BAB II PROSES PELAKSANAAN PENINGKATAN STATUS TANAH DARI HAK GUNA BANGUNAN MENJADI HAK MILIK DI PERUMNAS MARTUBUNG MEDAN A. Hak Guna Bangunan Ketentuan Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 memberikan pengertian Hak Guna Bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun. Dari definisi diatas, dapat diketahui bahwa tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah tanah negara, tanah Hak Pengelolaan, dan tanah Hak Milik. Hak Guna Bangunan dapat diperpanjang dan diperbaharui. Hak Guna Bangunan diatas tanah negara, atas permohonan pemegang hak dapat diperpanjang dan diperbaharui jika memenuhi syarat: 1. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik, sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian haknya. 2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak. 3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak, yaitu Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum Indonesia.
4. Tanah tersebut masih sesuai dengan rencana tata ruang wilayah yang bersangkutan. Sedangkan terhadap Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang dan diperbaharui atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan atau pembaharuannya diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGB tersebut. Selanjutnya perpanjangan atau pembaharuan HGB tersebut dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Milik tidak dapat diperpanjang tapi dapat diperbaharui atas kesepakatan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik dengan suatu akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Selanjutnya Pasal 37 Undang Undang Pokok Agraria menegaskan bahwa Hak Guna Bangunan terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Sedangkan Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 menegaskan bahwa tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah tanah Negara, tanah Hak Pengelolaan dan tanah Hak Milik. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan (objek Hak Guna Bangunan) adalah: 1. Tanah Negara
2. Tanah Hak Pengelolaan. 3. Tanah Hak Milik Maka berdasarkan objeknya Hak Guna Bangunan dapat terjadi : 1. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara terjadi dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk (Pasal 22 ayat (1) PP 40/1996). 2. Hak Guna Bangunan yang berasal dari Hak Pengelolaan terjadi dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang berwenang yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan (Pasal 22 ayat (2) PP 40/1996). 3. Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Milik terjadi dengan perjanjian oleh pemegang Hak Milik dengan penerima hak dengan suatu akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. 42 Adapun tanah yang diberikan diatas tanah Hak Milik adalah: 1. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. 2. Pemberian ini wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. 3. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan 42 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta, 2002, hlm. 17.
4. Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun. 5. Atas kesepakatan antara pemegang Hak Guna Bangunan dengan pemegang Hak Milik, Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Guna Bangunan baru yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan. Yang dapat mempunyai Hak Guna Bangunan adalah: 1. Warga Negara Indonesia. 2. Badan Hukum yang didirikan menurut ketentuan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Berdasarkan Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, pemegang Hak Guna Bangunan mempunyai hak : 1. Menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu, 2. Mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau keperluan usahanya, 3. Mengalihkan Hak Guna Bangunan tersebut kepada pihak lain melalui suatu perjanjian, 4. Membebani dengan Hak Tanggungan. 43 43 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.
Hak Guna Bangunan ini dapat dijadikan jaminan hutang yaitu dengan dibebani Hak Tanggungan. Pengertian Hak Tanggungan tersebut adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang Undang Hak Tanggungan, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lain. 44 Hak Tanggungan tersebut hapus dengan hapusnya Hak Guna Bangunan. Prosedur pembebanan Hak Tanggungan ini diatur dalam Undang Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. 1. 1.8 Akta Tanah (PPAT) sebagai perjanjian ikutan, 2. Adanya pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah dan diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan. 45 Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hak Guna Bangunan ini dapat beralih dengan cara pewarisan, yang harus dibuktikan dengan adanya surat wasiat atau surat keterangan sebagai ahli waris yang dibuat oleh pejabat yang berwenang, surat keterangan kematian pemegang Hak Guna Bangunan 44 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996., Op. Cit, Pasal 1 45 Undang Undang Nomor 4 tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
tersebut yang juga dikeluarkan oleh pejabat yang berwenang, Hak Guna Bangunan juga dapat dialihkan oleh pemegang Hak Guna Bangunan kepada pihak lain yang memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Guna Bangunan. Bentuk peralihan Hak Guna Bangunan tersebut dapat terjadi karena adanya perbuatan hukum tertentu yaitu berupa : 1. Jual beli, 2. Tukar menukar, 3. Hibah, 4. Penyertaan dalam modal perusahaan (inbreng), harus dibuktikan dengan suatu akta dari Pejabat Pembuat Akta Tanah, 5. Lelang, harus dibuktikan dengan Berita Acara Lelang yang dibuat oleh pejabat dari Kantor Lelang. Peralihan Hak Guna Bangunan tersebut harus didaftarkan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah dan dilakukan perubahan nama dalam sertifikat dari pemegang Hak Guna Bangunan sebelumnya kepada pihak yang menjadi penerima Hak Guna Bangunan yang baru. Dalam peralihan Hak Guna Bangunan ada ketentuan khusus yaitu ketentuan mengenai peralihan Hak Guna Bangunan yang berada di atas tanah Hak Pengelolaan dimana peralihan tersebut harus dengan adanya persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan. Demikian juga peralihan Hak Guna
Bangunan atas Hak Milik juga diperlukan adanya persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik. Hapusnya Hak Guna Bangunan berdasarkan Pasal 40 Undang-Undang Pokok Agraria adalah : 46 1. Jangka waktunya berakhir sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya. 2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktu berakhir karena: a. Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang Hak Guna Bangunan b. Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan c. Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap 3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir 4. Dicabut haknya berdasarkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 5. Tanahnya diterlantarkan 6. Tanahnya musnah 7. Ketentuan dalam Pasal 20 ayat (2) Undang-undang Pokok Agraria. 46 Ibid, Pasal 40
Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Negara mengakibatkan tanahnya menjadi tanah negara kembali. Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali kedalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan. Dan hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik mengakibatkan tanahnya kembali kepada penguasaan pemilik Hak Milik tanah tersebut. Hapusnya Hak Guna Bangunan karena dibatalkan oleh pejabat yang berwenang akan diterbitkan Surat Keputusan yang bersifat konstitutif. Sedangkan hapusnya Hak Guna Bangunan karena jangka waktunya berakhir, dilepaskan secara sukarela oleh pemegang Hak Guna Bangunan sebelum jangka waktunya berakhir, dicabut Hak Guna Bangunannya, diterlantarkan, tanahnya musnah dan pemegang Hak Guna Bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Guna Bangunan maka diterbitkan suatu Surat Keputusan yang bersifat deklaratoir. Konsekwensi bagi bekas pemegang Hak Guna Bangunan atas hapusnya Hak Guna Bangunan tersebut sebagaimana diatur pada Pasal 37 dan Pasal 38 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996, yaitu : 1. Apabila Hak Guna Bangunan atas tanah negara hapus dan tidak diperpanjang atau diperbaharui lagi, maka bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib membongkar bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambatlambatnya dalam jangka waktu 1 (satu) tahun setelah hapusnya Hak Guna Bangunan.
2. Dalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih diperlukan, maka kepada bekas pemegang Hak Guna Bangunan diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan suatu Keputusan Presiden. 3. Pembongkaran bangunan dan benda-benda tersebut dilaksanakan atas biaya bekas pemegang Hak Guna Bangunan. 4. Jika bekas pemegang Hak Guna Bangunan lalai dalam memenuhi kewajibannya maka bangunan dan benda-benda tersebut dibongkar oleh Pemerintah dan biaya pelaksanaannya dibebankan kepada bekas pemegang Hak Guna Bangunan. Apabila Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan atau tanah atas Hak Milik hapus, maka bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik. Adapun kewajiban pemegang Hak Guna Bangunan adalah: 1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayaran ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya. 2. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya. 3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup.
4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik, sesudah HGB itu hapus. 5. Menyerahkan sertipikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan. B. Hak Milik Hak Milik menurut Pasal 20 Ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria adalah : 47 1. Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6. 2. Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Menurut Pasal 22 Undang-undang Pokok Agraria, Hak Milik atas tanah dapat terjadi dengan cara-cara sebagai berikut: 48 1. Hak Milik atas tanah yang terjadi menurut Hukum Adat. Hak Milik atas tanah terjadi dengan jalan pembukaan tanah atau pembukaan hutan. 2. Hak Milik atas tanah yang terjadi karena Penetapan Pemerintah. Hak Milik yang terjadi karena adanya Penetapan Pemerintah terhadap tanahtanah yang pada awalnya dikuasai oleh Pemerintah dengan sebelumnya mengajukan permohonan dan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional. 47 Op. Cit, Pasal 20 48 Ibid, Pasal 22
3. Hak Milik atas tanah yang terjadi karena ketentuan Undang-undang. Hak Milik atas tanah ini terjadi karena adanya ketentuan yang mengatur mengenai pertanahan, setelah berlakunya Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, semua hak atas tanah harus diubah menjadi salah satu hak atas tanah yang diatur oleh Undang-undang Pokok Agraria termasuk dalam hal ini mengenai Hak Milik. Berkenaan dengan pemindahan Hak Milik, Undang-undang juga telah mengatur sebagai berikut: 1. Jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk pemindahan Hak Milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah. 2. Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan Hak Milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan Pemerintah termasuk dalam Pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali. 49 49 Ibid, Pasal 26
Berdasarkan Pasal 27 Undang Undang Pokok Agraria menetapkan faktorfaktor penyebab hapusnya Hak Milik atas tanah dan tanahnya jatuh kepada Negara, yaitu : 50 1. Karena pencabutan hak berdasarkan ketentuan Pasal 18, untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur oleh Undang-undang. 2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya 3. Karena diterlantarkan 4. Karena subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik atas tanah 5. Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik atas tanah. 6. Tanahnya musnah. Pada dasarnya pemilik tanah berkewajiban menggunakan atau mengusahakan tanahnya sendiri secara aktif. Namun demikian Undang Undang pokok Agraria mengatur bahwa Hak Milik atas tanah dapat digunakan atau diusahakan oleh bukan pemiliknya. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 24 Undang Undang Pokok Agraria yaitu 50 Op.Cit, hal 16, Pasal 27
penggunaan tanah Hak Milik oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan peraturan perundangan. Beberapa bentuk penggunaan atau pengusahaan tanah Hak Milik oleh bukan pemiliknya, yaitu : 1. Hak Milik atas tanah dibebani Hak Guna Bangunan 2. Hak Milik atas tanah dibebani Hak Pakai 3. Hak Sewa untuk Bangunan 4. Hak Gadai (Gadai Tanah) 5. Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil) 6. Hak Menumpang 7. Hak Sewa Tanah Pertanian C. Prosedur Pelaksanaan Peningkatan Status Tanah Dari Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik di Perumnas Martubung Medan Peningkatan hak menurut John Salindo adalah: Perubahan hak dan meningkatkan haknya, misalnya dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik, apabila syaratnya telah dipenuhi 51 Keterangan dari sebidang tanah untuk kepastian siapa saja yang berhak mempunyai tanah yang bersangkutan, status dari pada haknya serta beban-beban yang berada di atas tanah dan yang terakhir menghasilkan sertifikat-sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat. 51 Jhon Salindo, Masalah Tanah dalam Pembangunan, Djambatan, Jakarta, 2001
Perubahan hak adalah penetapan Pemerintah mengenai penegasan bahwa sebidang tanah yang semula dipunyai dengan Hak Guna Bangunan, atas permohonan pemegang haknya, menjadi tanah Negara dan sekaligus memberi tanah tersebut kepadanya dengan Hak Milik. 52 Prosedur pelaksanaan peningkatan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik dilakukan dengan mengajukan permohonan pendaftaran terlebih dahulu kepada Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan disertai dengan syarat-syarat yang telah ditentukan dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1997. Pendaftaran perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik, baik yang belum maupun yang telah habis jangka waktunya diajukan ke loket Kantor Pertanahan yang telah ditentukan dengan membayar uang pendaftaran sebesar Rp. 25.000.000,00 dengan disertai: 1. Sertifikat Hak Guna Bangunan yang dimohon untuk diubah menjadi Hak Milik. 2. Akta Jual Beli atau surat perolehan mengenai rumah beserta tanah yang bersangkutan 3. Surat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan. 4. Bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal berupa: 52 Pasal 1 huruf b Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1997 Tentang Pemberian hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhana (RS)
a. Fotocopy Izin Mendirikan Bangunan yang mencantumkan bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal b. Surat Keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan setempat bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, apabila mendirikan bangunan tersebut belum dikeluarkan oleh instansi yang berwenang c. Fotocopy SPPT PBB yang terakhir (khusus untuk tanah yang luasnya 200 M 2 atau lebih). d. Bukti identitas pemohon e. Pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohonkan pendaftarannya itu, akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5000 (lima ribu) M 2. f. Asli surat rekomendasi dari Perum Perumnas Sebelum melaksanakan peningkatan hak atas tanah ke Kantor Pertanahan Kota Medan, pemohon harus terlebih dahulu meminta Surat Rekomendasi dari pihak Perum Perumnas, adapun lampiran yang harus dilengkapi untuk memperoleh Surat Rekomendasi dari pihak Perum Perumnas yaitu: 1. Foto copy Kartu Tanda Penduduk Pemohon (KTP) 2. Sertipikat hak atas tanah pemohon (asli) 3. Foto copy sertipikat pemohon yang telah dilegalisir sesuai dengan aslinya oleh Badan Pertanahan Setempat
4. Surat Keterangan tentang peruntukan sesuai RTRW/RTUR oleh Tata Kota setempat. Untuk perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik maka pemohon wajib membayar uang pemasukan kepada Perum Perumnas diluar uang pemasukan kepada Negara dalam rangka pemberian rekomendasi untuk peningkatan hak sesuai dengan ketentuan yang berlaku, yaitu Keputusan Direksi Perum Perumnas Nomor: Dirut/048/KPTS/10/IV/2007. Adapun besarnya uang pemasukan kepada Perum Perumnas dalam rangka pemberian rekomendasi untuk peningkatan hak atas tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik adalah sebagai berikut: 1. Uang pemasukan dalam rangka peningkatan hak atas tanah yang berasal dari Hak Guna Bangunan (HGB) yang sudah habis masa berlakunya yaitu: 2% (Nilai perolehan tanah, yang diperoleh dari luas tanah yang bersangkutan dikalikan dengan Nilai Jual Objek Pajak tahun berjalan) dikurangi dengan Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP), selanjutnya dikali 60% (enam puluh persen). 2. Uang pemasukan dalam rangka peningkatan hak atas tanah yang berasal dari Hak Guna Bangunan yang belum habis masa berlakunya yaitu: 2% (Nilai perolehan tanah, yang diperoleh dari luas tanah yang bersangkutan dikalikan dengan Nilai Jual Objek Pajak tahun berjalan) dikurangi dengan Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukan, selanjutnya dikurangi (sisa Jangka Waktu Hak Guna Bangunan dikali dengan Uang Pemasukan dikurangi
dengan Jangka Waktu Hak Guna Bangunan), selanjutnya dikali 50% (lima puluh persen). 53 Selain daripada uang pemasukan kepada Perum perumnas dalam rangka pemberian rekomendasi, pemohon juga wajib membayar uang pemasukan kepada Negara dan biaya pendaftaran sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002. Setelah berkas-berkas permohonan itu lengkap, seksi hak atas tanah mencatatnya dalam buku register hak atas tanah. selanjutnya Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan perintah setor pungutan. setor pungutan ini bermaksud sebagai uang pemasukan terhadap negara atas pemberian hak atas tanah kepada pemohon dalam waktu kurang lebih 1 (satu) minggu setelah dicatatnya berkas permohonan tersebut. seksi hak atas tanah membuat perincian tentang besarnya uang pemasukan yang harus dbayar oleh pemohon. Adapun besarnya uang pemasukan kepada Negara untuk peningkatan hak atas tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik adalah dengan rumusan sebagai berikut: 54 Luas tanah yang tercantum di sertipikat dikalikan dengan harga dasar tanah yang ada di Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) selanjutnya dikurangi dengan Nilai perolehan Objek Pajak Tidak 53 Keputusan Direksi Perum Perumnas Nomor : Dirut/048/KPTS/10/IV/2007 Tentang Pengenaan Uang Pemasukan Dalam Rangka Pemberian Rekomendasi Permohonan perpanjangan Hak, Peningkatan Hak Dan Atau Peralihan Hak, DiAtas Tanah Hak Pengelolaan, Perum Perumnas Dengan Peruntukan Perumahan, Fasilitas Semi Komersil Dan Komersil. 54 Wawancara dengan Bapak Bahrum, SH, Kasubsi Peralihan Hak Kantor Pertanahan Kota Medan, tanggal 04 Januari 2010.
kena Pajak (NPOPTKP) yang mana untuk kota Medan sebesar Rp. 30.000.000. kemudian dikali 2 % (dua persen). Contoh: 200 M2 x Rp. 243.000/M2 Rp. 30.000000,00 x 2 % = Rp. 48.600.000,00 Rp. 30.000000,00 = Rp. 18.600.000,00 x 2 % = Rp. 392.000,00 Setelah diterima tanda bukti setor pungutan Kepala Kantor Pertanahan mendaftar perubahan status tanah Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik dengan memberikan catatan dengan tinta merah atau cap pada halaman pendaftaran peralihan dalam Buku Tanah Hak Guna Bangunan yang bersangkutan dan sertifikatnya serta pada daftar umum lainnya sebagai berikut: 55 DENGAN KEPUTUSAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR......TANGGAL... HAK GUNA BANGUNAN NOMOR...DESA...HAPUS DAN DIUBAH MENJADI HAK MILIK NOMOR...DESA... DENGAN SEBESAR...DAN SUMBANGAN PELAKSANAAN LANDREFORM SEBESAR......TGL... KEPALA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN/KOTA... (...) 55 Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan pajak yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional, Pasal 13
Dan semua sebutan Hak Guna Bangunan beserta nomornya di dalam Buku Tanah. Sertifikat dan daftar umum lainnya dicoret dan diganti dengan sebutan Hak Milik dengan nomornya. Setelah pungutan atau uang pemasukan dibayar lunas, maka Kepala Kantor Pertanahan akan mendaftar hapusnya Hak Guna Bangunan yang bersangkutan dalam buku tanah dan sertipikatnya serta daftar umum lainnya. Selanjutnya mendaftar Hak Milik atas tanah bekas Hak Guna Bangunan tersebut dengan membuatkan buku tanahnya dengan menyebutkan keputusan ini sebagai dasar adanya Hak Milik tersebut dan menerbitkan sertipikatnya dengan surat ukur yang dibuat berdasarkan data fisik yang digunakan dalam pendaftaran Hak Guna Bangunan. Apabila tanah rumah sederhana yang bersangkutan sudah diperoleh dari pengembang akan tetapi belum dipisah dari Hak Guna Bangunan induk, maka permohonan sebagaimana dimaksud ayat (1) diajukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran peralihan hak atas bidang tanah yang bersangkutan. Dalam hal sebagaimana dimaksud ayat (2) sertifikat tanah hasil pemisahan bidang yang bersangkutan yang diterimakan kepada pemilik atau kuasanya adalah sertifikat Hak Milik. Atas permohonan pendaftaran perubahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan perintah setor pungutan sebagaimana dimaksud Pasal 2 ayat (2).
Tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal yang luasnya 600 M 2 atau kurang yang sudah habis jangka waktunya dan masih dipunyai oleh bekas pemegang hak tersebut, atas permohonan yang bersangkutan diberikan Hak Milik kepada bekas pemegang hak. 56 Pemberian Hak Guna Bangunan bagi tanah untuk RSS dan RS adalah sebagai berikut: 1. Hak Guna Bangunan atas tanah untuk RSS dan RS di atas tanah Negara, termasuk di atas tanah Hak Pengelolaan, kepunyaan perseorangan Warga Negara Indonesia, atas permohonan pemegang hak atau kuasanya diubah menjadi Hak Milik. 2. Tanah untuk RSS dan RS di atas tanah Hak Pengelolaan kepunyaan perseorangan Warga Negara Indonesia yang belum dipunyai dengan Hak Guna Bangunan diberikan dengan Hak Milik. Tata cara peningkatan status tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di perumnas Martubung yang dilakukan oleh masyarakat dengan cara beraneka ragam, artinya ada masyarakat yang datang sendiri langsung ke Kantor Pertanahan untuk pengurusannya karena mengingat biayanya lebih murah dibandingkan jika mengurus melalui Notaris PPAT yang biayanya lebih mahal, 57 hal ini disebabkan 56 Wawancara dengan Bapak Bahrum, SH, Kasubsi Peralihan Hak Kantor Pertanahan Kota Medan, tanggal 1 Desember 2009 57 Wawancara dengan Bapak Bahrum, SH., Kasubsi Peralihan Hak Kantor Pertanahan Kota Medan, Tanggal 1 Desember 2009.
karena mereka harus mengeluarkan uang jasa untuk kepengurusannya. Akan tetapi ada pula masyarakat yang memberikan kuasa kepada pihak Perum Perumnas untuk menguruskannya. Namun demikian lebih banyak masayarakat yang memberikan kuasanya untuk pengurusannya ke Notaris PPAT, hal ini dikarenakan mereka membuat peralihan hak tersebut atau balik nama sudah dari pihak kedua bukan dari pihak pertama atau developer, manakala haknya hampir berakhir, maka otomatis mereka meningkatkan status tanah rumah mereka dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik. Keuntungannya pengurusan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah, yaitu sebelumnya mereka tidak mengetahui bahwa sertipikat Hak Guna Bangunannya akan berakhir sehingga mereka jadi tahu atau mengerti. Biaya yang harus dikeluarkan oleh pemohon apabila melakukan peningkatan hak atas tanah dari hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah, pemohon dikenakan biaya sebesar Rp. 2.000000,00 (dua juta rupiah). 58 Kemudahan pengalihan atau peningkatan Hak Milik atas tanah Hak Guna Bangunan untuk rumah tinggal itu diatur dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) No 6 Tahun 1998 Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal, tertanggal 26 Juni 1998. Keputusan ini mulai berlaku 1 Juli 1998. 59 58 Wawancara dengan Ibu Rosana Lubis, SH., Notaris dan PPAT Kota Medan, Tanggal 28 November 2009. 59 Djoko Soepadmo, Seri B-4 Bagian Pertama, Ketentuan-ketentuan dan Komentar Mengenai Jual Beli, Tukar Menukar, Sewa Menyewa dalam Praktek Tehnik Pembuatan Akta, Bina Ilmu, Surabaya, 2005, hlm 235.
Pemeriksaan permohonan pendaftaran Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tersebut dilakukan sebagai berikut: 1. Data yuridis dan data fisik tanah yang diberikan Hak Milik diperiksa dengan melihat sertifikat Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah yang bersangkutan. Untuk keperluan ini tidak perlu dilakukan pengukuran ulang. Pemeriksaan lapangan lainnya, maupun rekomendasi dari instansi lain. 2. Penggunaan untuk rumah tinggal diperiksa dengan melihat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang menyebutkan penggunaan bangunan. Dalam hal ini Izin Mendirikan Bangunan tersebut tidak pernah/belum dikeluarkan oleh instansi yang berwenang, maka diperlukan Surat Keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan bahwa benar bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut dipergunakan sebagai rumah tinggal. 3. Identitas pemohon diperiksa dari Kartu Tanda Penduduk (KTP) atau Paspor yang bersangkutan. Berkenaan dengan pengurusan permohonan perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik lainnya untuk rumah yang tidak memenuhi kriteria sebagai tanah untuk rumah sederhana sebagaimana yang sudah diterima sebelum tanggal ditetapkannya Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1997 akan diproses menurut ketentuan yang umum berlaku untuk pemberian hak atas tanah.
Berkenaan dengan jangka waktu, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota menetapkan jangka waktu penyelesaian permohonan pendaftaran Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal sesuai kondisi dan kemampuan kantor masing-masing dan menepati jangka waktu tersebut, dengan ketentuan bahwa untuk permohonan yang diajukan melalui PPAT jangka waktu penyelesaiannya ditetapkan paling sedikit 2 (dua) minggu lebih lama daripada yang diajukan oleh pemohon sendiri. Penyelesaian permohonan pendaftaran Hak Milik atas tanah bekas Hak Guna Bangunan yang dibebani Hak Tanggungan, maka pihak yang bersangkutan harus menghadap Notaris PPAT terlebih dahulu untuk membuat surat kuasa memasang Hak Tanggungan (SKMHT) karena Hak Tanggungannya melekat pada SKMHT tersebut. Manakala jangka waktu HGB masa berlakunya akan berakhir sedangkan sertifikatnya masih dibebani Hak Tanggungan, maka haknya harus ditinjau kembali karena saat sertifikat tersebut didaftarkan di BPN, maka Hak Tanggungan dengan sendirinya gugur. Penetapan waktu penyelesaian permohonan tersebut dicantumkan pada tanda terima pungutan yang telah dibayar oleh pemohon atau dalam hal tidak ada pungutan yang harus dibayar, pada tanda terima penerimaan berkas permohonan. 60 60 Wawancara dengan Bapak Syafruddin Chandra,SH,SpN.,MKn., Koordinator Pemeliharaan Data Yuridis Kantor Pertanahan Kota Medan, Tanggal 30 November 2009.
Dengan demikian dapat dikatakan bahwa permohonan Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal yang tidak memenuhi syarat untuk diproses menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1997 Jo. Nomor 15 tahun 1997 dan Nomor 1 Tahun 1998 Tentang Pemberian Hak Milik atas tanah untuk Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhana (RS), Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1998 Tentang Pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah dan keputusan ini. Permohonan Hak Milik dibatasi untuk tanah seluas maksimum 2000 (dua ribu) M2. Dalam pengurusan permohonan Hak Milik harus dilampirkan pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5000 (lima ribu) M 2. Dengan demikian dapat dikatakan dalam pelaksanaan peningkatan status tanah Rumah Sederhana (RS) dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Perumnas Martubung, pemohon haruslah memenuhi persyaratan dan ketentuan yang telah diatur dalam Keputusan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1997 dan peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6
Tahun 1998, serta Instruksi Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1998. Dalam hal rumah tinggal tersebut masih sementara dalam ikatan Hak Tanggungan atau dengan kata lain kreditnya belum lunas karena diperoleh melalui Kredit Perumahan (KPR), proses peningkatan hak atas tanah tersebut tetap dapat dilaksanakan tanpa perlu menunggu hingga kredit rumah tersebut lunas terbayar dengan syarat pihak kreditur atau pihak Bank KPR memberikan persetujuan dan pihak pemilik memberikan kuasa untuk memasang Hak Tanggungan. Namun untuk hal seperti tersebut diatas belum pernah terjadi di Perum Perumnas Martubung, selama ini mereka mengeluarkan rekomendasi untuk peningkatan hak atas tanah apabila kredit pihak pembeli rumah tersebut sudah lunas terbayar. 61 Apabila pihak developer mengalami pailit atau bangkrut sebelum kredit pembeli tersebut lunas, apabila hal tersebut terjadi maka tidak akan menjadi masalah sepanjang sertipikat Hak Guna Bangunan telah dipecah dan sertipikat telah dipasang Hak Tanggungan atas nama pembeli, sehingga tidak ada hubungan lagi dengan pihak developer, timbul suatu masalah apabila sertipikat masih atas nama developer, maka harus dilakukan pemecahan yang biasanya bisa dilakukan roya parsial (pemecahan sebahagian). Jika sertipikat telah diroya atas nama pihak pembeli, maka pihak 61 Wawancara dengan Ibu Damenta Munthe, Bagian Pertanahan (Peningkatan Hak) Perum Perumnas Martubung Medan, Tanggal 5 Januari 2010.
pembeli dapat langsung datang ke kantor pertanahan tempat lokasi rumah tersebut berada dan kemudian memohon peningkatan hak dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik. 62 Pemilikan tanah perumahan tidak saja dimiliki masyarakat umum tetapi juga dapat dimiliki oleh pegawai negeri, dimana dalam hal ini juga pegawai negeri perlu mendapatkan kepastian hak yaitu Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal yang dibeli oleh pegawai negeri dari perumahan yang disediakan oleh Pemerintah sebagaimana yang diatur dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1998 Tentang Pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh pegawai negeri. Tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh pegawai negeri dari Pemerintah adalah: a. Tanah yang diatasnya berdiri rumah Negara golongan III yang telah dibeli oleh pegawai negeri; b. Tanah yang telah dibeli oleh pegawai negeri dari Pemerintah atau Pemerintah Daerah sesuai ketentuan yang berlaku, yang diatasnya berdiri rumah tinggal atau yang dimaksudkan untuk rumah tinggal. 62 Ibid
Menurut Pasal 2 tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh pegawai negeri dari Pemerintah dan telah dilunasi harganya, diberikan kepada pegawai negeri yang bersangkutan dengan Hak Milik. Hak Guna Bangunan atas tanah yang berasal dari tanah untuk rumah tinggal yang juga telah dibeli oleh pegawai negeri dari Pemerintah dan masih atas nama pegawai negeri yang bersangkutan atau ahli warisnya, atas permohonan yang bersangkutan dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan Hak Milik. untuk memperoleh Hak Milik tersebut, pemohon wajib membayar uang pemasukan kepada negara serta biaya pendaftaran hak sesuai ketentuan yang berlaku. Permohonan pendaftaran Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) huruf a diajukan kepada kepala kantor pertanahan setempat dengan disertai : a. Untuk tanah yang diatasnya berdiri rumah Negara golongan III; 1) Surat tanda bukti pelunasan harga rumah Negara dan tanahnya 2) Surat keputusan Departemen Pekerjaan Umum bahwa rumah yang bersangkutan sudah menjadi milik pemohon, dan 3) Bukti identitas pemohon b. Untuk tanah lainnya: 1) Surat tanda bukti pelunasan harga tanah yang bersangkutan,
2) Surat pelepasan hak atas tanah dari Lembaga Tertinggi/Tinggi Negara, Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, atau Pemerintah Daerah yang bersangkutan kepada pemohon, dan 3) Bukti identitas pemohon Untuk melaksanakan pendaftaran hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kantor pertanahan melakukan pengukuran tanah yang bersangkutan. Atas permohonan pendaftaran hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan perintah setor pungutan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) dan biaya pengukuran sebagaimana dimaksud pada ayat (2). Setelah pengukuran selesai dan pungutan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dibayar lunas kepada kantor pertanahan; a. Mengeluarkan konfirmasi pemberian Hak Milik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dengan Surat Keputusan. b. Mendaftar Hak Milik yang bersangkutan dengan menyebutkan nomor keputusan ini jo. Nomor keputusan konfirmasi sebagaimana dimaksud pada huruf a sebagai penetapan yang menjadi dasar adanya Hak Milik itu dalam buku tanah dan sertipikat. Permohonan pendaftaran perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai menjadi Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) huruf b dan pendaftaran pemberian Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) huruf c diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan disertai: a. Sertipikat Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah yang bersangkutan
b. Bukti bahwa tanah tersebut adalah tanah yang telah dibeli oleh pegawai negeri dari Pemerintah yaitu; 1) Tanda bukti pelunasan harga rumah dan tanah yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang, atau 2) Surat keputusan Departemen Pekerjaan Umum bahwa rumah Negara yang bersangkutan sudah menjadi milik pemohon, atau 3) Surat pelepasan hak atas tanah dari Lembaga Tertinggi/Tinggi Negara, Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, atau Pemerintah Daerah yang bersangkutan kepada pemohon, atau 4) Bukti lain bahwa tanah tersebut adalah atanah yang telah dibeli oleh pegawai negeri dari Pemerintah Atas permohonan pendaftaran perubahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan perintah setor pungutan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2). Setelah diterima tanda bukti setor pungutan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) Kepala Kantor Pertanahan: a. Mendaftar hapusnya Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai tersebut dalam buku tanah dan sertipikat yang bersangkutan serta daftar umum lainnya b. Selanjutnya mendaftar hak Milik yang baru dalam buku tanah baru dengan surat ukur sesuai surat ukur atau gambar situasi yang lama, dengan menyebutkan keputusan ini sebagai dasar adanya Hak Milik tersebut, dan c. Menerbitkan sertipikat Hak Milik.
Bagan an Permohonan Peningkatan Hak Atas Tanah Menjadi Hak Milik Permohonan Hak Loket Ke Kasubsi Pendaftaran Hak Pembukuan Untuk Pengolahan Berkas Lengkap Ke Kasi Hak Atas Tanah Kembali ke Kasubsi Pendaftaran Hak Berkas Tidak Lengkap Ke Kasi Hak Atas Tanah Di kembalikan Kepada Pemohon Kepala Kantor Pertanahan SK Konfirmasi Peningkatan Hak Milik Yang Berisi Perhitungan Uang Pemasukan Sumber : Kantor Pertanahan Kota Medan