20 BAB III METODOLOGI PENELITIAN A. Waktu dan Tempat Penelitian Materi dalam penelitian ini berisikan tentang penganalisaan kinerja keuangan yang menyangkut perusahaan yang bergerak dibidang real estate dan property. Seiring dengan perkembangan perekonomian masyarakat indonesia serta didukung dengan tingkat kebutuhan akan tempat tinggal maka semakin marak akan keberadaan perusahaan-perusahaan yang bergerak dibidang infrastruktur dan pengembangan bangunan hunian dan kantor. Masing-masing dari mereka hampir memiliki visi dan misi yang sama yaitu memberikan pelayanan terbaik bagi pelanggan dan mengembangkan kawasan yang sesuai dengan tata ruang dan lingkup yang diharapkan. Hal ini didukung pula dengan keterbatasan sumber daya alam seperti lahan. Kondisi tersebut dapat kita jumpai di wilayah-wilayah kota besar seperti jakarta, surabaya dan wilayah besar lainnya. Saat ini sangat sulit bagi kita menemukan lahan yang berlimpah yang dapat digunakan sebagai lahan tempat tinggal, maka dengan itu muncullah berbagai bangunan-bangunan bertingkat mulai dari kantor usaha sampai dengan lahan tempat tinggal, yang kita dapat jumpai dalam bentuk apartemen-apartemen. Minat akan konsumen terhadap bangunan seperti apartemen terus meningkat dikarenakan perekonomian dan gaya hidup yang sangat mendukung khususnya di kota-kota besar. Hal inilah yang secara langsung mempengaruhi perkembangan dunia real estate dan property.
21 Penulis membatasi ruang penelitian pada perusahaan-perusahaan yang bergerak di bidang real estate dan property untuk periode tahun 2004 2008. Hal ini diharapkan agar analisa yang dihasilkan lebih sesuai dengan kenyataan real yang diharapkan serta dapat melihat tren perkembangan selama lima tahun terakhir. Gambaran Umum mengenai tiga (3) perusahaan yang dijadikan dasar tinjauan oleh penulis adalah sebagai berikut : 1. Lippo Karawaci tbk Lippo karawaci Tbk didirikan pada tanggal 15 Oktober 1990 dengan nama PT Tunggal Reksakencana. Dengan visi yaitu menjadi perusahaan properti terkemuka dengan tekad untuk menyentuh kehidupan masyarakat luas disemua lini bisnis yang senantiasa menciptakan nilai tambah bagi para pemegang saham, dan visi yaitu memenuhi kebutuhan masyarakat indonesia kelas menengah dan atas dibidang perumahan, pusat pembelanjaan dan komersial, layanan kesehatan, hiburan, infrastruktur dan jasa perhotelan serta memelihara usaha pertumbuhan usaha melalui pengembangan sumber pendapatan berkesinambungan dan kegiatan yang berkelanjutan. Lippo Karawaci, Tbk berdomisili di Jl. Boulevard Palem Raya No.7, Menara Matahari Lt. 22-23 Lippo Karawaci Central, Tangerang 15811, Banten Indonesia. Perusahaan ini merupakan perusahaan properti publik terbesar yang menguasai lebih dari 30% kapitalisasi pasar di sektor properti dengan model bisnis terfokus, unik dan terpadu, serta memiliki kelompok rumah sakit swasta kelas atas satu-satunya yang meraih standar internasional, dan juga
22 sebagai pemimpin dijaringan mal ritel. Beberapa pembangunan besar yang terlah dihasilkan oleh Lippo Karawaci tbk adalah diantaranya : Lippo Village Berdiri sekitar tahun 1990 an merupakan kota satelit paling sukses terintegeritasi paling sukses dengan pelengkapan fasilitas standar internasional dan infrastruktur. Tanjung Bunga, Makasar Didirikan di Makasar, Sulawesi Selatan di tahun 1996. Kota ini adalah kota satu-satunya dengan pembangunan masyarakat terpadu di Indonesia Timur. Hal ini dikarenakan makasar merupakan titik perdagangan di Indonesia dan merupakan pintu gerbang di daerah timur. Royal Serpong Village Hunian ini merupakan kompleks perumahan eksklusif. Sejak dimulai perkembangannya pada bulan september 2002 lebih dari 150 rumah telah dibangun dan ditargetkan untuk pembeli kelas menengah ke atas. 2. Bakrieland Development tbk Perusahaan ini didirikan pada tanggal 12 Juni 1990 dengan visi menjadi kelompok usaha reality nasional yang terkemuka dan misi mengembangkan dan mengelola secara profesional suatu portfolio investasi yang bermutu dan senantiasa meningkatkan nilai pemegang saham. Perusahaan ini bertumpu pada kekuatan sumber daya manusia, teknologi dan jaringan umum. PT Bakrieland Development Tbk berfokus pada
23 pengembangan proyek residensial. Hal ini dibuktikan dengan dikembangkannya proyek-proyek property dan tempat hunian yang berskala besar dikawasan kuningan, jakarta serta beberapa proyek property dan real estate yang tersebar diberbagai lokasi di tanah air. Perusahaan ini berdomisili di Jakarta, dimana kantor pusat perusahaan berlokasi di gedung Wisma Bakrie 1 lantai 6 dan 7 Jl.HR. Rasuna Said Kav.B1, Jakarta Selatan. Saat ini perusahaan dan anak perusahaan memiliki properti yang terletak di Jakarta, Bogor, Malang, Sukabumi, Bekasi, Lampung, Batam, Balikpapan, Tangerang dan Bali. Beberapa pembangunan besar yang telah dihasilkan oleh Bakrieland Development tbk adalah diantaranya : Bogor Nirwana Residence Hunian ini dikembangkan di kaki gunung salak, bogor. Bogor Nirwana Residence sekarang dilengkapi dengan hiburan dan bisnis komplek, The Jungle Walk, The Jungle Cinema 4D dan Aston Bogor Hotel & Resort. Batam Nirwana Residence Proyek hunian ini dikembangkan di wilayah Batam Graha Taman Sukabumi Proyek ini dikembangkan di daerah sukabumi, Jawa Barat. 3. Ciputra Development tbk Perusahaan ini didirikan pada tahun 1981 dimana kantornya berpusat di jakarta. Saat ini Ciputra Develompent telah mengembangkan dan mengelola lebih dari 20 property perumahan dan komersial yang tersebar
24 di 14 kota besar di seluruh indonesia. Perusahaan ini baru bergabung dibursa pada tahun 1994. Dan anak perusahaan yang juga tercatat dibursa adalah PT Ciputra Surta Tbk dan PT Ciputra Property Tbk yang keduanya sama-sama bergerak dibidang properti. Visi yang angkat oleh perusahaan ini adalah mengembangkan seluruh grup bisnis properti dengan semangat yang unggul dan penuh inovasi, sehingga menciptakan nilai tambah dalam menyediakan kehidupan yang lebih baik bagi masyarakat dan memberikan kemakmuran serta kesejahteraan bagi para stakeholder. Dan Misi dari Ciputra Development adalah menjadi yang terdepan dalam bisnis properti dengan menjadi yang paling unggul, profesional dan menguntungkan sehingga menjadi paling pertama bagi para konsumen, menjadi tempat kerja yang paling menarik dan menantang bagi para karyawan, menjadi investasi yang paling menguntungkan bagi para pemegang saham dan menjadi berkat yang nyata bagi masyarakat dan tanah air. Beberapa proyek hasil pengembangan dari Ciputra Development diantaranya : Citra Garden City Merupakan proyek pertama yang dikembangkan pada tahun 1984 terletak didaerah cengkareng jakarta barat. Citra Raya Tangerang Merupakan proyek perumahan dengan rencana pengembangan terluas yang mencapai 2.760 ha dan diluncurkan tahun 1994 yang berlokasi di Cikupa, tangerang jakarta barat.
25 Citra Indah Jonggol Konsep dari perumahan ini adalah kota nuansa alam yang dikembangkan disebelah timur cibubur dan diluncurkan pada tahun 1997 yang memiliki luas sekitar 550 ha. Citra Land Surabaya Merupakan proyek pertama terbesar yang dikembangkan oleh salah satu anak perusahaannya yaitu Ciputra Surya Tbk, dan diluncurkan pada bulan April 1993 yang berlokasi di Surabaya Barat mencapai 1.126 ha. B. Desain Penelitian Penulis melakukan penelitian atas kasus yang dijabarkan dalam permasalahan ini dengan cara penelitian deskriptif kualitatif. Penelitian deskriptif kualitatif merupakan penelitian yang bertujuan untuk membuat deskriptif secara sistematis, faktual, dan akurat mengenai fakta-fakta dan sifat-sifat dari populasi (obyek) penelitian. Penelitian ini dilakukan dengan cara mengumpulkan, mengolah, menganalisis dan menginterpretasikan data sedemikian rupa yang dapat memberikan gambaran yang jelas mengenai objek yang diteliti dan kemudian dihasilkan kesimpulan dan saran. C. Variabel dan Skala Pengukuran Hasil dari kinerja perusahaan dapat dilihat dari laporan keuangannya dan hal ini dapat lebih tercermin dari rasio-rasio keuangannya. Penelitian ini didasarkan pada penilaian kinerja perusahaan melalui rasio-rasio tersebut atas objek dari
26 laporan keuangan perusahaan-perusahaan yang dipublikasikan di Bursa Efek Jakarta yang penulis jadikan sebagai sampel perusahaan. Rasio-rasio yang digunakan dalam penelitian ini serta cara perhitungannya adalah sebagai berikut : a. Analisa Likuiditas Perusahaan (Likuiditas) Rasio Cepat = Aktiva Lancar Persediaan x 100% Utang Lancar Rasio Kas = Kas x 100% Utang Lancar b. Analisa Struktur Keuangan (Solvabilitas) Rasio Utang = Total Utang x 100% Total Aktiva Rasio Utang terhadap Modal Sendiri (DER/Debt to Equity Ratio) DER = Total Utang x 100% Total Equity c. Analisa Aktifitas Perusahaan Rasio Perputaran Perediaan (Inventory Turnover) Fixed Assets Turnover = Periode Penagihan Rata-Rata = Penjulan Total Aktiva Tetap Piutang Usaha Rata-Rata Penjualan Harian Rasio Perputaran Modal Kerja = Penjualan (Aktiva Lancar Utang Lancar) Rasio Perputaran Aktiva Tetap = Penjualan Aktiva Tetap
27 d. Analisa Kemampuan Laba Perusahaan (Profitabilitas) Rasio Margin Laba Kotor = Laba Kotor x 100% Penjualan Rasio Margin Laba Bersih = Laba Bersih x 100% Penjualan ROA = Laba Bersih x 100% Total Aset ROE = Laba Bersih x 100% Net Worth Rasio rasio diatas dipilih karena dianggap oleh penulis cukup dapat memberikan penjelasan atas kondisi dan kinerja perusahaan perusahaan tersebut. D. Metode Pengumpulan Data Metode pengumpulan data yang dilakukan oleh penulis adalah sebagai berikut : 1. Studi kepustakaan yaitu dengan membaca, mempelajari, dan menelaah buku-buku literatur untuk memperoleh informasi yang relevan dan berhubungan dengan masalah yang diteliti agar diperoleh pemahaman mendalam atas masalah yang diteliti tersebut. 2. Pengumpulan data sekunder yang dilakukan dengan cara pengambilan data data di website Bursa Efek Indonesia untuk memperoleh laporan keuangan atas perusahaan-perusahaan yang bergerak dibidang real estate dan property seperti Lippo Karawaci Tbk, Bakrieland Development Tbk dan Ciputra Development Tbk untuk periode tahun 2004 2008 dan juga profil dan sejarah perusahaan.
28 E. Jenis Data Dalam penelitian ini penulis mengumpulkan data-data sekunder. Data sekunder merupakan data primer yang telah diolah lebih lanjut dan telah disajikan oleh pihak lain. Dan kemudian peneliti memafaatkannya untuk diproses lebih lanjut. Penulis mengelompokan data-data sekunder yang telah dikumpulkan tersebut menjadi dua jenis, yaitu : 1. Data financial, yaitu data yang dibutuhkan untuk melakukan berbagai perhitungan. Data-data finansial yang dikumpulkan penulis berupa laporan keuangan perusahaan yang bergerak di bidang real estate dan property untuk periode tahun 2004 sampai dengan 2008. 2. Data non finansial, yaitu data mengenai sejarah perkembangan perusahaan, kegiatan usaha perusahaan dan lainnya. F. Populasi dan Sampel Populasi dari penelitian ini adalah perusahaan-perusahaan yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia dan bergerak di bidang real estate dan property. Dimana penulis mengambil 3 (tiga) perusahaan yang cukup besar yaitu diantaranya : Lippo Karawaci Tbk Bakrieland Development Tbk Ciputra Development Tbk G. Metode Analisa Data Dalam penyusunan penelitian ini, metode analisa data yang digunakan penulis adalah metode analisa deskriptif dengan pendekatan komparatif, hal ini
29 dilakukan agar dapat memperkirakan atau memperhitungkan besarnya rasio atau selisih secara kuantitatif dari masing-masing komponen kinerja keuangan dari Lippo Karawaci Tbk, Bakrieland Development Tbk dan Ciputra Development Tbk. Disamping itu penulis juga mengunakan analisa perbandingan Time series dari tahun 2004 2008 dan krosceksional dari ke tiga perusahaan tersebut atas analisa-analisa yang diperbandingkan. Adapun langkah-langkah analisa untuk mengukur kinerja perusahaan dapat dilihat dari rasio-rasio keuangan dengan tahap-tahap sebagai berikut : 1. Mencari data atas laporan keuangan perusahaan-perusahaan yang bergerak dibidang real estat dan property yang terdiri dari neraca, laporan laba rugi, laporan perubahan modal mulai dari periode 2004 2008. 2. Menghitung rasio-rasio keuangan untuk mengetahui, antara lain : a. Kondisi keuangan perusahaan, sehingga dapat diketahui kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba dan memenuhi kewajibannya dalam membayar hutang. b. Prospek perusahaan kedepan dan aktifitas dari perusahaan tersebut. 3. Menganalisa kinerja keuangan perusahaan di bidang real estate dan property dengan membuat tren kemudian memperbandingakannya satu dengan yang lain. Cara pengukuran atas kinerja perusahaan tersebut adalah dengan cara menghitung rasio-rasio kinerja keuangan, seperti yang telah dijelaskan pada variabel dan skala pengukurannya.