TESIS PENGATURAN HAK KONSUMEN DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH BESERTA TANAHNYA BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 8 TAHUN 1999 OLEH: AMALIA SARTIKA NASUTION, S.H. NIM.031214253075 PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS AIRLANGGA SURABAYA 2014
PENGATURAN HAK KONSUMEN DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH BESERTA TANAHNYA BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 8 TAHUN 1999 TESIS Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Airlangga OLEH : AMALIA SARTIKA NASUTION, S.H. NIM.031214253075 PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS AIRLANGGA SURABAYA 2014
Tesis ini telah diuji dan dipertahankan di hadapan Panitia Penguji, Pada tanggal 7 Juli 2014 PANITIA PENGUJI TESIS : Ketua Anggota : Dr. Agus Sekarmadji, S.H., M.Hum. : 1. Dr. Sri Handajani, S.H., M.Hum. 2. Dian Purnama Anugerah, S.H., M.Kn., LL.M.
ABSTRAKSI Setiap Notaris diharapkan untuk bersikap mulia dan harus menghindari penggunaan cara atau perilaku yang berpengaruh negatif terhadap reputasi profesi Notaris serta menjunjung tinggi harkat dan martabat jabatan Notaris baik sebagai profesi maupun sebagai pelayan masyarakat.dalam suatu perjanjian atau kontrak yang dibuat oleh notaris haruslah berdasarkan dengan peraturan yang sudah ditetapkan. Dalam hal membuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dilakukan baik dilakukan anatara Developer dengan Konsumen, Notaris dengan Developer. Tetapi kebanyakan sekarang Developer perumahan membuat Pengikatan Jual Beli secara dibawah tangan antara Developer dengan Konsumen yang kebanyakan dilakukan secara sepihak dan banyak merugikan pihak konsumen. Konsumen banyak tidak mengetahui untuk apa Perjanjian Pengikatan Jual Beli itu di buat dan tidak ada penjelasan secara menyeluruh, Konsumen hanya disuruh untuk tandatangan saja. Pada saat perjanjian itu dilanggar oleh konsumen, developer meminta pertanggungjawaban yang besar terhadap konsumen sedangkan saat developer melakukan kesalahan dan melanggar perjanjian pengikatan jual beli itu tetap yang diberatkan dalam hal itu konsumen. Sehingga perlu adanya masyarakat atau konsumen mengetahui perjanjian apa yang ditandatangani dan tidak memberatkan konsumen. Banyak sekarang developer seenaknya menggunakan perjanjian pengikatan jual beli itu dan melarikan diri tanpa memperdulikan akan kerugian konsumen. Maka dari itu dengan adanya Pengaturan Hak Konsumen Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah beserta Tanahnya berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999. Sehingga para konsumen merasa terlindugi dengan adanya peraturan tersebut tidak memberatkan konsumen saja dalam hal perjanjian yang dilakukan antara kedua
belah pihak baik dari Developer Perumahan dengan Konsumen yang berminat dengan perumahan yang ditawarkan berdasarkan brosur yang disebarkan oleh developer sebagai promosi perumahan yang akan dijual kepada konsumen. Dan dapat dijelaskan secara detail oleh pihak developer saat menawarkan perumahan beserta saat menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli dari pihak Notaris yang digunakan oleh Developer Perumahan tersebut
KATA PENGANTAR Alhamdulillah segala puji syukur saya panjatkan kehadiran ALLAH SWT., atas segala karunia dan ridho-nya, sehingga tesis dengan judul PENGATURAN HAK KONSUMEN DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH BESERTA TANAHNYA BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 8 TAHUN 1999 ini dapat diselesaikan. Tesis ini sengaja disusun untuk memenuhi dan/atau melengkapi sebagai salah satu prasyarat memperoleh gelar Megister dalam Program Studi Megister Kenotariatan (MKn) pada Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Airlangga Surabaya. Tesis ini dapat terselesaikan tepat waktunya tanpa ada bantuan atau campur tangan dari berbagai pihak, untuk itu pada kesempatan yang berbahagia ini penulis menghaturkan terimakasih yang terikhlas dan penghargaan yang setinggi-tinggimya kepada yang terhormat: 1. Dekan Fakultas Hukum sekaligus penanggung jawab Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Airlangga Surabaya, Bapak Prof. Dr. Eman, S.H., M.S., atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis selama masa studi. 2. Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Bapak Prof. Dr. Drs. Abd. Shomad, S.H., M.H., yang telah memberikan kesempatan kepada penulis untuk menyusun tesis dengan judul seperti tersebut diatas.
3. Ibu Dr.Sri Handajani, S.H., M.Hum., selaku Dosen Pembimbing yang dengan penuh kesabaran, ketulusan dan keikhlasan telah memberikan bimbingan dan saran hingga terselesaikannya penuyusunan tesis ini. 4. Bapak Dr. Agus Sekarmadji, S.H. M.Hum., selaku Ketua Panitia Penguji Tesis, serta Ibu Dr. Sri handajani, S.H.M.Hum., dan Bapak Dian Purnama Anugerah, S.H., M.Kn., LL.M., selaku Anggota Panitia Penguji Tesis yang telah member petunjuk, arahan, atau perbaikan atas kesalahan penulis dalam menyusun tesis. 5. Segenap Dosen Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Airlangga Surabaya, yang telah memberikan bekal ilmu pengetahuan hukum kepada penulis selama menempuh studi pada Program Magister Kenotariatan Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Airlangga Surabaya. 6. Seluruh staf Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Airlangga Surabaya, yang telah membantu kelancaran studi penulis. 7. Pimpinan dan seluruh staf Perpustakaan Pusat Universitas Airlangga Surabaya, yang banyak memberikan bantuan dalam pengumpulan literature berkenan dengan judul tesis yang penulis angkat. 8. Orang tua tercintaku Bapak H. Sarman Nasution, S.H (alm) Ibu Hj. Sri Suyati Katiman, S.E, yang selalu mendoakan saya setiap saat dan memberikan saya semangat demi menyelesaikan Program Studi Magister Kenotariatan dan demi
kesuksesan penulis. Semoga ALLAH SWT, senantiasa selalu memberikan perlindungan dan balasan atas semuanya. 9. Saudara-saudaraku, Dewi Sartika Nasution B.Com. M. Ec., Mutiaralinda Sartika Nasution, S.S.T.P, M.I.E., M.Akbar Ansyari,., H. Ahmad Suhaimi Nasution terima kasih atas do a, dukungan, dan bantuannya selama ini, Semoga kesuksesan selalu menyertai dan/atau menyelimuti kalian. 10.Sahabat-sahabat tercintaku Dhani Nurmaningsih, S.H, Ajeng Dwi Astrid Paramitha, S.Pd, Anastasia Octora., S.H.M.Kn, Vemilya Dede S.H.M.Kn, Ranny Merlyani, S.H.M.Kn, Malinda Amira Kautsari, S.H.M.Kn, Fianti Suci Antari, S.H.M.Kn, Putri Wulandari Pahege, S.H.M.Kn, Safriani Dianita Saputri Ali, S.H.M.Kn, Oktavia Milayani, S.H.M.Kn, Ee Lupa Mas Is tank s ya. 11.Rekan-rekan seperjuangan, seluruh Mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Airlangga Surabaya, yang selalu memberikan dukungan dalam penyusunan tesis dari awal hingga akhir. 12. Semua pihak yang tidak tidak mungkin dapat penulis sebutkan satu persatu, yang banyak memberi bantuan dalam proses penyusunan tesis dari awal hingga akhir. Do a penulis, semoga budi baik beliau tersebut di atas akan selalu dibalas oleh ALLAH SWT, dengan imbalan pahala yang berlipat ganda. Akhir kata penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih jauh dari sempurna dan pastilah banyak terdapat kekurangan disana sini, baik isi maupun susunan bahasanya, oleh
karena itu kritik dan saran yang baik dan berguna demi kesempurnaan sangatlah diperlukan, dan semoga tesis yang sangat sederhana ini dapat membawa manfaat bagi para pembaca dalam rangka menambah khasanah penbendaharaan kajian ilmu hukum, khususnya di bidang kontrak maupun pertanahan di Indonesia. Surabaya, Juli 2014 Penulis, AMALIA SARTIKA NASUTION, S.H
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i LEMBAR PENGESAHAN.... ii LEMBAR PENGUJI... iii ABSTRAK.... iv KATA PENGANTAR.... v DAFTAR ISI.. vi BAB I PENDAHULUAN 1. Latar Belakang Masalah... 1 2. Rumusan masalah... 7 3. Tujuan Manfaat Penelitian... 8 4. Manfaat Penelitian... 8 5. Tinjauan Pustaka... 8 6. Metode Penelitian... 26 7. Pertanggungjawaban Sistematika... 28 BAB II PERLINDUNGAN HUKUM KEPADA KONSUMEN JUAL BELI RUMAH BESERTA TANAHNYA DALAM KLAUSULA PPJB
1. Bentuk Perjanjian... 30 1.1. Sifat dan Bentuknya... 33 1.2 Isi perjanjian pengikatan jual beli... 35 2. Konstruksi Perjanjian... 43 2.1. Pembatalan Kontrak... 43 2.2. Pemutusan Kontrak... 45 2.3.Hak Pengembang Untuk Melakukan Tindakan Sepihak dalam Klausula PPJB... 48 2.3.1.Mengesampingkan Pasal 1266 dan Pasal 1267 BW dalam Pembatalan Klaus... 50 2.3.2.Klausula Eksonerasi pembatalan Tanggung Jawab Pengembang dalam PPJB Rumah beserta Tanahnya... 55 BAB III AKIBAT DAN UPAYA HUKUM BAGI PARA PIHAK APABILA PPJB RUMAH BESERTA TANAHNYA TIDAK DILAKSANAKAN SESUAI DENGAN KLAUSULA YANG TELAH DITENTUKAN. 1. Peran Undang-Undang Nomor 8 Tahun1999 Terhadap Pelanggaran Hak Konsumen Dalam PPJB Rumah beserta Tanahnya... 58 2. Tanggung jawab Pengembang Terhadap Konsumen... 63