STUDI KELAYAKAN INVESTASI PERUMAHAN GREEN SEMANGGI MANGROVE SURABAYA DITINJAU DARI ASPEK FINANSIAL Disusun oleh: ANDINI PRASTIWI NRP : 3111105038 Dosen Pembimbing: Christiono Utomo, ST., MT., PhD. Program Sarjana Lintas Jalur Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2013
LOKASI PERUMAHAN GREEN SEMANGGI MANGROVE Green Semanggi Mangrove adalah sebuah kawasan terencana di Surabaya Timur. Green Semanggi Mangrove sebagai ikon rumah hijau di dekat lokasi Ekowisata Alam Mangrove. Perumahan ini dikembangkan oleh Developer Graha Agung Kencana Group.
Tingginya tingkat permintaan akan kebutuhan rumah tinggal di Surabaya Developer Graha Agung Kencana Group mengembangkan perumahan Green Semanggi Mangrove di Surabaya Timur Dilakukan Studi Kelayakan Investasi berdasarkan Aspek Finansial, kemudian dianalisa sensitivitasnya Diperlukan Pengkajian terhadap kelayakan perumahan tersebut, (untuk mengetahui kelayakannya) Aspek Finansial : ditinjau berdasarkan NPV, IRR, dan PI Analisa Sensitivitas ( biaya investasi, tingkat suku bunga, pendapatan tahunan)
1. Pengkajian Aspek Finansial Metode Net Present Value (NPV) Metode Internal Rate of Return (IRR) Metode Profitability Index (PI) 2. Analisa Sensitivitas Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu investasi. Parameter-parameter yang biasanya berubah dan perubahannya bisa mempengaruhi keputusan dalam studi ekonomi teknik adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, tingkat hunian, dan lain-lain. (Pujawan, 1997)
No Penelitian Terdahulu Penelitian yang dijadikan Tugas Akhir 1 Obyek penelitian yang dikaji berada di luar Surabaya Obyek penelitian berada di dalam surabaya, tepatnya di daerah surabaya timur, kawasan ekowisata mangrove 2 Menggunakan Payback Period Menggunakan Profitability Index 3 Rumah yang dikaji satu tipe saja Semua tipe rumah yang ada di Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya
Latar belakang 1. Pembangunan Perumahan di daerah wisata Mangrove 2. Lokasi yang kurang strategis 3. Titik keberhasilan proyek pada aspek finansial 4. Diperlukan pengkajian pada aspek finansial Rumusan Masalah 1. Pemenuhan persyaratan dari segi finansial 2. Batas kelayakan finansial terhadap perubahan tingkata investasi tingkat suku bunga dan tingkat pendapatan tahunan Survei pendahuluan 1. Meninjau daerah proyek 2. Mewancarai developer Studi literatur 1. Aspek finasial dilihat dari NPV, IRR dan PI 2. Analisa sensitivitas Pengumpulan Data Primer dan Sekunder 1. Biaya segala kegiatan yang terjadi (outflow dan inflow) 2. Data gambar konstruksi Analisa Finasial dan Perhitungan Data 1. Perkiraan kas masuk 2. Perkiraan kas keluar 3. Penialain investasi Analisa Sensitivitas 1. Terhadap tingkat investasi 2. Terhadap tingkat suku bunga 3. Terhadap tingkat pendapatan tahunan Kesimpulan dan Saran
* 1. Biaya Investasi 2. MARR (i) 3. Masa Investasi (n) 4. Aliran Kas Masuk 5. Aliran Kas Keluar 6. Arus Kas * 1. Biaya Investasi 2. Tingkat Suku Bunga 3. Pendapatan Tahunan
1. Biaya Investasi Rp. 77,097,749,601,- 2. MARR (i) = MARR Equity + MARR Loan = ( 0.35 x 12%) + (0.65 x 10%) = 4.20 % + 6.50% = 10.07% 11% 3. Masa Investasi = 5 tahun 4. Aliran Kas Masuk No Tahun Pendapatan Pertahun 1 2014 Rp. 6,862,500,000 2 2015 Rp. 26,006,250,000 3 2016 Rp. 34,531,250,000 4 2017 Rp. 32,848,750,000 5 2018 Rp. 15,601,250,000
5. Aliran Kas Keluar No Tahun Biaya O/M per Tahun (Rp) 1 2014 570,437,850 2 2015 1,575,484,725 3 2016 2,023,047,225 4 2017 1,934,715,975 5 2018 249,159,725 6. Arus Kas Masa Investasi (n) : 5 tahun MARR (i) : 11% Okupansi : 35% (Rp.26,984,212,360,-) Pinjaman : 65% (Rp.50,113,537,240,-), dengan pengembalian pinjaman akan diangsur selama 5 tahun dengan bunga pinjaman 10%
Cash Flow loan 65% Biaya Investasi Rp 77.097.749.601 Loan Rp 50.113.537.240 Bunga Pinjaman 10% per tahun, dibayarkan selama 5tahun = = = MARR = Masa Investasi (n) = (A/P, 10%,5) Rp 50.113.537.240 Rp 13.219.951.124 11 5 0,2638 x % 0,11 tahun 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tahun ke- 0 1 2 3 4 5 Biaya Investasi Rp (77.097.749.601) Pinjaman Rp 50.113.537.240 Pembayaran Pinjaman Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Pendapatan Rp 6.862.500.000 Rp 26.006.250.000 Rp 34.531.250.000 Rp 32.848.750.000 Rp 15.601.250.000 Pengeluaran Rp (570.437.850) Rp (1.575.484.725) Rp (2.023.047.225) Rp (1.934.715.975) Rp (249.159.725) Net Cash Flow B/T Rp (26.984.212.360) Rp (6.927.888.974) Rp 11.210.814.151 Rp 19.288.251.651 Rp 17.694.082.901 Rp 2.132.139.151 Discount Factor ( i ) 1 0,900900901 0,811622433 0,731191381 0,658730974 0,593451328 Discounted Cash Flow (PV) Rp (26.984.212.360) Rp (6.241.341.418) Rp 9.098.948.260 Rp 14.103.403.368 Rp 11.655.640.466 Rp 1.265.320.811 NPV IRR PI
1. Perubahan terhadap Biaya Investasi NPV (Rp) Biaya Investasi Keterangan (27,425,979,426) 107,936,849,441 bertambah 40% (16,049,410,882) 96,372,187,001 bertambah 25% 0 80,057,424,030 NPV=0 2,911,536,691 77,097,749,601 biaya investasi awal 21,872,484,264 57,823,312,200 berkurang 25% 33,249,052,808 46,258,649,760 berkurang 40% Hub. antara NPV & Biaya Investasi Rp40.000.000.000 Rp30.000.000.000 Rp20.000.000.000 Rp10.000.000.000 Rp- Rp(10.000.000.000) Rp- Rp40.000.000.000 Rp80.000.000.000 Rp120.000.000.000 Rp(20.000.000.000) Rp(30.000.000.000) Rp(40.000.000.000) NPV
2. Perubahan terhadap Tingkat suku Bunga Rp8.000.000.000 Hub. antara NPV & Tingkat Suku Bunga Rp6.000.000.000 Rp4.000.000.000 Rp2.000.000.000 NPV Rp- Rp(2.000.000.000) 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 3. Perubahan terhadap Pendapatan Tahunan Rp10.000.000.000 Rp8.000.000.000 Rp6.000.000.000 Rp4.000.000.000 Rp2.000.000.000 Rp- Rp(2.000.000.000) Rp(4.000.000.000) Hubungan antara NPV & Pendapatan Tahunan NPV
1. Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 5 tahun dapat dipenuhi dengan IRR 14%. Dengan nilai investasi sebesar Rp. 77,097,749,601,- dihasilkan NPV sebesar Rp. 2,991.536.691,- dengan PI sebesar 0.56 (dianggap tidak layak). 2. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi proyek Perumahan Green Semanggi Manrove akan menjadi tidak layak dari aspek finansial jika : a. Biaya investasi bertambah 25% b. Tingkat suku bunga bertambah 40% c. Pendapatan Tahunan Berkurang 25% * 1. Penelitian selanjutnya diharapkan bisa mendapatkan Profitability Index yang layak. 2. Penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada beberapa variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi.