Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah Antara Konsumen Dengan Pengembang (Developer) Sebagai Upaya Perlindungan Konsumen Dalam Bidang Perumahan di Kabupaten Kudus S K R I P S I Diajukan untuk memenuhi dan melengkapi tugas Dalam menyelesaikan Jenjang Strata I (S1) Ilmu Hukum dengan kekhususan HUKUM KEPERDATAAN Oleh : DIMAS SURYA HARJA NIM. 2008-20-058 FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MURIA KUDUS 2013 i
HALAMAN PENGESAHAN Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah Antara Konsumen Dengan Pengembang (Developer) Sebagai Upaya Perlindungan Konsumen Dalam Bidang Perumahan di Kabupaten Kudus S K R I P S I Diajukan untuk memenuhi dan melengkapi tugas Dalam menyelesaikan Jenjang Strata I (S1) Ilmu Hukum dengan kekhususan HUKUM KEPERDATAAN Oleh DIMAS SURYA HARJA NIM. 2008-20-058 Kudus, Disetujui: Pembimbing I Pembimbing II MASMUAH, SH.MHum RUMBY CHAYATI, SH.MH Mengetahui: Dekan Fakultas Hukum UMK RISTAMADJI, SH.MHum ii
HALAMAN PERSEMBAHAN Motto Allah pasti mengangkat orang-orang yang beriman di antara kalian dan orangorang yang berilmu beberapa derajat. (Q.S. Al-Mujadalah: 11) Dan carilah pada apa yang telah dianugrahkan Allah kepadamu (kebahagiaan) negeri akhirat, dan janganlah kamu melupakan bahagiamu dari (kenikmatan) duniawi. (QS.Al Qashash : 77) Kupersembahkan Untuk: - Allah SWT yang telah memberikan nikmatnya - Bapak dan ibuku yang tercinta dan tersayang yang selalu memberikan semangat, - Kakak-kakaku yang tersayang: - Teman-teman Mahasiswa Fakultas Hukum khususnya angkatan 2008, - Almameterku. iii
KATA PENGANTAR Dengan mengucap puji syukur kehadirat Allah SWT, yang telah melimpahkan nikmat dan karunia-nya dalam penyusunan skripsi ini penulis tidak menemui hambatan dan rintangan yang berarti Adapun penyusunan skripsi ini dimaksudkan guna memenuhi atau melengkapi persyaratan dalam menyelesaikan jenjang pendidikan Strata 1 Program studi Ilmu Hukum khususnya Hukum Keperdataan di Fakultas Hukum Universitas Muria Kudus. Dalam penyusunan skripsi ini penulis masih merasa jauh dari kesempurnaan, mengingat keterbatasan ilmu pengetahuan dan pengalaman yang penulis miliki. Atas bantuan dan bimbingan dari semua pihak yang dengan sabar berusaha meluangkan waktu untuk memberikan pengarahan dan bimbingan kepada penulis, akhirnya penulisan ini dapat terselesaikan dengan baik. Sebagai ungkapan rasa syukur, penulis takkan lupa menyampaikan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada: 1. Bapak Ristamadji, SH, MHum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Muria Kudus yang telah meberikan ijin penulisan skripsi ini. 2. Ibu Masmuah, SH.MHum selaku Dosen Pembimbing I, yang telah membimbing secara langsung sejak persiapan sampai akhir penulisan. 3. Ibu Rumby Chayati, SH.MH, selaku Dosen Pembimbing II yang telah membimbing sehingga penulisan ini tersusun. iv
4. Semua pihak yang telah membantu dalam penelitian dan penyusunan skripsi ini yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu. Mengingat skripsi ini masih banyak kekurangan dan jauh dari sempurna, maka segala kritik dan saran yang positif akan penulis terima dengan senang hati. Akhirnya semoga skripsi ini dapat berguna bagi penulis dan para pembaca pada umumnya. Kudus, Maret 2013 Penulis DIMAS SURYA HARJA v
ABSTRAK SKRIPSI Skripsi yang berjudul Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah Antara Konsumen dengan Pengembang (Developer) Sebagai Upaya Perlindungan Konsumen dalam Bidang Perumahan di Kabupaten Kudus ini bertujuan untuk mengetahui Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah Antara Konsumen dengan Pengembang (Developer) Sebagai Upaya Perlindungan Konsumen dalam Bidang Perumahan di Kabupaten Kudus, dan juga untuk mengetahui penyelesaian sengketa bila Pengembang (Developer) terjadi wanprestasi dalam Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah Antara Konsumen dengan Pengembang (Developer). Metode pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis empiris. Dalam hal teknik pengumpulan data, penulis menggunakan data primer yang diperoleh langsung dari responden dan data skunder yaitu data yang diperoleh melalui studi pustaka yang berisi tentang teori-teori, pendapat para ahli dan lain-lain yang berhubungan dengan pokok permasalahan. Setelah data diperoleh, maka disusun secara sistematis dan selanjutnya dianalisa secara kualitatif, sehingga diperoleh kejelasan mengenai permasalahan yang dibahas dan selanjutnya disusun sebagai skripsi yang bersifat ilmiah. Dari hasil penelitian dapat diketahui bahwa Pelaksanaaan perjanjian jual beli rumah antara developer dengan konsumen dalam bidang perumahan di Kabupaten Kudus tidak semuanya berjalan dengan baik, dalam praktiknya perjanjian jual beli rumah berbentuk perjanjian baku yang berisi klausula-klausula baku yang dibuat oleh Developer. Akibatnya isi dari perjanjian tersebut kedudukan konsumen menjadi lemah karena hanya menguntungkan pihak developer dan kurang mengindahkan hak-hak dari konsumen. PT. Kurnia Alam Perista dan PT. Bima Tanjung Abadi selaku pengembang apabila ada sengketa dengan konsumen akan berupaya menyelesaikan dengan musyawarah kekelurgaan maupun dengan cara negosiasi, mediasi antara pihak Developer dengan konsumen. Dan dalam perlindungan hukum terhadap konsumen hendaknya pembuatan Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (SPPJB) diharapkan mencantumkan tentang sanksi bagi pengembang yang wansprestasi, dan Pemerintah diharapkan mengadakan pembinaan, pengarahan kepada para pengembang agar dalam memberikan informasi kepada konsumen dengan jelas dan benar, tidak menyesatkan, sehingga konsumen tahu akan hak dan kewajibannya. Kata kunci : Perjanjian,Pengembang (Developer), dan Konsumen vi
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PENGESAHAN... ii HALAMAN PERSEMBAHAN... iii KATA PENGANTAR... iv ABSTRAK SKRIPSI...vi DAFTAR ISI... vi BAB I PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang... 1 B. Perumusan Masalah... 6 C. Tujuan Penelitian... 7 D. Kegunaan Penelitian... 7 E. Sistematika Penulisan Skripsi... 8 BAB II TINJAUN PUSTAKA... 10 A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian... 10 1. Pengertian Perjanjian pada umumnya... 10 2. Asas-Asas perjanjian........ 11 3. Subjek dan Objek Perjanjian... 13 4. Sifat dan Syarat Syahnya Perjanjian... 14 B. Tinjauan Umum Tentang Tentang Perjanjian Jual Beli Rumah... 16 C. Perjanjian Baku Developer....... 17 D. Tinjauan Umum Tentang Perlindungan Konsumen Dalam Bidang Perumahan.... 22 1. Pengertian Perlindungan Konsumen... 22 2. Pihak-Pihak Yang Terkait Dalam Perlindungan Konsumen... 27 vii
BAB III METODE PENELITIAN...39 A. Metode Pendekatan...39 B. Spesifikasi Penelitian...40 C. Metode Penentuan Sampel...41 D. Metode Pengumpulan Data...41 E. Metode Pengolahan dan Penyajian Data...43 F. Metode Analisis Data...44 BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN...45 1. Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah Antara Konsumen dengan Pengembang (Developer) Sebagai Upaya Perlindungan Konsumen dalam Bidang Perumahan di Kabupaten Kudus... 45 2. Penyelesaian Sengketa bila Pengembang (Developer) terjadi wanprestasi dalam Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah Antara Konsumen dengan Pengembang (Developer). 65 BAB V PENUTUP...76 A. Kesimpulan...76 B. Saran...77 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN viii