BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Masalah Palangka Raya adalah salah satu kota di Indonesia. Kota Palangka Raya di bangun dengan membuka hutan belantara melalui Desa Pahandut di tepi Sungai Kahayan, Provinsi Kalimantan Tengah pada tahun 1957. Kota Palangka Raya tertata dengan rapi sehingga di juluki Kota Cantik. Letaknya berada di tengahtengah Indonesia juga berada di tengah-tengah Kalimantan Tengah. Kota Palangka Raya ini merupakan ibukota Provinsi Kalimantan Tengah. Secara geografis Kota Palangka Raya terletak pada 113 30-114 07 bujur timur dan 1 35-2 24 lintang selatan. Secara administrasi berbatasan dengan. Sebelah utara Sebelah timur Sebelah selatan Sebelah barat : Kabupaten Gunung Mas. : Kabupaten Gunung Mas. : Kabupaten Pulang Pisau. : Kabupaten Katingan. Luas Wilayah Kota Palangka Raya adalah 2.678,51 kilometer persegi dengan jumlah penduduk pada tahun 2012 sebanyak 229.599 jiwa. Angka ini meningkat dari tahun 2011. Dengan tingkat pertumbuhan sebanyak 2,19 persen atau sebanyak 4.896 jiwa. Ini berarti di setiap satu kilometer persegi di tempati penduduk sebanyak 96 orang. Berikut ini dapat dilihat secara rinci beberapa indikator kependudukan Kota Palangka Raya di dalam Tabel 1.1 berikut. 1
2 Tabel 1.1 Beberapa Indikator Kependudukan Kota Palangka Raya URAIAN 2010 2011 2012 Jumlah Penduduk (jiwa) 220.962 224.663 229.599 Pertumbuhan Penduduk (%) 9,93 1,67 2,19 Kepadatan Penduduk (jiwa/km 2 ) 82 84 96 Jumlah Laki-laki (jiwa) 113.005 114.898 117.414 Jumlah Perempuan (jiwa) 107.957 109.765 112.185 Sumber: Statistik Daerah Kota Palangka Raya, 2013 Secara administrasi Kota Palangka Raya di bagi menjadi 5 Kecamatan dan 30 Kelurahan. Kecamatan Pahandut dengan 6 Kelurahan, Kecamatan Sabangau dengan 6 kelurahan, Kecamatan Jekan Raya dengan 4 kelurahan, Kecamatan Bukit Batu dengan 7 desa/kelurahan dan Kecamatan Rakumpit dengan 7 Kelurahan. Potensi pariwisata di Kota Palangka Raya masih cukup besar. Banyak objek wisata alam yang menawarkan kegiatan rekreasi dan pariwisata yang memanfaatkan potensi alam untuk menikmati keindahan alam baik yang masih alami atau sudah ada usaha budidaya. Namun, objek wisata yang menawarkan wisata air sebagai wahana rekreasi dan permainan masih belum ada. Hal ini membuat para wisatawan yang ingin menikmati rekreasi dan permainan air harus rela pergi ke kota tetangga yang di tempuh dengan jarak jauh. Melihat potensi yang ada, maka hadir objek wisata yang menawarkan wahana permainan sekaligus sebagai tempat wisata keluarga. Objek wisata ini bernama Kalawa Waterpark yang berlokasi di Jalan Tjilik Riwut Km.6,5. Kalawa Waterpark di bangun di atas tanah seluas 2,5 H dan merupakan wahana air pertama dan terbesar di Kota Palangka Raya.
3 Permainan yang ditawarkan terdiri dari kolam anak, kolam arus, kolam seluncur, dsb. Wahana air ini sangat dinanti oleh masyarakat Kota Palangka Raya, karena sebelumnya warga Kota Palangka Raya cuma bisa menikmati mandi di sungai atau kolam renang biasa, dan harus pergi jauh ke kota tetangga jika ingin menikmati wahana air seperti ini. Baru beroperasinya Kalawa Waterpark pada tahun 2012, membuat warga masyarakat yang sangat ingin menikmati objek wisata sejenis ini menjadi ramai untuk mengunjungi dan menikmati wahana permainan dan rekreasi tersebut. Objek wisata ini menjadi salah satu tujuan wisata terbaik di Kota Palangka Raya. Pengelolaan usaha Kalawa Waterpark ini berada di pihak swasta. Kalawa Waterpark berada di bawah naungan PT. Bersama Satmaka Cipta, yang mana PT. Bersama Satmaka Cipta merupakan perusahaan yang bergerak di bidang jasa dan memiliki lima divisi yaitu bidang jasa yang menawarkan wahana air yang diberi nama Kalawa Waterpark, bidang restoran yang diberi nama J S Kitchen and Lounge, bidang meeting room yang diberi nama Second Floor, bidang gedung serba guna yang diberi nama Kalawa Convensional Wall dan rencananya akan di bangun hotel. Tanah yang digunakan adalah tanah milik pribadi dan biaya pembangunan yang dikeluarkan tanpa adanya bantuan dari pemerintah daerah. Lahan yang tersedia seluas 4,8 hektar dan khusus Kalawa Waterpark digunakan lahan seluas 2,5 hektar. Dirasa penting untuk mengetahui nilai ekonomi dari Kalawa Waterpark yang merupakan aset bagi pemiliknya, selain itu Kalawa Waterpark ini perlu untuk dinilai supaya pemilik mengetahui berapa nilai dari Kalawa Waterpark sehingga pemilik dapat mengambil kebijakan untuk keberlangsungan Kalawa Waterpark
4 kedepannya. Untuk properti khusus yang jarang diperjualbelikan atau jarang terjadi transaksi di pasar, estimasi nilai dapat diperoleh dengan menggunakan metoda pendekatan pendapatan atau dengan pendekatan biaya pengganti yang telah disusutkan. Berdasarkan uraian di atas, maka dirumuskan suatu permasalahan bahwa belum diketahuinya nilai ekonomi Kalawa Waterpark Palangka Raya. Dengan demikian diperlukan penelitian tentang penilaian yang bertujuan untuk menentukan nilai ekonominya. Metoda yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah Discounted Cash Flow/DCF ( aliran kas terdiskonto) karena objek wisata merupakan aset khusus yang jarang diperjualbelikan dan salah satu fungsi di dirikannya objek wisata tersebut adalah untuk menghasilkan pendapatan. 1.2 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan uraian latar belakang dan permasalahan yang telah dikemukakan maka dapat diajukan pertanyaan penelitian. Pertanyaan penelitian yang diajukan adalah Berapa nilai ekonomi Kalawa Waterpark Palangka Raya? 1.3 Keaslian Penelitian Beberapa penelitian sebelumnya mengenai penelitian yang menggunakan pendekatan pendapatan, yaitu. 1. Jenie (2007) melakukan penelitian terhadap Bandara Adisutjipto Yogyakarta untuk kemungkinan privatisasi. Proses penentuan nilai intrinsik bandara menggunakan pendekatan pendapatan dengan metoda DCF karena bandara
5 merupakan properti khusus dan merupakan properti yang menghasikan pendapatan. 2. Ardinal (2006) melakukan penelitian untuk menentukan nilai pasar areal tanaman kelapa sawit dengan menggunakan metoda pendekatan pendapatan. Kesimpulan nilai areal tanaman kelapa sawit per tanggal 01 Desember 2006 adalah sebesar Rp89.079.912.517,00. 3. Jeletic (2012) melakukan penelitian tentang arus kas dan an alisis penilaian perusahaan: Pendekatan praktis untuk INA PLC, Perusahaan minyak terbesar Kroasia. Penelitian ini menggunakan arus kas untuk penilaian perusahaan. Pendekatan teoritis dan DCF diterapkan untuk INA PLC, perusahaan minyak terbesar di Kroasia. Arus kas bebas untuk perusahaan (FCFF) dan Free Cash Flow terhadap ekuitas (FCFE) digunakan dalam formula model DCF. Dari penerapan model arus kas di Kroasia dapat digunakan untuk meningkatkan pemahaman, penggunaan dan memprediksi pembangunan dan potensi di masa depan. 4. Le dan Plummer (2011) melakukan penilaian minyak dan gas bumi dan kontribusi untuk bukti pendapatan pajak school district. Pajak properti merupakan sumber dana penting bagi semua pemerintah daerah. Di Texas, persetujuan kepentingan sewa mineral tidak mempengaruhi nilai dari permukaan tanah yang dinilai, juga tidak menciptakan nilai cadangan minyak dan gas untuk keperluan pajak properti karena harus diproduksi untuk menimbulkan nilai. 5. Heffelfinger (2010) melakukan penelitian terhadap pohon tunggal dan hutan kota dengan menggunakan metoda DCF. Banyak penilaian atau orang awam yang
6 enggan melakukan penelitian menggunakan DCF karena membutuhkan asumsi dan perhitungan yang komplek. Tujuan penelitian ini adalah untuk menentukan ruang lingkup dan manfaat pohon perkotaan. 6. Peterson dan Straka (2011) melakukan penelitian tentang Analisa DCF untuk valuasi manfaat dan biaya dari pohon dan hutan perkotaan. Hutan perkotaan dan pohon memiliki manfaat yang berbeda dan biaya yang dapat dievaluasi secara finansial. Salah satu metode yang digunakan Discounted Cash Flow (DCF). Metode yang menggunakan nilai waktu dari uang dan memungkinkan untuk perbandingan antara manfaat dan biaya. Terdapat persamaan antara penelitian ini dengan penelitian sebelumnya yaitu sama-sama menggunakan metoda DCF tetapi ada perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya. Perbedaan terletak pada. 1. Objek penelitian yaitu Kalawa Waterpark merupakan tempat rekreasi yang menawarkan wahana permainan air dan berlokasi di Kota Palangka Raya. 2. Waktu penelitian dilaksanakan bulan Februari Maret 2014. 1.4 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.4.1 Tujuan penelitian Tujuan dari penelitian ini untuk mengetahui nilai ekonomi objek wisata Kalawa Waterpark Palangka Raya. Nilai ekonomi diperoleh dengan menggunakan metoda DCF dan periode proyeksi selama 5 tahun. 1.4.2 Manfaat penelitian Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat, yaitu.
7 1. Sebagai acuan bagi pengelola Kalawa Waterpark dalam pengambilan kebijakan untuk pengelolaan Kalawa Waterpark. 2. Sebagai referensi bagi penelitian selanjutnya yang tertarik untuk meneliti tentang nilai ekonomi objek wisata. 1.5 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini terdiri dari empat bagian sebagai berikut: Bab I Pengantar di dalamnya meliputi latar belakang, pertanyaan penelitian, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian serta sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka dan Alat Analisis yang di dalamnya akan menguraikan tentang penelitian sebelumnya, landasan teoritis, dan alat analisis yang akan digunakan dalam penelitian. Bab III Analisis Data dan Pembahasan, di bab ini akan dibahas mengenai cara penelitian, hasil analisis data serta pembahasan. Bab IV yang memuat Kesimpulan dan Saran.