VI. PERBANDINGAN HARGA LAHAN Perbandingan harga lahan yang dimaksud dalam penelitian ini adalah perbandingan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Harga lahan sebelum pengembangan bandara berasal dari transaksi lahan yang terjadi pada tahun 2005 sampai 2007. Sementara harga lahan setelah pengembangan bandara diambil dari transaksi pada tahun 2008 sampai 2010. Kedua harga tersebut dibandingkan sehingga diperoleh nilai perbedaan antara keduanya. Perbandingan harga lahan dapat dilihat berdasarkan hal berikut: 6.1 Land Extraction Lahan yang masih kosong tentu saja akan memiliki perbedaan harga dengan lahan yang diatasnya terdapat bangunan maupun objek lainnya. Hal ini menjadi salah kendala dalam melakukan perbandingan. Oleh karena itu, perlu dilakukan land extraction terhadap harga lahan tersebut. Harga bangunan maupun objek lain yang terdapat pada lahan dikeluarkan sehingga diperoleh harga lahan yang sebenarnya. Dalam penelitian ini, harga lahan yang diperoleh merupakan harga dari lahan kosong yang tidak terdapat bangunan maupun objek lain diatasnya. Dengan demikian, land extraction tidak dilakukan pada penelitian ini. 6.2 Hasil Adjusment Harga Sebelum melakukan perbandingan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara, dilakukan adjusment harga terhadap data yang agar dapat dibandingkan. Adjusment harga yang dilakukan dalam penelitian ini adalah adjusment terhadap status hak kepemilikan lahan, sedangkan adjusment terhadap faktor waktu dan jenis 46
transaksi tidak dilakukan. Adjusment terhadap faktor waktu tidak dilakukan karena salah satu fokus penelitian ini adalah membandingkan faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan berdasarkan periode waktu tertentu, yaitu sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Sementara itu, adjusment terhadap jenis transaksi tidak dilakukan karena jenis transaksi dari data yang diperoleh sudah seragam, yaitu berdasarkan data transaksi jual beli. Berdasarkan data yang diperoleh dari lapangan, status hak kepemilikan lahan yang terdapat pada data transaksi lahan terdiri dari dua jenis status hak kepemilikan, yaitu status hak milik dan alas hak. Alas hak merupakan surat bukti kepemilikan lahan yang dikeluarkan oleh Lurah dan Camat di wilayah yang bersangkutan. Alas hak memiliki kekuatan hukum yang lebih rendah dibandingkan status hak milik. Oleh karena itu, dilakukan adjusment terhadap status hak kepemilikan lahan dimana harga lahan yang berstatus alas hak ditarik kedalam status hak milik. Setelah proses adjusment harga dilakukan, maka diperoleh data harga lahan (Rp/m 2 ) sebagaimana yang terlihat pada Tabel 5 dan Tabel 6. Peta sebaran pengambilan data dapat dilihat pada Lampiran 5. Tabel 5. Harga Lahan Sebelum Pengembangan Bandara yang Sudah diadjusment Sampel Harga (Rp/m 2 ) Sampel Harga (Rp/m 2 ) 1 35.211 11 181.086 2 100.000 12 234.742 3 50.000 13 112.500 4 50.000 14 234.742 5 77.465 15 194.788 6 50.000 16 157.143 7 42.254 17 200.000 8 45.000 18 30.000 9 42.254 19 21.127 10 150.000 Sumber: Data Primer Diolah (2011) 47
Tabel 6. Harga Lahan Setelah Pengembangan Bandara yang Sudah diadjusment Sampel Harga (Rp/m2) Sampel Harga (Rp/m2) 1 70.000 11 90.000 2 70.423 12 70.423 3 250.000 13 150.000 4 70.423 14 161.972 5 63.380 15 126.761 6 250.000 16 140.845 7 70.000 17 77.465 8 140.845 18 105.634 9 140.845 19 122.066 10 281.690 Sumber: Data Primer Diolah (2011) 6.3 Inflasi Lahan Inflasi lahan dihitung berdasarkan perbedaan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Setelah dilakukan adjusment harga, data kemudian diurutkan dari yang terendah hingga tertinggi lalu kemudian diperoleh nilai median dari harga lahan. Berdasarkan hasil pengolahan data, diperoleh median harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan pengembangan sebesar Rp 77.465 per m 2. Selang harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan berkisar antara Rp 21.127 sampai Rp 234.742 per m 2. Setelah pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah, median harga lahan di sekitar bandara adalah sebesar Rp 122.066 per m 2. Sedangkan selang harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan adalah berkisar antara Rp 63.380 sampai Rp 281.690 per m 2. Berdasarkan data harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah dilakukan pengembangan, dapat diperoleh nilai inflasi lahan. Nilai inflasi lahan menunjukkan besarnya peningkatan harga lahan yang terjadi di 48
suatu lokasi dalam periode waktu tertentu. Dari hasil pengolahan data, nilai inflasi lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah adalah sebesar 37 %. Nilai ini diperoleh dari median harga lahan sebelum dan setelah dilakukan pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. Sementara selang nilai inflasi lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah adalah berkisar antara 17 % sampai 67 %. Besarnya nilai perbandingan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah dilakukan pengembangan bandara dapat dilihat dari besarnya nilai inflasi lahan. Nilai tengah inflasi lahan adalah sebesar 37 %, hal ini dapat menunjukkan bahwa setelah pengembangan bandara dilakukan, harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah mengalami peningkatan sebesar 37 % dari harga sebelum dilakukan pengembangan. Besarnya persentase tertinggi peningkatan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah adalah 67 %. Hal ini disebabkan oleh perbedaan faktor-faktor yang berpengaruh signifikan terhadap harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah. 6.4 Sebaran Harga Lahan Harga lahan yang dihitung dalam penelitian ini adalah harga lahan permukiman. Berdasarkan hasil adjusment harga dapat diketahui pencilan harga lahan permukiman di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kecamatan Tanjungpinang Timur. Harga lahan permukiman terendah berada di wilayah yang tidak jauh dari landasan pacu pesawat. Di wilayah ini, pesawat melintas dengan ketinggian terbang yang rendah. Meskipun lahan tersebut berada dekat dengan gerbang masuk menuju bandara, namun terdapat faktor khusus yang mempengaruhi harga lahan, yaitu keamanan. Namun faktor tersebut tidak dimasukkan ke dalam model dalam penelitian ini. Kondisi lahan yang berada di 49
wilayah lalu lintas pesawat dengan ketinggian terbang yang rendah tentu saja memiliki keamanan yang kurang baik untuk permukiman. Selain itu, wilayah tersebut juga dibatasi oleh pelarangan pendirian bangunan tinggi karena dapat mengganggu lalu lintas pesawat. Kondisi wilayah lahan tersebut dapat dilihat pada gambar berikut: Sumber: Survey Lapang (2011) Gambar 10. Kondisi Lahan Permukiman yang Berada Dekat dengan Lalu Lintas Pesawat dengan Ketinggian Terbang yang Rendah Sementara itu, harga lahan permukiman yang tertinggi berada di wilayah yang dekat dengan jalan arteri. Kondisi lahan yang berada sangat dekat dengan jalan arteri menunjukkan bahwa lahan permukiman tersebut memiliki akses yang sangat baik dengan sarana di sekitarnya. Lahan yang berada sangat dekat dengan jalan arteri juga memberikan insentif ekonomi kepada pemilik lahan sehingga harga lahan tersebut menjadi lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang lainnya. Berdasarkan hasil perhitungan nilai inflasi lahan, diketahui besarnya nilai inflasi lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah berkisar antara 17 % sampai 67 %. Berdasarkan nilai inflasi tersebut dapat diketahui bahwa peningkatan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah berkisar antara 17 % sampai 67 %. 50
Peningkatan terendah yaitu sebesar 17 %, terjadi di wilayah yang dekat dengan landasan pacu pesawat. Pada daerah ini, pesawat terbang dengan ketinggian yang rendah sehingga memiliki keamanan yang lebih rendah dibandingkan daerah lainnya. Sementara itu, peningkatan harga lahan tertinggi yaitu sebesar 67 % berada di wilayah yang semakin dekat dengan jalan arteri. 51