1 BAB I PENDAHULUAN A. LATAR BELAKANG Manusia hidup, tumbuh besar, dan berkembangbiak, serta melakukan segala aktivitas di atas tanah, sehingga manusia selalu berhubungan dengan tanah. Manusia hidup dengan bertempat tinggal di rumah ataupun daerah permukiman yang dibangun di atas tanah, dan memanfaatkan sumber daya yang disediakan alam dengan mempergunakan tanah sebagai lahan untuk memperoleh pangan. Manusia perlu bekerja di gedung-gedung, pabrik-pabrik, lahanlahan untuk pertanian, maupun perkebunan untuk memperoleh penghasilan untuk memenuhi kebutuhan hidupnya, eksploitasi pertambangan untuk memperoleh bahan bakar maupun jenis hasil tambang lainnya yang dapat dimanfaatkan manusia, dan manusia juga perlu membangun sekolah-sekolah dan universitas-universitas untuk menjamin tercapainya masyarakat yang berpendidikan dan berakhlak yang nantinya dapat memberikan kontribusi bagi kemajuan Negara Indonesia. Segala hal yang disebutkan di atas itu, harus dibangun dan dilaksanakan di atas tanah. Bahkan setelah manusia meninggal pun, tanah diperlukan untuk menyediakan tempat pemakaman. Melihat betapa pentingnya tanah bagi manusia dan bahwa Indonesia merupakan Negara
2 Agraris, maka setiap orang cenderung ingin memiliki tanah dan menguasainya. Oleh karena itu, berbagai cara telah dilakukan untuk memperoleh tanah dan juga untuk mempertahankannya dari pihak lain. Akan tetapi, hubungan manusia dengan tanah adalah relatif artinya adalah bahwa hubungan manusia dengan tanah adalah bukan tanpa batas, sehingga tidak semua orang dapat menguasai tanah, tetapi walaupun tidak dapat berhubungan dengan tanah secara langsung, manusia masih tetap dapat memperoleh manfaat dari tanah. Karena sesuai dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960, yang merupakan pelaksanaan dari Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang menyatakan bahwa: Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Sekarang, kebutuhan masyarakat akan tanah semakin hari semakin meningkat, yang salah satu faktornya adalah karena semakin maraknya pembangunan yang sedang terjadi di Indonesia, dan karena itulah maka fungsi tanah juga semakin beranekaragam, yang disesuaikan dengan kebutuhan masyarakat. Saat ini, penguasaan hak atas tanah telah terbagi menjadi beberapa macam yaitu Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai. Melalui upaya penguasaan tanah inilah, maka masyarakat Indonesia dapat memperoleh tanah dan kepemilikan tanah beralih dari satu pihak ke
3 pihak lainnya. Peralihan hak atas tanah dapat dilakukan melalui Pewarisan, Jual Beli, Hibah, dan Lelang. Dengan adanya ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang menyebutkan : Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Maka, peralihan hak atas tanah ini tidak lagi dilakukan di hadapan Kepala Adat ataupun Kepala Desa, melainkan harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia berdasarkan syarat-syarat tertentu. Dengan dilakukannya peralihan hak atas tanah di hadapan PPAT, maka tercapailah kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan 1, serta menjaga terjadinya perubahan data fisik dan data yuridis sehingga melalui perbuatan hukum dimaksud terjamin kebenarannya. 2 1 Mariati Zendrato, Bahan Ajar Pendaftaran Tanah (Pemahaman Terhadap Perlindungan Hukum dan Kepastian Hak Atas Tanah), Medan, 2016, Hal 6 2 Ibid., Hal 20
4 Karena semakin maraknya pembangunan, maka Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) telah menerbitkan Peraturan Menteri (Permen) terbaru mengenai percepatan layanan peralihan Hak Guna Bangunan (HGB). Kebijakan baru ini berlaku sejak tanggal 2 Maret 2016. 3 Permen No. 8 Tahun 2016 tentang Pelayanan Peralihan Hak Guna Bangunan Tertentu di Wilayah Tertentu ini mengatur pelayanan peralihan HGB tertentu karena jual beli di lima wilayah perkotaan yakni Jakarta, Bandung, Semarang, Yogyakarta, dan Surabaya, yang bertujuan untuk memberikan kemudahan dalam berinvestasi. Namun, peralihan HGB hanya terbatas pada badan hukum yang berbentuk Perseroan Terbatas (PT) yang 100% sahamnya berasal dari modal dalam negeri, dengan luas tanah sampai dengan 5.000 m 2. Percepatan layanan meliputi lima kegiatan yakni pengecekan sertifikat, pembayaran Bea Perolehan Hak Atas tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan (PPh), pembuatan Akta Jual Beli, pendaftaran peralihan hak, dan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan paling lama satu hari sejak diterimanya permohonan. Pembayaran BPHTB dan PPH dilakukan pada instansi yang berwewenang dapat dilakukan paling lama dua hari kerja. Sementara untuk proses pembuatan akte jual beli dilakukan dalam waktu paling lama dua hari kerja sejak diterimanya permohonan pembuatan 3 Badan Pertanahan Nasional, Kementerian ATR/BPN Terbitkan Aturan Percepatan Layanan Peralihan HGB, diakses dari http://www.bpn.go.id/berita/siaran-pers/kementerian-atrbpnterbitkan-aturan-percepatan-layanan-peralihan-hgb-61949, pada tanggal 19 September 2016 pukul 12.08 WIB
5 akta. Jika tidak memenuhi ketentuan, maka dapat ditunjuk Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Khusus. Pendaftaran peralihan hak baru bisa dilakukan setelah adanya pengecekan sertifikat, pembayaran BPHTB dan PPh dan pembuatan Akta Jual Beli. Untuk mempersingkat waktu, Kepala Kantor Pertanahan dapat langsung memproses pendaftaran tanpa melakukan pengecekan pembayaran BPHTB dan PPh. Sebagai gantinya pemohon membuat surat pernyataan bahwa pemohon telah melakukan pembayaran dan apabila diketahui tidak benar, maka permohonannya dinyatakan batal. Pendaftaran peralihan hak dilakukan dalam dua hari kerja sejak diterimanya permohonan. Seluruh jangka waktu penyelesaian layanan terhitung sejak penerimaan berkas lengkap dan pembayaran biaya telah lunas terbayar. Tidak berlaku apabila diketahui adanya sengketa, konflik, perkara atau masalah hukum lainnya. Jika dinyatakan lengkap, pemohon akan diberi tanda terima. 4 Dalam hal pembuatan Akta Jual Beli, tidak kecil kemungkinan terjadinya pemalsuan identitas dan keterangan yang tidak benar yang diberikan pemohon, sehingga tidak sedikit kasus mengenai data-data yang dipalsukan yang berakhir pada sengketa maupun konflik sering terjadi yang nantinya akan dipublikasikan di media cetak maupun media elektronik. Dengan berjalannya waktu, maka pembeli dapat mendapat gugatan dari pihak lain yang merasa memiliki hak atas tanah yang diperjualbelikan. Karena hal tersebut, maka Akta yang dibuat oleh PPAT menjadi tidak sah dan dapat membatalkan perbuatan hukum yang dilakukan kemudian. 4 Ibid
6 Namun, PPAT yang bersangkutan dapat melakukan pembelaan meskipun belum ada diaturnya ketentuan hukum mengenai hal tersebut. Dengan adanya jaminan bahwa keterangan yang telah diberikan oleh pemohon dalam akta merupakan kehendak dari pemohon itu sendiri dan PPAT bukanlah pihak yang berwenang untuk melakukan penyidikan atas kebenaran dan keaslian dari identitas pemohon, melainkan bertindak berdasarkan bukti materiil yang telah lengkap yang diberikan kepadanya. Berdasarkan uraian di atas, penulis tertarik untuk mengetahui lebih lanjut mengenai topik yang telah diuraikan dan oleh karena itu, mengangkat topik tersebut menjadi sebuah penelitian yang berjudul Tinjauan Yuridis Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Atas Peralihan Hak Guna Bangunan (HGB) Menurut Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Indonesia Nomor 8 Tahun 2016 Beserta Akibat Hukumnya. B. RUMUSAN MASALAH 1. Bagaimanakah Peralihan Hak atas Tanah Menurut Ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997? 2. Bagaimanakah Peranan PPAT dalam Peralihan Hak Guna Bangunan dan Apa sajakah Akibat Hukumnya? 3. Bagaimanakah Akibat Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Indonesia Nomor 8 Tahun 2016 atas Penunjukan Wilayah-wilayah Tertentu terhadap Wilayah di luar yang ditetapkan?
7 C. TUJUAN PENULISAN Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan dari penulisan skripsi ini adalah : 1. Untuk mengetahui mengenai peralihan hak atas tanah menurut ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. 2. Untuk mengetahui peranan PPAT dalam peralihan hak guna bangunan dan juga akibat hukumnya. 3. Untuk mengetahui akibat Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Indonesia Nomor 8 Tahun 2016 atas penunjukan wilayah-wilayah tertentu terhadap wilayah di luar yang ditetapkan. D. MANFAAT PENULISAN Adapun manfaat dari penulisan skripsi ini adalah : 1. Secara teoritis, adalah untuk menambah pengetahuan mengenai peralihan hak atas tanah dan peranan PPAT dalam peralihan hak guna bangunan serta akibat hukumnya, yang dapat dijadikan sebagai bahan kajian lebih lanjut untuk didalami dan juga sebagai sumbangan pemikiran bagi pengembangan ilmu pengetahuan hukum pada umumnya, dan Hukum Agraria pada khususnya. 2. Secara praktis, adalah bahwa dengan dikeluarkannya Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Indonesia Nomor 8 Tahun 2016, maka pembaca dapat mengetahui mengenai ketentuan peralihan hak guna bangunan yang baru dan peranan PPAT dalam peralihan hak tersebut.
8 E. METODE PENELITIAN Agar dapat mempertanggungjawabkan data dari suatu penelitian secara ilmiah, perlu adanya ketepatan dalam memilih metode penelitian supaya sesuai dengan masalah yang menjadi objek penelitian. Dalam penelitian ini, penulis menggunakan metode penelitian sebagai berikut : 1. Jenis penelitian Metode penelitian yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah metode penelitian hukum normatif. Penelitian hukum normatif adalah pendekatan masalah dengan melihat, menelaah, dan menginterprestasikan hal-hal yang bersifat teoritis yang menyangkut asas-asas hukum yang berupa konsepsi, peraturan perundang-undangan, pandangan, doktrin hukum, dan sistem hukum yang berkaitan. 5 2. Data penelitian Lazimnya di dalam penelitian, terdapat sumber data yang menjadi bahan hukum darimana data itu diperoleh. Yang pertama disebut data primer atau data dasar (primary data atau basic data), dan data yang kedua dinamakan data sekunder (secondary data). 6 Dalam penelitian ini, maka sumber data yang digunakan adalah bahan hukum primer, sekunder, dan tersier. a. Bahan hukum primer Yaitu bahan-bahan hukum berupa peraturan yang mengikat dan ditetapkan oleh pihak yang berwenang. Bahan hukum primer yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah Undang-undang Dasar 5 Amiruddin dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, Jakarta : PT Raja Grafindo Persada, 2013, Hal 163 6 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta, 1986, Hal 12
9 1945, Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA), Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Indonesia Nomor 8 Tahun 2016. b. Bahan hukum sekunder Yaitu bahan-bahan hukum yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, antara lain mencakup dokumen-dokumen resmi, buku-buku, hasil-hasil penelitian yang berwujud laporan, buku-buku harian, dan seterusnya. 7 c. Bahan hukum tersier Yaitu bahan-bahan hukum yang mendukung bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, antara lain mencakup kamus, ensiklopedia, dan sebagainya. 3. Teknik pengumpulan data Pengumpulan data adalah tahap yang penting dalam melakukan penelitian. Alat pengumpul data (instrumen) menentukan kualitas data dan kualitas data menentukan kualitas penelitian, karena itu alat pengumpul data harus mendapat penggarapan yang cermat. Agar data penelitian mempunyai kualitas yang cukup tinggi, alat pengumpul 7 Soerjono Soekanto, Loc.cit.
10 datanya harus dapat mengukur yang hendak diukur, dan harus dapat memberikan kesesuaian hasil pada pengulangan pengukuran. 8 Teknik pengumpulan data yang digunakan untuk penulisan skripsi ini adalah Studi Kepustakaan (Library Research), yaitu cara memperoleh data dengan mempelajari data dan menganalisa keseluruhan isi pustaka dengan mengkaitkan pada permasalahan yang ada. Adapun pustaka yang menjadi acuan, antara lain mencakup buku-buku literatur, berita, internet, makalah ilmiah, dan peraturan perundang-undangan yang berhubungan dengan permasalahan dan penulisan skripsi ini. 4. Analisis data Teknik analisis data yang digunakan adalah analisis data kualitatif, yaitu suatu tata cara penelitian yang menghasilkan data deskriptif analitis, yakni apa yang dinyatakan oleh responden secara tertulis atau lisan, dan juga perilakunya yang nyata, yang diteliti dan dipelajari sebagai sesuatu yang utuh. 9 Mengolah dan menginterpretasikan data guna mendapatkan kesimpulan dari permasalahan serta memaparkan kesimpulan dan saran, yang dalam hal ini adalah kesimpulan kualitatif, yakni kesimpulan yang dituangkan dalam bentuk pernyataan dan tulisan. 10 F. KEASLIAN PENULISAN Judul skripsi ini adalah Tinjauan Yuridis Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Atas Peralihan Hak Guna Bangunan (HGB) 8 Amiruddin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, Jakarta : PT Raja Grafindo Persada, 2006, Hal 82 9 Soerjono Soekanto, Op.cit., Hal 250 10 Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum, Jakarta : Penerbit Rajawali Pers, 2006, Hal 25
11 Menurut Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Indonesia Nomor 8 Tahun 2016 Beserta Akibat Hukumnya. Judul yang diangkat ini adalah murni dari hasil pemikiran yang dibantu dengan referensi buku-buku dan berbagai masukan dari berbagai pihak, yang setelah diperiksa di Perpustakaan Universitas Cabang Fakultas Hukum USU tidak memiliki kesamaan dengan karya tulis orang lain. Oleh karena itu, keaslian skripsi ini dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah. G. SISTEMATIKA PENULISAN Untuk memberikan gambaran secara garis besar mengenai penyusunan skripsi ini, maka penulis menyertakan sistematika penulisan. Sistematika penulisan ini terbagi menjadi 5 (lima) bab, dimana dalam setiap bab itu terbagi lagi ke dalam beberapa sub bab yang disusun secara berurutan. Sistematikan penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut : BAB I PENDAHULUAN Bab ini berisikan uraian umum penelitian pada umumnya yaitu latar belakang yang membahas mengenai alasan diangkatnya judul skripsi ini, rumusan permasalahan, tujuan penulisan, manfaat penulisan, metode penelitian, keaslian penulisan, dan sistematika penulisan. BAB II PERALIHAN HAK ATAS TANAH MENURUT PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 Bab ini berisikan pembahasan yang berkaitan dengan sub bab yaitu : tinjauan umum mengenai peralihan hak atas tanah dan tinjauan umum mengenai hak atas tanah.
12 BAB III PERANAN PPAT DALAM PERALIHAN HAK GUNA BANGUNAN BESERTA AKIBAT HUKUMNYA Bab ini berisikan pembahasan yang berkaitan dengan sub bab yaitu : tinjauan umum mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan akibat hukum. BAB IV AKIBAT PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/KEPALA BADAN PERTANAHAN INDONESIA NOMOR 8 TAHUN 2016 ATAS PENUNJUKAN WILAYAH-WILAYAH TERTENTU TERHADAP WILAYAH DI LUAR YANG DITETAPKAN Bab ini berisikan pembahasan yang berkaitan dengan sub bab yaitu : peralihan hak guna bangunan dan pelayanan peralihan hak guna bangunan. BAB V KESIMPULAN DAN SARAN Bab ini merupakan bab terakhir yang berisikan kesimpulan dan saran. DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN