/15/PBI/2012 tentang penilaian kualitas aset bank umum, properti terbengkalai ( abandoned Property) adalah aset dalam bentuk properti yang dimiliki Bank, tetapi tidak digunakan untuk kegiatan usaha bank yang lazim. Properti terbengkalai termasuk ke dalam kategori aset non produktif yang wajib dinilai kualitasnya. Dalam berapa pasal dijelaskan sebagai berikut. 1. PBI 14/15/PBI/2012 Pasal 37 Properti Terbengkalai a. Bank wajib melakukan identifikasi dan penetapan terhadap properti terbengkalai yang dimiliki. 2

3 b. Penetapan Properti terbengkalai sebagaimana dimaksud pada ayat 1. Wajib disetujui oleh Direksi dan didokumentasikan. c. Bagian properti yang tidak digunakan bank dari suatu properti yang digunakan untuk kegiatan usaha bank secara mayoritas, tidak digolongkan sebagai properti terbengkalai. d. Dalam hal bank tidak menggunakan bagian dari suatu properti secara mayoritas, maka bagian properti yang tidak digunakan untuk kegiatan usaha bank digolongkan sebagai properti terbengkalai secara proporsional. 2. PBI 14/15/PBI/2012 Pasal 38 a. Bank wajib melakukan upaya penyelesaian terhadap properti terbengkalai yang dimiliki. b. Bank wajib mendokumentasikan upaya penyelesaian properti terbengkalai sebagaimana dimaksud pada pasal PBI 14/15/PBI/2012 Pasal 39 a. Properti terbengkalai yang telah dilakukan upaya penyelesaian sebagaimana dimaksud dalam pasal 38, ditetapkan memiliki kualitas sebagai berikut. i. Lancar, apabila properti terbengkalai dimiliki sampai dengan 1 tahun. ii. Kurang lancar, apabila properti terbengkalai dimiliki lebih dari 1 tahun sampai dengan 3 tahun. iii. Diragukan, apabila properti terbengkalai dimiliki lebih dari 3 tahun sampai dengan 5 tahun. iv. Macet, apabila properti terbengkalai dimiliki lebih dari 5 tahun. 3

4 b. Properti terbengkalai yang tidak dilakukan upaya penyelesaian sebagaimana pasal 38, ditetapkan memiliki kualitas satu tingkat dibawah ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 Berdasarkan PBI Nomor 14/15/PBI/2012 tersebut, maka Bank Mandiri mendapatkan beberapa keuntungan atas inbreng properti terbengkalai kepada BSM yaitu: 1. meningkatkan kepemilikan/setoran modal Bank Mandiri di BSM; 2. menjadi solusi penyelesaian properti terbengkalai milik Bank Mandiri sehingga tidak perlu membentuk pencadangan Penyisihan Penghapusan Aset (PPA), mengingat properti yang diinbrengkan telah dimiliki oleh Bank Mandiri lebih dari 5 tahun. Aset inbreng akan dibalik nama kepemilikannya dari Bank Mandiri menjadi atas nama BSM sehingga tanggung jawab pengelolaannya beralih sepenuhnya kepada BSM. Agar aset hasil inbreng tidak menjadi properti terbengkalai dan dapat digunakan secara maksimal dalam kegiatan bisnis bank, BSM harus melakukan renovasi. Hal tersebut dilakukan mengingat BSM merupakan Bank Umum Syariah yang harus tunduk kepada ketentuan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan nomor: 8/SEOJK.03/2015 tentang penilaian kualitas aset bank umum syariah dan unit usaha syariah. Dalam pelaksanaan inbreng tanah dan atau bangunan terdapat beberapa hal yang harus diperhatikan antara lain sebagai berikut. 1. Penilaian aset sebagai setoran modal didasarkan pada nilai wajar dan sesuai harga pasar atau ditetapkan oleh appraisal (KJPP). Sesuai Undang-undang PPH Pasal 10 ayat 2, ditegaskan bahwa nilai perolehan atau nilai penjualan 4

5 dalam hal tukar menukar harta adalah jumlah yang seharusnya dikeluarkan atau diterima berdasarkan harga pasar. 2. Penyetoran dalam bentuk aset, seperti tanah harus diumumkan dalam 1 atau lebih surat kabar, dalam jangka waktu 14 hari setelah RUPS memutuskan adanya penyetoran modal saham tersebut. 3. Pemilik aset akan dikenakan BPHTB sebesar 5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak, yaitu nilai tertinggi antara harga pasar atau NJOP tanah dan bangunan, sedangkan penerima aset akan dikenakan juga BPHTB sebesar 5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak, yaitu nilai tertinggi antara harga pasar atau NJOP tanah dan bangunan. 4. Setelah proses apparaisal dan pembayaran pajak, akan dibuatkan Akta Inbreng dihadapat PPAT setempat (sesuai wilayah lokasi tanah) kemudian dilakukan peralihan hak pada kantor pertanahan yang berwenang. 5. Dalam hal inbreng dimaksudkan untuk menambah atau meningkatkan modal, maka harus dilakukan perubahaan anggaran dasar dengan meminta persetujuan dari Menteri Hukum dan HAM. Berdasarkan kondisi inilah penulis antusias untuk berkontribusi bagi perusahaan dengan melakukan revaluasi terhadap aset yang di-inbrengkan oleh Bank Mandiri kepada BSM secara sampling, yaitu aset inbreng yang berlokasi di Jl. Sudirman No. 42 Yogyakarta. 1.2 Keaslian Penelitian Pembahasan tentang Penilaian tanah dengan metode land residual masih jarang ditemui. Dengan keterbatasan pengetahuan dan acuan yang digunakan sebagaimana disebutkan dalam daftar pustaka, maka penulis menyatakan bahwa 5

6 penelitian dan penilaian tanah milik BSM di Jl. Jenderal Sudirman No. 42 Yogyakarta adalah asli penelitian yang dilakukan penulis. 1.3 Rumusan Masalah Aset tanah milik BSM di Jl. Jenderal Sudirman No. 42 Yogyakarta hasil inbreng Bank Mandiri. Nilai inbreng dicatat sesuai nilai pasar yang disampaikan KJPP atas perintah Bank Mandiri sebelum dilaksanakan inbreng. Nilai pasar aset terdiri atas nilai tanah dan nilai bangunan. BSM Cabang Yogyakarta selama ini menggunakan gedung kantor sewa, dengan adanya aset inbreng ini manajemen BSM berencana merelokasi kantor BSM cabang Yogyakarta kelokasi properti hasil inbreng. Untuk jangka panjang BSM akan lebih efisien karena tidak ada lagi beban sewa kantor. Permasalahannya adalah bangunan kantor eksisting hasil inbreng sudah tidak layak digunakan sebagai kantor dan harus dibangun baru sehingga bangunan eksisting yang sudah tidak layak dihancurkan. BSM belum mengetahui nilai tanah tanpa bangunan untuk dicatat dalam daftar aset sebelum dilakukan proses pembangunan. Plan Dispose Acquire Core Processes Renew Operate Mantain Sumber: Ciptono (2014) Gambar 1.1 Siklus aset 6

7 Aset inbreng yang diterima BSM sebagian besar telah memasuki periode tidak layak pakai (dispose) termasuk aset inbreng di Yogyakarta, BSM telah membuat rencana (plan) atas aset inbreng mulai renovasi sedang hingga pembangunan baru. 1.4 Pertanyaan Penelitian Beberapa pertanyaan yang mendukung penelitian dan penilaian terhadap properti milik Bank Syariah Mandiri adalah sebagai berikut. 1. Berapa nilai wajar properti tanah kosong milik BSM di Jl. Jenderal Sudirman No. 42 Yogyakarta? 2. Apakah rencana proyek pembangunan gedung Kantor BSM di Jl. Jenderal Sudirman No. 42 Yogyakarta sudah layak atau belum dari aspek pasar, aspek teknis, aspek legalitas dan aspek keuangan? 1.5 Tujuan Penelitian Tujuan yang dicapai dari penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Menentukan nilai wajar properti tanah kosong milik BSM di Jln. Jenderal Sudirman No. 42 Yogyakarta menggunakan pendekatan land residual. 2. Menilai kelayakan rencana pembangunan gedung kantor di Jln. Jenderal Sudirman No. 42 Yogyakarta meliputi aspek legalitas, aspek teknis, aspek keuangan, dan aspek ekonomis serta secara ketentuan regulator perbankan Indonesia. 1.6 Manfaat Penelitian Manfaat yang dicapai dalam penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Bagi Akademisi. Penelitian ini diharapkan dapat menjadi referensi bagi pihak pihak di lingkungan akademik yang membutuhkan studi tentang penilaian properti 7

8 terbengkalai (abandoned property) milik bank terutama tanah dengan menggunakan pendekatan land residual, sehingga nantinya dapat dijadikan acuan peneliti berikutnya yang akan mengembangkan hasil penelitian ini. 2. Bagi Perusahaan. Penelitian ini diharapkan dapat memberi masukan bagi manajemen Bank Syariah Mandiri dalam menentukan nilai aset khususnya tanah hasil inbreng di Jln..Jenderal Sudirman No. 42 Yogyakarta, dan pertimbangan dalam pengembangan atau pembangunan gedung di atas lahan tersebut, juga sebagai referensi apabila menerima inbreng aset berikutnya dari Bank Mandiri. 1.7 Sistematika Penulisan Tesis ini terdiri atas lima bab dengan sistematika penulisan sebagai berikut. Bab 1 Pendahuluan berisi uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, serta sistematika penulisan. Bab 2 Landasan Teori/Kajian Pustaka berisi teori, kajian terhadap penelitian terdahulu. Dalam bab ini dibahas tentang gambaran umum penilaian properti, macam macam nilai, metode atau teknik penilaian, tahapan penilaian. Bab 3 Metode Penelitian berisi desain penelitian, metode pengumpulan data, metode penyampelan, definisi operasional, instrumen penelitian, dan metode analisis data. Bab 4 Analisis berisi deskripsi data, uji instrumen serta pembahasan. Dalam bab ini penulis menyajikan deskripsi data serta akurasi tentang instrumen yang digunakan. Bab 5 Simpulan dan Saran berisi uraian tentang hasil analisis data sebagai jawaban atas tujuan penelitian dan keterbatasan berupa kendala dan kesulitan dalam penelitian serta saran yang disampaikan sebagai masukan pemikiran dan penelitian lanjutan. 8