APARTEMEN DAN PERKANTORAN DENGAN PENDEKATAN TERHADAP EKONOMI BERKELANJUTAN DI JAKARTA BARAT Olivia Jon, Nina Nurdiani, Widya Katarina Jurusan Arsitektur Binus University, Jl. K.H. Syahdan no.9 Palmerah, Jakarta Barat, 11480, 021-5543287 Email : oliviajohn9090@gmail.com ABSTRACT Based on research related to the topic of sustainable economy in West Jakarta, the lack of land to accommodate the medium of economic activity (PKL) be the cause of the informal activities increasingly irregular and occupy land and should not cause harm multiple parties. The purpose of the project design apartments and the office is to support economic activity and provide economic opportunity for the middle to lower order to improve living standards. By analyzing data through site surveys and existing literature on mixed-use building and sustainable economic topics, produce a design space - space inside and outside of the tread as the trade area and start a business and residential support sustainable economic topics..keywords: Apartment, Office, Sustainable Economy, Economic Activity ABSTRAK Berdasarkan penelitian terkait topik ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat, kurangnya lahan untuk mewadahi kegiatan ekonomi menengah kebawah (PKL) menjadi penyebab kegiatan informal tersebut semakin tidak teratur dan menempati lahan yang tidak seharusnya dan menyebabkan kerugian beberapa pihak. Maksud dari perancangan proyek apartemen dan perkantoran ini ialah untuk menunjang kegiatan ekonomi dan memberikan peluang bagi masyarakat ekonomi menengah ke bawah untuk dapat meningkatkan taraf hidup. Dengan menganalisis data melalui survei lokasi serta literatur yang ada mengenai bangunan mixed-use dan topik ekonomi berkelanjutan, menghasilkan rancangan ruang ruang dalam dan luar tapak sebagai area berdagang dan memulai usaha serta hunian yang mendukung topik ekonomi berkelanjutan. Kata kunci: Apartemen, Perkantoran, Ekonomi Berkelanjutan, Kegiatan Ekonomi
PENDAHULUAN Banyaknya penduduk dan terus menerus bertambah, menyulitkan masyarakat memiliki hunian nyaman serta lapangan pekerjaan yang memadai karena keterbatasan lahan dan populasi penduduk yang meningkat Akibat faktor tersebut membuat konsep bangunan tidak lagi harus berada di atas tanah, melainkan mengacu kepada bangunan vertikal. Dengan perencanaan beberapa bangunan yang didesain dalam kesatuan tapak, dengan mengaitkan konsep ekonomi berkelanjutan pada masyarakat semua golongan terutama PKL (pedagang kaki lima) di area sekitar tapak yaitu di samping kampus universitas Tarumanegara, Grogol Jakarta Barat. Tidak adanya tempat dagang yang layak, pemalakan, terusir dan berpindah pindah merupakan latar belakang penyediaan lahan penghijauan dalam tapak sebagai tempat untuk mendukung pedagang (PKL) yang tidak beruntung menjadi lebih sejahtera karena diberikan wadah di dalam dan luar tapak. Pembangunan yang berkelanjutan sangat penting untuk diaplikasikan di era modern ini. Hunian dan lapangan pekerjaan yang layak semakin sulit dijangkau terutama bagi kalangan menengah kebawah yang berpenghasilan rendah. Biaya hidup yang semakin meningkat dan kurangnya peluang usaha yang semakin mempersulit keadaan ekonomi adalah beberapa faktor perancangan apartemen dan kantor yang dapat menyediakan fasilitas hunian dan lapangan usaha yang mewadahi kegiatan ekonomi terutama bagi golongan ekonomi rendah dengan tujuan meningkatkan kesejahteraan bagi masyarakat kurang mampu. METODE PENELITIAN Pada metode penelitian, untuk mendapatkan hasil pembahasan mengenai proyek apartemen dan perkantoran dengan pendekatan terhadap konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat dengan,mengumpulkan data sebenarnya / fakta dari para kondisi masyarakat menengah kebawah sekitar tapak, menganalisa konsep ekonomi berkelanjutan sesuai wawancara sebelumnya dan perilaku serta kegiatan yang dilakukan untuk dapat menentukan program ruang yang tepat pada proyek untuk diaplikasikan, memastikan kebutuhan yang akan diperlukan dalam menganalisa sehingga hasil dari langkah - langkah di atas dapat menjadi acuan mendesain ruang dalam dan luar dalam tapak untuk mendukung kegiatan ekonomi masyarakat menengah kebawah terkait hunian dan lapangan pekerjaan dan menemukan permasalahan untuk dipecahkan sehingga dapat mencapai tujuan penelitian yaitu merancang hunian apartemen dan perkantoran yang terjangkau dari segi ekonomi dan lapangan pekerjaan yang dapat mewadahi masyarakat menengah kebawah untuk diberikan peluan usaha. HASIL DAN BAHASAN Bangunan yang dirancang merupakan bangunan dengan beberapa fungsi berbeda dalam satu lahan yang sama. Jenis fungsi bangunan yang dipilih adalah apartemen dengan fungsi hunian, perkantoran dengan fungsi kantor, dan fasilitas penunjang berupa pujasera dengan area santai untuk semua golongan ekonomi terutama menengah kebawah. Hasil bahasan dan analisa pada proyek terkait topik ekonomi berkelanjutan mengenai ; 1. Ruang ruang yang sesuai dengan peruntukan dan nilai lahan yang ada dengan perhitungan analisa ekonomi sederhana serta fungsi dan ruang yang diterapkan dalam desain bangunan ini. 2. Ruang - ruang yang menunjang kegiatan ekonomi untuk semua golongan ekonomi khususnya masyarakat menengah ke bawah dengan melihat potensi lokal yang ada di sekitar tapak, sehingga hasil rancangan arsitektur proyek ini akan menunjang bagi peningkatan kesejahteraan masyarakat dalam dan lingkungan sekitar tapak. misal : pemberian lahan berdagang untuk PKL sekitar tapak. Berikut adalah kondisi PKL sekitar tapak yang perlu ditampung dalam tapak.
Gambar 1 Alur PKL sekitar Tapak Gambaran PKL yang terlihat sekitar tapak terlihat pada hasil pengambilan foto pribadi dibawah ini (Gambar 2). Kondisi sekitar yang terlihat adalah PKL mengambil lahan formal dijadikan informal dan sangat merugikan pejalan kaki. Gambar 2 Kondisi PKL sekitar Tapak Sehingga untuk mewadahi PKL yang ada disekitar tapak ke dalam, maka disediakannya area untuk kegiatan usaha di dalam tapak. Adapun lahan untuk penyediaanya dilakukan analisa besaran bangunan untuk menentukan porsi kebutuhan lahan dengan kaitan faktor ekonomi, sehingga dapat menentukan massa bangunan dalam tapak ini. Analisa besaran bangunan pada tapak terkait faktor ekonomi dimaksudkan untuk pembagian presentase fungsi bangunan dalam bentuk besaran massa bangunan dilihat
dari manakah yang menguntungkan supaya dapat terlihat dampak ekonomi yang berkelanjutan. Serta bagaimana mengolah unsur ekonomi dalam pembagian lahan sebagai area untuk dikomersilkan dan dapat berkelanjutan sesuai konsep ekonomi berkelanjutan. Adapun informasi tapak adalah sebagai berikut; Luas Lahan = 12.754,48 m2 KDB (Koefisien Dasar Bangunan) = 50 % KLB (Koefisien Lantai Bangunan) = 3.5 Jumlah lantai yang diizinkan = maksimal 16 lantai Peruntukan Lahan = KKT = Apartemen : Perkantoran : Fasilitas penunjang = 38.5 : 47.05 : 10 = 8 : 9 : 2 Perbandingan diperoleh dari mengaitkan faktor inflasi lahan sesuai kategori dengan nilai ekonominya. Berikut perincian perhitungan luasan ketiga fungsi bangunan; Luas Total Bangunan yang dapat dibangun: = Luas Tanah x KLB = 12.754,48 m2 x 3.5 = 44.640,68 m2 Luas bangunan terkait ekonomi berkelanjutan: -Apartemen = 8/19 x 44.640,68 m2 = 18.796,07 m2 -Perkantoran = 9/19 x 44.640,68 m2 = 21.145,58 m2 -Pujasera PKL = 2/19 x 44.640,68 m2 = 4.699,01 m2 Luas Ruang Terbuka Hijau: = KDB x Luas Tanah = 50 % x 12.754,48 m2 = 6.377,24 m2 Berdasarkan analisa sementara perhitungan luasan ketiga fungsi bangunan menurut inflasi fungsi bangunan yaitu: Apartemen, Perkantoran dan Pujasera / PKL area sebagai fasilitas penunjang di Jakarta, diperoleh fungsi perkantoran lebih besar yaitu 21.145,58 m2, kemudian apartemen sebesar 18.796,07 m2 dan fasilitas penunjang sebesar 6.377,24 m2. Jadi presentase zoningnya ialah; Apartemen = 18.796,07 / 44.640,68 x 100 % = 42 % Perkantoran = 21.145,58 / 44.640,68 x 100% = 47 % Fasilitas Penunjang = 6.377,24 / 44.640,68 x 100% = 11 % Apabila lahan diletakan di atas tanah, maka pembangunan perkantoran lebih menguntungkan sesuai analisa sederhana diatas. Namun dikarenakan perlu mengedepankan nilai kebutuhan hunian dibandingkan perkantoran, sehingga perlu kembali menganalisa kebutuhan tapak sesuai kebutuhan fungsi bangunan. Analisa kebutuhan hunian : Total mahasiswa setiap tahun ajaran baru di beberapa kampus terdekat dengan tapak yaitu ; Untar : 14.000 mahasiswa Trisakti : 19.300 mahasiswa
Ukrida : 3.200 mahasiswa Total mahasiswa yang berada di sekitar tapak = 36.500 mahasiswa, asumsi total keseluruhan sebenarnya lebih banyak dengan tambahan alumni dan mahasiswa yang berada di tingkat atas. Kebutuhan hunian diperlukan oleh masyarakat sekitar tapak yaitu mahasiswa, diperkuat dengan banyaknya pembangunan kost - kost an di sekitar kampus yang menyatakan kebutuhan hunian lebih diperlukan. - Analisa kebutuhan kantor : Bangunan kantor sekitar dan jumlah karyawan (lampiran 11) adalah; Gedung perkantoran : Gedung Gratika, Graha Vivere, Wisma Barito Pasific, The Capital Tower, Wisma 77,Total Building,APL Tower. Dari kantor kantor diatas ialah kantor sewa. Dilihat dari kebutuhannya, yang dibutuhkan di Letjend S. Parman, kantor sewa menguntungkan dalam jangka panjang,namun untuk pemutaran biaya secara cepat hunian jual lah yang lebih menghasilkan yaitu apartemen. Hunian apartemen lebih diperbesar dibanding perkantoran, dikarenakan mayoritas mahasiswa dan karyawan lebih,membutuhkan hunian terlihat dari pembangunan kost di sekitar kampus selalu ada pembangunan kost kostan.dan karyawan yang bekerja pasti ada sebagian yang butuh hunian kost. Dan karena perbandingan hanya terpaut 5 % antara perbandingan apartemen dan perkantoran bila mengacu pada nilai inflasi tanah kemudian hari. Dengan perbandingan apartemen dan perkantoran dibagi dua asumsi perkantoran hanya separuh yang dibutuhkan dari analisa = 42 % + (47%/2) = 42 % + 23,5 % = 65,5 % = 65 % Hunian Apartemen Jadi, Perbandingan yang digunakan untuk diaplikasikan pada desain; Apartemen : Perkantoran : Fasilitas Penunjang Indoor = 65 % : 24 % : 11 % Nilai hunian diperbanyak dibanding perkantoran sewa dengan memperhitungkan KLB sebagai berikut; = KLB x Luas total lahan untuk ke tiga bangunan = 3,5 x 12.754,48 m2 = 44.640,68 m2 Jadi dengan ketinggian total bangunan sebanyak 16 lantai, masing masing memiliki luas bangunan total; Apartemen = 65 % x 44.640,68 m2 = 29.016 m2 Perkantoran = 24 % x 44.640,68 m2 = 10.713 m2 Penunjang = 11 % x 44.640,68 m2 = 4.911 m2 Kesimpulan: Terdapat dua buah perbandingan mengenai besaran zoning ketiga fungsi bangunan yang berbeda terkait faktor inflasi dan kebutuhan. Dari hasil diatas faktor kebutuhan lebih bernilai besar sehingga menghasilkan persentase akhir berupa besaran zoning Apartemen = 65 %, perkantoran = 24 % dan penunjang ekonomi berkelnajutan = 11%.Analisa Bentuk massa dan zoning peruntukan yang diperoleh sesuai peruntukan adalah sebagai berikut; - Massa disesuaikan dengan GSB dan maksimal ketinggian lantai kemudian terbentuk massa masif dengan warna gelap merupakan area public.
-Massa massif dibentuk menjadi dua bagian massa supaya sirkulasi udara dapat diletakan di dalam tengah tapak. Massa dijadikan 3 bagian yaitu : Massa 1: Apartemen Massa 2 : Fasilitas Penunjang Ekonomi Massa 3 : Perkantoran Gambar 3 Analisa Bentuk massa dan zoning peruntukan Dengan hasil olahan desain dengan memiliki wadah untuk menampung PKL dan kegiatan ekonomi lainnya ke dalam tapak sebagai berikut;
Gambar 5 Bentuk Booth untuk Menyetarakan Desain dalam Tapak Gambar 6 Bentuk Gerobak untuk Menyetarakan Desain Luar Tapak Gambar 7 Bentuk Tenda untuk Menyetarakan Desain Luar Tapak Bazaar Pada gambar 5, gambar 6, gambar 7 adalah desain sebagai syarat sarana yang diberikan kepada calon pengguna kegiatan ekonomi untuk disetarakan di dalam dan luar tapak supaya terlihat harmonis. SIMPULAN DAN SARAN Dari hasil dan bahasan yang telah diperoleh, maka kesimpulannya adalah sebagai berikut; Proyek bangunan yang dirancang ialah apartemen dan perkantoran dengan pendekatan terhadap konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat. Tapak terletak di Jl Letjen S Parman, Grogol Jakarta Barat, dengan memiliki luas lahan seluas 12.754,48 m2 dengan ketentuan KDB 50%, KLB 3.5 dengan
ketinggian maksimal 16 lantai. Proyek dengan pendekatan terhadap konsep ekonomi berkelanjutan dimaksudkan supaya dalam pembangunan proyek, dapat membuat kegiatan ekonomi sekitar dapat meningkat. Saran : Proyek apartement dan perkantoran dalam pembangunannya terkait dengan tema ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat perlu memikirkan kesejahteraan lingkungan sekitar terutama masyarakat menengah kebawah dengan menyediakan area untuk kegiatan ekonomi walaupun memiliki fungsi bangunan yang berbeda-beda dalam satu tapak perlu menekankan mengenai sirkulasi dalam area tapak. Sehingga untuk kedepannya diharapkan masyarakat golongan ekonomi bawah dapat mendaptkan tempat layak. Dalam rancangan inipun memiliki kesan desain dengan memasukan unsur golongan ekonomi rendah tidak selalu identik dengan kumuh dan tidak elegan. Namun dengan menggabungkan kegiatan ekonomi seluruh golongan membuat ketertarikan bagi semua golongan untuk menghidupkan rancangan ini. Sehingga jangan pernah takut untuk mengeksplorasi. REFERENSI Budihardjo, E dan Sudjarto,DJ.(2009). Kota Berkelanjutann (Sustainable City). Bandung: PT.Alumni. Mandala,Zeji. 2013. Mixed Use Development sebagai Representasi Pembangunan Kota Berkelanjutan ( Sustainable City). http://eprints.undip.ac.id/3730/ http://id.scribd.com/doc/33625656/penanggulangan-pkl http://rowlandpasaribu.files.wordpress.com/2013/02/13-pertumbuhan-ekonomi-dalam-konseppembangunan-berkelanjutan.pdf http://www.sustainable.org/economy http://thesis.binus.ac.id/doc/bab2/2011-2-01137-ar%20bab2001.pdf RIWAYAT PENULIS Olivia Jon lahir di kota Jakarta pada 09 Agustus 1990. Penulis menamatkan pendidikan S1 di Universitas Bina Nusantara dalam bidang Arsitektur pada tahun 2014.