EFEKTIVITAS DAN PENERAPAN KUASA DALAM AKTA PERIKATAN/PERJANJIAN JUAL BELI ATAS TANAH SERTA KETERKAITANNYA DENGAN AKTA KUASA JUAL TESIS Oleh HERRY SANTOSO 017011025/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2012
EFEKTIVITAS DAN PENERAPAN KUASA DALAM AKTA PERIKATAN/PERJANJIAN JUAL BELI ATAS TANAH SERTA KETERKAITANNYA DENGAN AKTA KUASA JUAL TESIS Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Oleh HERRY SANTOSO 017011025/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2012
Judul Tesis : EFEKTIVITAS DAN PENERAPAN KUASA DALAM AKTA PERIKATAN/PERJANJIAN JUAL BELI ATAS TANAH SERTA KETERKAITANNYA DENGAN AKTA KUASA JUAL Nama Mahasiswa : HERRY SANTOSO Nomor Pokok : 017011025 Program Studi : Kenotariatan Menyetujui Komisi Pembimbing (Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) Pembimbing Pembimbing (Chairani Bustami, SH, SpN, MKn) ( Dr. T. Keizerina Devi A. SH, CN, M.Hum) Ketua Program Studi, Dekan, (Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) Tanggal lulus : 01 Desember 2012
Telah diuji pada Tanggal : 01 Desember 2012 PANITIA PENGUJI TESIS Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH. MS, CN Anggota : 1. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn 2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 3. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn 4. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum
SURAT PERNYATAAN Saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama : HERRY SANTOSO Nim : 017011025 Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU Judul Tesis : EFEKTIFITAS DAN PENERAPAN KUASA DALAM AKTA PERIKATAN / PERJANJIAN JUAL BELI ATAS TANAH SERTA KETERKAITANNYA DENGAN AKTA KUASA JUAL Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut. Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat. Medan, Yang membuat Pernyataan Nama : HERRY SANTOSO Nim : 017011025
ABSTRAK Penelitian ini membahas 1. Sejauhmanakah efektivitas pemberian kuasa yang terdapat dalam akta perikatan/perjanjian jual beli?; 2. Bagaimanakah keterkaitan antara pemberian kuasa yang terdapat dalam akta perikatan/perjanjian jual beli dengan akta kuasa jual? dan 3. Apakah kuasa yang diberikan/dibuat untuk melakukan perbuatan hukum kepada penerima kuasa selalu demi kepentingan pemberi kuasa?. Penelitian ini bersifat deskriptif analitis dengan pendekatan yuridis sosiologis, analisis data dilakukan dengan menggunakan metode kualitatif. Hasil penelitian ini menerangkan bahwa: 1. Kuasa yang terdapat dalam akta perikatan jual beli tersebut sangat efektif karena berdasarkan kuasa yang terdapat dalam akte perikatan jual beli tersebut maka pihak pembeli dapat menghadap dan menandatangani Akta Jual Beli (AJB) secara sendiri di hadapan PPAT baik sebagai penjual maupun sebagai pembeli; 2. Keterkaitan antara pemberian kuasa yang terdapat dalam akta perikatan jual beli dengan akta kuasa jual ialah bahwa kuasa yang terdapat dalam akta perikatan jual beli adalah merupakan kuasa mutlak yang dibenarkan oleh undang-undang dan hanya dapat dijalankan oleh pembeli (penerima kuasa) tanpa dapat dipindahkan kepada pihak lain. Surat Kuasa Jual baru ada setelah terlebih dahulu diadakan perjanjian pokoknya yaitu perikatan jual beli tersebut yang aktanya terpisah dari akta perikatan jual beli; dan 3. Kuasa yang diberikan/dibuat untuk melakukan perbuatan hukum kepada penerima kuasa tidak selalu demi kepentingan pemberi kuasa. Hal tersebut terjadi apabila kewajiban pihak pembeli untuk membayar harga tanah telah dilakukan. Maksudnya di sini pihak pembeli telah membayar harga yang disepakati dengan cara lunas. Apabila pembayaran harga tanah tersebut belum semuanya dipenuhi oleh pihak pembeli (belum lunas), maka sebaiknya dibuatkan akta perjanjian jual beli tanpa disertai dengan surat kuasa jual. Karena apabila dibuatkan akta perjanjian jual beli dengan kuasa jual, maka hal ini dapat merugikan pihak penjual karena jual beli belum lunas dibayar oleh pihak pembeli. Kata kunci: Efektivitas dan penerapan kuasa, Akta perikatan, Jual beli atas tanah, Akta kuasa jual. i
ABSTRACT In this research, the researcher analyzes the following problems: 1 How far is the effectiveness of giving an authority found in a deed of sales agreement); 2 how far is the correlation between giving an authority in the deed of sales agreement and the deed of giving the authority to sell; and, 3 whether the authority given to perform legal action to endorsee is always for the sake of the endorser. The research is descriptive analytic with judicial sociological approach. The data are analyzed by using qualitative method. The results of the research show that 1. The authority found in the deed of sales agreement is very effective because, based on the authority found in the deed of sales agreement, the buyer can come to PPATK (official empowered to draw up land deeds) and sign an AJB (Sales Agreement), either as the seller or as the buyer; 2. The correlation between giving the authority found in the deed of sales agreement and the deed of giving the authority to sell is that the authority in the deed of sales agreement is an absolute authority justified by law, can be used only by the buyer (endorsee), and cannot be transferred to another party; a new Power of Attorney to Sell will be issued after the principal agreement has been made; that is, the deed will be separated from the deed of sales agreement; and 3. The authority given to do legal action to the endorsee is not always for the sake of the endorser. This can occur when the buyer s responsibility to pay the land has been settled. In this case, the buyer has paid off the land. If he does not pay off the land, the deed of sales agreement will be made without the Power of Attorney to Sell; if this occurred, the seller will suffer losses since the buyer does not pay off the land. Keywords : Effectiveness and Use of Authority, Deed of Agreement, Sales and Purchase of Land, Deed of Giving the Authority to Sell ii
KATA PENGANTAR Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan YME berkat rahmat dan hidayah-nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini dengan judul Efektivitas dan Penerapan Kuasa dalam Akta Pengikatan/Perjanjian Jual Beli Atas Objek Tanah serta Keterkaitannya dengan Akta Kuasa Jual. Penulisan tesis ini merupakan suatu persyaratan yang harus dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister dalam bidang Ilmu Kenotariatan (M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis dapat diselesaikan. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih yang mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada yang terhormat dan amat terpelajar Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., M.S., C.N., Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, MKn, dan Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, S.H., CN, M.Hum., selaku Komisi Pembimbing yang dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini. Selanjutnya ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada : 1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), SpA (K) Rektor atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada kami untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan (MKn) Fakultas Hukum. 2. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan (MKn) dan Ibu Dr. Keizerina Devi A., SH., CN., MHum. selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan (MKn) berserta seluruh staf atas bantuan, kesempatan dan fasilitas yang diberikan, sehingga dapat diselesaikan studi pada Program Studi Magister Kenotariatan (MKn) Fakultas Hukum. iii
3. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH., MHum., selaku Dekan Fakultas Hukum. 4. Bapak dan Ibu Guru Besar juga Dosen Pengajar pada Program Studi Magister Kenotariatan (MKn) Fakultas Hukum yang telah mendidik dan membimbing. Penulis berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada penulis mendapat balasan yang setimpal dari Allah SWT, agar selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rezeki yang melimpah kepada kita semua. Akhirnya penulis berharap semoga tesis ini dapat memberikan manfaat kepada semua pihak, terutama kepada penulis dan kalangan yang mengembangkan Ilmu Hukum, khususnya dalam bidang Ilmu Kenotariatan. Medan, Desember 2012 Penulis, HERRY SANTOSO iv
DAFTAR RIWAYAT HIDUP 1. IDENTITAS PRIBADI Nama : HERRY SANTOSO Tempat/Tgl. Lahir : Rembang/11-Nopember1967 Jenis Kelamin : Laki-Laki Status : Menikah Alamat : Jl. Pelepah Indah II Blok LA 24/10, Kelapa Gading, Jakarta Utara Jl. Pukat VII No. 48 Medan II. KELUARGA Ayah : Alm. Adianto Ibu : Erlien Santoso Isteri : Calista Audrey, SH Anak : 1. Neysa Tania Santoso (19-02-2000) 2. Nydia Gisela Santoso (13-11-2005) 3. Nathaniel Hansel Santoso (10-04-2010) III. PENDIDIKAN SD Nasional Rembang : Lulus Tahun 1980 SMP Katholik Ov Slamet Riyadi : Lulus Tahun 1983 SMA Negeri 2 Rembang : Lulus Tahun 1986 S1 Universitas Katholik Parahyangan Bandung : Lulus Tahun 1997 S2 Program Studi Magister Kenotariatan FH-USU : Lulus Tahun 2012 v
DAFTAR ISI Halaman ABSTRAK... i ABSTRACT... KATA PENGANTAR... RIWAYAT HIDUP... DAFTAR ISI... BAB I PENDAHULUAN... 1 BAB II A. Latar Belakang... 1 B. Perumusan Masalah... 10 C. Tujuan Penelitian... 10 D. Manfaat Penelitian... 11 E. Keaslian Penelitian... 12 F. Landasan Teori dan Konsepsi... 14 1. Landasan Teori... 14 2. Konsepsi... 38 G. Metode Penelitian... 40 EFEKTIFITAS PENERAPAN KUASA DALAM AKTA PERIKATAN JUAL BELI TANAH... 45 A. Perikatan Jual Beli Tanah... 45 B. Faktor-faktor yang Menyebabkan Dilaksanakannya Perikatan/Perjanjian Jual Beli... 50 C. Kuasa sebagai tindak lanjut dari perjanjian pendahuluan dalam peralihan hak atas tanah masih dapat diberlakukan. 56 ii iii v vi BAB III KETERKAITAN PEMBERIAN KUASA DALAM AKTA PERIKATAN ATAU PERJANJIAN JUAL BELI DENGAN AKTA KUASA JUAL... 76 A. Pemberian Kuasa... 76 vi
B. Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah... 82 C. Kedudukan Kuasa Dalam Perikatan Jual Beli Dengan Akta Kuasa Jual... 89 BAB IV KEPENTINGAN PEMBERI KUASA TERHADAP KUASA YANG DIBERIKAN KEPADA PENERIMA KUASA... 93 A. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli... 93 B. Penggunaan Akta Notaris... 101 C. Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Yang Telah Melakukan Peralihan Hak Atas Tanah Dengan Memakai Kuasa 106 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN... 111 A. Kesimpulan... 111 B. Saran... 113 DAFTAR PUSTAKA... 114 vii