PEMBEBASAN LAHAN BAGI INFRASTRUKTUR SIDANG KOMISI BIDANG EKONOMI PADA NATIONAL SUMMIT 2009 oleh Frans S. Sunito Direktur Utama PT Jasa Marga (Persero) Tbk. H l Ri C l P ifi Pl J k Hotel Ritz Carlton Pacific Place, Jakarta 29 Oktober 2009
KONSEP TOL JALAN TOL adalah bagian dari jaringan jalan umum yang perwujudannya adalah tanggung jawab Pemerintah JALAN TOL dibiayai sebagian atau seluruhnya oleh pengguna jalan melalui pengenaan tarif tol Untuk mewujudkan jalan tol tersebut pihak swasta membantu pemerintah dengan membiayainya terlebih dahulu dan selanjutnya investor swasta tersebut memperoleh pengembalian investasinya melalui hak penarikan tol selama masa konsesi. Jadi perlu financially feasible dan perlu jaminan pemerintah terhadap hal-hal yang berada diluar kendali investor. Jadi konsep tol adalah KONSEP PENDANAAN infrastruktur jalan dengan sesedikit mungkin (tanpa?) membebani APBN Apabila kelayakan finansial suatu jalan tol kurang baik, namun dibutuhkan untuk pengembangan wilayah, maka konsep tol dapat dikombinasikan dengan APBN/D (konsep hybrid/subsidi) 2
SUMBER DANA BAGI JARINGAN JALAN Pemerintah Membangun Jaringan jalan Jalan Non Tol Jalan Tol (Financial-Tidak Layak) Jalan Tol (Financial- Layak) Dijembatani oleh Investor & Perbankan APBN/APBD Pajak umum Dana Pemakai Jalan tol Tol Dana Yang Tersedia M a s y a r a k a t Sumber Dana 3
PEMBEBASAN LAHAN Adalah kendala utama dalam pembangunan jalan tol (dan infrastruktur lainnya) Adalah tugas dan tanggung jawab pemerintah Didanai oleh investor sebagai bagian dari biaya investasi RISIKO Risiko Investor Uang investor keluar terus, sementara kepastian bebasnya lahan tidak ada. Masalah cash flow dan beban bunga yang tidak terkendali. Mitigasi risiko oleh Pemerintah Pemerintah telah menyiapkan dana bergulir (dana talangan dari pemerintah) untuk mendanai pembebasan lahan terlebih dahulu. Investor baru membayar biaya lahan dan memulai konstruksi hanya setelah lahan dibebaskan 100%. Tidak ada kepastian biaya total Investor hanya membayar biaya tanah maksimum pembebasan lahan 110% dari rencana biaya tanah dalam PPJT. Selebihnya ditanggung pemerintah melalui mekanisme land capping Penyelesaian pembebasan lahan berlarut-larut melebihi jadwal kesepakatan, yang dapat mempengaruhi kelayakan finansiil proyek. Investor dapat mengundurkan diri tanpa penalti. Atau, investor dapat meminta review PPJT untuk memperbaiki tarif dan/atau masa konsesi, agar proyek tetap layak. Kesimpulan : Risiko lambatnya pembebasan lahan lebih merupakan risiko pemerintah karena perwujudan infrastruktur menjadi sangat terlambat. 4
MASALAH INTI DARI PEMBEBASAN LAHAN Aturan pembebasan lahan bagi kepentingan publik yang masih didasarkan pada azas Musyawarah. Hak atas tanah baru berpindah apabila tercapai kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemerintah (UU No. 20 tahun 1961) SOLUSI Diperlukan pembaruan undang-undang yang menetapkan bahwa pembebasan lahan bagi kepentingan umum adalah Eminent Domain Pemerintah. Pokok-Pokoknya: Hak atas lahan otomatis kembali ke pemerintah pada saat pemerintah menetapkanya sebagai lahan untuk kepentingan umum. Pemilik lahan diberi kompensasi *) yang adil berdasarkan penilaian appraisal independen yang tidak dinegosiasikan. Pemilik lahan tetap dapat menuntut kompensasi yang lebih baik melalui pengadilan, namun hak kepemilikan lahan sudah beralih ke pemerintah. *) Catatan : Kompensasi dapat berupa pembayaran tunai, ataupun re-settlement dengan membangun suatu pemukiman baru lengkap dengan fasilitasnya, atau kombinasi dari keduanya. Perlu juga alternatif berupa opsi bagi pemilik lahan untuk menjadi pemegang saham pada jalan tol yang bersangkutan, senilai lahan yang dibebaskan. Baik secara sendiri-sendiri ataupun secara kolektif. 5
BEBERAPA HAL YANG PERLU DILURUSKAN BERKAITAN DENGAN KEBIJAKAN DANA TALANGAN DAN LAND CAPPING PEMERINTAH Dana talangan dan dana land capping seyogyanya dikelola oleh satu pihak yang membebaskan lahan, yaitu Direktorat Jenderal Bina Marga Departemen Pekerjaan Umum Dana talangan dan land capping digunakan juga untuk penggantian/pemindahan utilitas yang terkait dengan lahan yang bersangkutan. Bunga dan pokok dana talangan tersebut dibayar oleh investor pada saat tanah bebas 100% minimum untuk satu bagian jalan tol yang memiliki kelayakan finansiil sesuai rencana. Tidak diperlukan jaminan investor karena tanah yang dibebaskan dengan dana talangan adalah milik pemerintah. Apabila investor tidak mengembalikan dana talangan ini, maka otomatis dinyatakan default dan jaminan pelaksanaan dalam PPJT disita pemerintah Land capping harus dianggarkan sedemikian rupa sehingga memenuhi kesepakatan dalam PPJT, yaitu sampai dengan IRR proyek < 12% atau 4% dibawah IRR rencana. 6