BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Bandung ibu kota Jawa Barat terkenal dengan banyaknya objek wisata yang dikunjungi oleh wisatawan, baik domestik ataupun mancanegara. Bandung juga memiliki wisata kuliner dan wisata belanja yang menjadi daya tarik tersendiri untuk menarik wisatawan. Wisata pegunungan banyak dijumpai di Kabupaten Bandung. Hal ini diperkuat dengan adanya survei yang dilakukan oleh Dinas Pariwisata dan Kebudayaaan Provinsi Jawa Barat pada tahun 2012 yang menyatakan bahwa Kabupaten Bandung merupakan kota yang mempunyai objek wisata alam terbanyak di Jawa Barat. Tabel 1.1 Jumlah Kunjungan Wisata di Kabupaten Bandung, 2008-2012 No. Uraian 2008 2010 2012 1. Jumlah objek wisata (objek) 49 53 53 2. Jumlah kunjungan wisata (orang) 4.306.602 6.069.539 4.042.458 3. Rata-rata kunjungan per objek wisata (orang) 87.890 123.869 76.272 Sumber:Dinas Pemuda, Olahraga, dan Pariwisata Kabupaten Bandung, 2012 Berdasarkan Tabel 1.1 jumlah objek wisata yang ada di Kabupaten Bandung pada tahun 2008 adalah sebanyak 49 objek. Jumlah kunjungan wisatawan berjumlah 4.306.602 orang dengan ratarata kunjungan per objek wisata berjumlah 87.890 orang. Tahun 2010 Kabupaten Bandung menambah objek wisatanya lagi menjadi berjumlah 53 buah. Jumlah kunjungan wisatawan juga bertambah yaitu sebanyak 6.069.539 orang dengan jumlah rata-rata per objek wisata 123.869 orang. Akan tetapi, pada tahun 2012 dengan jumlah objek wisata yang tetap, terjadi penurunan kunjungan wisatawan berjumlah 4.042.458 orang dengan rata-rata kunjungan per objek wisata berjumlah 76.272 orang. 1
Semakin banyak objek wisata yang ada, maka akan meningkatkan wisatawan yang datang berkunjung untuk berwisata di Kabupaten Bandung. Walaupun terdapat peningkatan jumlah wisatawan yang berkunjung, namun ternyata Kabupaten Bandung hanya mampu menyerap sekitar 6 persen dari total kunjungan wisatawan ke Jawa Barat. Rata-rata wisatawan di Kabupaten Bandung hanya berkunjung selama 2 hari dan merupakan waktu yang cukup singkat jika dibandingkan dengan lama kunjungan wisatawan di Kota Bandung. Menurunnya kunjungan dikarenakan dukungan penunjang sarana prasarana wisata alam yang tidak memadai dan tidak dapat menampung jumlah kunjungan yang datang, membuat kepuasan pengunjung cenderung rendah yang menyebabkan pengunjung hanya meluangkan waktu sebentar, sehingga perilaku wisata pengunjung tersebut berdampak pada serapan pendapatan. Lokasi wisata alam di Ciwidey Kabupaten Bandung yang cukup jauh dari pusat kota menyebabkan sejumlah wisatawan memerlukan tempat untuk beristirahat sebelum kembali ke rumah masing-masing. Dengan meningkatnya kebutuhan tempat menginap untuk para wisatawan yang ingin menikmati suasana pegunungan sepanjang hari, maka sebaiknya dibangun hotel dengan konsep mix used, yang berfungsi sebagai tempat akomodasi penginapan bagi para wisatawan yang ingin berwisata alam di Kabupaten Bandung. Keberadaan sebuah hotel resort diharapkan menjadi salah satu solusi bagi masyarakat di kota besar yang ingin melepas penat dan mendapat kenyamanan yang sulit didapatkan di tengah kota. Permasalahan masih rendahnya kunjungan wisatawan mancanegara dan wisatawan domestik antara lain disebabkan rendahnya daya tarik objek wisata yang dipengaruhi oleh jarak lokasi wisata yang cukup jauh, faktor sarana prasarana yang belum memadai, kemasan paket wisata yang kurang menarik, dan manajemen pariwisata yang belum optimal. Menurut UU No.10/2009 tentang kepariwisataan, yang dimaksud dengan pariwisata adalah berbagai macam kegiatan 2
wisata dan didukung oleh berbagai fasilitas serta layanan yang disediakan oleh masyarakat, pengusaha, pemerintah, dan pemerintah daerah. Oleh karena itu, dalam penelitian ini penulis merencanakan sebuah hotel resort bintang empat di Situ Patenggang dengan fasilitas yang memadai untuk memperkenalkan wisata pemandangan alam danau yang disertai kebun teh, agar meningkatkan kualitas akomodasi dan pelayanan di daerah itu, serta mewadahi kebutuhan wisatawan dalam melakukan kunjungan wisata yang ada di Ciwidey. Dalam mendirikan hotel resort diperlukan suatu proses yang sistematis dengan melakukan suatu penelitian yang benar, karena setiap proses saling berkaitan satu sama lainnya dan dilakukan secara bertahap. Rencana membangun suatu resort dilakukan sesuai dengan Hasil Kajian Studi Kelayakan (Feasibility Study). Studi kelayakan (feasibility study) adalah hasil analisis dan penjelasan kelayakan dari segala aspek yang mendasari pengembangan suatu hotel resort. Perencanaan hotel resort dengan sarana dan prasarana yang memadai (restoran umum, outbound, kolam renang, ruang meeting, gym, spa, dll.) yang disediakan hotel di kawasan objek wisata diharapkan dapat mempengaruhi daya tarik wisatawan untuk datang berkunjung, meningkatkan jumlah wisatawan berkunjung, dan pemandangan dari objek wisata alam tersebut akan mempunyai nilai jual yang lebih. Hal tersebut juga sangat didukung oleh Pemerintah Daerah dan penduduk setempat dengan melakukan perbaikan serta pengembangan fasilitas wisata sehingga kemajuan industi pariwisata Situ Patenggang dapat berjalan dengan baik. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian ini merupakan penyempurnaan dari riset penulis sebelumnya yang berjudul Perancangan Situ Patenggang di Ciwidey, Bandung Selatan dengan Pendekatan Green 3
Architecture pada saat meraih sarjana di bidang arsitektur. Sebelumnya penulis menerapkan pemanfaatan potensi dengan konsep desain berupa conserving energy, working with climate, minimizing new resources, respect for site, dan respect for user. Dengan adanya laporan feasibility study ini diharapkan penulis dapat memberikan gambaran tentang proyek yang akan dikaji apakah layak atau tidak dilihat dari berbagai aspek. 1.3 Rumusan Masalah Perencanaan hotel resort diharapkan meningkatkan daya tarik objek wisata disertai dengan fasilitas-fasilitas yang memadai. Beberapa faktor seperti legalitas tanah yang akan dibangun, budaya masyarakat sekitar, selera pengunjung, kesenjangan sosial, persaingan dengan resort sekitar, investasi, dll., akan memengaruhi pembangunan hotel resort tersebut. Perencanaan pembangunan hotel resort Situ Patenggang perlu dilakukan analisis dari beberapa aspek mengenai layak atau tidaknya rencana investasi tersebut. Pada penelitian ini penulis akan memberi deskripsi analisis mengenai perencanaan hotel resort berbintang empat untuk mengetahui pengembangan tersebut layak dilaksanakan dari aspek pasar, aspek teknis, aspek legalitas, dan aspek keuangan. 1.4 Pertanyaan Penelitian Beberapa pertanyaan yang mendukung penelitian dari analisis kelayakan pembangunan resort di Situ Patenggang adalah sebagai berikut. 1. Apakah proyek hotel resort Situ Patenggang berbintang empat layak dibangun atau tidak dari aspek pasar, aspek teknis, aspek legalitas, dan aspek keuangan? 2. Apakah strategi pemasaran yang digunakan untuk mencapai market share yang telah ditetapkan? 4
1.5 Tujuan Penelitian Tujuan yang dicapai dalam penelitian kelayakan pembangunan resort di Situ Patenggang adalah sebagai berikut. 1. Mengidentifikasi feasibility dari pembangunan hotel resort di Situ Patenggang meliputi aspek legalitas, aspek teknis, aspek pasar, aspek keuangan, dan aspek ekonomis agar dapat mendeterminasi jenis hotel berbintang yang tepat dan terintegrasi sehingga sesuai dengan kebutuhan fasilitas yang diinginkan, kebudayaan daerah setempat, kondisi alam daerah setempat, lahan yang tersedia, dan kondisi keuangan manajemen hotel resort. 2. Mengevaluasi perbaikan dan pengembangan fasilitas wisata sehingga kemajuan industi pariwisata Situ Patenggang dapat berjalan dengan baik dan cepat untuk meningkatkan pendapatan masyarakat penduduk sekitar. 1.6 Manfaat Penelitian Manfaat yang dicapai dalam penelitian kelayakan pembangunan resort di Situ Patenggang adalah sebagai berikut. 1. Mendeskripsikan suatu standar sarana akomodasi dari hotel bintang empat sebagai fasilitas pelengkap dan penunjang wisata yang representatif secara kualitas maupun kuantitas dengan fasilitas-fasilitas yang mendukung seperti sarana rumah makan, kegiatan rekreasi outbound, hiking, dll. Dengan memanfaatkan alam sebagai latarnya. 2. Menjadikan dasar acuan dalam mewujudkan rencana pembangunan dan pengembangan suatu hotel resort agar baik dan benar yang akan menjadi acuan bagi pengelola, investor 5
maupun konsultan perencana sehingga masing-masing pihak dapat memiliki persepsi yang sama. 1.7 Lingkup Penelitian Beberapa lingkup penelitian yang membatasi penulisan karya tulis ini adalah sebagai berikut. 1. Pembahasan analisis pasar terkait kelayakan dari aspek-aspek yang dapat memengaruhinya, meliputi: a. perubahan ekonomi berpengaruh pada data pasar seperti harga kamar hotel, menu resto, dll.; b. analisis kompetitor (pesaing). 2. Pembahasan aspek teknis terkait perencanaan desain resort dan managemen proyek resort Situ Patenggang. 3. Pembahasan analisis legalitas mengenai tapak situasi lingkungan kecenderungan aspek internal dan eksternal kawasan Situ Patenggang yang dibatasi oleh area perkebunan teh yang dikelola Perkebunan Rancabali PT. Perkebunan XII (PTPN. VIII) serta perhutanan milik PT Perhutani dan Balai Konservasi Sumber Daya Alam (BKSDA). 4. Pembahasan analisis keuangan terkait perhitungan, meliputi a. rencana investasi dan sumber dana; b. proyeksi dan asumsi keuangan; c. perhitungan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Pay Back Peroid. 5. Kesimpulan dan rekomendasi dari kelayakan dari rencana pendirian atau pengembangan resort tersebut. 6
1.8 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan pada penulisan studi kelayakan resort Situ Patenggang ini meliputi: Bab I Pendahuluan yang membahas latar belakang penelitian, manfaat dan tujuan serta sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori memuat tinjauan pustaka dari sumber-sumber informasi. Bab III Metoda Penelitian menjelaskan mengenai strategi penelitian dengan memuat tahap penelitian, penyelesaian masalah dan pengujian teori untuk mengidentifikasi temuan baru berdasarkan data penelitian sebelumnya. Bab IV Analisis akan menjelaskan gambaran umum mengenai objek penelitian dan deskripsi penelitian disajikan secara sistematis serta mendeskripsikan data. Bab V Simpulan dan Saran disajikan mengenai simpulan penelitian sesuai dengan rumusan dan pertanyaan penelitian. 7