UNIVERSITAS INDONESIA

Transkripsi

1 UNIVERSITAS INDONESIA PERALIHAN HAK JUAL BELI ATAS TANAH SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN YANG TELAH BERAKHIR MASA BERLAKUNYA DENGAN PENGAJUAN PROSES BALIK NAMA SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH SKRIPSI WIDI ASTUTI FAKULTAS HUKUM PROGRAM STUDI HUKUM TENTANG HUBUNGAN SESAMA ANGGOTA MASYARAKAT DEPOK 2011

2 PERALIHAN HAK JUAL BELI ATAS TANAH SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN YANG TELAH BERAKHIR MASA BERLAKUNYA DENGAN PENGAJUAN PROSES BALIK NAMA SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH SKRIPSI Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum WIDI ASTUTI UNIVERSITAS INDONESIA FAKULTAS HUKUM PROGRAM STUDI KEKHUSUSAN I HUKUM TENTANG HUBUNGAN SESAMA ANGGOTA MASYARAKAT DEPOK 2011

3 HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS Skripsi ini adalah hasil karya saya sendiri dan semua sumber baik yang dikutip maupun yang dirujuk telah saya nyatakan dengan benar Nama : WIDI ASTUTI NPM : Tanda Tangan : Tanggal : ii

4 iii

5 KATA PENGANTAR Bismillaahirrohmaanirrohiim, Segala puji hanya bagi Allah SWT, Yang Maha Pengasih lagi Maha Penyayang. Atas berkat dan rahmat-nya, Alhamdulillah saya dapat menyelesaikan skripsi ini. Penulisan skripsi ini dilakukan dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum. Penulis bersyukur kepada Allah SWT yang telah memberikan kekuatan lahir batin serta kemampuan dalam menyelesaikan penyusunan skripsi. Dengan penuh kesabaran dalam menghadapai rintangan penulis dapat mengerjakan proses penulisan skripsi ini. Hal itu dapat menjadi pelajaran yang bermanfaat dan sekaligus merupakan pengalaman yang akan selalu teringat. Penulis menyadari bahwa tanpa bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, dari masa perkuliahan sampai pada penyusunan skripsi ini, sangatlah sulit bagi penulis untuk menyelesaikan skripsi tersebut. Oleh karena itu, penulis dengan tulus hati mengucapkan terima kasih kepada : (1) Keluarga penulis, yang selalu mengingatkan dan memotivasi untuk dapat segera menyelesaikan skripsi ini. (2) Ibu Dr. Nurul Elmiyah, SH., MH selaku Dosen Pembimbing yang telah menyediakan waktu, tenaga, dan pikiran untuk mengarahkan penulis dalam penyusunan skripsi ini. (3) Seluruh Staf Pengajar Fakultas Hukum yang telah memberikan ilmunya bagi para mahasiswa dan dalam hal ini bagi penulis. (4) Bapak/Ibu pegawai di Sekretariat Program Ekstensi Fakultas Hukum yang selalu memberikan bantuan informasi maupun hal-hal lain selama penulis sebagai mahasiswa sejak awal hingga akhir semester. (5) Seluruh Staf Perpustakaan Fakultas Hukum yang selalu memberikan bantuan pencarian literatur dari buku-buku yang diperlukan penulis. iv

6 (6) Rekan-rekan di Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi DKI Jakarta dan Kantor Pertanahan lainnya yang telah memberi motivasi untuk dapat segera menyelesaikan skripsi. (7) Organisasi Perpustakaan Badan Pertanahan Nasional Pusat Pengembangan dan Penelitian yang telah banyak membantu dalam usaha memperoleh data yang saya perlukan. (8) Beberapa teman di Fakultas Hukum yang selalu memotivasi agar segera menyelesaikan tugas skripsi. Dengan demikian penulis menyadari akan berbagai kekurangan dalam penyusunan skripsi ini, oleh karenanya besar harapan penulis untuk dapat memberikan kritik dan saran yang membangun agar lebih baik. Akhir kata, penulis berharap Allah SWT berkenan membalas segala kebaikan semua pihak yang telah membantu. Semoga skripsi ini membawa manfaat bagi pengembangan ilmu dan pengetahuan bagi kita semua. Depok, Penulis Widi Astuti v

7 HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI TUGAS AKHIR UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS Sebagai sivitas akademik, saya yang bertanda tangan di bawah ini : Nama : Widi Astuti NPM : Program Studi : Ilmu Hukum tentang Hubungan Sesama Anggota Masyarakat Fakultas : Hukum Jenis Karya : Skripsi Demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada Hak Bebas Royalti Noneksklusif (Non-exclusive Royalty-Free Right) atas karya ilmiah saya yang berjudul : PERALIHAN HAK JUAL BELI ATAS TANAH SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN YANG TELAH BERAKHIR MASA BERLAKUNYA DENGAN PENGAJUAN PROSES BALIK NAMA SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH Beserta perangkat yang ada (jika diperlukan). Dengan Hak Bebas Royalti Noneksklusif ini berhak menyimpan, mengalihmedia/formatkan, mengelola dalam bentuk pangkalan data (database), merawat dan mempublikasikan tugas akhir saya tanpa meminta izin dari saya selama tetap mencantumkan nama saya sebagai penulis/pencipta dan sebagai pemilik Hak Cipta. Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya. Dibuat di : Depok Pada tanggal :. Yang menyatakan (Widi Astuti) vi

8 ABSTRAK Nama : WIDI ASTUTI Program Studi : Hukum tentang Hubungan Sesama Anggota Masyarakat Judul : PERALIHAN HAK JUAL BELI ATAS TANAH SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN YANG TELAH BERAKHIR MASA BERLAKUNYA DENGAN PENGAJUAN PROSES BALIK NAMA SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH Salah satu sumber daya alam yang terpenting adalah tanah. Pada masa sekarang ini dimana jumlah manusia bertambah banyak, sedangkan jumlah tanah tidak dapat bertambah, hal tersebut menyebabkan nilai tanah semakin tinggi dan tidak mungkin turun. Pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah untuk memberikan kepastian hukum di bidang pertanahan. Setiap pihak yang mendaftarkan tanahnya akan mendapatkan sertifikat hak atas tanah. Perolehan hak atas tanah dapat melalui jual beli yang harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti otentik telah beralihnya kepemilikan hak atas tanah. Proses balik nama sertipikat hak atas tanah tersebut harus melalui Badan Pertanahan Nasional. Kata Kunci : Tanah, Sertipikat Hak Atas Tanah, Jual Beli, Akta Jual Beli, PPAT. vii

9 ABSTRACT Name : WIDI ASTUTI Study Program : Law about Society Relationship Title : LAND MATTERS FIELD, CONCERNING ON RIGHT LAND PURCHASE AND SALE CERTIFICATE OF BUILDING UTILIZATION RIGHT THAT HAS EXPIRED IN THE TERM OF LAND TAKE OVER One of important nature resource is land. Nowadays the number of people rapidly growing in the same size of land causing the price getting rise and impossible to be down. Government opens land registration to give assurance of the lands right. Those who register the land, will get the lands certificate. Lands right can be get by purchase and sale activity in front of Land Official Documents Officer. Official Document of Purchase and Sale is authentic evidence that the lands right belonging has been over. Certificate owner change process must through National Land Board. Key Words : Land, Lands Certificate Right, Purchase and Sale, Purchase and Sale Official Document, Lands Official Document Maker Officer. viii

10 DAFTAR ISI LEMBAR JUDUL... i LEMBAR PERNYATAAN ORISINALITAS ii LEMBAR PENGESAHAN.. iii KATA PENGANTAR. iv-v LEMBAR PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH.. vi ABSTRAK vii ABSTRACT.. viii DAFTAR ISI. ix-x BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Pokok Permasalahan Tujuan Penulisan Metode Penelitian Kerangka Konsepsional Sistematika Penulisan 9-10 BAB II TINJAUAN UMUM HAK ATAS TANAH DI INDONESIA 2.1 Hak-Hak Atas Tanah Menurut Hukum Kolonial Belanda Macam-Macam Hak-Hak Atas Tanah Konversi Hak-Hak Atas Tanah Hak-Hak Penguasaan Atas Tanah menurut Hukum Tanah Nasional Ruang Lingkup Hak Atas Tanah Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia ix

11 BAB III SYARAT-SYARAT PERMOHONAN PERALIHAN HAK JUAL BELI ATAS TANAH DAN BANGUNAN 3.1 Sertipikat Hak Atas Tanah Akta Jual Beli Surat Kuasa Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Saat Pembayaran BPHTB Menentukan Besarnya BPHTB Tata Cara Pembayaran BPHTB BAB IV PERALIHAN HAK JUAL BELI ATAS TANAH SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN YANG TELAH BERAKHIR MASA BERLAKUNYA DENGAN PROSES BALIK NAMA SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH 4.1 Peralihan Hak Atas Tanah Jual Beli Menurut KUHPerdata Jual Beli Hak Atas Tanah Menurut Hukum Adat dan UUPA Pembaharuan Sertipikat Hak Guna Bangunan Pengajuan Proses Balik Nama Sertipikat Hak Atas Tanah Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah BAB V KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan Saran DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN x

12 1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Tanah merupakan kebutuhan pokok bagi keberadaan seluruh makhluk hidup beserta benda-benda lainnya di permukaan bumi ini. Semakin meningkatnya kebutuhan terhadap tanah, maka perolehan tanah melalui jual beli banyak dilakukan oleh masyarakat. Jual beli atas tanah yang sudah bersertipikat maupun yang belum bersertipikat harus melalui pendaftaran pada Kantor Pertanahan. Kebijaksanaan, mekanisme dan prosedur permohonan pendaftaran tanah masih menunjukkan adanya gejala ketidakpastian, karena tata caranya dirasakan panjang dan berbelit-belit, serta membutuhkan waktu yang lama, maupun biaya yang cukup tinggi. Meningkatnya kesadaran hukum masyarakat yang disertai dengan semakin tingginya nilai ekonomi tanah, menjadikan masyarakat makin menyadari pentingnya status hak atas tanah, sehingga perlu dilakukannya pendaftaran tanah untuk pertama kali. Mengingat keterbatasan aparat Kantor Pertanahan pada saat ini, menuntut adanya tata kerja yang baik dalam hal pengumpulan data, penelitian, pengolahan data maupun dalam penyajian informasi status hak atas tanah. Sebagaimana diketahui bahwa tanah sebagai salah satu wujud benda tetap yang menjadi obyek hukum dalam melakukan perbuatan hukum dapat diklasifikasikan dalam buku ke II KUHPerdata yaitu tentang kebendaan yang dikategorikan sebagai hukum harta kekayaan dan hukum mewaris. Sebagai benda tetap maka tanah juga dapat dialihkan atau beralih kepada pihak lain dengan cara dijual, dihibahkan, diwariskan, dijaminkan ataupun dibagikan menurut kehendak pemiliknya. Dalam melakukan suatu perbuatan hukum peralihan hak jual beli atas tanah maka harus disertai dengan bukti otentik seperti Pernyataan Perjanjian Jual Beli (PPJB) dan Akta Jual Beli (AJB) yang dapat diperoleh dari pejabat yang berwenang. Dengan cara tersebut maka akan terjadi

13 2 hubungan kausal antara peralihan hak dengan suatu kesepakatan, sebab dalam penyerahan sesuatu benda akan dianggap sah apabila perjanjiannya telah dinyatakan sah. 1 Suatu benda dapat menjadi hak milik bagi seseorang atau pihak lain dengan bukti kepemilikan yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hak kebendaan memiliki ciri-ciri yaitu hak yang mengikuti bendanya dan hak sepenuhnya untuk memindahkan, seperti dalam hal pemilik ingin menjual bendanya. 2 Hak-hak kebendaan yang dapat melekat pada benda tak bergerak seperti tanah antara lain berupa Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Hak Tanggungan, dll. Sebagai konsekuensi pengakuan negara terhadap hak atas tanah yang dimiliki oleh orang atau badan hukum, maka negara berkewajiban memberikan jaminan kepastian hukum terhadap hak atas tanah tersebut, sehingga setiap orang atau badan hukum yang memiliki hak tersebut dapat mempertahankan haknya. Untuk memberikan perlindungan dan jaminan kepastian hukum maka Pemerintah mengadakan sistem pendaftaran tanah, sebab dalam pendaftaran tanah dimaksudkan untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum hak atas tanah yang diwujudkan dalam bentuk sertipikat hak atas tanah. 3 Pendaftaran tanah dilakukan apabila akan terjadi perbuatan hukum atas tanah seperti jual beli yang merupakan perwujudan dari perubahan data pendaftaran tanah. Salah satu perbuatan hukum yang dapat dilakukan dengan sertipikat sebagai alas hak yaitu jual beli tanah dan bangunan yang mensyaratkan adanya suatu pernyataan kehendak secara tegas yang dilakukan dengan maksud untuk menimbulkan akibat hukum. Dalam UUPA istilah jual beli hanya disebutkan dalam pasal 26 yaitu yang menyangkut jual beli hak milik atas tanah. Sedangkan dalam pasal lain menyebutkan dialihkan. Pengertian dialihkan menunjukkan suatu perbuatan hukum yang 1 Asas-asas hukum perdata ( Senat Mahasiswa FHUI, 1990 ) hal Ibid, hal Pasal 19 ayat 1 UUPA jo. Pasal 3 PP 24 Tahun 1997.

14 3 disengaja untuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain melalui jual beli, hibah, tukar menukar, ataupun hibah wasiat. 4 Sejak berlakunya Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, maka jual beli dilakukan oleh para pihak di hadapan PPAT yang bertugas membuat aktanya. Dengan dilakukannya jual beli dihadapan PPAT maka dipenuhi syarat terang. Akta Jual Beli yang ditandatangani para pihak membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembeli dengan disertai pembayaran harganya sehingga telah memenuhi syarat tunai dan menunjukkan bahwa secara nyata dan riil perbuatan hukum jual beli yang bersangkutan telah dilaksanakan. Apabila jual beli hak atas tanah menggunakan sertipikat hak atas tanah yang memiliki status Hak Guna Bangunan, maka harus dilihat tanggal berakhirnya sertipikat tersebut. Untuk sertipikat Hak Guna Bangunan yang sudah berakhir jangka waktunya dan belum dilakukan permohonan perpanjangan hak pada saat sertipikat Hak Guna Bangunan tersebut masih berlaku, terlebih dahulu harus dilakukan permohonan pembaharuan hak. Pembaharuan hak atas tanah dilakukan melalui penerbitan Surat Keputusan pembaharuan hak yang diketahui oleh Kepala Kantor Pertanahan, selanjutnya dilakukan pendaftaran hak untuk memperoleh sertipikat Hak Guna Bangunan kembali dengan jangka waktu yang telah ditentukan. Suatu permohonan pemindahan hak hanya dapat dilakukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah atau oleh pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT. Sedangkan apabila para pihak tidak dapat mengajukan sendiri permohonan tersebut, maka dapat dikuasakan kepada orang lain dengan menyertai surat kuasa yang diketahui oleh pihak pemberi kuasa. Dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta oleh PPAT sebagai seorang pejabat pelaksana pendaftaran tanah, maka wajib menyampaikan akta yang dibuatnya disertai dokumen-dokumen lain 4 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, ( Sinar Grafika: Jakarta, 2007 ) hal. 76.

15 4 yang diperlukan pada Kantor Pertanahan untuk dapat segera dilaksanakan proses pendaftaran peralihannya. 5 Akan tetapi Kepala Kantor Pertanahan juga dapat menolak suatu permohonan pemindahan hak apabila sertipikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tersebut tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan, dokumen yang diperlukan tidak lengkap, tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa, perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan oleh Putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Dalam pasal 37 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 ditetapkan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli, tukar menukar, hibah, dan pemindahan hak lainnya kecuali lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenang. Adapun fungsi akta yang dibuat oleh PPAT adalah hanya sebagai syarat bagi terjadinya dan sahnya perbuatan hukum pemindahan hak yang telah dilakukan. Sahnya suatu perbuatan hukum peralihan hak antara lain ditentukan oleh : 6 1. Adanya kecakapan dan kewenangan para pihak untuk melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan. 2. Dipenuhinya syarat oleh penerima hak untuk menjadi pemegang hak atas tanah yang akan diperolehnya. 3. Persetujuan bersama untuk melakukan perbuatan hukum. 4. Dipenuhinya syarat terang, tunai dan riil bagi perbuatan hukum pemindahan hak yang dilakukan. Dengan memperoleh tanda bukti hak berupa sertipikat hak atas tanah yang telah dilakukan proses balik nama, maka pemegang hak baru atau semula sebagai pihak pembeli dapat secara leluasa untuk mempergunakan sertipikat tersebut. 5 Sahat HMT Sinaga, Jual Beli Tanah dan Pencatatan Peralihan Hak, ( Bandung: Pustaka Sutra, 2007 ) hal Seminar Pertanahan, PPAT sebagai Mitra Kerja BPN ( Jakarta: Pusdiklat BPN, 2004 ).

16 5 1.2 Pokok Permasalahan Berdasarkan uraian singkat dalam latar belakang karya tulis ini, maka hal-hal yang dapat menjadi pokok-pokok permasalahan sesuai dengan perihal dalam judul skripsi ini, yaitu : 1. Bagaimanakah agar pelaksanaan jual beli dapat dianggap sah? 2. Apakah sertipikat hak atas tanah yang telah berakhir masa berlakunya dapat dipergunakan sebagai dasar permohonan peralihan hak atas tanah melalui jual beli? 1.3 Tujuan Penulisan Tujuan penulisan ini secara umum yaitu untuk memberikan informasi kepada masyarakat apabila akan melakukan jual beli tanah. Sedangkan secara khusus yaitu memberikan informasi berupa tata cara atau prosedur dalam mengajukan permohonan peralihan hak jual beli hak atas tanah dan dokumen-dokumen yang diperlukan, jangka waktu penyelesaian serta besarnya biaya yang dibutuhkan. Dengan demikian masyarakat dapat dengan mudah mengajukan permohonan peralihan hak jual beli atas tanahnya guna memperoleh kepastian hukum atas kepemilikan suatu bidang tanah. 1.4 Metode Penelitian Metode penelitian adalah seperangkat langkah-langkah teknis dalam melakukan kegiatan ilmiah dalam bidang tertentu untuk mendapatkan fakta atau prinsip baru dalam kajian ilmu dan teknologi yang dilakukan secara metodologis, sistematis dan konsisten. 7 Di antara aspek metode penelitian yang terpenting adalah metode pengumpulan data, sebab data 7 Tim Pengajar Metode Penelitian Hukum, Metode Penelitian Hukum Buku A, ( Depok: FHUI, 2000 ) hal. 15.

17 6 merupakan informasi yang relevan dan dapat dijadikan sebagai bahan acuan dalam melakukan penelitian. Jenis Data dapat dibedakan menjadi 2 (dua) yaitu data primer dan data sekunder. 8 Penelitian ini menggunakan data sekunder yaitu dari literatur-literatur yang penulis miliki ataupun dari studi dokumen lainnya. Selain itu dibantu dengan data primer yang diperoleh langsung dari masyarakat dengan melihat perbuatan-perbuatan hukum apa saja yang dilakukan oleh para pemohon sertipikat hak atas tanah. Metode yang dipergunakan dalam penelitian ini yaitu yuridis normatif yang lebih menekankan pada penggunaan data sekunder atau berupa norma hukum tertulis. Bahan pustaka hukum yang dipergunakan antara lain : 9 1. Bahan Hukum Primer, seperti peraturan perundang-undangan. 2. Bahan Hukum Sekunder, seperti buku, makalah, artikel, koran, internet. 3. Bahan Hukum Tersier, seperti kamus. Dengan data sekunder maupun data primer tersebut peneliti dapat memperoleh informasi yang dapat digunakan dalam penyusunan karya tulis ini. Penelitian ini bersifat deskriptif yang bertujuan menggambarkan suatu keadaan atau gejala tertentu pada suatu kelompok tertentu dalam hubungannya terhadap kehidupan masyarakat. Pendekatan yang digunakan dalam penelitian hukum ini adalah pendekatan kualitatif. Pendekatan kualitatif yaitu memusatkan pada prinsip-prinsip umum yang mendasari perwujudan satuan-satuan gejala yang ada dalam kehidupan manusia atau pola-pola yang dianalisis oleh gejala-gejala sosial budaya dengan menggunakan kaidah-kaidah hukum positif yang bersangkutan untuk memperoleh gambaran mengenai pola-pola yang berlaku Ibid, hal M. Syamsudin, Operasional Penelitian Hukum, ( Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2007 ) hal Burhan Ashshofa, Metode Penelitian Hukum, ( Jakarta: Rineka Cipta, 2004 ) hal. 20.

18 7 1.5 Kerangka Konsepsional Dalam ilmu sosial termasuk juga ilmu hukum, kerangka konsepsional diperlukan guna memberikan batasan kepada pembaca mengenai istilah-istilah yang akan digunakan dalam penulisan suatu karya tulis. Sesuai dengan judul dari skripsi ini, maka kiranya dapat diberikan definisi dari hal-hal pokok yang digunakan dalam penulisan skripsi ini, antara lain : a. Tanah yaitu bagian dari permukaan bumi sebagai suatu daratan yang diperlukan oleh manusia maupun makhluk hidup lain serta sebagai tempat mendirikan bangunan ataupun sarana pembangunan lainnya. 11 b. Peralihan hak yaitu suatu proses mengalihkan atau memindahkan sesuatu hak atas tanah kepada pihak lain. 12 c. Jual beli yaitu suatu bentuk perbuatan hukum dalam mengalihkan sesuatu benda atau hak kepada pihak lain dengan kesepakatan mengenai harga dan benda atau hak tersebut. 13 d. PPAT yaitu Pejabat yang dengan berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional mempunyai wewenang dalam membuat akta otentik. 14 e. Akta PPAT yaitu Akta yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai Hak Atas Tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun AP. Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, ( Bandung: Mandar Maju, 1999 ) hal Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, ( Jakarta: Djambatan, 2003 ) hal Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Jual Beli, Cet.1, ( Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2003 ) hal Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, ( Koperasi Pegawai Badan Pertanahan Nasional Bumi Bahkti, 1998 ) hal Ibid. hal. 3.

19 8 f. Sertipikat yaitu salinan buku tanah dan surat ukur yang dijahit menjadi satu sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah. 16 g. Buku Tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran yang sudah ada haknya. 17 h. Surat Ukur yaitu dokumen dalam bentuk gambar suatu bidang tanah yang menunjukan letak tanah dan batas-batasnya. 18 i. Data fisik yaitu data berupa hasil pengukuran yang berupa luas dan letak serta kondisi fisik bidang tanah. 19 j. Data yuridis yaitu data berupa status hukum atas suatu bidang tanah berupa riwayat kepemilikan, pihak yang berhak memperoleh atas kepemilikan hak atas tanah. 20 k. Hak Atas Tanah yaitu hak-hak yang memberikan kewenangan untuk mempergunakan tanah. 21 l. Hak Guna Bangunan yaitu salah satu hak atas tanah yang dapat dipunyai oleh perorangan maupun badan hukum yang berkedudukan di Indonesia atau yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia. Hak Guna Bangunan bukan merupakan hak yang sifatnya abadi, akan tetapi memiliki jangka watu berlakunya dan dapat diperpanjang atau diperbaharui untuk memperoleh hak kembali Catatan Kuliah Pendaftaran Tanah ( Yogyakarta: STPN, 1997 ) 17 Florianus SP Sangsun, Tata Cara Mengurus Sertipikat Tanah, ( Jakarta: Visimedia, 2008 ) hal Ibid, hal R. Rahardjo, Himpunan Istilah Pertanahan, ( Jakarta: Djambatan, 2008 ) hal Ibid, hal Ibid, hal Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah, ( Jakarta: Kencana Predana Media Group, 2005 ) hal. 106.

20 9 m. Pembaharuan hak yaitu memberikan hak sesuai dengan hak lama yang disebabkan oleh telah lewat jangka waktu perpanjangan hak tersebut, dengan suatu Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional atau Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional atau Kepala Kantor Pertanahan Sistematika Penulisan Dalam penulisan skripsi ini terdiri atas 5 (lima) bab yang disertai dengan beberapa sub bab, diantara bab pertama sampai dengan bab ke-lima memilki keterkaitan yang disusun secara teratur sesuai dengan tata urutan dalam memberikan pengertian-pengertian pokok mengenai perihal peralihan hak jual beli atas tanah dan bangunan hingga proses pendaftarannya. Pada Bab I adalah Pendahuluan yang berisi uraian secara umum mengenai hal-hal yang akan menjadi pokok bahasan dalam penulisan karya tulis ini dan dilengkapi dengan pokok-pokok permasalahan yang menjadi hal penting untuk dapat diberikan solusinya. Selain itu juga diuraikan mengenai tujuan penulisan, metode penelitian yang dipergunakan, kerangka konsepsional serta sistematika penulisan. Pada Bab II adalah Tinjauan Umum Hak Atas Tanah di Indonesia. Dalam bab ini dimaksudkan untuk memberikan uraian secara terperinci mengenai pengertian dan macam-macam hak atas tanah pada masa sebelum dan sesudah berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria. Pada Bab III adalah Syarat-Syarat Permohonan Peralihan Hak Jual Beli Atas Tanah dan Bangunan. Bab ini menguraikan beberapa persyaratan yang harus dimiliki untuk dapat melakukan peralihan hak jual beli hak atas tanah. 23 Ibid, hal. 151.

21 10 Pada Bab IV adalah Jual Beli Tanah Sertipikat Hak Guna Bangunan Yang Telah Berakhir Masa Berlakunya Dengan Pengajuan Proses Balik Nama Sertipikat Hak Atas Tanah. Dalam bab ini merupakan inti pokok bahasan secara keseluruhan, yaitu menguraikan beberapa hal yang berkaitan dengan permohonan balik nama sertipikat hak atas tanah apabila menggunakan sertipikat hak guna bangunan yang telah berakhir masa berlakunya. Pada Bab V adalah Kesimpulan dan Saran yang merupakan telaahan dari pembahasan keseluruhan penulisan ini dan sebagai jawaban dari pokok permasalahan.

22 11 BAB II TINJAUAN UMUM HAK ATAS TANAH DI INDONESIA 2.1 Hak-Hak Atas Tanah Menurut Hukum Kolonial Belanda Macam Macam Hak Atas Tanah Sebelum berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) hukum tanah di Indonesia didasarkan atas Hukum Tanah Adat yang menggunakan konsepsi Hukum Adat dan Hukum Tanah Barat yang menggunakan konsepsi Hukum Tanah Barat. Hukum Tanah Barat mulai berlaku di Indonesia pada tahun 1848 yang diwujudkan dalam Burgelijk Wetboek (BW) yang hingga sekarang dikenal dengan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Dalam KUHPerdata juga terdapat perangkat hukum tanah barat, antara lain dapat dilihat pada : a. Buku II dengan judul Hak-hak Atas Tanah yang antara lain mengatur lembaga-lembaga Eigendom, Opstal, Erfpacht, Gebruik. b. Buku III dengan judul Perihal Jual Beli yang mengatur jual beli tanah yang meliputi tahap perjanjian berarti hak atas tanah belum berpindah dan tahap juridische levering yaitu tahap terjadinya pemindahan hak atas tanah dengan balik nama di kantor kadaster. c. Buku IV dengan judul Perihal Daluwarsa. Adanya hukum tanah barat tersebut dikarenakan banyaknya orang Belanda yang memerlukan tanah, misalnya untuk perkebunan, rumah tinggal atau bangunan sebagai tempat usaha. 24 Dalam konsep hukum tanah barat didasarkan atas konsepsi yang liberal individualistis. Tanah atau bumi merupakan ciptaan Tuhan yang diperuntukkan bagi kesejahteraan umat manusia. Pada awal mulanya 24 Arie S. Hutagalung, Suparjo Sujadi dan Rahayu Nurwidari, Asas-asas Hukum Agraria ( FHUI: Edisi 2001 ) hal. 4.

23 12 tanah-tanah dimuka bumi merupakan tanah yang belum ada pemiliknya (res nuliius), oleh karena itu tanah dapat diduduki (occupatie) dan dimanfaatkan oleh siapa saja yang memerlukan. Dengan menduduki atau menguasai tanah tersebut, maka akan menjadi pemiliknya yang menjelma sebagai suatu hubungan hukum dengan sebutan hak eigendom. Konsepsi hukum tanah barat sebagai konsep yang individualisme merupakan suatu ajaran yang memberikan tekanan pada nilai utama pribadi, sedangkan disebut konsepsi liberal karena memberikan kebebasan seluas-luasnya kepada individu dalam memenuhi kebutuhannya masing-masing untuk mencapai kemakmuran. 25 Selama masa penjajahan Belanda, pemilikan tanah secara perorangan menyebabkan dualisme hukum pertanahan yaitu tanahtanah di bawah hukum Adat dan tanah-tanah yang tunduk kepada hukum Belanda. Menurut hukum pertanahan kolonial, tanah bersama milik Adat (tanah hak ulayat masyarakat hukum adat) dan tanah milik Adat perorangan adalah tanah di bawah penguasaan negara. Hak individual atas tanah seperti hak milik atas tanah diakui terbatas kepada yang tunduk kepada hukum barat. Hak milik (eigendom) perorangan dan hak milik (domein) negara dalam konsepsi hukum tanah barat merupakan hak penguasaan atas tanah yang tertinggi dan sekaligus merupakan hak primer. Dalam hal ini negara berkedudukan sebagai pemilik seperti badan hukum perdata, jadi bukan sebagai badan penguasa. Hak-hak atas tanah yang lain yaitu hak-hak sekunder yang bersumber pada hak eigendom perorangan atau hak domein negara seperti hak opstal, hak erfpacht 25 Arie Sukamti Sumantri, Konsepsi Yang Mendasari Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional (Pidato Upacara Pengukuhan Guru Besar Tetap Dalam Ilmu Hukum Agraria FHUI, Depok, 2003), hal. 27.

24 13 atau hak gebruik. Negara dalam hal ini selaku pemilik tanah sama seperti milik perorangan. Hukum tanah kolonial mempunyai mempunyai 3 (tiga) ciri yang dimuat dalam Konsideran UUPA dibawah perkataan menimbang huruf b, c dan d serta dimuat dalam Penjelasan Umum Angka I UUPA, antara lain : - Bahwa hukum agraria atas tanah yang masih berlaku sekarang ini sebagian tersusun berdasarkan tujuan dan sendi-sendi dari pemerintahan jajahan. - Hukum agraria atas tanah tersebut mempunyai sifat dualistis. - Hukum yang berdasarkan penjajahan tidak menjamin kepastian hukum. Hukum agraria kolonial bagi rakyat Indonesia asli tidak menjamin kepastian hukum, hal itu disebabkan : 1. Dari segi perangkat hukum. Bagi orang-orang yang tunduk pada hukum barat memiliki perangkat hukum tertulis yaitu diatur dalam KUHPerdata, sedangkan bagi rakyat Indonesia asli berlaku hukum agraria adat yang perangkat hukumnya tidak tertulis yaitu terdapat dalam kebiasaan-kebiasaan masyarakat yang berlaku sebagai hukum. 2. Dari segi pendaftarannya. Tanah-tanah yang tunduk pada hukum barat seperti hak eigendom, hak opstal, hak erfpacht dilakukan pendaftaran tanah dengan tujuan memberikan jaminan kepastian hukum dan menghasilkan tanda bukti yang berupa sertipikat. Sedangkan tanah-tanah yang tunduk pada hukum adat tidak dilakukan pendaftaran tanah sehingga tidak mempunyai jaminan kepastian hukum, karena pendaftaran tanah menurut hukum adat tujuannya adalah untuk menetapkan siapa saja yang berkewajiban membayar pajak atas tanah. Adanya pernyataan domein atas tanah, maka pemerintah Hindia Belanda mulai mengatur penggunaan dan hak-hak atas tanah

25 14 untuk kepentingan ekonomi. 26 Hal tersebut berakibat timbulnya ketimpangan dalam penggunaan dan pemilikan tanah. Hak-hak atas tanah yang berlaku dalam hukum kolonial yaitu : 27 a. Hak atas tanah yang tunduk pada hukum agraria Barat yang diatur dalam KUHPerdata, misalnya hak eigendom, hak opstal, hak erfpacht. b. Hak atas tanah yang tunduk pada hukum agraria adat daerah masing-masing yang disebut tanah adat, misalnya Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat. c. Hak atas tanah yang merupakan ciptaan Pemerintah Swapraja yang didaftar di Kantor pejabat swapraja, misalnya Grant Sultan. d. Hak-hak atas tanah yang merupakan ciptaan Pemerintah Hindia Belanda, misalnya Hak Agrarische Eigendom Konversi Hak-Hak Atas Tanah Sejak berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), maka hanya ada satu macam hukum tanah yang berlaku di Indonesia. Hal itu terwujud dalam unifikasi hukum tanah yang meliputi unifikasi hak-hak perorangan atas tanah yang sudah dipunyai oleh orang perorangan atau badan hukum berdasarkan hukum tanah adat dan hukum tanah barat dengan cara mengubah (dikonversi) menjadi salah satu hak perorangan atas tanah menurut UUPA. Dalam menyebutkan hak atas tanah yang berasal dari konversi atas tanah yang lama harus didahului dengan sebutan bekas, misalnya bekas hak milik adat yang belum bersertipikat, bekas hak grant sultan, bekas hak eigendom, bekas hak erfpacht, bekas hak opstal. 26 Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah ( Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2005 ) hal Ibid, hal. 24.

26 15 Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang berasal dari konversi tanah hak barat berakhir pada tanggal 23 September 1980 dan sejak tanggal 24 September 1980 menjadi Tanah Negara. Apabila bekas pemegang haknya masih memerlukan tanah tersebut dan penggunaan tanahnya sesuai dengan Rencana Tata Ruang serta tidak terkena proyek Pemerintah Pusat atau Daerah, maka dapat diajukan permohonan hak baru sesuai dengan Keppres Nomor 32 Tahun 1979 dan PMDN Nomor 3 Tahun Hak Eigendom dikonversi menjadi Hak Milik, sedangkan Hak Erfpacht dikonversi menjadi Hak Guna Usaha dan Hak Opstal dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan selama jangka waktu paling lama 20 tahun Hak-Hak Penguasaan Atas Tanah Menurut Hukum Tanah Nasional Ruang Lingkup Hak Atas Tanah Pengertian penguasaan dan menguasai dapat dipakai dalam arti yuridis dan fisik yang beraspek publik dan perdata. Penguasaan yuridis dilandasi dengan hak yang dilindungi oleh hukum dan memberi wewenang kepada pemegang hak untuk menguasai secara fisik tanah tersebut. Akan tetapi terdapat juga penguasaan hanya secara yuridis apabila fisik bidang tanah tersebut dipergunakan oleh pihak lain karena disewakan atau dipergunakan untuk menanam hasil bumi oleh pihak lain. Sedangkan penguasaan secara fisik saja dapat juga dimungkinkan apabila secara yuridis kewenangan tersebut ada pada pihak kreditor sebagai pemegang hak jaminan atas tanah yang dijadikan agunan. Beberapa pengertian penguasaan tersebut bersifat perdata. Sedangkan yang bersifat publik yaitu sesuai pada UUD 1945 dan UUPA. 28 Arie S. Hutagalung, Op.Cit hal. 57.

27 16 Dalam pasal 2 UUPA tidak memberi arti bahwa dengan dikuasai oleh negara berarti pula negara memilikinya. Hal tersebut dikarenakan negara sebagai badan organisasi kekuasaan dari Bangsa Indonesia pada tingkat tertinggi menguasai seluruh tanah di Indonesia. Dengan demikian yang dimaksud dikuasai dan menguasai negara yaitu : a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan, pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa. b. Menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai atas tanah. c. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum mengenai tanah. Dalam Hukum Tanah Nasional yang dimaksud dengan tanah adalah permukaan bumi, sedangkan hak atas tanah adalah hak atas sebagian tertentu permukaan bumi yang berbatasan dan berdimensi dua dengan ukuran panjang dan lebar. Tanah diberikan kepada dan dipunyai oleh orang dengan hak-hak yang disediakan oleh UUPA untuk dipergunakan dan dimanfaatkan. Dalam pasal 2 UUPA tersebut dinyatakan bahwa hak-hak atas tanah bukan hanya memberikan wewenang untuk mempergunakan sebagian tertentu permukaan bumi, tetapi juga tubuh bumi yang ada dibawahnya dan air serta ruang yang ada di atasnya, akan tetapi dalam penggunaan sebagian dari tubuh bumi tersebut diberikan batasan. Selain berupa kewenangan-kewenangan, dalam hak atas tanah juga berisikan suatu kewajiban-kewajiban dalam penggunaannya dan pemeliharaan potensi tanah. Dalam UUPA kewajiban-kewajiban tersebut bersifat umum artinya berlaku terhadap setiap hak atas tanah yang antara lain diatur pada : a. Pasal 6 UUPA yang menyatakan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. b. Pasal 15 UUPA dihubungkan dengan Pasal 52 ayat 1 UUPA tentang kewajiban memelihara tanah yang dimiliki.

28 17 c. Pasal 10 UUPA khusus tentang tanah pertanian yaitu kewajiban bagi pihak yang mempunyai tanah tersebut untuk mengerjakan atau mengusahakan sendiri secara aktif. Hak penguasaan atas tanah adalah suatu hubungan hukum yang memberi wewenang untuk berbuat sesuatu kepada subyek hukum terhadap obyek hukum. 29 Wewenang tersebut dapat bersifat umum dan khusus. Wewenang bersifat umum antara lain : a. Mempergunakan tanah untuk berbagai keperluan atau kebutuhan. b. Mempergunakan tubuh bumi, air, dan ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan tanah itu dalam batas-batas tertentu, sebab dalam penggunaannya tidak boleh menimbulkan kerugian bagi pihak lain atau mengganggu pihak lain. Sedangkan wewenang yang bersifat khusus yaitu dengan memperhatikan jenis hak yang diberikan. Sebagaimana diketahui bahwa hak-hak penguasaan tanah merupakan lembaga hukum, apabila belum dihubungkan dengan subyek dan obyeknya, akan tetapi dapat sebagai hubungan hukum konret apabila telah dihubungkan dengan tanah sebagai obyek hak dan pemegang haknya sebagai subyek hak. Sistematika pengaturan hak-hak penguasaan tanah dapat dibedakan menjadi 2 (dua) bagian, yaitu : 1. Ketentuan-ketentuan hukum tanah yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah sebagai lembaga hukum, antara lain : a. Memberi nama pada hak penguasaan tanah yang bersangkutan; b. Menetapkan isinya yaitu mengatur wewenang, kewajiban, dan larangan; 29 Arie Hutagalung, Asas-Asas Hukum Agraria ( FHUI, Jakarta : 2001 ) hal. 26.

29 18 c. Mengatur hal-hal mengenai subyeknya dan syarat-syarat sebagai pemegang hak; d. Mengatur hal-hal mengenai tanahnya. 2. Ketentuan-ketentuan hukum tanah yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah sebagai hubungan hukum konkret, antara lain : a. Mengatur hal-hal mengenai pembebanannya dengan hak-hak lain; b. Mengatur hal-hal mengenai pemindahannya kepada pihak lain; c. Mengatur hal-hal mengenai hapusnya; d. Mengatur hal-hal mengenai pembuktiannya. Dalam hubungan hukum konkret diperlukan adanya perjanjian sebagai sumber hukum sesuai pasal 1338 KUHPerdata. Akan tetapi terdapat pembatasannya khusus dalam bidang hukum tanah, sepanjang perjanjian tersebut diadakan tidak untuk melanggar atau bertentangan dengan ketentuan-ketentuan dalam UUPA. Dalam Hukum Tanah Nasional terdapat bermacam-macam hak penguasaan atas tanah berdasarkan kewenangannya, yaitu : 1. Kewenangan khusus yang bersifat publik dan perdata, antara lain : - Hak Bangsa Indonesia sesuai pasal 1 UUPA. - Hak Menguasai Negara sesuai pasal 2 UUPA. - Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat sesuai pasal 3 UUPA. 2. Kewenangan umum dalam bidang perdata dalam hal penguasaan dan penggunaan tanah sesuai dengan jenis hak atas tanah yang diberikan, antara lain berupa : - Hak perorangan atas tanah yang meliputi hak atas tanah primer yang bersumber pada Hak Bangsa Indonesia yang diberikan oleh Negara melalui permohonan hak. Adapun macam-macam hak primer yaitu Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Hak Pengelolaan.

30 19 - Hak perorangan atas tanah sekunder yang bersumber pada Hak Bangsa Indonesia yang dapat diperoleh melalui perjanjian pemberian hak antara pemilik tanah dengan calon pemegang hak. Macam-macam hak sekunder yaitu Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Gadai, Hak Menumpang. - Selain itu hak penguasaan tanah yang memberi kewenangan umum yaitu wakaf yang diatur dalam pasal 49 UUPA dan hak jaminan atas tanah yang menurut Hukum Tanah Nasional berupa Hak Tanggungan dan diatur dalam Undang-Undang No. 4 Tahun Hak penguasaan atas tanah tersebut berisikan serangkaian wewenang, kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu dengan tanah tersebut. Hukum Tanah Nasional merupakan hukum tanah Indonesia yang tunggal yang tersusun dalam suatu sistem berdasarkan alam pemikiran hukum adat mengenai hubungan hukum antara masyarakat hukum adat dengan tanahnya. Dalam falsafah hukum adat yang mengandung konsepsi hukum adat mengenai pertanahan yang kemudian diangkat menjadi konsepsi Hukum Tanah Nasional yang menurut Prof. Boedi Harsono dirumuskan sebagai konsep Komunalistik Religius, merupakan konsepsi yang memungkinkan penguasaan bagian-bagian tanah bersama sebagai Karunia Tuhan Yang Maha Esa oleh para warga negara secara individual dengan hakhak atas tanah yang bersifat pribadi sekaligus mengandung unsur kebersamaan. Pengertian Hak Atas Tanah yaitu hak penguasaan atas tanah yang memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk menggunakan tanah yang dikuasainya. Hak atas tanah bersumber dari hak menguasai dari negara atas tanah yang dapat diberikan kepada perseorangan baik Warga Negara Indonesia maupun Warga Negara

31 20 Asing, sekelompok orang secara bersama-sama dan badan hukum baik privat maupun publik. Jenis-jenis Hak Atas Tanah antara lain : a. Hak Atas Tanah Primer/Original. Yaitu hak atas tanah yang bersumber pada hak bangsa Indonesia dan diberikan oleh Negara dengan cara perolehannya melalui permohonan hak. b. Hak Atas Tanah Sekunder/Derivatif. Yaitu hak atas tanah yang tidak langsung bersumber pada hak bangsa Indonesia dan diberikan oleh pemilik tanah melalui perjanjian pemberian hak antara pemilik tanah dengan calon pemegang hak yang bersangkutan. Perlindungan hukum yang diberikan kepada setiap pemegang hak atas tanah merupakan suatu konsekuensi terhadap pendaftaran tanah yang akan menghasilkan sebuah sertifikat. Oleh karena itu setiap orang atau badan hukum wajib menghormati hak atas tanah. Hak atas tanah sebagai suatu hak yang dilindungi oleh konstitusi, maka penggunaan dan pemanfaatan tanah milik orang atau badan hukum lain wajib dilakukan sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku karena pada dasarnya tidak boleh dilakukan secara sewenang-wenang. Hak-hak penguasaan atas tanah di dalam UUPA diatur dan sekaligus ditetapkan diantaranya : 1. Hak-hak perorangan/individual yang memiliki aspek perdata. 2. Hak-hak perorangan atas tanah berupa wakaf tanah hak milik, hak tanggungan dan hak milik atas satuan rumah susun. UUPA menentukan bahwa hak-hak atas tanah terdiri dari Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dll. Sebagai konsekuensi pengakuan negara terhadap hak atas tanah yang dimiliki oleh orang atau badan hukum, maka negara berkewajiban

32 21 memberikan jaminan kepastian hukum terhadap hak atas tanah tersebut, sehingga setiap orang atau badan hukum yang memiliki hak tersebut dapat mempertahankan haknya Hak Milik Ketentuan mengenai Hak Milik (HM) disebutkan dalam pasal 16 ayat 1 huruf a UUPA. Pengertian Hak Milik menurut pasal 20 ayat 1 UUPA yaitu hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6 UUPA. Sedangkan dalam pasal 20 ayat 2 UUPA diatur mengenai peralihan Hak Milik yaitu bahwa Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hak Milik atas tanah dalam setiap peralihannya, pembebanannya, dan hapusnya Hak Milik harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Subyek Hak Milik yaitu Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah seperti bank yang didirikan oleh negara, koperasi pertanian, badan keagamaan, dan badan sosial. Dalam peralihan Hak Milik atas tanah kepada Warga Negara Asing atau kepada badan hukum yang tidak ditunjuk oleh Pemerintah adalah batal demi hukum dan tanahnya akan kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Hak Milik atas tanah dapat terjadi melalui 2 (dua) cara, yaitu : Secara Originair, terjadinya hak milik atas tanah untuk pertama kali yang berasal dari tanah adat, penetapan pemerintah dank arena undang-undang. 30 Oloan Sitorus dan HM Zaki Sierrad, Hukum Agraria Di Indonesia Konsep Dasar dan Implementasi, ( Yogyakarta: Mitra Kebijakan Tanah Indonesia, 2006 ) hal. 97.

33 22 2. Secara Derivatif, suatu subyek hukum memperoleh tanah dari subyek hukum lain yang semula sudah berstatus tanah Hak Milik misalnya jual beli, tukar menukar, hibah, pewarisan. Hapusnya Hak Milik atas tanah dan tanahnya jatuh pada Negara, yaitu : karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18 UUPA 2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya 3. karena diterlantarkan, musnah 4. karena subyek haknya tidak memenuhi syarat 5. karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain yang tidak memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Milik atas tanah Hak Guna Usaha Ketentuan mengenai Hak Guna Usaha (HGU) disebutkan dalam pasal 16 ayat 1 huruf b UUPA. Ketentuan lebih lanjut mengenai HGU diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 40 Tahun 1996 yang secara khusus diatur dalam pasal 2 sampai dengan pasal 18. Pengertian HGU menurut pasal 28 ayat 1 UUPA yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang jangka waktu 25 tahun sebagaimana ketentuan dalam pasal 29 UUPA. Subyek HGU yaitu Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain sesuai dalam ketentuan pasal 28 ayat 3 UUPA jo. pasal 16 PP No. 40 tahun Pasal 27 UUPA

34 23 Peralihan HGU wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan untuk dicatat dalam buku tanah dan dilakukan perubahan nama dalam sertipikat dari pemegang HGU yang lama kepada pemegang HGU yang baru. Tanah Hak Guna Usaha berasal dari tanah negara. Apabila asal tanah Hak Guna Usaha berupa tanah hak, maka tanah hak tersebut harus dilakukan pelepasan atau penyerahan hak oleh pemegang hak dengan pemberian ganti kerugian oleh calon pemegang Hak Guna Usaha dan selanjutnya mengajukan permohonan pemberian hak. Terjadinya Hak Guna Usaha berdasarkan penetapan pemerintah melalui permohonan pemberian hak dan dengan diterbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH) yang kemudian didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Jangka waktu HGU untuk pertama kalinya paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Permohonan perpanjangan atau diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Usaha. Berdasarkan pasal 14 PP No. 40 Tahun 1996, pemegang Hak Guna Usaha berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan untuk usaha dibidang pertanian, perkebunan, perikanan, peternakan. Selain itu HGU dapat digunakan untuk keperluan lain dengan mengingat pada ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan berdasarkan pada kepentingan masyarakat sekitarnya. HGU dapat dibebani dengan Hak Tanggungan. HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak. Peralihan Hak Guna Usaha harus didaftarkan dan dicatat dalam Buku Tanah.

35 24 Menurut pasal 17 PP No. 40 Tahun 1996, faktorfaktor penyebab hapusnya HGU dan berakibat tanahnya menjadi tanah negara, yaitu : 1. Berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya. 2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena tidak dipenuhinya kewajibankewajiban pemegang hak atau dilanggarnya ketentuanketentuan yang telah ditetapkan dalam keputusan pemberian hak. 3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir. 4. Hak Guna Usaha dicabut. 5. Tanahnya diterlantarkan. 6. Tanahnya musnah. 7. Pemegang Hak Guna Usaha tidak memenuhi syarat sebagai pemegang HGU Hak Guna Bangunan Ketentuan mengenai Hak Guna Bangunan (HGB) disebutkan dalam pasal 1 ayat 1 huruf c UUPA. Secara khusus diatur dalam pasal 35 sampai dengan pasal 40 UUPA. Menurut pasal 50 ayat 2 UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai Hak Guna Bangunan diatur dengan peraturan perundangan. Peraturan perundangan dimaksudkan disini adalah Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 yang secara khusus diatur dalam pasal 19 sampai dengan pasal 38. Pada pasal 35 UUPA memberikan pengertian Hak Guna Bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan

36 25 jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Asal tanah Hak Guna Bangunan tercantum dalam pasal 37 UUPA yang menegaskan bahwa Hak Guna Bangunan terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Sedangkan pasal 21 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 menegaskan bahwa tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah tanah negara, tanah hak pengelolaan, atau tanah hak milik. Subyek Hak Guna Bangunan menurut pasal 36 UUPA jo. pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 adalah Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Apabila subyek Hak Guna Bangunan tidak memenuhi syarat sebagai Warga Negara Indonesia atau badan hukum Indonesia, maka dalam waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan Hak Guna Bangunan tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Bila hal tersebut tidak dilakukan maka Hak Guna Bangunan tersebut batal demi hukum dan tanahnya menjadi tanah negara. 32 Terjadinya Hak Guna Bangunan berdasarkan atas asal tanahnya dapat dijelaskan sebagai berikut : a. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara. Hak Guna Bangunan ini terjadi atas keputusan pemberian hak yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional berdasarkan pasal 4, pasal 9, dan pasal 14 Peraturan Menteri Negara Agraria/KaBPN No. 3 Tahun Sedangkan prosedur terjadinya HGB diatur dalam pasal 32 sampai dengan pasal 48 Peraturan Menteri Negara 32 Urip Santoso, SH.,MH Hukum Agraria & Hak-Hak Atas Tanah ( Jakarta: Prenada Media, 2005 ) hal. 106.

37 26 Agraria/KaBPN No. 9 Tahun Hak Guna Bangunan ini terjadi sejak keputusan pemberian hak tersebut didaftarkan oleh pemohon kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah, sebagai tanda bukti haknya diterbitkan sertipikat sesuai pada pasal 22 dan pasal 23 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun b. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan. Hak Guna Bangunan ini terjadi dengan keputusan pemberian hak oleh Badan Pertanahan Nasional berdasarkan pasal 4 Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka.BPN No. 9 Tahun Hak Guna Bangunan ini terjadi sejak keputusan pemberian hak tersebut didaftarkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota untuk dicatat dalam buku tanah. c. Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Milik. Hak Guna Bangunan ini terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Akta PPAT ini wajib didaftarkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten /Kota untuk dicatat dalam buku tanah sesuai pasal 24 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun Bentuk Akta PPAT ini dimuat dalam Lampiran Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka.BPN No. 3 Tahun Jangka waktu Hak Guna Bangunan diatur dalam pasal 26 sampai dengan pasal 29 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun Jangka waktu Hak Guna Bangunan ini berbeda sesuai dengan asal tanahnya, yaitu : a. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara. Jangka waktu untuk pertama kali paling lama 30 tahun dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling

38 27 lama 30 tahun. Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut. Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan hak dicatat dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh pemegang Hak Guna Bangunan untuk perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan antara lain : - Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut. - Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak (menguasai fisik bidang tanah). - Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang bersangkutan. b. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan. Hak Guna Bangunan ini berjangka waktu dan dalam pembaharuan Hak Guna Bangunan ini atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan hak diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut. c. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik. Hak Guna Bangunan ini berjangka waktu paling lama 30 tahun dan tidak ada perpanjangan jangka waktu. Namun atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang Hak Guna Bangunan dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Guna Bangunan baru dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat.