Paparan Anggota Dewan Gubernur Bank Indonesia : Pengendalian Pembiayaan Properti dan Formulasi Alternatif Mendorong Tumbuhnya Industri Properti Rakernas REI, 14 September 2017 Assalamu alaikum warahmatullahi wabarakatuh, Selamat sore dan salam sejahtera bagi kita semua, 1. Pertama-tama, ijinkan saya mengajak kita semua untuk memanjatkan puji syukur kehadirat Allah Yang Maha Kuasa, karena atas limpahan nikmat dan karunia-nya, pada hari ini kita masih diberi kesempatan untuk berkumpul dalam keadaan sehat dan dalam suasana yang baik. 2. Kami menyambut baik adanya kegiatan dialog nasional yang mengangkat tema Prediksi Industri Properti ke Depan dan Memperkuat Keberpihakan Pemerintah kepada Industri Properti Nasional dalam Menghadapi Turbulensi Ekonomi, sebagai bagian dalam Rakernas REI pada tahun 2017. Kegiatan seperti ini diharapkan akan semakin meningkatkan pemahaman kita bersama mengenai perkembangan, tantangan dan upayaupaya untuk mendorong perkembangan sektor properti di tanah air. Bapak dan Ibu yang saya hormati, 3. Perjalanan panjang selama 72 tahun di alam kemerdekaan, telah diisi oleh Bangsa Indonesia dengan berbagai upaya transformasi melalui pembangunan di segala bidang, demi mewujudkan cita-cita para pendahulu kita untuk menjadikan negara Indonesia sebagai negara yang merdeka, berdaulat, adil dan makmur. 4. Di bidang ekonomi, Indonesia telah naik menjadi negara middle income country, dan memiliki penduduk kelas menengah terbesar di Asia Tenggara, serta pertumbuhan kelas menengah tercepat di Asia. Indonesia bahkan masuk dalam kelompok negara G-20 dan berkesempatan untuk berkembang menjadi high income country dengan ukuran ekonomi ke-4 1 of 7
terbesar di dunia bersama China, India dan Amerika Serikat pada tahun 2050 1. 5. Perjalanan ekonomi sampai dengan triwulan III tahun 2017 juga patut kita syukuri karena menorehkan kinerja yang positif, baik dari sisi pertumbuhan ekonomi, nilai tukar,maupun inflasi. Berbagai catatan positif perkembangan ekonomi tersebut bukanlah hal yang mudah untuk dicapai. 6. Sejak awal tahun, kita dihadapkan pada berbagai tantangan eksternal dan domestik yang tidak ringan. i. Dari sisi Eksternal, kita dihadapkan pada ketidakpastian kebijakan ekonomi maupun politik di negara-negara maju, seperti wacana penurunan neraca bank sentral AS, belum sepenuhnya pulih kinerja perekonomian Tiongkok dan faktor geopolitik di semenanjung Korea. ii. Di sisi domestik, kami melihat terjadinya perlambatan konsumsi di sektor rumah tangga dan konsolidasi korporasi yang berjalan lebih lama dari prakiraan semula. Hadirin yang berbahagia, 7. Sejalan dengan tingginya ketidakpastian perekonomian global, recovery yang terjadi pada pasar properti global juga berjalan lambat. Hal ini juga terjadi pada pasar properti domestik dimana laju pertumbuhan harga cenderung melambat meski pada perkembangan terakhir mulai sedikit menunjukan perbaikan. 8. Jika kita bedah lebih dalam, perlambatan laju pertumbuhan harga properti terutama terjadi pada kelas besar dan menengah yang sejalan dengan fenomena smoothing consumption pada kelas tersebut. Sementara itu, laju pertumbuhan harga rumah sederhana justru mengalami kenaikan yang cukup tinggi. Tentunya hal ini meninggalkan pekerjaan 1 Riset PWC (2016) 2 of 7
rumah bagi kita bersama, terutama terkait dengan keterjangkauan harga kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. 9. Smoothing consumption tersebut tampaknya berdampak juga pada perilaku pembiayaan properti, baik dari sisi konsumen maupun developer. Dalam hal ini, pembelian dan pembangunan properti dengan menggunakan dana tunai dan dana sendiri mengalami penurunan. Hal tersebut kemudian diikuti oleh kenaikan pinjaman bank termasuk KPR untuk pendanaan properti. Bapak dan Ibu yang berbahagia, 10. Mencermati kondisi tersebut, Bank Indonesia memberi perhatian yang lebih terhadap perkembangan sektor properti saat ini. Terlebih sektor properti berpotensi besar menjadi kunci bagi pemulihan perekonomian nasional, mengingat efek multiplier-nya yang tinggi terhadap perekonomian secara umum. 11. Namun kita tentunya tetap perlu menyadari bahwa karakteristik sektor properti juga merupakan salah satu sumber risiko sistemik, baik melalui jalur keuangan maupun jalur sektor riil. Banyak pelajaran yang dapat kita petik pada Global Financial Crisis 2008 terkait hal tersebut. 12. Hal ini juga sejalan dengan Buku rethinking the economics of land and housing yang menekankan perlunya pengelolaan sektor properti secara baik agar tidak menjadi sumber terjadinya stagnasi dan productivity puzzle dalam perekonomian. 13. Dengan peran strategis sektor properti dalam perekonomian, Bank Indonesia memandang perlunya balancing antara risk-benefit pengembangan sektor properti, agar nantinya pertumbuhan sektor properti dapat lebih berkesinambungan. 3 of 7
Bapak dan Ibu yang saya hormati, 14. Berkaitan dengan hal tersebut, dan untuk turut mendukung momentum pemulihan ekonomi secara lebih luas, termasuk di sektor properti, Bank Indonesia telah melakukan penurunan policy rate sebesar 175 bps sejak Januari 2016 yang diikuti dengan penambahan likuiditas ke sistem perbankan melalui penurunan GWM sebesar 150 bps sejak Desember 2015. 15. Kami juga melakukan penyesuaian LTV pada Agustus 2016 untuk memberikan insentif yang lebih besar bagi sektor properti untuk tumbuh lebih tinggi tanpa mengorbankan prinsip kehati-hatian perbankan. Harapan kami, persyaratan LTV yang lebih ringan, khususnya pada KPR syariah, dapat dimanfaatkan untuk mendukung perkembangan sektor properti nasional. 16. Hasil dari rangkaian kebijakan tersebut mulai tampak dengan penurunan suku bunga dana dan kredit. Pada Juni 2017, KPR tumbuh meningkat menjadi 7,51%. Peningkatan tersebut memang masih terbatas namun setidaknya dapat menahan laju perlambatan pertumbuhan kredit. Bapak dan Ibu yang berbahagia, 17. Dari sisi kebijakan lanjutan LTV, arahnya akan tetap ditujukan untuk mendorong fungsi intermediasi yang seimbang dan berkualitas. Saat ini, kami sedang melakukan kajian mengenai kemungkinan penerapan kebijakan LTV berbasis spasial mengingat karakteristik antar daerah di Indonesia yang sangat beragam. 18. Guna memperkuat proses perumusan kebijakan makroprudensial termasuk LTV, Bank Indoensia saat ini sedang mengembangkan Big Data sebagai leading indicator di sektor properti; sehingga diharapkan proses pengambilan kebijakan makroprudensial di sektor properti nantinya dapat lebih antisipatif dan forward looking. 4 of 7
19. Kami juga menaruh perhatian terhadap masih rendahnya porsi kredit properti terhadap PDB dibandingkan dengan negara kawasan. Sebagai contoh, posisi Indonesia (2,8%) jauh tertinggal dibandingkan Malaysia (37,8%) dan Thailand (22,3%). Kami memandang hal tersebut tidak dapat sepenuhnya diperbandingkan secara langsung mengingat masih tingginya posisi unbanked people di Tanah Air. Kami berharap ketertinggalan tersebut dapat terkejar melalui program Financial Inclusion. 20. Bank Indonesia juga tentunya mencermati berbagai keluhan 2 di masyarakat mengenai proses pengajuan KPR yang salah satunya juga disebabkan adanya prosedur penilaian kelayakan calon debitur yang dilakukan oleh bank. Dalam kesempatan yang baik ini, kami sampaikan bahwa keberadaan Sistem Informasi Debitur yang sering disebut BI- Checking sejatinya adalah untuk memudahkan bank dalam pengelolaan risiko kredit sehingga diharapkan proses penyaluran kredit juga lebih cepat dibandingkan jika Bank harus melakukan penilaian risiko kredit dari awal. Bapak dan Ibu yang saya hormati, 21. Kedepan, Bank Indonesia akan terus memperkuat bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan sistem pembayaran guna menjaga stabilitas ekonomi dan sistem keuangan. Bank Indonesia juga akan terus memperkuat koordinasi dengan Pemerintah dan otoritas lainnya untuk memastikan pengendalian inflasi, penguatan stimulus pertumbuhan, dan reformasi struktural berjalan dengan baik sehingga mampu menopang pertumbuhan ekonomi yang berkualitas dan berkelanjutan. 22. Kami mendukung langkah-langkah Pemerintah dalam paket kebijakan ekonomi, termasuk di bidang properti. Sebagai salah satu contoh bentuk dukungan tersebut adalah pengecualian aturan LTV untuk program-program Pemerintah. Selain itu, kami memandang perlu adanya 2 Survei Rumah.com menyatakan 86% responden menyatakan Biaya dan proses KPR di Indonesia berbelit 5 of 7
sinkronisasi kebijakan dengan perpajakan untuk mengurangi motif spekulasi dari transaksi KPR. 23. Koordinasi juga kami lakukan bersama-sama dengan OJK untuk merumuskan beberapa opsi-opsi kebijakan dalam menjawab masih tingginya NIM di sistem perbankan yang pada gilirannya membebani perekonomian nasional. Hadirin yang berbahagia, 24. Dengan berbagai kebijakan tersebut, pertumbuhan ekonomi Indonesia kedepan diperkirakan akan membaik, ditopang oleh peningkatan investasi dan konsumsi seiring dengan berlanjutnya dampak belanja Pemerintah yang lebih ekspansif serta pemanfaatan ruang pelonggaran kebijakan moneter. Bank Indonesia memperkirakan pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan pada tahun 2017 tetap dalam kisaran 5,0-5,4% dan akan meningkat menjadi 5,1-5,5% pada tahun 2018. 25. Pertumbuhan DPK pada tahun 2017 diperkirakan tumbuh dalam kisaran 9-11%, sementara kredit di tahun yang sama tumbuh lebih rendah dari perkiraan semula yaitu menjadi dalam kisaran 8-10%. Intermediasi perbankan diperkirakan akan lebih tinggi pada tahun 2018 dengan perkiraan pertumbuhan kredit sebesar 10-12% dan pertumbuhan DPK sebesar 9-11%. 26. Sejalan dengan proyeksi tersebut, prospek sektor properti diyakini juga akan meningkat, sesuai dengan profil permintaan dan penawaran pada sektor tersebut yang cukup kondusif. i. Dari sisi permintaan : Berdasar McKinsey Report dan Global Property Guide, diproyeksikan akan terjadi peningkatan sekitar 90 juta kelas menengah di tahun 2030. Dalam hal ini, pengeluaran kelas menengah untuk perumahan mencapai 10-15% dari pendapatan. Selain itu, 6 of 7
investasi pada sektor properti domestik juga cukup kompetitif jika dibandingkan dengan regional. ii. Sementara, Dari sisi penawaran ditandai oleh masih tersedianya land bank developer dan program pembangunan Infrastruktur, seperti MRT dan pembangunan jalan yang dapat memberikan insentif pengembangan area properti di sekitar area pembangunan. Bapak dan Ibu yang saya hormati, 27. Demikian yang dapat kami sampaikan. Kami berharap Dialog Nasional ini dapat memperluas wawasan mengenai perkembangan, tantangan dan aspek kebijakan publik di sektor properti. Akhir kata, Kami menyampaikan terima kasih dan apresiasi kepada Panitia Rakernas REI 2017 yang telah menyelenggarakan kegiatan Dialog Nasional pada hari ini, sehingga dapat terlaksana dengan baik. Wassalamu alaikum warahmatullahi wabarakatuh. Erwin Rijanto Deputi Gubernur 7 of 7