BAB III METODOLOGI PENELITIAN 3.1 Waktu dan Tempat Penelitian Penelitian dilakukan pada bulan Maret-Juli 2014 dan objek penelitian pada proyek perumahan Bukit Tirta Nirmala seluas ± 43.869 m² yang dikembangkan oleh PT. Riscon Victory ini secara administrasi berada di wilayah yang terletak di Kelurahan Kuranji, Kecamatan Taktakan, Serang, Banten, dengan titik koordinat google map pada Garis Lintang sekitar 6 07 35.94 S dan Garis Bujur 106 07 33.31 T. Untuk sampai pada objek penelitian, dapat ditempuh dari Jakarta menuju Serang keluar pintu tol Serang Barat, belok kiri masuk Jl. Raya Cilegon ±2,7 Km sampai pertigaan, belok kanan perempatan ke dua, belok kanan ±2 Km sampai UKS SMPN 12 SRG, belok kiri masuk ±100 m, objek penelitian berada disebelah kiri jalan. 3.2 Desain Penelitian Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian kualitatif dengan pendekatan studi kasus sedangkan datanya berbentuk data kuantitatif (angka), namun pendekatannya menggunakan analisis kualitatif karena penelitian ini akan menghasilkan data deskriptif berupa kata-kata tertulis atau lisan dari orang-orang dan perilaku yang diamati (Moleong, 2000: 3). 46
47 Dalam penelitian ini, peneliti meneliti data yang digunakan untuk menganalisa penilaian invetasi proyek perumahan Bukit Tirta Nirmala Serang Banten yaitu antara lain rencana anggran biaya tanah, bangunan, sarana, prasarana, perijinan, pemasaran, dan operasional serta struktur pendanaan proyek dan rencana penjualan selama umur ekonomisnya. Selanjutnya atas dasar data-data tersebut dilakukan perhitungan proyeksi laba/rugi dan estimasi arus kasnya. Kemudian dilakukan analisis berdasarkan estimasi arus yang mempertimbangkan nilai waktu uang dan berdasarkan estimasi arus yang tanpa mempertimbangkan nilai waktu uang dengan teknik-teknik analisis penganggaran modal yaitu Average Rate Return, Payback Period, Net Present Value, Internal Rate of Return, Profitability Index, selain itu analisis resiko pun dilakukan dengan teknik analsisi resiko Risk Adjusted Rate/Certainty-Equivalents dan Sensitivity Analysis. Pembahasan penelitian ini disajikan dalam bentuk data deskriptif berdasarkan analisis metode atau teknik-teknik penilaian investasi di atas guna menjelaskan tentang penilaian kelayakan investasi pada proyek Bukit Tirta Nirmala Serang Banten yang dilakukan oleh Pengembang Swasta yaitu PT. Riscon Victory dimana hasilnya digunakan untuk mengambil keputusan apakah suatu proyek merupakan proyek yang layak atau tidaknya untuk dikembangkan apabila dipandang dari aspek profitabilitas komersialnya.
48 3.3 Definisi dan Operasional Variabel Definisi operasional ialah definisi yang diberikan kepada suatu variabel dengan cara memberikan arti atau menspesifikasikan kegiatan atau memberi suatu operasional yang diperlukan untuk mengukur variabel tersebut (Nasir, 1999: 152). Adapun definisi operasionalnya dijelaskan dalam tabel sebagai berikut : Tabel 3.1 Definisi Operasional Variabel Variabel Dimensi Indikator Skala 1. Payback Period (PP) Dengan kriteria kelayakan: Layak = PP < Umur Ekonomis Proyek Tidak Layak = PP > Umur Ekonomis Arus Kas Tidak 2. Average Rate of Return (ARR) Terdiskonto Dengan kelayakan : kriteria Layak = ARR > Tingkat Keuntungan yang disyaratkan Tidak Layak = ARR < Tingkat Keuntungan yang disyaratkan Arus Kas 1. Net Present Value
49 Terdiskonto (NPV) Dengan kriteria kelayakan: Proyek dinilai layak jika Net Present Value (NPV) bernilai positif. Proyek dinilai tidak layak jika Net Present Value (NPV) bernilai negatif. 2. Interest Rate Return (IRR) Dengan kriteria kelayakan: Proyek dinilai layak jika IRR lebih besar dari persentase biaya modal (bunga kredit) atau sesuai dengan persentase keuntungan yang ditetapkan investor, sebaliknya. Proyek dinilai tidak layak jika IRR lebih kecil dari persentase biaya modal (bunga kredit) atau lebih rendah dari keinginan investor.
50 3. Profitabilitas Index (PI) Dengan kriteria kelayakan: Proyek dinilai layak jika PI 1,00 sebaliknya. Proyek dinilai tidak layak jika PI < 1,00 Analisa Resiko 1. Certainty Equivalents (CE) Proyek dinilai layak jika Net Present Value (NPV) bernilai positif setelah disesuaikan dengan kemungkinan estimasi arus kas yang menjadi kenyataan. Proyek dinilai tidak layak jika Net Present Value (NPV) bernilai negatif setelah disesuaikan dengan
51 kemungkinan estimasi arus kas yang menjadi kenyataan. 2. Sensitivity Analysis Proyek dinilai layak apabila NPV bernilai positif atau sama dengan nol dengan kondisi berbagai perubahan tingkat biaya dan pendapatan. Proyek dinilai tidak layak apabila NPV bernilai dengan kondisi negatif berbagai perubahan tingkat biaya dan pendapatan
52 3.4 Teknik Pengumpulan Data Data-data dikumpulkan dengan teknik pengumpulan data arsip (dokumen/copy), dimana data dalam penelitian ini menggunakan data sekunder, data sekunder merupakan sumber yang tidak langsung memberikan data kepada pengumpul data, misalnya melalui perantara orang lain atau melalui dokumen yang ada. Data sekunder yang diperoleh mencakup data kuantitatif berupa anggaran investasi yang terdiri dari angaran tanah, bangunan, sarana, prasarana, perijinan, pemasaran, dan operasional, struktur dan sumber pendanaan proyek, price list serta target penjualan selama masa umur proyek. Data-data tersebut digunakan untuk membuat proyeksi estimasi arus kas sebagai metode penilaian investasi proyek perumahan Bukit Tirta Nirmala. Untuk data kualitatifnya berupa keterangan, informasi, dan penjelasan terperinci mengenai data-data kuantitatif yang didapat. Data sekunder lain diperoleh dari studi literatur beberapa skripsi, internet dan buku yang berkaitan dengan materi penelitian. 3.5 Metode Analisa Penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian kualitatif dengan pendekatan studi kasus. Sedangkan datanya berbentuk data kuantitatif (angka), namun pendekatannya menggunakan analisis kualitatif karena penelitian ini akan menghasilkan data deskriptif berupa kata-kata tertulis atau lisan dari orang-orang dan perilaku yang diamati (Moleong, 2000: 3). Data yang berbentuk
53 angka atau kuantitatif dianalisis dengan cara mengaplikasikannya dalam berbagai rumus-rumus yang sesuai. Prosedur analisis yang digunakan sebagai berikut: 1. Menentukan jumlah investasi dan taksiran umur ekonomis. 2. Penentuan sumberdana dan penentuan cost of capital 3. Estimasi aliran kas. Adapun analisis yang digunakan adalah teknik capital budgeting, yang penggunaannya untuk mengetahui diterima tidaknya suatu usulan investasi, dengan alat analisis sebagai berikut: 1. NPV Apabila NPV positif, dipandang dari segi profitabilitas proyek yang akan dibangun cukup layak. Di lain pihak apabila NPV negatif, proyek yang direncanakan akan dibangun tidak layak. Yang dimaksud NPV positif adalah sisa jumlah present value net cash flows dan salvage value dikurangi jumlah nilai investasi proyek positif. Rumus matematis menghitung NPV di atas sebagai berikut: 2. IRR Metode ini menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masamasa mendatang. Apabila tingkat bunga ini lebih besar daripada tingkat bunga
54 relevan (tingkat keuntungan yang disyaratkan), maka investasi dikatakan menguntungkan, apabila lebih kecil dikatakan tidak menguntungkan atau rugi. Rumus menghitung IRR sebagai berikut: 3. PI Metode ini menghitung perbandingan antara nilai sekarang penerimaanpenerimaan kas bersih di masa datang dengan nilai sekarang investasi. Apabila Profitability Index (PI)-nya lebih besar dari 1, maka proyek dikatakan menguntungkan, tetapi jika kurang dari 1 maka tidak menguntungkan. Sebagimana metode NPV, maka metode ini perlu menentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang akan dipergunakan. Rumus PI : 4. Pay Back Period Metode penilaian investasi ini mencoba mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Karena itu satuan hasilnya buka presentase, tetapi satuan waktu (bulan, tahun, dan sebagainya). Jika periode payback ini lebih pendek daripada yang disyaratkan, maka proyek dikatakan menguntungkan, sedangkan jika lebih lama proyek ditolak.
55 5. Average Rate of Return, persentase average rate of return Kelayakan usaha diketahui dengan membandingkan ARR dengan tingkat keuntungan yang diisyaratkan. Suatu usaha dikatakan layak jika ARR lebih besar dari tingkat keuntungan yang diisyaratkan, jika ARR lebih rendah dari tingkat keuntungan yang diisyaratkan maka usaha tersebut tidak layak. ARR dihitung dengan rumus : (I SV) + SV n di mana I adalah simbol jumlah investasi proyek, n adalah simbol jumlah masa tertentu, misalnya tiga atau sepuluh tahun, SV adalah simbol salvage value yaitu nilai sisa harta tetap proyek pada akhir masa tertentu. Salvage value sama dengan jumlah anggaran investasi modal tetap dikurangi kumulasi penyusutan nilai modal tetap proyek (kecuali tanah). 6. Teknik Analisis Resiko Certainty Equivalents (CE), teknik ini memperbandingkan manfaat proyek (dalam hal ini profitabilitas) proyek beresiko tinggi dengan proyek normal, dengan jalan memperbandingkan certainty-equivalents atau kepadanan kedua proyek tersebut. Seperti halnya RAD tolok ukur profitabilitas proyek yang dipergunakan teknik analisis resiko ini juga net present value. Bedanya adalah RAD dipergunakan untuk menganalisis kepekaan profit tabilitas satu proyek yang sama terhadap penyimpangan terhadap penyimpangan variabel kritis tertentu. Sedangkan CE dipergunakan untuk menganalisis profitabilitas rencana investasi proyek yang beresiko tinggi. Untuk mengetahui apakah profitabilitas proyek yang beresiko
56 tinggi tersebut dapat diterima, ia bandingkan kepadanannya (certaintyequivalents) dengan profitabilitas proyek beresiko normal. Dengan teknik certainty-equivalents NPV proyek beresiko tinggi dapat dihitung dengan rumus yang berikut: di mana huruf et adalah simbol perbandingan profitabilitas dua proyek dengan tingkat resiko investasi yang berbeda (certainty-equivalents), sedangkan RF adalah simbol discount rate proyek beresiko normal. 7. Sensitivity Analysis Untuk mengkaji sejauh mana perubahan unsur-unsur dalam aspek finansial kegiatan usaha yang akan dijalankan, digunakan analisis sensitivity analysis. Sensitivity analysis akan melihat apa yang akan terjadi dengan hasil kegiatan usaha jika terjadi perubahan-perubahan dalam dasar-dasar perhitungan biaya dan pendapatan. Dalam penelitian ini diusahakan sensitivity analysis untuk melihat sejauh mana perubahan pada input, output, ataupun kombinasi keduanya dapat mengakibatkan nilai NPV sama dengan nol (Gittinger, 1996).