KEMENTERIAN KOORDINATOR BIDANG PEREKONOMIAN REPUBLIK INDONESIA SEMINAR HASIL KAJIAN Penyiapan Kebijakan Pembangunan Perumahan MBR dan Land Consolidation Perkotaan Bastary Pandji Indra Asdep Perumahan, Pertanahan dan Pembiayaan Infrastruktur Jakarta, 14 Desember 2017
Permasalahan, Tujuan, dan Hasil Yang Diharapkan Pertambahan Penduduk Alamiah Lapangan Kerja Terbatas Lahan Terbatas Harga Tanah Mahal Permukiman Padat dan Kumuh di Perkotaan Migrasi Penduduk unskill ke Kota Masyarakat Miskin Perkotaan Meningkat Butuh Rumah Layak Huni Keterbatasan Penyediaan Perumahan Layak Huni bagi MBR di Perkotaan oleh Pemerintah, Dunia Usaha, dan Masyarakat Butuh Solusi Kebijakan Pemenuhan Perumahan Layak Huni bagi MBR di Perkotaan Tujuan : Menyusun rekomendasi hasil kajian tentang kebijakan pembangunan perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah dan Land Consolidation Perkotaan Hasil yang diharapkan : Rekomendasi dapat menjadi masukan bagi pemegang kebijakan dalam penyediaan perumahan dan permukiman serta penyediaan lahan bagi pembangunan perumahan. 2
Sasaran dan Lingkup Pekerjaan Sasaran Lingkup Pekerjaan 1. Teridentifikasinya regulasi dan studi terdahulu terkait penyelenggaraan pembangunan perumahan dan land consolidation; 2. Teridentifikasinya penyelenggaraan pembangunan perumahan dan land consolidation di beberapa negara lain sebagai best practice; 3. Teridenfikasinya faktor-faktor penentu yang dapat mendorong pembangunan perumahan yang terjangkau dan penyediaan tanah untuk pembangunan hunian murah; 4. Teridentifikasinya konsep penyelenggaraan pembangunan perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan land consolidation perkotaan yang dapat diimplementasikan di Indonesia sesuai regulasi yang ada atau dengan usulan perubahan. 1. Melakukan kajian regulasi dan studi terkait pembangunan perumahan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah dan land consolidation perkotaan; 2. Identifikasi best practice dan lesson learned terkait pembangunan perumahan dan land consolidation perkotaan dari negara lain; 3. Melakukan kajian parameter-parameter utama pembangunan perumahan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah dan land consolidation perkotaan yang teridentifikasi; dan 4. Menyusun rekomendasi Kebijakan Pembangunan Perumahan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah dan Land Consolidation Perkotaan. 3
Outline Pembangunan Perumahan MBR Land Consolidation Perkotaan Tinjauan Kebijakan Kesimpulan dan Saran
Pembangunan Perumahan MBR 5
Masyarakat Berpenghasilan Rendah Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh rumah (UU No 11 Tahun 2011) Tiga Segmen MBR berdasarkan kemampuan membeli rumah MBR yang telah memiliki tanah atau rumah namun tidak mampu membangun/ memperbaiki rumahnya MBR yang mampu membeli rumah namun kemampuan mengangsur KPR rendah MBR yang sama sekali tidak mampu membeli rumah Program Pembangunan Rumah Swadaya berupa Bantuan Stimulan Program Subsidi Langsung, Subsidi tidak Langsung, Pembangunan PSU, insentif untuk pengembang Program Penyediaan Rusunawa dan Rusunami 6
Backlog Perumahan Data Backlog Perumahan di Indonesia pada tahun 2010-2016 Sumber: www.bps.go.id Jumlah backlog menurut perspektif BPS tahun 2010 sebanyak 13,5 juta rumah dan tahun 2016 sebanyak 11,5 juta rumah. Hal ini menunjukkan bahwa angka backlog telah menurun, artinya ada peningkatan jumlah capaian pembangunan rumah sampai tahun 2016, dan diharapkan Pemerintah bisa terus memacu pembangunan rumah. 7
Capaian Program Sejuta Rumah Capaian Program Sejuta Rumah Tahun 2015-2017 Capaian Program Sejuta Rumah Tahun 2017 (per 27 November 2017) 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 699.770 unit 247.400 805.169 unit 751.973 unit 235.787 141.797 400.000 300.000 200.000 452.370 569.382 610.176 100.000 0 2015 2016 2017 MBR Non MBR Program Sejuta Rumah merupakan program Pemerintah untuk mewujudkan percepatan penyediaan hunian layak bagi masyarakat dalam rangka pengurangan backlog perumahan pada periode 2015-2019 Sumber : Kementerian PUPR 8
Pembiayaan Bidang Perumahan Sustainability Keberlanjutan pasokan pembiayaan perumahan Keterjangkauan Affordability Isu Utama Accessbility Aksesbilitas MBR ke pembiayaan Ketersediaan Dana Availability Fasilitas pembiayaan yang mendukung Program Sejuta Rumah: KPR FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan): KPR 5% flat selama 15-20 tahun KPR SSB (Selisih Suku Bunga): Pemerintah membayar selisih angsuran antara angsuran KPR suku bunga komersial dengan angsuran KPR suku bunga subsidi BUM (Bantuan Uang Muka): Pemerintah membayar selisih angsuran antara angsuran KPR suku bunga komersial dengan angsuran KPR suku bunga subsidi 9
Land Consolidation Perkotaan 10
Land Consolidation Konsolidasi Tanah adalah kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan, untuk peningkatan kualitas lingkungan, dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat. (PerKaBPN No 4 Tahun 1991) Tahapan Konsolidasi Tanah a. Pemilihan lokasi b. Penyuluhan c. Penjajagan kesepakatan d. Penetapan lokaasi konsolidasi tanah e. Identifikasi subjek dan objek f. Pengukuran dan pemetaan keliling, rincian, pengukuran topograf dan pemetaan penggunaan tanah g. Pembuatan blok plan/pra desain tata ruang h. Pembuatan desain tata ruang i. Musyawarah penataan/penetapan kavling baru j. Penyerahan sementara hak atas tanah k. Penegasan tanah segai objek l. Realokasi desain konsolidasi tanah ke lapangan m. Konstruksi/pembentukan badan jalan n. Redistribusi/penerbitan SK pemberian hak o. Sertifikasi Pembiayaan Konsolidasi Tanah 1. Swadaya, yaitu pembiayaan ditanggung para pesert konsolidasi tanah melalui sumbangan berupa tanah (STUP) dan atau berupa uang, maupun bentuk bentuk sumbangan lainnya. 2. Pembiayaan dari APBN/APBD Penatagunaan Tanah adalah sama dengan pola pengelolaan tata guna tanah yang meliputi penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah yang berwujud konsolidasi pemanfaatan tanah melalui pengaturan kelembagaan yang terkait dengan pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat secara adil. (PP No 16 Tahun 2004) 11
Sistem Penyediaan Tanah bagi Perumahan MBR Relokasi merupakan proses pemindahan penduduk dari lokasi permukiman yang tidak sesuai dengan peruntukannya ke lokasi baru yang disiapkan sesuai dengan rencana pembangunan kota. Relokasi Ruislag (tukar menukar lahan) yaitu melalui pelepasan atas tanah dan bangunan dengan cara ganti rugi (dijual) dan dengan cara tukar menukar. Konsolidasi Tanah Ruislag Konsolidasi Tanah yaitu penataan kembali penguasaan dan penggunaan serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan, untuk peningkatan kualitas lingkungan, dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat. 12
Tinjauan Kebijakan 13
Tinjauan Kebijakan terkait Pembangunan Perumahan MBR (1) EXISTING REGULATION UU No 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman PP No 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman PP No 64 Tahun 2016 Tentang Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah Permendagri No 55 Tahun 2017 PermenPUPR No 21 Tahun 2016 PermenPR No 3 Tahun 2014 Tentang Pelaksanaan Perizinan dan Nonperizinan Pembangunan Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah di Daerah Tentang Kemudahan dan/atau Bantuan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Tentang Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan dalam rangka Pengadaan Perumahan melalui Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera 14
Tinjauan Kebijakan terkait Pembangunan Perumahan MBR (2) No Peraturan Perundangundangan Permasalahan Rekomendasi 1. UU No 1 Tahun 2011 Kriteria MBR Perlu adanya persepsi yang sama terkait dengan kriteria MBR di masing masing daerah, karena setiap daerah memiliki nilai upah minimum yang berbeda-beda. 2. PP No 14 Tahun 2016 Jangka Waktu Kepenghunian. Jangka waktu terpendek MBR untuk menghuni telah diatur, namun jangka waktu terpanjang untuk menghuni belum diatur. Pengalihan Hak Atas Rumah Perlu diatur jangka waktu terpanjang MBR untuk menghuni agar mendorong peningkatan status ekonomi dan sosal MBR yang bersangkutan. Perlu ditambahkan larangan bagi MBR untuk melakukan penjaminan atas rumahnya karena akan membuka peluang bagi pihak nonmbr untuk mengambil alih. 3. PP No 64 Tahun 2016 Perizinan Perlu harmonisasi dengan peraturan daerah, sepatutnya peraturan daerah terkait perizinan mengacu pada peraturan ini. 4. Permendagri No 55 Tahun 2017 Implementasi peraturan kendala yang bersifat eksternal yaitu ketidakharmonisan dengan peraturan daerah. Perlu dilakukan sinkronisasi antara pemerintah pusat dan daerah. 15
Tinjauan Kebijakan Land Consolidation (1) EXISTING REGULATION UU No 5 Tahun 1960 Tentang Pokok pokok Agraria (UUPA) UU No 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum UU No 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang PP No 16 Tahun 2004 Tentang Penatagunaan Tanah PP No 11 Tahun 2010 PerkaBPN No 4 Tahun 1991 Tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar Tentang Konsolidasi Tanah 16
Tinjauan Kebijakan Land Consolidation (2) No Peraturan Perundang-undangan Permasalahan Rekomendasi 1. UUPA Negara memiliki kewenangan untuk menguasai dan mengelola tanah sebagai mandat yang diberikan oleh rakyat Indonesia. Diperlukan pembaharuan atas peraturan ini agar menyesuaikan dengan perkembangan dan kondisi masyarakat saat ini. 2. PP No 11 Tahun 2010 Pendataan tanah tanah terlantar Mendorong pengupayaan pemerintah kabupaten/kota untuk melaksanakan program pendataan tanah tanah terlantar dan kawasan kumuh perkotaan secara intensif. 3. PP No 15 Tahun 2010 Belum adanya pengaturan mengenai pemanfaatan ruang terlantar bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Agar melaksanakan program pengendalian pemanfaatan ruang perkotaan secara intensif serta harmonisasi lembaga dan pengaturan dengan pemanfaatan tanah perkotaan. 4. Perka BPN No 5 Tahun 1991 Peraturan mengenai konsolidasi tanah ini sudah tertinggal dan sulit diaplikasikan. Diperlukan peraturan perundang-undangan baru mengenai penyelenggaraan konsolidasi tanah khususnya untuk penyediaan tanah bagi pembangunan perumahan MBR. 5. PP No 16 Tahun 2004 Penatagunaan Tanah Perlu dorongan kepada Pemerintah Daerah untuk mengeluarkan kebijakan yang mewajibkan inventarisasi tanah di setiap daerah. Perlu kebijakan pemerintah untuk memanfaatkan tanahtanah yang telah diinventarisasi tersebut dapat disediakan oleh Kementerian ATR / BPN melalui bank tanah, konsolidasi tanah, dan/atau penataan kembali permukiman yang kumuh 17 menjadi permukiman yang layak.
Kesimpulan dan Saran 18
Rekomendasi Kebijakan Pembangunan MBR dan Land Consolidation Perkotaan Pengupayaan penyediaan perumahan untuk MBR dengan tarif sewa dan harga jual yang ditetapkan Pemerintah, perlunya penetapan kriteria MBR, dan penyediaan pengaturan mengenai perubahan dan penyesuaian harga jual rumah MBR di daerah. Pengupayaan harmonisasi peraturan terkait perizinan, sepatutnya peraturan daerah terkait dengan perizinan mengacu pada PP 64 Tahun 2016. Penguatan dan reposisi bagi PPDPP Kementerian PUPR dan/atau Perum Perumnas untuk lebih fokus menyediakan perumahan layak huni bagi MBR di perkotaan. Pengupayaan pembaharuan pengaturan mengenai pertanahan, khususnya untuk mengakomodasi Pemerintah Daerah melaksanakan program pendataan tanah tanah terlantar dan pendataan kawasan kumuh perkotaan secara intensif. Pengupayaan dilaksanakannya pengendalian pemanfaatan ruang pada wilayah perkotaan untuk mengetahui kesesuaian penggunaan dan pemanfaatan tanah dengan RTR. Penerbitan obligasi Pemerintah dan Pemda yang difasilitasi oleh PT SMF melalui pasar modal dan penggunaan instrument pasar seperti sukuk dalam pembangunan perumahan MBR. 19
TERIMA KASIH KEMENTERIAN KOORDINATOR BIDANG PEREKONOMIAN REPUBLIK INDONESIA