Nusa Konstruksi Enjiniring, Tbk

Equity Valuation 11 September 2014 Nusa Konstruksi Enjiniring, Tbk Laporan Kedua Target Harga Terendah Tertinggi 270 425 Konstruksi Kinerja Saham IHSG 5.500 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 IHSG DGIK 0 Aug-13 Oct-13 Dec-13 Feb-14 Apr-14 Jun-14 Sumber: Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing DGIK 400 350 300 250 150 100 50 0 Lingkungan yang lebih Menguntungkan Informasi Saham Kode Saham Rp DGIK Harga Saham Per 10 September 2014 168 Harga Tertinggi 52 minggu terakhir 185 Harga Terendah 52 minggu terakhir 122 Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu 1.136 (miliar) Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu (miliar) 676 Penilaian Saham Sebelumnya Saat ini Tertinggi 380 425 Terendah 260 270 Market Value Added & Market Risk 1,000 900 800 700 600 500 400 300 100-2012 2013 Market Value Added (IDR) Market Risk (x) Sumber:Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Pemegang Saham (%) PT Lintas Kebayoran Kota 33,0 Hudson River Group Pte.Ltd 14,8 PT Rezeki Segitiga Emas 9,0 PT Lokasindo Aditama 7,4 Publik 35,8 Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7278 2380 info-equityindexvaluation@pefindo.co.id 1.20 1.00 0 0.60 0.40 0.20 - PT Nusa Konstruksi Enjiniring Tbk (DGIK), sebelumnya dikenal sebagai PT Duta Graha Indah Tbk, didirikan pada 1982 sebagai penyedia jasa konstruksi swasta. Dengan visi menjadi perusahaan konstruksi yang terdiversifikasi dan terkemuka di Indonesia, Perusahaan bergerak dalam empat lini bisnis: konstruksi, energi, pertambangan dan properti, dengan konstruksi sebagai penyumbang pendapatan terbesar. Sebagian besar proyek-proyek DGIK berasal dari pembangunan gedung dibandingkan konstruksi sipil. DGIK juga diakui secara luas untuk proyek-proyek bergengsi, termasuk gedung Bursa Efek Indonesia dan pusat perbelanjaan Grand Indonesia di Jakarta. Untuk lebih fokus pada bisnis energi, Perusahaan baru-baru ini menandatangani perjanjian kemitraan dengan Armstrong Asset Management (AAM) untuk membangun pembangkit listrik tenaga mini-hidro 50MW. akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini 11 September 2014 Halaman 1 dari 8

PARAMETER INVESTASI Penyesuaian Target Harga Saham Kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap proyeksi kami sebelumnya dan menyesuaikan target harga saham menjadi pada kisaran Rp270 Rp425 per saham, berdasarkan beberapa pertimbangan berikut: Pasar Konstruksi terus berkembang. Kurangnya infrastruktur di tanah air mendorong Pemerintah untuk membelanjakan lebih banyak pada sektor ini. Pada 1H14, pasar konstruksi di dalam negeri mencapai Rp315 triliun, sekitar dua kali lipat dari periode yang sama tahun lalu. Pada akhir tahun ini, kami memperkirakan angka tersebut mencapai Rp500 triliun. Hingga Mei 2014, DGIK telah mendapat kontrak baru sejumlah Rp1,2 triliun atau setara dengan 67% dari target tahun ini. Kinerja yang solid. DGIK membukukan pertumbuhan pendapatan 19% YoY mencapai Rp1,4 triliun pada tahun 2013, melebihi ekspektasi kami dalam laporan sebelumnya. Hal ini berlanjut pada 1H2014 dimana pendapatannya melonjak 57% YoY menjadi Rp1.0 triliun. Melihat tingkat pencapaian sebesar 60% untuk kontrak baru nya, kami percaya Rp1,8 triliun target kontrak tahun ini akan tercapai. Dari sisi profitabilitas, laba operasi dan laba bersih menunjukkan hasil menggembirakan dengan pertumbuhan masing-masing 122% YoY dan 21% YoY. Kondisi keuangan yang baik. Dibandingkan dengan rata-rata industri, DGIK memiliki leverage lebih rendah. Pada 1H14, utang berbunga Perusahaan sebesar Rp170 miliar, turun dari tahun 2013 sebesar Rp267 miliar. Kami memperkirakan Perusahaan akan mampu mempertahankan hal ini karena memiliki kas yang cukup. Tahun ini, DGIK mengalokasikan Rp30 miliar untuk belanja modal dari kas internal. Asumsi risk free rate, equity premium dan beta masing-masing adalah sebesar 8,2%, 3,4% dan 1,2x. Prospek Usaha Sejalan dengan presiden terpilih di Indonesia, Joko Widodo, yang berfokus pada pengembangan infrastruktur, khususnya pembangkit listrik, jalan dan pelabuhan, kami percaya industri konstruksi memiliki outlook yang cerah. Tahun ini, pasar konstruksi diperkirakan tumbuh 31% YoY mencapai Rp500 triliun. Selanjutnya, Perusahaan juga telah memasuki sektor energi dengan membangun pembangkit mini hidro, yang dapat memberikan tambahan pendapatan di masa depan. Melihat pertimbangan di atas, kami percaya DGIK dapat membukukan pertumbuhan pendapatan 25% YoY pada tahun 2014 dan CAGR 19% 2013-2017. Tabel 1: Ringkasan Kinerja 2011 2012 2013 2014P 2015P Penjualan [Rp miliar] 1.099 1.216 1.453 1.812 2.151 Laba sebelum pajak 42 84 110 133 152 [Rp miliar] Laba bersih [Rp miliar] 8 47 66 78 87 EPS [Rp] 1,4 8,6 11,9 14,1 15,7 Pertumbuhan EPS [%] (88,7) 493,8 39,3 18,4 11,2 P/E [x] 61,7 16,7 12,6 11,9* 10,7* PBV [x] 0,5 0,8 0,9 0,8* 0,4* Sumber: PT Nusa Konstruksi Enjiniring Tbk., Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * Berdasarkan Harga Saham DGIK per 10 September 2014 Rp168/lembar 11 September 2014 Halaman 2 dari 8

INFORMASI USAHA Outlook cerah bagi kontraktor Industri konstruksi di Indonesia merupakan pasar yang menguntungkan dan kami harapkan tahun ini dapat mencapai Rp500 triliun. Selanjutnya, hasil pemilu yang berlangsung lancar seharusnya dapat menarik minat asing, yang telah berkurang karena ketidakpastian politik. Arus modal asing yang kuat dapat memperkuat rupiah dan menurunkan biaya dana. Kami melihat bahwa kedua faktor tersebut dapat menciptakan lahan subur bagi sektor konstruksi. Pada 1H14, realisasi pasar konstruksi di dalam negeri diperkirakan mencapai Rp315 miliar, dua kali lipat dari periode yang sama tahun lalu. Ada tiga faktor, dalam pandangan kami, dapat mendorong pertumbuhan industri konstruksi: (i) Indonesia adalah ekonomi berkembang dengan pertumbuhan stabil yang berpotensi dapat terus meningkat, (ii) tingkat konsumsi yang tinggi didukung oleh peningkatan jumlah penduduk kelas menengah dimana diperkirakan berjumlah 76 juta, (iii) dukungan pemerintah untuk membangun infrastruktur, seperti yang terlihat dalam MP3EI. Gambar 1: Belanja Konstruksi di Indonesia, Rp triliun Gambar 2: Pendapatan DGIK berdasarkan Segmen 600 1.400 500 500 1. 1.000 927 1.156 400 300 100 0 380 330 212 172 184 9 2010 2011 2012 2013 2014P 800 600 400 0 666 684 656 532 526 433 2011 2012 2013 2014P Bangunan Sipil Sumber: Kementerian Pekerjaan Umum, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber: PT Nusa Konstruksi Enjiniring Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Bisnis energi sedang berjalan DGIK baru-baru ini menandatangani perjanjian kemitraan dengan Armstrong Asset Management, berbasis di Singapura, untuk berinvestasi hingga USD22,5 juta untuk mengembangkan dan mengoperasikan pembangkit listrik tenaga air. DGIK, melalui anak perusahaannya Inti Duta Energi (IDE), saat ini sedang mengembangkan beberapa pembangkit mini hidro sebesar 50 MW di dalam negeri. Proyek-proyek tersebut masih menunggu persetujuan dari pemerintah. Pembangkit pertama, dengan kapasitas 5 MW, akan berlokasi di Jawa dan diharapkan akan dimulai pada 2Q16. Tiga proyek lainnya akan berlokasi di Sumatera dengan total kapasitas 21 MW pada akhir 2016. Gambar 3: Salah satu Proyek Energi DGIK Sumber: Wood Mackenzie, diolah oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing 11 September 2014 Halaman 3 dari 8

KEUANGAN Pendapatan kuat dengan profitabilitas baik DGIK membukukan pendapatan Rp1,4 triliun pada tahun 2013, tumbuh 19% YoY, terutama didorong oleh pendapatan konstruksi bangunan sebesar 133% YoY, khususnya gedung perkantoran dan apartemen. Pencapaian tersebut melampaui perkiraan kami dalam laporan sebelumnya. Sukses kinerja pendapatan berlanjut di 1H14, dimana Perusahaan membukukan Rp1,04 triliun atau naik 57% YoY. Konstruksi bangunan tetap menjadi pendorong pertumbuhan Perusahaan, dimana kontribusi segmen ini meningkat menjadi 86% pada 1H14 dari 58% di 1H13. Melonjaknya pendapatan ditambah dengan penurunan biaya operasional menyebabkan laba usaha menanjak 122% YoY. Kami juga memperkirakan lini bawah tumbuh 18% YoY pada akhir tahun ini. Gambar 4: Profitabilitas DGIK 300 275 250 229 186 150 123 142 127 146 100 50-75 81 87 78 61 66 47 8 2011 2012 2013 2014P 2015P Laba kotor Laba operasi Laba bersih Sumber: PT Nusa Konstruksi Enjiniring Tbk., Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 2: Proyeksi vs Aktual DGIK 2013 (Rp miliar) Proyeksi Aktual Pencapaian Diatas Target Pendapatan 1.343 1.452 8% Laba Kotor 157 186 18% Laba Operasi 68 80 18% Laba Bersih 53 66 25% Sumber: PT Nusa Konstruksi Enjiniring, Tbk,, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Tetap sehat Utang berbunga DGIK turun menjadi Rp170 miliar pada 1H14 berkat pembayaran pinjaman sebesar Rp97 miliar. Hasilnya, leverage Perusahaan hanya 0,16x, di bawah rata-rata industri yaitu 0,55x. Oleh karena itu, dalam pandangan kami, DGIK akan mampu mempertahankan tingkat leverage nya di tengah ekspansi ke sektor energi. Gambar 5: DER DGIK Dibandingkan dengan Perusahaan Sejenis (x), 1H14 1.60 1.40 1.40 1.20 1.00 0 0.60 0.40 0.20-0.16 0.44 0.12 0.45 0.32 DGIK ADHI JKON TOTL WIKA ACST Sumber: PT Nusa Konstruksi Enjiniring Tbk., PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing 11 September 2014 Halaman 4 dari 8

TARGET HARGA VALUASI Metodologi Kami mengaplikasikan metode discounted cash flow (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) bagi DGIK jika dibandingkan dengan pertumbuhan aset. Selanjutnya, kami juga mengaplikasikan Guideline Company Method (GCM) sebagai metode pembanding lainnya. Penilaian ini berdasarkan pada nilai 100% saham DGIK per 10 September 2014, menggunakan laporan keuangan DGIK per 30 Juni 2014 sebagai dasar dilakukannya analisis fundamental. Estimasi Nilai Kami menggunakan Cost of Capital sebesar 11,7% dan Cost of Equity sebesar 12,0% berdasarkan asumsi-asumsi berikut: Tabel 3: Asumsi Risk free rate [%]* 8,2 Risk premium [%]* 3,4 Beta [x]** 1,2 Cost of Equity [%] 12,0 Marginal tax rate [%] 25,0 Debt to Equity Ratio [x] 0,4 WACC [%] 11,7 Sumber: Bloomberg. Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing *Catatan: Per 10 September 2014 **PEFINDO Beta Saham, per 11 September 2014 Target harga referensi saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 10 September 2014 adalah sebagai berikut: Dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto 11,7%, adalah sebesar Rp300 Rp330 per saham. Dengan menggunakan metode GCM (PBV 3,2X dan P/E 14,5X) adalah sebesar Rp205 Rp650 per saham. Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut dilakukan rekonsiliasi melalui pembobotan terhadap kedua metode tersebut sebesar 70% untuk DCF dan 30% untuk GCM. Berdasarkan hasil perhitungan diatas maka Estimasi Target Harga referensi saham DGIK untuk 12 bulan adalah Rp270 Rp425 per lembar saham. Tabel 4: Ringkasan Penilaian dengan Metode DCF Konservatif Moderat Agresif PV of Free Cash Flows [Rp miliar] 346 365 383 PV Terminal Value [Rp miliar] 1.142 1.202 1.263 Non-Operating Asset [Rp miliar] 388 388 388 Net Debt [Rp miliar] (213) (213) (213) Total Equity Value [Rp miliar] 1.664 1.742 1.821 Number of Share [juta saham] 5.541 5.541 5.541 Fair Value per Share [Rp] 300 315 330 Sumber: Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing 11 September 2014 Halaman 5 dari 8

Tabel 5: Perbandingan GCM DGIK ADHI TOTL ACST Rata-rata P/E, [x] 13,0 13,6 17,9 16,0 14,5 P/BV, [x] 0,9 3,6 4,3 3,2 3,2 Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 6: Ringkasan Penilaian dengan Metode GCM Multiple [x] Est. EPS [IDR] Est. BV/share [Rp] Value [Rp] P/E 14,5 14-205 P/BV 3,2-205 650 Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 7: Rekonsiliasi Nilai Wajar Nilai Wajar per Saham [Rp] DCF GCM Rata-rata Batas Atas 330 650 425 Batas Bawah 300 205 270 Bobot 70% 30% Sumber: Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing 11 September 2014 Halaman 6 dari 8

Tabel 8: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian [dalam Rp Miliar] 2011 2012 2013 2014P 2015P Penjualan 1,099 1,216 1,453 1,812 2,151 Beban Kontrak (977) (1.074) (1.267) (1.583) (1.876) Laba Kotor 123 142 186 229 275 Pendapatan proyek KSO 9 22 1 12 10 Laba Kotor setelah KSO Beban Operasi 132 164 186 241 284 (71) (89) (106) (113) (138) Laba Operasi 61 75 81 127 146 Pendapatan [Beban] lain-lain Laba Sebelum Pajak (19) 9 30 5 6 42 84 110 133 152 Pajak (34) (37) (44) (54) (65) Laba Bersih 8 47 66 78 87 Sumber: PT Nusa Konstruksi Enjiniring Tbk., Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 9: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian [dalam Rp Miliar] Aset Aset Lancar Kas dan Setara Kas 2011 2012 2013 2014P 2015P 292 328 535 214 235 Piutang Usaha 186 262 257 334 390 Persediaan 85 135 179 217 257 Tagihan bruto kepada pemberi kerja 230 242 310 422 395 Aset lain-lain 259 239 254 326 358 Total Aset Lancar 1.052 1.206 1.536 1.513 1.634 Aset Tetap 77 97 119 137 155 Aset lainnya 356 455 446 635 721 Total Aset 1.486 1.758 2.101 2.285 2.510 Gambar 6: P/E dan P/BV (P/E) 18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 2012 2013 P/E P/BV Sumber: PT Nusa Konstruksi Enjiniring Tbk., PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Gambar 7: ROA, ROE dan Total Asset Turnover (ROA & ROE) 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 2012 2013 ROA ROE TAT Sumber: PT Nusa Konstruksi Enjiniring Tbk., PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing (P/BV) (TAT) Kewajiban Hutang Usaha 264 335 349 424 502 Pinjaman Jk. Pendek 93 118 237 192 230 Pinjaman Jk. Pendek 72 132 215 268 318 lainnya Utang dividen Kewajiban jangka panjang Kewajiban jangka panjang lainnya 14 14 55 54 31 33 36 41 111 210 215 203 Total Kewajiban 526 751 1.041 1.146 1.302 Total Ekuitas 960 1.007 1.060 1.138 1.208 Sumber: PT Nusa Konstruksi Enjiniring Tbk., Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 10: Rasio Penting Rasio 2011 2012 2013 2014P 2015P Pertumbuhan [%] Penjualan (18,9) 10,6 19,4 24,7 18,69 Laba Operasi (54,7) 23,4 7,3 58,2 14,40 Laba Bersih (88,7) 493,8 39,3 11,2 13,12 Profitabilitas [%] Marjin Laba Kotor 11,2 11,7 12,8 12,6 12,8 Marjin Laba Operasi 5,5 6,2 5,5 7,0 6,78 Marjin Laba Bersih 0,7 3,9 4,5 4,3 4,05 ROA 0,5 2,7 3,1 3,3 3,36 ROE 0,8 4,7 6,2 6,9 7,21 Solvabilitas [X] Rasio Kewajiban Terhadap Ekuitas Rasio KewajibanTerhadap Aset 0,5 0,7 1,0 1,0 1,1 0,4 0,4 0,5 0,5 0,5 Likuiditas[X] Rasio Lancar Rasio Cepat 2,3 1,8 1,6 1,4 1,3 1,0 0,9 0,8 0,5 0,5 Sumber: PT Nusa Konstruksi Enjiniring Tbk., Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing 11 September 2014 Halaman 7 dari 8

DISCLAIMER Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan. Namun kami tidak menjamin kelengkapan. keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi. opini. dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut-off date). dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran. pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik. namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Harga. nilai. atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal. dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dima sa depan. namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah. perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemung kinan dapat menurunkan nilai. harga. atau pendapatan investasi pemodal. Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental. bukan merupakan Nilai Pasar Wajar. dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli. menjual. atau menahan suatu saham tertentu. dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa PEFINDO kepada. atau kaitannya kepada. beberapa pihak. termasuk emiten. penasehat keuangan. pialang saham. investment banks. institusi keuangan dan perantara keuangan. dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut. Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadika n bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini. pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan. jika dibutuhkan. mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan ana litis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non -publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses. metodologi dan database yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses. metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia. Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp20 juta masingmasing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut. dapat mengunjungi website kami di http:// Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia. 11 September 2014 Halaman 8 dari 8