BAB IV 4.1 Analisa Non Fisik Adalah kegiatan yang mewadahi pelaku pengguna dengan tujuan dan kegiatannya sehingga menghasilkan besaran ruang yang dibutuhkan untuk mewadahi kegiatannya. 4.1.1 Analisa Pelaku Kegiatan Pelaku kegiatan dalam rutinitas hotel dan convention dibagi dalam tiga bagian : Penyewa/pengunjung Kelompok pemakai bangunan yang secara rutin yang menginap melakukan aktifitasnya pada kamar hotel. Kelompok sewa terdiri dari tiga bagian : Penyewa tetap /1 tahun dalam 1kamar hotel Penyewa berbeda-beda dalam 1 kamar hotel Penyewa berbeda-beda dalam ruangan-ruangan convention center Pengelola Kelompok pemakai bangunan yang aktifitasnya mengelola, merawat dan melayani pengguna dan pengunjung gedung. Pengunjung biasa Pihak yang melakukan hubungan bisnis dengan pihak penyewa bangunan. Pihak yang mengunjungi fasilitas gedung Pihak yang menyewa fasilitas gedung terdiri dari perorangan atau kelompok 44
4.1.2 Skema Alur Sirkulasi Pelaku disini merupakan kelompok kegiatan pada hotel, pelaku kegiatan hotel tersebut terdiri dari : 4.1.2.1 Sirkulasi Pengunjung Pengunjung, dalam hal ini terbagi menjadi dua : Sirkulasi Pengunjung yang ingin Menginap Gambar 4.1. Diagram Sirkulasi Pengunjung yang ingin menginap 45
Sirkulasi Pengunjung yang tidak Menginap Gambar 4.2. Diagram Sirkulasi Pengunjung yang tidak menginap 4.1.2.2 Sirkulasi Privat Sirkulasi privat yang masuk dalam hotel dan Convention center Sirkulasi Pengelola Gambar 4.3. Diagram Sirkulasi Pengelola 46
Sirkulasi supply Kebutuhan Hotel Gambar 4.4. Diagram Sirkulasi Supply Kebutuhan Hotel 47
4.1.2.3 Sirkulasi Service Sirkulasi service sangat penting untuk hotel agar ruangan lain tidak terganggu Sirkulasi Barang Tamu Gambar 4.5. Diagram Sirkulasi Pengunjung yang ingin menginap 48
Sirkulasi Linen Gambar 4.6. Diagram Sirkulasi linen 4.1.3 Analisa Kebutuhan Ruang 4.1.3.1 Kebutuhan Ruang Penyewa (Pengunjung yang menginap) Tabel kebutuhan ruang bagi para Penyewa (Pengunjung yang menginap) No. Kegiatan Kebutuhan Ruang Karakter Ruang 1. Parkir Kendaraan Area Parkir Disiplin, terkontrol 2. Masuk dalam gedung Main Lobby, Lobby Lift 3. Mencari Informasi Main Lobby, Resepsionis 4. Bertemu Tamu Main Lobby Kamar hotel Fasilitas Umum Interaktif & semi formal Interaktif dan semi formal Interaktif dan semi formal Interaktif dan semi formal Non Formal & Santai 49
5. Istirahat Kamar hotel santai 6. Menyimpan Barang Gudang Non Formal & Disiplin 7. Buang Air Kecil/Besar Toilet Non Formal 8. Makan dan Minum Restaurant, Cafe Non Formal & Santai 9. Interaksi Sosial Hall, Koridor,Lobby Semi Formal & Fasum, exhibit hall Interaktif 10. Beribadah Musholla / Tempat Wudhu Non Formal Tangga Darurat Disiplin, terkontrol 11. Sirkulasi Vertikal Lift Disiplin, terkontrol 12 Meeting Ballroom, meeting room, Formal Board room 13 Acara pernikahan Banquet room Formal, non Formal 4.1.3.2 Kebutuhan Pengunjung biasa Tabel kebutuhan ruang bagi para pengunjung biasa No. Kegiatan Kebutuhan Ruang Karakter Ruang 1. Parkir Kendaraan Area Parkir Disiplin, terkontrol 2. Masuk Dalam Gedung Main Lobby, Resepsionis 3. Fasilitas Gedung Restaurant, Cafe, Bank, Gym, Agen Travel, Kolam Renang Komunikatif, Interaktif, Semi Formal Komunikatif, Interaktif, Semi Formal, Santai 4.1.3.3 Kebutuhan Ruang Pengelola dan Service Tabel kebutuhan ruang bagi para pengelola dan service No. Kegiatan Kebutuhan Ruang Karakter Ruang 1. Parkir Kendaraan Area Parkir Disiplin, terkontrol 2. Bekerja Ruang Kerja Semi Formal & Interaktif 3. Menyimpan Barang Gudang, Cleaning Non Formal & Service Disiplin 4. Buang Air Kecil/Besar Toilet Non Formal 5. Makan dan Minum Restaurant, Cafe, Kantin Non Formal & Santai 6. Beribadah Musholla / Tempat Wudhu Non Formal 7. Pengamanan Ruang Kontrol, Satpam Disiplin, terkontrol 8. Sirkulasi Vertikal Lift Orang & Lift Barang Disiplin, terkontrol 9. Pengendalian Listrik Gardu PLN, R.Genset, Disiplin, terkontrol, R.Panel, R.Oil Tank Terbatas 10. Pengendalian Air Bersih, R. STP, R. Ground Tank, Disiplin, terkontrol, 50
11. Kotor dan Sprinkler R. Pompa Terbatas Pengendalian Udara di R. Planum, R. Exhaust, Disiplin, terkontrol, Basement R. Intake Terbatas 4.1.4 Analisa Kebutuhan Jumlah Kamar berdasarkan Kunjungan Wisatawan Berdasarkan proyeksi kunjungan wisatawan asing periode 2001 sampai 2006 yang datang ke DKI Jakarta, tercatat jumlah data sebagai berikut : Berita Resmi BPS,2007 Tahun Wisman Pertumbuhan Wisman Total % Wisnus Pertumbuhan Wisnus Total % 2001 1.111.645 - - 9.909.923 - - 2002 1.267.295 155.650 12% 9.108.728-801.795 8% 2003 1.125.168-142.127-12% 9.088.420-20.308 0,2% 2004 1.063.910-61.258-5% 13.577.000 4.488.580 33% 2005 1.235.514 171,604 13% 11.746.250-1.830.750-15% 2006 1.219.132-16.382-1% 12.777.571 1.031.321 8% Persentase Pertumbuhan Wisman pada Periode 2002/2006 1,4% Persentase Pertumbuhan Wisnus pada Periode 2002/2006 7% 4.1.4.1 Analisa Proyeksi Wisatawan Setiap tahun kunjungan wisatawan yang datang ke Jakarta mengalami pertumbuhan di mana rata-rata kenaikan pertahun sebanyak 7%. Dari tahun ketahun secara menyeluruh terdapat juga peningkatan persentase di atas 10% -13%, dari data tersebut tidak menutup kemungkinan akan meningkatnyapersentase pertumbuhan wisatawan sampai 13 %. Jika periode pada tahun 2007-2012 kondisinya stabil, maka proyeksikunjungan wisatawan ke DKI Jakarta dapat di perhitungkan dengan analisa dibawah ini : Total kunjungan wisatawan mancanegara dan nusantara terakhir (tahun 2006) adalah 13.996.703 orang, proyeksi kenaikan 13% pertahun, maka perhitungan jumlah kunjungan wisatawan ditahun 2012 mendatang adalah Tahun 2007 = (13% x 13.996.703 orang) +13.996.703 orang = 15.816.274 orang 51
Tahun 2008 = (13% x 15.816.274 orang) +15.816.274 orang = 17.872.389 orang Tahun 2009 = (13% x 17.872.389 orang) +17.872.389 orang = 20.195.799 orang Tahun 2010 = (13% x 20.195.799 orang) +20.195.799 orang = 22.821.252 orang Tahun 2011 = (13% x 22.821.252 orang) +22.821.252 orang = 25.788.014 orang Tahun 2012 = (7% x 25.788.014 orang) +25.788.014 orang = 29.140.455 orang Menurut data yang di peroleh wisatawan yang datang didominasi oleh pebisnis. Persentase yang didapat 70 % untuk berbisnis dan 30 % untuk berwisata. 1 Jadi Potensi wisatawan yang bermalam di hotel bisnis untuk kepentingan berbisnis adalah : 70 % x 29.140.455 orang = 20.398.318 orang/tahun. = 20.398.318 orang/tahun : 12 bulan = 1.699.859 orang / bulan. Jadi jumlah tamu hotel yang menginap di hotel bisnis DKI Jakarta pada tahun 2012 adalah = 1.699.859 orang / bulan. Akomodasi hotel bisnis yang terdapat di Jakarta adalah : * Hotel Berbintang = 74 hotel, Dinas Pariwisata Provinsi DKI Jakarta Kebutuhan kamar hotel berdasarkan perhitungan diatas. Jumlah tamu hotel yang menginap pada tahun 2012 = 1.699.859 orang / bulan. a. wisatawan. b. Lama tinggal rata-rata wisatawan = 2,3 hari. c. Tingkat hunian kamar rata-rata = 70 % (berdasarkan standar yang ideal: 70%) d. Jumlah kamar yang dibutuhkan = 1 Tempo Interaktif, Jum'at ( 02 November 2007 )Berita resmi bps 52
Rumus N= jwh x ltwr (1.5xtph)x365 N = Jumlah kamar yang dibutuhkan pada tahun tertentu JWH = Jumlah tamu hotel yang menginap pada tahun tertentu Ltwr = Lama tinggal rata-rata wisatawan Tph = Tingkat hunian kamar rata-rata /occupancy rate 1,5 = Angka standart hunian single bed dan double bed 365 = Jumlah hari dalam satu tahun Maka kebutuhan kamar pada tahun 2012 adalah: N = 1.699.859 orang x 2,3 (1,5 x 0,7) x 365 = 2.818.206 383,25 = 10.201 kamar Didalam perkembangan hotel berbintang di Jakarta berjumlah 74 buah hotel dengan jumlah kamar kurang lebih berkisar 9.828 kamar, sehingga nilai pertumbuhannya hingga tahun 2011 adalah : = total kamar tahun 2012 total kamar tahun 2006 = 10.211 kamar - 9.828 kamar = 383 kamar dari jumlah kamar pada tahun 2112 maka daya serap hotel yang akan dibangun dalam perencanaan proyek ini adalah : Luas lahan = 14.356 m2 Luas dasar lantai bangunan KDB 45 % x 14.356 m2 = 6.460 m2 luas total bangunan KLB 4 x 14.356 m2=57.424 m2 53
Total perencanaan Area Presentase luasan Luasam m2 Area Privat 50% 28.712 m2 Area Publik 27,5% 15.792 m2 Area Service 22,5% 12.920 m2 Luas bangunan 100% 57.424 m2 Dari perencanaan area luas lahan dan pengelompokkan area masingmasing dengan fungsinya, dari data tersebut dapat mencari total jumlah kamar pada area privat dengan melihat kapasitas : Tipe Kamar Luas Kamar Jumlah Kamar Luas tipikal Standart 31.9 m2 187 5965.3 m2 Deluxe 63.8 m2 48 3062.4 m2 Double Deluxe 95.7 m2 36 3445,2 m2 54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
4.3 Analisa Fisik Tapak Analisa fisik adalah analisa terhadap bangunan ini ditempatkan, sehingga dihasilkan sebuah data akhir yang dapat dijadikan pedoman dalam perancangan. Bangunan tersebut menjadi hasil dari sebuah satu kesatuan yang menyeluruh dan tepat sasaran baik secara fungsi maupun kesetaraan dengan lingkungan sekitar. 4.3.1 Lokasi Tapak adapun lokasi tapak berlokasi di jl. Gajah Mada No.188 Jakarta Barat lebih tepatnya diwilayah kotamadya jakarta barat kecamatan taman sari adapun tapak ini peruntukan karya kantor/ jasa (Kkt) dan Karya Perdagangan (Kpd) 70
4.3.1.1 Analisa Makro 4.3.1.2 Analisa Tapak Mikro k 71
4.3.1.3 Data Tapak Peruntukkan lahan sebagai bangunan komersil Ketinggian maksimal banguanna 32 lantai Koefisien luas banunan adalah 4 kali luas lantai Koefisien dasar bangunan dasar banguanan adalah 45 % dari luas lantai 4.3.1.4 Analisa Tapak Tanggapan Rancangan Tapak Lingkungan Untuk perancangan area paling depan lebih cocok dibuat plaza dan amphiteater sebagai area selamat datang, area tengah akan dibuat sebagai convention center, area paling belakang akan dibuat hotel. Tanggapan tapak terhadap luar : - Untuk view depan jalan raya potensi yang harus dikelola, - View kiri bangunan hotel dapat melihat arah laut, - View kanan akan melihat jalan raya - view belakang akan melihat perumahan warga 72
Tata Wilayah T ; Jenis masa tinggi 32 : Maximal tinggi bangunan Kpd/Kkt : peruntukan lahan 45 : KDB 4 : KLB Luas lahan : 14.356 ± m2 Peruntukan bangunan adalah bangunan komersil Luas dasar lantai bangunan 45 % x 14.356 m2 = 6.460 m2 luas total bangunan 4 x 14.356 m2=57.424 m2 jarak dari jalan utama ke bangunan existing 55.9 m digunakan untuk plaza dan penghijauan lintasan Matahari Untuk menghindari cahaya matahari langsung maka Pohon bisa digunakan sebagai Peredam Panas Matahari dan fasade yang menghadap timur diatasi dengan sun screen / material penahan panas 73
Kebisingan Kebisingan tingkat tinggi adalah yang berada di area depan yaitu jalan utama. Untuk samping kiri dan kanan serta belakang adalah kebisingan tingkat rendah. Secara vertical ruangan yang bersifat privat diatas jadi gukup jauh untuk mendengar kebisingan. Sedangkan yang dibawah menggunakkan pohon untuk menetralisir suara Sirkulasi Kendaraan 1.Jalan utama jl. Gajah Mada akses untuk 4-5mobil 1 arah 2 jalan kendaraan padat pada pagi dan sore hari 2.Sungai sebagai pembuangan terakhir semua gedung L=13 m 3.Jalan keadilan akses untuk 2 mobil, jalan 2 arah, jalan kendaraan padat pada pagi dan sore hari 4.Jalan kemurnian 1 mobil, 1 arah, jalan kendaraan padat pada pagi dan sore hari 5. jalan kemurnian 2 mobil, jalan 2 arah, jalan kendaraan padat pada pagi dan sore hari 6.jalan labu 2 mobil, jalan 2 arah, jalan kendaraan padat pada pagi dan sore hari 74