BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Masalah Banyaknya investasi proyek yang gagal, baik pada tahap pembangunan maupun tahap operasi, membuat perlunya ketepatan dan ketelitian dalam tahap analisis kelayakan ekonomi agar risiko kegagalan seperti itu di kemudian hari dapat dikurangi atau dihindari. Seiring perjalanan panjang keberadaan kawasan Pasar Baru, yang merupakan kawasan perdagangan dan jasa tepatnya di Jalan Pasar Pintu Air V No. 53, Kelurahan Pasar Baru, Kecamatan Sawah Besar, Jakarta Pusat. PT Trikarya Idea Sakti selaku Developer telah merilis sebuah menara dengan rincian apartemen, hotel bintang lima dan mal di dalamnya. Dimulai pada tahun 2012 proyek Pasar Baru dikembangkan dengan konsep citywalk, hotel dan apartemen di mana saat ini pengembangan tersebut menandakan tingkat demand (permintaan) akan suatu hunian di DKI Jakarta sangat tinggi. Sehubungan dengan hal tersebut, pada kondisi kontruksi on progress pembangunan apartemen Pasar Baru Mansion mengalami masalah finansial yang membutuhkan tambahan dana untuk melanjutkan dan menyelesaikan pembangunan proyek apartemen yang dimilikinya. Karena nilai investasi yang dibutuhkan sangat besar, maka dari itu PT Trikarya Idea Sakti meminta kepada suatu bank untuk mendapatkan pendanaan dari lembaga bank dan perlu dilakukan analisis kelayakan ekonomi terhadap pinjaman dana (kredit) tersebut. Investasi adalah penanaman dana yang dilakukan oleh suatu perusahaan ke dalam suatu aset dengan harapan memperoleh pendapatan dimasa yang akan datang (Sumber: Martono dan Harjito, 2010). I-1
Investasi memerlukan dana dengan jumlah yang sangat besar, sedangkan manfaatnya baru akan diterima di masa mendatang, dimana risiko akan selalu ada. Untuk menghilangkan atau paling tidak memperkecil resiko serta untuk memastikan besarnya keuntungan yang diinginkan bisa diperoleh, studi kelayakan investasi perlu dilakukan (Sumber: Didik, 2012). Setelah mengetahui dan menganalisis bentuk-bentuk besaran benefit (keuntungan) dan cost (pengeluaran) terhadap investasi proyek apartemen Pasar Baru Mansion diperlukan analisis manajemen pembiayaannya. Analisis ini penting agar dapat diketahui kelayakan ekonomi untuk mendapatkan pendanaan dari lembaga bank pada kondisi kontruksi on progress dari proyek tersebut. Instrumen yang digunakan di antaranya adalah Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR), Minimum Attractive Rate of Return (MARR), Break Even Point (BEP) dan Payback Period (PP). Proyek dinyatakan layak untuk dibangun apabila rasio manfaat terhadap biaya lebih dari atau sama dengan satu (BCR 1). Tugas akhir ini mengangkat topik Manajemen Konstruksi yaitu cabang ilmu teknik sipil yang mempelajari masalah dalam proyek konstruksi yang berkaitan dengan aspek ekonomi teknik. Studi kasus yang melatarbelakangi tugas akhir ini adalah analisis kelayakan ekonomi untuk mendapatkan pendanaan dari lembaga bank pada kondisi kontruksi on progress di proyek Apartemen Pasar Baru Mansion yang total keseluruhannya ada 502 unit apartemen milik pengembang PT Trikarya Idea Sakti, untuk mengetahui apakah apartemen tersebut layak secara ekonomi sehingga dapat mendapatkan pinjaman / tambahan dana dari lembaga bank, maka diperlukan adanya analisis kelayakan ekonomi pada kondisi kontruksi on progress di proyek apartemen Pasar Baru Mansion. Dari hasil analisis kelayakan ekonomi pada tugas akhir ini I-2
diharapkan pelaksana dan perencana proyek serta khususnya pihak shareholder dapat memiliki solusi atau pendapat dan alternatif lain untuk meningkatkan pendapatan / keuntungan (benefit), sehingga pada proyek pembangunan apartemen Pasar Baru Mansion bisa segera dilanjutkan atau menunggu hasil analisis kelayakan ekonomi berikutnya. 1.2. Identifikasi Masalah Kelayakan ekonomi didefinisikan sebagai kelayakan bagi semua pihak yang memanfaatkan, baik langsung maupun tidak langsung dari suatu pembangunan atau pengembangan suatu proyek. Dalam kaitannya terhadap analisis ekonomi, manfaat (benefit) yang diperoleh semestinya lebih besar jika dibandingkan dengan biaya (cost) yang dikeluarkan. Oleh karena itu, perhitungan manfaat (benefit) merupakan faktor vital dalam memutuskan suatu rencana pembangunan atau pengembangan suatu proyek, dalam penelitian ini akan dilakukan analisis kelayakan ekonomi untuk mendapatkan pendanaan dari lembaga bank pada kondisi kontruksi on progress terhadap proyek apartemen Pasar Baru Mansion apakah sudah memenuhi kriteria kelayakan ekonomi atau tidak. Karena investasi dana dengan jumlah yang sangat besar, diharapkan dengan dilakukan analisis kelayakan ekonomi pada penelitian tugas akhir ini bisa memberikan solusi atau pendapat kepada para pihak shareholder atau kepada mereka yang pada umumnya memberikan uang (investasi) untuk bisa memiliki keuntungan / manfaat (benefit) dan kepentingan terhadap kondisi kontruksi on progress proyek apartemen Pasar Baru Mansion. I-3
1.3. Perumusan Masalah Berdasarkan identifikasi dan latar belakang masalah di atas, maka dapat dibuat suatu rumusan masalah sebagai berikut: 1. Bagaimana analisis cash flow tiap tahun pada kondisi kontruksi on progress di proyek apartemen Pasar Baru Mansion? 2. Bagaimana analisis Net Present Value (NPV) pada kondisi kontruksi on progress di proyek apartemen Pasar Baru Mansion? 3. Bagaimana analisis Benefit Cost Ratio (BCR) pada kondisi kontruksi on progress di proyek apartemen Pasar Baru Mansion? 4. Bagaimana analisis Internal Rate of Return (IRR) pada kondisi kontruksi on progress di proyek apartemen Pasar Baru Mansion? 5. Bagaimana analisis Minimum Attractive Rate of Return (MARR) pada kondisi kontruksi on progress di proyek apartemen Pasar Baru Mansion? 6. Bagaimana analisis Break Even Point (BEP) pada kondisi kontruksi on progress di proyek apartemen Pasar Baru Mansion? 7. Bagaimana analisis Payback Period (PP) pada kondisi kontruksi on progress di proyek apartemen Pasar Baru Mansion? 8. Apakah pembangunan Apartemen Pasar Baru Mansion memenuhi kelayakan ekonomi atau tidak untuk mendapatkan tambahan pendanaan dari lembaga bank pada saat kondisi kontruksi on progress? 1.4. Maksud dan Tujuan Penelitian Tujuan utama yang akan dicapai dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Mengetahui hasil analisis cash flow tiap tahun pada kondisi kontruksi on I-4
2. Mengetahui hasil analisis Net Present Value (NPV) pada kondisi kontruksi on 3. Mengetahui hasil analisis Benefit Cost Ratio (BCR) pada kondisi kontruksi on 4. Mengetahui hasil analisis Internal Rate of Return (IRR) pada kondisi kontruksi on 5. Mengetahui hasil analisis Minimum Attractive Rate of Return (MARR) pada kondisi kontruksi on 6. Mengetahui hasil analisis Break Even Point (BEP) pada kondisi kontruksi on 7. Mengetahui hasil analisis Payback Period (PP) pada kondisi kontruksi on 8. Mengetahui besarnya nilai-nilai kelayakan ekonomi untuk mendapatkan tambahan pendanaan dari lembaga bank pada saat kondisi kontruksi on progress di proyek apartemen Pasar Baru Mansion. 1.5. Manfaat Penelitian Analisis yang dilakukan pada penelitian ini memberikan 2 manfaat yang berbeda. 2 manfaat itu adalah sebagai berikut: 1. Manfaat secara Teoritis: a. Memberikan konstribusi pada ilmu pengetahuan yang berhubungan dengan bidang kelayakan ekonomi pada saat kondisi kontruksi on progress di proyek apartemen. b. Memberikan tambahan pengetahuan tentang cara melakukan analisis kelayakan ekonomi pada suatu proyek bangunan apartemen. I-5
2. Manfaat secara Praktis: a. Sebagai informasi dan bahan masukan ide serta gagasan pemikiran atau saransaran untuk mengetahui proses analisis kelayakan ekonomi pada kondisi kontruksi on progress di proyek apartemen yang serupa dimasa yang akan datang baik itu oleh pihak Developer yang bersangkutan maupun pengembang lainnya b. Dapat dijadikan sebagai masukan untuk mengembangkan wawasan ilmiahnya serta pertimbangan bagi penelitian-penelitian yang akan datang. c. Dapat digunakan sebagai bahan evaluasi bagi Developer dalam mengetahui proses analisis kelayakan ekonomi pada kondisi kontruksi on progress di proyek apartemen selanjutnya. 1.6. Pembatasan dan Ruang Lingkup Masalah Untuk memfokuskan pada tujuan penelitian, maka perlu dibuat suatu batasan ruang lingkup penelitian ini. Adapun yang menjadi pembatasan dan ruang lingkup masalah adalah: 1. Cash flow yang dipakai menggunakan asumsi dan informasi yang didapatkan oleh sumber yang terpercaya dan berdasarkan hasil perhitungan peneliti. 2. Penelitian ini dilakukan dengan analisis perhitungan Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR), Minimum Attractive Rate of Return (MARR), Break Even Point (BEP) dan Payback Period (PP). 3. Studi kasus yang di analisis dalam penelitian ini adalah kelayakan ekonomi pada kondisi kontruksi on 1.7. Sistematika Penulisan Sistematika penulisan tugas akhir ini adalah sebagai berikut: I-6
KATA PENGANTAR DAFTAR ISI BAB - I : PENDAHULUAN Bab ini berisi latar belakang, permasalahan, pembatasan masalah, tujuan penulisan, manfaat penulisan dan sistematika penulisan tugas akhir. BAB - II : TINJAUAN PUSTAKA Bab ini berisi tentang teori yang berhubungan dengan permasalahan yang diajukan dan dilengkapi dengan sumber yang dipakai. BAB - III : METODOLOGI Bab ini berisi tentang metode penulisan dan pengumpulan data. BAB - IV : ANALISIS DAN PEMBAHASAN Bab ini terdiri dari perhitungan mengenai analisis kelayakan ekonomi pada proyek pembangunan apartemen Pasar Baru Mansion, Jakarta Pusat. BAB - V : PENUTUP Bab ini berisikan tentang kesimpulan dan saran, yang berdasarkan pada analisis dan pembahasan yang terdapat pada BAB IV. DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN I-7