S K R I P S I AKUNTANSI AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESTAT MENURUT PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN NO. 44 PADA PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN

Transkripsi

1 UNIVERSITAS SUMATERA UTARA FAKULTAS EKONOMI PROGRAM S-1 EKSTENSI MEDAN S K R I P S I AKUNTANSI AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESTAT MENURUT PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN NO. 44 PADA PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN O l e h : NAMA : ANDOLITA SHINTA DEWI NIM : DEPARTEMEN : AKUNTANSI Guna Memenuhi Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi 2007

2 PERNYATAAN Saya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa Skripsi saya yang berjudul Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 Pada PT. Ira Widya Utama Medan adalah benar hasil karya saya sendiri dan judul dimaksud belum pernah dimuat, dipublikasikan atau diteliti oleh mahasiswa lain dalam konteks penulisan skripsi level Program S-1 Ekstensi Departemen Akuntansi Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara. Semua sumber data dan informasi yang diperoleh, telah dinyatakan dengan jelas, benar apa adanya. Dan apabila di kemudian hari pernyataan ini tidak benar, saya menerima sanksi yang ditetapkan Universitas. Medan, 28 Nopember 2007 Yang Membuat Pernyataan, Andolita Shinta Dewi NIM i

3 KATA PENGANTAR Alhamdulillahir rabbil alamin penulis panjatkan kehadirat Allah SWT. atas ridho serta taufiq dan hidayah-nya yang diberikan kepada penulis sehingga dapat menyelesaikan skripsi ini berdasarkan hasil penelitian yang dilaksanakan pada PT. Ira Widya Utama Medan. Shalawat beriring salam kepada junjungan kita Nabi Besar Muhammad SAW, semoga kita mendapat syafa at beliau di Yaumil Ma shar. Adapun tujuan penulisan skripsi yang berjudul Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 Pada PT. Ira Widya Utama Medan adalah guna memenuhi salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara. Dalam penulisan skripsi ini, penulis memiliki keterbatasan kemampuan untuk menganalisa dan mengevaluasi serta menulis secara ilmiah. Untuk itu dengan segala kerendahan hati, penulis mengharapkan kritik dan saran yang konstruktif demi peningkatan kualitas penulisan bagi penulis di masa yang akan datang. Pada kesempatan ini, penulis dengan hati yang tulus dan ikhlas menyampaikan rasa terima kasih yang sebesar-besarnya kepada : 1. Bapak Drs. Jhon Tafbu Ritonga, M.Ec selaku Dekan Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara. 2. Bapak Drs. Arifin Akhmad, MSi, Ak selaku Ketua Departemen Akuntansi Program S 1 Ekstensi Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara. ii

4 3. Bapak Drs. M. Lian Dalimunthe, M.Ec.Ac, Ak selaku Dosen Pembimbing yang telah mencurahkan pemikiran dan meluangkan waktu dalam memberikan bimbingan serta motivasi pada penulisan skripsi ini. 4. Bapak Drs. Hasan Sakti Siregar, MSi, Ak selaku Dosen Pembanding/Penguji I yang telah memberikan saran dan kritik demi penyempurnaan skripsi ini. 5. Bapak Drs. Rustam, Ak selaku Dosen Pembanding/Penguji II yang telah memberikan saran dan kritik demi penyempurnaan skripsi ini. 6. Bapak Drs. Syamsul Bahri TRB, MM, Ak selaku Dosen Wali/Pembimbing Akademis penulis di Departemen Akuntansi Program S 1 Ekstensi Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara. 7. Seluruh Dosen/Staf Pengajar dan Pegawai Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara khususnya Departemen Akuntansi Program S 1 Ekstensi. 8. Bapak Pimpinan PT. Ira Widya Utama Medan yang telah memberikan keluangan izin bagi penulis untuk melakukan penelitian. 9. Kedua orang tua penulis, papi Drs. H. Sudjono, MS dan mami Dra. Hj. Agustina Siregar, MS yang selalu memberikan do a yang tulus dan ikhlas serta motivasi yang tiada henti bagi penulis dalam penyelesaian skripsi ini. 10. Suami tersayang Syarifudin Ibrahim dan buah hati M. Rizki Akbar Ibrahim yang selalu merindukan penulis dan telah memberikan kasih sayangnya. iii

5 11. Adinda Omar Arafat Sudjono Berutu, ST yang telah mendukung penyelesaian penulisan skripsi ini dan Adinda Ipar Wenny Riani Putri serta keponakan-keponakan Desi Amelia Nurul Meirani dan Vivi Afini Dwi Amardini yang selalu turut menjaga buah hati penulis. 12 Rekan-rekan mahasiswa Departemen Akuntansi Program S 1 Ekstensi Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara Stambuk 2000 dan sahabatsahabat penulis lainnya yang namanya tidak dapat disebutkan satu persatu. Semoga Allah SWT. senantiasa memberikan imbalan yang setimpal atas bantuan, dukungan, dan dorongan motivasi yang telah mereka berikan. Dengan selalu mengharap ridho serta taufiq dan hidayah-nya, harapan penulis semoga skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi pihak-pihak yang memerlukannya. Medan, 28 November 2007 Penulis, Andolita Shinta Dewi NIM iv

6 ABSTRAK Tujuan penelitian ini adalah untuk memperoleh gambaran yang jelas sampai sejauh mana kebijaksanaan dalam akuntansi aktivitas pengembangan real estat diterapkan pada PT. Ira Widya Utama Medan dan agar dapat menganalisa bagaimana proses akuntansi aktivitas pengembangan real estat dari perusahaan yang diteliti serta dibandingan dengan teori akuntansi yang diterima penulis selama pendidikan dan prinsip akuntansi yang berlaku umum. Metode penelitian yang digunakan adalah metode evaluasi (evaluation method) yaitu untuk melihat sampai sejauh mana penerapan/implementasi Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 tentang akuntansi aktivitas pengembangan real estat oleh PT. Ira Widya Utama Medan. Berdasarkan analisis dan evaluasi terhadap data yang diperoleh dalam penelitian, maka diambil kesimpulan sebagai hasil penelitian yaitu : 1. PT. Ira Widya Utama Medan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) sebagai metode pengakuan pendapatan pada perusahaan dengan ketentuan yang harus dipenuhi sebagaimana yang terdapat pada PSAK No. 44 yang dikeluarkan oleh IAI. 2. PT. Ira Widya Utama Medan mengklasifikasikan biaya atas biaya pokok penjualan serta biaya operasional dan administrasi, dan menggunakan perkiraan biaya bukan beban dalam struktur pengeluarannya. Jadi, dalam mekanisme pengalokasian biaya yang dilakukan oleh perusahaan tidak sesuai dengan ketentuan yang berlaku. 3. Kebijakan akuntansi perusahaan dalam menyajikan laporan keuangan yang mencakup Neraca, Laporan Laba/Rugi, Laporan Arus Kas, dan Laporan Laba Ditahan. Pada Neraca PT. Ira Widya Utama Medan terdapat komponen perkiraan yang menggambarkan pengelompokkan pada perkiraan lancar dan tidak lancar. Jadi, Neraca pada PT. Ira Widya Utama Medan tidak memenuhi ketentuan yang berlaku. Kata Kunci : Pengakuan, Pendapatan dan Biaya. v

7 DAFTAR ISI PERNYATAAN... i KATA PENGANTAR... ii ABSTRAK... v DAFTAR ISI... vi DAFTAR LAMPIRAN... ix BAB I PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang Masalah... 1 B. Perumusan Masalah... 3 C. Tujuan dan Manfaat Penelitian... 3 BAB II TINJAUAN PUSTAKA... 5 A. Pengertian Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut PSAK No B. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat... 9 C. Pengakuan Pendapatan D. Penyajian dan Pengungkapan Penyajian Pengungkapan vi

8 BAB III METODE PENELITIAN A. Tempat B. Metode Penelitian C. Tingkat Eksplanasi Penelitian D. Jenis Data Penelitian E. Permasalahan Penelitian F. Populasi Penelitian G. Sampel Penelitian H. Teknik Pengambilan Sampel I. Prosedur Pengumpulan Data J. Analisis Data BAB IV HASIL PENELITIAN A. Data Penelitian Sejarah Singkat Perusahaan Struktur Organisasi Perusahaan Penerapan PSAK No a. Pengertian Atas Luas Tanah Efektif b. Pengakuan Pendapatan c. Pengakuan Biaya dan Beban d. Penyajian dan Pengungkapan pada Laporan Keuangan.. 55 B. Analisis Hasil Penelitian Pengakuan Pendapatan vii

9 2. Pengakuan Biaya dan Beban Penyajian dan Pengungkapan pada Laporan Keuangan BAB V KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpulan B. Saran DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN viii

10 DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1 Neraca PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember 2003 Lampiran 2 Laporan Laba/Rugi PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember 2003 Lampiran 3 Laporan Arus Kas PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember 2003 Lampiran 4 Laporan Laba Ditahan PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember 2003 ix

11 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Pola penyajian suatu laporan keuangan memiliki karakteristik sesuai dengan jenis bidang usaha yang menjadi andalan suatu badan usaha, walaupun secara teknis, profesi akuntan (bidang profesi yang bertanggung jawab atas pengaturan penyajian laporan keuangan) telah mengatur pola penyajian laporan keuangan sesuai dengan bidang usaha yang ada, yaitu suatu pernyataan yang disebut dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK). Penerapan suatu kebijakan akuntansi yang sesuai dengan PSAK dapat dilihat dalam cara penyajian suatu bentuk laporan keuangan yang merupakan bagian dari salah satu tanggung jawab manajemen suatu badan usaha kepada pihak yang berkepentingan, seperti kepada para pemegang saham, kreditur, karyawan, atau mitra usaha yang membutuhkan informasi yang sifatnya terukur secara moneter dalam suatu periode operasi perusahaan. Bersifat terukur sebab dalam suatu periode usaha normal yaitu dalam kurun waktu 1 tahun, dan setiap unsur yang tercantum dalam laporan keuangan menggunakan satuan yang jelas yaitu mata uang yang berlaku, sehingga pengguna informasi baik pihak internal maupun eksternal mempunyai referensi yang kuat dalam menganalisa laporan tersebut berdasarkan kondisi yang berlaku saat penyajian suatu laporan keuangan. Setiap badan usaha masing-masing memiliki pola yang berbeda (walaupun bidang usahanya sejenis). Perbedaan pola ini menunjukkan suatu dinamika dalam 1

12 2 profesi akuntan, sehingga setiap individu akuntan yang berprofesi penuh sebagai akuntan atau akuntan yang berprofesi penuh sebagai unsur manajemen dari suatu badan usaha. Untuk mengatasi perbedaan ini dibutuhkan suatu pedoman, maka disusunlah Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). Standar ini berlaku di Indonesia dan merupakan pedoman resmi yang digunakan dalam penyajian laporan keuangan. Berbagai hal dan beberapa bidang usaha diatur dalam PSAK. Salah satu yang diatur dalam PSAK adalah tentang Real Estat, yang bertujuan mengatur perlakuan akuntansi untuk transaksi-transaksi yang secara khusus, berkaitan dengan aktivitas pengembangan real estat (real estate development activities). Siklus operasi normal perusahaan yang bergerak di bidang real estat pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang sangat tinggi (high risk). Dan di samping itu, penentuan siklus operasi normal perusahaan pengembang seringkali merupakan proses yang sangat rumit/kompleks. Berdasarkan permasalahan di atas, maka penulis tertarik untuk mengetahui sampai sejauh mana penerapan PSAK terhadap aktivitas pengembangan real estat. Dalam hal ini, penulis mengambil lokasi penelitian pada Kawasan Perumahan Taman Setia Budi Indah Medan yang berhasil dikembangkan oleh PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN, dengan judul AKUNTANSI AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESTAT MENURUT PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN NO. 44 PADA PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN.

13 3 B. Perumusan Masalah Untuk dapat mengarahkan dan memudahkan dalam melakukan penelitian yang lebih terfokus dan sistematis, penulis mencoba merumuskan masalah yang akan dibahas dalam penulisan skripsi ini sebagai berikut : Bagaimana kebijaksanaan manajemen perusahaan sehubungan dengan akuntansi aktivitas pengembangan real estat dikaitkan dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44? C. Tujuan dan Manfaat Penelitian Tujuan penulis melakukan penelitian adalah sebagai berikut : 1. Untuk memperoleh gambaran yang jelas sampai sejauh mana kebijaksanaan dalam akuntansi aktivitas pengembangan real estat diterapkan pada PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN. 2. Agar dapat menganalisa bagaimana proses akuntansi aktivitas pengembangan real estat dari perusahaan yang diteliti serta dibandingan dengan teori akuntansi yang diterima penulis selama pendidikan dan prinsip akuntansi yang berlaku umum. Sedangkan hasil penelitian yang dituangkan dalam karya tulis ini nantinya diharapkan dapat bermanfaat seperti dijelaskan di bawah ini : 1. Penulis, yakni sebagai bahan masukan yang dapat memberikan kontribusi pemikiran atas aktivitas pengembangan real estat.

14 4 2. Perusahaan, yakni supaya dapat mengaplikasikannya sebagai suatu perbandingan antara praktek yang telah dilaksanakan perusahaan selama ini dengan teori-teori dan perkembangan ilmu pengetahuan yang ada, khususnya tentang akuntansi pengembangan real estat. 3. Pihak lain, yakni dapat berguna sebagai suatu bahan tambahan pengetahuan khususnya pada perusahaan-perusahaan sejenis dalam menghadapi masalah-masalah yang sama, juga kepada pihak civitas akademika yang ingin mengetahui lebih lanjut mengenai akuntansi pengembangan real estat.

15 BAB II TINJAUAN PUSTAKA A. Pengertian Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut PSAK No. 44 Standar akuntansi mendominasi tugas-tugas akuntan. Standar tersebut terus menerus berubah, dihapus, atau ditambahkan. Standar juga menyajikan petunjuk yang praktis dan mudah yang terkait dengan tugas-tugas akuntan. Standar juga berguna untuk membandingkan apakah yang telah dilakukan memberikan hasil yang memuaskan. Dengan adanya standar, maka penyimpangan-penyimpangan yang terjadi dalam pola pencatatan dapat diperbaiki dengan berpedoman pada standar, atau dengan kata lain, standar dapat dijadikan sebagai petunjuk dalam memperlakukan suatu transaksi. Menurut S. Hadibroto (1987 : 1) Standar adalah suatu persetujuan mengenai kriteria tentang praktek apa yang tepat pada suatu keadaan, suatu dasar perbandingan dan penilaian, suatu titik tolak, jika variasi dapat dipertanggungjawabkan dan dilaporkan demikian. Standar secara umum diterima sebagai aturan perusahaan, yang diikuti dengan sanksi terhadap ketidakpatuhan. Bila dilihat klasifikasi standar akuntansi menurut Ahmed Belkaoui (1997 : 88), bahwa standar akuntansi lazimnya terdiri dari 3 bagian, yaitu : 1. Uraian masalah yang harus diatasi. 5

16 6 2. Pembahasan dengan penalaran (kemungkinan dengan menggali teori dasar) atau cara-cara pemecahan masalah. 3. Selanjutnya sejalan dengan keputusan atau teori, solusi ditetapkan. Kemudian, masih menurut Ahmed Belkaoui (1997 : 88), pada saat mempertimbangkan hal-hal pokok dari standar, maka persyaratan dalam standar dibagi menjadi 4 (empat) tipe seperti berikut ini, yaitu : 1. Tipe 1 menyatakan bahwa akuntan harus melaporkan pada masyarakat tentang apa yang mereka lakukan dengan mengungkapkan metodemetode serta asumsi-asumsi (kebijakan akuntansi) yang dipergunakan. 2. Tipe 2 mengarah pada pencapaian keseragaman penyajian laporan keuangan. 3. Tipe 3 melakukan pengungkapan terhadap hal-hal khusus dimana para pengguna diminta untuk melakukan pengujian terhadap kebijakan yang dibuat. 4. Tipe 4 memerlukan pembuatan keputusan baik secara eksplisit maupun implisit tentang persetujuan penilaian aset dan penetapan income. Ada sejumlah pertimbangan dalam penetapan standar yang harus diperhatikan menurut Ahmed Belkaoui (1997 : 88), yakni : 1. Standar menyajikan informasi tentang posisi keuangan, kinerja, dan aktivitas sebuah perusahaan bagi seluruh pengguna informasi. 2. Standar menyajikan petunjuk dan aturan tindakan bagi akuntan publik yang memungkinkan pengujian secara hati-hati (due care) dan independen saat mempergunakan keahlian dan integritasnya dalam mengaudit laporan perusahaan, serta saat membuktikan kewajarannya. 3. Standar menyajikan kumpulan data bagi pemerintah tentang berbagai variabel yang patut dipertimbangkan dalam bidang perpajakan, regulasi perusahaan, perencanaan serta regulasi ekonomi, dan peningkatan efisiensi ekonomi serta tujuan sosial lainnya.

17 7 4. Standar menghasilkan prinsip dan teori yang penting bagi seluruh pihak yang berkepentingan dalam disiplin ilmu akuntansi. Penyebarluasan standar menghasilkan banyak kontroversi dan perdebatan baik dalam lingkungan praktek maupun akademik, sebuah keadaan yang lebih baik daripada apatis. Di Indonesia, berbagai hal yang membutuhkan perlakuan khusus diatur dalam Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan selanjutnya biasa disebut PSAK yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). Dan dalam pengembangan usahanya, real estat mendapat perlakuan tersendiri pada PSAK berkaitan dengan pengaturan akuntansinya untuk transaksi-transaksi khusus yang berhubungan dengan aktivitas pengembangan real estat. Ini ditegaskan oleh IAI (2002 : 44.1) Pernyataan ini bertujuan mengatur perlakuan akuntansi untuk transaksi-transaksi yang secara khusus, berkaitan dengan aktivitas pengembangan real estat (real estat development activities). Hak-hak umum atau hal-hal yang tidak diatur dalam Pernyataan ini, harus diperlakukan dengan mengacu pada prinsip akuntansi yang berlaku umum. Ruang lingkup yang terdapat di dalam PSAK menurut IAI (2002 : 44.1) ini adalah sebagai berikut : 1. Pernyataan ini harus diterapkan untuk perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat, walaupun aktivitas pengembangan real estat tersebut bukan aktivitas utama perusahaan. 2. Pernyataan ini berlaku bagi setiap laporan keuangan perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat. 3. Pernyataan ini tidak mengatur real estat yang dibangun sendiri oleh suatu perusahaan, untuk digunakan sendiri atau disewakan kepada pihak lain karena, menurut definisi, real estat tersebut termasuk aktiva tetap. Pernyataan ini juga tidak mengatur real estat yang merupakan investasi perusahaan, baik sebagai investasi lancar maupun investasi jangka panjang.

18 8 : 44.1) : Berikut ini adalah pengertian istilah yang dipergunakan menurut IAI ( Aktivitas pengembangan real estat adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan real estat juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan. 2. Perusahaan pengembang adalah perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat. 3. Unit bangunan adalah unit properti perumahan dan atau komersial dan atau industri beserta kapling tanahnya. 4. Proyek adalah semua unit bangunan yang dibangun pada suatu area geografis, termasuk kapling tanah kosong untuk dijual. 5. Unit real estat mencakup (1) unit properti perumahan dan atau komersial dan atau industri beserta kapling tanahnya, dan (2) kapling tanah tanpa bangunan. 6. Harga jual relatif adalah perbandingan antara harga jual dari setiap jenis unit real estat dengan jumlah harga jual semua jenis real estat yang dibangun pada suatu proyek pengembangan real estat. Harga jual yang dimaksud adalah harga jual estimasian kini. 7. Pengikatan jual beli adalah kesempatan antara pihak pembeli dan pihak penjual untuk mengadakan perjanjian jual beli satu atau lebih unit real estat pada periode mendatang. Sejak tanggal ditandatangani, kedua belah pihak telah terikat oleh kesepakatan tersebut sesuai dengan hak dan kewajiban masing-masing pihak. 8. Perjanjian jual beli adalah perjanjian antara pihak pembeli dan pihak penjual yang mencakup hak dan kewajiban masing-masing pihak yang berkaitan dengan satu atau lebih unit real estat. Sejak tanggal ditandatangani, perjanjian tersebut berkekuatan hukum dan pelaksanaan hak dan kewajiban tersebut dapat dipaksakan secara hukum. 9. Pendapatan adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomik yang timbul dari aktivitas normal perusahaan selama suatu periode apabila arus masuk tersebut meningkatkan jumlah ekuitas selain peningkatan yang berasal dari kontribusi penanaman modal. 10. Laba adalah pendapatan dari penjualan unit bangunan dan atau penjualan kapling tanah tanpa bangunan dikurangi dengan beban pokok penjualan real estat (cost of sales) tersebut.

19 9 B. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat Sebelum membahas tentang unsur-unsur biaya pada proyek real estat, terlebih dahulu dibahas pengertian dari biaya atau beban, sehingga dapat dengan mudah mengklasifikasikan suatu biaya itu termasuk kategori yang mana. Definisi biaya menurut Don R. Hansen dan Maryanne M. Mowen (2000 : 38) sebagai berikut : Biaya adalah kas atau nilai ekuivalen kas yang dikorbankan untuk barang atau jasa yang diharapkan membawa keuntungan masa ini dan masa datang untuk organisasi. Kita sebut ekuivalen kas karena aset non kas dapat ditukar untuk barang atau jasa yang diinginkan. Misalnya, untuk menukar peralatan dengan bahan baku yang digunakan dalam produksi. Sedangkan beban menurut Don R. Hansen dan Maryanne M. Mowen (2000 : 38) didefinisikan sebagai berikut : Beban adalah biaya yang dikeluarkan untuk menghasilkan manfaat di masa depan. Dalam perusahaan penghasil laba, manfaat di masa depan biasanya berarti pendapatan. Karena biaya yang digunakan dalam memproduksi pendapatan, biaya ini dimaksudkan untuk kadaluarsa. Biaya yang kadaluarsa inilah yang disebut beban. Thomas R. Dyckman, Roland E. Dukes dan Charles J. Davis (1996 : 272) mengklasifikasikan beban ke dalam 3 (tiga) kategori, yaitu : 1. Beban langsung adalah beban, seperti harga pokok penjualan, yang dikaitkan langsung dengan pendapatan. Beban ini diakui berdasarkan pengakuan pendapatan yang dihasilkan secara langsung dan bersamasama dari transaksi atau kejadian serupa lainnya sebagai beban. 2. Beban periodik adalah beban seperti gaji bagian penjualan dan administrasi, yang tidak dikaitkan secara langsung terhadap pendapatan.

20 10 Beban-beban ini diakui selama periode di mana kas dikeluarkan atau kewajiban terjadi untuk barang dan jasa yang digunakan secara serentak pada perolehan atau kemudian. 3. Beban alokasi adalah beban seperti penyusutan dan asuransi. Bebanbeban ini dialokasikan dengan prosedur sistematik dan rasional pada periode selama aktiva terkait diharapkan akan memberikan manfaat. Beban Langsung Beban yang secara langsung berkaitan dengan penjualan produk, selama periode berjalan biasanya termasuk : 1. Biaya bahan dan tenaga kerja untuk pabrikan, atau biaya untuk membeli persediaan yang dijual selama periode tersebut, misalnya harga pokok penjualan. 2. Beban penjualan, misalnya komisi penjualan, gaji, sewa, dan biaya pengiriman. 3. Beban garansi atas produk-produk yang dijual. Beban Tidak Langsung (Periodik dan Alokasi) Beban yang tidak berhubungan secara langsung dengan penjualan produk atau jasa adalah beban periodik dan beban alokasi. Contohnya, mencakup jenis tertentu dari beban iklan, kompensasi atas waktu yang tersita dalam menegosiasikan transaksi yang tidak disempurnakan, dan beban administrasi umum, beban penyusutan, dan beban amortisasi. Dengan tidak ada dasar objektif untuk menghubungkan beban periodik terhadap produk atau pendapatan penjualan jasa periode tersebut, biaya-biaya ini harus dibebankan ketika mereka terjadi. Hal

21 11 yang sama juga benar untuk beban alokasi, yang dibebankan ke periode berjalan atas dasar sistematis dan rasional. Secara umum, menurut Allan Ashworth (1994 : 5) tujuan dari pengendalian biaya dapat diidentifikasikan sebagai berikut : 1. Untuk membatasi pengeluaran klien dalam jumlah yang disetujui. Secara sederhana, ini berarti bahwa harga tender dan rekening akhir harus hampir sama dengan estimasi budget. 2. Untuk memperoleh pengeluaran rencana yang imbang antara berbagai elemen bangunan. 3. Untuk melengkapi klien dengan nilai biaya proyek. Ini mungkin akan bermanfaat bagi perkiraan biaya total. Biaya (cost) bagi kontraktor bangunan menggambarkan semua jenis yang termasuk dalam bagian pengeluarannya. Harga (price) merupakan jumlah tagihan untuk pekerjaan yang telah dilaksanakannya, dan bila tagihan ini diterima akan menjadi pemasukan (income). Perbedaan antara harga dan biaya ini merupakan keuntungan (gain). Karena itu, biaya dapat didefinisikan secara tepat dalam konteks ini. Istilah biaya sangat berkaitan dengan manufaktur, sedangkan harga berkaitan dengan penjualan. Selanjutnya dalam membicarakan biaya dan beban, seperti yang telah dipaparkan di atas, tentu akan menyinggung alokasi kedua unsur tersebut, di mana dalam akuntansi konsep alokasi menurut Eldon S. Hendrikson (1995 : 189) adalah Suatu proses pemisahan suatu himpunan (set) atau jumlah nilai serta pembebanan sub himpunan (sub set) yang dihasilkan itu ke klasifikasi atau periode yang berbeda. Penegasan terhadap hal ini juga dilakukan oleh IAI (2002 : 44.9) Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan

22 12 biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Kerangka alokasi mencakup pembebanan aktiva ke beban dan pembebanan kewajiban atau aktiva kontra ke pendapatan untuk beberapa periode. Sebagai contoh konkritnya untuk yang dimaksud pertama adalah penyusutan dan metode presentase penyelesaian untuk kontrak jangka panjang sebagai contoh konkrit yang ke dua. Sesuai dengan pendekatan struktural tradisional terhadap akuntansi, timbulnya konsep alokasi karena penerapan ketentuan-ketentuan tertentu untuk membebankan biaya (cost) ke produk atau beban periodik dan pembebanan nilai produk perusahaan ke beberapa periode tertentu sebagai pendapatan. Menurut Arthur L. Thomas (1969 : 6), agar proses alokasi dapat dibenarkan secara teoritis, maka harus dipenuhi 3 (tiga) kriteria sifat, yaitu : 1. Additivity, yaitu alokasi harus membagi total jumlah sehingga jumlah dari bagian-bagian sama dengan jumlah keseluruhan. 2. Unambiguity, yaitu prosedur alokasi harus menghasilkan hanya satu himpunan bagian-bagian. 3. Defensibility, yaitu metode alokasi yang dipilih harus terbukti lebih unggul dari semua metode alokasi lainnya. Untuk mengetahui alokasi beban, tentunya berdasarkan suatu pengukuran (measurement), di mana tujuan dilakukan pengukuran adalah mengukur jumlah yang dibebankan pada periode berjalan dan menunda ke periode yang akan datang jumlah yang menggambarkan perubahan barang atau jasa yang akan dipakai

23 13 dalam periode mendatang. Jenis pengukuran atas beban yang paling umum digunakan menurut Eldon S. Hendrikson (1995 : 180) adalah : 1. Biaya historis, 2. Nilai berjalan, seperti biaya pengganti (replacement cost), dan 3. Biaya oportunitas atau ekivalen kas pada saat berjalan. Jika nilai relatif masing-masing proyek tidak diketahui, maka biaya harus dialokasikan berdasarkan daerah fisik yang menerima manfaat. Estimasi biaya dan alokasi biaya harus direvisi secara berkala. Revisi demikian harus dicatat sebagai perubahan estimasi. Jika total biaya yang dapat dikapitalisasi dikeluarkan dalam proyek real estate melebihi nilai bersih proyek yang dapat direalisasi, maka biaya dasar proyek harus dikurangi menjadi nilai bersih yang dapat direalisasi dengan menggunakan perkiraan penyisihan. Disamping itu biaya-biaya seperti biaya pra perolehan tanah, biaya penyiapan infrastruktur, biaya penyediaan fasilitas tambahan, dan beberapa biaya pemasaran harus dikapitalisasi dan kemudian secara bertahap dialokasi di proyek. Selanjutnya penulis akan menjelaskan unsurunsur biaya tersebut, dari 3 (tiga) sudut pandang yang berbeda. Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat menurut IAI (2002 : 44.9), yaitu : (a) biaya praperolehan tanah (preacquisition costs); (b) biaya perolehan tanah; (c) biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek;

24 14 (d) biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat; dan (e) biaya pinjaman. a. Biaya Praperolehan Tanah (preacquisition costs) Proyek real estat memiliki ciri yaitu terjadinya biaya, biaya opsi membeli, dan biaya survey serta biaya pemetaan, sebelum aktiva tak bergerak tersebut benar-benar dibeli. Biaya opsi membeli harus dikapitalisasi dan dialokasikan ke proyek jika memiliki persyaratan sebagai berikut : 1. Biaya secara langsung bisa diidentifikasi dengan hak milik yang spesifik. 2. Biaya akan dikapitalisasi jika hak milik telah diperoleh. 3. Pengadaan hak milik atau pilihan untuk memperoleh hak milik adalah mungkin. Kondisi ini memerlukan calon pembeli yang aktif mencari untuk memperoleh properti dan mempunyai kemampuan untuk membiayai atau memperoleh pembiayaan dan properti tersebut tidaklah tersedia untuk dijual. Hal tersebut di atas juga termuat oleh IAI (2002 : 44.9) yang mencantumkan kriteria-kriteria biaya praperolehan tanah. Biaya praperolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila kriteria berikut ini terpenuhi : (a) biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek tertentu; (b) biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila tanah telah diperoleh; dan (c) perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai. Biaya praperolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari Pemerintah. Biaya praperolehan tanah yang dapat dikapitalisasi adalah biaya yang

25 15 berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah. Biaya praperolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : (a) biaya pengurusan izin Pemerintah; (b) biaya konsultasi hukum; (c) biaya studi kelayakan; (d) gaji karyawan; (e) biaya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan; dan (f) imbalan untuk ahli pertanahan. Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar kemungkinan (probable) tanah tidak akan berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi. b. Biaya Perolehan Tanah Menurut IAI (2002 : 44.10) Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan. Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : (a) biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain yang berada di atas tanah tersebut; (b) biaya gambar topografi; (c) biaya pembuatan cetak biru (master plan); (d) biaya pengurusan dokumen hukum; (e) bea balik nama; (f) komisi untuk perantara; (g) imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi; dan (h) biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan. c. Biaya yang secara Langsung Berhubungan dengan Proyek Menurut IAI (2002 : 44.10) Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : (a) gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor; (b) biaya bahan yang digunakan dalam proyek; (c) penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam proyek;

26 16 (d) biaya pemindahan sarana, peralatan, dan bahan dari dan ke lokasi pelaksanaan proyek; (e) biaya penyewaan sarana dan peralatan; (f) biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang secara langsung berhubungan dengan proyek; (g) imbalan jasa profesional, seperti ahli pertamanan, ahli lingkungan hidup, arsitek, ahli konstruksi; (h) biaya pengurusan pengikatan jual beli; dan (i) biaya pengurusan perjanjian jual beli. d. Biaya yang dapat Diatribusikan pada Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut IAI (2002 : 44.11) Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini : (a) asuransi; (b) biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang tidak secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu; (c) biaya overhead konstruksi; (d) biaya pembangunan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah umum, taman umum, jalan umum, pasar, sekolah, kantor polisi, rumah sakit atau poliklinik, tempat pemakaman, dan lain-lain; (e) imbalan jasa profesional dan perencanaan seluruh proyek; dan (f) biaya pinjaman. Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlakukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut : (a) Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang diperkirakan akan diperoleh dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya tersebut termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang akan ditanggung penjual. (b) Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasikan sebagai beban proyek. Alokasi biaya sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh sebelum sarana secara fisik selesai secara substansial dikurangkan dari biaya sarana.

27 17 e. Biaya Pinjaman Menurut IAI (2002 : 44.11) Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real estat harus dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997). adalah : Kemudian perlakuan terhadap biaya pinjaman menurut IAI (2002 : 44.11) Sesuai dengan siklus usahanya yang panjang karena usaha yang diperlukan untuk membebaskan area yang diusahakan dan kegiatan pengembangan yang dilakukan dalam berbagai tahapan dengan tingkat pengembangan yang berbeda-beda, maka perusahaan pengembang tetap mengkapitalisasi biaya pinjaman yang berhubungan dengan kegiatan pengembangan. Kapitalisasi beban pinjaman tersebut dihentikan pada saat unit real estat tersebut secara substansial siap untuk digunakan sesuai dengan tujuannya atau jika bagian yang telah selesai dapat segera digunakan sementara bagian lainnya masih dalam penyelesaian, sesuai dengan paragraf 33 dan 34 PSAK 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997). Kapitalisasi juga dihentikan apabila kegiatan konstruksi bangunan tertunda cukup lama sesuai dengan paragraf 32 PSAK 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997). Penyisihan dan Alokasi Menurut IAI (2002 : 44.12) Akumulasi biaya ke proyek pengembangan real estat tidak boleh dihentikan walaupun realisasi pendapatan pada masa mendatang lebih rendah dari nilai tercatat proyek. Namun, dilakukan penyisihan secara periodik atas perbedaan tersebut. Jumlah penyisihan tersebut akan mengurangi nilai tercatat proyek dan dibebankan ke laba rugi tahun berjalan. Biaya yang telah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat dialokasi ke setiap unit real estat dengan metode identifikasi khusus. Apabila metode identifikasi khusus tidak mungkin diterapkan maka biaya yang telah dikapitalisasi tersebut dialokasi berdasarkan perbandingan harga jual. Apabila metode perbandingan harga jual tidak mungkin diterapkan maka biaya yang dikapitalisasi tersebut dialokasi dengan dasar luas areal atau metode lain yang sesuai dengan kondisi proyek pengembangan real estat. Metode tersebut harus diterapkan secara konsisten.

28 18 Fasilitas Tambahan (Amenities) Akuntansi untuk fasilitas umum seperti lapangan olahraga, kolam renang, supermarket, dan lain sebagainya tergantung dari maksud manajemen. Jika manajemen bermaksud menjual atau mentransfer kepemilikan dari fasilitas tersebut berkaitan dengan penjualan masing-masing unit, maka biaya yang dikapitalisasi melebihi hasil penjualan harus diakui sebagai biaya bersama yang dikeluarkan sebagai bagian dari proyek dan oleh karenanya harus dialokasikan ke masing-masing unit. Biaya untuk mengoperasikan fasilitas tersebut sebelum dialihkan kepada pembeli juga dianggap sebagai biaya bersama. Jika fasilitas tambahan akan dijual secara terpisah atau tetap dikuasai oleh pengembang, maka hanya biaya yang telah dikapitalisasi yang melebihi nilai wajarnya pada saat penyelesaian yang harus diperlakukan sebagai biaya bersama. Biaya operasi fasilitas tambahan tersebut yang dikeluarkan sebelum penyelesaian dan sebelum fasilitas tersebut dapat digunakan harus dikapitalisasi, sedangkan biaya operasi yang dikeluarkan setelah fasilitas tersebut dapat digunakan harus diakui sebagai beban. Biaya Penjualan Menurut Financial Accounting Standards Board (1982 : 17) Biaya yang terjadi untuk menjual proyek-proyek real estat haruslah dikapitalisasi jika : 1. diharapkan layak untuk memulihkan dari penjualan proyek atau operasi yang secara kebetulan, dan 2. terjadi untuk : (a) harta berwujud yang digunakan secara langsung sepanjang periode penjualan untuk menopang dalam penjualan proyek, atau

29 19 (b) jasa yang telah dilakukan untuk memperoleh persetujuan pengatur dari penjualan. Biaya yang lain seperti honorarium notaris dan pengacara, apartemen model dan tanda-tanda atau papan nama, haruslah dikapitalisasi sebagai biaya dibayar di muka. Bila biaya-biaya tersebut berkaitan langsung dengan proyek dan perolehannya kembali dapat diharapkan dengan cara yang layak dari penjualan yang dilaporkan dengan metode akuntansi accrual. Apabila ada pembatalan kontrak penjualan dengan atau tanpa pembayaran kembali atau piutang yang berhubungan dihapuskan sebagai piutang tak tertagih, maka biaya penjualan yang dikapitalisasi yang tidak dapat diperoleh kembali haruslah dilaporkan sebagai beban atau cadangan yang sebelumnya telah disediakan untuk keperluan itu. Perlakuan Akuntansi Untuk Hal-hal Khusus Menurut IAI (2002 : 44.12) Estimasi dan alokasi biaya harus dikaji kembali pada setiap akhir periode pelaporan sampai proyek selesai secara substantial. Apabila telah terjadi perubahan mendasar pada estimasi kini, biaya direvisi, dan direalokasi. Revisi terhadap estimasi biaya/pendapatan yang pada umumnya, dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat harus dialokasi kepada proyek yang sedang berjalan dan proyek masa mendatang. Penyesuaian yang berasal dari penyesuaian periode berjalan dan penyesuaian periode sebelumnya harus diakui pada laporan laba rugi periode berjalan, sedangkan penyesuaian yang berkaitan dengan periode mendatang harus dialokasi selama sisa periode pengembangan. Apabila timbul kemungkinan pembatalan pengikatan jual beli, pendapatan yang telah diakui segera disesuaikan. Apabila suatu proyek tertentu diperkirakan akan rugi, penyisihan harus segera dibuat untuk jumlah kerugian tersebut (termasuk biaya yang akan terjadi pada periode timbulnya kewajiban akibat produk cacat).

30 20 Tanda jadi untuk pembelian yang batal, biaya administrasi dan pendapatan bunga dari para pembeli, biaya perbaikan (yang tidak ditanggung oleh kontraktor), dan biaya pemeliharaan sebelum penyerahan, harus langsung diakui pada laporan laba rugi pada saat terjadinya. Sementara, Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt menempatkan biaya praperolehan tanah dan biaya perolehan tanah sebagai Harga Pokok Tanah karena semua pengeluaran yang dilakukan untuk mengakuisisi tanah kemudian mempersiapkannya untuk digunakan harus dipandang sebagai bagian dari Harga Pokok Tanah. Umumnya Harga Pokok Tanah menurut Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt (1995 : 649) mencakup : 1. Harga pembelian, 2. Biaya penutupan, seperti hak tanah, biaya pengacara dan biaya pencatatan, 3. Biaya yang dikeluarkan untuk membuat tanah dalam kondisi untuk penggunaan yang dimaksudkan, seperti perataan, pengurukan, pengeringan dan pembersihan, 4. Kewajiban dari setiap penggadaian, hipotek atau pembebanan atas kekayaan tersebut, dan 5. Setiap tambahan pengembangan tanah yang mempunyai umur tak terbatas. Apabila tanah dibeli untuk membangun sebuah gedung, semua biaya yang dikeluarkan sampai penggalian untuk gedung baru dianggap sebagai Harga Pokok Tanah. Pembongkaran gedung lama, pembersihan, perataan, dan pengerukan, dipandang sebagai Harga Pokok Tanah karena biaya-biaya ini diperlukan untuk menyiapkan tanah dalam kondisi yang dimaksudkan untuk penggunaannya. Dan setiap hasil yang diperoleh dalam proses menyiapkan tanah untuk maksud penggunaannya, seperti penerimaan dari penjualan puing gedung lama atau penjualan kayu bekas diperlakukan sebagai pengurangan atas harga tanah.

31 21 Berbagai pengenaan khusus untuk pengembangan setempat, seperti jalan lintas, lampu jalan, saluran limbah, dan sistem pembuangan, biasanya dibebankan ke perkiraan tanah karena hal itu relatif bersifat permanen dan diurus serta diganti oleh lembaga pemerintah setempat. Di samping itu, pengembangan permanen yang dilakukan oleh pemilik seperti pertamanan, secara layak dapat dibebankan ke perkiraan tanah. Pengembangan dengan umur yang terbatas, seperti jalan pribadi, lorong, pagar dan tempat parkir, dicatat secara terpisah sebagai pengembangan tanah sehingga harta itu dapat disusutkan selama estimasi umur kegunaannya. Pada umumnya, tanah merupakan bagian dari kekayaan, pabrik, dan peralatan. Tetapi, jika tujuan utama dari akuisisi dan kepemilikan tanah adalah untuk tujuan spekulatif, tampaknya hal itu lebih sesuai diklasifikasikan sebagai investasi. Jika tanah itu dimiliki oleh sebuah perusahaan real estat untuk dijual kembali, maka hal itu harus diklasifikasikan sebagai persediaan. Di samping itu, J.J. Klink (1985 : 20) menggolongkan biaya pada proyek real estat kepada beberapa sub bagian antara lain : 1. Preacquisition costs. 2. Land acquisition costs. 3. Land improvement, development, and construction costs. 4. Interest costs. 5. Taxes and insurance. 6. Indirect project costs. 7. General and administrative expenses. 8. Amenities. 9. Abandonments. 10. Changes in use. 11. Incidental operations. 12. Selling costs.

32 22 Di samping hal-hal yang tersebut di atas, ada pula biaya/beban yang tidak dapat diabaikan, yaitu beban pajak. Untuk mengetahui hal-hal apa yang dapat dikenakan pajak, berikut kita telusuri sejenak soal pengelompokan pajak menurut Yusdianto Prabowo (2002 : 7) : 1. Menurut golongannya a. Pajak Langsung yaitu pajak yang harus dipikul sendiri oleh Wajib Pajak dan tidak dapat dibebankan atau dilimpahkan kepada orang lain. Contoh : Pajak Penghasilan (PPh). b. Pajak Tidak Langsung yaitu pajak yang pada akhirnya dapat dibebankan atau dilimpahkan kepada orang lain. Contoh : Pajak Pertambahan Nilai (PPn). 2. Menurut sifatnya a. Pajak Subjektif yaitu pajak yang berpangkal atau berdasar pada subjeknya, dalam arti memperhatikan keadaan diri Wajib Pajak. Contoh : Pajak Penghasilan (PPh). b. Pajak Objektif yaitu pajak yang berpangkal pada objeknya, tanpa memperhatikan keadaan diri Wajib Pajak. Contoh : Pajak Pertambahan Nilai (PPn). 3. Menurut lembaga pemungutnya a. Pajak Pusat yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat dan digunakan untuk membiayai rumah tangga negara. Contoh : Pajak Penghasilan (PPh), Pajak Pertambahan Nilai (PPn), Pajak Pertambahan Nilai Bea Masuk (PPnBM), Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). b. Pajak Daerah yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah dan digunakan untuk membiayai rumah tangga daerah. Contoh : Pajak Kendaraan Bermotor (PKB), Pajak Penerangan Jalan Umum (PPJU). Aspek perpajakan yang umum dalam perusahaan menurut Erly Suandy (2001 : 137) meliputi : 1. Pajak Penghasilan Badan (PPh Badan). 2. Pajak Penghasilan pasal Pajak Penghasilan pasal 22, 23,26, dan Pajak Penghasilan Final. 4. Pajak Penghasilan pasal PPN dan PPnBM.

33 23 Jika J.J. Klink telah menyinggung soal biaya pajak pada proyek real estat, maka PSAK mengatur tersendiri soal beban pajak ini terutama tentang pajak penghasilan menurut IAI (2002 : 46.19) Beban (penghasilan) Pajak yang berhubungan dengan laba atau rugi dari aktivitas normal harus disajikan tersendiri pada laporan laba rugi. Kemudian biaya yang boleh dikurangkan dalam menghitung penghasilan kena pajak menurut Erly Suandy (2001 : 88) terdiri dari : 1. Biaya untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan, termasuk biaya pembelian bahan, biaya berkenaan dengan pekerjaan atau jasa termasuk upah, gaji, honorarium, bonus, gratifikasi, dan tunjangan yang diberikan dalam bentuk uang, bunga, sewa, royalti, biaya perjalanan, biaya pengolahan limbah, piutang yang nyata-nyata tidak dapat ditagih, premi asuransi, biaya administrasi, dan pajak kecuali pajak penghasilan. 2. Penyusutan atas pengeluaran untuk memperoleh harta berwujud dan amortisasi atas pengeluaran untuk memperoleh hak dan atas biaya lain yang mempunyai masa manfaat lebih dari satu tahun. 3. Iuran kepada dana pensiun yang pendiriannya telah disyahkan oleh Menteri Keuangan. 4. Kerugian karena penjualan atau penagihan harta yang dimiliki dan digunakan dalam perusahaan atau yang dimiliki untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan. 5. Kerugian dari selisih kurs mata uang asing. 6. Biaya penelitian dan pengembangan perusahaan yang dilakukan di Indonesia. 7. Biaya beasiswa, magang, dan pelatihan. 8. Piutang yang nyata-nyata tidak dapat ditagih, dengan syarat tertentu. Biaya yang tidak boleh dikurangkan dalam menghitung penghasilan kena pajak menurut Sophar Lumbantoruan (1996 : 132) terdiri dari : 1. Pembagian laba dengan nama dan dalam bentuk apapun seperti deviden termasuk deviden yang dibayarkan oleh perusahaan asuransi kepada pemegang polis, dan pembagian sisa hasil usaha koperasi. 2. Biaya yang dibebankan atau dikeluarkan untuk kepentingan pribadi pemegang saham, sekutu, atau anggota, seperti perbaikan rumah pribadi, biaya perjalanan, biaya premi asuransi yang dibayar oleh

34 perusahaan untuk kepentingan pribadi para pemegang saham atau keluarganya. 3. Pembentukan atau pemupukan dana cadangan kecuali cadangan piutang tak tertagih untuk usaha bank dan sewa guna usaha dengan hak opsi, cadangan untuk usaha asuransi, dan cadangan untuk biaya reklamasi untuk usaha pertambangan, yang ketentuan dan syarat-syarat ditetapkan oleh Menteri Keuangan. Khusus untuk penghitungan penghasilan netto pada usaha bank, sewa guna usaha dengan hak opsi, dan asuransi, penyisihan untuk keperluan pembentukan dan pemupukan dana cadangan khusus dapat dikurangkan sebagai biaya. Cadangan yang dimaksud adalah dana cadangan penghapusan piutang ragu-ragu untuk jenis usaha bank, dana cadangan premi untuk jenis usaha asuransi jiwa, dan dana cadangan premi dan cadangan untuk jenis usaha asuransi kerugian. 4. Premi asuransi kesehatan, asuransi kecelakaan, asuransi jiwa, asuransi dwiguna dan asuransi beasiswa, yang dibayar oleh Wajib Pajak orang pribadi, kecuali jika dibayar oleh pemberi kerja dan premi tersebut dihitung sebagai penghasilan bagi wajib pajak yang bersangkutan. 5. Penggantian atau imbalan sehubungan dengan pekerjaan atau jasa yang diberikan dalam bentuk natura atau kenikmatan, kecuali penggantian atau imbalan dalam bentuk natura atau kenikmatan di daerah tertentu dan pemberian dalam bentuk natura atau kenikmatan yang berkaitan dengan pelaksanaan pekerjaan, yang ditetapkan dengan keputusan Menteri Keuangan. 6. Pembayaran yang jumlahnya melebihi kewajaran sebagai imbalan atas pekerjaan yang dilakukan, kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa sebagai imbalan sehubungan dengan pekerjaan yang dilakukannya, misalnya kepada pemegang saham. 7. Harta yang dihibahkan, bantuan atau sumbangan, dan warisan. 8. Pajak penghasilan tidak boleh dikurangkan sebagai biaya, karena bukan merupakan biaya untuk memperoleh atau menagih penghasilan. Jumlah pajak penghasilan yang terhutang itu dihitung atas penghasilan kena pajak setelah dilakukan pengurangan yang diperbolehkan. 9. Biaya untuk keperluan pribadi Wajib Pajak atau orang yang menjadi tanggungannya tidak merupakan biaya perusahaan melainkan penggunaan dari penghasilan. Oleh karena itu, pengeluaran demikian tidak boleh mengurangi penghasilan kena pajak. 10. Gaji yang dibayarkan pada anggota persekutuan, firma, atau persekutuan comanditer yang modalnya tidak terbagi atas saham. 11. Sanksi administrasi berupa bunga, denda kenaikan serta sanksi pidana berupa denda yang berkenaan dengan pelaksanaan perundangundangan di bidang perpajakan. 24

35 25 Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, di luar beban pokok penjualan, pada dasarnya yang menanggung beban PPn adalah konsumen akhir. Karena itu, PPn masukan yang dibayar akan diganti dengan PPn yang ditarik dari pembeli barang tersebut, sedangkan PPn yang dibayarkan ke kas negara, bukanlah uang pengusaha, melainkan uang pembeli yang wajib ditarik oleh pengusaha tersebut. Apabila pengusaha kena pajak membeli barang kena pajak yang PPn masukannya tidak dapat dikreditkan, maka PPn tersebut dapat dimasukkan sebagai biaya fiskal. Pajak Pertambahan Nilai (PPn) dikenakan atas : 1. Penyerahan barang kena pajak (BKP)/Jasa kena pajak (JKP) yang dilakukan oleh pengusaha kena pajak (PKP). 2. Impor barang kena pajak (BKP). 3. Pemanfaatan BKP tidak berwujud/jkp luar daerah pabean di dalam daerah pabean. 4. Ekspor barang kena pajak (BKP) oleh pengusaha kena pajak (PKP). Dasar pengenaan pajak : 1. Harga Jual. 2. Nilai Penggantian. 3. Nilai Impor. 4. Nilai Ekspor. 5. Nilai lain sebagai dasar pengenaan pajak.

36 26 Prosedur yang dilaksanakan untuk Pajak Pertambahan Nilai (PPn) dan Pajak Pertambahan Nilai Bea Masuk (PPn BM) : 1. Mereview ketetapan pemungutan PPn atas penyerahan barang/jasa yang dilakukan. 2. Meneliti kelengkapan dan ketetapan waktu pembuatan faktur pajak. 3. Meneliti ketetapan pengkreditan pajak masanya. 4. Meneliti kelengkapan dan keabsahan faktur pajak masukan. 5. Mereview SPT masa untuk mengetahui keabsahan dokumen yang berkaitan, ketetapan perhitungan, dan pelaporan serta penyetoran. 6. Rekonsiliasi dengan peredaran usaha menurut pembukuan. C. Pengakuan Pendapatan Prinsip pengakuan pendapatan menurut Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt (1995 : 597) menetapkan bahwa pendapatan diakui pada saat : 1. Direalisasi atau dapat direalisasi. 2. Dihasilkan. Pendapatan direalisasi bila barang-barang dan jasa-jasa dipertukarkan untuk kas atau klaim atas kas (piutang). Pendapatan dapat direalisasi bila aktiva yang diterima segera dapat dikonversikan pada jumlah kas atau klaim atas kas yang diketahui. Dan pendapatan dihasilkan bila kesatuan itu sebagian besar telah menyelesaikan apa yang seharusnya dilakukan agar berhak atas manfaat yang

37 27 diberikan dari pendapatan, yaitu bila proses mencari laba telah selesai atau sebenarnya telah selesai. Sesuai dengan prinsip tersebut, menurut Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt (1995 : 597), maka : 1. Pendapatan dari penjualan produk diakui pada tanggal penjualan, yang biasanya diinterpretasikan berarti tanggal pengiriman kepada pelanggan. 2. Pendapatan dari jasa yang diberikan diakui ketika jasa-jasa telah dilaksanakan dan dapat ditagih. 3. Pendapatan dari memberi kemungkinan bagi pihak lain untuk menggunakan aktiva perusahaan, seperti bunga, sewa dan royalti, diakui pada saat berlalunya waktu atau ketika aktiva itu digunakan. 4. Pendapatan dari pelepasan aktiva selain produk diakui pada tanggal penjualan. Bagaimanapun juga syarat bahwa pendapatan diperoleh menjadi penting apabila uang diterima atau ditagih sebelum penyerahan barang/jasa, misalnya penerimaan uang muka untuk penjualan ataupun sewa tidak diperlakukan sebagai pendapatan pada waktu penerimaan uang muka tersebut, tetapi diperlakukan sebagai pendapatan yang ditangguhkan sampai proses pendapatan selesai yakni sampai penyerahan barang/jasa. Pendapatan ini di masa yang akan datang menyebabkan pencatatan suatu penurunan hutang daripada menyebabkan pencatatan suatu kenaikan aktiva. Pengakuan pendapatan untuk penjualan real estat pada PSAK No. 44 dikelompokkan ke dalam beberapa kelompok, namun yang merupakan titik fokus pembahasan skripsi ini adalah penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya dan penjualan kapling tanah tanpa bangunan. Metode yang digunakan untuk pengakuan pendapatan pada penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya