Monthly Market Update RESEARCH TEAM
RINGKASAN Ekonomi Indonesia tumbuh 4,94% yoy pada kuartal keempat 2016. Angka ini lebih rendah dibandingkan PDB pada kuartal sebelumnya yaitu sebesar 5,02% (yoy). Pada kuartal terakhir ini, pertumbuhan ekspor dan impor sudah menunjukkan sinyal positif. Hal ini disebabkan oleh membaiknya harga komoditas dunia. Namun demikian, pertumbuhan PDB tahunan 2016 mengalami penurunan dibanding PDB di tahun 2015 yaitu dari sebesar 5,02% menjadi 4,8%. Pada bulan terjadi deflasi sebesar 0,02% (mom) dari inflasi Februari 2017 sebesar 0,23% (mom). Deflasi pada bulan Maret ini disebabkan karena adanya panen raya di berbagai daerah di Indonesia, sehingga harga-harga komoditas utama seperti cabai, bawang putih, dan beras mengalami penurunan. Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 15-16 memutuskan untuk mempertahankan BI 7-days Repo Rate di level 4,75%, dengan suku bunga Deposit Facility dan Lending Facility masing-masing sebesar 4,00% dan 5,50%. Rupiah tercatat terapresiasi sebesar 0,12% dari level Rp13.338/US$ pada akhir bulan Februari 2017 ke level Rp13.322/US$ pada. Pergerakan yield SUN selama bulan diwarnai fase bullish, ditandai dengan penurunan yield rata-rata sebesar 18,81bps dibandingkan bulan lalu. Pada, rata-rata suku bunga dasar (SBDK) KPR dari 10 besar Bank Penyalur KPR di Indonesia mencapai 10,34%, mengalami penurunan dari rata-rata SBDK bulan lalu. SBDK KPR tertinggi yang ditawarkan sebesar 10,75% yakni Bank Permata, sedangkan SBDK KPR terendah sebesar 9,75% yaitu Maybank. Suku bunga dasar KPR diproyeksikan mencapai 9,8 10,2% di tahun 2017. Data statistik perbankan Indonesia mencatatkan outstanding KPR per bulan Januari 2017 sebesar Rp347,7 triliun, mengalami penurunan dari bulan sebelumnya sebesar 1,66% (mom). Outstanding KPR Januari 2017 mengalami pertumbuhan sebesar 6,75% dibandingkan periode yang sama tahun 2016 (yoy). Porsi KPR terbesar adalah bank pemerintah sebesar 57%. Sedangkan total outstanding KPR dan KPA per bulan Januari 2017 sebesar Rp360,64 triliun. Pertumbuhan KPR dan KPA diproyeksikan berada di kisaran 6,0%-8,3% yoy di tahun 2017 (Sumber: Statistik Perbankan Indonesia). Outstanding KPR Syariah per bulan Januari 2017 sebesar Rp51,38 triliun, mengalami kenaikan dari bulan sebelumnya sebesar 0,36% (mom) atau sebesar 17,59% dibandingkan periode yang sama tahun 2016 (yoy). Total outstanding KPR dan KPA Syariah per bulan Desember 2016 sebesar Rp52,71 triliun. Persentase NPL KPR Syariah pada Januari 2017 mengalami kenaikan 1
menjadi 2,42% dibandingkan periode Desember 2016 yakni sebesar 2,19%. SMF Building Permit Index (SMF-BPI) Total kembali menunjukkan sinyal perlambatan. Pada bulan Februari 2017, SMF-BPI Total melambat 3,3% mom (-10,7% yoy) dari level 279,5 ke level 270,4. Berbeda dengan SMF-BPI Total, SMF Building Permit Index Residential (SMF-BPI Residential) justru menunjukkan perbaikan. Pada bulan Februari 2017, SMF-BPI Residential tumbuh 14,4% (mom) (103,6% yoy) ke level 608,4 dari level 531,9. Harga properti residensial pada triwulan IV-2016 meningkat dari triwulan sebelumnya. Indeks Harga Properti Residensial pada triwulan IV-2016 berada pada level 194,54 atau tumbuh 0,37% (qtq), sedikit lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya (0,36%, qtq). Secara tahunan, harga properti residensial tumbuh melambat di level 2,38% (yoy), melambat dibandingkan 2,75% (yoy) pada triwulan III-2016. Data Survey Harga Properti Residensial BI menyebutkan bahwa pada triwulan IV-2016, fasilitas KPR masih menjadi pilihan utama dalam melakukan transaksi pembelian properti. Sebagian besar konsumen (77,22%) memilih fasilitas KPR dalam transaksi pembelian properti, kemudian berturut-turut adalah tunai bertahap (15,91%) dan tunai (6,88%). 2
DAFTAR ISI RINGKASAN... 1 DAFTAR ISI... 3 MAKROEKONOMI... 4 Produk Domestik Bruto... 4 Inflasi... 5 BI 7-days Reverse Repo Rate... 6 NilaiTukar USD-IDR... 7 PASAR SURAT UTANG... 8 INFORMASI PEMBIAYAAN PERUMAHAN... 10 Outstanding KPR... 10 Non Performing Loan (NPL) KPR... 11 Outstanding KPR Syariah... 12 Loan to Funding Ratio Perbankan... 13 Suku Bunga Dasar KPR... 14 SMF BUILDING PERMIT INDEX (SMF-BPI)... 15 INDEKS HARGA PROPERTI RESIDENSIAL... 16 Pertumbuhan Harga Properti Residensial... 16 3
MAKROEKONOMI Produk Domestik Bruto Market Comment Sumber : Badan Pusat Statistik (2016) Ekonomi Indonesia tumbuh 4,94% di Q4 2016 Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat PDB kuartal keempat sebesar 4,94% (yoy). Angka ini lebih rendah dibandingkan PDB pada kuartal sebelumnya yaitu sebesar 5,02% (yoy). Pada kuartal terakhir ini, pertumbuhan ekspor dan impor sudah menunjukkan sinyal positif. Hal ini disebabkan oleh membaiknya harga komoditas dunia. Namun demikian, pertumbuhan belanja pemerintah tercatat melambat sebesar -4,05% (yoy) dan perlambatan ini lebih besar dibandingkan kuartal ketiga 2016 yaitu sebesar - 2,95% (yoy). Komponen inilah yang menyebabkan PDB pada kuartal ini mengalami perlambatan. Selain itu, tercatat pula bahwa pertumbuhan PDB di tahun 2017 mengalami penurunan dibanding PDB di tahun 2016 yaitu dari sebesar 5,17% (yoy) menjadi 4,94% (yoy). Prospek: Proyeksi pertumbuhan di tahun 2017 masih akan dipengaruhi oleh dua hal utama yaitu harga komoditas dunia dan juga belanja pemerintah. Prospek di tahun 2017 memperkirakan bahwa harga komoditas akan mulai membaik. Menurut data yang diperoleh dari Bloomberg, terjadi peningkatan indeks komoditas sebesar 13,4% (yoy) pada Januari 2017. Hal ini dapat mendorong nilai ekspor terus meningkat dan akan meningkatkan pertumbuhan ekonomi. Selain itu, belanja pemerintah pun diharapkan dapat terealisasi dengan baik di tahun 2017 mengingat pada kuartal keempat 2016 pengeluaran pemerintah masih minim. 4
Inflasi : (-0,02% mom, 3,61% yoy) Inflasi 2012 4,36% Inflasi 2013 8,08% Inflasi 2014 8,36% Inflasi 2015 3,35% Inflasi 2016 3,02% Grafik Inflasi Bulan terjadi sebesar 0,02% mom dari bulan sebelumnya yang inflasi sebesar 0,23%(mom). Inflasi tahunan juga mengalami penurunan menjadi 3,61%(yoy) dari 3,83% (yoy) pada bulan Februari. Sumbangan deflasi paling besar diberikan oleh bahan makanan yang dengan share 0,14. Hal ini dikarenakan adanya panen raya di berbagai daerah di Indonesia, sehingga harga komoditas utama seperti beras, cabai, dan bawang putih mengalami penurunan. Prospek: Proyeksi inflasi pada April 2017 diperkirakan akan ada kenaikan inflasi mengingat bulan depan sudah memasuki bulan puasa dan terjadi kenaikan bahan makanan. Namun, karena sifatnya musiman, inflasi tahun 2017 diperkirakan masih tetap stabil di kisaran 4%. Sumber : Badan Pusat Statistik (2017) 5
BI 7-days Reverse Repo Rate Data 7-days Reverse Repo Oktober 2016 4,75% November 2016 4,75% Desember 2016 4,75% Januari 2017 4,75% Februari 2017 4,75% 4,75% Rilis siaran pers Bank Indonesia (BI) pada Maret 2017 mengenai hasil Rapat Dewan Gubernur menyatakan bahwa BI 7-day Repo Rate (7-day RR) dipertahankan pada level 4,75%, dengan suku bunga Deposit Facility tetap sebesar 4,00% dan Lending Facility tetap sebesar 5,50%. Keputusan Bank Indonesia tidak lepas dari indikator makro dalam negeri yang mendukung, antara lain surplusnya neraca perdagangan Indonesia dan meningkatnya cadangan devisa. Prospek: Pada bulan berikutnya, BI diperkirakan akan tetap mempertahankan suku bunga acuannya. Bahkan, apabila inflasi terjaga, masih ada ruang moneter bagi Bank Indonesia untuk menurunkan sekali lagi suku bunga acuan selama tahun 2017. Sumber : Bank Indonesia (2017) 6
Nilai Tukar USD-IDR Pada, rupiah mengalami apresiasi sebesar 0,12% (mom) dari Rp13.338/US$ pada akhir Februari 2017 menjadi sebesar Rp13.322/US$ pada akhir. Secara rata-rata, selama tiga bulan terakhir nilai tukar rupiah cenderung stabil dengan tren menguat di kisaran Rp13.300/US$. Pergerakan nilai tukar rupiah terhadap US Dollar (Sumber: Bloomberg) Penguatan rupiah utamanya didorong oleh ketidakpastian kebijakan AS yang memunculkan sentimen negative terhadap dollar AS (eksternal), serta sentiment positif terhadap perbaikan pertumbuhan ekonomi Indonesia 2017 dan peningkatan sovereign credit rating Indonesia dari stable menjadi positive dari S&P. Prospek: Nilai tukar Rupiah terhadap Dolar AS diperkirakan akan cenderung stabil seiring dengan tren menguat didasari oleh fundamental perekonomian yang membaik. BI mencatat bahwa cadangan devisa terus meningkat dan hal inilah yang mendorong kestabilan nilai tukar Rupiah terhadap Dolar AS. 7
PASAR SURAT UTANG Pergerakan yield SUN bulan diwarnai fase bullish dengan penurunan rata-rata sebesar 18,81bps (mom) dibanding bulan sebelumnya. Rata-rata Tenor SUN Premium Pasar CB AAA CB AA+ 1 6,08 161 194 2 6,66 162 200 3 6,94 162 201 5 7,16 163 206 7 7,31 166 206 10 7,54 168 193 *CB : CorporateBonds (Obligasi Korporasi) Sumber : IBPA, diolah Pergerakan yield SUN selama bulan diwarnai fase bullish, ditandai dengan penurunan yield rata-rata sebesar 18,81bps dibandingkan bulan lalu. Pasar obligasi di bulan berlanjut positif meskipun pada pekan ketiga bulan Maret terdapat kenaikan Fed Funds Rate sebesar 25bps menjadi 0,75%-1%. Namun, karena kenaikan FFR tersebut sudah diprediksi oleh pelaku pasar sebelumnya, dampak kenaikan FFR tersebut tidak berpengaruh terhadap pasar obligasi domestik. Positifnya kinerja pasar obligasi domestik lebih ditopang oleh fundamental ekonomi dalam negeri yang kuat yang meningkatkan kepercayaan investor pasar modal, antara lain terkendalinya level inflasi Indonesia, surplusnya neraca perdagangan, meningkatnya ekspor, dan meningkatnya cadangan devisa. Selain itu, optimisme pemerintah terhadap kenaikan rating oleh S&P Mei mendatang direspon positif pelaku pasar. Prospek: Rata rata Yield SUN pada mengalami penurunan sebesar 18,81bps mom Terjaganya fundamental ekonomi domestik mulai dari inflasi, nilai mata uang rupiah, hingga inflow asing diperkirakan menjadi katalis positif pasar selama sebulan kedepan. Namun, perlu diwaspadai juga tekanan eksternal seperti rilis GDP Tiongkok dan risiko politik pemilu di Uni Eropa yang dapat menjadi sentimen negatif pasar. 8
Credit Spread Obligasi rating AAA mengalami penurunan dibandingkan dengan bulan sebelumnya, namun credit spread obligasi rating AA+ mengalami kenaikan. Sumber: IBPA, diolah 9
INFORMASI PEMBIAYAAN PERUMAHAN Outstanding KPR Outstanding KPR mengalami penurunan Data statistik perbankan Indonesia mencatatkan outstanding KPR per bulan Januari 2017 sebesar Rp347,7 triliun, mengalami penurunan dari bulan sebelumnya sebesar 1,66% (mom). Outstanding KPR Januari 2017 mengalami pertumbuhan sebesar 6,75% dibandingkan periode yang sama tahun 2016 (yoy). Porsi KPR terbesar adalah bank pemerintah sebesar 57%. Sedangkan total outstanding KPR dan KPA per bulan Januari 2017 sebesar Rp360,64 triliun. Pertumbuhan KPR dan KPA diproyeksikan berada di kisaran 6,0%-8,3% yoy di tahun 2017. (Sumber: Statistik Perbankan Indonesia). Proyeksi Outstanding KPR & KPA 2017 Volume outstanding KPR mengalami penurunan pada Januari 2017 Proporsi Penyaluran KPR (Januari 2017) Periode Proyeksi KPR & KPA (Rp Miliar) Q1-2017 365.377,18 Porsi KPR terbesar adalah Bank Pemerintah sebesar 57% Q2-2017 373.219,35 Q3-2017 383.109,26 Q4-2017 390.650,78 10
Non Performing Loan (NPL) KPR Bank Indonesia mencatat persentase NPL KPR pada Januari 2017 mengalami kenaikan dari periode sebelumnya, yakni dari 2,45% menjadi sebesar 2,76%. Secara volume, NPL KPR Januari 2017 naik sebesar Rp941 miliar. Kelompok BPD masih memiliki NPL terbesar sebesar 6,33%. Dengan asumsi pertumbuhan ekonomi mencapai 5,24% dan pertumbuhan likuiditas M0 mencapai 9,0-12%, rasio NPL diprediksi melandai dengan kisaran 2,51 2,67% di tahun 2017. (Sumber: Statistik Perbankan Indonesia) Persentase NPL KPR mengalami kenaikan dari bulan sebelumnya Proyeksi Rasio NPL KPR Periode Proyeksi RasioNPL KPR (%) Q1-2017 2,67 Kelompok BPD mengalami kenaikan NPL terbesar Q2-2017 2,51 Q3-2017 2,58 Q4-2017 2,51 11
Outstanding KPR Syariah Outstanding KPR Syariah mengalami kenaikan Outstanding KPR Syariah per bulan Januari 2017 sebesar Rp51,38 triliun, mengalami kenaikan dari bulan sebelumnya sebesar 0,36% (mom) atau sebesar 17,59% dibandingkan periode yang sama tahun 2016 (yoy). Total outstanding KPR dan KPA Syariah per bulan Desember 2016 sebesar Rp52,71 triliun. Persentase NPL KPR Syariah pada Januari 2017 mengalami kenaikan menjadi 2,42% dibandingkan periode Desember 2016 yakni sebesar 2,19%. (Sumber: Statistik Perbankan Syariah). Volume outstanding KPR Syariah mengalami kenaikan pada Januari 2017 Persentase NPL KPR Syariah meningkat dibandingkan dengan bulan sebelumnya 12
Loan to Funding Ratio Perbankan TabelLoan to Funding Ratio Penyalur KPR LFR Bank BTN 94,99% Bank Danamon 91,74% Bank CIMB Niaga 94,77% Posisi rata-rata LFR 10 (sepuluh) bank penyalur KPR per Desember 2016 adalah sebesar 87,34%. Dilihat dari tabel menunjukan bahwa Bank BTN (94,99%) dan Bank CIMB Niaga (94,77%) memiliki LFR yang melewati batas atas dari LFR yang ditetapkan BI, yaitu 92%. Bank Permata 80,45% Bank BRI 84,85% Bank Panin 86,81% Bank Maybank 86,77% Bank BNI 88,96% Bank Mandiri 85,53% Bank BCA 78,52% Average 87,34% Posisi LFR (Loan to Funding Ratio) per Desember 2016 menunjukkan rata-rata posisi di bawah batas atas LFR yang ditetapkan Bank Indonesia Sumber: Laporan Triwulan (Q4) 2016 masing-masing bank, diolah 13
Suku Bunga Dasar KPR Tabel Suku bunga dasar KPR Penyalur KPR SBDK (KPR) Bank BRI 10,25% Bank BCA 10,00% Bank CIMB Niaga 10,50% Bank Mandiri 10,25% Bank BNI 10,50% Bank Maybank 9,75% Bank Panin 10,68% Bank BTN 10,25% Bank Danamon 10,50% Pada, rata-rata suku bunga dasar (SBDK) KPR dari 10 besar Bank Penyalur KPR di Indonesia mencapai 10,34%, mengalami penurunan dari rata-rata SBDK bulan lalu. SBD KPR Bank Permata mengalami penurunan dibandingkan bulan lalu dari sebesar 11,25% menjadi sebesar 10,75%. Sedangkan Bank Panin mengalami kenaikan SBD KPR dari 10,55% menjadi 10,68%. SBD KPR terendah sebesar 9,75% yaitu Maybank. Dengan asumsi BI 7-Day RR tetap pada level 4,75% dan pertumbuhan likuiditas M2 mencapai 8,0 10,1%, maka suku bunga dasar KPR diproyeksikan mencapai 9,8 10,2% di tahun 2017. Bank Permata 11,75% Average 10,34% Sumber: Website masing-masing bank, Proyeksi Suku Bunga Dasar KPR Periode Proyeksi Suku Bunga Dasar KPR (%) Q2-2017 10,02 Q3-2017 9,87 Q4-2017 9,85 14
SMF BUILDING PERMIT INDEX (SMF-BPI) SMF Building Permit Index SMF Building Permit Index (SMF-BPI) Total kembali menunjukkan sinyal perlambatan. Pada bulan Februari 2017, SMF-BPI Total melambat 3,3% mom (-10,7% yoy) dari level 279,5 ke level 270,4. Berbeda dengan SMF-BPI Total, SMF Building Permit Index Residential (SMF-BPI Residential) justru menunjukkan perbaikan. Pada bulan Februari 2017, SMF-BPI Residential tumbuh 14,4% (mom) (103,6% yoy) ke level 608,4 dari level 531,9. Hal ini menginterpretasikan bahwa pertumbuhan residensial nasional meningkat 6 kali daripada posisi awal tahun 2009. Source: PTSP Kota & Kanupaten, diolah SMF Building Permit Index Residential SMF Building Permit Index (SMF-BPI) dibangun berdasarkan data IMB dari 22 wilayah kota/kabupaten di Indonesia, dan diolah secara statistik. SMF-BPI merupakan salah satu leading indicator penting yang bermanfaat untuk memonitor arah perkembangan ekonomi Indonesia, termasuk sektor perumahan. Cepatnya pertumbuhan IMB nasional, menjadi salah satu indikasi akselerasi permintaan domestik dan ekonomi dalam 6-12 bulan mendatang. Source: PTSP Kota & Kanupaten, diolah 15
INDEKS HARGA PROPERTI RESIDENSIAL Pertumbuhan Harga Properti Residensial Harga properti residensial pada triwulan IV-2016 meningkat dari triwulan sebelumnya. Indeks Harga Properti Residensial pada triwulan IV-2016 berada pada level 194,54 atau tumbuh 0,37% (qtq), sedikit lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya (0,36%, qtq). Secara tahunan, harga properti residensial tumbuh melambat di level 2,38% (yoy), melambat dibandingkan 2,75% (yoy) pada triwulan III-2016. Pertumbuhan indeks harga properti residensial pada triwulan IV-2016 mengalami peningkatan dari triwulanan sebelumnya Data Survey Harga Properti Residensial BI menyebutkan bahwa pada triwulan IV-2016, fasilitas KPR masih menjadi pilihan utama dalam melakukan transaksi pembelian properti. Sebagian besar konsumen (77,22%) memilih fasilitas KPR dalam transaksi pembelian properti, kemudian berturut-turut adalah tunai bertahap (15,91%) dan tunai (6,88%). (Sumber: Survey Harga Properti Residensial) 16