PERLINDUNGAN HUKUM PEMILIK SATUAN RUMAH SUSUN DI ATAS TANAH BERSAMA YANG DIBEBANKAN HAK TANGGUNGAN

TESIS PERLINDUNGAN HUKUM PEMILIK SATUAN RUMAH SUSUN DI ATAS TANAH BERSAMA YANG DIBEBANKAN HAK TANGGUNGAN MADE ARI PARYADNYA NIM. 1392461029 PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2015 i

PERLINDUNGAN HUKUM PEMILIK SATUAN RUMAH SUSUN DI ATAS TANAH BERSAMA YANG DIBEBANKAN HAK TANGGUNGAN Tesis ini dibuat untuk memperoleh Gelar Magister Pada Program Magister Program Studi Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana MADE ARI PARYADNYA NIM. 1392461029 PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2015 ii

LEMBAR PERSETUJUAN PEMBIMBING NASKAH TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL 23 JULI 2015 KOMISI PEMBIMBING PEMBIMBING I PEMBIMBING II Prof. Dr. Yohanes Usfunan, Drs., SH., MH. NIP. 19551126 198511 1 001 Dr. I Made Sarjana, SH., MH. NIP. 19611231 198601 1 001 MENGETAHUI : Ketua Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum NIP. 19640402 198911 2 001 Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S.(K) NIP. 195902151985102001 iii

Tesis Ini Telah Diuji Pada Tanggal 8 juli 2015 Panitia Penguji Tesis Berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana Nomor : 2167/UN14.4/HK/2015 Tanggal 6 Juli 2015 Ketua : Prof. Dr. Yohanes Usfunan, Drs., SH., MH. Anggota : 1. Dr. I Made Sarjana, SH., MH. 2. Prof. Dr. Ibrahim R., SH., MH. 3. Dr. I Wayan Wiryawan, SH., MH. 4. Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum. iv

SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT Nama : MADE ARI PARYADNYA NIM : 1392461029 Program Studi : Magister Kenotariatan Judul Tesis : Perlindungan Hukum Pemilik Satuan Rumah Susun Di Atas Tanah Bersama Yang Dibebankan Hak Tanggungan Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah Tesis ini bebas plagiat. Apabila dikemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Peraturan perundang-undangan yang berlaku. Denpasar, 23 Juli 2015 Yang Membuat Pernyataan Made Ari Paryadnya v

UCAPAN TERIMA KASIH Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa / Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat rahmat-nya saya dapat menyelesaikan penulisan tesis ini. Adapun judul tesis ini adalah PERLINDUNGAN HUKUM PEMILIK SATUAN RUMAH SUSUN DI ATAS TANAH BERSAMA YANG DIBEBANKAN HAK TANGGUNGAN. Dalam penulisan tesis ini, penulis menyadari terdapat kekurangan, untuk itu besar harapan penulis semoga tesis ini memenuhi kriteria sebagai salah satu syarat untuk meraih Gelar Magister Kenotariatan pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Penulisan tesis ini tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan dari pembimbing dan berbagai pihak. Untuk itu melalui tulisan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. Yohanes Usfunan, Drs., SH., MH., Pembimbing Pertama dan terima kasih saya ucapkan kepada Dr. I Made Sarjana, SH., MH. yang telah memberikan semangat, bimbingan, dan saran selama penulis menyelesaikan Tesis ini. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp. PD-KEMD, Rektor Universitas Udayana beserta staf atas kesempatan yang diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan studi pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Terima kasih juga tujukan kepada Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K), Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswa Program Magister pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Tidak lupa juga penulis ucapkan terima kasih yang sebesarbesarnya kepada Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH., MH., Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana atas ijin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister dan kepada Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., MH., Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Udayana. Terima kasih juga penulis tujukan kepada Bapak dan Ibu Dosen pengajar di Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana yang telah memberikan ilmu kepada para mahasiswa termasuk penulis. Terima kasih kepada BF. Harry Prastawa, SH. beserta staf yang telah memberikan banyak informasi serta vi

masukan terkait penulisan tesis ini, serta Bapak dan Ibu seluruh staf dan karyawan di Sekretariat Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah membantu penulis dalam proses administrasi. Terima kasih juga penulis tujukan kepada kedua orang tua tercinta I Nyoman Parsua, M.Sc., MBA. dan Luh Made Rusmini atas doa dan dukungannya selama ini. Terima kasih kepada Dewi Eka Koreati, SH. beserta rekan-rekan kantor yang telah memberikan semangat dan dorongan dalam penulisan tesis ini. Terima kasih kepada seluruh teman-teman Angkatan VI Magister Kenotariatan yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu dan pacar tercinta Made Intan Permatasari, SH. yang telah membantu memberikan semangat dan dorongan dalam penulisan tesis ini serta semua pihak yang mendukung proses pembuatan tesis ini. Sebagai akhir kata penulis berharap semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa / Tuhan Yang Maha Esa selalu memberikan kebahagian dan kesejahteraan kepada kita semua dan semoga tesis ini bermanfaat bagi pengembangan ilmu pengetahuan dan menambah kepustakaan di bidang Kenotariatan serta berguna bagi masyarakat. Denpasar, 1 Juni 2015 Penulis vii

ABSTRACT LEGAL PROTECTION OF OWNER OF APARTMENT UNITS THAT BUILT ON COMMON LAND WITH MORTGAGE The development of multi-level housing unit is one of the solution to sort out land shortage problem this time. Problem that shown according to apartment units that built above common land with mortgage doesn t has legal certainty currently because there is a vacuum of norms. The said vacuum of norms is a procedure to mortgage common land but the flats owner still get legal certainty. Whereas Law number 16 year 1985 regarding Multi-Level Housing Unit was already regulated that, but that Law was revoked by Law number 20 year 2011 regarding Multi-Level Housing Unit. In reality, procedure as set forth in Law number 16 year 1985 still conducted by adjust with mortgage Law. So, invalidity procedure was happened because still implementing revoked regulation. The researched used in this thesis was a normative legal research became of the vacuum of norms. The legal material collection techniques used were a literature study and card system. To analyze the legal materials, it was used descriptive, argumentation, and systematization technique that associated ideas regarding legal protection and multi-level housing unit. The result showed that occur an invalidity procedure in reality because there were no umbrella law that regulated. So that was create a juridical consequence that wasn t no preventive legal protection for the owner of apartment units that built on common land with mortgage. Thus required a new regulation regarding that procedure by issue an implementer regulation of Law number 20 year 2011 regarding Multi-Level Housing Units. Keywords: Legal Protection, Multi-Level Housing Units, Mortgage. viii

ABSTRAK PERLINDUNGAN HUKUM PEMILIK SATUAN RUMAH SUSUN DI ATAS TANAH BERSAMA YANG DIBEBANKAN HAK TANGGUNGAN Pembangunan rumah susun merupakan salah satu solusi mengatasi permasalahan kekurangan lahan saat ini. Permasalahan yang timbul sehubungan dengan satuan rumah susun di atas tanah bersama yang dibebankan hak tanggungan saat ini tidak memiliki kepastian hukum karena terjadi kekosongan norma. Kekosongan norma yang dimaksud terkait prosedur menjaminkan tanah bersama agar pemilik satuan rumah susun tetap mendapatkan perlindungan hukum. Padahal sebelumnya sudah diatur pada UURS 16/1985, namun undang-undang tersebut sudah dicabut dengan UURS 20/2011. Dalam prakteknya prosedur sebagaimana UURS 16/1985 masih dilakukan dengan menyesusaikan pada undang-undang hak tanggungan. Dengan demikan terjadi suatu ketidakabsahan prosedur karena masih menerapkan peraturan yang sudah dicabut. Penelitian yang digunakan dalam tesis ini adalah jenis penelitian hukum normatif yang beranjak dari adanya kekosongan norma. Teknik pengumpulan bahan hukum yang digunakan adalah studi kepustakaan dan sistem kartu. Untuk menganalisis bahan hukum digunakan teknik deskripsi, argumentasi, dan sistematisasi dikaitkan dengan pemikiranpemikiran tentang perlindungan hukum dan rumah susun. Hasil penelitian menunjukkan bahwa terjadi ketidakabsahan prosedur dalam praktek karena tidak ada payung hukum yang mengatur prosedur tersebut sehingga menimbulkan konsekwensi yuridis yaitu tidak adanya perlindungan hukum preventif terhadap pemilik satuan rumah susun di atas tanah bersama yang dibebankan hak tanggungan. Sehingga dibutuhkan suatu peraturan perundang-undangan yang baru terkait prosedur tersebut dengan menerbitkan peraturan pelaksana UURS 20/2011. Kata kunci : Perlindungan Hukum, Rumah Susun, Hak Tanggungan. ix

RINGKASAN Tesis ini menganilis mengenai perlindungan hukum pemilik satuan rumah susun di atas tanah bersama yang dibebankan hak tanggungan. Bab I, menguraikan latar belakang masalah mengenai kekosongan norma dalam prosedur menjaminkan tanah bersama pada rumah susun guna mendapatkan kredit konstruksi. Kekosongan norma yang terjadi setelah UURS 16/1985 dicabut dengan UURS 20/2011, karena UURS 16/1985 sebelumnya sudah mengatur mengenai prosedur tersebut, namun dicabut dan tidak diatur kembali pada UURS 20/2011. Sehingga pemilik satuan rumah susun tidak mendapatkan perlindungan hukum preventif karena tidak adanya prosedur tersebut. Berdasarkan dalam latar belakang masalah tersebut, diuraikan juga mengenai rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, landasan teoritis, dan metode penelitian. Bab II, menguraikan tentang pemikiran-pemikiran tentang perlindungan hukum dan rumah susun yang dijabarkan dalam dua sub bab yaitu konsep perlindungan hukum dan konsep rumah susun. Bab III, merupakan hasil penelitian dan pembahasan rumusan masalah yang pertama, mengenai prosedur menjaminkan tanah rumah susun guna mendapatkan kredit konstruksi setelah terbitnya UURS 20/2011. Pada bab ini diuraikan menjadi tiga sub bab. Pertama, prosedur menjaminkan tanah rumah susun guna mendapatkan kredit konstruksi sebelum dan sesudah berlakunya UURS 20/2011. Kedua, ketidakabsahan prosedur menjaminkan tanah rumah susun guna mendapatkan kredit konstruksi. Ketiga, keabsahan perjanjian pendahuluan dalam jual beli satuan rumah susun secara dibawah tangan. Bab IV, merupakan hasil penelitian dan pembahasan rumusan masalah yang kedua, mengenai perlindungan hukum terhadap pemilik satuan rumah susun yang hak atas tanah bersamanya dibebankan hak tanggungan. Pada bab ini diuraikan menjadi tiga sub bab. Pertama, kekuatan hukum pemilik hak milik atas satuan rumah susun. Kedua, prinsip kehati-hatian dalam pembebanan hak tanggungan. Ketiga, langkah preventif dalam melindungi hak-hak satuan rumah susun. Bab V, merupakan bab penutup yang menguraikan tentang simpulan dan saran dari penulis. Penulis menyimpulkan bahwa Pasal 12 sampai dengan Pasal 17 UURS x

16/1985 memang sudah tidak sesuai dengan UUHT, namun secara garis besar prosedur tersebut mampu mengakomodir kebutuhan modal dalam pembangunan rumah susun serta mampu memberikan kepastian hukum kepada pembeli sarusun pada saat itu. Hal tersebut terbukti dengan masih diterapkan prosedur yang telah dicabut tersebut. Sehingga sekarang terjadi suatu ketidakabsahan prosedur. Perlindungan hukum terhadap pemilik sarusun yang berada di atas tanah yang dibebankan hak tanggungan saat ini tidak jelas karena tidak ada peraturan perundang-undangan yang mengatur prosedur menjaminkan tanah rumah susun guna mendapatkan kredit konstruksi. Saran yang dapat diberikan kepada calon pembeli sarusun diharapkan untuk lebih teliti dalam memperhatikan tanah tempat rumah susun berdiri adalah bebas dari beban hak tanggungan dan jika tanah rumah susun sudah memang dibebankan hak tanggungan, pastikan penjual akan melakukan roya partial atas sarusun yang hendak dibeli. Kepada pemerintah diharapkan agar segera menerbitkan peraturan pelaksana UURS 20/2011 dengan mengatur lebih lanjut mengenai prosedur menjaminkan tanah rumah susun guna mendapatkan kredit konstruksi, mengingat peraturan pelaksaan UURS 20/2011 seharusnya sudah terbit tiga tahun lalu. xi

DAFTAR ISI JUDUL HALAMAN SAMPUL DALAM... i PRASYARAT GELAR... ii LEMBAR PERSETUJUAN... iii PENETAPAN PANITIA PENGUJI... iv PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT... v UCAPAN TERIMA KASIH... vi ABSTRACT... viii ABSTRAK... ix RINGKASAN... x DAFTAR ISI... xii BAB I PENDAHULUAN... 1 1.1. Latar Belakang Masalah... 1 1.2. Rumusan Masalah... 12 1.3. Tujuan Penelitian... 13 1.3.1. Tujuan Umum... 13 1.3.2. Tujuan Khusus... 13 1.4.. Manfaat Penelitian... 14 1.4.1. Manfaat Teoritis... 14 1.4.2. Manfaat Praktis... 14 1.5. Landasan Teoritis... 15 1.5.1. Kerangka Teori... 15 xii

1.5.1.1. Teori Kepastian Hukum... 15 1.5.1.2. Teori Keadilan... 18 1.5.1.3. Teori Hak Milik Pribadi... 21 1.5.1.4. Teori Negara Hukum... 25 1.5.1.5. Teori Perundang-Undangan... 28 1.5.2. Kerangka Konsep... 31 1.5.2.1. Konsep Perlindungan Hukum... 31 1.5.2.2. Konsep Rumah Susun... 33 1.5.2.3. Konsep Tanah Bersama... 37 1.5.2.4. Konsep Jaminan... 40 1.6. Metode Penelitian... 44 1.6.1. Jenis Penelitian... 44 1.6.2. Sifat Penelitian... 45 1.6.3. Sumber Bahan Hukum... 45 1.6.3.1. Bahan Hukum Primer... 45 1.6.3.2. Bahan Hukum sekunder... 46 1.6.4. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum... 46 1.6.5. Teknik Analisis Bahan Hukum... 47 1.6.6. Jenis Pendekatan... 48 BAB II PEMIKIRAN-PEMIKIRAN TENTANG PERLINDUNGAN HUKUM DAN RUMAH SUSUN... 50 2.1. Konsep Perlindungan Hukum... 50 2.1.1. Sarana Perlindungan Hukum... 52 xiii

2.1.2. Penemuan Hukum (rechtvinding)... 55 2.2. Konsep Rumah Susun... 64 2.2.1. Pertelaan dalam Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun... 67 2.2.2. Hak Tanggungan dalam Rumah Susun... 73 2.3. Asas-asas Pokok Hukum Kontrak... 79 BAB III PROSEDUR MENJAMINKAN TANAH RUMAH SUSUN GUNA MENDAPATKAN KREDIT KONSTRUKSI SETELAH TERBITNYA UURS 20/2011... 91 3.1. Prosedur Menjaminkan Tanah Rumah Susun Guna Mendapatkan Kredit Konstruksi Sebelum dan Sesudah Berlakunya UURS 20/2011... 91 3.2. Ketidakabsahan Prosedur Menjaminkan Tanah Rumah Susun Guna Mendapatkan Kredit Konstruksi... 102 3.3. Keabsahan Perjanjian Pendahuluan Dalam Jual Beli Satuan Rumah Susun Secara Dibawah Tangan... 112 BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIK SATUAN RUMAH SUSUN YANG TANAH BERSAMANYA DIBEBANKAN HAK TANGGUNGAN... 123 4.1. Kekuatan Hukum Hak Milik atas Satuan Rumah Susun... 124 4.1.1. Subyek Hukum Dalam Kepemilkan Sarusun... 131 4.1.2. Pertelaan Dalam Menentukan Nilai Perbandingan Proporsional... 135 4.2. Prinsip Kehati-hatian dalam Pembebanan Hak Tanggungan... 139 4.2.1. Perjanjian Kredit Yang Disertai Hak Tanggungan... 141 xiv

4.2.2. Obyek Hak Tanggungan... 147 4.3. Perlindungan Hukum Preventif Dalam Melindungi Hak-Hak Pemilik Satuan Rumah Susun... 149 BAB V PENUTUP... 155 5.1. Simpulan... 155 5.2. Saran... 156 DAFTAR PUSTAKA... 157 xv