BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Rumah merupakan kebutuhan dasar dan mempunyai fungsi yang sangat penting bagi kehidupan manusia. Akan tetapi, masih banyak anggota masyarakat yang belum memiliki rumah khususnya bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah. Dalam memenuhi kebutuhan terhadap rumah, masyarakat yang berpenghasilan rendah sangat sulit memiliki rumah secara tunai. Oleh sebab itu, pemerintah menyediakan suatu program untuk memudahkan masyarakat dalam memenuhi kebutuhan akan rumah yaitu dengan adanya program Kredit Pemilikan Rumah. 2 Di Indonesia terdapat dua jenis Kredit Pemilikan Rumah yaitu Kredit Pemilikan Rumah Subsidi dan Non Subsidi. Kredit Pemilikan Rumah Subsidi merupakan kredit yang diperuntukan kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki. 3 Sedangkan Kredit Pemilikan Rumah Non Subsidi adalah suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat, artinya Kredit Pemilikan Rumah Non Subsidi adalah kredit bagi seluruh masyarakat selama ia sanggup untuk melunaskan kreditnya kepada Bank. 2 Handri Rahardjo, Cara Pintar memilih dan mengajukan kredit, Yogyakarta : Pustaka Yustisia, 2003, hal 94 3 http://www.marketingsakti.com/seputar-kpr/pengertian-kpr.html diakses pada tanggal 13 februari 2012 pukul 11.21
Meskipun Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Subsidi dapat membantu mengatasi permasalahan kebutuhan perumahan akan tetapi di dalam praktek juga memiliki permasalahan hukum yang perlu dicermati dan dikaji lebih lanjut, salah satunya adalah terjadinya peralihan kepemilikan rumah yang masih dalam masa KPR kepada pihak lain oleh debitur. Pengalihan kredit dapat dilakukan dengan cara :. 4 1. Proses Resmi melalui Bank Pada proses ini, pihak ketiga dan debitur menghubungi pihak bank untuk melakukan proses over kredit. Pihak bank akan melakukan analisa terhadap kemampuan financial dari pihak ketiga untuk meneruskan angsuran pinjaman tersebut. Analisanya mirip dengan analisa pemberian kredit pada umumnya. Jadi ada kemungkinan permohonan pihak ketiga akan ditolak oleh bank apabila hasil analisa bank menunjukkan pihak ketiga tidak cukup mampu dan kredibel untuk meneruskan angsuran dimaksud. Apabila aplikasi pihak ketiga disetujui, bank akan mengenakan biaya over kredit dan biaya lainnya yang diperlukan, misalnya biaya notaris dan asuransi. Pihak ketiga kemudian akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama. Pihak ketiga kemudian akan menanda-tangani Perjanjian Kredit baru atas nama dirinya, berikut akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT). Proses ini merupakan proses yang paling terjamin secara hukum. Namun pada saat ini, Proses 4 http://forcep.blogspot.com/2010/01/tentang-over-kredit-rumah.html diakses pada tanggal 3 januari 2011 pukul 13.54
over kredit tidak dibenarkan lagi oleh pihak Bank Tabungan Negara dengan alasan agar subsidi tepat sasaran. Jadi hal ini berlaku hanya pada KPR bersubsidi sebaliknya dalam KPR non subsidi hal ini tidak berlaku atau over kredit masih dapat dilakukan. 2. Proses Melalui Notaris Pada proses ini, Debitur dan Pihak Ketiga menghubungi notaris dan menyampaikan maksud Anda untuk melakukan over kredit atas rumah penjual. debitur dan pihak ketiga diwajibkan menyertakan dokumen pendukung antara lain : Fotokopi Perjanjian Kredit Fotokopi Sertifikat yang ada stempel bank-nya Fotokopi IMB Fotokopi PBB yang sudah dibayar Fotokopi bukti pembayaran angsuran Asli buku tabungan bernomor rekening untuk pembayaran angsuran Data penjual dan pembeli, misalnya KTP, Kartu Keluarga, Buku nikah dan sebagianya. Notaris kemudian membuat Akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat. Kemudian Debitur membuat Surat Pernyatan/Pemberitahuan bahwa telah terjadi alih kewajiban dan hak atas kredit dan agunan dimaksud. Surat pernyataan ini ditujukan kepada bank. Jadi sejak pengalihan ini, walaupun angsuran dan
sertifikat masih atas nama penjual, tapi karena haknya sudah beralih maka Debitur tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil asli sertifikat yang berkenaan pada bank. Kemudian dilakukan pembuatan Pengikatan Perjanjian Jual Beli oleh Notaris dan selanjutnya Debitur dan Pihak Ketiga mendatangi Bank pemberi KPR dan menyerahkan dokumen yang diperoleh dari Notaris. Pada proses ini transaksi yang terjadi cenderung aman secara hukum karena dilaksanakan di depan pejabat Negara yang berwenang yaitu notaris. 3. Proses Dibawah Tangan Debitur melakukan jual beli rumah dengan pihak ketiga hanya dengan bukti kuitansi saja. Selanjutnya pihak ketiga mengangsur rumah itu sebagaimana yang dilakukan oleh debitur sebelumnya atas nama debitur itu sendiri. Biayanya memang relatif murah karena hanya berupa biaya materai untuk kuitansi. Ketiga cara pengalihan kredit diatas dapat dilakukan oleh debitur dalam melakukan pengalihan rumah KPR Subsidi tersebut. Akan tetapi, pada saat ini Bank Tabungan Negara telah mengeluarkan suatu kebijakan yaitu debitur tdak diperbolehkan untuk mengalihkan kredit baik dalam bentuk apapun. 5 Hal tersebut mengakibatkan masyarakat banyak melakukan penjualan rumah KPR secara di bawah tangan. Penjualan rumah KPR di bawah tangan oleh debitur yang belum melunasi hutangnya merupakan perbuatan yang dilarang dalam perjanjian KPR 5 Wawancara dengan Asep Sabarudin, Sub Branch Head PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar pada tanggal 28 November 2011
Subsidi. 6 Penjualan rumah KPR Subsidi di bawah tangan oleh debitur tidak merghapuskan kewajiban debitur untuk melunasi hutangnya kepada bank. Program kredit pemilikan rumah ini dilaksanakan oleh Bank. Bank mempunyai fungsi utama menghimpun dana dari masyarakat dan menyalurkan dana kepada masyarakat sesuai dengan Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang perubahan atas Undang-Undang nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan, yang berbunyi : Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. 7 Bank Tabungan Negara adalah salah satu Bank yang ditunjuk untuk melaksanakan program kredit perumahan. Pemerintah menentukan suatu sistem penjualan rumah dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah melalui Bank Tabungan Negara atau yang dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah Bank Tabungan Negara (KPR-BTN). Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar adalah salah satu cabang Bank Tabungan Negara yang terdapat dalam wilayah Sumatera Utara. Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar mempunyai 6 Pasal 14 ayat 5 Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah antara PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar dengan Debitur 7 Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang perubahan atas Undang- Undang nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan
visi menjadi Bank terkemuka dalam pembiayaan perumahan. 8 Adapun misi dari Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar adalah sebagai berikut : 9 a. Memberikan pelayanan unggul dalam pembiayaan perumahan dan industri terkait, pembiayaan konsumsi dan usaha kecil menengah. b. Meningkatkan keunggulan kompetitif melalui inovasi pengembangan produk, jasa dan jaringan strategis berbasis teknologi terkini. c. Menyiapkan dan mengembangkan Human Capital yang berkualitas, profesional dan memiliki integritas tinggi. d. Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip kehatihatian dan good corporate governance untuk meningkatkan Shareholder Value e. Mempedulikan kepentingan masyarakat dan lingkungannya. Berdasarkan yang terjadi di masyarakat, Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar yang dalam menjalankan program Kredit Pemilikan Rumah Subsidi sering mendapati bahwa ada debitur yang menjual rumahnya secara di bawah tangan dengan pihak ketiga artinya bahwa Bank tersebut tidak mengetahui telah terjadi peralihan rumah yang menjadi agunan KPR tersebut. Perbuatan hukum pengalihan kepemilikan rumah ini sering kali ditemui dalam prakteknya tanpa persetujuan atau sepengetahuan pihak Bank, sehingga banyak akibat hukum yang dapat terjadi karena adanya perbuatan tersebut serta aspek kepastian dan perlindungan hukum bagi pihak ketiga yang membeli rumah 8 http://www.btn.co.id/tentang-kami/visi---misi.aspx diakses pada tanggal 3 januari 2012 pukul 14.00 9 http://www.btn.co.id/tentang-kami/visi---misi.aspx diakses pada tanggal 3 januari 2012 pukul 4.16
tersebut perlu mendapat perhatian, mengingat rumah KPR Subsidi tersebut merupakan suatu obyek jaminan yang sah kepada pihak bank yang menyalurkan kredit perumahan. Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk mengkaji hal tersebut lebih dalam dengan melakukan penelitian untuk penulisan skripsi dengan judul Tinjauan Hukum Jual Beli Rumah dalam Proses Kredit ( Studi pada PT. Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar ) B. Perumusan Masalah Berdasarkan rumusan latar belakang di atas maka dapat dirumuskan permasalahan sebagai berikut : 1. Bagaimana Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Subsidi antara Debitur dengan pihak Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar menurut perundang-undangan? 2. Bagaimana Akibat Hukum terjadinya jual beli di bawah tangan antara Debitur dengan pihak ketiga? 3. Bagaimana Perlindungan Hukum bagi pihak ketiga yang telah melakukan jual beli di bawah tangan dengan Debitur? C. Tujuan Penulisan Adapun yang menjadi tujuan dari pembahasan dalam skripsi ini dapat diuraikan sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui Perjanjian Kredit Perumahan antara Debitur dengan pihak Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar menurut Peraturan Perundang-undangan. 2. Untuk mengetahui akibat hukum terjadinya jual beli di bawah tangan antara Debitur dengan pihak ketiga. 3. Untuk mengetahui perlindungan hukum bagi pihak pembeli dan Bank BTN Cabang Pematangsiantar sebagai pihak kreditur. D. Manfaat Penulisan Manfaat dari penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut : 1. Manfaat Teoritis a. Menambah pengetahuan tentang hal-hal yang berhubungan dengan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah. b. Memperkaya dan menambah ilmu pengetahuan bagi perkembangan ilmu hukum pada umumnya dan hukum perdata, khususnya dalam bidang hukum perbankan dan bidang perkreditan yaitu Kredit Pemilikan Rumah. c. Hasil Penelitian ini dapat menambah referensi sebagai bahan acuan bagi penelitian yang akan datang. 2. Manfaat secara Praktis a. Memberi jawaban terhadap permasalahan yang diteliti b. Memberikan sumbangan pengetahuan kepada masyarakat pada umumnya dan dunia perbankan pada khususnya tentang KPR.
E. Keaslian Penulisan Penulisan ini diselesaikan berdasarkan data-data yang dikumpulkan oleh penulis dari berbagai sumber, selain dari bacaan, juga berdasarkan hasil wawancara, dan sepanjang pengetahuan penulis, penulisan tentang Tinjauan Hukum Jual Beli Rumah dalam Proses Kredit dengan studi pada PT. Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar belum pernah diteliti sebelumnya dan ini merupakan penelitian yang pertama kali dilakukan sehingga keaslian penulisan dapat dipertanggungjawabkan secara akademis. F. Metode Penelitian Untuk menghasilkan karya tulis ilmiah yang dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya maka harus didukung dengan fakta-fakta atau dalil-dalil yang akurat yang diperoleh melalui penelitian. Penelitian pada dasarnya merupakan suatu upaya pencarian dan bukannya sekedar mengamati dengan teliti terhadap sesuatu objek yang mudah terpegang di tangan. 10 Pada dasarnya sesuatu yang dicari itu tidak lain adalah pengetahuan atau lebih tepatnya pengetahuan yangbenar, dimana pengetahuan yang benar ini nantinya dapat dipakai untuk menjawab pertanyaan atau ketidaktahuan tertentu. 11 Dalam penulisan skripsi ini penulis berusaha untuk mengumpulkan informasi dan data-data yang diperlukan untuk menjadi bahan dalam penulisan skripsi ini. Bahan-bahan yang telah dikumpulkan tersebut haruslah mempunyai 10 Bambang Soenggono, Metodologi Penelitian Hukum, Jakarta : PT. Rajagrafindo Persada, 1997, hlm 27. 11 Ibid. hlm 27-28
hubungan satu sama lainnya yang berhubungan dengan judul skripsi ini. Dalam penulisan skripsi ini penulis menggunakan metode penelitian sebagai berikut : 1. Jenis Penelitian Penelitian yang akan dilakukan adalah penelitian non doktrinal, yaitu penelitian berupa studi empiris untuk menemukan teori-teori mengenai proses terjadinya dan mengenai bekerjanya hukum dalam masyarakat. 12 Soerjono Soekanto menyebut penelitian ini sebagai penelitian hukum empiris. 13 2. Data dan Sumber data Pada Umumnya data dibagi dalam dua jenis yaitu data primer dan data sekunder. Data primer (primary data) adalah data yang diperoleh peneliti langsung dari masyarakat. 14 Data sekunder adalah data yang terdiri dari : 15 a. Bahan hukum primer, yaitu berupa peraturan perundang-undangan yang bersifat mengikat dan disahkan oleh pihak yang berwenang. Dalam tulisan ini, yang digunakan adalah Undang-Undang no 10 tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan dan beberapa peraturan perundangundangan yang terkait. b. Bahan hukum sekunder, yaitu bahan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer yaitu berupa 12 Ibid. 13 Ibid. hlm 42 14 Soerjono Soekanto & Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, Jakarta : Rajawali Press, 2009, hlm. 12 15 Ibid. hlm 13
bahan yang berhubungan dengan topik penulisan skripsi ini bukubuku karangan para sarjana, hasil penelitian, maupun situs internet. c. Bahan hukum tertier, yakni bahan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder, contohnya adalah kamus, ensiklopedia, dan lain-lain. 3. Alat Pengumpulan Data Dalam penulisan ini, penulis mengumpulkan data-data yang diperlukan dengan cara : a. Penelitian lapangan (field research) yakni dengan mengadakan wawancara kepada staf PT.Bank Tabungan negara Cabang Pematangsiantar serta mengadakan studi dokumen-dokumen yang berkaitan dengan topik skripsi ini. b. Penelitian Kepustakaan (library research) yakni dengan mempelajari peraturan perundang-undangan, buku, situs internet yang berkaitan dengan judul skripsi ini yang bersifat teoritis ilmiah yang dapat dipergunakan sebagai dasar dalam penelitian dan menganalisa masalah-masalah yang dihadapi. 16 4. Analisis Data Metode yang digunakan dalam menganalisis data adalah analisis kualitatif, yaitu data yang diperoleh kemudian disusun secara sistematis dan selanjutnya dianalisis secara kualitatif untuk mencapai 16 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta : Universitas Indonesia (UI- Press), 2007, hlm. 21.
kejelasan masalah yang akan dibahas dan hasilnya tersebut dituangkan dalam bentuk skripsi. G. Sistematika Penulisan BAB I : Pada Bab I, penulis menguraikan tentang hal-hal umum yang mendasari penulisan skripsi ini, yang terdiri dari latar belakang, permasalahan, manfaat dan tujuan penulisan, keaslian penulisan, tinjauan pustaka, metode penulisan dan sistematika penulisan. BAB II : Dalam Bab ini, penulis menguraikan gambaran umum tentang perjanjian yang dimulai dengan defenisi perjanjian jual beli, asas dan syarat perjanjian jual beli, subjek dan objek perjanjian jual beli, Hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian jual beli, bentuk-bentuk perjanjian jual beli, dan resiko dalam perjanjian jual beli. BAB III : Dalam Bab ini, penulis menguraikan gambaran mengenai Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah yang dimulai dari defenisi perjanjian kredit pemilikan rumah, subjek dan objek perjanjian kredit pemilikan rumah, Hak dan Kewajiban para pihak dalam perjanjian kredit pemilikan rumah, syarat-syarat dalam perjanjian kredit pemilikan rumah, prose pengajuan kredit pemilikan rumah, larangan-larangan yang diatur dalam perjanjian kredit pemilikan rumah, dan Wanprestasi dalam perjanjian kredit pemilikan rumah. BAB IV : Dalam Bab ini, penulis akan menguraikan pokok dari permasalahan yakni analisa mengenai tinjauan hukum jual beli rumah
dalam proses kredit yang terdiri atas perjanjian kredit pemilikan rumah antara debitur dengan pihak bank tabungan negara cabang pematangsiantar menurut perundang-undangan, perlindungan hukum bagi pihak ketiga yang melakukan jual beli di bawah tangan dengan debitur, akibat hukum terjadinya jual beli di bawah tangan antara debitur dengan pihak ketiga. BAB V : Dalam Bab terakhir ini, penulis memberikan kesimpulan dan saran-saran yang diperoleh berdasarkan bab-bab sebelumnya yang mudahmudahan berguna bagi perkembangan ilmu hukum.