KATA PENGANTAR Segala puji dan syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan kemudahan dalam menyelesaikan Modul Diklat Pengadaan Tanah. Modul ini disusun agar peserta diklat dapat mempelajari dan memahami materi-materi yang diberikan. Pada kesempatan ini pula, kami menyampaikan rasa terima kasih kepada semua pihak yang terlibat, yang tidak dapat disebutkan satu persatu. Semoga Tuhan Yang Maha Esa membalas semua kebaikan dan jerih payah Saudara-saudara sekalian. Semoga modul ini dapat memberikan pengetahuan yang lebih luas kepada pembaca, khususnya peserta diklat. Akhir kata dengan segala kerendahan hati, penyusun menerima kritik dan saran membangun dari pembaca. Terima kasih. Jakarta, September 2015 Plt. Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan, Ir. Iwan Taruna Isa, MURP. NIP. 19580930 198303 1 001 i
DAFTAR ISI Hal KATA PENGANTAR... i DAFTAR ISI... ii BAB I TAHAPAN PERENCANAAN... 1 BAB II TAHAP PERSIAPAN PENGADAAN TANAH... 6 BAB III TAHAP PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH... 12 BAB IV PENYERAHAN HASIL PENGADAAN TANAH... 27 BAB V BIAYA OPERASIONAL DAN BIAYA PENDUKUNG PENGADAAN TANAH... 29 DAFTAR PUSTAKA... 30 ii
BAB I TAHAPAN PERENCANAAN PENGADAAN TANAH A. PENGANTAR Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, diselenggarakan dalam beberapa tahapan sebagaimana diatur dalam Pasal 13 UU 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum jo. Pasal 2 Perpres 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Penyelenggaraan pengadaan tanah tersebut, terdiri dari tahapan-tahapan : A. Perencanaan pengadaan tanah. B. Persiapan pengadaan tanah. C. Pelaksanaan pengadaan tanah. D. Penyerahan hasil pengadaan tanah. Pada masing-masing tahapan tersebut berbeda lembaga dan portofolio : yang memproses (intituisi), tugas (activity), fungsi (fungtion), kewenangan (souverignety), keharusan, Larangan, tanggung jawab (resposibility) dan tanggung gugat (accountibility) dari anggota tim (petugas pelaksananya), yang masing-masing bersifat indevenden baik tanggung jawab administrasi maupun tanggung jawab secara hukum. 1
2
B. Perencanaan Pengadaan tanah Setiap Instansi yang memerlukan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum membuat rencana pengadaan tanah yang didasarkan pada: 1. Rencana Tata Ruang Wilayah ( Nasional, Provinsi dan atau Kabupaten/Kota; 2. Prioritas Pembangunan yang tercantum dalam: a. Rencana Pembangunan Jangka Menengah; b. Rencana Strategis; dan c. Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang bersangkutan. Portofolio (tugas, fungsi, kewenangan, kewajiban, hak, keharusan, larangan, tanggung jawab dan tanggung gugat) pada tahap perencanaan penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum dilakukan dan berada pada instansi yang memerlukan tanah, yang selenggarakan melalui studi kelayakan dan dituangkan dalam dokumen perencanaan. Rencana pengadaan tanah dapat disusun secara bersama-sama oleh Instansi yang memerlukan tanah bersama dengan instansi teknis terkait atau dapat dibantu oleh lembaga profesional yang ditunjuk oleh Instansi yang memerlukan. Rencana pengadaan tanah, disusun dalam bentuk dokumen perencanaan pengadaan tanah, paling sedikit memuat: 1. maksud dan tujuan rencana pembangunan; 2. kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Prioritas Pembangunan; 3. letak tanah; 4. luas tanah yang dibutuhkan; 5. gambaran umum status tanah; 6. perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah; 7. perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan; 8. perkiraan nilai tanah; dan 9. Rencana penganggaran. 3
10. Dokumen perencanaan pengadaan tanah disusun berdasarkan studi kelayakan yang mencakup: 1. survei sosial ekonomi; 2. kelayakan lokasi; 3. analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan masyarakat; 4. perkiraan nilai tanah; 5. dampak lingkungan dan dampak sosial yang mungkin timbul akibat dari pengadaan tanah dan pembangunan; dan 6. studi lain yang diperlukan. 4
Hasil (output) dari tahapan perencanaan adalah dokumen perencanaan. Instansi yang memerlukan tanah menyerahkan dokumen perencanaan kepada gubernur sebagaimana diatur dalam Pasal 14 dan 15 UU 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum jo. Pasal 3 sampai dengan 7 Perpres 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, yang akan menandai dimulainya tahapan selanjutnya, yaitu tahap persiapan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. 5
BAB II TAHAP PERSIAPAN PENGADAAN TANAH A. Kelembagaan Persiapan Pengadaan Tanah Persiapan pengadaan tanah diselenggarakan dalam tiga sub tahapan, sebagai mana diatur dalam Pasal 16 UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, yang terdiri dari sub tahapan : 1. Pemberitahuan rencana pembangunan kepada masyarakat, khususnya kepada pemilik tanah yang akan terkena areal pembangunan untuk kepentingan umum; 2. Pendataan awal lokasi rencana pembangunan; 3. Konsultasi publik rencana pembangunan. Berdasarkan dokumen perencanaan yang dihasilkan pada tahapan perencaanaan, gubernur membentuk tim persiapan untuk menyelenggarakan tahapan persiapan pengadaan tanah paling lama 10 (sepuluh) hari kerja sejak diterimanya dokumen perencanaan sebagaimana diatur dalam Pasal 8 Perpres 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Anggota Tim persiapan terdiri : a. Bupati/ Walikota b. SKPD Provinsi c. Instansi yg memerlukan tanah d. Instansi terkait lainnya 6
Gubernur dapat mendelegasikan kewenangan pelaksanaan persiapan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum tersebut kepada bupati/walikota dengan pertimbangan untuk : efisiensi, efektifitas, kondisi geografis, dan sumber daya manusia sebagaimana diatur dalam Pasal 47 dan 48 Perpres 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Untuk Kelancaran Pelaksanaan Tugas Tim Persiapan Gubernur membentuk sekretariat persiapan yang berkedudukan di Provinsi. Pasal 10 Pepres 71 Tahun 2012 tentang tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum menyebutkan, bahwa Tim Persiapan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum bertugas: a. melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan; b. melaksanakan pendataan awal lokasi rencana pembangunan; c. melaksanakan konsultasi publik rencana pembangunan; d. menyiapakan penetapan lokasi Pembangunan; e. mengumumkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum; dan f. melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang ditugaskan oleh Gubernur/Bupati/ Walikota Pemberitahuan Rencana Pembangunan. B. Pemberitahuan Rencana Pembangunan a. Tim Persiapan memberitahukan rencana pembangunan kpd masyarakat pada lokasi pembangunan dlm waktu paling lama 20 ( dua puluh ) hari kerja sejak dokumen perencanaan diterimaoleh Gubernur (Pasal 17 UU 2/2012 jo. Pasal 11-15 Perpres 71/2012) b. Pemberitahuan ditandatangani oleh Ketua Tim Persiapan 7
c. Pemberitahan secara langsung dengan cara : Sosialisasi Tatap muka Surat pemberitahuan d. Undangan sosialisasi atau tatap muka disampaikan melalui lurah/ Kepala Desa paling lambat 3 hari kerja sebelum pertemuan. e. Pelaksanaan sosialisasi dilaksanakan oleh Tim Persiapan. f. Hasil Sosialisasi atau tatap muka dituangkan dalam bentuk notulen pertemuan dan ditandatangani oleh Ketua Tim atau pejabat yang ditunjuk. g. Bukti Penyampaian pemberitahuan dibuat dalam bentuk tanda terima dari perangkat kelurahan/ desa. h. Pemberitahuan melalui media cetak dilaksanakan melalui surat kabar lokal dan nasional paling sedikit 1 kali penerbitan pada hari kerja dan media elektronik melalui website pemerintah Provinsi,Kab/ Kota dan Instansi yang memerlukan tanah. C. Pendataan Awal Lokasi Rencana Pembangunan Pendataan awal dilaksanakan untuk memperoleh data awal Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah, paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja. (Pasal 18 UU 2/2012 jo. Pasal 16 Perpres 71/2012) Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai dengan uang. Pihak yang berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki obyek pengadaan tanah, meliputi: a. pemegang hak atas tanah; b. pemegang pengelolaan; c. nadzir untuk tanah wakaf; d. pemilik tanah bekas milik adat; e. masyarakat hukum adat; f. pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik; 8
g. pemegang dasar penguasaan atas tanah; dan/atau h. pemilik bangunan, tanaman, atau benda lain yang berkaitan dengan tanah. D. Konsultasi Publik Rencana Pembangunan Konsultasi publik dilaksanakan untuk mendapatkan kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari Pihak yang Berhak, paling lama 60 (enam puluh) hari kerja. Dalam hal terdapat keberatan, dilakukan Konsultasi publik ulang, paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja. (Pasal 19-20 UU 2/2012 jo. Pasal 29-34 Perpres 71/2012) Dalam hal masih tetap terdapat keberatan, Gubernur/Bupati/Walikota membentuk Tim untuk melakukan kajian atas keberatan rencana lokasi pembangunan kepentingan umum. Tim Kajian Keberatan tersebut terdiri atas : a. Sekretaris Daerah Provinsi atau pejabat yang ditunjuk sebagai ketua merangkap anggota; b. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional sebagai sekretaris merangkap anggota; c. Instansi yang menangani urusan di bidang perencanaan pembangunan daerah sebagai anggota; d. Kepala Kantor Wilayah Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagai anggota; e. Bupati/walikota atau pejabat yang ditunjuk sebagai anggota; dan f. Akademisi sebagai anggota. Tim Kajian Keberatan bertugas: a. menginventarisasi masalah yang menjadi alasan keberatan; b. melakukan pertemuan atau klarifikasi dengan pihak yang keberatan; dan c. membuat rekomendasi diterima atau ditolaknya keberatan. 9
Berdasarkan rekomendasi Tim Kajian Keberatan, Gubernur/Bupati/Walikota mengeluarkan surat diterima atau ditolaknya keberatan atas rencana lokasi pembangunan. Dalam hal ditolaknya keberatan atas rencana lokasi pembangunan, Gubernur menetapkan lokasi pembangunan. Apabila keberatan diterima, Gubernur/Bupati/Walikota memberitahukan kepada Instansi yang memerlukan tanah untuk membatalkan rencana pembangunan atau mengajukan rencana lokasi pembangunan di tempat lain. (Pasal 21-22 UU 2/2012 jo. Pasal 35-40 Perpres 71/2012) E. Penetapan Lokasi Setelah diperoleh kesepakatan dalam konsultasi publik, atau keberatan dari Pihak yang Keberatan ditolak, Gubernur/ Bupati/Walikota menetapkan Penetapan lokasi pembangunan. (Pasal 22 UU 2/2012 jo. Pasal 41 Perpres 71/2012). Penetapan Lokasi pembangunan berlaku untuk jangka waktu 2 (dua) tahun dan dapat diperpanjang 1 (satu) kali untuk paling lama 1 (satu) tahun. (Pasal 24-25 UU 2/2012 jo. Pasal 43-44 Perpres 71/2012). Perpanjangan waktu Penetapan Lokasi pembangunan diajukan oleh Instansi yang memerlukan tanah kepada Gubernur/Bupati/ Walikota atas pertimbangan Kepala Kantor Wilayah BPN, dalam waktu paling lambat 2 (dua) bulan sebelum berakhirnya jangka waktu Penetapan Lokasi pembangunan. (Pasal 43 Perpres 71/2012). F. Pengumuman Penetapan Lokasi Penetapan Lokasi diumumkan oleh Gubernur/ Bupati/Walikota bersama Instansi yang memerlukan tanah. (Pasal 26 UU 2/2012 jo. Pasal 45-46 Perpres 71/2012). Upaya Hukum Penetapan Lokasi : a. Pihak yang berkeberatan terhadap penetapan lokasi dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara paling lambat 30 (tiga puluh) hari kerja sejak dikeluarkannya penetapan lokasi. 10
b. Pengadilan Tata Usaha Negara memutus diterima atau ditolaknya gugatan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak diterimanya gugatan. c. Pihak yang keberatan terhadap putusan Pengadilan Tata Usaha Negara, dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung Republik Indonesia. d. Mahkamah Agung wajib memberikan putusan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak permohonan kasasi diterima. e. Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap menjadi dasar diteruskan atau tidaknya Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk Kepentingan Umum. (Pasal 23 UU 2/2012) 11
BAB III TAHAP PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH A. Kelembagaan Pelaksanaan Pengadaan Tanah Berdasarkan penetapan lokasi pembangunan untuk Kepentingan Umum, Instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan Pengadaan Tanah kepada Kepala Kantor Wilayah BPN selaku Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. (Pasal 27 UU 2/2012 jo. Pasal 49 Perpres 71/2012 jo. Pasal 1 PerKaBPN 5/2012) Dalam pelaksanaan pengadaan tanah Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dapat memobilisasi pegawai di lingkungan unit kerjanya. Apabila pengadaan tanah dilaksanakan oleh Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, maka susunan keanggotaan pelaksana pengadaan tanah,paling kurang: 1. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional sebagai Ketua; 2. Kepala Bidang Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah atau Pejabat setingkat Eselon III yang ditunjuk sebagai Anggota; 3. Kepala Kantor Pertanahan setempat pada lokasi pengadaan tanah sebagai Anggota; 4. Pejabat Satuan Kerja Perangkat Daerah Provinsi paling rencah setingkat Eselon III yang membidangi urusan pertanahan atau Pejabat setingkat Eselon III yang ditunjuk sebagai Anggota; 5. Pejabat Satuan Kerja Perangkat Daerah kabupaten/kota paling rendah setingkat Eselon III yang membidangi urusan pertanahan atau Pejabat setingkat Eselon III yang ditunjuk sebagai Anggota; 6. Camat atau nama lain setempat pada lokasi pengadaan tanah sebagai Anggota; 7. Lurah/Kepala Desa atau nama lain setempat pada lokasi pengadaan tanah sebagai Anggota; dan 12
8. Kepala Seksi Pengaturan Tanah Pemerintah atau Pejabat setingkat Eselon IV yang ditunjuk sebagai Sekretaris merangkap Anggota. Kepala Kantor Wilayah BPN dapat menugaskan Kepala Kantor Pertanahan sebagai Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, dengan pertimbangan untuk efisiensi, efektifitas, kondisi geografis, dan sumber daya manusia. (Pasal 50-51 Perpres 71/2012 jo. Pasal 2 PerKaBPN 5/2012). Apabila pengadaan tanah dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan, maka susunan keanggotaan pelaksana pengadaan tanah, paling kurang : 1. Kepala Kantor Pertanahan sebagai Ketua; 2. Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah atau Pejabat setingkat Eselon IV yang ditunjuk sebagai Anggota; 3. Pejabat Satuan Kerja Perangkat Daerah kabupaten/kota paling rendah setingkat Eselon IV yang membidangi urusan pertanahan sebagai Anggota; 4. Camat atau nama lain setempat pada lokasi pengadaan tanah sebagai Anggota; 5. Lurah/Kepala Desa atau nama lain setempat pada lokasi pengadaan tanah sebagai Anggota; dan 6. Kepala Sub Seksi Pengaturan Tanah Pemerintah atau Pejabat yang ditunjuk sebagai Sekretaris merangkap Anggota. Pelaksana Pengadaan Tanah dibantu oleh Sekretariat Pelaksana Pengadaan Tanah, yang keanggotaannya terdiri dari pejabat atau staf yang ditunjuk oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, paling banyak 4 (empat) orang. Tugasnya adalah untuk menyiapkan administrasi pengadaan tanah, yang meliputi keuangan, pendokumentasian, dan surat menyurat lainnya. Rincian pelaksanaan pengadaan tanah terdiri: a. penyiapan pelaksanaan; b. inventarisasi dan identifikasi; c. penetapan penilai; d. musyawarah penetapan bentuk ganti kerugian; 13
e. pemberian ganti kerugian; f. pemberian ganti kerugian dalam keadaan khusus; g. penitipan ganti kerugian; h. pelepasan objek pengadaan tanah; i. pemutusan hubungan hukum antara pihak yang berhak dengan objek pengadaan tanah; dan j. pendokumentasian peta bidang, daftar nominatif dan data administrasi pengadaan tanah. (Pasal 5 PerKaBPN 5/2012 ). B. Penyiapan Pelaksanaan Pelaksana Pengadaan Tanah melakukan kegiatan penyiapan pelaksanaan dan dituangkan dalam rencana kerja yang memuat paling kurang: a. rencana pendanaan pelaksanaan; b. rencana waktu dan penjadwalan pelaksanaan; c. rencana kebutuhan tenaga pelaksana; d. rencana kebutuhan bahan dan peralatan pelaksana; e. inventarisasi dan alternatif solusi faktor-faktor penghambat dalam pelaksanaan; f. sistem monitoring pelaksanaan. (Pasal 52-53 Perpres 71/2012 jo. Pasal 6 PerKaBPN 5/2012) 20 Ketua pelaksana Pengadaan Tanah dapat membentuk satuan tugas (Satgas) A dan B. Satgas A membidangi inventarisasi dan identifikasi data fisik penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfatan tanah. Satgas B membidangi inventarisasi dan identifikasi data Pihak yang Berhak dan objek Pengadaan Tanah. Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dapat membentuk Satgas A dan/atau Satgas B masing-masing lebih dari 1 (satu) Satgas. (Pasal 54 Perpres 71/2012 jo. Pasal 7-8 PerKaBPN 5/2012) 14
C. Inventarisasi dan Identifikasi Data Fisik (Obyek) dan Data Yuridis (Subyaek) Pihak Yang Berhak Satgas A melaksanakan pengukuran dan pemetaan bidang per bidang tanah, meliputi : pengukuran dan pemetaan batas keliling lokasi; dan pengukuran dan pemetaan bidang perbidang. Hasil pengukuran dan pemetaan dituangkan dalam bentuk peta bidang tanah. (Pasal 28 UU 2/2012 jo. Pasal 56 Perpres 71/2012 jo. Pasal 10 PerKaBPN 5/2012) 21 Satgas B melaksanakan pengumpulan data Pihak yang Berhak dan objek Pengadaan Tanah, paling kurang: 1. nama, pekerjaan,dan alamat Pihak yang berhak; 2. nomor Induk Kependudukan atau identitas diri lainnya Pihak yang Berhak; 3. bukti penguasaan dan/atau pemilikan tanah, bangunan, tanaman, dan/atau benda yang berkaitan dengan tanah; 4. letak tanah,luas tanah dan nomor identifikasi bidang; 5. status tanah dan dokumennya; 6. jenis penggunaan dan pemanfaatan tanah; 7. pemilikan dan/atau penguasaan tanah,bangunan,dan/atau benda lain yang berkaitan dengan tanah; 8. pembebanan hak atas tanah; dan 9. ruang atas dan ruang bawah tanah. Hasilnya dibuat dalam daftar nominatif. Peta Bidang Tanah dan Daftar Nominatif diserahkan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah untuk kemudian diumumkan. (Pasal Pasal 28 UU 2/2012 jo. 57 Perpres 71/2012 jo. Pasal 16 PerKaBPN 5/2012) Apabila terdapat keberatan, Peta dan daftar dimaksud dapat dilakukan verifikasi dan perbaikan, yang akan dijadikan dasar dalam penentuan Pihak yang Berhak dalam pemberian Ganti Kerugian. (Pasal 29-30 UU 2/2012 jo. Pasal 59 62 Perpres 71/2012 jo. Pasal 17-18 PerKaBPN 5/2012) 15
D. Penetapan Jasa Penilai Obyek Pengadaan Tanah Ketua Pelaksana Pengadaaan Tanah menetapkan Penilai sesuai dengan ketentuan peraturan pengadaan barang dan jasa, setelah proses lelang peserta pemilihan Jasa Penilai yang menang. Penilai melakukan penilaian besarnya ganti kerugian bidang perbidang tanah, meliputi: a. tanah; b. ruang atas tanah dan bawah tanah; c. bangunan; d. tanaman; e. benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau f. kerugian lain yang dapat dinilai. (Pasal 31-33 UU 2/2012 jo. Pasal 63-65 Perpres 71/2012 jo. Pasal 20-23 PerKaBPN 5/2012) 23 Hasil Penilaian tersebut diserahkan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah guna dijadikan dasar musyawarah untuk menetapkan bentuk ganti kerugian. (Pasal 34-35 UU 2/2012 jo. Pasal 66-67 Perpres 71/2012 jo. Pasal 24 PerKaBPN 5/2012) E. Pelaksanaan Musyawarah Dalam Rangka Penetapan Bentuk Ganti Kerugian Pelaksana pengadaan tanah melaksanakan musyawarah untuk menetapkan bentuk ganti kerugian dengan Pihak yang berhak dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak hasil penilaian dari Penilai diterima oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dengan mengikutsertakan Instansi yang memerlukan tanah. Dalam hal belum tercapai kesepakatan, dapat dilaksanakan musyawarah ulang dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja. Hasil kesepakatan dalam musyawarah menjadi dasar pemberian Ganti Kerugian kepada Pihak yang Berhak yang dituangkan dalam berita acara kesepakatan. (Pasal 37 UU 2/2012 jo. Pasal 68-72 Perpres 71/2012 jo. Pasal 25 PerKaBPN 5/2012). 16
Pihak yang berhak (pemilik tanah) berhalangan hadir dalam musyawarah dapat memberikan kuasa kepada: a. seorang dalam hubungan darah ke atas, ke bawah atau ke samping sampai derajat kedua atau suami/istri bagi Pihak yang Berhak berstatus perorangan; b. seorang yang ditunjuk sesuai dengan ketentuan anggaran dasar bagi Pihak yang Berhak berstatus badan hukum; atau c. Pihak yang Berhak lainnya. Pihak yang Berhak hanya dapat memberikan kuasa kepada 1 (satu) orang penerima kuasa atas 1 (satu) atau beberapa bidang tanah yang terletak pada 1 (satu) lokasi Pengadaan Tanah. Pihak yang Berhak yang telah diundang secara patut, tidak hadir dan tidak memberikan kuasa, dianggap menerima bentuk dan besar Ganti Kerugian yang ditetapkan oleh Pelaksana Pengadaan Tanah. (Pasal 71 Perpres 71/2012 jo. Pasal 25 PerKaBPN 5/2012) F. Upaya Hukum Penetapan Bentuk dan Besarnya Ganti Kerugian Lembaga keberatan pengadaan tanah memberi kesempatan kepada pihak yang berhak (pemilik tanah yang tanahnya terkena areal pembebasan tanah dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, dengan ketentuan-ketentuan sebagai berikut : a. Dalam hal tidak terjadi kesepakatan mengenai bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian, Pihak yang Berhak dapat mengajukan keberatan kepada Pengadilan Negeri setempat dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja setelah ditandatangani Berita Acara hasil musyawarah. b. Pengadilan Negeri memutus bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak diterimanya pengajuan keberatan. c. Pihak yang keberatan terhadap putusan Pengadilan Negeri, dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung. d. Mahkamah Agung wajib memberikan keputusan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak permohonan kasasi diterima. 17
G. Pemberian Ganti Kerugian Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah diberikan langsung kepada Pihak yang berhak, dapat berupa: a. uang; b. tanah pengganti; c. pemukiman kembali; d. kepemilikan saham; atau e. bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak. (Pasal 36 UU 2/2012 jo. Pasal 74 Perpres 71/2012) Pada saat pemberian Ganti Kerugian Pihak yang Berhak menerima Ganti Kerugian wajib: a. melakukan pelepasan hak; dan b. menyerahkan bukti penguasaan atau kepemilikan Objek Pengadaan Tanah kepada Instansi yang memerlukan tanah melalui Pelaksana Pengadaan Tanah. (Pasal 40-41 UU 2/2012 jo. Pasal 74-83 Perpres 71/2012 jo. Pasal 26-33 PerKaBPN 5/2012) Ganti Kerugian tidak diberikan terhadap Pelepasan Hak Objek Pengadaan Tanah yang dimiliki/dikuasai Pemerintah/Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah, kecuali: a. Objek Pengadaan Tanah yang telah berdiri bangunan yang dipergunakan secara aktif untuk penyelenggaraan tugas pemerintahan. b. Objek Pengadaan Tanah yang dimiliki/dikuasai oleh Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah; dan/atau c. Objek Pengadaan Tanah kas desa. Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud huruf a dan huruf c diberikan dalam bentuk tanah dan/atau bangunan atau relokasi. (Pasal 45-46 UU 2/2012 jo. Pasal 82 Perpres 71/2012) 18
H. Pemberian Ganti Kerugian Dalam Keadaan Khusus Apabila sebelum dilakukan musyawarah ganti kerugian, terdapat pihak yang berhak yang akan menjual tanahnya: a. Pelaksana Pengadaan Tanah dapat memberikan Ganti Kerugian kepada Pihak yang Berhak yang dalam keadaan mendesak, yang dibuktikan dengan surat keterangan dari lurah/kepala desa atau nama lain. b. Ganti kerugian tersebut diberikan maksimal 25 (dua puluh lima) persen dari perkiraan Ganti Kerugian yang didasarkan atas NJOP tahun sebelumnya. c. Sisa ganti kerugian diberikan setelah adanya hasil penilaian dari Penilai atau nilai yang ditetapkan oleh putusan pengadilan yang memperoleh kekuatan hukum tetap. d. Pelepasan hak objek Pengadaan Tanah dilakukan bersamaan dengan diberikannya pemberian sisa Ganti Kerugian. (Pasal 84-85 Perpres 71/2012 jo. Pasal 34-36 PerKaBPN 5/2012) I. Penitipan Ganti Kerugian Penitipan Ganti Kerugian diserahkan kepada pengadilan negeri pada wilayah lokasi pembangunan untuk kepentingan umum, dalam hal: a. Pihak yang Berhak menolak bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan hasil musyawarah dan tidak mengajukan keberatan ke pengadilan; b. Pihak yang Berhak menolak bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan putusan pengadilan negeri/mahkamah Agung yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. c. Pihak yang Berhak tidak diketahui keberadaannya; atau d. Objek Pengadaan Tanah yang akan diberikan Ganti Kerugian: 1. sedang menjadi Objek perkara di pengadilan; 2. masih dipersengketakan kepemilikannya; 3. diletakkan sita oleh pejabat yang berwenang; atau 4. menjadi jaminan di bank. (Pasal 42 UU 2/2012 jo. Pasal 86 Perpres 71/2012 jo. Pasal 37-38 PerKaBPN 5/2012) 19
Apabila uang ganti rugi telah dititipkan di pengadilan negeri dan Pihak yang Berhak masih menguasai Objek Pengadaan Tanah, Instansi yang memerlukan tanah mengajukan permohonan pengosongan tanah tersebut kepada pengadilan negeri di wilayah lokasi Pengadaan Tanah. Ganti Kerugian dapat diambil oleh Pihak yang Berhak dengan surat pengantar dari Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. (Pasal 87-95 Perpres 71/2012 jo. Pasal 17-18 PerKaBPN 5/2012 jo. Pasal 49 PerKaBPN 5/2012) J. Pelepasan Objek Pengadaan Tanah Pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah dilaksanakan oleh Pihak yang Berhak kepada negara di hadapan Kepala Kantor Pertanahan setempat dan dibuat dalam berita acara pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah. Dalam hal pelepasan Objek Pengadaan Tanah merupakan milik atau dikuasai Instansi, Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah membuat berita acara Pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah (Pasal 41 UU 2/2012 jo. Pasal 96-99 Perpres 71/2012 jo. Pasal 39-40 PerKaBPN 5/2012) K. Pemutusan Hubungan Hukum Antara Pihak Yang Berhak Dengan Objek Pengadaan Tanah Pemutusan hubungan hukum anatara pihak yang berhak dengan obyek pengadaan tanah, dilakukan apabila : a. Objek Pengadaan Tanah yang telah diberikan Ganti Kerugian atau Ganti Kerugian telah dititipkan di pengadilan negeri atau yang telah dilaksanakan Pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah, hubungan hukum antara Pihak yang Berhak dan tanahnya hapus demi hukum. b. Kepala Kantor Pertanahan karena jabatannya, melakukan pencatatan hapusnya hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pada buku tanah dan daftar umum pendaftaran tanah lainnya, dan selanjutnya memberitahukan kepada para pihak terkait. 20
c. Apabila Objek Pengadaan Tanah belum terdaftar, Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyampaikan pemberitahuan tentang hapusnya hak dan disampaikan kepada lurah/kepala desa/nama lain, camat dan pejabat yang berwenang yang mengeluarkan surat untuk selanjutnya dicatat dan dicoret dalam buku administrasi kantor kelurahan/desa atau nama lain atau kecamatan. d. Jika Objek Pengadaan Tanah sedang menjadi Objek perkara di pengadilan dan Ganti Kerugian telah dititipkan di pengadilan negeri, Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyampaikan pemberitahuan kepada ketua pengadilan dan pihak-pihak yang berperkara tentang hapusnya hak dan tidak berlakunya alat bukti penguasaan/kepemilikan serta putusnya hubungan hukum antara Pihak yang Berhak dengan tanahnya. e. Alat bukti penguasaan/kepemilikan dimaksud pada huruf b tetap berlaku sebagai pembuktian di pengadilan sampai memperoleh putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap. (Pasal 43, 45-47 UU 2/2012 jo. Pasal 100-108 Perpres 71/2012 jo. Pasal 41-44 PerKaBPN 5/2012) 33 L. Pendokumentasian Peta Bidang, Daftar Nominatif dan Data Administrasi Pengadaan Tanah Pelaksana Pengadaan Tanah melakukan pengolahan dan penyimpanan Data Pengadaan Tanah yang meliputi: a. peta bidang tanah; b. daftar nominatif; dan c. data administrasi, Data Pengadaan Tanah tersebut disimpan, didokumentasikan dan diarsipkan oleh Kepala Kantor Pertanahan setempat. Data Pengadaan Tanah dapat disimpan dalam bentuk data elektronik. 21
22
JANGKA WAKTU PENYELENGGARAAN PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM Lamanya waktu penyelenggaraan pengadaan tanah adalah 316 hari jika tidak ada keberatan dari pihak yang berhak, dan 522 hari jika terdapat keberatan dari pihak yang berhak. Rinciannya disesuaikan dari tahapan perencanaan, persiapan, pelaksanaan dan penyerahan hasil, sebagai berikut : 1. Jika tidak ada keberatan, maka pada tahapan : a. Perencanaan tanah b. Persiapan c. Pelaksaan d. Penyerahan Hasil Jumlah : diserahkan kepada lembaga yang akan memperoleh : 154 hari : 155 :7 : 316 hari 2. Jika terdapat keberatan, maka pada tahapan : a. b. c. d. Perencanaan Persiapan Pelaksanaan Penyerahan Hasil Jumlah : diserahkan kepada lembaga yang memperoleh tanah : 242 hari : 273 hari : 7 hari : 522 hari Berikut akan dipaparkan tabel-tabel yang memuat jangka waktu baik pada tahap persiapan, pelaksanaan maupun pada tahap penyerahan hasil dalam penyelenggaraan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum : 23
24
25
26
BAB IV PENYERAHAN HASIL PENGADAAN TANAH A. Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyerahkan hasil Pengadaan Tanah kepada Instansi yang memerlukan tanah disertai data Pengadaan Tanah, paling lama 7 (tujuh) hari kerja sejak pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah. Instansi yang memerlukan tanah wajib mendaftarkan/mensertipikatan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak penyerahan hasil Pengadaan Tanah. Instansi yang memerlukan tanah dapat mulai melaksanakan pembangunan setelah dilakukan penyerahan hasil Pengadaan Tanah oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. (Pasal 48-50 UU 2/2012 jo. Pasal 112-113 Perpres 71/2012 jo. Pasal 46-48 PerKaBPN 5/2012). B. Pemantauan dan Evaluasi terhadap Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Untuk berbagai keperluan lembaga secara keseluruhan, seperti pembangunan data base, penanganan permasalahan secara nasional dan kearsipan nasional serta data-dat lainnya yang merupakan bentuk pertanggunganjawaban organisasi kepada negara, Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia melakukan pemantauan dan evaluasi terhadap penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan hasil Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. (Pasal 51 UU 2/2012 jo. Pasal 115 Perpres 71/2012 jo. Pasal 50 PerKaBPN 5/2012) 27
C. Insentif Perpajakan Pihak yang Berhak menerima ganti kerugian atau Instansi yang memperoleh tanah dalam pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum dapat diberikan insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, apabila Pihak yang berhak: b. mendukung penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum; c. tidak melakukan gugatan atas putusan Penetapan Lokasi dan atas putusan bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian. (Pasal 44 UU 2/2012 jo. Pasal 122 Perpres 71/2012) 28
BAB V BIAYA OPERASIONAL DAN BIAYA PENDUKUNG PENGADAAN TANAH Biaya pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum dibedakan antar biaya ganti rugi dan biaya operasional dan biaya pendukung. Biaya ganti rugi tergantung kesepakatan dalam hasil musyawarah antara lembaga yang membutuhkan tanah dengan pihak yang berhak atas ganti rugi tersebut didasari harga yang ditentukan oleh lembaga penilai tanah. Biaya operasional dan biaya pendukung, adalah biaya yang diperlukan untuk penyelenggaraan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum guna membiayai kegiatan: e. perencanaan; f. persiapan; g. pelaksanaan; h. penyerahan hasil; dan i. untuk membiayai kegiatan administrasi dan pengelolaan, serta sosialisasi. (Pasal 52-54 UU 2/2012 jo. Pasal 116-120 Perpres 71/2012) Biaya operasional dan biaya pendukung bersumber dari Anggaran Pendapatan Belanja Negara (APBN) sebagaimana diatur dalam PMK No 13/PMK.02/2013 dan Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) sebagaimana diatur dalam PMDN No 72/2012 Biaya operasional dan biaya pendukung bagi pengadaan tanah untuk keperluan BHMN/ BUMN dengan penugasan khusus bersumber dari internal perusahaan atau sumber lain sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan. 29
DAFTAR PUSTAKA Undang- Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012; Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 72 Tahun 2012 Tentang Biaya Operasional Dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum Yang Bersumber Dari Anggaran Pendapatan Dan Belanja Daerah. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 13/PMK.02/2013. Tentang Biaya Operasional Dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum Yang Bersumber Dari Anggaran Pendapatan Dan Belanja Negara. 30