TESIS KEKUATAN HUKUM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT SEBAGAI OBYEK TRANSAKSI

TESIS KEKUATAN HUKUM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT SEBAGAI OBYEK TRANSAKSI I GUSTI AGUNG TIRTA SARI DEWI NIM.1492461003 PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016 i

KEKUATAN HUKUM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT SEBAGAI OBYEK TRANSAKSI Tesis ini untuk memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana I GUSTI AGUNG TIRTA SARI DEWI NIM.1492461003 PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016 ii

Lembar Pengesahan TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL 13 JULI 2016 Pembimbing I, Pembimbing II, Prof. Dr.I Wayan Parsa, SH.,M.Hum Dr. I Made Sarjana, SH.,MH. NIP. 119591231 198602 1 007 NIP. 19611231 198601 1 001 MENGETAHUI: Ketua Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana Dr.Desak Putu Dewi Kasih,SH.,MHum Prof.Dr.dr.A.A Raka Sudewi,Sp.S(K) NIP. 19640402 198911 2 001 NIP. 19590215 198510 2 001 iii

Tesis Ini Telah Diuji Pada Tanggal : 21 Juli 2016 Panitia Penguji Tesis Berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana Nomor : 3400/UN14.4/ HK/ 2016 Tanggal 19 Juli 2016 Ketua Sekretaris : Prof. Dr. I Wayan Parsa, SH.,M.Hum. : Dr. I Made Sarjana, SH.,MH. Anggota : 1. Prof. Dr. Ida Bagus Wyasa Putra, SH.,M.Hum. 2. Dr. I Wayan Wiryawan, SH.,MH. 3. Dr. I Gede Artha, SH.,MH. iv

SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT Saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama : I GUSTI AGUNG TIRTA SARI DEWI NIM : 1492461003 Program Studi Judul Tesis : Magister Kenotariatan : Kekuatan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Sebagai Obyek Transaksi. Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas plagiat. Apabila dikemudian hari dalam karya ilmiah ini terbukti plagiat, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai dengan Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia nomor 17 Tahun 2010 dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku. Denpasar, Juni 2016 Yang Membuat Pernyataan I GUSTI AGUNG TIRTA SARI DEWI v

UCAPAN TERIMAKASIH Puji syukur penulis panjatkan atas khadirat Ida Sang Hyang Widi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena berkat rahmatnya penulis dapat menyelesaikan tesis ini. Adapun tesis ini berjudul Kekuatan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Sebagai Objek Transaksi. Tesis ini disusun untuk memenuhi persyaratan meraih gelar Magister Kenotariatan pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Banyak kendala yang dihadapi penulis dalam penyelesaian tesis ini, namun berkat bantuan dan dukungan dari berbagai pihak, maka tesis ini dapat terselesaikan. Pada kesempatan ini penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih kepada Bapak Prof. Dr. I Wayan Parsa, SH.,M.Hum Pembimbing Utama, dan Bapak Dr.I Made Sarjana, SH.,MH Pembimbing Kedua yang telah memberikan dukungan dan bimbingan, semangat dan nasehat selama penyusunan tesis ini. Terima kasih pula penulis ucapkan kepada para penguji tesis yaitu Bapak Prof. Dr. Ida Bagus Wyasa Putra, SH.,M.Hum Penguji I, Bapak Dr. I Wayan Wiryawan, SH.,MH Penguji II, Bapak Dr. I Gede Artha, SH.,MH Penguji III yang telah memberikan saran, ide, bimbingan serta masukan kepada penulis demi penyelesaian tesis ini. Ucapan terima kasih penulis ucapkan kepada Bapak Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp.PD., KEMD Rektor Universitas Udayana atas kesempatan yang diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan studi pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Terima kasih ditunjukkan pula kepada Ibu Prof. Dr. dr. A.A. vi

Raka Sudewi, Sp.S(K) Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana atas kesempatannya yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswi Program Pascasarjana Universitas Udayana. Terima kasih kepada Bapak Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH.,MH Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana atas izin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister. Terimakasih kepada Ibu Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana atas dukungan dan bimbingan yang telah diberikan kepada penulis selama perkuliahan dan penyusunan tesis ini. Penulis mengucapkan terimakasih kepada seluruh Bapak dan Ibu Dosen Pengajar pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang sangat penulis cintai dan hormati, dengan sabar memberikan ilmu dan pengajaran yang baik kepada penulis selama perkuliahan. Terima kasih kepada Bapak, dan Ibu Pegawai Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang senantiasa memberikan bantuan kepada penulis selama perkuliahaan hingga penyelesaian tesis ini. Ucapan terimakasih yang tak tak terhingga kepada kedua orang tua penulis tercinta, ayahanda I Gusti Made Sukadana,SH, dan ibunda Ni Wayan Umi Martina, SH.,MH. yang selalu memberikan kasih sayang, perhatian dan dukungan kepada penulis. Terima kasih kepada suami tercinta A.A. Ngurah Satria Sastra Wiguna, SH, yang telah memberikan motivasi, dukungan materiil dan moril yang sangat berarti.serta kedua buah hati tercinta, ananda A.A. Ngurah Agung Krisna Sedana Mertha dan ananda A.A Sagung Ganitri yang selalu memberikan semangat dan dukungan atas terselesainya tesis ini. Terima kasih kepada seluruh vii

teman-teman angkatan VII Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, yang senantiasa memberikan semangat dan dukungan kepada penulis. Terima kasih kepada seuruh pihak yang telah membantu penulis dalam proses penyusunan tesis sehingga tesis ini selesai. Sebagai akhir kata penulis berharap Ida Sang Hyang Widi Wasa/ Tuhan Yang Maha Esa Senantiasa memberikan kebahagiaan, keberkahan, dan kedamaian bagi kita semua. Saran dan kritik yang membangun sangat penulis harapkan untuk penyempurnaan tesis ini. Semoga tesis ini bermanfaat bagi pengembangan ilmu pengetahuan dan menambah kepustakaan di bidang hukum Kenotariatan serta berguna bagi masyarakat. Denpasar, 16 Juni 2016 Penulis viii

ABSTRAK KEKUATAN HUKUM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT SEBAGAI OBYEK TRANSAKSI Jual beli tanah dewasa ini menimbulkan berbagai masalah baru.pihak Penjual dan Pembeli tanah dengan alasan tertentu berani mengambil resiko hukum dalam melakukan transaksi, misalnya tanah yang belum bersertipikat. Peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat ditempuh melalui pengikatan terlebih dahulu, dikenal dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah. Notaris berwenang membuat akta perjanjian pengikatan jual beli tanah sebagaimana ditentukan di dalam Pasal 15 Undang-undang Nomor 30 tahun 2004 jo Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-UTentNg ndang Nomor 30 Tahun 2004 Jabatan Notaris. Penelitian Tesis ini merupakan penelitian yuridis normatif.penelitian ini berangkat dari masalah kekosongan norma terkait Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah belum bersertipikat, karena peraturan perundang-undangan hanya mengatur Perjanjian Pengikatan Jual Beli bagi tanah yang sudah bersertifikat. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah tidak mengatur perihal Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah sebagai perjanjian pendahuluan jual beli tanah. Sehingga Tesis ini mengangkat permasalahan mengenai kekuatan hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah belum bersertipikat dan akibat hukum pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah belum bersertipikat secara sepihak oleh pihak Penjual. Jenis pendekatan yang digunakan dalam Tesis ini adalah pendekatan perundang-undangan, pendekatan konseptual dan pendekatan kasus. Bahan hukum yang digunakan adalah bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Hasil penelitian ini adalah bahwa hukum memberikan perlindungan hukum bagi pihak-pihak yang membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah yang memiliki etikad baik. Perjanjian yang dibuat para pihak beretikad baik, memiliki kekuatan hukum mengikat, berlaku seperti undang-undang bagi yang membuatnya. Isi Perjanjian tersebut sah dan mengikat bagi kedua belah pihak.penyelesaian sengketa yang ditimbulkan akibat pelanggaran isi perjanjian tersebut diselesaikan dengan prosedur perdata berupa gugatan ke Pengadilan Negeri setempat. Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah dijadikan pedoman bagi Majelis hakim dalam menjatuhkan Putusan. Kata Kunci : Jual Beli Tanah, Belum Bersertipikat, Kekuatan Hukum. ix

ABSTRACT THE BINDING FORCE OF AGREEMENT FOR SALE OF LAND THAT HAS NOT BEEN TITLED AS AN OBJECT OF TRANSACTIONS Land purchase has arisen various legal problems. Parties of the transaction, the Seller and the Buyer,have taken certain risk-taking from the transactions of the land that have not title deed. The transition of land rights have not been reached by the binding title deed first known land Sale and Purchase Agreement. Notary deed authorized to make the agreement binding sale and purchase of land as defined by the Act, namely Article 15 of Law No. 2 Year 2014 About the Notary. This research is a normative research. The existence of a vacancy of the related norms Sale and Purchase Agreement have not been titled land can be used as a legal basis has happened sale and purchase of land as stipulated in the legislation. Government Regulation No. 24 of 1997 on Land Registration unregulated Sale and Purchase Agreement regarding the land as their preliminary agreement of sale and purchase of land. This thesis thus raised a problem concerning the legal force of land Sale and Purchase Agreement have not title deed and legal consequences of the cancellation of the Sale and Purchase Agreement have not been title deed land unilaterally by the Seller. This type of approach used in this thesis is the approach of legislation, Conceptual Approach and Case Approach. Legal materials used are the primary legal materials, secondary law and tertiary legal materials. The result of this study is that the law provides legal protection to those who make the Sale and Purchase Agreement soil that has goodwill. Agreement by the parties who have goodwill, have a binding force, such as the legislation applies to those who make it.the content of the agreement valid and binding for both parties. Settlement of disputes arising from violations of the treaty was completed with the civil procedure in the form of a lawsuit to the local Court. Sale and Purchase Agreement of land used as a guide for judges in dropping Decision. Keywords: Sale and Purchase of Land, not a title deed, The Binding Force. x

RINGKASAN Tesis ini menganalisis mengenai kekuatan hukum perjanjian pengikatan jual beli tanah yang belum bersertipikat sebagai obyek transaksi. Dalam tesis ini terdiri dari 5 (lima) bab, yang diuraikan sebagai berikut: Bab I Pendahuluan menguraikan latar belakang yang menjadi landasan lahirnya permasalahan dalam penelitian tesis ini. Permasalahan yang menjadi obyek penelitian dalam tesis ini meliputi 2 (dua) hal yaitu (1) Bagaimana kekuatan hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (selanjutnya disebut PPJB) yang obyeknya belum bersertipikat berdasarkan hukum perjanjian? (2) Bagaimana akibat hukumnya apabila pihak penjual melakukan pembatalan terhadap perjanjian pengikatan jual beli tanah setelah Sertipikat Hak Milik atas tanahnya terbit?. Selain latar belakang dan rumusan masalah, pada Bab I juga diuraikan mengenai tujuan dan manfaat penelitian, landasan teoritis yang berfungsi mendukung argumentasi hukum yang akhirnya untuk mendapatkan solusi dari permasalahan yang ada. Terdapat pula metode penelitian yang digunakan untuk mendapatkan bahan hukum kemudian menyusun, mengolah dan menganalisisnya. Sehingga dalam metode penelitian memuat mengenai jenis penelitian, jenis pendekatan, sumber bahan hukum, tehknik pengumpulan bahan hukum dan tehknik analisis bahan hukum.yang menjadi sub bab terakhir dari bab i adalah orisinalitas yang menjadi salah satu prasyarat penting pembuatan sebuah karya tulis. Pada Bab II dibahas mengenai tinjauan umum PPJB tanah. Tinjauan Umum ini berdasarkan pada pengembangan dari landasan teoritis yang terdapat xi

pada Bab I. Bab II dibagi menjadi 2 (dua) sub bab yaitu pengertian jual beli tanah dan dasar hukum jual beli tanah. Pada sub bab pengertian jual beli tanah dibagi lagi menjadi 3 (tiga) sub bab yaitu pengertian jual beli tanah sebelum UUPA, pengertian jual beli tanah setelah uupa dan pengertian pensertipikatan tanah. Pada sub bab dasar hukum jual beli tanah dibagi lagi menjadi 3 (tiga) sub bab yaitu pengaturan jual beli tanah dalam hukum positif indonesia, pengaturan jual beli tanah menurut hukum adat dan syarat sahnya perjanjian jual beli tanah. Untuk menjawab permasalahan yang ada pada rumusan masalah angka 1 (satu) maka dilakukanlah pembahasan pada Bab III. Untuk memudahkan dalam pembahasan, Bab III dibagi menjadi 2 (dua) sub bab yaitu pembahasan mengenai peralihan hak milik atas tanah yang belum bersertipikat dan kekuatan hukum PPJB tanah yang belum bersertipikat. Peralihan hak milik atas tanah yang belum bersertifikat pada praktiknya didahului oleh pembuatan PPJB yang dilanjutkan dengan pembuatan sertipikat untuk pertama kalinya.kekuatan hukum PPJB tanah yang belum bersertipikat memiliki kekuatan pembuktian sempurna selama tidak dibuktikan sebaliknya. Akta PPJB tanah tersebut mengikat dan berlaku sebagai Undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Bab IV adalah bab yang membahas rumusan masalah 2 (dua). Untuk memudahkan dalam pembahasan, Bab IV dibagi menjadi 2 (dua) sub bab yaitu potensi konflik jual beli tanah yang belum bersertipikat dan akibat hukum pembatalan oleh penjual terhadap PPJB tanah oleh penjual setelah terbit sertipikat. Potensi konflik jual beli tanah yang belum bersertipikat disebabkan oleh dua faktor yaitu karena kesalahan pada subyek hukumnya dan kesalahan pada Obyek xii

hukumnya. Akibat hukum pembatalan oleh penjual terhadap PPJB tanah oleh penjual setelah terbit sertifikat yaitu berakibat hukum pada Penjual yang harus mengganti segala kerugian yang ditimbulkan akibat pembatalan tersebut kepada Pembeli. Hal ini dapat dilakukan baik melalui kesepakatan bersama maupun berdasarkan putusan pengadilan yang memiliki kekuatan hukum tetap. Bab V sebagai bab penutup pada tesis ini menguraikan tentang kesimpulan dan saran. Adapun kesimpulan tesis ini secara umum adalah 1 (satu) Kekuatan Hukum PPJB Tanah yang belum bersertipikat terletak pada kebenaran dari keterangan-keterangan terhadap isi akta akta PPJB yang belum bersertipikat dan hanya berlaku antara pihak-pihak yang bersangkutan sendiri. 2 (dua) akta PPJB adalah sebagai suatu akta Notaris yang batal sebagai akta otentik, maka akta tersebut masih berfungsi sebagai akta dibawah tangan, apabila akta PPJB tanah tersebut tidak mendatangkan kerugian, maka Notaris tidak dapat dituntut secara hukum. Dalam tesis ini penulis memberikan saran diantaranya 1 (satu) Dalam pembuatan PPJB Tanah yang belum bersertipikat, hendaknya para pihak menyadari tentang resiko apa yang akan muncul dikemudian hari dan diharapkan pula Notaris lebih teliti dan cermat dalam melakukan pengecekan-pengecekan terhadap syarat formil dan syarat materiil dalam pembuatan akta. Sehingga secara prosedural akta Notaris tidak cacat hukum agar akta Notaris dapat dijadikan alat bukti surat yang otentik di muka persidangan bilamana dikemudian hari terjadi konflik antara para pihak dalam akta tersebut. Hendaknya Notaris menyarankan kepada pihak Penjual untuk melakukan pengukuran terlebih dahulu oleh Petugas Ukur di Kantor Pertanahan. Hal ini untuk meminimalisir konflik yang mungkin xiii

akan terjadi. 2 (dua) Dalam akta PPJB Tanah yang belum bersertipikat hendaknya dicantumkan jelas suatu klausul apa-apa saja yang menjadi syarat batal perjanjian. Hal ini demi menciptakan suatu kepastian hukum paling tidak bagi para pihak yang tersebut dalam akta tersebut. xiv

DAFTAR ISI Halaman SAMPUL DEPAN... PERSYARATAN GELAR... LEMBAR PERSETUJUAN PEMBIMBING... PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT... UCAPAN TERIMA KASIH... ABSTRAK... ABSTRACT... RINGAKASAN... DAFTAR ISI... i ii iii iv vi viii ix x xiv BAB I PENDAHULUAN... 1 1.1 Latar Belakang Masalah... 1 1.2 Rumusan Masalah... 10 1.3 Orisinalitas... 11 1.4 Tujuan Penelitian... 15 1.4.1 Tujuan Umum... 15 1.4.2 Tujuan Khusus... 15 1.5 Manfaat Penelitian... 15 1.5.1 Manfaat Teoritis... 16 1.5.2 Manfaat Praktis... 16 1.6 Landasan Teoritis... 16 xv

1.6.1 Asas Asas Hukum Perjanjian... 17 1.6.1.1 Asas kebebasan berkontrak (freedom of contract) 23 1.6.1.2 Asas Konsensualisme... 24 1.6.1.3 Asas Daya Mengikat (Pacta Sunt Servanda)... 26 1.6.1.4 Asas Itikad Baik (Good Faith)... 26 1.6.2 Konsep Transaksi... 27 1.6.3 Teori Perjanjian... 30 1.6.4 Teori Kepastian Hukum... 33 1.6.5 Teori Tanggung Jawab... 34 1.7 Metode Penelitian... 36 1.7.1 Jenis Penelitian... 36 1.7.2 Jenis Pendekatan... 39 1.7.3 Sumber Bahan Hukum... 41 1.7.4 Teknik Pengumpulan Bahan Hukum... 42 1.7.5 Teknik Analisis Bahan Hukum... 42 BAB II TINJAUAN UMUM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TANAH... 44 2.1 Pengertian Jual Beli Tanah... 44 2.1.1 Pengertian Jual Beli Tanah Sebelum Berlakunya UUPA.. 46 2.1.2 Pengertian Jual Beli Tanah Setelah Berlakunya UUPA... 48 2.1.3 Pengertian Pensertipikatan Tanah... 56 2.2 Dasar Hukum Jual Beli Tanah... 59 xvi

2.2.1 Pengaturan Jual Beli Tanah dalam Hukum Positif Indonesia... 62 2.2.2 Pengaturan Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat... 66 2.2.3 Syarat Sahnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah... 67 BAB III KEKUATAN HUKUM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT BERDASARKAN HUKUM PERJANJIAN... 70 3.1 Peralihan Hak Milik Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat... 70 3.2 Kekuatan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah Yang Belum Bersertipikat... 84 BAB IV AKIBAT HUKUM PEMBATALAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TANAH SETELAH SERTIPIKAT HAK MILIK ATAS TANAH TERBIT... 108 4.1 Potensi Konflik Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertipikat... 108 4.2 Akibat Hukum Pembatalan Oleh Penjual Terhadap Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Setelah Terbit Sertipikat... 114 BAB V PENUTUP... 131 5.1 Kesimpulan... 131 5.2 Saran... 132 DAFTAR BACAAN... 133 LAMPIRAN LAMPIRAN... 13 xvii

18