EBOOK PROPERTI POPULER RAHASIA MEMBANGUN RUMAH TANPA JASA PEMBORONG M.FAIZAL ARDHIANSYAH ARIFIN, ST. MT User [Type the company name] M.FAIZAL ARDHIANSYAH ARIFIN, ST. MT
Halaman 2
KATA PENGANTAR Assalamu alaikum wr wb. Seiring perkembangan dunia property, banyak orang yang menginginkan membangun rumah dengan biaya yang hemat. Akan tetapi sering dalam pelaksanaan pembangunan anggaran yang sudah dicadangkan tidak mencukupi dan membengkak. Salah satu jalan yang banyak ditempuh orang dalam membangun rumah adalah dengan memberikan kepercayaan pelaksanaan pembangunan kepada pihak lain yang sudah memiliki keahlian dan pengalaman dalam membangun rumah, namun karena kurangnya pengetahuan pihak yang ingin membangun rumah tadi seringkali kita mengalami kerugian akibat harga borongan yang mahal, waktu pelaksanaan yang molor ataupun kualitas rumah yang jelek. Dari pengalaman inilah, maka kami bermaksud memberikan sedikit ilmu tentang seluk beluk dunia bangunan dan saran-saran yang dapat digunakan untuk mengelola pelaksanaan pembangunan rumah yang baik agar kita dapat menggunakan anggaran sehemat mungkin akan tetapi tetap mendapatkan kualitas bangunan yang bagus. Di dalam ebook ini pembaca selain dapat mengetahui seluk-beluk dunia bangunan dan saran-saran dalam mengelola bangunan juga dapat memperoleh informasi bagaimana cara menyusun Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang baik sehingga dapat membantu menghindari terjadinya pembengkakan biaya pembangunan. Terimakasih telah membeli ebook kami, semoga dapat bermanfaat. Hormat Saya M. FAIZAL ARDHIANSYAH ARIFIN, ST, MT Halaman 3
RAHASIA MEMBANGUN RUMAH TANPA JASA PEMBORONG DAFTAR ISI 1. PENDAHULUAN 1.1 Deskripsi RAB... 1 1.2 Pengenalan konsep pembangunan rumah tinggal... 1 1.3 Pengenalan bentuk2 dasar konstruksi pembuatan suatu rumah tinggal... 2 1.4 Pengenalan material penyusun bangunan dan metode pelaksanaan.. 20 1.5 Pengenalan konsep tenaga kerja bangunan... 66 2. MEMBUAT PERHITUNGAN BIAYA PEMBUATAN RUMAH TINGGAL 2.1 Koefisien produktifitas... 72 2.2 Pengenalan Metode Kerja... 79 2.2.1. Pekerjaan Struktur... 80 A. Pondasi... 80 B. Kolom, Balok & Plat... 80 C. Kuda-kuda Atap... 81 D. Pekerjaan Tanah... 82 2.2.2. Pekerjaan Arsitektur... 84 A. Dinding... 85 B. Plesteran & Acian... 91 C. Pelapis Lantai & Dinding... 102 2.2.3. Pekerjaan Arsitektur... 105 A. Pengenalan Pekerjaan Arsitektur yang pertama, Pekerjaan Pasangan Dinding... 106 Halaman 4
B. Pengenalan Pekerjaan Arsitektur yang kedua, Pekerjaan Plesteran dan Acian Dinding.... 113 C. Pengenalan Pekerjaan Arsitektur yang ketiga, Pekerjaan Pelapis Lantai dan Dinding... 117 D. Pengenalan Pekerjaan Arsitektur yang keempat, Pekerjaan Plafond dan Langit-langit... 125 E. Pengenalan Pekerjaan Arsitektur yang kelima, Pekerjaan Pengecatan... 129 F. Pengenalan Pekerjaan Arsitektur yang keenam, Pekerjaan Kusen dan Penggantung... 137 G. Pengenalan Pekerjaan Arsitektur yang ketujuh, Pekerjaan Pemasangan Penutup Atap... 142 2.3 Penyusuna Daftar Pekerjaan Untuk RAB (Bill of Quantities)... 141 3. TUJUH LANGKAH TEPAT MEMBANGUN RUMAH HEMAT 3.1 Mensurvey & Mengenali Lahan Calon Lokasi Rumah... 146 3.2 Mendesain Rumah Tinggal Sesuai Selera & Kebutuhan... 147 3.3 Menyusun RAB & Spesifikasi... 150 3.4 Mengurus IMB... 152 3.5 Membuat Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan... 153 3.6 Melaksanakan Pembangunan... 155 A. Konsep Sub Total... 156 B. Konsep Swa Kelola :... 160 - Tenaga Kerja... 161 - Material... 164 - Alat... 166 3.7 Melakukan Pengawasan, Pengendalian dan Evaluasi Pelaksanaan Pekerjaan... 167 Halaman 5
BAB I P E N D A H U LU A N 1.1. Deskripsi RAB Rencana Anggaran Biaya biasa kita sebut dengan RAB bisa kita deskripsikan sebagai uraian dari item-item pekerjaaan yang harus dikerjakan dalam pembangunan sebuah bangunan yang disertai dengan volume pekerjaan serta harga satuan dari masing-masing pekerjaan tersebut sehingga dapat dilakukan sebuah perhitungan secara menyeluruh kebutuhan dana yang dibutuhkan untuk membuat bangunan tersebut. Darimana item-item pekerjaan tersebut muncul? Item pekerjaan tersebut berasal dari gambar desain konstruksi yang dibuat oleh perencana. Di dalam gambar desain ini akan terlihat komponen-komponen yang harus dibuat agar sebuah bangunan dapat berdiri dan berfungsi sesuai dengan keinginan kita. Dari komponen-komponen tersebut maka kita susun item pekerjaan di dalam RAB berikut volumenya. Untuk harga satuan kita susun dengan melakukan survey harga-harga material dipasaran dan upah tenaga sesuai dengan kebutuhan item pekerjaan tersebut. Dalam membangun sebuah rumah kita tidak dapat lepas dari perhitungan membuat anggaran untuk membangun rumah. Biasanya dalam membangun rumah kita memiliki anggaran tertentu yang sudah barang tentu anggaran tersebut kita batasi. Untuk itu sangat penting bagi kita yang ingin membangun rumah bisa menyusun sebuah rencana anggaran agar anggaran yang sudah kita rencanakan tidak membengkak dan bisa-bisa dana yang kita sediakan kurang dari kebutuhannya. 1.2. Pengenalan Konsep Pembangunan Rumah Tinggal Membangun suatu rumah tinggal yang nyaman dimana akan menjadi tempat kita berkumpul dengan keluarga dan melepas lelah setelah bekerja tentunya menjadi impian bagi setiap keluarga. Untuk itu sebelum melakukan suatu pembangunan rumah tinggal kita perlu memiliki pengetahuan Halaman 6
mengenai konsep maupun syarat2 suatu rumah tinggal yang nyaman dan sehat. Dalam membangun suatu rumah tinggal kita tidak akan lepas dari pertimbangan calon jumlah anggota keluarga yang akan menghuni rumah tersebut, dimana semakin banyak anggota keluarga yang akan menghuni rumah tersebut kita akan membutuhkan semakin banyak ruangan dan semakin luas tanah atau bangunan yang kita butuhkan. Belum lagi faktor lainnya dimana kita menginginkan suatu bangunan yang indah dan kuat. Namun keterbatasan dana atau anggaran akan menjadi kendala atau faktor pertimbangan lain dalam membuat suatu rumah tinggal. Memang banyak faktor serta pertimbangan dalam membangun suatu rumah tinggal seperti beberapa yang telah kami sebutkan diatas, namun dengan demikian hal tersebut tidak akan menjadi kendala bagi kita untuk mewujudkan rumah tinggal sesuai dengan idaman kita. Karena faktor-faktor tersebut dapat kita sikapi apabila kita mempunyai pengetahuan mengenai bagaimana cara menyusun RAB yang ekonomis tetapi berkualitas. Sebetulnya apa yang dimaksud dengan RAB yang ekonomis dan berkualitas tersebut? Penjelasan singkat yang dapat kami berikan adala sebagai berikut :Rumah tinggal yang coba kita wujudkan kita rencanakan seefisien mungkin sesuai dengan kebutuhan yang kita inginkan dengan membuat suatu desain rumah yang hemat energi (green house consept) dengan menggunakan material yang cukup berkualitas namun tidak mewah dan mahal. Serta kita konsep pelaksanaan menggunakan metode yang paling efisien dengan waktu pelaksanaan tidak terlalu panjang sehingga dapat melakukan penghematan penyusunan RAB. 1.3. Pengenalan Bentuk-bentuk Dasar Konstruksi Pembuatan Suatu Rumah Tinggal Untuk menyusun suatu RAB rumah tinggal kita tidak dapat lepas dari pengetahuan mengenai bentuk dasar konstruksi bangunan. Dalam membangun suatu bangunan gedung kita selalu memisahkan konstruksi Halaman 7
bangunan dalam 3 komponen utama yang satu dengan yang lainnya amat erat kaitannya, ketiga komponen tersebut adalah : 1. Struktur, merupakan kerangka yang membuat suatu rumah dapat berdiri kokoh dan kuat. 2. Arsitektur, merupakan pelindung dari rumah dan juga pembentuk rumah agar memenuhi faktor-faktor estetika sehingga rumah terlihat artistik, menarik dan indah. 3. Mekanikal / Elektrikal, merupakan pendukung agar rumah yang dibangun dapat berfungsi dan memenuhi kebutuhan calon penghuninya. Untuk lebih jelasnya, maka ketiga pembagian komponen untuk pembangunan bangunan tersebut kami jelaskan di bawah ini : 1. Struktur, dalam komponen struktur biasa kita pisahkan menjadi beberapa komponen lagi yang secara umum yaitu : - Pondasi Pondasi merupakan komponen struktur yang terletak paling bawah dan langsung berhubungan dengan tanah, karena pondasi langsung berhubungan dengan tanah sering terjadi resiko rembesan air tanah yang naik ke struktur diatasnya sehingga dapat merusak bangunan. Untuk mengatasi rembesan air tanah tersebut maka pada struktur pondasi perlu diberikan trasraam yang merupakan adukan semen dan pasir namun komponen semen dalam adukan diperbesar yaitu 1 semen : 2 pasir. Pada pembangunan suatu rumah tinggal yang biasanya hanya tediri maksimal sebanyak dua lantai dimana beban yang dipikul oleh pondasi tidak terlalu besar maka pada umumnya hanya dikenal 3 (tiga) jenis pondasi. Ketiga jenis pondasi tersebut dibagi berdasarkan fungsinya sebagai berikut : Pondasi batu kali menerus, sesuai dengan namanya pondasi ini terbuat dari pasangan batu kali yang keras yang diatur satu sama lain supaya melekat dengan adukan semen dan pasir. Dimana posisi pondasi ini terletak dibawah pasangan dinding yang akan dipasang, karena pondasi ini berfungsi untuk menyangga beban Halaman 8
dari konstruksi dinding yang akan dibuat agar stabil dan kokoh. Selain sebagai penahan beban dinding pondasi ini juga dapat berfungsi sebagai penahan tanah urugan untuk peninggian rumah. Bentuk konstruksinya dapat dilihat pada gb.1.1 di bawah ini. Gb. 1.1-Pondasi Pasangan Batu Kali Selanjutnya adalah pondasi tapak atau pondasi pelat beton setempat. Pondasi ini terbuat dari beton bertulang, yang berfungsi sebagai pijakan struktur kolom rumah agar stabil, kuat dan kokoh. Kolom ini nantinya akan menjadi tiang penyangga berdirinya rumah dan tempat atap bertumpu untuk itu kualitas beton sebagai komponen utama pembuat pondasi ini harus Halaman 9
sesuai dengan perhitungan struktur. Sesuai dengan fungsinya tadi maka posisi pondasi ini biasanya terletak dibawah kolom atau sudut-sudut pertemuan dinding dengan struktur bangunan. Bentuk konstruksinya dapat dilihat pada gb. 1.2 dibawah ini Gb. 1.2-Pondasi Telapak Dan yang ketiga adalah pondasi pelat beton menerus. Dimana pondasi ini juga terbuat dari beton bertulang, yang berfungsi selain sebagai tumpuan kolom-kolom juga berfungsi sebagai tumpuan konstruksi dinding pengganti pondasi pasangan batu kali menerus. Karena pondasi ini menggantikan pondasi pasangan batu kali yang menerus di bawah dinding yang kita pasang maka posisi pondasi ini mengelilingi rumah sesuai letak Halaman 10
dinding yang ada dan juga terletak dibawah bagian kolom terutama di sudut rumah. - Struktur atas, yaitu kolom, pelat dan balok Kolom sebagai komponen struktur atas selain untuk memberikan kekakuan untuk struktur rumah juga merupakan komponen yang menyalurkan beban yang dipikul dari balok & pelat seperti beban atap dan rangka atap ke pondasi dibawahnya. Untuk rumah yang terdiri dari dua lantai pembuatan struktur kolom yang kuat dan kokoh juga mutlak diperlukan karena difungsikan sebagai penahan beban lantai 2 yang selain terdiri dari beban lantai beton itu sendiri juga beban calon penghuni dan barang-barang yang akan ditempatkan di lantai tersebut. Saat mendesain letak kolom perlu dipertimbangkan agar jarak antara kolom satu dengan yang lainnya tidak terlalu lebar, hal ini perlu dilakukan agar bentang balok tidak terlalu panjang sehingga kita dapat menghemat dimensi balok. Balok adalah bagian struktur rumah yang menghubungkan antara kolom satu dan yang lainnya sehingga menjadi satu kesatuan struktur. Balok juga berfungsi memikul beban pelat yang direncanakan yang kemudian disalurkan ke kolom dan pondasi di bawahnya. Tanpa perhitungan struktur dimensi balok untuk rumah tinggal dapat dibuat dengan lebar 15 cm, tinggi 25 cm. Pada desain balok bentang yang dibuat jangan terlalu panjang, karena akan mempengaruhi dimensi balok tersebut, dimana semakin panjang bentang balok maka dari perhitungan struktur akan semakin besar dimensi balok tersebut dan makin banyak kandungan besi di dalamnya. Biasa bentang balok untuk rumah dibuat tidak lebih dari 3,5 m. Halaman 11
Pelat merupakan bagian struktur yang terletak paling atas, dimana pelat dipastikan berhubungan langsung dengan beban yang akan ditumpu seperti beban penghuni dan barang-barang di dalam rumah. Beban dari pelat akan disalurkan ke balok dan diteruskan ke kolom sampai dengan pondasi. Pelat sendiri merupakan komponen struktur yang berbentuk lembaran dan luas sehingga dibandingkan komponen struktur lainnya pelat memiliki ketebalan yang tipis. Pelat dari komponen biasa digunakan sebagai penahan beban lantai dua dengan tebal biasanya 12 cm namun pelat juga dapat digunakan sebagai pengganti penutup atap. Apabila pelat digunakan sebagai penutup atap maka tebal pelat dapat direncanakan cukup 7 cm saja. - Struktur atap (kuda-kuda kayu/baja ringan). Struktur atap berfungsi untuk menahan beban dari material penutup atap seperti genteng, seng atau sirap. Semakin berat material penutup atap yang kita gunakan maka struktur atap harus semakin kuat dan kokoh, yang artinya membutuhkan material yang semakin mahal. Faktor estetika dari desain arsitektur juga akan mempengaruhi desain dari struktur atap. Struktur untuk atap dibedakan sesuai dengan material yang digunakan, diantaranya adalah : Struktur atap beton, Struktur atap kayu dan Struktur atap baja yang dibagi menjadi struktur atap baja ringan dan baja konvensional. Dalam pemutusan material struktur atap ada baiknya kita mempertimbangkan material penyusunnya karena akan mempengaruhi jumlah anggaran dalam penyusunan RAB. Berikut contoh beberapa gambar konstruksi atap : Halaman 12
Gb. 1.3-Contoh Konstruksi kuda-kuda atap Gb. 1.4-Ilustrasi 3 dimensi kuda-kuda atap 2. Arsitektur, sama halnya dengan komponen struktur dalam komponen arsitektur pun masih kita pisah dalam beberapa komponen lain yang secara umum adalah sebagai berikut : Halaman 13
- Pasangan dinding (batu bata, batako, hebel), plester dan acian. Sesuai dengan kebutuhan dan fungsi ruang yang akan kita gunakan, pekerjaan pasangan dinding erat kaitannya dengan hal tersebut. Karena dalam membuat ruangan-ruangan untuk suatu rumah tentunya membutuhkan dinding sebagai penyekat ruangan. Dinding disini juga berfungsi sebagai pelindung area di dalam rumah dari lingkungan diluar rumah seperti hujan dan panas. Sehingga dalam membuat dinding harus dibuat yang kuat menahan panas dan air hujan. Kemudian untuk pekerjaan plester dan aci yang merupakan pekerjaan penutup dari pasangan dinding (batu bata/batako/hebel). Pekerjaan ini selain berfungsi sebagai penutup juga memiliki fungsi lainnya yaitu melindungi pasangan tembok dari pengaruh cuaca, khususnya hujan dan terik panas matahari, pengaruh-pengaruh mekanik, memperhalus atau meratakan permukaan pasangan tembok sehingga memudahkan pengecatan, dan memperindah penampilan. Bahan adukan plesteran pada umumnya terdiri dari bahan dasar berupa : semen atau kapur berfungsi sebagai bahan pengikat, dan pasir, semen merah, tras berfungsi sebagai bahan pengisi. Namun ada yang perlu mendapat perhatian khusus yaitu pembuatan dinding pada ruangan kamar mandi, dimana dinding pada ruangan kamar mandi memiliki campuran adukan plesteran dan acian yang berbeda dengan ruangan lain karena berhubungan dengan air. Pada adukan untuk pasangan bata dan plesteran dinding kamar mandi kita buat adukan 1 semen : 2 pasir atau 1 semen : 3 pasir, kemudian untuk dinding lain selain dinding pada kamar mandi ataupun dinding-dinding yang tidak berhubungan dengan air kita dapat memakai adukan 1 semen : 4 pasir atau 1 semen : 5 pasir. Semakin banyak perbandingan angka pasir dalam komponen campuran adukan maka penggunaan semen dalam adukan tersebut dapat semakin dihemat. Dengan demikian adukan untuk area kamar Halaman 14
mandi ataupun area lain yang berhubungan dengan air akan lebih mahal karena memakai semen lebih banyak. Hal ini diperlukan karena dengan memakai semen lebih banyak dalam suatu adukan akan dibuat campuran dinding yang lebih kedap air. Berikut ilustrasi dari konstruksi dinding yang biasa digunakan pada bangunan rumah tinggal. Gb. 1.5-Ilustrasi konstruksi pasangan dinding bata - Pelapis lantai dan dinding (keramik lantai dan dinding) Pelaksanaan pekerjaan pelapis lantai dilakukan setelah pekerjaan dinding selesai di-aci. Pemilihan material pelapis lantai akan sangat mempengaruhi jumlah anggaran dalam penyusunan RAB. Untuk itu kita perlu berhati-hati dalam menentukan material ini karena terdapat berbagai macam merk dan kualitas dengan harga yang amat bervariasi. Perlu pula kita pertimbangkan tingkat kesulitan pemasangan keramik lantai dan dinding di ruangan biasa dengan ruangan kamar mandi. Halaman 15
Untuk membaca lebih lanjut Silahkan membeli ebook ini HARGA NORMAL Rp.499.000 DISCOUNT Rp.200.000 HARGA PAS HANYA Rp.299.000 + GRATIS ONKOS KIRIM DI P.JAWA SMS 0853 264 86 575 Transfer ke rekening BCA 0095331110 BNI 0032995475 TERIMAKASIH Halaman 16