1.1 Latar Belakang BAB I PENDAHULUAN 1.1.1 Kebutuhan Kantor Sewa Diyogyakarta Di era sekarang ini, bekerja digedung perkantoran merupakan trend bekerja yang ada sekarang. Ada saatnya sebuah perusahan menghendaki untuk menempati sebuah bangunan yang baru dan perusahaan-perusahaan yang baru pun memerlukan tempat untuk melaksanakan usahanya. Untuk itu ada dua pilihan dalam pemenuhan akan tempat yang dapat dijadikan kantor, yaitu membangun sendiri tempat usaha atau menyewa. Dengan banyaknya kendala yang dihadapi apabila ingin membangun kantor sendiri, maka orang akan cenderung memilih untuk menyewa kantor saja daripada membangun sendiri. Kendala yang didapat seperti:sulitnya mencari lokasi yang strategis, harga tanah yang semakin tinggi, lamanya pembangunan, dan ditambah lagi dengan harga bahan-bahan material yang juga semakin mahal. Pertimbangan akan berbagai kemudahan yang didapatkan bila menyewa kantor semakin menambah kecenderungan perusahaan untuk menyewa kantor. Berbagai kemudahan seperti tempat yang strategis dan mudah dijangkau, sarana dan prasarana juga sudah siap dapat ditemui pada kantor sewa. Keputusan untuk menyewa muncul apabila ternyata dirasa lebih efisien dan menguntungkan. Ada beberapa kenyataan yang terjadi di Yogyakarta sehubungan dengan kebutuhan akan tempat yang dapat dijadikan kantor adalah : Seiring pulihnya perekonomian di Indonesia setelah krisis ekonomi tahun 1998, akan lebih banyak muncul perusahan-perusahaan baru di kota-kota besar termasuk di Yogyakarta sehingga mengakibatkan demand (permintaan) akan ruang-ruang perkantoran semakin meningkat, sedangkan suply ruang perkantoran yang ada sekarang masih sangat kurang. Untuk memenuhi kebutuhan akan tempat untuk kantor mereka, perusahaan-perusahaan baru 1
cenderung akan menyewa kantor dari pada membangun sendiri karena keterbatasan modal yang dimiliki. Yogyakarta sebagai kota pelajar telah menghasilkan banyak sarjana-sarjana baru. Tercatat dari 83 perguruan tinggi negeri dan swasta yang ada di Yogyakarta pada tahun 1999/2000 terdapat 163.500 mahasiswa 1. Jumlah ini akan semakin bertambah setiap tahunnya. Sedangkan dari sekian banyak sarjana baru, ada yang masih tinggal di Yogyakarta dan membuat usaha-usaha baru sehingga juga membutuhkan tempat untuk kantor mereka. Perusahaan-perusahan yang berskala nasional maupun internasional memiliki kantor cabang yang tersebar di Indonesia, terutama di kota-kota besar termasuk di Yogyakarta. Kantor-kantor cabang itu biasanya akan menyewa tempat untuk kantor mereka. Banyak perusahaan yang sudah ada ingin pindah ke tempat baru yang lebih layak dan strategis. Untuk itu diperlukan kantor yang memiliki tempat yang strategis. Dengan demikian diperlukan tempat strategis dan mudah dijangkau, sarana dan prasarana yang juga tersedia dan sudah siap. Tempat seperti ini dapat dipenuhi dengan membangun sendiri dengan biaya yang sangat tinggi atau menyewa kantor. Prospek pasar makin terbuka dengan mulai banyaknya pelaku bisnis dari generasi muda yang selain lebih berani dalam mendiversifikasikan usahanya, juga menyakini bahwa suatu usaha perlu ditempatkan pada tempat yang semestinya. Itu artinya tradisi berkantor di daerah perumahan akan mulai terhapus. 1.1.2 Potensi Kawasan Jalan Solo Kawasan jalan Solo yang kita kenal sebagai kawasan padat lalu lintas, kawasan bisnis pertokoan, kawasan pendidikan (terdapat beberapa universitas dan 1 Disadur dari website http://www.pusdata.dprin.go.id pada tanggal 15/02/04 2
LPP) dan beberapa mall dalam tahap pembangunan seperti plaza ambarrukmo, saphir square (akan selesai pada tahun 2008), jogja elektronik serta kawasan hunian dengan tingkat kepadatan cukup tinggi. Juga terdapat hotel dengan skala internasional, menjadikan kawasan ini sarat kegiatan dan fungsi. Kawasan jalan Solo dengan tingkat kegiatan/mobilitas yang tinggi serta kegiatan sekitar kawasan memungkinkan untuk disediakan sebuah bangunan yang dapat difungsikan untuk berbagai macam kegiatan perkantoran dari berbagai macam jenis pelayanan jasa yang lebih dikenal dengan kantor sewa atau rental office, yang bisa disewakan untuk kebutuhan diatas. Bisnis jasa transportasi, bisnis jasa pendidikan dan bisnis-bisnis jasa lainnya yang berskala nasional maupun internasional, bisa menjadikan bangunan ini sebagai kantor tetap mereka dalam menjalankan usaha, mengingat penawaran jasa-jasa seperti yang disebutkan diatas memerlukan tempat yang strategis dan juga membutuhkan ruang gerak yang efisien tanpa banyak memerlukan banyak biaya guna mengoperasikan kegiatan mereka. 1.1.3 Pemakaian Energi Pada Kantor Sewa Kantor-kantor yang ada sekarang ini kebanyakan sangat boros energi. Bangunan kantor menghabiskan biaya operasional sama seperti banyaknya bangunan kantor tersebut mengkonsumsi energi. Kenyataannya, biaya penyediaan energi pada bangunan kantor adalah yang paling tinggi dari semua jenis bangunan komersial. Sistem pemanas, ventilasi, dan sistem penghawaan buatan serta pencahayaan buatan masih merupakan konsumsi energi terbesar, sedangkan konsumsi energi peralatan kantor sekarang meliputi hampir 16% dari seluruh penggunaan energi bangunan kantor. Dalam setiap perancangan bangunan didaerah tropis lembab (iklim Indonesia) haruslah memperhatikan kekayaan khasanah lingkungan alam termasuk iklim tropis lembab yang bersahabat, yang slalu akan memberikan kenyamanan biologis tersendiri 3
juga akan lebih menghemat energi baik bahan bakar minyak (BBM) maupun listrik yang sekarang sudah semakin mahal 2. Manfaat dari perancangan bangunan yang hemat energi adalah ekonomis (hemat uang), sosial (mengurangi percepatan kekurangan bahan bakar) dan secara ekologi (mengurangi eksploitasi sumber daya alam secara berlebihan). Setiap perancangan bangunan baru idealnya harus mempunyai suatu strategi yang eksplisit mengenai penghematan energi, mengedepankan cara-cara bagaimana agar manfaatmanfaat tersebut diatas dapat dicapai. Berikut ini data-data yang mendukung perlunya upaya penghematan energi pada bangunan kantor sewa: Gambar 1.1 konsumsi energi pada bangunan kantor sewa Sumber : http://www.arch.hku.hk 3 2 Budiharjo, Eko, Arsitek dan Arsitektur Indonesia. 1997 3 Disadur dari website:http://www.arch.hku.hk pada tanggal 15/02/2004 4
Dari diagram diatas, konsumsi energi pada bangunan kantor sewa, terlihat bahwa konsumsi energi terbesar terdapat pada sistem penghawaan buatan (air conditioning) yaitu sebesar 47,2% diikuti sistem pencahayaan (lighting) 32,3% dan sisanya transportasi, saniter dan lainnya 20,5%. Pada bangunan kantor sewa, penghematan energi pada sistem pencahayaan sangat sulit dilakukan. Begitu juga dengan penggunaan sistem penghawaan buatan (air conditioning), yang telah mengkonsumsi hampir sebagian besar dari penggunaan energi bangunan keseluruhan. Penggunaan sistem pengkondisian udara ini tidak hanya mengakibatkan tingginya biaya pengoperasian bangunan tetapi juga secara tidak langsung telah memberikan andil terhadap naiknya suhu lingkungan khususnya di kawasan perkotaan. Desain bangunan pencakar langit di Indonesia sedikit sekali yang memperhatikan aspek-aspek lingkungan khususnya iklim, kepekaan para perencana dan perancang kota terhadap orientasi matahari dan mata angin masih rendah. Pencahayaan dan penghawaan alami cenderung diabaikan, kebanyakan lebih menyukai yang artifisial(buatan), padahal sesungguhnya sangat merugikan, karena jelas-jelas boros energi. Sehubungan dengan sulitnya penghematan pada sistem pencahayaan dan sistem penghawaan buatan pada bangunan kantor sewa, agar pencahayaan alami dan aliran udara sekitar lokasi bisa dimanfaatkan dengan maksimal, maka akan diterapkan konsep arsitektur bioklimatik (arsitektur yang merespon unsur-unsur iklim) agar penghematan energi bisa tercapai. Pendekatan Bioklimatik ini sebenarnya sudah banyak diterapkan pada bangunan low-rise dan mid-rise, demikian juga bangunan tradisional asia tenggara umumnya. Namun, pendekatan bioklimatik ini jarang diterapkan pada bangunan high-rise, padahal justru bangunan tinggilah yang paling banyak menerima dampak dari aktivitas iklim/cuaca. Aktivitas iklim jika tidak ditanggapi dengan baik dapat mengakibatkan dampak yang merugikan bagi 5
bangunan, tetapi disisi lain iklim juga memiliki potensi yang dapat dimanfaatkan guna mendukung usaha-usaha konservasi energi khususnya pada bangunan kantor sewa. 1.2 Perumusan Masalah 1.2.1 Permasalahan Umum Bagaimanakah konsep perancangan bangunan tinggi untuk fungsi kantor sewa dikawasan pusat kota yang responsive terhadap lingkungan dengan menerapkan prinsip-prinsip arsitektur bioklimatik 1.2.2 Permasalahan Khusus Bagaimanakah konsep perancangan bangunan yang berbasis pendekatan arsitektur bioklimatik Bagaimanakah konsep massa dan tata layout ruang serta lanskap yang mendukung penggunaan energi yang lebih hemat tanpa mengurangi kenyamanan Bagaimanakah konsep dan penggunaan elemen-elemen bangunan hemat energi yang terintegrasi sebagai bagian dari elemen arsitektur 1.3 Tujuan Dan Sasaran Tujuan Mendapatkan alternatif rancangan bangunan tinggi untuk fungsi kantor sewa yang menggunakan prinsip-prinsip arsitektur bioklimatik Sasaran Sasaran pembahasan adalah untuk mendapatkan : a. Konsep bangunan yang memiliki citra arsitektur bioklimatik b. konsep massa dan tata layout ruang serta lanskap yang mendukung penggunaan energi yang lebih hemat tanpa mengurangi kenyamanan 6
c. Konsep elemen-elemen bangunan hemat energi yang terintegrasi kedalam arsitektur 1.4 Lingkup Dan Metode Pembahasan 1.4.1 Lingkup Bahasan Pembahasan lebih ditekankan pada penerapan konsep-konsep bioklimatik pada bangunan tinggi perkantoran, aspek-aspek ekonomi dan teknologi disesuaikan dengan kaitannya dengan topik bahasan 1.4.2 Metode Pembahasan Metode yang digunakan dalam studi ini adalah dengan melakukan studi-studi literature dan observasi lapangan serta pencarian data disumber lainnya (internet), dari ketiga data dan informasi yang ada kemudian dilakukan proses analisa-analisa untuk dijadikan landasan bagi konsep perencanaan dan perancangan selanjutnya. 1.5 Sistematika Pembahasan Untuk mendapatkan pemahaman yang lebih jelas terhadap topik bahasan, maka sistematika pembahasan terbagi atas : BAB 1 PENDAHULUAN Membahas mengenai latar belakang, perumusan masalah, tujuan dan Sasaran, lingkup dan metode serta sistematika pembahasan BAB II TINJAUAN KANTOR SEWA Membahas mengenai kantor sewa diyogyakarta yang meliputi tinjauan fisik, potensi kota, perkembangan dan tuntutan dimasa mendatang serta Pengertian kantor sewa, kebutuhan, macam penyewa dan nilai ekonomis kantor sewa BAB III TINJAUAN ARSITEKTUR BIOKLIMATIK 7
BABIV BAB V Membahas mengenai pengertian arsitektur bioklimatik, pentingnya bioklimatik, aspek teknik, strategi arsitektur bioklimatik dan studi kasus kantor sewa serta penerapan arsitektur bioklimatik pada bangunan tinggi kantor sewa PENDEKATAN PERENCANAAN DAN PERANCANGAN Berisi tentang landasan dasar pemikiran awal perencanaan dan perancangan. Pendekatan mencakup aspek lokasi perancangan bangunan dan pendekatan sistem bioklimatik KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN Melalui proses transformasi kedalam rancangan, bab ini menguraikan tentang konsep perencanaan dan perancangan, konsep dasar kantor sewa ini mengacu pada sistem bioklimatik dan pada akhirnya sebagai rujukan untuk membuat final desain 8