BAB I PENDAHULUAN. merk yang berbeda-beda. Semuanya saling berkompetisi untuk dapat menembus

13 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Dunia perdagangan dan peridustrian di Indonesia saat ini telah berkembang dengan pesat. Berbagai barang industri telah beredar di pasaran bahkan tidak jarang ditemui untuk satu jenis barang yang dihasilkan oleh beberapa perusahaan dengan merk yang berbeda-beda. Semuanya saling berkompetisi untuk dapat menembus pasaran. Pada kenyataannya dewasa ini, perkembangan masyarakat yang ditunjang oleh kemampuan di bidang ilmu pengetahuan dan teknologi modern telah menimbulkan lembaga hukum baru yang sebelumnya tidak pernah dikenal di dalam hukum tertulis Indonesia. Timbulnya lembaga hukum baru itu sebagai suatu perwujudan nyata akibat dari adanya perkembangan tersebut. Diantara berbagai macam lembaga hukum yang erat kaitannya dengan perkembangan dan kemajuan ekonomi suatu masyarakat dan merupakan perkembangan dari bentuk perjanjian yang cukup banyak digunakan dalam praktek, adalah apa yang dinamakan dengan perjanjian sewa beli atau dalam bahasa Belanda disebut juga dengan huurkoop dan dalam bahasa Inggris disebut dengan hire purchase. Untuk menghindari timbulnya penafsiran yang keliru terhadap judul yang digunakan, maka di bawah ini diberikan pengertian terhadap beberapa istilah yang dipergunakan sebagai berikut : 1

14 Perjanjian menurut Subekti, adalah suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada seorang yang lain atau di mana orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. 1 Perjanjian menurut Projodikoro, mengartikan perjanjian sebagai suatu perhubungan hukum mengenai harta kekayaan antara dua pihak, dalam mana suatu pihak berjanji atau dianggap berjanji akan melakukan sesuatu hal sedang pihak yang lain berhak untuk menuntut pelaksanaan janji tersebut. 2 Perjanjian menurut Abdulkadir Muhammad, mengartikan perjanjian adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih melaksanakan suatu hal dalam lapangan harta kekayaan. 3 Perjanjian atau verbintenis, mengandung pengertian suatu hubungan hukum kekayaan/harta benda antara dua orang atau lebih yang memberikan kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk menunaikan prestasi. 4 Jadi, perjanjian adalah suatu hubungan hukum mengenai harta kekayaan yang dilakukan oleh dua orang atau lebih atas kesepakatan bersama sehingga melahirkan hak dan kewajiban. Di dalam pengertian tentang perjanjian yang telah dikemukakan, ternyata terdapat kesepakatan antara para pihak yang setuju untuk melaksanakan perjanjian yang telah dimaksud, kemudian yang akan dilaksanakan itu terletak dalam lapangan harta kekayaan serta dapat dinilai dengan uang, jadi tidak termasuk bidang moral seperti kewajiban alimentasi (memberi nafkah) itu sendiri bisa berupa sejumlah uang. 1 R. Subekti, Hukum Perjanjian, Cet. 2, PT. Intermasa, Jakarta, 1979, hal. 1. 2 Wiryono Projodikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan- Persetujuan Tertentu, Sumur Bandung, Bandung, 1991, hal. 17. 3 Abdulkadir Muhammad, Hukum Perikatan, Alumni, Bandung, 1982, hal 78. 4 M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, hal 6.

15 Sewa beli adalah jual beli dimana penjual menyerahkan barang yang dijual secara nyata feitelijk kepada pembeli. Tetapi penyerahan nyata tidak diikuti penyerahan hak milik. Hak milik baru diserahkan pada saat pembayaran termijn terakhir yang dilakukan oleh pembeli. 5 Keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi Nomor 34/KP/II/80 pada Pasal 1.a. menyebutkan bahwa, sewa beli (hire purchase) adalah jual beli barang di mana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara memperhitungkan setiap pembayaran yang dilakukan oleh pembeli dengan pelunasan atas harga barang yang telah disepakati bersama dan yang diikat dalam suatu perjanjian, serta hak milik atas barang tersebut baru beralih dari penjual kepada pembeli setelah jumlah harganya dibayar lunas oleh pembeli kepada penjual. 6 Jenis perjanjian Sewa Beli ini, termasuk baru bagi masyarakat, dan timbulnya perjanjian baru seperti ini, dimungkinkan sekali karena adanya sistem terbuka dan adanya asas kebebasan berkontrak yang dianut oleh hukum perjanjian dalam kitab Undang-Undang Hukum Perdata di Indonesia, artinya pada prinsipnya setiap orang diperkenankan untuk membuat perjanjian apa saja, baik yang sudah diatur dalam Undang- Undang maupun yang sama sekali belum diatur di dalam Undang-Undang. 5 Ibid, hal. 210 6 Departemen Perdagangan dan Koperasi, Keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi Tentang Perizinan Kegiatan Usaha Sewa Beli (Hire Purchase), Jual Beli dengan Angsuran dan Sewa (Renting), nomor: 34/KP/II/80. Ps. 1.a.

16 Perjanjian sewa beli ini sebenarnya merupakan bentuk khusus dari koop en verkoop op afbetaling, 7 dimana selama pembayaran atas barang itu belum dilunasi, maka selama itu hak atas kekuasaan pemilikan tetap berada pada pihak penjual. Bentuk kekhususan itu terletak pada objek jual beli. Yang mana objek jual beli tersebut ialah segala sesuatu yang dapat dijadikan objek harta benda atau harta kekayaan, kedalamnya termasuk perusahaan dagang, porsi warisan, dan sebagainya. Bukan hanya benda yang dapat dilihat wujudnya, tapi semua benda yang dapat bernilai harta kekayaan, baik yang nyata maupun yang tidak berwujud. 8 Perumahan sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia dapat berfungsi sebagai sarana produktif keluarga pembangunan manusia seutuhnya. Dengan pertumbuhan penduduk yang cepat dewasa ini, masalah perumahan ini sangat penting untuk diperhatikan. Perbandingan jumlah penduduk dengan jumlah perumahan sangat berbeda, oleh karena itu harus mendapat perhatian yang sangat penting dari pemerintahan. Permasalahan-permasalahan yang terjadi saat ini dalam hal perumahan terbagi atas dua masalah yaitu : 9 1. Permasalahan perumahan yang terjadi oleh sebab adanya defisit penyediaan dibandingkan permintaan (supply and demand). 7 Hartono Soerjopratiknyo, Aneka Perjanjian Jual Beli, Cet. 1, (Yogyakarta : seksi Notariat Fakultas Hukum Universitas Gajah Mada, 1982, hal. 67. 8 M. Yahya Harahap, op. cit hal. 182 9 Departemen Perumahan Rakyat, Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat tentang Pedoman Perencanaan dan Pengembangan Sektor Perumahan, Kepmen Negara Perumahan Rakyat nomor 06/KPTS/1994, Pasal 1 ayat 1

17 2. Permasalahan perumahan yang terjadi oleh sebab sebagian besar masyarakat tinggal di unit-unit sub standar di pemukiman yang tidak layak karena harga-harga rumah yang semakin mahal. Dalam mengatasi permasalahan tersebut, pemerintah telah melaksanakan programnya dengan menempuh dua jalur penyelesaian sebagai berikut: 10 1. Jalur daur ulang dimana warga masyarakat yang menerima pelayanan perumahan melalui pola ini harus mampu mengembalikannya dalam bentuk pembayaran atau angsuran. Perumahan dengan pola seperti ini dikenal dengan nama Perumnas. 2. Jalur subsidi silang yaitu dengan membangun perumahan mewah dan bangunan komersial untuk menutup defisit biaya penyediaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Pemerintah dalam hal ini sebagai pihak yang menguasai rumah tidak selalu berhadapan dengan calon pembeli yaitu Pegawai Negeri Sipil yang tidak mampu membeli dengan harga kontan, dikarenakan keterbatasan kemampuan melakukan pembelian. Padahal pegawai negeri sipil sangat menginginkan pemilikan rumah yang sesuai dengan kemampuannya. Untuk itu pemerintah memberikan fasilitas berupa rumah disamping gaji dan tunjangan lainnya sesuai dengan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku. Pemerintah telah banyak membangun rumah-rumah yang dikenal dengan Rumah Negara. 10 Keputusan Menteri Nomor 06/KPTS/1994, Ibid, Pasal 1 ayat 3

18 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994, Pasal 1 ayat 1 menyatakan bahwa: Rumah Negara adalah bangunan yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta menunjang pelaksanaan tugas Pejabat dan/atau Pegawai Negeri Sipil. Rumah-rumah negara tersebut dibangun dan diberikan pemerintah untuk tempat tinggal pegawai negeri sipil maupun militer bersama dengan keluarganya dengan status sewa dan diwajibkan untuk membayar uang sewa setiap bulannya. Sewa menyewa tersebut berlangsung tanpa batas waktu. Status rumah tersebut juga dapat disebut sebagai rumah dinas atau rumah instansi. Oleh karena itu segala biaya yang berkaitan dengan pemeliharaan rumah tersebut ditanggung oleh pemerintah. Pegawai negeri sipil dapat memiliki rumah negara tersebut dengan proses jual beli yang dilakukan dengan cara angsuran dimana jangka waktunya ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara pemerintah dengan pegawai negeri sipil, melalui suatu lembaga yang tidak merugikan pemerintah. Suatu sarana yang tepat apabila lembaga sewa beli yang diterapkan dalam hal ini. Selama pegawai negeri sipil sebagai pembeli masih membayar angsuran dan belum melunasi maka selama itu pula pemiliknya masih tetap dipihak pemerintah. Bagi pemerintah juga untuk mengurangi anggaran negara terutama untuk memelihara rumah negara tersebut. Lembaga sewa beli ini merupakan salah satu dari hasil perkembangan sosial dalam masyarakat yang memerlukan saluran hukum dalam

19 pelaksanaannya dan saluran yang tepat adalah hukum perjanjian yang mempunyai asas kebebasan berkontrak. Pada prinsipnya, dalam perjanjian pada umumnya, para subyek sewa beli diklasifikasikan menjadi dua yaitu: 1. Pihak kreditor, yaitu pihak yang berhak atas prestasi 2. Pihak debitor, yaitu pihak yang berkewajiban memberikan prestasi Pihak pembeli selama belum melunasi pembayarannya, belum berstatus sebagai pemilik, dan selama belum ada pelunasan, pembeli tidak berhak untuk menjadikan barang itu sebagai miliknya atau mengalihkan haknya kepada orang lain. Bila diamati lebih lanjut, dapatlah dikatakan bahwa perjanjian sewa beli ini merupakan perjanjian yang mengandung ciri-ciri khusus yang dapat dilihat dari cara pembayarannya. Sebagaimana diketahui bahwa dalam perkembangannya sampai saat ini, belum juga ada suatu ketentuan undang-undang khusus yang mengatur secara terperinci mengenai sewa beli. Di dalam kondisi belum ada ketentuan hukum yang mengatur, sudah tentu dalam praktik sering timbul ketidakpastian hukum, dan keadaan semacam ini pula yang akan menimbulkan suatu ketidakpastian menyangkut hubungan hukum serta kewajiban antara pihak penjual dan pihak pembeli. R. Subekti, menyebutkan bahwa sewa beli sebenarnya adalah suatu macam jual beli setidak-tidaknya ia lebih mendekati jual beli dari pada sewa menyewa. 11 Jadi, sewa beli adalah bentuk khusus dari perjanjian jual beli, di mana dijanjikan bahwa uang dapat diangsur dan barangnya dapat diserahkan kepada 11 R. Subekti, Aneka Perjanjian, cet. 8, PT. Citra Adityta Bakti, Bandung, 1989, hal. 52.

20 pembeli namun, hak milik atas barang itu baru berpindah kepada pembeli apabila angsuran terakhir telah dilunasi. Perlu juga dijelaskan di sini bahwa pada kenyataannya penggunaan istilah sewa beli ini dalam berbagai literatur masih belum ada keseragaman, karena masih ada juga sarjana yang memakai istilah beli sewa. Penggunaan kedua istilah pada hakikatnya tidak mempunyai perbedaan yang prinsipil, tetapi ada sebagai akibat menerjemahkan bahasa asing yaitu, hire purchase (bahasa Inggris) atau huurkoop (bahasa Belanda). Indonesia berdasarkan asas korkondansi termasuk negara yang menganut sistem civil law, sistem common law berasal dari Inggris dengan ciri utama menekankan putusan pengadilan (case law) sebagai sumber hukum utama. Sistem ini dianut oleh negara-negara bekas jajahan Inggris seperti Amerika, Australia, Singapura, India dan Sri Lanka. Terdapat perbedaan yang mendasar mengenai perjanjian sewa beli dalam kedua sistem hukum tersebut. Dalam sistem common law, sewa beli tampaknya lebih berat menekankan kepada perjanjian sewa menyewa dengan hak opsi bagi penyewa untuk membeli barang tersebut setelah jangka waktu sewa berakhir. Sebaliknya negara-negara yang menganut sistem civil law, menganggap bahwa perjanjian sewa beli tersebut lebih berat menekankan pada perjanjian jual beli. Perbedaan konsep ini membawa perbedaan dalam melihat masalah-masalah yang timbul dari perjanjian sewa beli seperti masalah saat hak milik atau resiko beralih atas barang yang menjadi objek perjanjian. 12 Sewa beli sebagai perjanjian jual beli, erat kaitannya dengan kredit. Istilah kredit sering pula dihubungkan dengan sewa beli. Kredit merupakan hak untuk menerima pembayaran atau kewajiban untuk melakukan pembayaran pada waktu 1999hal. 33 12 Sri Gambir Melati Hatta, Beli Sewa Sebagai Perjanjian Tak Bernama, Alumni, Bandung,

21 diminta, atau pada waktu yang akan datang, karena penyerahan barang-barang sekarang. Awal berkembangnya pranata sewa beli di Belanda dimulai sebelum tahun 1930 an. Transaksi ini adalah sebagai perjanjian sewa menyewa, dimana dalam syarat atau salah satu klausul perjanjiannya ditentukan bahwa apabila sudah terjadi pembayaran sewa menyewa yang terakhir maka secara serta merta atau otomatis penyewa menjadi milik dari barang yang disewanya. Dalam sistem common law, menganggap sewa beli (hire purchase, lease purchase atau rent to buy) adalah merupakan perjanjian sewa menyewa. Berdasarkan hukum Inggris yaitu Hire Purchase Act 1965 perjanjian sewa beli adalah perjanjian sewa menyewa. Dengan demikian, perjanjian ini tunduk kepada Sale of Goods Act of 1893. sampai penyewa menyatakan pilihannya untuk membeli barang yang bersangkutan, perjanjian sewa beli bukanlah perjanjian jual beli atau perjanjian akan perjanjian akan meng-adakan jual beli. Istilah sewa beli sering juga dikaitkan dengan istilah Leasing. Pasal 1 Surat Keputusan Bersama Tiga Menteri, Menteri Keuangan, Menteri Perdagangan, dan Menteri Perindustrian No. KEP. 122/MK/IV/2/1974, No. 32/M/SK/2/1974, dan No. 30/Kpb/I/1974 tertanggal 7 Februari 1974, menyebutkan bahwa leasing adalah setiap kegiatan pembiayaan perusahaan dalam bentuk penyediaan barang-barang modal untuk digunakan oleh suatu perusahaan tertentu, berdasarkan pembayaranpembayaran secara berkala, disertai hak pilih atau optie bagi perusahaan tersebut

22 untuk membeli barang-barang modal yang bersangkutan atau memperpanjang jangka waktu berdasarkan nilai sisa yang telah disepakati bersama. Perjanjian sewa beli juga erat kaitannya dengan jual beli dengan angsuran. Jual beli dengan angsuran menurut Keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi No. 34/KP/II/80 merupakan jual beli dimana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara menerima pelunasan pembayaran yang dilakukan oleh pembeli dalam beberapa kali angsuran atas harga barang yang telah disepakati bersama dan yang diikat dalam suatu perjanjian, serta hak milik atas barang tersebut beralih dari penjual kepada pembeli pada saat barangnya diserahkan oleh penjual kepada pembeli. Adapun persamaan antara perjanjian leasing dengan perjanjian sewa beli dan jual beli dengan angsuran adalah sebagai berikut: 13 No. Perjanjian Leasing Perjanjian Sewa Beli & Jual Beli dengan Angsuran 1. Lessee membayar imbalan jasa Pembeli membayar angsuran kepada lessor dalam waktu tertentu. kepada penjual dalam waktu tertentu sesuai dengan perjanjian. Di samping itu, terdapat juga perbedaan antara perjanjian leasing dengan perjanjian sewa beli dan jual beli dengan angsuran adalah sebagai berikut: 14 No. 1. 2. Perjanjian Leasing Lessor adalah pihak yang menyediakan dana dan membiayai seluruh pembelian barang tersebut. Masa leasing biasanya ditetapkan sesuai dengan perkiraan umur kegunaan barang. Perjanjian Sewa Beli & Jual Beli dengan Angsuran Harga pembelian barang sebagian kadang-kadang dibayar oleh pembeli. Jadi penjual tidak membiayai seluruh harga beli barang yang bersangkutan. Jangka waktu dalam perjanjian sewa beli & jual beli dengan angsuran. Tidak memperhatikan baik pada perkiraan umur kegunaan barang maupun kemampuan pembeli mengangsur harga barang. 13 Drs. Achmad Anwari, Leasing Indonesia, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1987 hal. 18 14 Ibid, hal. 19

23 3. Pada akhir masa leasing, lessee dapat menggunakan hak opsinya (hak pilih) untuk membeli barang yang bersangkutan, sehingga hak milik atas barang beralih pada lessee. Pada akhir masa perjanjian sewa beli dan jual beli dengan angsuran, hak milik atas barang dengan sendirinya beralih kepada pembeli. Hak milik atas barang beralih dari penjual kepada pembeli pada saat barangnya diserahkan oleh penjual kepada pembeli. Selain itu, terdapat juga suatu keterkaitan antara sewa beli dengan rental, dimana keterkaitan tersebut terdapat juga suatu perbedaan antara sewa beli dengan rental yaitu rental merupakan sewa, dimana sewa ini adalah kegiatan dagang di bidang sewa menyewa atas barang, dimana hak milik atas barang yang disewakan tetap berada pada pemilik barang, salah satu contohnya yaitu rental kendaraan bermotor, sedangkan dalam sewa beli, hak terhadap suatu objek yang di dagangkan tersebut dapat beralih kepada pembeli. Dalam hubungan dengan kenyataan itu maka penelitian ini akan menyoroti salah satu aspek hukum sehubungan dengan terjadinya praktik sewa beli. Untuk itulah maka judul yang dipilih adalah ANALISIS YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN SEWA BELI RUMAH NEGARA DI KOTA MEDAN. B. Perumusan Masalah 1. Bagaimana pengaturan sewa beli rumah negara di kota Medan? 2. Bagaimana perlindungan hukum bagi pihak pembeli dalam perjanjian sewa beli rumah negara?

24 3. Bagaimanakah bentuk kendala atau permasalahan serta upaya penyelesaian dalam permasalahan yang terjadi pada sewa beli rumah negara di Kota Medan? C. Tujuan Penelitian Berkaitan dengan uraian rumusan permasalahan di atas, maka tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Untuk mengetahui pengaturan sewa beli rumah negara di kota Medan. 2. Untuk mengetahui perlindungan hukum bagi pihak pembeli dalam perjanjian sewa beli rumah negara. 3. Untuk mengetahui kendala atau permasalahan serta upaya penyelesaian terhadap permasalahan pada sewa beli rumah negara. D. Manfaat Penelitian 1. Secara Teoritis Diharapkan dengan adanya pembahasan mengenai bentuk sewa beli rumah negara yang ada pada masyarakat khususnya pegawai negeri sipil dan militer dapat membantu untuk mengetahui bagaimana prosedur kepemilikan rumah negara tersebut. Hasil penelitian ini juga dapat dijadikan sebagai sumbang saran dalam khasanah guna mengetahui kepentingan serta hak-hak dari pembeli sehingga dapat dilindungi secara hukum dalam ilmu hukum perjanjian sewa beli pada khususnya di kota Medan.

25 2. Secara Praktis Pembahasan dalam tesis ini diharapkan dapat menjadi masukan bagi kalangan praktisi penegak hukum dimuka dan diluar pengadilan, dan anggota masyarakat yang terkait dalam melaksanakan ketentuan hukum yang berkaitan dengan perjanjian sewa beli rumah negara. E. Keaslian Penelitian Penulisan tesis ini berjudul Analisis Yuridis Terhadap Perjanjian Sewa Beli Rumah Negara Di Kota Medan yang di ajukan ini adalah dalam rangka memenuhi tugas-tugas dan syarat-syarat untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan. Penulisan tesis ini mengenai Tinjauan Yuridis Terhadap Akta Sewa Beli Di Kota Medan belum pernah di angkat dan di bahas dalam tesis. Akan tetapi, apabila ada persamaan dengan milik orang lain, bukanlah suatu kesengajaan dan pastilah memiliki isi, permasalahan, data riset yang berbeda pula. Dengan demikian, penulisan tesis ini, tidak sama dengan penulisan tesis yang sudah pernah ada, karena tesis ini dibuat sendiri dengan menggunakan literatur-literatur. Sehingga tesis ini masih asli dan dapat dipertanggung jawabkan secara moral dan akademik. F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori M. Solly Lubis mengemukakan: 15 15 M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Bandung, Mandar Madju, 1994, hal. 80

26 Kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis, si penulis mengenai sesuatu kasus ataupun permasalahan (problem), yang bagi si pembaca menjadi bahan perbandingan, pegangan tertulis, yang mungkin ia setuju ataupun tidak. Ini merupakan masukan eksternal bagi pembaca. Bagi Popper, teori hukum (hukum universal) bukan intisari pengamatan, tetapi merupakan penemuan akal manusia, suatu konjektual (doxa) yang diajukan unutk dicoba. 16 Bahwa teori tidak sebagai intisari pengamatan, dimaksudkan untuk menolak sistem induksi yang tidak diperlukan dalam teori. Bahkan diungkapkan oleh Popper, bahwa teori (penjelasan) merupakan dan akan tetap merupakan hipotesis. Pada hakikatnya teori merupakan serangkaian proposisi atau keterangan yang saling berhubungan dan tersusun dalam sistem deduksi, yang mengemukakan penjelasan atas sesuatu gejala. Bagi semua ahli, teori adalah seperangkat gagasan yang berkembang di samping mencoba secara maksimal untuk memenuhi kriteria tertentu, meski mungkin saja hanya memberikan kontribusi parsial bagi keseluruhan teori yang lebih umum. Untuk memecahkan permasalahan terhadap perjanjian sewa beli tersebut yang merupakan suatu perjanjian campuran, maka dikenal 3 teori, yaitu: teori akumulasi, teori absorbsi, dan teori sui generis. 17 Menurut teori akumulasi, unsur-unsur perjanjian campuran, dipilah-pilah. Untuk unsur perjanjian jual beli, diberlakukan ketentuan perjanjian jual beli dan 16 Popper, Karl R., Alfons Taryadi, Epistimologi pemecahan masalah. Jakarta: Penerbit PT. Gramedia, 1989. dalam buku Sri Gambir Melati Hatta, Beli Sewa Sebagai Perjanjian Tak Bernama, Alumni, Bandung, 1999, Hal. 16 17 Ibid hal. 120

27 untuk unsur sewa menyewa diberlakukan ketentuan tentang perjanjian sewa menyewa. Kritik dalam teori ini adalah ada ketentuan yang saling bertentangan antara perjanjian jual beli dan perjanjian sewa menyewa. Dalam perjanjian jual beli, resiko ditanggung oleh pembeli, walaupun hak milik atas barang belum diserahkan kepada pembeli. Sedangkan resiko dalam perjanjian sewa menyewa, tetap pada pemiliknya, sehingga jika terjadi force majeure, maka perjanjian sewa menyewa gugur. 18 Menurut teori absorbsi, perjanjian campuran diterapkan unsur perjanjian yang paling dominan. Kritik terhadap teori ini tidak mudah untuk menentukan perjanjian mana yang paling dominan, apakah perjanjian jual beli atau perjanjian sewa menyewa. 19 Sedangkan menurut teori sui generis, perjanjian campuran adalah suatu perjanjian yang memiliki ciri tersendiri. Karena itu ketentuan tentang perjanjian khusus yang di atur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata, diberlakukan secara analogis bagi perjanjian campuran. 20 Teori merupakan serangkaian asumsi, konsep, defenisi dan proposisi untuk menerangkan suatu fenomena sosial secara sistematis dengan cara merumuskan hubungan antar konsep. 21 Fungsi teori dalam penelitian ini adalah untuk memberikan arahan atau petunjuk dan meramalkan serta menjelaskan gejala yang diamati, dan dikarenakan penelitian ini merupakan penelitian yuridis normatif, maka kerangka teori diarahkan 18 Suharnoko, SH, MLI, Hukum Perjanjian : Teori Dan Analisa Kasus, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2004, hal. 66 19 ibid 20 Ibid 21 Burhan Ashofa, Metode Penelitian Hukum, Rineka Cipta, Jakarta, 1996, hal. 19

28 secara khas ilmu hukum, maksudnya penelitian ini berusaha untuk memahami perjanjian sewa beli rumah negara. Dalam menjawab rumusan permasalahan yang ada kerangka teori digunakan sebagai pisau analisis dalam penulisan ini adalah teori kepastian hukum. Teori kepastian hukum mengandung 2 (dua) pengertian yaitu pertama adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui perbuatan apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan, dan kedua berupa keamanan hukum bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena adanya aturan hukum yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh di bebankan atau dilakukan oleh negara terhadap individu. Kepastian hukum bukan hanya berupa pasal-pasal dalam Undang-undang melainkan juga adanya konsistensi dalam putusan hakim antara putusan hakim yang satu dengan putusan hakim lainnya untuk kasus yang serupa yang telah diputuskan. 22 Hukum memang pada hakikatnya adalah sesuatu yang bersifat abstrak, meskipun dalam manifestasinya bisa berwujud kongkrit. Oleh karenanya pertanyaan tentang apakah hukum itu senantiasa merupakan pertanyaan yang jawabannya tidak mungkin satu. Dengan kata lain, persepsi orang mengenai hukum itu beraneka ragam, tergantung dari sudut mana mereka memandangnya. Kalangan hakim akan memandang hukum itu dari sudut pandang mereka sebagai hakim, kalangan ilmuwan, hukum akan memandang hukum dari sudut profesi keilmuan mereka, rakyat kecil akan memandang hukum dari sudut pandang mereka dan sebagainya. Di dalam Pasal 1313 KUHPerdata, perjanjian adalah suatu perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih. Pengertian ini mengandung kritik dari banyak ahli hukum, karena menimbulkan 2008, hal. 158 22 Peter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Pranada Media Group, Jakarta,

29 penafsiran bahwa perjanjian tersebut yang bersifat sepihak, padahal dalam perjanjian harus terdapat interaksi aktif yang bersifat timbal balik di kedua belah pihak untuk melaksanakan hak dan kewajiban masing-masing. 23 2. Kerangka Konsepsi Kerangka konsepsi merupakan salah satu bagian terpenting dari teori, peranan konsepsi dalam penelitian ini untuk menghubungkan teori dan observasi, antara abstraksi dan kenyataan. Kerangka konsep mengandung makna adanya stimulasi dan dorongan konseptualisasi untuk melahirkan suatu konsep baginya atau memperkuat keyakinannya akan konsepnya sendiri mengenai sesuatu permasalahan. 24 Maka konsep merupakan defenisi dari apa yang perlu diamati, konsep menentukan antara variabel-variabel yang ingin menentukan adanya hubungan empiris. 25 Oleh karena itu, untuk menghindarkan terjadinya perbedaan penafsiran terhadap istilah-istilah yang digunakan dalam penelitian ini, serta agar secara operasional diperoleh hasil penelitian yang sesuai dengan tujuan yang telah ditentukan, yaitu: a. Analisis Yuridis Analisis Yuridis adalah mengkaji secara hukum b. Perjanjian hal.21 23 R. Setiawan, Pokok-pokok Hukum Perikatan, cet.4, Bina Cipta, Bandung, 1987 24 M. Solly Lubis, Op.cit, hal.80 25 Koentjoroningrat, Metode-metode Penelitian Masyarakat, Gramedia Pustaka Utama, 1997,

30 Perjanjian adalah suatu hubungan hukum kekayaan/harta benda antara dua orang atau lebih, yang memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk menunaikan prestasi 26 c. Sewa beli Sewa Beli adalah jual beli barang dimana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara memperhitungkan setiap pembayaran yang dilakukan oleh pembeli dengan pelunasan atas harga yang telah disepakati bersama dan diikat dalam suatu perjanjian, serta hak milik atas barang tersebut beralih dari penjual kepada pembeli setelah harganya dibayar lunas oleh pembeli kepada penjual. 27 d. Jual Beli Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. 28 e. Sewa Menyewa Sewa menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan atau pemilik menyerahkan barang 26 Yahya Harahap, Op.cit, hal 6 27 Salim SH, MS, Perkembangan Hukum Kontrak Innominatdi Indonesia, sinar grafika, jakarta, 2008, hal. 28 M. Yahya Harahap, Op.cit hal 181

31 yang hendak di sewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya (volledige genot). 29 f. Rumah Negara Rumah Negara adalah bangunan yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta menunjang pelaksanaan tugas Pejabat dan/atau Pegawai Negeri. 30 g. Rumah Negara Golongan I Rumah Negara Golongan I adalah Rumah Negara yang dipergunakan bagi pemegang jabatan tertentu dan karena sifat jabatannya harus bertempat tinggal di rumah tersebut, serta hak penghuniannya terbatas selama pejabat yang bersangkutan masih memegang jabatan tertentu tersebut. 31 h. Rumah Negara Golongan II Rumah Negara Golongan II adalah Rumah Negara yang mempunyai hubungan dengan yang tidak dapat dipisahkan dari suatu instansi dan hanya disediakan untuk didiami oleh Pegawai Negeri dan apabila telah berhenti atau pensiun rumah dikembalikan kepada Negara. 32 i. Rumah Negara Golongan III 29 M. Yahya Harahap, Op.cit hal 220 30 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia nomor 40 Tahun 1994, Pasal 1 ayat 1 31 Ibid, Pasal 1 ayat 5 32 Ibid, Pasal 1 ayat 6

32 Rumah Negara Golongan III adalah Rumah Negara yang tidak termasuk Golongan I dan Golongan II yang dapat dijual kepada penghuninya. 33 G. Metode Penelitian 1. Sifat dan Jenis Penelitian Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah menggunakan metode penelitian kepustakaan yang bersifat yuridis normatif dan wawancara. Tujuan penulisan ini untuk mengungkapkan suatu kenyataan hukum yang ada memang belum bisa menjawab semua kebutuhan masyarakat. Dengan demikian diperlukan suatu peraturan yang serasi baik secara vertikal maupun horizontal. Implementasinya adalah penelitian akan dapat memberikan suatu pengetahuan dan informasi hukum yang lebih transparan. Dengan pengetahuan tersebut lebih mudah dapat mengadakan unifikasi hukum, penyederhanaan hukum dan kepastian hukum. Penelitian ini besifat eksplanatoris, yang menerangkan dan menguji apakah ada atau tidak hubungan diantara berbagai variabel yang diteliti dengan tujuan untuk mencari dan menemukan pemecahan dari permasalahan yang dihadapi. 2. Sumber Data Sumber data yang dipergunakan di dalam penelitian ini meliputi : 1. Bahan hukum primer yaitu aturan-aturan hukum yang berkaitan dengan perjanjian sewa beli yaitu : 33 Ibid, Pasal 1 ayat 7

33 - Keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi No. 34/KP/II/80 tentang Perijinan Perjanjian Sewa Beli (Hire Purchase), jual beli dengan angsuran dan sewa (Renting). - Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara. - Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 31 Tahun 2005 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994. 2. Bahan hukum sekunder yaitu terdiri berbagai bahan yang diambil dari kepustakaan atau buku buku karangan para sarjana. 3. Bahan hukum tertier yaitu bahan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder seperti kamus bahasa Indonesia dan kamus hukum maupun berupa majalah atau tulisan tulisan yang berkaitan dengan hukum. 3. Teknik Pengumpulan Data Dalam pengumpulan data ini merupakan landasan utama penyusunan tesis, penulis menggunakan metode penelitian kepustakaan (Library Research) dan penulis membaca literatur berupa buku buku ilmiah, peraturan Perundang undangan dan sumber lain yang berhubungan dengan perjanjian sewa beli. 4. Alat Pengumpulan Data Alat pengumpulan data dapat dilakukan dengan cara studi dokumen. Studi dokumen merupakan langkah awal dari setiap penelitian hukum (baik normatif maupun sosiologis), karena penelitian hukum selalu bertolak dari premis normatif.

34 Studi dokumen bagi penelitian hukum meliputi studi bahan-bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier. Setiap bahan hukum ini harus diperiksa ulang validitas dan reliabilitasnya, sebab, hal ini sangat menetukan hasil suatu penelitian. 34 5. Analisis Data Analisis data dalam penulisan ini adalah analisis kualitatif, yaitu analisis data yang tidak mempergunakan angka-angka tetapi berdasarkan atas peraturan perundang-undangan, pandangan-pandangan narasumber hingga dapat menjawab permasalahan dari penelitian ini. Kemudian ditarik kesimpulannya dengan menggunakan metode deduktif. Penarikan kesimpulan inilah yang diharapkan agar dapat menjawab masalah yang di tuangkan. Semua data yang diperoleh disusun secara sistematis, diolah dan diteliti serta di evaluasi, kemudian data di kelompokkan atas data yang sejenis, untuk kepentingan analisis. 34 Amiruddin dan Zainal Asikin, Pengntar Metode Penelitian Hukum, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2004, hal. 68