INVESTASI REAL ESTATE

Transkripsi

1 INVESTASI REAL ESTATE A. Sifat-Sifat Investasi Real Estate Sifat-sifat investasi real estate terkandung dalam : (a) jenis-jenis properti, (b) posisi kepemilikan atau hutang, (c) investasi kelompok atau individual. Jenis-jenis properti dapat dibedakan dalam tiga golongan, yaitu: a. Tempat tinggal pribadi (personal residence) berupa rumah keluarga, kondominium, rumah-susun yang dimiliki dan menjadi tempat-tinggal keluarga. b. Properti penghasilan (income property), yaitu properti yang disewakan, seperti gedung apartemen, gedung perkantoran, dan pusat perbelanjaan. c. Properti spekulatif (speculative property), seperti: tanah, bangunan, pompa bensin. Investasi real estate dapat dilakukan dengan kepemilikan individual, trust estate, atau firma terbatas. a. Investasi dengan kepemilikan property individual memberikan kekuasaan pengendalian yang besar, tetapi kelemahannnya meρyangkut terbatasnya modal perorangan untuk pengadaan property. b. Trust investasi real estate (real estate investment trust) adalah perusahaan investasi yang menanam modal (yang diperoleh melalui penjualan sahamnya kepada investor) dalam hipotek dan berbagai jenis instrumen investasi real estate. c. Firma terbatas (limited partnership) adalah bentuk organisasi di mana beberapa partner tertentu menjadi partner terbatas (limited partner) yang tanggung jawabnya terbatas pada investasi modal awalnya, sedang partner umum (general partner) menjadi manajer (managing partner) yang mempunyai tanggung jawab penuh dan membuat sebagian besar keputusan. B. Tujuan Dan Kendala Dalam investasi real estate terdapat beberapa pilihan; dalam rangka pilihan ini, perlu ditetapkan kendala dan tujuan baik yang finansial maupun yang nonfinansial. Kendala atau batasan finansial menyangkut: a. hubungan risiko-hasil (risk return relationship) yang dapat diterima,

2 b. jumlah modal (tertentu) yang ingin atau mampu disediakan oleh real estate Sedangkan tujuan finansial sering dinyatakan dalam: 1. nilai-sekarang bersih (net present-value) 2. perkiraan hasil (approximate yield) 3. periode pembayaran kembali (payback period) 4. rasio perlindungan pajak (tax shelter ratio) C. Lingkup Analisa Lingkup analisa investasi real estate menyangkut empat faktor utama, yaitu: Fisiknya properti, Hak atas properti, Jangka-waktu investasi, Wilayah geografis. D. Determinan Nilai Nilai real estate ditentukan oleh empat faktor determinan utama, yaitu: 1. Permintaan, adalah keinginan dan kemampuan orang untuk membeli atau menyewa suatu properti tertentu. Umumnya, permintaan berasal dan tiga surber pokok, yaitu: a. Dasar ekonomis. b. Sifat kependudukan. c. Pembiayaan hipotik (mortgage financing). 2. Penawaran. Analisa penawaran real estate pada hakekatnya menyangkut penilaian atas persaingan. 3. Properti. Nilai jual atau sewa dan suatu properti tidak hanya ditentukan oleh permintaan dan penawaran atau oleh kebutuhkan dan harga.. Keunggulan nilai dan keunggulan kompetitif dari suatu properti dipengaruhi oleh lima faktor. Yaitu : a. Restriksi penggunaan. b. Analisa lingkungan. Lokasi yang baik memiliki dua dimensi yaitu: kemudahan dan lingkungan. c. Analisa lapangan. Beberapa sifat dan properti yang menjadi kepentingan investor menyangkut: i. ukuran luas properti ii. kualitas properti d. Perbaikan. e. Pengelolaan properti (property management).

3 4. Proses transfer properti. Pasar properti tidak bisa disebut efisien karena kurangnya aliran dan pertukaran informasi yang baik antara pembeli dan penjual, dan antara penyewa dan yang menyewakan; selain itu sebagian besar keputusan berada di tangan pemilik properti sendiri. Untuk memperbaiki proses jual-beli, pengalihan atau transfer properti perlu dilakukan peningkatan promosi dan perbaikan negosiasi. a. Promosi properti dilakukan melalui ikian, pameran, diskon serta hadiah, dan penjualan perorangan. b. Negosiasi memerlukan keakhlian!keterampilan untuk mendapatkan harga dan persyaratan yang baik. E. Perkiraan Nilai Pasar Dalam real estate, konsepsi nilai pasar berbeda dengan saham dan obligasi karena berbagai alasan. 1. Setiap properti itu unik. 2. Syarat dan kondisi penjualan sangat beraneka-ragam. 3. Informasi pasar tidak sempurna. 4. Properti memerlukan cukup waktu untuk eksposur pasar, tetapi penjual tidak mempunyai cukup waktu. 5. Pembeli juga harus bertindak cepat. Dalam memperkirakan nilai pasar real estate dikenal tiga pendekatan. a. Pendekatan biaya,. b. Pendekatan penjualan komparatif. c. Pendekatan penghasilan F. Prakiraan Hasil Investasi Dalam melakukan prakiraan hasil investasi, investor menggunakan pendekatan nilai-pasar dan analisa investasi. G. Nilai-Sekarang Aliran Tunai dan Perkiraan Hasil Dengan menggunakan teknik nilai-sekarang, dapat diperkirakan mengenai kelayakan suatu invetasi properti.asumsinya adalah bahwa properti dipegang untuk beberapa tahun, dan dalam masa (holding period) tersebut properti memberi hasil (misalnya sewa), setelah

4 akhir masa itu properti dijual; dapat juga selama holding period, properti tidak memberi hasil tetapi memerlukan pengeluaran biaya. Dalam hal ini diperlukan berbagai perhitungan sebagai berikut: a. aliran tunai sesudah pajak tahunan (annual after tax cash flow) dan nilai sekarang aliran tunai tersebut (present value). b. hasil penjualan sesudah pajak (after tax proceed of sale) dan nilai-sekarang hasil penjualan tersebut (present value)

5 EMAS DAN INVESTASI TAMPAK LAINNYA A. Pengertian Pada dasarnya, investasi dapat dibedakan dalam dua jenis utama, yaitu: a. investasi-tampak (tangible investment), ialah investasi yang dapat dilihat dan diraba, serta memiliki bentuk atau substansi nyata, seperti: real estate, emas, perak, berlian, benda seni, barang antik, dan koleksi. b. aktiva finansial (financial asset), ialah surat berharga yang membuktikan hak, kepemilikan, atau opsi untuk memperoleh kepentingan atas kekayaan yang tampak atau tidak tampak, seperti saham, obligasi, opsi. B. Sifat-Sifat Investasi-tampak memiliki sifat-sifat tertentu yang mengandung kemanfaatan sekaligus kelemahan dibanding investasi lainnya. a. Kelas Investasi Tersendiri Sebagian investasi-tampak, seperti emas dan berlian bersifat portabel (dapat dibawa), sedangkan sebagian lainnya, seperti tanah dan bangunan tidak portabel. Sifat tersebut mempengaruhi perilaku harganya. i) investasi portabel dipilih dalam masa kondisi nasional atau internasional tidak stabil, karena investasi tersebut dapat dibawa atau dipindahkan jika keadaan memburuk. ii) investasi yang tidak portabel dikehendaki dalam masa inflasi tinggi dan kondisi politis yang stabil karena nilainya meningkat. Selain itu, pasar investasi-tampak juga sangat bervariasi. Berlian dan barang koleksi menghadapi pasar yang tidak likuid dan terpecah, dengan biaya transaksi yang tinggi. Sedangkan, pasar untuk emas dan perak cukup likuid dengan biaya transaksi moderat b. Bentuk-bentuk yang Populer Berbagai jenis investasi-tampak termasuk: i. metal berharga, yaitu emas dan perak ii. metal strategis, yaitu cobalt, chromium, gallium, germanium, indium, magnesium, rhodium, dan titanium iii. batu berharga, yaitu berlian, rubi, dan emerald iv. barang koleksi, yaitu perangko, koin, benda seni, dan benda antik.

6 Satu sifat umum dan jenis investasi tersebut adalah nilai kelangkaannya sehingga menarik para investor c. Kemanfaatan Satu-satunya sumber hasil investasi dan investasi- tampak adalah apresiasi harga atau capital gain. Kecuali untuk bangunan yang disewakan (rental properties) yang memberikan penghasilan sewa periodik, investasi-tampak tidak memberikan penghasilan-berjalan seperti bunga, dividen, dan sewa. Di lain pihak, investasi-tampak sering membutuhkan pengeluaran biaya untuk penjagaan, pemeliharaan (tanah, bangunan), dan asuransi (metal dan batu berharga serta barang koleksi). C. Investasi Emas Sejak ratusan bahkan ribuan tahun, manusia telah tertarik pada emas. Saat in kepemilikan emas masih merupakan kebutuhan bagi banyak investor. Motivasi untuk investasi dalam emas didorong oleh dua faktor utama, yaitu tingginya laju inflasi serta instabilitas nasional dan internasional secara umum, selain faktor psikologis investor yang menyertainya. Investasi emas bisa dalam berbagai bentuk: 1. Balok Emas (gold bullion) 2. Perhiasan Emas (gold jewelry) 3. Keping Emas (gold coins) / 1 4. Sertifikat Emas (gold certificates) 5. Emas-mendatang (gold futures) D. Emas Sebagai Wahana Investasi Emas merupakan wahana investasi yang cukup spekulatif di mana harganya dapat berfluktuasi. Sumber hasil potensial dan emas hanya berupa apresiasi harga, maka investasi emas hanya menguntungkan pada saat laju inflasi tinggi danlatau instabilitas politis. Biaya transaksi dalam emas berupa komisi, mark up, dan pajak. Tetapi biaya transaksi berbeda tergantung dan jenis emas dan kuantitasnya. Sertifikat emas mengandung biaya komisi dan mark up yang rendah, serta tidak terkena pajak penjualan. Makin besar kuantitas yang diperdagangkan, makin rendah biaya transaksinya. Biaya penyimpanan emas juga bervariasi tergantung jenis emas. Keping,- balok, dan perhiasan emas dapat dengan mudah disimpan di kotak penyimpanan (safe deposit box) di bank dengan biaya relatif renah. Sertifikat emas juga dapat disimpan di bank dengan biaya penyimpanan (storage fee) kurang dari 1% nilainya setahun.

7 E. Investasi Tampak Lainnya Investasi-tampak lainnya meliputi logam berharga, batu berharga, dan barang koleksi. Jenis investasi mi berbeda dengan emas (dan perak) dalam hal rendahnya likuiditas. Selain itu, investasi tersebut memer1ukan biaya-biaya lain yang tidak dibutuhkan pada saham dan obligasi, yaitu asuransi dan biaya penyimpanan. Masalab lain menyangkut kemungkinan pemalsuan, seperti pada benda seni. F. Perak (Silver) Investasi perak mengandung risiko. Pertama, berbeda dengan emas, perak mempunyai banyak penggunaan industrial, khususnya dalam produk-produk fotografi; jika perak tidak lagi dibutuhkan oleh industri foto, harganya akan merosot. Kedua, perak dalam kuantitas yang besar ditimbun di berbagai tempat di seluruh dunia; jika harga perak meningkat, dapat mengakibatkan pelepasan perak yang ditimbun ke pasar, sehingga menyebabkan harga perak merosot. Berbagai bentuk investasi perak, termasuk: balok perak, kepingan perak, dan perdagangan perak mendatang. Secara keseluruhan, perak merupakan investasi yang lebih spekulatif daripada emas, penlaku harganya sangat fluktuatif, mengandung unsur risiko relatif tinggi, dan tidak sebaik emas sebagai alat menanggulangi inflasi (inflation hedge). G. Logam Strategis (Strategic Metals) Logam strategis adalah logam-logam pertambangan yang dibutuhkan untuk produksi barang, meliputi cobalt, chromium, gallium, germanium, indium, magnesium, rhodium, dan titanium. H. Berlian (Diamonds) Berlian diminati oleh investor karena beberapa alasan. Pertama, berlian sangat langka dan kerak bumi dan sangat mahal untuk mendapatkannya; nilai kelangkaannya menarik investor-kolektor maupun pencinta perhiasan. Kedua, selama bertahun-tahun, pemasaran batu yang belum dipotong dan tambang hampir sepenuhnya dikendalikan oleh satu perusahaan, yaitu Perusahaan Tambang De Beers dan Afrika Selatan. Namun di masa datang, produksi berlian dan Zaire, Brazil, dan Rusia diperkirakan akan meningkat sehingga akan menurunkan kekuasaan De Beers. Oleh karena setiap berlian itu unik, maka kejernihan, warna, potongan, dan berat karatnya (satu karat berat 142 ounces) mempengaruhi nilainya. Kebanyakan investor harus menggantungkan pada gemologist yaitu ahli penilai berlian untuk mengetahui kualitas berlian.

8 I. Barang Koleksi (Collectibles) Barang koleksi mempunyai nilai karena daya tariknya bagi kolektor, seperti uang logam dan perangko yang langka, benda seni, dan barang antik. Namun barang koleksi bisa meliputi juga botol dan keramik kuno, karpet kuno, bahkan buku komik lama. Investasi barang koleksi mengandung kerugian dan keuntungan tertentu. Kerugiannya, barang koleksi merupakan investasi yang sangat. tidak likuid, pasaran penjualannya lambat, dan biaya transaksinya tinggi dalam bentuk mark up dealer, komisi, dan pajak Keuntungannya, barang koleksi bisa menjadi pelindung inflasi (inflation hedge), dapat digunakan untuk dekorasi ruangan tempat tinggal dan kantor, serta memberikan kesenangan dalam mengkoleksikan. 1. Koleksi perangko (philateli) 2. Koleksi uang logam (numismatics) 3. Benda seni (artwork) 4. Barang antik (antiques)