BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Tanah memiliki posisi yang sangat strategis dan sebagai kebutuhan yang mendasar, karena hampir sebagian besar aktivitas dari kehidupan manusia bersentuhan dengan tanah. Tanah dijadikan tempat tinggal manusia, sehingga manusia dan tanah berhubungan yang sangat erat, dengan kata lain kehidupan manusia di dunia tidak dapat dipisahkan dengan tanah, dengan kata lain manusia sulit untuk hidup tanpa adanya tanah, sekalipun unsur kehidupan manusia di dunia juga dipengaruhi oleh faktor-faktor yang lain seperti air, udara, flora, fauna maupun benda-benda yang lain. Tanah merupakan faktor terpenting dalam kelangsungan hidup setiap manusia di dunia dan suatu bangsa. 5 Secara teoritis dan alami, keberadaan manusia akan tumbuh dan berkembang selalu berkaitan dengan tanah artinya manusia akan mengembangkan keturunannya secara kuantitatif berada di muka bumi (tanah) 6. Perkembangan dan pertambahan penduduk tersebut membawa konsekuensi logis terhadap tuntutan kebutuhan manusia akan tanah untuk tempat tinggalnya, akan tetapi di sisi lain keadaan tanah pada dasarnya statis tidak bertambah, bahkan dimungkinkan terjadi pengurangan atas proses alam antara lain abrasi. Kondisi yang demikian menimbulkan permasalahan sendiri bagi manusia. Meningkatnya kebutuhan akan tanah menyebabkan meningkat pula kebutuhan akan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan. Pemberian 5 I Nyoman Budi Jaya, 1989, Tinjauan Tentang Redistribusi Tanah Pertanian Dalam Rangka Pelaksanaan Landreform, Liberty, Yogyakarta, hlm. 1. 6 J Andi Hartanto, 2009, Jual Beli Tanah Belum Bersertipikat, Lasbang Mediatama, Yogyakarta, hlm. hlm.8.
jaminan kepastian hukum tersebut diperlukan perangkat hukum tertulis yang lengkap dan jelas serta dilaksanakan secara konsisten dan memberi kemudahan kepada para pemegang hak atas tanah. Tersedianya perangkat hukum yang tertulis, siapapun yang berkepentingan akan mengetahui kemungkinan apa yang tersedia baginya untuk menguasai dan menggunakan tanah yang diperlukannya, cara perolehannya, hak-hak, kewajiban serta larangan-larangan yang ada di dalam menguasai tanah dengan hak-hak tertentu, sanksi yang dihadapinya jika diabaikan ketentuan-ketentuan yang bersangkutan serta hal-hal lain yang berhubungan dengan penguasaan dan penggunaan tanah yang dipunyainya. Dasar hukum pemberian jaminan kepastian hukum tentang pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 19 UUPA yang menyatakan bahwa: (1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. (2) Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) Pasal ini meliputi: a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah; b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. (3) Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. (4) Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat (1) diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut. Pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud Pasal 19 UUPA ditujukan kepada pemerintah agar melaksanakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum yang bersifat
Recht Kadaster (kepastian hak-hak atas tanah). Pendaftaran tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang lebih lanjut diatur dalam Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun 1997. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dikeluarkan bertujuan untuk mengurangi kesulitankesulitan, maupun hambatan atau ketidakpastian dalam pendaftaran tanah, sehingga dilakukan pendaftaran tanah yang seragam di seluruh Indonesia. Dengan diselenggarakannya pendaftaran tanah, maka pihak-pihak yang bersangkutan dengan mudah dapat mengetahui status hukum dari tanah tertentu yang dihadapinya, letak, luas dan batas-batasnya, siapa yang empunya dan beban-beban apa yang melekat di atas tanah tersebut. Kegiatan pendaftaran tanah dijabarkan lebih lanjut yaitu kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (Opzet atau Initial Registration) dan kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah (Bijhouding atau Maintenance). Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 atau Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian (Pasal 1 angka 12 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997). Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang
telah terdaftar. Perubahan data yuridis salah satunya berupa peralihan hak karena jual beli, yakni berpindahnya hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dari pemegang (subjek) haknya kepada pihak lain karena suatu perbuatan hukum yang sengaja dilakukan dengan tujuan agar pihak lain tersebut memperoleh hak tersebut. Perbuatan hukum dalam hal ini dituangkan dalam akta Jual Beli yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Selanjutnya didaftar selambatlambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta tersebut oleh para pihak yang bersangkutan, dan PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan setempat. Dalam melaksanakan administrasi pertanahan data pendaftaran tanah yang tercatat di Kantor Pertanahan harus selalu sesuai dengan keadaan atau status sebenarnya mengenai bidang tanah yang bersangkutan. Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan data yuridis tersebut kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah. Pendaftaran tanah ini diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional yang diatur dalam Pasal 5 dan Pasal 6 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah yan berbunyi : Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional. Pasal 6 berbunyi: (1) Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah sebagaiman dimaksud dalam Pasal 5 tugas pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali kegiatan-kegiatan
tertentu yang oleh Peraturan Pemerintah ini atau perundang-undangan yang bersangkutan ditugaskan kepada pejabat lain (2) Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut Peraturan Pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Tugas pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota yaitu memberikan pelayanan di bidang pertanahan kepada masyarakat. Sehubungan dengan hal tersebut diperlukan perhatian terhadap upaya-upaya untuk lebih meningkatkan pelayanan pertanahan tersebut. Upaya peningkatan pelayanan tersebut mempunyai aspek yang sangat luas dari tingkat kebijakan termasuk penerbitan ketentuan peraturan yang diperlukan sampai tingkat pelaksanaannya. Memberikan pelayanan kepada masyarakat yang disebut pelayanan publik ini harus dapat memenuhi kualitas yang diharapkan masyarakat. Sejak berlakunya Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2008 Tentang Perwakilan Kantor Pertanahan Kota Surabaya Provinsi Jawa Timur jo Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Pemekaran Kantor Pertanahan Kota Surabaya Di Provinsi Jawa Timur jo Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2010 tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Pemekaran Kantor Pertanahan Kota Surabaya Di Provinsi Jawa Timur bahwa terjadi pemekaran Kantor Pertanahan di Kota Surabaya yang terbagi menjadi 2 (dua) yaitu Kantor Pertanahan Kota Surabaya I dan Kantor Pertanahan Kota Surabaya II, hal ini diharapkan dapat
meningkatkan efektifitas dan kualitas pelayanan di bidang pertanahan di Kota Surabaya yang disebabkan volume pekerjaan pada Kantor Pertanahan Kota Surabaya mengalami peningkatan yang sangat cepat sehingga kapasitas Kantor Pertanahan Kota Surabaya tidak memadai lagi. Pemekaran Kantor Pertanahan Kota Surabaya diharapkan akan membawa dampak terhadap pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual beli yang berpengaruh terhadap kualitas pelayanan pendaftaran hak atas tanah. Hal ini menarik untuk diteliti. B. Rumusan Masalah Berdasarkan telaah umum di atas maka dapat dirumuskan permasalahan sebagai berikut: 1. Bagaimana pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual beli dikaitkan dengan jangka waktu penyelesaian setelah pemekaran Kantor Pertanahan Kota Surabaya? 2. Permasalahan-permasalahan apa saja yang dihadapi dalam penyelesaian peralihan hak milik atas tanah karena jual beli setelah pemekaran Kantor Pertanahan Kota Surabaya? 3. Upaya-upaya apa saja yang dilakukan untuk mengatasi permasalahan yang timbul dalam penyelesaian peralihan hak milik atas tanah karena jual beli setelah pemekaran Kantor Pertanahan Kota Surabaya?
C. Keaslian Penelitian Setelah menelusuri kepustakaan, diketahui oleh penulis bahwa belum ada penelitian yang mengangkat dan membahas tentang PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH KARENA JUAL BELI SETELAH PEMEKARAN KANTOR PERTANAHAN KOTA SURABAYA BERDASARKAN PERATURAN KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 16 TAHUN 2010. Penulis telah melakukan penelitian kepustakaan terhadap tulisan-tulisan sebelumnya sebagai referensi keaslian terhadap penelitian yang dilakukan oleh penulis, yaitu: Karya tulis dalam bentuk Tesis yang disusun oleh ALI SADIKIN dengan judul tesis TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMEKARAN KANTOR PERTANAHAN KOTA SURABAYA 7. Persamaan dengan tesis yang penulis susun adalah menjelaskan dampak dari pemekaran Kantor Pertanahan Kota Surabaya. Perbedaan dengan tesis yang penulis susun adalah, karya tulis tersebut menitikberatkan pada dampak pemekaran Kantor Pertanahan terhadap tugas dan wewenang PPAT, sedangkan dalam tesis yang penulis susun lebih menekankan pada dampak pemekaran Kantor Pertanahan terhadap pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah karena jual beli dan jangka waktu penyelesaiannya. Karya tulis dalam bentuk tesis yang disusun oleh DITA RAHMASARI dengan judul PELAYANAN KANTOR PERTANAHAN KOTA PANGKAL 7 Ali Sadikin, Tinjauan Yuridis Terhadap Pemekaran Kantor Pertanahan Kota Surabaya, Tesis, Program Magister Kenotariatan Universitas Indonesia Jakarta, 2012.
PINANG DALAM PENDAFTARAN TANAH 8 Dalam tesis ini perbedaannya dengan tesis yang penulis susun adalah pelayanan kantor pertanahan dalam kegiatan pendaftaran tanah seluruhnya dengan lokasi penelitian yang berbeda sedangkan yang penulis fokuskan pada pelayanan Kantor Pertanahan pada pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah khususnya peralihan hak karena jual beli setelah adanya pembagian wilayah kerja Kantor Pertanahan. D. Manfaat Penelitian Manfaat yang dapat diperoleh dari penelitian ini sebagai berikut: 1. Ilmu pengetahuan : diharapkan hasil penelitian ini dapat berguna bagi ilmu pengetahuan dan pembangunan hukum, terutama dalam bidang hukum kenotariatan yang pada umumnya akan bermanfaat bagi masyarakat dan para akademisi serta para praktisi hukum pada khususnya. 2. Pembangunan : diharapkan memberikan masukan bagi Pemerintah khususnya Badan Pertanahan Nasional dalam hal penyusunan kebijakan tentang bidang pertanahan. E. Tujuan Penelitian Berdasarkan rumusan permasalahan yang telah diuraikan diatas, maka yang menjadi tujuan penelitian ini adalah: 8 Dita Rahmasari, Pelayanan Kantor Pertanahan Kota Pangkal Pinang Dalam Pendaftaran Tanah, Tesis, Program Magister Kenotariatan Universitas Gajah Mada Yogyakarta, 2008.
1. Untuk mengetahui pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual beli dikaitkan dengan jangka waktu penyelesaian setelah pemekaran Kantor Pertanahan Kota Surabaya. 2. Untuk mengetahui permasalahan-permasalahan yang dihadapi dalam penyelesaian peralihan hak milik atas tanah karena jual beli setelah pemekaran Kantor Pertanahan Kota Surabaya. 3. Untuk mengetahui upaya-upaya yang dilakukan untuk mengatasi permasalahan yang terjadi dalam penyelesaian peralihan hak milik atas tanah karena jual beli setelah pemekaran Kantor Pertanahan Kota Surabaya.