BAB II KENDALA APA SAJA YANG DITEMUKAN DALAM PENERBITAN SERTIPIKAT PENGGANTI. A. Tinjauan Umum Tentang Sertipikat Hak Atas Tanah

Transkripsi

1 BAB II KENDALA APA SAJA YANG DITEMUKAN DALAM PENERBITAN SERTIPIKAT PENGGANTI A. Tinjauan Umum Tentang Sertipikat Hak Atas Tanah 1. Pengertian Sertipikat Berdasarkan pengertian pada Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang Pokok Agraria untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Adapun yang dimaksud Pasal 19 ayat (2) huruf c pada Undang- Undang Pokok Agraria dalam pengertian sertipikat, yaitu pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan, dikatakan demikian karena selama tidak ada bukti lain yang membuktikan ketidakbenaranya, maka keterangan yang ada dalam sertipikat harus dianggap benar dengan tidak perlu bukti tambahan, sedangkan alat bukti lain tersebut hanya dianggap sebagai alat bukti permulaan dan harus dikuatkan oleh alat bukti yang lainnya. Jadi sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai macam hak,

2 subyek hak maupun tanahnya. Penerbitan sertipikat dan diberikan kepada yang berhak dimaksudkan agar pemegang hak dapat dengan mudah membuktikan haknya. Sedangkan fungsi sertipikat adalah sebagai alat pembuktian kepemilikan hak atas tanah. Selanjutnya Boedi Harsono dalam bukunya Hukum Agraria Indonesia, sertipikat hak atas tanah terdiri dari salian buku buku dan surat ukur yang dijilid menjadi satu dalam sampul dokumen Penerbitan Sertipikat Hak Atas Tanah Dalam rangka pemberian jaminan kepastian hukum tersebut, kepada yang mendaftarkan tanahnya akan diberikan satu dokumen tanda bukti hak yang berfungsi sebagai alat pembuktian yang kuat. Dalam ketentuan Hukum Tanah Nasional dalam hal ini Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PP No. 24/1997), hanya sertipikat hak atas tanah yang diakui secara hukum sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah yang menjamin kepastian hukum dan dilindungi oleh hukum. Penerbitan sertipikat dan diberikan kepada yang berhak, bertujuan agar pemegang hak dapat dengan mudah membuktikan kepemilikan tanahnya. Sertipikat tersebut berfungsi sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik (obyek : letak, batas, luas dan ada / tidaknya bangunan atau tanaman diatasnya) dan data yuridis (haknya, pemegang haknya siapa, ada / tidaknya 21 Boedi Harsono. Op.Cit hal 78

3 beban-beban diatasnya) yang termuat di dalamnya sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam Surat Ukur dan Buku Tanah hak yang bersangkutan. Dikatakan sebagai data yang benar, selama tidak ada bukti lain yang membuktikan ketidakbenarannya dan tidak perlu ditambah dengan bukti tambahan. Sehingga bagi pemegang hak atas tanah yang telah diterbitkan sertipikat hak atas tanah, maka akan mendapat perlindungan hukum dan tidak perlu ada bukti tambahan. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 32 ayat (2) PP. No. 24/1997. Berdasarkan pengertian pada Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang Pokok Agraria untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Adapun yang dimaksud Pasal 19 ayat (2) huruf c pada Undang-Undang Pokok Agraria dalam pengertian sertipikat, yaitu pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. Dikatakan demikian karena selama tidak ada bukti lain yang membuktikan ketidakbenaranya, maka keterangan yang ada dalam sertipikat harus dianggap benar dengan tidak perlu bukti tambahan, sedangkan alat bukti lain tersebut hanya dianggap

4 sebagai alat bukti permulaan dan harus dikuatkan oleh alat bukti yang lainnya. Jadi sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai macam hak, subyek hak maupun tanahnya. Sertipikat tersebut merupakan hasil dari kegiatan pendaftaran tanah. Sebagimana disebutkan dalam Pasal 19 ayat (2) UUPA Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 Pasal ini meliputi: a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut: c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Hal yang sama pada Pasal 11 dan 12 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa pendaftaran tanah itu meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (recording of title) dan pemeliharaan data pendaftaran tanah (continius recording). Kegiatan Pendaftaran untuk pertama kali meliputi : Pengumpulan dan pengolahan data fisik 2. Pembuktian hak dan pembukuannya 3. Penerbitan sertipikat 4. Penyajian data fisik dan data yuridis 5. Penyimpanan daftar umum dan dokumen 2006, hal Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta,

5 Jika dicermati lebih dalam, maka kegiatan atau tugas pendaftaran tanah itu memang dilakukan dalam minimal enam langkah. Keenam kegiatan yang dilakukan dalam pendaftaran tanah tersebut adalah sebagai berikut: Tugas pengukuran, pemetaan, dan penerbit surat ukur 2. Penerbitan sertipikat hak atas tanah yang berasal dari : 1. Konversi dan penegasan atas tanah bekas hak-hak lama dan milik adat 2. Surat keputusan pemberian hak atas tanah 3. Pengganti karena hilang atau rusak c. Pendaftaran balik nama karena peralihan hak (jual beli, hibah waris, lelang, tukar menukar, inbreng dan merger) d. Pendaftaran hak tanggungan e. Penerbitan surat keterangan pendaftaran tanah (SKPT) f. Pemeliharaan data, dokumen/warkah, dan infrastruktur pendaftaran tanah. Sertifikat hak atas tanah sebagai hasil akhir proses pendaftaran tanah berisi data fisik yaitu keterangan tentang letak, batas, luas bidang tanah, serta bagian bangunan atau bangunan yang ada di atasnnya bila dianggap perlu dan data yuridis yaitu keterangan tentang status hak atas tanah dan hak penuh karena lain yang berada di atasnya. Pendaftararan untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran secara sistematik dan pendaftaran tanah secara seporadik. Dalam Pasal 13 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, dikenal dua macam bentuk pendaftaran tanah, yaitu: Muhammad Yamin Lubis dan Abd.Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, 2010, hal Irma Devita Purnamasari, Hukum Pertanahan, Kaifa, Bandung, 2010, hal 74

6 1. Pendaftaran tanah secara sistematis Pendaftaran yang didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh mentri. Karena pendaftaran tanah secara sistematik dilaksanakan atas prakarsa pemerintah, maka kegiatan tersebut didasarkan pada suatu rencana kerja yang ditetapkan oleh mentri. Tahap-tahap pendaftaran tanah untuk pertama kali melalui pendaftaran secara sitematis seabgaimana tercantum dalam Permen- Agra/Ka.BPN No 3/1997 sebagai berikut: a. Penetapan lokasi oleh mentri atas usul kepala kantor wilayah b. Penetapan kepala kantor pertanahan menyiapkan peta dasar pendaftaran berupa peta dasar yang berbentuk peta garis atau peta foto. c. Pembentukan panitia ajudikasi dan satuan Tugas(Satgas) Ajudikasi adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpualan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya. Dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara sistematik, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia ajudikasi yang dibentuk oleh mentri atau pejabat yang ditunjuk.

7 Susunan panitia ajudikasi terdiri dari : 1. Seorang ketua panitia merangkap anggota, yang dijabat oleh seoarang pegawai badan pertanahan nasioanal. Beberapa anggota yang terdiri dari a. Seorang pegawai badan pertanahan nasional yang mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang hak-hak atas tanah; b. Kepala desa/kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang pamong desa/kelurahan yang ditunjuknya; 2. Keanggotaan panitia ajudikasi dapat ditambah dengan seorang anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian kepastian yuridis mengenai bidang-bidang tanah wilayah desa/kelurahan yang bersangkutan. 3. Dalam melaksanakan tugasnya panitia ajudikasi dibantu satuaan tugas pengukuran pemetaan. Satuan tugas pengumpulan data yuridis dan satuan tugas administrasi yang tugas, susunan dan kegiatannya diatur oleh mentri. d. Penyelesaian permohonan yang ada pada saat mulainya pendaftaran tanah secara sistematik e. Penyuluhan wilayah f. Pengumpulan data fisik Penetapan batas, pemasangan tanda-tanda batas dan pengukuran dan penetapan bidang tanah.

8 Pembuatan daftar tanah Bidang atau bidang-bidang yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran dibubuhkan dalam daftar tanah. Pembuatan surat ukur Bagi bidang-bidang tanah yang sudah diatur serta dipetakan dalam pendaftaran, dibuatkan surat ukur untuk keperluan pendaftaran haknya g. Pengumpulan dan Penelitian Data yuridis h. Pengumuman data fisik dan data yuridis dan pengesahannya i. Penegasan konversi, pengakuan hak, dan pemberian hak j. Pembukuan hak k. Penerbitan sertipikat Pada Pendaftaran tanah secara sistematik pemegang hak atas tanah, kuasanya atau pihak lain yang berkepentingan memiliki kewajiban dan tanggung jawab untuk : 1. Memasang tanda-tanda batas pada bidang tanahnya sesuai ketentuan yang berlaku 2. Berada di lokasi pada saat panitia ajudikasi melakukan pengumpulan data fisik dan data yuridis 3. Menunjukkan batas-batas bidang tanahnya kepada panitia ajudikasi 4. Menunjukkan bukti kepemilikan atau penguasaan tanahnya kepada panitia ajudikasi

9 5. Memenuhi persyaratan yang ditentukan bagi pemegang hak atau kuasanya atau selaku pihak lain yang berkepentingan ( Pasal 56 ayat (3) Permen-Agra/Ka.BPN No.3/1997). 2. Pendaftaran tanah secara sporadik yaitu untuk desa/kelurahan yang belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematis tersebut. Kegiatan pendaftaran tanah secara sporadik dilakukan atas permohonan yang bentuknya sebagaimana yang diatur dalam Permen- Agra/Ka.BPN No.3/1997 yang meliputi permohonan untuk : 1. melakukan pengukuran bidang tanah untuk keperluan tertentu yaitu persiapaan permohonan hak baru, untuk pemecahan/pemisahan/penggabungan bidang tanah, untuk pengambilan batas, untuk penataan batas dalam rangka konsolidasi tanah, inventarisasi pemilikan dan penguasaan tanah dalam rangka pengadaan tanah sesuai ketentuan yang berlaku, untuk hal-hal lain dengan persetujuan pemegang hak; 2. mendaftarkan hak baru berdasarkan alat bukti sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 23 PP 24/1997; 3. mendaftarkan hak lama sebagaimana dmaksud dalam ketentuan Pasal 24 PP 24/1997.

10 Kedua cara tersebut sekalipun tujuannya sama tetapi mempunyai perbedaan yang khas yang terlihat pada bagian-bagian pelaksanaan pendaftaran tanah tersebut antara lain sebagai berikut : 25 a. Rencana dan inisiatif Pada pendaftaran tanah secara sistematik, rencana dan inisiatif itu berasal dari pemerintah, dalam hal ini Menteri menetapkan wilayah mana suatu rencana kerja itu dilaksanakan sedangkan pada pendaftaran tanah secara sporadik berasal dari permintaan individu yang memiliki tanah. b. Obyek dan sifat pelaksanaannya Pada pendaftaran tanah secara sitematik dilakukan serentak yang meliputi seluruh/sebagian desa, sedangkan pada pendaftran tanah secara sporadik dilakukan tidak tidak serentak pada bidang-bidang tanah secara individual atau massal. c. Kewenangan penilain dan penetapan Pada pendaftaran tanah secara sistematik : Penetapan batas bidang tanah yang sudah dipunyai dengan sesuatu hak yang belum terdaftar atau sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur/gambar situasi yang ada tidak sesuai lagi dengan yang sebenarnya. Membuat berita acara mengenai dilakukannya pengukuran sementara termasuk belum diperolehnya kesepakatan batas atau ketidakhadiran pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. d. Pembuktian hak-hak lama atas tanah yang berasal dari konversi hak dan pengumpulan/penelitian data yuridis, dilakukan oleh Panitia Ajudikasi dan pada pendaftaran tanah secara sporadik oleh Kepala Kantor Pertanahan. e. Tempat dan Waktu Pengumuman Pada pendaftaran tanah secara sistematik, untuk memberi kesempatan kepada pihak-pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan atas hasil penelitian alat-alat bukti, pengukuran dan pemetaan dilakukan pengumumannya di Kantor Ajudikasi, Kantor Kepala desa/kelurahan serta ditempat lain yang dianggap perlu(dikantor rukun warga atau lokasi tanah yang bersangkutan) selama 30 hari, sedangkan pada pendaftran secara sporadik dilakukan di kantor pertanahan, Kantor kepala desa/kelurahan, tempat lain yang dianggap perlu(dikantor rukun warga atau lokasi 25 Op,Cit, hal 81

11 meliputi: 26 tanah yang bersangkutan) serta melalui media massa selama 60 hari. f. Waktu Pengajuan gugatan ke pengadilan Pada pendaftaran tanah secara sistematik pihak yang keberatan atas data fisik dan data yuridis diberitahukan kepada yang bersangkutan untuk mengajukan gugatan ke pengadilan mengenai data yang disengketakan jika tidak tercapai kesepakatan melalui musyawarah dalam waktu 60 hari, sedangkan pada pendaftaran tanah secara sporadik selama 90 hari terhitung sejak disampaikan pemeberitahuan tersebut kepada pihak-pihak yang bersengketa. Perbedaan waktu itu juga dengan alasan yang sama sebagaimana diuraikan diatas. Sementara kegiatan pemeliharaan dan pendaftaran tanah 1. Pendaftaran peralihan dan pembebasan hak 2. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya. Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertipikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. 27 Asas merupakan fundamen yang mendasari terjadinya sesuatu dan merupakan dasar dari suatu kegiatan, hal ini berlaku pula pada pendaftaran tanah. Dalam Pasal 2 PP Nomor 24/1997, disebutkan bahwa asas-asas pendaftaran tanah, meliputi : 26 Tampil Ansari Siregar, Op.Cit, hal Ibid, hal 142

12 a. sederhana, yaitu asas yang dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok dan tata caranya mudah dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama hak atas tanah. b. Aman, yaitu asas yang dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hukum sesuai tujuan pendaftaran itu sendiri. c. Terjangkau, yaitu suatu asas yang dimaksudkan keterjangkauan bagi pihakpihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah yang harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan. d. Mutakhir, yaitu asas ini dimaksudkan adanya kelengkapan data yang memadai dalam pelaksanaannya dan keseimbangan dalam pemeliharaan datanya, sehingga data pendaftaran tanah harus dipelihara. Data yang tersimpan dalam bentuk buku tanah di kantor pertanahan harus selalu diperbaharui bilamana terjadi perubahan data, baik data fisik maupun data yuridis. Perubahan dapat terjadi karena peristiwa hukum (misalnya proses pewarisan), maupun karena perbuatan hukum (misalnya jual beli, tukar menukar, hibah dan lain-lain). Asas ini menuntut pula dipeliharanya data

13 pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan sehingga data yang tersedia sesuai dengan keadaan nyata di lapangan. e. Terbuka, yaitu masyarakat dapat memperoleh keterangan tentang data yang benar setiap saat. Maksudnya adalah siapapun masyarakat dapat secara terbuka memperoleh data pertanahan apabila kepentingannya menghendaki. Selain asas di atas, terdapat asas umum dalam pendaftaran tanah yang dikenal dengan asas contadictoire delimitatie. Menurut asas ini, bahwa untuk menjamin kepastian hukum mengenai batas-batas tanah, maka ketika penentuan tata batas ditetapkan harus dihadiri dan disaksikan oleh pemilik tanah berbatasan terjadi kesepahaman mengenai letak dan batas tanah, sehingga dapat dihindari terjadinya sengketa tata batas tanah diantara mereka. berbunyi : Sebagaimana dimaksud Pasal 19 PP No.24 Tahun 1997, yang 1. bahwa jika dalam penetapan batas bidang tanah sebagaimana yang dimaksud Pasal 18 ayat (1) tidak diperoleh kesepakatan antara pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dengan pemegang hak atas tanah yang berbatasan, pengukuran bidang tanahnya diupayakan untuk sementara dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut kenyataanya merupakan batas-batas bidang tanah yang bersangkutan. 2. Jika pada waktu yang telah ditentukan pemegang hak atas tanah yang bersangkutan atau para pemegang hak atas tanah yang berbatasan tidak hadir setelah dilakukan pemanggilan, pengukuran bidang tanahnya, untuk

14 sementara dilakukan sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatas. 3. Ketua panitia ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau kepala kantor pertanahan dalam pendaftaran secara sporadik membuat berita acara mengenai dilakukannya pengukuran sementara sebagaiaman dimaksud pada ayat (1) san (2), termasuk mengenai belum diperolehnyaa kesepakatan batas atau ketidakhadiran pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. Kegiatan pendaftaran tanah adalah kewajiban yang harus dilaksanakan oleh pemerintah secara terus menerus dalam rangka menginventarisasikan data-data berkenaan dengan hak-hak atas tanah menurut undang-undang pokok agraria dan peraturan Pemerintah, sedangkan pendaftaran hak atas tanah merupakan kewajiban yang harus dilaksanakan oleh si pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan dilaksanakan secara terus menerus setiap ada peralihan hak-hak atas tanah tersebut menurut undang-undang pokok agraria dan peraturan pemerintah guna mendapatkan sertipikat tanda bukti tanah yang kuat. Dan yang menjadi objek pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai berikut: a. Objek Pendaftaran Tanah meliputi: 1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai. 2. Tanah hak pengelolaan 3. Tanah wakaf 4. Hak milik atas satuan rumah susun

15 5. Hak tanggungan 6. Tanah negara b. Dalam hal tanah negara sebagai objek pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf f, pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan sebidang tanah yang merupakan tanah negara dalam daftar tanah. Semua hak-hak atas tanah yang tercantum pada ayat (9) PP No. 24 Tahun 1997 di atas dengan membukukan tanah tersebut di kantor pertanahan akan diterbitkan sertipikat hak atas tanahnya yang merupakan salinan dari buku tanah. Sedangkan tanah negara tidak diterbitkan sertifikat yang diterbitkan tersebut diserahkan kepada yang berhak sebagai alat bukti haknya. Menurut Peraturan pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, sertipikat terdiri atas salinan buku tanah yang memuat data yuridis dan surat ukur yang memuat data yuridis dan surat ukur yang memuat data fisik hak yang bersangkutan, yang dijilid menjadi satu dalam suatu sampul dokumen. 28 Sedangkan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, sertipikat hak atas tanah, hak pengelolaan dan waqaf berupa satu lembar dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang diperlukan. 28 Adrian sutedi,op.cit, hal 141

16 Dalam Pasal 1 angka 6 dan 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 memberikan pengertian tentang data fisik dan data yuridis. Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya. Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya. Dalam pasal 31 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa sertipikat diberikan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 ayat (1). Penerbitan sertipikat dan diberikan kepada yang berhak dimaksudkan agar pemegang hak dapat dengan mudah membuktikan haknya. Sehingga sertipikat berfungsi sebagai alat pembuktian kepemilikan hak atas tanah. Sertipikat diberikan bagi tanah-tanah yang sudah ada surat ukurnya, atau pun tanah-tanah yang sudah diselenggarakan Pengukuran desa demi desa, karenanya sertipikat ini merupakan pembuktian yang kuat, baik subyek maupun obyek ilmu hak atas tanah. 29 Sehubungan dengan hal tersebut di atas dapat diketahui bahwa sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya. Sehingga data fisik dan data yuridis 29 Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Prestasi Pustaka, Jakarta, 2002, hal 123

17 tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Sertipikat sebagai tanda bukti yang kuat mengandung arti bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar, sebagaimana juga dapat dibuktikan dari data yang tercantum dalam buku tanah dan surat ukurnya. yaitu: 30 Untuk diketahui bahwa, hingga saat ini didapat 3 jenis sertipikat, 1. Sertipikat hak atas tanah 2. Sertipikat Hak Tanggungan ( Hypohteek dan Crediet Verband) 3. Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Sertipikat diberikan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota, sedangkan pejabat yang berwenang menandatangani sertipikat menurut Peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 jo.permen Agraria/Kepala BPN nomor 3 tahun 1997 adalah : Dalam pendaftaran sistematik, sertipikat ditanda tangani oleh ketua ajudikasi atas nama kepala kantor pertanahan kabupaten/kota 2. Dalam pendaftaran taanh secara sporadik yang bersifat individual (perseorangan), sertipikat ditanda tanagni oleh kantor pertanahan kabupaten/kota 3. Dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat massal, sertipikat ditanda tangani oleh kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah atas nama kepala kantor pertanahan kabupaten/kota. 30 Ibid, hal Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah,Kencana Prenada Media Group, Jalarta, 2011, hal

18 Dalam kegiatan pendaftaran tanah selain sertipikat hak milik atas tanah juga terdapat Buku Tanah dan Surat Ukur. Pengertian dari Buku Tanah di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, pada Pasal 1 angka 19 adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya. Sedangkan pengertian surat ukur pada angka 17, surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian. Mengenai surat ukur dan buku tanah tersebut diatas selain diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 juga diatur dalam peraturan kepala badan pertanahan nasional Republik Indonesia Nomor 1 tahun 2011 Tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah Dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu. Bahwa berdasarkan bunyi Pasal Pasal 12 : 1. Surat Ukur dalam rangka Pendaftaran Tanah untuk pertama kali secara sporadik ditandatangani oleh Kepala Seksi Survei, Pengukuran dan Pemetaan. 2. Salinan Surat Ukur yang merupakan bagian dari Sertipikat ditandatangani oleh pejabat yang berwenang menandatangani Sertipikat. Dan pada Pasal 15 menyatakan bahwa Buku Tanah, Sertipikat dan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah dalam Pendaftaran Tanah untuk pertama kali dan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah secara sporadik ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan.

19 Dari pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya. Buku tanah ini terdiri dari 4 (empat) halaman yaitu : a. Halaman muka (Kesatu) b. Halaman kedua (bagian pendaftaran tanah) c. Halaman ketiga d. Halaman keempat Pada halaman kesatu dan kedua itu dipergunakan untuk pendaftaran tanah yang pertama kalinya. Sedangkan pada halaman ketiga dan keempat dipergunakan untuk mendaftarkan perubahan-perubahan yang mungkin terjadi pada suatu hak atas tanah. Sedangkan pengertian Surat Ukur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 adalah peta-peta situasi yang setelah diketahui dan ditetapkan batas-batas tanahnya yang sebagaimana telah ditetapkan di dalam Pasal 2 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tersebut yaitu : Setiap surat ukur dibuat rangkap 2 (dua) : 1. Yang satu diberikan kepada yang berhak sebagai bagian dari sertipikat. 2. Yang lainnya disimpan di kantor Pendaftaran Tanah dalam hal ini Kantor Agraria (Lama)/Kantor Pertanahan (baru) pada seksi Pendaftaran Tanah. Dasar dari surat ukur tersebut, yaitu kutipan peta dari perbedaan tanah. Bentuk dari surat ukur serta cara mengisinya ditetapkan oleh Menteri Negara

20 Agraria/Kepala BPN, dengan ketentuan bahwa surat ukur itu selain memuat gambar tanah yang melukiskan batas tanah, tanda-tanda batas yang penting harus memuat pula : a. Nomor pendaftaran b. Nomor dan tahun surat ukur atau buku tanah c. Nomor pajak d. Uraian tenang letak tanah e. Uraian tentang keadaan tanah f. Luas tanah dan g. Orang atau orang-orang yang menunjukkan batas-batasnya. Dari uraian yang disebutkan di atas, jelas sekali bahwa akibat hukum yang timbul berkenaan dengan diterbitkannya sertipikat hak atas tanah bagi pemegangnya, adalah : 1. Hak atas tanah yang dimiliki telah memiliki kekuatan hukum yang kuat dan sah menurut hukum. 2. Sertipikat tersebut merupakan alat bukti yang kuat bagi pemegangnya mengenai hak milik atas tanah tersebut. Dalam uraian nomor 1 di atas disebutkan bahwa hak atas tanah hanya bersifat kuat atau tidak mutlak sesuai dengan azas negatif stelsel di mana tidak menutup kemungkinan munculnya bukti-bukti baru yang dapat membatalkan sertipikat tersebut. Akan tetapi dengan adanya Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yaitu dengan adanya tenggang

21 waktu 5 tahun untuk mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan, maka apabila setelah 5 tahun sejak diterbitkannya sertipikat tidak ada yang mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kantor Pertanahan maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut. Dengan demikian, kepastian hukum sertipikat hak atas tanah tersebut lebih terjamin Sertipikat mempunyai fungi yaitu : a. Menjamin kepastian hukum dalam arti dapat melindungi pemilik sertipikat terhadap gangguan pihak lain serta menghindarkan sengketa dengan pihak lain sehingga dapat dipastikan siapa yang mempunyai hak, luas dan batas tanah yang dihakinya serta bagaimanakah status hak tanah tersebut. b. Mempermudah untuk memperoleh kredit dengan tanah sebagai jaminan c. Dengan adanya surat ukur dalam sertipikat maka luas tanahnya sudah pasti. Penerbitan sertipikat ini merupakan tugas pokok dan fungsi bagi seksi pengukuran dan pendaftaran tanah. Sertipikat bukti kepemilikan hak atas tanah diterbitkan oleh BPN, melalaui proses pendaftaran tanah yang sebelumnya sudah dilaksanakan. Dengan demikian, untuk mendapatkan bukti hak atas tanah, maka harus melalui proses pendaftaran tanah yang secara hierarkis ditingkat kabupaten atau kota lebih dikenal dengan kantor pertanahan. Penerbitan bukti kepemilikan hak atas tanah merupakan bagian

22 dari proses pendaftran, yang dijalankan oleh Kantor Pertanahan dimana tanah yang dimohonkan atau didaftarkan itu berada. Dalam proses kepemilikan hak atas tanah, BPN telah menentukan sistem pelayanan/mekanisme pendaftaran pada kantor pertanahan, tujuannya agar proses pendaftaran itu dapat lebih efektif dan efisien. Untuk memudahakan proses pendaftaran tanah, sebaiknya pemohon/pendaftar terlebih dahulu minta informasi ke loket I-layanan informasi di kantor pertanahan kabupaten/kota di mana tanah yang didaftarkan haknya tersebut berada. Sebagaimana pelaksanaan intruksi Mentri Negara/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1998 tanggal 20 Juli 1998, BPN memberlakukan sistem loket, yaitu yang terdiri dari : 1. Loket I : Informasi Pelayanan Loket I memberikan informasi, arahan serta gambaran tentang bentuk layanan kantor pertanahan terhadap publik. 2. Loket II : Penyerahan Dokumen Permohonan Pemohon/pendaftar dapat mengajukan permohonan pendataran hak atas tanah melalui loket ini. Pada loket ini menyediakan formulir permohonan. Dalam formulir permohonan itu, biasanya berisi daftar isian tentang : a. identitas diri atau kuasa pemohon/pendaftar hak atas tanah b. jenis layanan dari kantor pertanahan ; seperti pengukuran, pendaftaran pertama kali, pendaftaran hak milik satuan rumah susun, pendaftran

23 tanah waqaf, pendaftaran peralihan hak, warisan, pendaftran hak tanggungan,dsb c. data fisik letak tanah yang dimohonkan/ingin didaftarkan d. lampiran kelengkapan administrasi, sesuai bentuk layanan yang dimohonkan. Untuk permohonan layanan pendaftaran hak atas tanah, biasanya diperlukan lampiran : fotokopi KTP atau identitas pemohon/pendaftar, kemudian bukti asal perolehan hak atas tanah seperti akta jual beli,keterangan waris, bukti pembayaran pajak/sppt dan PBB terakhir-. Lalu keterangan bukti milik, misalnya letter C, letter E, sertipikat asli dari penjual,dsb. Penerimaan permohonan pendaftaran kepemilikan hak atas tanah, oleh petugasa loket II akan ditindak lanjuti dengan pemeriksaan kelengkapan berkas. Apabila berkas dinilai tidak lengkap, maka akan dikemblaikan kepada pemohon/pendaftar, untuk selanjutnya dilengkapi. Dan apabila dinilai berkas permohonan sudah lengkap, maka petugas loket II akan menerbitkan surat tanda terima berkas permohonan, lalu memberikan rincian biaya yang harus dibayarkan oleh pemohon/pendaftar. 3. Loket III: penyerahan Biaya/pembayaran Setelah menerima surat tanda terima berkas permohonan dan perincian biaya yang harus dibayar, maka selanjutnya pemohon/pendaftar dapat melakukan pembayaran diloket III. Petugas loket III, setelah menerima

24 pembayaran dari pemohon/pendaftar akan menerbitkan tanda bukti pendaftara dan pembayaran, yang nantinya akan dipergunakan oleh pemohon/pendaftar untuk mengambil sertifikat bukti kepemilikan hak atas tanah yang didaftarkan. 4. Loket IV : Penyerahan Produk Setelah menerima tanda bukti pendaftaran dan pembayaran, pemohon/pendaftar diharapkan menunggu proses pendaftraan tanah, yang biasanya diawali dengan pengukuran, pemetaan serta pembukuan data fisik tanah. Selanjutnya data fisik dan data yuridis tanah tersebut akan dijadikan sebagai dasar pendaftaran hak atasa tanah, serta peralihan hak-hak atas tanah yang didaftarkan. Hal-hal yang perlu disiapkan oleh pemohon/pendaftar dalam proses pendaftaran tanah adalah : 32 a. bukti identitas diri pemohon dan identitas pemilik asal hak atas tanah yang didaftarkan. Yang lazim digunakan sebgai bukti identitas diri, dari subjek : 1. perseorangan seperti kartu tanda penduduk 2. badan hukum, didasarkan pada akta pendirian badan hukum atau perusahaan (corporate) yang telah disahkan 3. jika permohonan/pendaftar menggunakn kuasa, maka surat kuasa juga diperlukan, disamping KTP dari pemohon/pendaftra sendiri. b. Kelengkapan bukti asal-usul atau riwayat tanah Dalam pengurusan surat kepemilikan hak atas tanah maupun bangunan untuk rumah tinggal atau tempat usaha, diperlukan bukti-bukti tentang riwayat atau asal usul tanah atau rumah yang dimintakan bukti surat kepemilikannya tersebut. Riwayat atau asal usul tanah dapat berupa 32 Yulian Isnur Eko, Tata Cara Mengurus Surat-Surat Rumah Dan Tanah, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, 2008, hal 23

25 hak turun temurun karena waris, atau bukti peralihan hak karena sebab hibah, jual beli, sewa tanah atau bahkan pemberian hak dari negara. c. Bukti pembayaran pajak, bea perolehan hak atas tanah Perlu diketahui bahwa, transaksi yang berkaitan dengan penguasaan maupun kepemilikan hak atas tanah, dikenakan pajak atau bea perolehan hak atas tanah oleh Negara. Ini ditegaskan dalam Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2000 yang mengubah ketentuan Undang- Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan. Dijelaskan bahwa pajak dikenakan atas objek pajak rupa perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, yang meliputi: 1. pemindahan/peralihan hak atas tanah yang terjadi karena perjanjian jual beli;tukar menukar; hibah; hibah wasiat; pemasukan dalam perseroan atau badan hokum lainnya; pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hak; penunjukkan pembeli dalam lelang; pelaksanaan keputusan hakim yang mempunyai kekeuatan hukum tetap; hadiah; waris; penggabungan usaha; peleburan usaha; serta pemekaran usaha. 2. Pemberian hak baru sebagai kelanjutan pelepasan atas tanah, ataupun pemberian hak baru diluar pelepasan hak atas tanah Besaran Bea perolehan hak atas tanah secara umum adalah 5 % dari nilai perolehan objek pajak (NPOP). Dimana menetukan NPOP didasarkan pada: a. Harga Transaksi 1. Jual Beli 2. Penunjukkan pembeli dalam lelang b. Nilai Pasar, untuk: 1. Tukar menukar 2. Hibah 3. Hibah wasiat 4. Waris 5. Pemberian hak baru, dan lain-lain c. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB, dalam hal apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB. Opersioanl Pengurusan Pendaftran Tanah : 1. Biaya yang perlu disiapkan Secara umum, beban biaya yang dibutuhkan akan dipakai untuk memenuhi keperluan, seperti :

26 a. Operasioanl pengurusan pendaftaran tanah oleh pemohon/pendaftar atau kuasa b. Administrasi pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan c. Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan d. Biaya pemenuhan PBB 2. Menentukan perlu tidaknya menggunakan jasa pihak ketiga/kuasa hukum. Sesuai sistem pelayanan kantor pertanahan yang sudah dipadukan di seluruh Indonesian, mekanisme pendaftaran tanah meliputi proses : 33 a. Pengajuan permohonan/pendaftaran hak atas tanah melalui loket II b. Pemeriksaan kelengkapan berkas pernohonan/pendaftaran oleh petugas loket II c. Penerbitan TTBP pertugas loket II, yang biasanya berisi tentang : 1. Penerimaan berkas permohonan, dan surat-surat kelengkapan permohonan 2. Rincian biaya 3. Perintah pembayaran dan pengambilan tanda bukti pendaftaran di loket III 4. Pembayaran oleh pemohon/pendaftar di loket III d. Penerbitan kuitansi pembayaran dan surat tanda bukti pendaftaran dan pembayaran oleh petugas loket III, yang diserahkan kepada pemohon/pendaftar. e. Proses pendaftran tanah dari pengukuran, pengumpulan, pembukuan, serta penerbitan sertipikat f. Pengambilan sertipikat di Loket IV oleh pemohon/pendaftar, dengan menunjukkan surat keterangan Pendaftran Tanah. Persyaratan pendaftran tanah tergantung pada status hak atas tanah yang akan didaftarkan tersebut (sudah bersertipikat atau belum), serta cara 33 Ibid, hal 40

27 perolehan haknya. Terkait dengan itu, cara perolehena hak kepemilikan atas tanah, meliputi : 1. Konversi Hak Milik Atas Tanah Syarat-syarat pendaftraan untuk pertama kali, berdasarkan konversi adalah : a. Surat permohonan yang ditanda tangani oleh pemohon atau kuasa hukumnya b. Fotokopi KTP pemohon yang telah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang c. Surat keterangan dari kepala desa/kelurahan, tentang penguasaan dan pemilikan hak atas tanah d. Bukti kepemilikan hak atas tanah sebelum bersertifikat, dapat berupa salinan Letter C yang diketahui oleh kepala desa; Model D asli, Model E asli, serta fotokopi pemeriksan desa yang diketahui oleh kepala desa terkait. e. fotokopi Buku C, memuat tentang identitas tanah yang dimohonkan/didaftarkan ke kantor pertanahan. f. Surat pernyataan yang diketahui oleh kepala desa/kelurahan, yang menjelaskan tentang perihal status yuridis tanag belum bersertipikat, tidak dijadikan jaminan utang, serta tidak dalam sengketa. g. Surat pernyataan yang diketahui oleh kepala desa/kelurahan tentang batasbatas permanen

28 h. Surat pernyataan persetujuan-dari dan ditanda tangani-pemilik tanah yang berbatasan langsung, dengan diketahui kepala desa. Memuat tentang perlihal luas tanah yang didaftarkan, dan disetujui oleh pemilik tanah yang bersebelahan, berbatasan langsung tersebut. i. DI.20 ( Risalah penelitian data yuridis dan penetapan batas tanah), dibuat perbidang tanah j. Bukti pembayaran PBB terakhir, atau SPPT PBB tahun berjalan. 2. Konversi Peralihan Hak Peralihan hak dalam penegertian, pemilikan hak atas tanah yang didaftarkan/dimohonkan bukti sertipikatnya, bukanlah milik pemohon, melainkan berasal dari pemilik hak atas tanah sebelumnya tang telah beralih hak karena hubungan tertentu, yang sah dan dibenarkan menurut hokum kepada pemohon. Bentuk peralihan hak atas tanah yang banyak ditemui di masyarakat antara lain, warisan, hibah, jual beli, sewa menyewa, waqaf, dsb yang dilandasi kesepakatan damai. Syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam pendaftarn tanah konversi berdasarkan perolehan hak karena waris atau peralihan hak atas tanah, adalah: 34 a. Surat permohonan yang ditanda tangani oleh pemohon atau kuasa hukumnya b. Bukti tertulis yang membuktikan adanya hak yang bersangkutan 34 Ibid, hal 45

29 c. Surat pernyataan tidak daslm sengketa, yang diketahui kades/lurah dan 2 saksi dari tetua adat/penduduk setempat d. Bukti dasar perolehan hak karena waris ( keterangan pembagian waris), atau peralihan hak (perjanjian jual beli, hibah, dsb) e. Identitas diri pemohon dan/atau kuasanya (fotokopi KTP dan KK yang masih berlaku), serta identitas pemilik hak sebelumnya, atau KTP seluruh ahli waris dalam hal peralihan hak akrena pembagian waris f. Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan g. Bukti SSBPHTB (surat setoran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan), meskipun nihil namun tetap dilampirkan. berupa : 35 Pada pembuktian hak, alat-alat bukti tertulis yang dimaksud dapat 1. Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan overschrijivings Ordonantie (staatsblad ), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik atau 2. Grosse akta hak eigendom yng bersangkutan diterbitkan berdasarkan overschrijivings Ordonantie (staatsblad ) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut pearturan pemerintah nomor 10 tahun 1961 di daerah yang bersangkutan. 3. Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan swapraja yang bersangkutan, atau 4. Sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan PMA No.9/1959, atau 5. Surat keputusan pemberian hak milik dari pejabat berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebutkan didalamnya, atau 6. Akta pemindahan hak dibawah tangan, yang dibubuhi tanda kesaksian oleh kepala adat/kepala desa/kelurahan setempat, yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, dengan disertai dasar hak yang dialihkan atau, 7. Akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai dasar hak yang dialihkan, atau 35 Muhammad Yamin Lubis dan Abd.Rahim Lubis, Op.Cit, hal

30 8. Akta ikrar waqaf, surat ikrar waqaf yang dibuat sebelum atau sejak dilaksanakannya Peraturan pemerintah Nomor 28 Tahun 19977, dengan disertai dasar hak yang diwaqafkan, atau 9. Risalah lelang yang dibuat oleh pejabat lelang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai dasar hak yang dialihkan, atau 10. Surat penunjukkan atau pembelian kavling tanah pengganti atas tanah yang diambil oleh pemerintah daerah 11. Petuk Pajak Bumi/Landrente, Girik, Pipil, Kekitir, dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya Pearturan pemerintah Nomor 10/1961, atau 12. Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh kantor pelayanan PBB, dengan disertai dasar hak yang dialihkan, atau 13. Bentuk lain dari alat pembuktian tertulis, dengan nama apa pun juga, sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI, dan VII ketentuanketentuan konversi Undang-Undang Nomor 5 Tahun Syarat-syarat pendaftaran tanah kedua 36 a. Hak atas tanah yang diperoleh melalui peralihan hak atau waris b. Surat permohonan yang ditanda tangani oleh pemohon atau kuasa hukumnya c. Sertifikat asli dilampiri dengan fotokopi permohonan pengecekan d. Bukti peralihan hak( Akta Jual-Beli, Akta hibah) atau waris (Akta Pembagian Waris). e. Pengantar pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) f. Fotokopi SPPT PBB (Surat pemberitahuan Pajak terutang Pajak bumi dan bangunan) tahun terakhir g. Melampirkan SSBPHTB (surat setoran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan) h. Melampirkan bukti SSPPh (surat setoran bea pajak pengahsilan, dalam hal pajak terutang i. Fotokopi iedntitas pemohon/pendaftar, dan identitas pemilik asal. Lalu dalam hal waris, maka yang dipenuhi adalah identitas seluruh ahli waris. 36 Yulian Isnur Eko, Op.Cit, hal 50

31 B. Pengaturan Hukum Tentang Sertipikat Pengganti Setelah berbicara mengenai sertipikat hak atas tanah, yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 juga mengatur tentang penerbitan sertipikat pengganti, yang mana pada intinya sertipikat pengganti ini bisa diterbitkan oleh Kantor Pertanahan atas permohonan pihak yang berkepentingan, apabila sertipikat hak atas tanahnya terjadi kerusakan, hilang dan blanko lama. Selain Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, penerbitan pengganti juga di atur dalam Peraturan pemerintah Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksaan Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun Pengertian dan fungsi sertipikat pengganti pada dasarnya tidak jauh berbeda dengan sertipikat hak atas tanah, bahwa sertipikat tersebut berfungsi sebagai alat bukti yang kuat, demikian dinyatakan dalam pasal 19 ayat 2 huruf c UUPA. Karena itu, siapapun dapat dengan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak atas tanah bila telah jelas namanya tercantum dalam sertipikat itu. Diapun selanjutnya dapat membuktikan mengenai keadaankeadaan dari tanahnya itu misalnya luasnya, batas-batasnya, ataupun segala sesuatu yang berhubungan dengan bidang tanah dimaksud. Dan jika dikemudian hari terjadi tuntutan hukum di pengadilan tentang hak kepemilikan / penguasaan atas tanah, maka semua keterangan yang dimuat dalam sertipikat hak atas tanah itu mempunyai kekuatan pembuktian yang kuat dan karenanya hakim harus menerima sebagai keterangan-keterangan

32 yang benar, sepanjang tidak ada bukti lain yang mengingkarinya atau membuktikan sebaliknya. Tetapi jika ternyata ada kesalahan didalamnya, maka diadakanlah perubahan / pembetulan seperlunya. Dalam hal ini yang berhak melakukan pembetulan bukanlah pengadilan melainkan instansi yang menerbitkannya yakni Badan Pertanahan Nasional (BPN) dengan jalan pihak yang dirugikan mengajukan permohonan perubahan sertifikat dengan melampirkan surat keputusan pengadilan yang menyatakan tentang adanya kesalahan dimaksud. Jelaslah bahwa sertipikat hak atas tanah itu akan memberikan rasa aman dan tenteram bagi pemiliknya karena segala sesuatunya mudah diketahui dan sifatnya pasti serta dapat dipertanggung jawabkan secara hukum. Sertipikat pengganti merupakan salinan sertipikat yang rusak ataupun hilang, karena isi dari sertipikat pengganti tersebut merupakan kutipan dari sertipikat lama. 37 Sertipikat pengganti bisa diterbitkan oleh Kantor Pertanahan atas permintaan pemegang hak atas tanah. Namun didalam seertipikat pengganti nantinya oleh Kantor Pertanahan akan dicatat atau diberi penjelasan bahwa sertipikat tersebut adalah sertipikat pengganti atau sertipikat kedua dan isi sertipikat pengganti tersebut tetap sama dengan sertipikat sebelumnya. 37 Hasil wawancara dengan bapak S.Chandra, Kasi V BPN Medan

33 1. Penyebab Diterbitkannya Sertipikat Pengganti Hal-hal yang menyebabkan penggantian sertipikat : a. Apabila sertipikat itu rusak dan penyebab kerusakan tersebut tidak dipersoalkan apakah karena sengaja, lalai atau terjadi bencana alam dan lain-lain, sertipikat tersebut harus diganti dengan sertipikat yang baru. b. Apabila sertipikat itu hilang, juga tidak dipersoalkan penyebab hilangnya sertipikat tersebut, sertipikatnya harus diganti dengan yang baru. c. Apabila sertipikat yang ada di tangan si pemegang hak masih menggunakan blangko sertipikat yang lama yang tidak dipergunakan lagi. Blanko sertipikat itu dicetak oleh Negara dan tetap terbuka kemungkinan perubahannya sesuai dengan perubahan ketentuan hukum yang berlaku. Sertipikat tersebut dapat diminta oleh pemegang hak untuk diganti dengan sertipikat yang baru dalam artian penggantiannya bersifat kualitatif. d. Apabila tanah tersebut dieksekusi lelang karena dijadikan obyek hak tanggungan dimana pemberi hak tanggungan (debitur) wanprestasi, si pemegang hak (debitur) tudak menyerahkan sertipikat tanah tersebut kepada pemegang pembeli lelang, maka sertipikatnya harus diganti dengan yang baru.

34 2. Penerbitan Sertipikat Pengganti Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang rusak, hilang, masih menggunakan blanko sertipikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam sauatu lelang eksekusi. Permohonan sertipkat pengganti hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerimaan hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam pasal 37 dan Pasal 41, atau akta sebagaimana dimaksud Pasal 43 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997, atau surat sebagaimana dimaksud Pasal 53 PP Nomor 24 Tahun 1997 atau kuasanya. 38 Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sudah meningal dunia, permohonan sertipikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Penerbitan sertipikat pengganti hanya dapat dilakukan : 39 a. Apabila yang berkepentingan telah memenuhi hal-hal sebagai mana disebutkan dalam penyebab diterbitkannya sertipikat pengganti, mengajukan permohonan penggantian sertipikat tanahnya kepada Kepala Kantor Pertanahan. Pihak yang berkepentingan adalah pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang da pada kantor pertanahan yang diberlakukan bagi sertipikat 38 Sangsun florianus, Tata Cara Mengurus Sertipikat Tanah, Visi Media, Jakarta, 2007,hal Ibid, hal 90

35 yang rusak, hilang, dan masih menggunakan blangko sertipikat lama yang tidak digunakan lagi. b. Apabila terjadi peralihan karena lelang, maka pihak yang berkepentingan itu adalah pihak yang namanya tercantum adalam kutipan risalah lelang sebagai pembeli lelang dimaksud, diberlakukan khusus bagi sertipikat yang diserahkan pemegang hak (debitur) kepada pembeli lelang karena rusak, hilang atau blangko sertipikatnya yang lama tidak dipergunakan lagi. c. Apabila terhadap tanah yang dilakukan atasnya pemindahan hak, seperti jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dala perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, pihak yang berkepentingan dimaksud adalah pihak yang namanya tercantum dalam akata PPAT sebagai penerima hak, diberlakukan khusus bagi pemindahan hak yang belum didaftar dimana sertipikat hak atas tanahnya rusak, hilang atau blangko sertipikatnyayang lama yang tidak digunakan lagi. d. Apabila terhadap tanah tersebut terjadi peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi, pihak yang berkepentingan dimaksud adalah pihak yang namanya tercantum sebagai penerima hak pada akta peralihan hak tersebut, diberlakukan khusu bagi peralihan yang bealum di daftar dimana sertipikat hak atas tanahnya rusak, hilang atau blangko sertipikatnyayang lama yang tidak digunakan lagi. e. Apabila terhadap tanah yang dijadikan obyek hak tanggunagn dan terjadi peralihan piutang yang dijadikan karena cessie, subrogasi, pewarisan atau penggabungan serta peleburan perseroan, pihak yang berkepentingan dimaksud adalah pihak yang namanya tercantum pada surat tanda bukti bearlihnya piutang pada hak tangguangn tersebut, diberlakukan khusus bagi peralihan yang belum di daftar, dimana sertipikat hak atas tanahnya rusak, hilang atau blangko sertipikatnya yang lama yang tidak digunakan lagi. f. Apabila pemegang hak atau penerima hak sebagaimana uraian dia atas sudah meninggal dunia, permohonan sertipikat hak atas tanah dapat diajukan oleh ahli warisanya dengan menunjukkan dan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Untuk menerbitkan sertifikat pengganti, biasanya Kantor Pertanahan akan melakukan peninjauan lokasi dan melakukan pengukuran ulang untuk memastikan bahwa keadaan tanah tersebut masih seperti yang tertera dalam buku tanah dan fotocopy sertipikat dari pemohon. Setelah dilakukan

36 pengukuran, proses penerbitan sertifikat akan dilanjutkan. Apabila semua proses berjalan dengan normal, dalam arti tidak ada pihak-pihak yang mengajukan keberatan atau gugatan, maka sertifikat pengganti akan terbit dalam waktu 3 (tiga) bulan setelah permohonan. a. Penggantian Sertipikat Hak Karena Hilang Sertipikat hilang dapat dimohonkan untuk diterbitkan sertipikat penggantinya. Sertipikat hilang tidak mengakibatkan hilangnya hak atas tanah tersebut, karena pada dasarnya asli sertipikat tanah yang kita miliki hanyalah merupakan salinan dari buku tanah yang disimpan pada Kantor Pertanahan setempat letak tanah. Jadi, apabila sertipikat tanah tersebut hilang, maka kita dapat mengajukan permohonan kepada kantor pertanahan untuk menerbitkan Sertipikat Pengganti atau disebut juga sebagai dengan Sertipikat Kedua. Permohonan penggantian sertipikat yang hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan dihadapan Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya setipikat hak yang bersangkutan. Mengenai penerbitan sertipikat pengganti karena hilang, di atur dalam Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi : 1. Penggantian sertipikat hak karena hilang, yaitu merupakan sertipikat hak pengganti (sertipikat ke dua) yang disebabkan hilang, yang dimohon oleh