TESIS PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN DI ATAS HAK MILIK ATAS TANAH DI KABUPATEN BADUNG ANDINA DYAH PUJANINGRUM NIM. 1192461011 PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2014 i
PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN DI ATAS HAK MILIK ATAS TANAH DI KABUPATEN BADUNG Tesis ini dibuat untuk memperoleh Gelar Magister Pada Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana ANDINA DYAH PUJANINGRUM NIM. 1192461011 PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2014 ii
Lembar Pengesahan TESIS INI TELAH DISETUJUI TANGGAL 24 Pebruari 2014 Pembimbing I, Pembimbing II, Prof. Dr. I Ketut Mertha, S.H., M.Hum NIP. 19461231 197602 1 001 Dr. Putu Gede Arya Sumerthayasa, S.H., M.H NIP. 19640915 1990031 004 Mengetahui Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana Prof. Dr. I Made Arya Utama, S.H. M.H NIP. 19650221 199003 1 005 Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S. (K) NIP. 19590215 198510 2 001 iii
Tesis ini Telah Diuji Pada Tanggal : 21 Pebruari 2014 Panitia Penguji Tesis Berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana Nomor : 0325 / UN14.4 / HK /2014 Tanggal: 07 Pebruari 2014 Ketua : Prof. Dr. I Ketut Mertha, SH., M.Hum Anggota : 1. Dr. Putu Gede Arya Sumerthayasa, SH., MH. 2. Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH., MH. 3. I Nengah Suharta, SH., MH. 4. I Ketut Sudiartha, SH., MH. iv
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT Dengan ini saya menyatakan yang sebenarnya bahwa : Nama : ANDINA DYAH PUJANINGRUM NIM : 1192461011 Program Studi Judul Tesis : Kenotariatan : Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Hak Guna Bangunan Di Atas Hak Milik Atas Tanah Di Kabupaten Badung Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila dikemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Perundang-undangan yang berlaku. Denpasar, 13 Pebruari 2014 Yang membuat pernyataan (Andina Dyah Pujaningrum) v
UCAPAN TERIMA KASIH Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, Yesus Kristus, dan Bunda Maria karena atas berkat rahmatnya penulis dapat menyelesaikan penulisan Tesis ini. Adapun judul Tesis ini adalah PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN DI ATAS HAK MILIK ATAS TANAH DI KABUPATEN BADUNG. Dalam penulisan Tesis ini, penulis menyadari masih terdapat kekurangan, untuk itu besar harapan penulis semoga Tesis ini memenuhi kriteria sebagai salah satu syarat untuk meraih Gelar Magister Kenotariatan pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Penulisan Tesis inipun tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan dari para pembimbing dan berbagai pihak. Untuk itu melalui tulisan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. I Ketut Mertha, SH., M.Hum., selaku Pembimbing Utama dan terima kasih penulis ucapkan kepada Dr. Putu Gede Arya Sumerthayasa, S.H., M.H., selaku Pembimbing Kedua yang telah memberikan dorongan, semangat, bimbingan dan saran selama penulis menyelesaikan Tesis ini. Terima kasih untuk para penguji Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH, MH., I Nengah Suharta, SH, MH., dan I Ketut Sudiartha, SH, MH., yang telah bersedia meluangkan waktu, memberi saran dan masukan serta ilmu kepada penulis. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp.PD., KEMD, selaku Rektor Universitas Udayana beserta staff atas kesempatan vi
yang diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan studi pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Terima kasih juga ditujukan kepada Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S. (K) selaku Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswa Program Magister pada Program Pascasarjana Universitas Udayana dan kepada Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., M.H, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasajana Universitas Udayana. Terima kasih juga penulis tujukan kepada Bapak/Ibu Dosen pengajar di Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah memberikan ilmu kepada penulis, Bapak/Ibu Staf Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah memberikan bantuan secara tidak langsung dalam proses administrasi akademik selama masa perkuliahan, Rekanrekan Angkatan II Mandiri Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah memberikan semangat serta dorongan dalam penyelesaian tesis ini. Terima kasih yang tak terhingga juga penulis tujukan kepada Ayahanda dan Ibunda tercinta FY. Fajar Nusantara, SE. dan Paramita Rukmi, SH yang telah senantiasa mendoakan, mendukung dan memberikan bimbingan dalam penulisan tesis ini, adik-adik penulis Antonius Andika Ndaru Nusantara dan Bonifasius Andiva Nusantara. Terima kasih penulis ucapkan untuk Suami Tercinta, Cosmas Dimas Darmoyo Danisworo, SH, M.Kn. yang telah memberikan dukungan, mendoakan, memberikan saran dan menjadi teman berdiskusi dan bertukar ilmu. Terima kasih juga untuk anak-anak penulis Immanuel Arka Pranaya Daniswara dan Dominikus Aksa Anindya Daniswara yang senantiasa memberikan semangat vii
tersendiri kepada penulis. Keluarga Besar Drs Nugroho, Keluarga Besar Drs A. Santosa, SH., Keluarga Besar B. Priyadi Priyokartono, terutama untuk Almh. Nenekku Katarina Nunuk Rukmini di Surga (amin) yang senantiasa semasa hidupnya memimpikan penulis meraih gelar Magister. Terima Kasih untuk persahabatan dan persaudaraan yang tulus kepada penulis, Ashinta Sekar Bidari, SH, MH, Maria Anggita Dian Pramestie, SH, Prisilia Purwardani, SH dan Fitriah, SH., walaupun berjauhan tetap setia berbagi perhatian, ilmu, saran dan semangat kepada penulis. Terima kasih juga untuk Ni Nyoman Carina Pariska Pribadi, SH., Mungki Anindita Putri, SH., Ni Made Asri Asti, SH., dan Ida Ayu Agung Wirdaputri Atmadja, SH., M.Kn, atas dukungan dan motivasi selama penulisan tesis ini, serta semua pihak yang telah mendukung proses pembuatan Tesis ini. Sebagai akhir kata penulis berharap semoga Tesis ini bermanfaat bagi pengembangan ilmu pengetahuan dan menambah kepustakaan di bidang Kenotariatan serta berguna bagi masyarakat. Denpasar, 13 Pebruari 2014 Penulis viii
ABSTRAK PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN DI ATAS TANAH HAK MILIK DI KABUPATEN BADUNG Pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik atas tanah di Kabupaten Badung didasarkan pada peraturan perundang-undangan diantaranya adalah KUH Perdata, UUD 1945, UUPA, PP No 40 Tahun 1996, PP No 24 Tahun 1997, dan PMA No 3 tahun 1997. Pengaturan mengenai jangka waktu diatur secara khusus menurut Pasal 29 PP No 40 Tahun 1996 adalah 30 tahun. Namun pada kenyataannya terdapat pemberian Hak Guna Bangunan dengan jangka waktu 50 tahun. Berdasarkan kesenjangan antara das sollen dan das sein, maka akan sangat dimungkinkan terjadinya permasalahan dikemudian hari dan penulis ingin mengetahui bagaimanakah perlindungan hukum yang diberikan pada pemegang hak guna bangunan. Dari hal tersebut di rumuskan permasalahan mengenai apakah yang menjadi hak dan kewajiban bagi pemegang Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik dan pemegang Hak Milik atas tanah yang di atasnya diberikan Hak Guna Bangunan dan bagaimanakah perlindungan hukum terhadap pemegang Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik dan pemegang Hak Milik atas tanah yang di atasnya diberikan Hak Guna Bangunan. Penelitian hukum ini menggunakan metode penelitian hukum empiris bersifat deskriptif. Lokasi penelitian di beberapa Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah di Kabupaten Badung. Data yang digunakan adalah data primer dan sekunder. Tehnik pemgumpulan data dengan cara studi dokumen dan wawancara. Tehnik sampel yang digunakan adalah purposive sampling dan data yang diperoleh disajikan secara deskriptif kualitatif. Hasil penelitian terhadap pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik di Kabupaten Badung akan memberikan perlindungan hukum yang sempurna apabila kedua belah pihak menjalankan hak dan kewajibannya serta dalam proses pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Jika dalam proses pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik tidak sesuai, dalam hal ini jangka waktu yang diberikan tidak sesuai dengan peraturan maka Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik tersebut cacat hukum, batal demi hukum, dan tidak dapat memberikan perlindungan hukum terutama kepada pemegang hak guna bangunan. Kata-kata Kunci : Tanah, Hak Guna Bangunan, Hak Milik, Perlindungan Hukum. ix
ABSTRACT LAW PROTECTION OF THE HOLDER OF BUILDING UTILITY RIGHT ON PROPERTY RIGHT OF LAND IN BADUNG REGENCY The issuing of Building Utility Right on free hold title in Badung Regency is based on several legislation, there are Civil Code, Constitution 1945, UUPA, Goverment Regulation Number 40 Year 1996, Goverment Regulation Number 24 Year 1997, and Foreign Ivestment Regulation Number No 3 year 1997. The arrangment of the time period according to Article 29 of Goverment Regulation Number 40 Year 1996 is set specifically for 30 years. But the fact shows that the issuing of Building Utility Right with the time period of 50 years. Based on the discrepancy between das sollen and das sein, therefore the rise of problem might happen in the future and the writer would like to find out about how is the law protection is given to the holder of Building Utility Right. Based on that matter, the problem are formulatted on what are the rights and the obligations to the holder of Building Utility Right on free hold titile and the holder of the free hold title in which the right of building utility is given and how is the law protection for the holder of Building Utility Right on free hold titile and the holder of the free hold title in which the right of building utility is given This research in law applies the method of descriptive emperical legal research. The location of this research is in several office of Land Deed Officer in Badung Regency. The data of this reserach are primary and secondary data. The data of this research are collected through documents study and interview. The technique which is used in choosing the sample is purposive sampling and the result of data analysis is presented by using descriptive qualitative method. The result of the research on the issuing of Building Utility Right on free hold title in Badung Regency will give perfect law protection if both parties execute the right ang the obligation and also in the process of issuing of Building Utility Right on free hold title is accordance with the prevail goverment regulations If in the process of issuing of Building Utility Right on free hold title is not accordance with the regulations, it will make the Building Utility Right on free hold title illegal, terminated due to the law, and can not give law protection especially to the holder of Building Utility Right. Keywords : Land, Building Rights, Property Rights, Legal Protection x
RINGKASAN Tesis ini menganalisis dan berjudul Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik atas tanah di Kabupaten Badung. Bab I menguraikan latar belakang masalah yang berasal dari adanya kesenjangan antara das sollen dan das sein dimana pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik atas tanah yang dalam peraturan perundangundangan dapat diberikan selama 30 tahun namun pada kenyataanya diberikan selama 50 tahun. Berdasarkan latar belakang permasalahan tersebut maka pada sub bab ini diuraikan mengenai rumusan permasalahan yaitu apakah yang menjadi hak dan kewajiban bagi pemegang Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik dan pemegang Hak Milik atas tanah yang di atasnya diberikan Hak Guna Bangunan dan bagaimanakah perlindungan hukum terhadap pemegang Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik dan pemegang Hak Milik atas tanah yang di atasnya diberikan Hak Guna Bangunan, tujuan penulisan, manfaat penulisan, landasan teoritis dan metode penelitian yang digunakan. Bab II sebagai penjabaran dari kajian pustaka yang membahas mengenai Tanah, Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Perlindungan Hukum bagi Pemegang Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik. Kajian pustaka yang dibahas meliputi: Tinjauan umum mengenai Fungsi Tanah; pengertian Hak Milik, Pengertian Hak Guna Bangunan; Bab III merupakan hasil penelitian dan pembahasan terhadap rumusan permasalahan pertama sub bab pertama menguraikan pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik atas tanah di Kabupaten Badung, sub bab kedua menguraikan Hak dan Kewajiban pemegang Hak Guna Bangunan, dan sub bab ketiga menguraikan Hak dan Kewajiban pemegang Hak Milik. Bab IV merupakan hasil penelitian dan pembahasan rumusan permasalahan kedua yang diuraikan dalam dua sub bab, pertama perlindungan hukum terhadap pemegang Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik atas tanah, kedua menguraikan perlindungan hukum pemegang Hak Milik yang di atasnya diberikan Hak Guna Bangunan. Bab V sebagai bab pentutup yang menguraikan mengenai simpulan dan saran. Adapun simpulan pembahasan diatas adalah : hak dan kewajiban dari pemegang Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik dan hak dan kewajiban pemegang Hak Milik yang di atasnya diberikan Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Guna Bangunan dapat dilihat di dalam akta sewa-menyewa, akta perjanjian pendahuluan pemberian Hak Guna Bangunan, dan akta pemberian hak guna bangunan di atas tanah Hak Milik. Perlindungan hukum bagi kedua belah pihak dapat diberikan apabila hak dan kewajiban masing-masing pihak juga dijalankan. Selain daripada itu perlindungan hukum diberikan apabila dalam proses pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik sudah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. jangka waktu pemberian Hak Guna Bangunan yang diberikan pada sampel ke 2 yang memberikan Hak Guna Bangunan selama 50 tahun tentu saja tidak sesuai dengan aturan yang berlaku. Jika tidak memenuhi aturan yang berlaku tentu saja pemberian hak guna bangunan di atas Hak Milik tidak dapat memberikan perlindungan hukum bagi kedua belah xi
pihak, terutama pemegang Hak Guna Bangunan yang telah mengeluarkan materi (uang) untuk memperoleh Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik pihak lain dan membangun untuk tujuan usaha yang dimaksud. Sebagai saran dalam penelitian ini adalah Perjanjian yang menjadi dasar-dasar pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik seharusnya mencakup secara rinci mengenai hak dan kewajiban antara kedua belah pihak sehingga mencerminkan keadilan dan kepastian bahwa kedua belah pihak menjamin akan mematuhi hak dan kewajiban yang telah diatur tersebut. Pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik sebaiknya diatur dalam peraturan perudang-undangan tersendiri supaya dapat memberikan perlindungan hukum secara maksimal terhadap kedua belah pihak. Jika sudah diatur secara rinci dan disosialisasikan dengan baik pasti pelaksanaanya juga akan baik pula. Hal ini mengacu apa yang diamanatkan oleh Pasal 24 ayat (4), dan Pasal 44 ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, yang mengatakan bahwa Pemerintah hendaknya segera menerbitkan Keputusan Presiden yang mengatur mengenai tata cara pemberian dan pendaftaran Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik. xii