TATA CARA PERUBAHAN STATUS TANAH HAK MILIK MENJADI HAK GUNA BANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN PERSEROAN TERBATAS Tanah hak yang tersedia (berstatus tanah Hak Milik) menurut hukumnya tidak dapat diperoleh melalui jual-beli tanah, karena perusahan (statusnya PT atau Badan Hukum Indonesia) tidak memenuhi syarat untuk membeli tanah hak yang bersangkutan (pasal 26 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960), maka untuk memperoleh tanah tersebut, Badan Hukum dapat menempuh: 1. Dilaksanakan pelepasan hak milik menjadi Tanah Negara, dimana setelah pemilik tanah diberikan ganti rugi, kemudian sertipikat tanah hak milik tersebut dilepaskan menjadi tanah negara dan wajib diikuti dengan permohonan hak baru yang sesuai dengan keperluan perusahan yang bersangkutan. Tata caranya diatur lebih lanjut dalam Surat Keputusan Menteri Negara Agraria Nomor 21 Tahun 1994 mulai berlaku tanggal 7 Desember 1997 tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahan Dalam Rangka Penanaman Modal dalam rangka melaksanakan pasal 6 Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1993. Pada pelepasan hak status tanahnya berubah dari tanah Hak Milik menjadi Tanah Negara dimana pemiliknya telah melepaskan Hak Milik atas tanahnya, karena apabila calon penerima haknya yaitu Badan Hukum Indonesia maka tidak memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik. Berdasarkan pertimbangan tersebut Badan Hukum Indonesia (PT, Instansi Pemerintah, Pemerintah Daerah, BUMN) tidak diperbolehkan memperoleh tanah dengan status tanah Hak Milik melalui Pemindahan Hak / Jual beli tanah (pasal 26 ayat 2 UUPA). Jika tanah tersebut terdiri dari lebih satu sertipikat yang terpisah pisah, maka setelah seluruh sertipikat tersebut dilepaskan haknya yang kemudian menjadi tanah negara, pihak perusahaan memohon HGB kepada kantor pertanahan sesuai dengan gambar ukur dan peta
pertanahan yang telah disetujui oleh kantor pertanahan setempat sesuai dengan luas yang dilepaskan dan dijadikan dalam satu sertipikat. 2. Pemilik tanah dengan hak milik merubah status tanahnya menjadi HGB, dengan memohon penurunan Hak atas tanah kepada kantor pertanahan setempat, dan perusahaan harus mendapatkan izin lokasi dan izin prinsip dari kantor pertanahan, maka jual beli atas tanah tersebut dapat dilakukan dengan proses AJB, dan perubahan nama pemilik atas tanah menjadi HGB. Apabila sertpikat HGB tersebut terdiri dari lebih satu sertipikat, maka setelah semua sertipikat dilakukan AJB, maka memohon kepada kantor pertanahan setempat untuk semua sertipikat tersebut dibalik nama atas nama perusahaan dan digabungkan menjadi satu sertpikat untuk seluruh luas tanah. TATA CARANYA: (Jika menempuh pelepasan Hak) 1) Musyawarah Pelaksanaan pembebasan tanah terlebih dahulu harus diikuti musyawarah dengan pemilik tanah untuk memperoleh kesepakatan antara para pihak dalam bentuk suatu perjanjian yang mengatur hak dan kewajiban. Dengan cara demikian masing-masing pihak terikat pada hak dan kewajiban yang telah disepakati bersama. Adapun kata sepakat tersebut mengatur tentang : a) besarnya ganti rugi yang layak besarnya sama dengan harga tanah tersebut apabila dijual; b) kesediaan pemilik tanah untuk melepaskan Hak Milik (hubungan hukum / penguasaan yuridis) atas tanahnya.
Apabila tercapai kata sepakat untuk a dan b diatas, maka selanjutnya oleh masing-maing pihak akan ditindak lanjuti hal-hal sebagai berikut: Pihak yang membebaskan akan membayar ganti ruginya kepada pemilik tanah; Pemilik tanah setelah menerima pembayaran ganti rugi akan melakukan pelepasan hak, sehingga berstatus menjadi Tanah Negara. Pedoman Penetapan Besarnya Ganti rugi Dalam rangka menetapkan ganti rugi dalam pembebasan tanah perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut: a) Nilai tanah berdasarkan nilai nyata atau sebenarnya dengan memperhatikan Nilai Obyek Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP) tahun terakhir untuk tanah yang bersangkutan. b) Faktor-faktor yangmempengaruhi harga tanah: Lokasi tanah Jenis hak atas tanah Status oenguasaan tanah Peruntukan tanah Kesesuaian penggunaan tanah dengan rencana tata ruang wilayah Prasarana yang tersedia Fasilitas dan Utilitas Lingkungan Lain-lain yang mempengaruhi harga tanah c) Nilai taksiran bangunan, tanaman, benda-benda lain yangberkaitan dengan tanah.
2) Pelepasan tanah kepada Negara Selanjutnya si pemilik hak atas tanah tersebut melepaskan haknya kepada Negara, dengan tujuan supaya pihak yang memerlukan tanah tersebut diberikan hak atas tanah yang sesuai, ditinjau dari si penerima hak dan penggunaannya 3) Permohonan hak baru kepada Negara Pihak yang memerlukan tanah tersebut tersebut, mengajukan permohonan hak baru kepada Negara sesuai dengan keperluannya supaya kepadanya diberikan hak tertentu atas tanah yang dimaksud. 4) Negara dalam hal ini Instansi yang berwenang mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH) terhadap tanah yang dimohon tersebut dengan diberikan hak baru. 5) Pihak yang diberikan hak baru tersebut, harus memenuhi kewajibannya seperti yang telah ditentukan dalam Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH) Tanda bukti Pembebasan tanah Sebagai tanda buktinya telah selesai dilakukan pembebasan hak atau pelepasan hak, maka selanjutnya masing-masing pihak menandatangani Surat Pernyataan Pelepasan Hak. Sebagai saksinya adalah Kepala Desa / Lurah dan Camat atau Kepala Kantor Pertanahan setempat. 2.4. Pencabutan Hak adalah Upaya terakhir untuk memperoleh tanah secara paksa terhadap semua jenis hak atas tanah yang diberikan oleh Presiden, apabila untuk memperoleh tanah yang diperlukan untuk
penyelenggaraan kepentingan umum dengan musyawarah tidak berhasil mencapai kesepakatan. Status tanah yang diperoleh menjadi tanah negara dimana terhadap tanah tersebut wajib dikuasai secara legal dengan mengajukan permohonan hak baru sesuai dengan keperluannya. III PERSYARATAN DALAM PEROLEHAN TANAH (berlaku untuk pelepasan hak atau jual beli tanah dengan status HGB) Didalam Pembebasan Hak untuk kegiatan bisnis/usaha atau untuk Instansi Pemerintah perlu terlebih dahulu harus ada izin Prinsip dan izin Lokasi atau dengan kata lain Pembebasan Hak tersebut baru dapat diberikan kalau sudah ada ada izin Prinsip dan izin Lokasi dari Instansi yang berwenang, yaitu: - Izin Prinsip (Surat Persetujuan Prinsip Rencana Proyeknya), yang diajukan kepada Pemerintah Daerah (Kabupaten atau Kotamadya). - Izin Lokasi (yang diperoleh setelah adanya izin Prinsip). Izin lokasi adalah izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak,dan untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman modalnya. Permohonan izin Lokasi ini diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat. Sedangkan di DKI Jakarta berlaku peraturan khusus Surat Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 540 Tahun 1990, yang menyatakan bahwa didalam proses Pembebasan Hak di wilayah DKI Jakarta, diperlukan: - SP3L (Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lokasi) dan; - SIPPT (Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah) setelah tanahnya diperoleh,yaitu untuk keperluan pengembangna areal tanahnya dan
sekaligus sebagai dasar untuk mengajukan permohonan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Beberapa ketentuan yang diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasioanal Nomor 2 Tahun 19999 tentang Izin Lokasi Izin lokasi tidak diperlukan dan dianggap sudah dipunyai oleh perusahaan yang bersangkutan (pasal 2 ayat 2), dalam hal: a. tanah yang akan diperoleh merupakan pemasukan ( inbreng )dari para pemegang saham, b. tanah yang akan diperoleh merupakan tanah yang sudah dikuasai oleh perusahaan lain dalam rangka rangka melanjutkan pelaksanaan sebagian atau seluruh rencana penanaman modal perusahaan lain tersebut,dan untuk itu telah diperoleh persetujuan dari instansi yang berwenang, c. tanah yang akan diperoleh diperlukan dalam rangka melaksanakan usaha industri dalam suatu Kawasan Industri, d. tanah yang akan diperoleh berasal dari otorita atau badan penyelenggara pengembangan suatu kawasan sesuai dengan rencana tata ruang kawasan pengembangan tersebut, e. tanah yang akan diperoleh diperlukan untuk perluasan usaha yang sudah berjalan dan untuk perluasan itu telah diperoleh izin perluasan usaha sesuai dengan ketentuan yang berlaku, sedangkana letak tanah tersebut berbatasan dengan lokasi tanah yang bersangkutan, f. tanah yang diperlukan untuk melasanakan rencana penanaman modal tidak lebih dari 25 Ha (dua puluh lima hektar) untuk usaha pertanian atau tidak lebih dari 10.000 M2 (sepuluh ribu meter persegi) untuk usaha bukan pertanian, atau
g. tanah yang akan dipergunakan untuk melaksanakan rencana penanaman modal adalah tanah yang sudah dipunyai oleh perusahaan yang bersangkutan, dengan ketentuan bahwa tanah-tanah tersebut terletai di lokasi yang menurut Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang berlaku diperuntukan bagi penggunaan yang sesuai dengan rencana penanaman modal yang bersangkutan. Tanah yang dapat ditunjuk dengan Izin Lokasi Tanah yang dapat ditunjuk dalam izin lokasi adalah tanah yang menurut Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang berlaku diperuntukan bagi penggunaan yang sesuai dengan rencana penanaman modal yang akan dilaksanakan oleh perusahaan menurut persetujuan penanaman modal yang dipunyainya. Izin Lokasi dapat diberikan kepada perusahaan yang sudah mendapat persetujuan penanaman modal sesuai ketentuan yang berlaku untuk memperoleh tanah dengan luas tertentu sehingga apabila perusahaan tersebut berhasil membebaskan seluruh areal yang ditunjuk, maka luas penguasaan tanah oleh perusahaan tersebut dan perusahaan-perusahaan lain yang merupakan satu group perusahaan dengannya tidak lebih dari luasan yang ditentukan sebagai berikut: Untuk usaha Tambak 1. Di Pulau Jawa : 1 propinsi : 100 Ha Seluruh Jawa : 1.000 Ha 2. Di luar Pulau Jawa : 1 propinsi : 200 Ha Seluruh luar P. Jawa : 2.000 Ha
Jangka waktu Izin Lokasi Izin lokasi diberikan untuk jangka waktu sebagai berikut: a. Izin lokasi seluas sampai dengan 25 Ha : 1 (satu) tahun b. Izin lokasi seluas lebih dari 25 Ha s/d 50 Ha : 2 (dua) tahun c. Izin lokasi seluas lebih dari 50 Ha : 3 (tiga) tahun Apabila dalam jangka waktu Izin lokasi perolehan tanah belum selesai,maka izin lokasi dapat diperpanjang jangka waktunya selama 1 (satu) tahun apabila tanah yang sudah diperoleh mencapai lebih dari 50% dari luas tanah yang ditunjuk dalam izin lokasi. Permohonan Izin Lokasi dan Luas Tanah Sebagaimana dimaksud diatas harus dilengkapi dengan: a. Akte Pemdirian Perusahaan yang telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman atau dari Pejabat Yang berwenang bagi Badan hukum lainnya. b. Nomor Pokok Wajib Pajak c. Gambar Kasar / Sketsa yang dibuat oleh pemohon. d. Keterangan tentang letak, luas dan jenis tanah (kebun/sawah) yang dimohon. e. Pernyataan bermaterai cukup tentang kesediaan untuk memberikan ganti rugi atau menyediakan tempat penampungan bagi pemilik tanah yang terkena rencana proyek pembangunan atau mengikutsertakan pemilik tanah dalam bentuk penataan kembali penggunaan, penguaasaan dan pemilikan tanah.
f. Uraian rencana proyek yang akan dibangun disertaiv dengan analisa dampak lingkungan. Sehubungan dengan Izin Lokasi tersebut diatas, sesuai dengan Instruksi Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1998 tentang Pemberian Izin Lokasi Dalam Rangka Penataan Penguasaan Tanah Skala Besar, dinyatakan bahwa: 1) Dalam memberikan izin lokasi untuk satu badan hukum atau sekelompok badan hukum yang saham mayoritasnya dikuasai oleh seseorang tertentu luasnya tidak boleh melebihi batas maksimum yang ditetapkan 2) Dalam memberikan perpanjangna izin lokasi harus memperhitungkan batas luas maksimum yang diperkenankan bagi satu badan hukum atau sekelompok badan hukum yang saham mayoritasnya dikuasai oleh seseorang tertentu, yaitu: a. Apabila izin lokasi yangtelah diberikan sebelumnya luasnya melebihi batas maksimum, dan perolehan tanahnya belum mencapai luas batas maksimum yang diperkenankan maka dalam pemberian perpanjangan izin lokasi luas yang dapat diberikan tidak melebihi luas batas maksimum yang diperkenankan, sepanjang memenuhi syarat-syarat perpenjangan izin lokasi. b. Apabila perolehan tanahnya telah mencapai batas luas maksimum yang diperkenankan, maka izin lokasinya tidak dapat diperpanjang lagi. c. Apabila perolehan tanahnya belum mencapai luas maksimum yang diperkenankan, maka izin lokasinya diperpanjang sampai batas luas maksimum yang diperkenankan,sepanjang memenuhi syarat-syarat perpanjangan izin lokasi d. Apabila perolehan tanahnya telah melebihi luas maksimum yang diperkenankan, maka izin lokasinya tidak diperpanjang lagi, sedangkan
tanah kelebihan dari luas maksimum yang diperkenankan dilelang/dialokasikan kepada investor baru dengan mengutamakan pengusaha kecil, menengah dan koperasi serta dapat bekerjasama demgam investor lama dalam satu satuan usaha. e. Apabila perolehan tanahnya telah mencapai luas batas maksimum yang diperkenankan tetapi letaknya masig terpencar, izin lokasinya tidak dapat diperpanjang lagi, agar tanah yang diperoleh menjadi satu hamparan yang kompak/utuh dapat ditempuh dengancara tukar-menukar atau mengadakan konsolidasi tanah. 3) Dalam memberikan perpanjangan izin lokasi di samping mempertimbangkan batas luas maksimum, khusus untuk tanah yang berasal dari kawasan hutan diberlakukan ketentuan-ketentuan sebagai berikut: a. Setehun setelah terbit izin lokasi penglepasan kawasan hutan belum diperoleh, diberikan perpanjangna izin lokasi pada tahun kedua. b. Dua tahun setelah terbit izin lokasi, penglepasan kawasan hutan belum diperoleh, izin lokasi tidak diperpanjang. c. Setahun setelah penglepasan kawasan hutan, tanah belum seluruhnya memperoleh Hak Guna Usaha atau Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, izin lokasi diperpanjang untuk tahun kedua. d. Dua tahun setelah penglepasan kawasan hutan belum seluruhnya areal memperoleh atau Hak Guna atau Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, Izin lokasi tidak diperpanjang, tanah yang telah diperoleh dapat diajukan permohonan haknya. 4) Terhadap tanah yang sudah diperoleh melalui izin lokasi, pemegang izin lokasi segera mengajukan permohonan hak atas tanah dan penerbitan sertipikatnya.
Apabila didalam membeli atau membebaskan tanah milik petani sampai puluhan/ratusan hektar tanpa izin Lokasi adalah melanggar ketentuan Landreform. Akan tetapi kalau sudah memperoleh Izin Lokasi berarti peruntukan tanah tersebut boleh diubah dari tanah pertanian menjadi tanah non pertanian dan dikembangkan sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW).