BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PAJAK. memberikan balas jasa yang langsung dapat ditunjuk 44. Pajak adalah satu

Transkripsi

1 2.1. Pengertian Tentang Pajak BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PAJAK Secara umum pajak adalah iuran wajib anggota masyarakat kepada negara karena undang-undang dan atas pembayaran tersebut pemerintah tidak memberikan balas jasa yang langsung dapat ditunjuk 44. Pajak adalah satu komponen pendapatan yang sangat penting bagi perkembangan dan pembangunan bangsa. Di sini pajak digunakan untuk pembiayaan pembangunan dan untuk diberikan lagi kepada masyarakat dalam bentuk subsidi. Sebagai sumber pendapatan Negara pajak merupakan fundamental dalam menentukan suatu anggaran untuk membiayai semua pengeluaran termasuk pengeluaran dalam pembangunan. Dari perspektif ekonomi pajak dipahami sebagai sumber daya sektor privat beralih ke sektor publik, pemahaman ini merupakan gambaran adanya perubahan situasi tentang pajak menjadi berubah pertama berkurangnya kemampuan individu dalam menguasai sumber daya untuk kepentingan penguasaan barang dan jasa dan kedua bertambahnya kemampuan keuangan Negara dalam penyediaan barang dan jasa publik yang merupakan kebutuhan masyarakat 45. Pajak merupakan pungutan yang dapat dipaksakan oleh pemerintah sehingga membayar pajak merupakan kewajiban bagi wajib pajak, akan tetapi Negara wajib meningkatkan kesejahteraan masyarakatnya. Kewajiban dalam membayar pajak tidak secara langsung akan mendapat kontraprestasi dari 44 Kesit Bambang Prakosa, op.cit, hal Adrian Sutedi, 2011, Hukum Pajak, Sinar Grafika, Jakarta, hal

2 pemerintah hal ini dikarenakan kontraprestasi dari pemerintah terhadap wajib pajak diberikan secara kolektif dalam artian bahwa pengembalian pajak dilakukan dengan memberikan kepada masyarakat pelayanan kehidupan di dalam suatu Negara seperti pemerintah membuat berbagai fasilitas umum yang salah satunya pembuatan jalan raya, penerangan jalan dan lain-lain. Secara umum pajak dapat diartikan sebagai iuran ataupun pungutan yang dilakukan oleh pemerintah atau fiskus dari masyarakat berdasarkan Undang-Undang yang hasilnya digunakan untuk pembiayaan pengeluaran umum pemerintah dengan tanpa balas jasa yang ditunjuk secara langsung. Pajak dari perspektif hukum menurut Soemitro mengemukakan bahwa: pajak merupakan suatu perikatan yang timbul karena adanya undang-undang yang menyebabkan timbulnya kewajiban warga Negara untuk menyetorkan sejumlah penghasilan tertentu kepada Negara, Negara mempunyai kekuatan untuk memaksa, dan uang pajak tersebut harus digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan 46. Dari pendapat diatas dapat dilihat bahwa pemungutan pajak harus berdasarkan undang-undang agar dapat menjamin kepastian hukum bagi wajib pajak dan pemerintah sehingga pemungutan pajak tidak dilakukan sewenangwenang. Berbagai devinisi tentang pengertian pajak dapat dijelaskan oleh para sarjana yang diantaranya adalah pengertian pajak menurut Soemohamidjojo mengatakan pajak adalah iuran wajib berupa uang atau barang yang dipungut oleh penguasa berdasarkan norma-norma hukum, guna menutup biaya produksi barang-barang, jasa kolektif dalam mencapai kesejahteraan umum Ibid. 47 Josef Riwu Kaho, 2005, Prospek Otonomi Daerah di Negara Republik Indonesia, Jakarta, PT. Raja Grafindo Persada, hal. 144.

3 45 PJA Adriani mengemukakan pengertian pajak adalah sebagai berikut: Pajak adalah iuran pada Negara yang dapat dipaksakan yang terutang oleh wajib membayarnya menurut perturan-peraturan dengan tidak dapat prestasi kembali, yang langsung dapat ditunjuk, dan yang gunanya adalah untuk membiayai pengeluaran-pengeluaran umum berhubungan dengan tugas pemerintah 48. Pengertian pajak menurut Rochmat Soemitro juga memberikan pengertian bahwa pajak adalah iuran rakyat kepada Negara berdasarkan undang-undang (dapat dipaksakan), yang langsung dapat ditunjuk dan digunakan untuk membiayai pembangunan 49. Dari definisi tersebut dapat dilihat bahwa pajak memiliki unsur-unsur sebagai berikut : 1. Iuran rakyat kepada Negara, yang berhak memungut pajak adalah Negara dan iuran tersebut berupa uang (bukan barang) 2. Berdasarkan undang-undang, pajak dipungut berdasarkan atau dengan kekuatan undang-undang serta aturan pelaksanaannya. 3. Tanpa jasa timbal atau kontraprestasi dari Negara yang secara langsung dapat ditunjuk. Dalam pembayarannya pajak tidak dapat ditujukkan adanya kontraprestasi individual oleh pemerintah. 4. Digunakan untuk membiayai rumah tangga Negara, yakni pengeluaranpengeluaran yang bermanfaat bagi masayarakat luas. 50 Pengertian Pajak dan unsur-unsur yang disebutkan diatas dapat diuraikan kembali bahwa pajak memiliki peranan dalam pembangunan yaitu pajak sangat berhubungan erat dan merupakan faktor penting dalam pembangunan nasional baik pada sektor swasta maupun sektor umum. Pemasukan dari hasil pemungutan pajak tersebut memberikan akses kepada pemerintah untuk dapat melaksanakan pembangunan dengan baik serta dapat memperlancar roda pemerintahan, dan meningkatkan kesejahteraan masyarakat secara umum. 48 H. Bohari, op.cit, hal ibid, hal Mardiasmo, 2001, Perpajakan Edisi Revisi, Andi Offset, hal. 1.

4 Jenis-Jenis Pajak Dalam literatur pajak dan public finance, pajak dapat diklasifikasikan berdasarkan berdasarkan dari golongan, wewenang sifat dan lain sebagainya, pembagian jenis pajak ini menjadi hal penting karena jenis pajak akan mempengaruhi kewenangan bagi daerah yang melakukan pemungutan, misalnya pajak pusat akan berbeda dengan pajak daerah dari segi kewenangan pemungutnya, pajak daerah akan dipungut oleh daerah otonomi dan pajak pusat akan dipungut oleh pusat. Jenis-jenis pajak dapat diklasifikasikan sebagai berikut : 1. Pajak menurut cara pemungutan, pajak dapat di bedakan menjadi dua yaitu : a. Pajak langsung yaitu pajak yang harus dipikul sendiri oleh wajib pajak, pajak ini tidak dapat dibebankan kepada orang lain sehingga pemungutan pajak langsung ini secara langsung membebani kepada wajib pajak. Contoh pajak langsung ini adalah pajak penghasilan (PPh). b. Pajak tidak langsung yaitu kewajiban pembayarannya dapat dibebankan kepada orang lain, dalam hal ini pengenaan beban pajaknya yang pada akhirnya dipikul oleh orang lain, contohnya pajak pertambahan nilai (PPn) 2. Pajak menurut sifatnya. Jenis pajak yang dikelompokkan menurut sifatnya dapat dibedakan menjadi dua jenis yaitu : a. Pajak subyektif yaitu pajak yang dibebankan berdasarkan dari subyeknya, dalam artian bahwa dalam pemungutannya beban pajak memperhatikan keadaan dari diri wajib pajak, contohnya adalah pajak penghasilan seperti pengahsilan gaji seorang pegawai negeri sipil yang

5 47 beban pajaknya dibebankan kepada subyeknya karena telah mendapatkan suatu penghasilan. b. Pajak obyektif yaitu pajak pengenaan pajak yang berpangkal pada obyeknya tanpa memperhatikan subyeknya, dalam artian bahwa pengenaan pajak ini disebabkan karena ada obyek yang menurut undang-undang obyek tersebut dikenakan pajak. Contonya pajak pertambahan nilai dan pajak penjualan atas barang mewah, pajak kendaraan bermotor dan lain-lain. 3. Pajak menurut lembaga pemungutannya Pajak menurut pemungutannya dapat dibedakan menjadi dua yaitu : a. Pajak pusat yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat yang digunakan oleh Negara untuk pembiayaan Negara secara keseluruhan atau rumah tangga Negara, contohnya adalah pajak penghasilan, pajak pertambahan nilai pajak penjualan atas barang mewah dan lain-lain. b. Pajak daerah yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah yang digunakan nantinya untuk membiayai rumah tangga daerah, contohnya pajak bumi dan bangunan, pajak Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, pajak hotel dan lain-lain. Dari pengelompokan jenis pajak diatas maka jika dilihat dari perturan undang-undang yang mengatur tentang pajak dan secara khusus diatur dalam ketentuan Pasal 2 di dalam Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah maka dapat disebutkan sebagai berikut : (1) Jenis Pajak provinsi terdiri atas:

6 48 a. Pajak Kendaraan Bermotor; b. Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor; c. Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bermotor; d. Pajak Air Permukaan; dan e. Pajak Rokok. (2) Jenis Pajak kabupaten/kota terdiri atas: a. Pajak Hotel; b. Pajak Restoran; c. Pajak Hiburan; d. Pajak Reklame; e. Pajak Penerangan Jalan; f. Pajak Mineral Bukan Logam dan Batuan; g. Pajak Parkir; h. Pajak Air Tanah; i. Pajak Sarang Burung Walet; j. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan; dan k. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Dilihat dari ketentuan diatas maka dapat diklasifikasikan bahwa di dalam ketentuan undang-undang pajak daerah dan retribusi daerah maka terdapat 11 jenis pajak yang terdiri 5 pajak provinsi dan 11 jenis pajak daerah kabupaten. Dalam ketentuan tersebut dapat juga dilihat bahwa dimasukkannya pajak bumi dan bangunan serta BPHTB yang dulunya menjadi pajak pusat kini telah beralih menjadi pajak daerah. Secara umum kriteria pajak daerah dan pajak pusat tidak

7 jauh berbeda, yang membedakan antara pajak pusat dan pajak daerah adalah pihak pemungutnya, pajak pusat dipungut oleh pemerintah pusat sedangkan pajak daerah dipungut oleh pemerintah daerah, kriteria pajak daerah secara spesifik terdiri dari empat hal yaitu : 1. Pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah berdasarkan pengaturan dari daerah sendiri, 2. Pajak yang dipungut berdasarkan peraturan pemerintah pusat tetapi pendapatan tarifnya dilakukan oleh pemerintah daerah 3. Pajak yang ditetapkan dan atau dipungut oleh pemerintah daerah 4. Pajak yang dipungut dan diadministrasikan oleh pemerintah pusat tetapi hasil pungutannya diberikan kepada pemerintah daerah 51. Kriteria pajak daerah tersebut dapat disimpulkan bahwa pajak daerah tersebut terdiri dari pajak yang ditetapkan dan atau dipungut diwilayah daerah dan bagi hasil pajak dengan pemerintah pusat Subyek dan Obyek Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Setiap peraturan perundang-undangan yang terkait dengan pajak yang berlaku di Indonesia secara umum mengatur mengenai subyek dan obyek pajak, subyek dan obyek pajak menjadi sangat penting karena berkaitan dengan hak dan kewajiban terhadap kewajiban membayar pajak, pengaturan mengenai subyek pajak dan obyek pajak akan menentukan apa yang menjadi obyek pajak, terhadap obyek pajak apa yang tidak dikenakan pajak, terhadap siapa yang akan membayar pajak dan siapa yang dikenakan pajak. Menentukan subyek dan obyek pajak akan sangat membantu untuk melakukan tertib administrasi dalam pemungutan pajak 51 Kesit Bambang Prakosa, op.cit, hal. 2

8 serta menjamin kepastian hukum terhadap pemungutan pajak oleh Negara sesuai dengan asas yuridis dalam pemungutan pajak dimana dikatakan bahwa segala pungutan pajak yang dilakukan oleh Negara harus berdasarkan undang-undang yang berlaku. 1. Pengertian Subyek Pajak Subyek pajak adalah orang, badan atau kesatuan lainnya yang telah memenuhi syarat-syarat subjektif, yaitu bertempat tinggal atau berkedudukan di Indonesia. Yang dimaksud dengan badan menurut ketentuan umum Undang- Undang No 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah Pasal 1 angka 11 menyebutkan : Badan adalah sekumpulan orang dan atau modal yang merupakan kesatuan, baik yang melakukan usaha maupun tidak melakukan usaha yang meliputi perseroan terbatas, perseroan lainnya, badan usaha milik Negara atau daerah dengan nama dan dalam bentuk apapun, firma, kongsi, koprasi, dana pensiun, persekutuan, perkumpulan, yayasan, organisasi massa, organisasi social politik, atau organiasi yang sejenis, lembaga bentuk usaha tetap, dan bentuk badan lainnya. Subyek pajak baru menjadi wajib pajak bila telah memenuhi syarat-syarat obyektif yaitu dalam artian bahwa subyek pajak tersebut telah diwajibkan menjadi wajib pajak dan wajib untuk membayar pajak apabila secara undang-undang materiil telah menentukan. Subjek pajak tidak identik dengan subjek hukum, oleh karena itu untuk menjadi subjek pajak tidak perlu menjadi subjek hukum. Sehingga firma, perkumpulan, warisan yang belum terbagi sebagai satu kesatuan dapat menjadi subjek pajak. Demikian juga orang gila, anak yang masih di bawah umur dapat menjadi subjek atau wajib pajak, tetapi untuk mereka perlu ditunjuk 50

9 orang atau wali yang dapat dipertanggungjawabkan untuk memenuhi kewajibankewajibannya. Secara umum yang menjadi subyek dalam hal pengenaan pajak adalah orang pribadi dan badan usaha yang telah memenuhi syarat secara objektif yaitu dalam artian telah memenuhi ketentuan undang-undang yang berlaku bahwa orang atau badan tersebut telah menjadi subjek pajak. Subjek pajak dalam hal pengenaan BPHTB menurut ketentuan Pasal 86 UU No 28 Th 2009 adalah: (1) Subjek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. (2) Wajib Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Dari ketentuan tersebut dapat terlihat bahwa yang menjadi subyek BPHTB adalah subyek pajak yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan sehingga, subyek BPHTB sebagaimana dimaksud adalah wajib pajak yang berkewajiban membayar atau menyetorkan ke kas Negara Bea perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sehubungan dengan perolehan hak atas tanah dan bangunan 52. Subyek pajak BPHTB adalah orang pribadi dan badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, maksudnya adalah pajak dikenakan kepada pihak yang memperoleh hak dari suatu peralihan hak atas tanah dan bangunan, sehingga orang atau pribadi atau badan hukum yang memperoleh hak atas tanah yang menjadi wajib pajak BPHTB dan pembayarannya harus dilakukan oleh wajib Atep Adnya Berata, 2003, Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Menghitung Objek dan Cara Pengajuan Keberatan Pajak, PT. Elex Media Komputindo, Jakarta, hal. 15.

10 pajak pada saat terhutangnya pajak sesuai dengan ketetntuan waktu yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan. Kepastian mengenai wajib pajak dalam BPHTB sangat penting karena tidak saja untuk menentukan siapa yang membayar pajak akan tetapi menentukan mengenai siapa yang berhak untuk mengajukan hak-hak wajib pajak yang mungkin akan diberikan terhadap perolehan hak atas tanah dan bangunan tersebut. Sebagai wajib pajak yang telah ditentukan berdasarkan undang-undang tentunya mereka yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan harus memenuhi kewajiban untuk membayar pajak atas hak yang telah diperolehanya, kewajiban pembayaran pajak tersebut harus dipenuhi oleh wajib pajak sendiri jika tidak dipenuhi maka perolehan hak tentunya tidak akan bisa terealisasi karena pejabat yang berwenang dalam hal ini PPAT tidak akan bisa melakukan pengesahan peralihan hak dikarenakan pejabat PPAT belum menerima bukti pembayaran pelunasan pajak perolehan hak atas tanah dan bangunan. Setelah dapat ditentukan mengenai subyek pajak dalam BPHTB tentunya dasar yang menjadi objek BHTB haruslah dapat juga ditentukan, hal ini sangat penting karena tidak semua objek yang dapat dikenakan pajak. Terhadap objek pajak BPHTB di dalam ketentuan Pasal 85 UU No. 28 Th 2009 menyebutkan yang menjadi objek pajak adalah: (1) Objek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. (2) Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi: a. pemindahan hak karena: 1) jual beli; 2) tukar menukar; 3) hibah; 52

11 4) hibah wasiat; 5) waris; 6) pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain; 7) pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; 8) penunjukan pembeli dalam lelang; 9) pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; 10) penggabungan usaha; 11) peleburan usaha; 12) pemekaran usaha; atau 13) hadiah. b. pemberian hak baru karena: 1) kelanjutan pelepasan hak; atau 2) di luar pelepasan hak. 3) hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah: a. hak milik; b. hak guna usaha; c. hak guna bangunan; d. hak pakai; e. hak milik atas satuan rumah susun; dan f. hak pengelolaan. Dasar perolehan hak yang menjadi obyek BPHTB sebagaimana yang dinyatakan dalam Pasal 85 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menentukan bahwa yang menjadi obyek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Obyek perolehan pada BPHTB haruslah tanah dan atau bangunan. Dengan demikian apabila obyek perolehan hak bukan tanah dan bangunan, misalnya jual beli saham suatu perusahaan yang memiliki kantor dan pabrik, maka perolehan hak yang terjadi bukan merupakan obyek BPHTB. Undang-undang BPHTB mengatur bahwa perolehan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi obyek pajak terdiri karena 2 (dua) hal, yaitu : Pemindahan Hak dan Pemberian Hak Baru. Pemindahan Hak yang merupakan obyek BPHTB meliputi: 53

12 54 a. Perolehan hak karena jual beli adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan oleh penjual dan pembeli tanah atau bangunan (pemilik tanah dan bangunan atau kuasanya) yang terjadi melalui transaksi jual beli, dimana atas perolehan tersebut pihak pembeli menyerahkan sejumlah uang kepada penjual dan pihak penjual menyerahkan tanah yang menjadi objek jual beli tersebut. b. Perolehan hak karena tukar menukar adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan yang diterima oleh seorang atau suatu badan hukum dari pihak lain dan sebagai gantinya orang atau badan hukum tersebut memberikan tanah dan bangunan miliknya kepada pihak lain tersebut sebagai pengganti tanah dan bangunan yang diterimanya. c. Perolehan hak karena hibah adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan yang diperoleh oleh seorang penerima hibah berupa tanah atau bangunan yang berasal dari pemberi hibah pada saat pemberi hibah masih hidup. d. Perolehan hak karena hibah wasiat adalah suatu penetapan wasiat yang khusus mengenai pemberian hak atas tanah dan atau bangunan kepada orang pribadi atau badan hukum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia. e. Perolehan hak karena waris adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh ahli waris dari pewaris (pemilik tanah dan bangunan) yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia. Dalam hal ini akan

13 55 terjadi pewarisan yang mengakibatkan si penerima waris akan mendapat hak atas tanah atau bangunan dari si pewaris f. Perolehan hak karena pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan sebagai hasil pengalihan hak atas tanah dan bangunan dari orang pribadi atau badan hukum kepada perseroan atau badan hukum lain. g. Perolehan hak karena pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah perolehan hak Atas tanah dan bangunan yang berasal dari pemindahan sebagian hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan kepada sesama pemegang hak bersama. h. Perolehan hak karena penunjukan pembeli dalam lelang adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh seorang atau suatu badan hukum yang ditetapkan sebagai pemenang lelang oleh pejabat lelang sebagaimana yang tercantum dalam risalah lelang i. Perolehan hak sebagai pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap adalah terjadi dengan peralihan hak dari orang pribadi atau badan hukum sebagai pihak yang semula memiliki suatu tanah dan bangunan kepada pihak yang ditentukan dalam putusan hakim menjadi pemilik baru dari tanah dan bangunan tersebut. j. Perolehan hak karena penggabungan usaha adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh badan usaha yang tetap berdiri dari badan usaha yang telah digabungkan ke dalam badan usaha yang tetap berdiri tersebut.

14 56 k. Perolehan hak karena peleburan usaha adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh badan usaha baru sebagai hasil dari peleburan usaha dari badan-badan usaha yang tergabung dan telah dilikuidasi. l. Perolehan hak karena pemekaran usaha yaitu perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh badan usaha yang baru didirikan yang berasal dari aktiva badan usaha induk yang dimekarkan. m. Perolehan hak karena hadiah yaitu perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah dan atau bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan hukum kepada penerima hadiah. Terhadap pemindahan hak yang merupakan obyek BPHTB sebagaimana disebutkan diatas bahwa ada 6 hak atas tanah dan bangunan yang dikenakan BPHTB sebagaimana yang ditentukan dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria. Obyek BPHTB yang terjadi karenan pemindahan hak atas tanah dan bangunan dimaksud adalah hak atas tanah dan bangunan yang meliputi hak-hak sebagai berikut : 1. Hak milik, yaitu hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai oleh orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah, turun termurun berarti hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia, maka hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik. Terkuat artinya hak milik atas tanah lebih kuat dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu

15 57 tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus. Terpenuh artinya hak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanahnya lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain Hak guna usaha yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu yang ditentukan oleh pertauran perundang-undangan. Dengan kata lain, hak guna usaha terikat oleh jangka waktu tertentu yaitu menurut Pasal 29 undangundang pokok agraria hak guna usaha diberikan waktu paling lama 25 tahun atau untuk perusahaan tertentu dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun. 3. Hak guna bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu yang ditentukan dalam undang-undang pokok agraria. 4. Hak pakai berdasarkan Pasal 41 UUPA Nomor 5 Tahun 1960 menyebutkan bahwa hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan 53 Urip Santoso, 2007, Hukum Agraria & Hak-hak atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, hal

16 58 pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini. 5. Hak milik atas satuan rumah susun menurut UU No.16 tahun 1985 Tentang Rumah Susun. rumah susun diartikan sebagai bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masingmasing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. 6. Hak pengelolaan hak menguasai dari negara atas tanah yang kewenangan pelaksannannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tanah tersebut kepada pihak ketiga dan/atau bekerja sama dengan pihak ketiga. Sedangkan pemberian hak baru yang mengakibatkan perolehan hak atas tanah dan bangunan yang merupakan obyek BPHTB meliputi 2 (dua) jenis perolehan hak, yaitu: 1. Perolehan hak karena pemberian hak baru sebagai kelanjutan pelepasan hak yaitu pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hukum dari Negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak.

17 2. Perolehan hak karena pemberian hak baru diluar pelepasan hak yaitu pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari Negara menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku. Disamping objek pajak yang dikenakan BPHTB ada juga beberapa objek pajak yang dikecualikan dari pengenaan BPHTB, sebagaimana diatur dalam ketentuan pasal 85 ayat (4) UU No. 28 Th 2009 sebagai berikut: (4) Objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh: a. perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik; b. negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum; c. badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut; d. orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama; e. orang pribadi atau Badan karena wakaf; dan f. orang pribadi atau Badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah Sistem Pemungutan Pajak Sistem pemungutan pajak secara umum dapat dibagi menjadi tiga bagian yang masing-masing memiliki sistem yang berbeda-beda. Sistem pelaksanaan pemungutan pajak yang dikenal adalah : a. Sistem Withholding (Withholding Tax System) Sistem withholding adalah suatu sistem pemungutan pajak yang memberi wewenang kepada pihak ketiga untuk memotong atau memungut besarnya pajak yang terutang oleh wajib pajak. Pemotongan pajak bisa dilakukan oleh majikan, bendahara atau pemberi kerja, disebut juga sistem Pay as You Earn (PYE) dan Pay as You Go (PYGO) yang

18 60 artinya bayarlah pajak bsebelum menerima gaji atau sebelum pergi. Contohnya di Indonesia : Pengenaan PPh yaitu pajak penghasilan yang dikenakan atas penghasilan berupa gaji, upah, honorarium, tunjangan, dan pembayaran lain dengan nama apapun sehubungan dengan pekerjaan, jasa, atau kegiatan yang dilakukan oleh Wajib Pajak orang pribadi dalam negeri 54. b. Sistem Official Assessment (official assessment system) Adalah suatu sistem pemungutan pajak yang memberi wewenang kepada pemerintah (fiskus) untuk menentukan besanya pajak terutang oleh wajib pajak. Adapun ciri-ciri dari Official Assessment System adalah sebagai berikut : 1) Wewenang untuk menentukan besarnya pajak terutang berada pada fiskus; 2) Wajib pajak bersifat pasif; 3) Utang pajak timbul setelah dikeluarkan surat ketetapan pajak oleh fiskus. Negara yang menganut sistem pemungutan pajak ini adalah Belanda. Kelemahan dari sistem pemungutan pajak ini adalah masyarakat kurang bertanggung jawab dalam memikul beban negara yang pada hakikatnya adalah untuk kepentingan mereka sendiri dalam hidup bermasyarakat, bernegara, dan berpemerintahan 55, itu terjadi disebabkan oleh ciri yang kedua yang telah disebutkan di atas, yaitu si wajib pajak bersifat pasif. 54 Waluyo dan Wirawan B. Ilyas, 1999, Perpajakan Indonesia (Pembahasan Sesuai Dengan Ketentuan Pelaksanaan Perundang-undangan Perpajakan ), (Jakarta : Salemba Empat), hal Rimsky K. Judisseno, 1999, Pajak dan strategi Bisnis (Suatu Tinjauan Tentang Kepastian Hukum Dan Penerapan Akutansi Di Indonesia ), ( Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama), hal. 24.

19 61 Sistem pemungutan pajak untuk Pajak Bumi dan Bangunan dapat digolongkan kedalam official assessment sytem dikarenakan wajib pajak akan terutang pajak setelah fiskus melakukan menetapkan besarnya pajak terutang dan memberitahukan besarnya pajak terutang kepada wajib pajak yang dikenal yang Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB). SPPT PBB mempunyai fungsi untuk memberitahukan kepada wajib pajak tentang besarnya pajak terutang yang ditetapkan oleh fiskus atas objek pajak yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkannya. Besarnya PBB terutang dihitung dengan mengalikan tarif pajak dengan NJOP, dimana NJOP terdiri dari NJOP tanah dan NJOP Bangunan. Besarnya NJOP tanah merupakan hasil kali NJOP permeter persegi tanah dengan luas tanah. Sementara besarnya NJOP Bangunan merupakan hasil kali antara luas bangunan dengan NJOP bangunan permeter persegi. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan dasar pengenaan PBB. Hal ini diatur dalam pasal 79 ayat (1) UU Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah. NJOP terdiri dari NJOP tanah dan NJOP bangunan. NJOP ditetapkan untuk menghitung besarnya pajak terutang sesuai keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari tahun pajak. Artinya besarnya NJOP harus sudah ditetapkan sebelum tangggal 1 Januari tahun pajak, sehingga fiskus dapat menetapkan besaran PBB terutang atas setiap objek pajak yang ada diwilayahnya. Penentuan besarnya NJOP tanah maupun bangunan untuk kondisi tanggal 1 Januari tahun pajak dilakukan melalui proses penilaian tanah dan atau bangunan. Penilaian dilakukan dengan tujuan untuk menentukan NJOP tanah maupun bangunan per Meter persegi sebagai dasar

20 62 pengenaan PBB. NJOP ditetapkan berdasarkan Surat Keputusan Kepala Daerah (Bupati atau Walikota). NJOP tanah ditetapkan dengan satuan rupiah per meter persegi tanah sesuai lokasi tanah, yang tercermin dalam zona nilai tanah. Sementara NJOP bangunan ditetapkan berdasar besarnya biaya permeter persegi material dan upah yang melekat pada setiap komponen bangunan, yang dalam pengelolaan PBB dikenal sebagai Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). PBB merupakan pajak yang dikenakan atas tanah (permukaan bumi) dan/atau bangunan yang berada diatasnya. PBB dapat dikenakan atas tanah saja, bangunan saja, atau tanah dan bangunan. PBB merupakan pajak tahunan, artinya hanya terutang sekali dalam setahun. Perhitungan besarnya PBB terutang dalam tahun pajak dilakukan berdasarkan pada keadaan tanah dan/atau bangunan pada tanggal 1 Januari tahun pajak. Hal ini jelas diatur dalam pasal 82 ayat (2) UU PDRD. Misalnya pada tanggal 1 Januari tahun 2015 objek pajaknya hanya berupa tanah kosong dan baru ada bangunan pada tanggal 3 Januari 2015, maka besarnya PBB terutang atas objek tersebut pada tahun pajak 2015 hanya atas tanah saja, sementara bangunannya akan terutang pada tahun pajak Demikian pula sebaliknya, kalau tanggal 1 Januari 2015 objek pajak terdiri atas tanah dan diatasnya berdiri sebuah bangunan dan pada tanggal 3 Januari 2015 bangunan tersebut dirobohkan, maka PBB terutang atas objek tersebut untuk tahun pajak 2015 terdiri dari tanah dan bangunan. Melalui system official assessment dalam pemungutan PBB, sehingga sebelum terjadinya utang pajak kepada wajib pajak, Pemerintah Daerah, dalam hal ini sebagai fiskus, harus menetapkan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB atas

21 63 objek pajak yang dimiliki, dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh subjek pajak. NJOP ditetapkan setiap 3 tahun kecuali untuk objek pajak tertentu, yaitu yang mengalami perkembangan yang pesat, dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayahnya, yang mempunyai kewenangan untuk menetapkan besarnya NJOP tersebut adalah Kepala Daerah, dalam hal ini Bupati atau Walikota. Pembahasan mengenai nilai jual objek pajak (NJOP) dalam penulisan tesis ini sangat penting karena NJOP berkaitan erat dengan dasar pengenaan pajak bumi dan bangunan serta berkaitan dengan pengenaan BPHTB. Seperti yang telah dijelaskan bahwa dalam ketentuan undang-undang pajak daerah dan retribusi daerah ditentukan bahwa NJOP merupakan acuan penting untuk menggantikan harga tarnsaksi jika harga transaksi terhadap tanah dan bangunan tidak diketahui. Dalam penentuan bersaran pajak yang harus dibayar dalam pajak PBB NJOP adalah dasar pengenaan pajak terhutang sehingga NJOP merupakan cikal bakal data penentuan PBB dan BPHTB. Nilai jual objek pajak (NJOP) merupakan dasar pengenaan terhadap objek pajak bumi dan bangunan, yang dimaksud dengan Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya, dan yang dimaksud dengan Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan sedangkan yang dimaksud pajak bumi dan bangunan adalah penerimaan pajak pusat yang sebagian besar hasilnya diserahkan kepada daerah 56 pengertian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) dalam Pajak Bumi dan 56 Agus Prawoto, op.cit, hal 9.

22 64 Bangunan di dalam Undang-undang No. 12 Tahun 1994 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan (UU PBB), pasal 1 angka 3 berbunyi: Nilai jual obyek pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli, nilai jual obyek pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai jual obyek pajak pengganti. Sedangkan pada pasal 6 ayat 1 berbunyi: Dasar pengenaan pajak sebagaimana dimaksud ayat (1) ditetapkan adalah nilai jual obyek. Pajak setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan daerahnya. Sehubungan dengan keterangan di atas maka yang dimaksud dengan ketentuan Pasal 1 angka 3 dapat dilihat dari penjelasan UU PBB yang menjelaskan bahwa : - mengenai perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara membandingkan dengan obyek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dengan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya. - Nilai perolehan baru, adalah suatu pendekatan / metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh obyek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik obyek tersebut.

23 65 - Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan / metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi obyek pajak tersebut Dari penjelasan diatas maka dapat dilihat peran dari NJOP disamping merupakan patokan dasar sebagai dasar tarif pengenaan pajak bumi dan bangunan maka NJOP juga menjadi dasar patokan yang penting untuk menentukan nilai harga pasar yang wajar sebagaimana yang disebutkan dalam ketentuan pasal 1 angka 3 UU. PBB, sehingga NJOP PBB sebagaimana dikaitkan dengan dasar pengenaan BPHTB memiliki keterkaitan yang sangat erat hal itu dikarenakan NJOP juga merupakan salah satu faktor untuk menentukan besaran BPHTB yang akan dibayar atas dasar nilai transaksi jual beli tanah. NJOP memiliki kalsifikasi yang berbeda antara NJOP disatu bidang tanah dengan NJOP yang lain, hal ini dikarenakan NJOP yang menjadi dasar pengenaan pajak bumi dan bangunan memiliki letak geografis dan fungsi yang berbeda jika suatu tanah memiliki letak geografis yang memiliki nilai ekonomis lebih tentunya NJOP PBB terhadap tanah itu akan semakin tinggi dan begitupun sebaliknya bahwa semakin letak tanah serta pemnafaatan tanah tersebut tidak memiliki ekonomis yang lebih maka NJOP tanah tersebut akan semakin rendah. NJOP memiliki klasifikasi yang begitu beragam sehingga kesulitan yang terjadi dalam menentukan penilaian NJOP begitu kompleks. Penentuan klasifikasi NJOP dalam PBB, tanah dan bangunan yangdipengaruhi oleh banyak faktor itu tidak mungkin nilainya dapat disamaratakan antar objek tanah yang satu dengan objek tanah yang lainnya. Penentuan klasifikasi atas NJOP dapat dilihat dalam penjelasan

24 66 ketentuan Pasal 2 ayat 2 UU No. 12/1994 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan yaitu yang dimaksud dengan klasifikasi bumi dan bangunan adalah pengelompokan dan bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan sebagai pedoman serta untuk memudahkan perhitungan pajak yang terhutang. Penentuan NJOP sebagai dasar pembayaran berasan pajak yang harus di bayar oleh wajib pajak ditentukan oleh suatu penilaian sehingga dari penilaian tersebut akan diperoleh data yang objektif yang memenuhi rasa keadilan di masayarakat. Pungutan pajak bumi dan bangunan merupakan pajak objektif dan bersifat kebendaan hal itu dikarenakan besarnya ketetapan pajak yang harus dibayar oleh wajib pajak ditentukan dengan ukuran tanah, letak tanah dan kualitas tanah. Terhadap bentuk, ukuran dan letak geografis suatu objek pajak dapat direprsentasikan dalam suatu data pendukung yang berupa peta wilayah. Pemetaan objek pajak berdasarkan dari peta wilayah dapat ditentukan dari berbagai faktor sebagai berikut : 1. Nomor Objek Pajak (NOP) yaitu system penomoran untuk memberikan identitas yang unik, tetap, dan standar bagi seluruh objek pajak 57. Tujuan didari pada penomoran objek pajak adalah berfungsi untuk mempermudah pencarian lokasi objek tanah. 2. Melakukan penetapan blok tanah yaitu pengelompokan bidang tanah sebagai petunjuk lokasi dan sarana identifikasi objek pajak 58. Didalam blok objek pajak memperlihatkan gambaran tentang kode, batas blok tanah dan batas-batas objek pajak serta memuat keterangan data 57 ibid, hal Ibid.

25 penunjang yang lain yang termasuk ke dalam penentuan blok tanah seperti letak dan batas-batas tanah dalam suatu wilayah keluarahan/ desa. 3. Zona nilai tanah (ZNT) yaitu zona geografis yang terdiri dari sekelompok objek pajak yang mempunyai satu nilai indikasi rata-rata (NIR) 59. Zona berfungsi sebagai mengidentifikasi nilai tanah dalam bentuk gambar peta. Fungsi peta dalam penentuan nilai tanah adalah sebagai berikut : 1. Identifikasi letak, ukuran dan luas objek pajak yang dituangkan dalam bentuk peta blok. 2. Representasi klarifikasi NJOP bumi yang dituangkan dalam peta ZNT 3. Kerangka pembinaan wilayah yang dituangkan dalam peta wilayah dan peta desa kelurahan 4. Input SIG PBB 60 Disamping penentuan kelasifikasi disebutkan diatas penentuan klasifikasi NJOP pajak bumi/tanah juga harus diperhatikan faktor faktor sebagai berikut: 1) Letak tanah / bangunan 2) Peruntukan tanah / bangunan 3) Pemanfaatan 4) Kondisi lingkungan 5) Luas tanah, bumi dan bangunan 6) Kesuburan atau hasil tanah / bangunan 7) Adanya irigasi atau tidak dan lain sebagainya Ibid. 60 Ibid.

26 Melalui faktor-faktor dalam melakukan klasifikasi penentuan nilai tanah maka data tersebut akan dilakukan suatu penilaian PBB, penilaian untuk menentukan PBB adalah suatu kegiatan menghitung nilai jual beli bumi dan atau bangunan dalam rangka melakukan pembagian beban pajak bumi dan bangunan secara merata dan seadil mungkin berdasarkan karakteristik objek pajak dan sesuai dengan nilai jualnya 61. Fungsi penilaian merupakan salah satu indikator untuk menentukan kisaran harga pasar dari suatu objek pajak untuk menentukan perkiraan nilai yang selanjutnya dari hasil penilaian tersebut akan menghasilkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Di dalam ketentuan Pasal 1 ayat (3) Undang- Undang Nomor 12 Tahun 1985 dan perubahannya Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 disebutkan : Nilai jual objek pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat tarnsaksi jual beli nilai jual objek pajak ditentukan melalui perbandingan harga objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai Jual Objek Pajak dan Pengganti Faktor-faktor tersebut diatas merupakan suatu dasar untuk melakukan suatu penilaian atau kalsifikasi terhadap NJOP PBB sehingga apa yang menjadi hasil penilaian akan sangat objektif dan memenuhi rasa keadilan bagi masayarakat dalam pembebanan pajak yang didasarkan atas NJOP PBB. Begitupun dalam penentuan klasifikasi terhadap suatu bangunan dimana bangunan yang merupakan salah saru objek pajak bumi dan bangunan memiliki suatu ukuran atau klasifikasi yang berbeda, dalam penentuan klasifikasi bangunan beberapa hal yang harus diperhatikan antara lain: ibid, hal 27.

27 69 1) Bahan yang digunakan 2) Rekayasa 3) Letak 4) Kondisi lingkungan dan lain-lain c. Sistem Self Assessment (Self Assessment System) Adalah suatu sistem pemungutan pajak yang memberi wewenang, kepercayaan, tanggung jawab kepada wajib pajak untuk menghitung, memperhitungkan, membayar dan melaporkan sendiri besarnya pajak yang harus dibayar. Seperti halnya dalam pengenaan pajak lainnya, sistem perpajakan yang diterapkan dalam pengenaan BPHTB adalah menganut sistem self assessment. Secara umum sistem self assessment memiliki pengertian bahwa pemerintah memberikan kepercayaan kepada wajib pajak untuk menghitung, memperhitungkan, membayar dan melaporkan sendiri jumlah pajak yang terutang. Sistem pemungutan yang berlaku adalah self assesment system, di mana segala pemenuhan kewajiban perpajakan dilakukan sepenuhnya oleh wajib pajak, fiskus hanya melakukan pengawasan melalui prosedur pemeriksaan 62. Pemerintah dalam hal ini memiliki peran untuk melakukan pembinaan dan pengawasan pelaksanaan kewajiban perpajakan tersebut. Pemberlakuan system self assessment dalam pemungutan pajak BPHTB mempunyai ciri tersendiri yaitu : 1. Bahwa pungutan pajak merupakan perwujudan dari pengabdian kewajiban dan peran serta Wajib Pajak untuk secara langsung dan 62 Sony Devano dan Siti Kurnia Rahayu, 2006, Perpajakan Konsep, Teori dan Isu, Kencana, Jakarta, hal. 109.

28 bersama-sama melaksanakan kewajiban perpajakan yang diperlukan untuk pembiayaan negara dan pembangunan nasional; 2. Tanggung jawab atas kewajiban pelaksanaan pajak, sebagai pencerminan kewajiban di bidang perpajakan berada pada anggota masyarakat Wajib Pajak sendiri. Pemerintah dalam hal ini aparat perpajakan sesuai dengan fungsinya berkewajiban melakukan pembinaan, penelitian dan pengawasan terhadap pelaksanaan kewajiban perpajakan Wajib Pajak berdasarkan ketentuan yang digariskan dalam peraturan perundang-undangan perpajakan; 3. Anggota masyarakat Wajib Pajak diberi kepercayaan dapat melaksanakan kegotongroyongan nasional melalui sistem menghitung, memperhitungkan, dan membayar sendir pajak yang terutang (self asessment), sehingga melalui sistem ini pelaksanaan administrasi perpajakan diharapkan dapat dilaksanakan dengan lebih rapi, terkendali, sederhana dan mudah untuk dipahami oleh anggota masyarakat Wajib Pajak. 63 Didalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah khususnya yang mengatur tentang BPHTB, dinyatakan bahwa setiap orang atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan wajib membayar BPHTB. Terhadap besarnya BPHTB yang terutang dibayar sendiri oleh wajib pajak melalui bank yang ditunjuk oleh pemerintah sebagai tempat pembayaran dengan menggunakan formulir Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) Besarnya BPHTB terutang dihitung sendiri oleh wajib pajak sesuai formula yang telah ditetapkan. Selanjutnya, atas pembayaran BPHTB yang dilakukan wajib dilaporkan sendiri oleh wajib pajak kepada pemerintah, salah satunya kepada pemerintah kabupaten/kota sebagai pengelola BPHTB. Besarnya BPHTB terutang dihitung dengan mengalikan tarif dengan dasar pengenaan pajak yang sebelumnya dikurangi dengan besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) Tjip Ismail, 2013, Analisis Dan Evaluasi Tentang Pajak Dan Retribusi Daerah, Badan Pembinaan Hukum Nasional Kementerian Hukum Dan Hak Asasi Manusia RI, hal. 13.

29 71 Besarnya NPOPTKP untuk waris, hibah atau hibah wasiat ditetapkan paling rendah Rp dan untuk perolehan lainnya seperti jual beli paling rendah Rp Besarnya NPOPTKP untuk setiap kabupaten/kota ditetapkan dengan peraturan daerah. Tarif ditetapkan dengan peraturan daerah, dimana dalam Undang-undang pajak daerah dan retribusi daerah diatur paling tinggi 5%. Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yang ditentukan berdasarkan jenis transaksi perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut. Perolehan hak karena transaksi jual beli ditentukan NPOP-nya adalah harga transaksi. Perolehan hak karena penunjukan pemenang lelang ditentukan NPOP-nya adalah harga yang tercantum dalam risalah lelang, dan untuk jenis transaksi perolehan hak yang lainnya ditentukan NPOP nya adalah harga pasar. Selanjutnya diatur bahwa, apabila harga transaksi atau nilai pasar tidak diketahui atau lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai dasar pengenaan PBB tahun tersebut, maka ditentukan bahwa NPOP sebagai dasar pengenaan BPHTB adalah sebesar NJOP PBB yang berlaku. Secara umum formula perhitungan BPHTB terutang adalah Tarif x (NPOP-NJOPTKP). Pembayaran BPHTB terutang dilakukan sendiri oleh wajib pajak melalui bank tempat pembayaran yang ditunjuk. Pembayaran dilakukan dengan menggunakan formulir SSPD yang dapat diperoleh di Bank tempat pembayaran, Kantor Badan Pertanahan Nasional, kantor Notaris, kantor Dinas Pendapatan Daerah setempat, atau tempat lain yang ditunjuk. Dalam formulir SSPD tersebut telah dengan jelas dicantumkan penghitungan besarnya BPHTB terutang, sehingga wajib pajak dengan mudah dapat menghitungnya sendiri. Pelaporan dilakukan wajib pajak

30 72 dengan menyampaikan salah satu lembar SSPD yang telah dicantumkan tanda pelunasan serta Nomor Tanda Penerimaan Negara (NTPN) dari bank tempat pembayaran, kepada pemerintah kabupaten/kota ( Dinas Pendapatan Daerah) sebagai pengelola BPHTB. Kewajiban pemerintah kabupaten/kota sebagai fiskus adalah melakukan pembinaan dan pengawasan pemenuhan kewajiban BPHTB yang dilakukan wajib pajak. Apabila ternyata menurut fiskus ada ketidakbenaran dalam pelaporan yang dilakukan oleh wajib pajak, maka wajib dilakukan pemeriksaan. Hasil pemeriksaan yang dilakukan fiskus dapat menambah jumlah BPHTB terutang sehingga harus diterbitkan Surat Ketetapan Kurang Bayar, dengan memperhitungkan (menambahkan) denda administrasi atas kekurangan bayar tersebut. Hasil pemeriksaan juga dapat menyatakan bahwa jumlah BPHTB yang telah dibayar oleh wajib pajak lebih besar dari yang seharusnya terutang, sehingga harus segera diterbitkan Surat Ketetapan Kelebihan Pembayaran dan dilanjutkan dengan restitusi atau kompensasi, atau hasil pemeriksaan menyatakan bahwa jumlah BPHTB yang telah dibayar sama dengan yang seharusnya terutang, sehingga harus diterbitkan Surat Ketetapan Pajak Nihil TINJAUAN UMUM TENTANG BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) Sejarah Berlakunya Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) BPHTB mulai diberlakukan di Indonesia sejak tahun Didalam memori penjelasan Undang-undang No. 21 Tahun 1997 tentang BPHTB

31 73 disebutkan bahwa bumi yang merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa memiliki fungsi secara sosial dan juga memnuhi kebutuhan papan serta alat untuk berinvestasi yang dapat menguntungkan bagi kehidupan bermasayarakat secara umum dan bagi pemiliknya secara khusus. Oleh karea itu bagi seseorang yang mendapatkan atau memperoleh hak atas tanah dan bangunan sudah merupakan kewajiban untuk menyerahkan beberapa persen dari hasil yang telah dinikmatinya kepada Negara selaku penguasa yang mengusahakan tanah ataupun bangunan yang ada dan berdiri di wilayah Negara Indonesia dalam bentuk pungutan pajak dalam hal ini Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Seperti yang telah diketahui bahwa sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agararia atau yang dikenal dengan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), setiap pemindahan hak atas harta tetap yang ada di wilayah Indonesia, dipungut Bea Balik Nama berdasarkan Ordonansi Bea Balik Nama Staatblad 1924 Nomor 291. Obyek Bea Balik Nama (BBN) menurut ordonansi tersebut adalah 1. Semua perjanjian harta tetap yang terletak atau berada di Indonesia 2. Akta pendaftaran dan pemindahan kapal 3. Semua peralihan karena warisan atau legaat dari harta tetap atau kapal yang terdaftar yang ditinggalkan oleh orang-orang yang mempunyai tempat tinggal terakhir di indinesia 64 Bea Balik Nama ini dipungut atas setiap ada perjanjian pemindahan hak atas harta tetap yang ada di wilayah Indonesia, termasuk peralihan harta karena 64 Muhammad, 2005, PBB, BPHTB & BEA MATERAI: Pajak Bumi dan Bangunan, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, & Bea Materai, PT. Indeks, Jakarta, hal. 126.

32 74 hibah wasiat. Pengertian dari harta tetap dalam Ordonansi tersebut adalah barangbarang tetap dan hak-hak kebendaan atas tanah, yang pemindahan haknya dilakukan dengan pembuatan akta menurut cara yang diatur dalam undangundang, yaitu Ordonansi Balik Nama Staatsblaad 1834 Nomor Berlakunya Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) membawa konsekuensi, bahwa pungutan Bea Balik Nama (BBN) atas harta tetap berupa tanah tidak dapat dilaksanakan, karena pungutan tersebut melekat pada hukum tanah berdasarkan Buku II Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Sedangkan Buku II Kitab Undang-undang Hukum Perdata sepanjang yang mengenai bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya telah dicabut oleh Undangundang Pokok Agraria (UUPA). Dengan demikian sejak berlakunya Undangundang Pokok Agraria (UUPA), Bea Balik Nama (BBN) atas tanah tidak dipungut lagi. Pemberlakuan pemungutan BPHTB merupakan pengganti dari pada bea balik nama atas harta tetap yang berupa hak atas tanah yang pernah berlaku pada masa penjajahan belanda. setelah sekian lama tidak dilakukan pemungutan kembali oleh pemerintah maka dengan melihat suatu perkembangan yang terjadi di Indonesia serta kebutuhan suatu Negara demi terlaksananya pembangunan yang makmur maka pada tahun 1998 melalui Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 tentang BPHTB pemungutan BPHTB diberlakukan kembali, kemudian beberapa tahun kemudian pemerintah bersama Dewan Perwakilan Rakyat Republik Indonesia melakukan perubahan dan penyempurnaan terhadap UU Nomor 21 Jakarta, hal Heru Supriyanto, 2010, Cara Menghitung PBB, BPHTB, dan Bea Materai, PT. Indeks,

33 Tahun 1997 tersebut dengan dikeluarkannya UU Nomor 20 Tahun 2000 tentang perubahan atas UU Nomor 21 tahun BPHTB yang dalam undang-undang 20 Tahun 2000 merupakan pajak pusat yang dipungut langsung oleh pemerintah pusat, hal demikian memang sangat diapresiasi karena dengan diberlakukannya UU BPHTB akan lebih manjamin suatu kepastian hukum dibidang peralihan hak atas tanah. Dengan berlakunya otonomi daerah melalui Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah yang merupakan perubahan terakhir dari Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 (selanjutnya disebut UU No. 32 Tahun 2014). Prinsip otonomi daerah mengandung arti bahwa daerah memiliki otonomi seluas luasnya dalam artian daerah diberikan kewenangan oleh pemerintah pusat untuk mengurus dan mengatur semua urusan pemerintahan diluar yang menjadi urusan pemerintah pusat. Seiring dengan prinsip otonomi seluas-luasnya tersebut, dilaksanakan pula prinsip otonomi yang nyata dan bertanggung jawab. Prinsip otonomi nyata merupakan suatu prinsip bahwa dalam menangani urusan pemerintahan dilaksanakan berdasarkan tugas, wewenang, dan kewajiban yang senyatanya telah ada dan berpotensi untuk tumbuh, hidup dan berkembang. 66 Demi terlaksananya visi misi prinsip otonomi daerah maka dilakukanlah pengalihan beberapa jenis pajak yang pada mulanya merupakan pajak pusat, dialihkan pemungutan dan pemanfaatannya bagi pemerintah daerah. Pemberian kewenangan baru pada daerah-daerah di Indonesia dalam melakukan pemungutan 66 Jantje D. South, 2013, Kewenangan Daerah Mengelola Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB), Jurnal Hukum Universitas Samratulangi Vol. I Nomor 5, Oktober- Desember 2013, hal