14 BAB II LAPORAN PEMROGRAMAN 2.1 Laporan Studi Literature Proyek, Analisis, dan Pemrograman Peran dan karakteristik sosial dan perilaku masyarakat sekitar yang nantinya juga akan berperan sebagai pengguna apartemen ini cukup berpengaruh dalam pembangunan apartemen ini. Karakteristik sosial masyarakat disekitar site ini, masyarakat memiliki tingkat sosialisasi yang cukup tinggi, mereka sering berkumpul bersama tetangga disekitarnya. Lokasi site ini juga cukup strategis, terletak di tengah kota dan memiliki beberapa akses jalan utama disekelilingnya, seperti Jl. Letjend Suprapto dan Jl. Mangkubumi, dan juga bisa dicapai dengan menggunakan kendaraan pribadi dan kendaraan umum yang cukup banyak terdapat melewati daerah ini. Untuk memanfaatkan potensi lokasi yang strategis ini maka selain akan dibangun apartemen untuk masyarakat mengengah keatas juga akan dibangun ruang terbuka hijau untuk masyarakat umum karena kota Medan sendiri masih kekurangan ruang terbuka hijau sebagai penghijauan kota dan juga sebagai taman untuk berkumpul bagi masyarakat sekitar dan masyarakat kota Medan lainnya. Fasilitas umum disekitar site masih kurang, jika pun ada keadaannya sudah tidak memadai lagi untuk memfasilitasi masyarakat umum. Seperti tidak adanya halte untuk kendaraan umum, trotoar yang sudah rusak dan tidak jelas keberadaannya, kurangnya lampu jalan sehingga jalan disekitar site jika malam hari cukup gelap dan menjadi kurang aman, juga tidak terdapat adanya tempat pembuangan sampah yang layak sehingga masyarakat lebih memilih untuk membuang sampah rumah tangga mereka ke dalam 14
15 sungai Deli. Tetapi disekitar site juga terdapat fasilitas umum lainnya yang bisa dimanfaatkan nantinya untuk para penghuni apartemen, seperti rumah sakit, sekolah, dan tempat ibadah yang cukup banyak terdapat disekitar site ini. Sumber utama pemasokan listrik untuk bangunan disekitar site hanya berasal dari PLN (Perusahaan Listrik Negara). Sedangkan untuk sumber air masyarakat mendapatkan pasokan dari PDAM (Perusahaan Daerah Air Minum) dan sebagian masyarakat yang tinggal di pinggir sungai memanfaatkan air sungai Deli untuk kegiatan rumah tangga mereka. Iklim kota Medan yang cukup panas (daerah tropis) menjadikan iklim menjadi salah satu faktor yang cukup mempengaruhi dalam pembangunan apartemen ini. Hal ini cukup merugikan sehingga mengharuskan bangunan nantinya memiliki sistem pendinginan buatan/ac, tetapi hal ini juga bisa dimanfaatkan sebagai suatu keuntungan. Dimana kita bisa memanfaatkan sinar matahari tropis ini sebagai salah satu sumber listrik tambahan pada bangunan apartemen nantinya. Sinar matahari bisa dimanfaatkan dengan menggunakan sistem panel surya yang merubah sinar matahari menjadi tenaga listrik. Karena bangunan ini nantinya akan menerapkan konsep arsitektur hijau, maka metoda membangun nantinya tidak akan banyak membuang penghijauan yang sudah ada pada site ini. Penghijauan yang telah ada akan dimanfaatkan dan disatukan dengan konsep desain nantinya. Untuk faktor ekonomi seperti biaya lahan disekitar site cukup beragam. Harga lahan di pinggir jalan besar berkisar ± 13 juta/m 2, sedangkan untuk harga lahan pada site ± 2,5 juta/m 2. Analisis dan pemrograman akan dibagi menjadi beberapa faktor, yaitu faktor manusia, fungsi dan pengolahan lahan, fungsi dan pengolahan bangunan, dan faktor eksternal. Untuk faktor manusia, organisasi stakeholders yang terlibat dalam proyek ini adalah dimulai dari pemilik proyek, yaitu pihak Pemerintah Kota (Pemko) Medan yang akan melakukan kerja sama dengan PT. Twin Rivers Development. Lalu ada mahasiswa
16 studio PA-6 yang menjadi konsultan, dan staff proyek lainnya seperti kontraktor, ahli struktur, pihak bank dan asuransi, business partner, pemerintah pusat seperti lurah dan camat, masyarakat di lingkungan sekitar, pembeli/penghuni, dan competitor/pesaing. Untuk perilaku masyarakat sekitar, warga suka berkumpul, berinteraksi, dan bersosialisasi bersama dengan tetangga disekitarnya. Hal ini dipengaruhi juga oleh faktor sosial dan budaya masyarakat sekitar. Untuk faktor keamanan, keselamatan dan privasi bagi para penghuni apartemen, akan dibuat pagar pembatas untuk memisahkan kawasan apartemen dengan kawasan disekitarnya. Pada bagian pintu masuk dan keluar apartemen juga akan dijaga oleh security dan akan diawasi oleh kamera CCTV. Pada bagian tapak dan ruang terbuka di kawasan apartemen ini juga akan diberi penerangan yang cukup banyak sehingga kawasan menjadi terang dan penghuni serta pengunjung merasa nyaman berkeliling kawasan walaupun pada malam hari. Bangunan apartemen dan mall pada bagian podium juga akan dilengkapi kamera CCTV dan akan dipasang sprinkler dan smoke detector untuk mencegah kebakaran. Site ini terletak di antara sungai Deli dan di dua kelurahan yang berbeda, yaitu Kel. Aur dan Kel. Hamdan. Lingkungan disekitar site dipadati oleh perumahan penduduk, ruko sebagai tempat tinggal dan tempat usaha kecil, dan ada beberapa kantor milik pemerintah dan milik swasta. Dan terdapat lahan kosong pada bagian Jl. Mangkubumi yang dijadikan sebagai tempat pembuangan sampah bagi warga sekitar. Menurut peraturan kota Medan dan RTRW tata guna lahan pada kawasan ini memiliki fungsi sebagai kawasan komersial. Dan hal ini sesuai dengan proyek yang akan dijalankan yaitu pembangunan apartemen. Untuk ruang terbuka dan tata hijau akan dibuat pada bagian site yang terletak di kelurahan Hamdan. Pada bagian site ini akan dibuat taman untuk umum, café yang terletak di pinggir sungai, jogging track dan lapangan futsal agar masyarakat
17 sekitar memiliki ruang terbuka hijau untuk beraktifitas dan bersosialisasi sambil menikmati pemandangan dari sungai Deli. Pada bagian site yang terletak di kelurahan Aur akan dibuat bangunan apartemen yang memiliki mall di bagian podium juga memiliki gedung parkir untuk mengakomodasi para penghuni. Pada bagian site ini juga akan dibuat penghijauan dan jalan setapak agar penghuni juga bisa menikmati pemandangan dari sungai Deli. Site ini nantinya juga akan ditimbun dan akan dibuat tanggul yang mengelilingi sungai untuk mencegah banjir. Trotoar pada bagian luar site juga akan diperbaiki, terutama pada bagian depan site sehingga masyarakat sekitar nyaman berjalan disekitar site. Juga akan dibuat jembatan untuk menghubungkan antara site A dan site B agar penghuni dan masyarakat bisa menikmati kedua sisi site dengan nyaman. Untuk akses kendaraan akan dipusatkan pada Jl. Mangkubumi, terdapat pintu masuk yang berbeda untuk para penghuni, pengunjung, serta untuk area service. Untuk parkir kendaraan para penghuni akan dibuatkan gedung parkir khusus penghuni yang terletak di sebelah gedung apartemen. Sedangkan untuk pengunjung akan dibuat parkir di bagian basement gedung parkir dan terdapat parkir VIP bagi pengunjung pada bagian depan mall yang menghadap kearah Jl. Mangkubumi. Untuk sistem pembuangan dan sanitasi bangunan ini selain menggunakan air dari PDAM juga akan menggunakan air sungai dan air hujan yang sebelumnya sudah ditampung dan difilterisasi terlebih dahulu sehingga aman untuk digunakan kembali. Untuk pembuangan air kotor sebelum dialirkan ke riol kota sebisa mungkin akan disaring terlebih dahulu sehingga tidak akan terlalu merusak lingkungan. Pada apartemen ini nantinya akan terdapat 4 tipe unit hunian, yaitu tipe Deluxe (± 30 m²), tipe Suite (± 40 m²), tipe Family Suite (± 70 m²), tipe Penthouse (± 100 m²). Apartemen ini akan terdapat 2 tower yang berfungsi sebagai hunian. Pada bagian podium bangunan akan terdapat mall sebagai fasilitas umum dan fasilitas pendukung bagi
18 apartemen. Kulit bangunan nantinya akan banyak menggunakan material dinding beton pre-cast, kaca, perforated sheet dan aluminium composite sebagai second façade. Karena bangunan ini adalah tipe bangunan high-rise maka akan menggunakan jenis pondasi dalam yaitu pondasi tiang pancang yang khusus digunakan pada bangunan tinggi. Dan menggunakan material fabrikasi atau pracetak seperti beton pre-cast yang digunakan untuk dinding untuk menghemat waktu karena tinggal dipasang pada saat tiba di lahan. Bangunan ini juga akan memiliki sumber air alternatif selain berasal dari PDAM juga akan berasal dari air sungai dan air hujan yang telah difilterisasi. Terdapat sistem pemadam kebakaran (Fire Fighting), sistem transfortasi vertikal (lift), sistem elektrikal dari PLN dan sinar matahari (panel surya), sistem penangkal petir, sistem fire alarm (Fire Protection), sistem telepon, dan sistem CCTV. Di bagian tapak site akan diberi penerangan yang cukup banyak agar penghuni dan pengunjung merasa nyaman saat berjalan walaupun pada malam hari. Sistem akustik, terutama pada unit hunian akan menggunakan bahan yang kedap suara sehingga tidak akan mengganggu unit hunian di sebelahnya. Faktor eksternal lain yang berpengaruh pada bangunan apartemen ini adalah pasokan air dan listrik. Seperti yang sudah dijelaskan di atas, sumber air untuk bangunan apartemen ini akan berasal dari beberapa sumber, yaitu PDAM, air sungai dan air hujan yang sebelumnya telah difilterisasi agar aman untuk digunakan. Sumber listrik juga akan berasal dari beberapa sumber, yaitu PLN dan sinar matahari yang menggunakan sistem panel surya yang bisa merubah sinar matahari menjadi tenaga listrik yang bisa digunakan untuk bangunan apartemen ini. Pembangunan apartemen ini juga mengikuti peraturan yang berlaku. Karena lahan terletak di pinggir sungai maka mengikuti peraturan tentang garis sempadan sungai yaitu sebesar 15 m. Bangunan ini juga memiliki KDB sebesar 60 %, dan KLB yang dapat dibangun maksimal 26 lantai. Luas lahan ini yaitu sebesar ±
19 25.224,1 m 2 dengan harga lahan pada daerah itu ± 2,5 juta/m 2 sehingga biaya pembelian lahan ini sebesar ± 63 milyar dengan harga standart bangunan ditambah perabot yaitu ± 8 juta/m 2.