BAB I PENDAHULUAN 1.1 Gambaran Umum Objek Penelitian Perkembangan bisnis properti di Indonesia mengalami kenaikan yang cukup pesat pada dekade terakhir ini. Banyak indikator yang dapat dilihat di dalam masyarakat misalnya dengan banyaknya pembangunan perumahan baru termasuk apartemen dengan harga yang relatif lebih murah. Disamping itu komponen penunjang kepemilikan rumah juga semakin mudah dan menjangkau berbagai lapisan masyarakat, misalnya dengan kucuran kredit rumah yang melimpah (www.telkomsolution.com). Melalui mekanisme kredit, calon pembeli tidak lagi harus menunggu hingga terkumpul sejumlah dana sesuai dengan harga yang ditawarkan, namun cukup dengan menyiapkan sejumlah dana yang sedikit untuk uang muka dan kepengurusan kredit. Gambar 1.1 Perkembangan Komposisi Kredit Properti Sumber : Bank Indonesia, Asia Research Grafik di atas memperlihatkan perkembangan kredit properti, terutama kredit KPR/KPA di Indonesia mulai tahun 2000 hingga bulan Februari 2009 yang tumbuh pesat. Pesatnya bisnis properti ini didorong oleh kebutuhan pokok manusia akan papan, disamping pangan dan sandang. Dan kebutuhan ini termasuk kebutuhan utama yang secara naluri harus terpenuhi. Disamping hunian, perumahan dan apartemen juga terdapat produk properti berupa gedung perkantoran dan ruko yang juga tumbuh pesat. Hal ini dapat dilihat dari pembangunan gedung-gedung perkantoran baru di kawasan bisnis dan pembangunan ruko di sepanjang jalan-jalan utama di perkotaan. Maka tak heran jika kemudian bisnis properti ini
diminati sebagai bisnis yang menguntungkan. Pesatnya bisnis properti ini didorong oleh kebutuhan manusia akan papan disamping pangan dan sandang. Disamping itu dalam rangka keperluan usahanya, misalkan kantor, ruko ataupun gudang. Properti juga menjadi alternatif utama untuk berinvestasi,disamping harga yang cenderung naik di masa mendatang, juga dapat dijadikan bisnis sewa yang mendatangkan keuntungan pasif. (www.kompas.com) Alasan lain yang mendukung tumbuh pesatnya bisnis properti di indonesia juga diutarakan oleh pengamat properti Indonesia, Panangian Simangkulangit. Ia menyatakan terdapat tiga alasan yang menjadikan investasi properti Indonesia menjadi yang terbaik di dunia. Pertama, BI Rate yang turun menjadi 6% pada November 2011, dan sekarang bertahan di angka 5,7% merupakan suku bunga terendah sepanjang sejarah. Kedua masih terdapat sekitar 14 juta dari 61 juta keluarga yang belum memiliki rumah dengan permintaan 900.000 unit per tahun. Ketiga, semua segmen pasar properti terbuka sebagai lahan investasi termasuk ke pasar kelas paling bawah (www.kompas.com). Semakin pesatnya perkembangan sektor properti yang diikuti dengan semakin tingginya permintaan akan kebutuhan papan, sehingga membuat emiten-emiten property membutuhkan dana dari sumber eksternal dapat diperoleh melalui pasar modal (Husnan, 2003). Dengan adanya persaingan usaha yang semakin tajam dalam pasar modal, maka perusahaan memerlukan adanya suatu kebijakan yang tepat untuk memednuhi kegiatan operasional perusahaan. Keputusan pendanaan merupakan keputusan yang penting mengingat keputusan tersebut berkaitan dengan kelangsungan hidup perusahaan nanti. 1.2 Latar Belakang Salah satu keputusan penting yang dihadapi oleh manajer keuangan dalam kaitannya dengan operasional perusahaan adalah keputusan atas Struktur Modal, yaitu keputusan keuangan yang berkaitan dengan komposisi utang, saham preferen dan saham biasa yang harus digunakan oleh perusahaan. Keputusan Struktur Modal secara langsung berpengaruh terhadap besarnya risiko yang ditanggung pemegang saham beserta besarnya tingkat pengembalian atau tingkat keuntungan yang diharapkan. Keputusan Struktur Modal yang diambil oleh manager tersebut tidak saja berpengaruh terhadap profitalitas perusahaan, tetapi juga berpengaruh terhadap resiko yang dihadapi oleh perusahaan (Nugroho, 2006) Persaingan dalam dunia bisnis dan ekonomi yang semakin keras telah membuat suatu perusahaan berusaha meningkatkan nilai perusahaan. Meningkatkan nilai perusahaan salah satunya dapat dilakukan melalui peningkatan kemakmuran kepemilikan atau para pemegang
saham. Keberadaan para pemegang saham dan peranan manajemen sangatlah penting dalam menentukan besar keuntungan yang nantinya akan diperoleh. Menghadapi kondisi demikian, setiap perusahaan dituntut untuk mampu membaca dan melihat situasi yang terjadi sehingga dapat melakukan pengelolaan fungsi-fungsi manajemen dengan baik di bidang pemasaran, produksi, sumber daya manusia dan keuangan dengan baik agar dapat lebih unggul dalam persaingan (Hapsari, 2010). Menurut Brigham dan Houston (2004) ketika suatu perusahaan berekspansi, perusahaan akan membutuhkan modal, dan modal tersebut berasal dari utang maupun ekuitas. Utang memiliki dua keunggulan penting. Pertama, bunga yang dibayarkan dapat mengurangi pajak, yang selanjutnya akan menurunkan biaya efektif utang tersebut. Kedua, kreditor akan mendapat pengembalian dalam jumlah tetap, sehingga pemegang saham tidak harus membagi keuntungannya jika bisnis berjalan dengan sangat baik. Namun utang juga memiliki kelemahan, pertama semakin tinggi rasio utang, maka perusahaan tersebut akan semakin berisiko, sehingga semakin tinggi pula biaya dari utang maupun ekuitasnya. Kedua, jika perusahaan mengalami masa sulit dan laba operasi tidak cukup menutupi beban bunga, para pemegang sahamnya akan harus menutupi kekurangan tersebut. Jadi jika mereka tidak dapat melakukannya, maka akan terjadi kebangkrutan. Suatu keputusan yang diambil manajer dalam suatu pembelanjaan harus dipertimbangkan secara teliti sifat dan biaya dari sumber dana yang akan dipilih karena masing-masing sumber dana tersebut memiliki konsekuensi finansial yang berbeda. Sumber dana perusahaan adalah semua perkiraan yang terdapat pada sisi pasiva neraca, mulai dari utang dagang hingga laba ditahan. Kesemuanya itu lebih dikenal sebagai struktur keuangan (Riyanto,2001). Menurut Brigham dan Houston (2005; 5) struktur modal adalah bauran dari hutang, saham preferen dan saham biasa. Sedangkan menurut Husnan (2002) struktur modal adalah perimbangan atau perbandingan antara modal asing dengan modal sendiri. Struktur modal dalam perusahaan berkaitan erat dengan investasi, sehingga dalam hal ini akan menyangkut sumber dana yang akan digunakan untuk membiayai proyek ivestasi tersebut. Sumber dana tersebut pada dasarnya terdiri dari penerbitan saham (equity financing), penerbitan obligasi (debt financing), dan laba ditahan (retained earning). Penerbitan saham dan obligasi sering disebut dengan sumber dana yang berasal dari luar perusahaan atau (external financing) sedangkan laba ditahan sebagai pembelanjaan yang brasal dari dalam perusahaan itu sendiri atau internal financing. Kebutuhan modal perusahaan dapat di penuhi baik darisumber intern maupun sumber ekstern. Sumber dana intern adalah sumber dana yang berasal dari dalam perusahaan, di
mana pemenuhan kebutuhan modal tidak di ambilkan dari luar perusahaan melainkan dari sumber dana yang di bentuk atau di hasilkan sendiri di dalam perusahaan, yaitu dalam bentuk laba yang tidak di bagi atau laba di tahan (Nugroho, 2006) Laba di tahan adalah bagian dari laba neto sesudah pajak yang tidak dibagikan kepada pemilik perusahaan atau bagian dari laba neto yang di tanmkan kembali di dalam perusahaan. Sumber intern sering di pandangsebagai sumber utama dalam perusahaan untuk membiayai investasi dalam aktiva tetap atau pengeluaran modal, terutama bagi perusahaan yang mempunyai resiko usaha besar. Sumber dana ekstern adalah sumber dana yang di ambilkan dari sumber modal yang berasal dari luar perusahaan.sumber dana ekstern meliputi : (1) hutang dan (2) modal dari pemilik perusahaan. Modal dari pemilik perusahaan di dapatkan dengan menjual surat berharga (go public) kepada masyarakat umum melalui pasar modal. Melalui surat berharga maka masyarakat dapat ikut menjadi pemilik perusahaan dengan menanamkan modal dalam perusahaan. Dalam perkembangannya, perusahaan lebih mengutamakan kebutuhan dananya dengan mengutamakan pemenuhan dengan sumber dari dalam perusahaan. Hal ini sejalan dengan pecking order theory dimana perusahaan melakukan kebijakan dengan cara mengurangi kepemilikan aset yang dimilikinya dengan dilakukan kebijakan penjualan. Artinya, perusahaan cenderung menggunakan sumber pedanaan secara internal melalui penjualan aset atau menggunakan laba ditahan untuk membiayai kegiatan perusahaan (Manurung, 2012). Tetapi seiring kebutuhan perusahaan yang semakin banyak, perusahaan harus menjalankan aktivitasnya dengan bantuan dana dari luar, baik berupa hutang (debt financing) atau dengan mengeluarkan saham baru (external equity financing). Menurur trade off theory penggunaan hutang akan meningkatkan nilai perusahaan tetapi hanya sampai pada titik tertentu. Kebutuhan dana yang hanya di penuhi dengan hutang saja, maka ketergantungan dengan pihak luar akan semakin besar dan resiko finansialnya semakin besar pula. Sebaliknya bila kebutuhan dana di penuhi dengan saham saja, biaya akan sangat mahal. Perbandingan hutang dan modal sendiri dalam struktur financial perusahaan disebut struktur modal (Husnan, 2002). Dalam menentukan sumber dana mana yang akan di pilih, perusahaan harus memperhitungkan dengan matang agar di peroleh kombinasi struktur modal yang optimal. Perusahaan yang mempunyai struktur modal yang optimal, sesuai dengan target dan karakter perusahaan, akan menghasilkan tingkat pengembalian yang optimal pula. Menurut Brigham dan Hauston (2006:6) faktor faktor: posisi pajak, fleksibilitas, keuangan dan konservatisme atau agresivitas manajemen merupakan faktor faktor yang menentukan keputusan struktur modal. Khususnya pada struktur modal yang ditargetkan
secara lebih umum, faktor faktor yang berpengaruh terhadap keputusan struktur modal, stabilitas penjualan, struktur asset, leverage operasi, tingkat pertumbuhan, profitabilitas pajak, pengendalian, sikap manajemen, sikap pemberian pinjaman, kondisi pasar, kondisi internal perusahaan dan fleksibilitas keuangan. Struktur modal dapat diukur dari rasio perbandingan antara total hutang terhadap ekuitas yang biasa diukur melalui rasio debt to equity ratio (DER). DER dapat menunjukkan tingkat risiko suatu perusahaan dimana semakin tinggi rasio DER, maka perusahaan semakin tinggi risikonya karena pendanaan dari unsure hutang lebih besar daripada modal sendiri (equity) mengingat dalam perhitungan hutang dibagi dengan modal sendirinya, artinya jika hutang perusahaan lebih tinggi dari modal sendirinya berarti rasio DER diatas 1, sehingga penggunaan dana yang digunakan untuk aktivitas operasional perusahaan lebih banyak menggunakan dari unsure hutang. Dalam kondisi DER diatas 1 perusahaan harus menanggung biaya modal yang besar, resiko yang ditanggung perusahaan juga meningkat apabila investasi yang dijalankan perusahaan tidak menghasilkan tingkat pengembalian yang optimal. Oleh Karen aitu investor cenderung lebih tertarik pada tingkat DER tertentu yang besarnya kurang dari 1 karena jika lebih besar dari 1 menunjukkan resiko perusahaan semakin meningkat. Struktur Aktiva menggambarkan sebagian jumlah aset yang dapat dijasikan jaminan (collateral value of assets). Brigham (2004) menyatakan bahwa secara umum perusahaan yang memiliki jaminan terhadap hutang akan lebih mudah mendapatkan hutang daripada perusahaan yang tidak memiliki jaminan. Teori tersebut juga konsisten dengan Nugroho (2006) yang menyatakan bahwa perusahaan yang memiliki aktiva yang dapat digunakan sebagai agunan hutang cenderung menggunakan hutang yang relatif besar. Menurut Riyanto (2001) kebanyakan perusahaan industri dimana sebagian besar modalnya tertanam dalam aktiva tetap, akan menggunakan pemenuhan modalnya dari modal yang permanen, yaitu modal sendiri, sedangkan hutangnya bersifat sebagai pelengkap. Florencia (2011) serta Yuke dan Hadri (2005) mengemukakan bahwa struktur aktiva berpengaruh positif terhadap struktur modal. Penelitian ini bertentangan dengan penelitian yang dilakukan oleh Nugroho (2006) serta Kesuma (2009) dimana struktur aktiva tidak berpengaruh terhadap struktur modal. Rasio Likuiditas adalah rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan perusahaan dalam membayar hutang jangka pendek yang telah jatuh tempo. Perusahaan yang dapat segera mengembalikan utang-utangnya akan mendapat kepercayaan dari kreditur untuk menerbitkan utangdalam jumlah yang besar. Riyanto (2001) menyatakan bahwa kebutuhan dana untuk aktiva lancar pada prinsipnya dibiayai dengan kredit jangka pendek. Sehingga
semakin likuid suatu perusahaan, maka semakin tinggi penggunaan hutangnya. Seftiane (2011) menyatakan bahwa rasio likuiditas tidak berpengaruh terhadap struktur modal perusahaan. Hal ini bertentangan dengan penelitian yang dilakukan oleh Nugroho (2006) dan Florencia (2011) bahwa rasio likuiditas berpengaruh signifikan terhadap struktur modal perusahaan. Risiko bisnis juga berpengaruh terhadap struktur modal. Risiko bisnis berkaitan dengan ketidakpastian pendapatan karena terdapatnya variabilitas dalam penjualan produk, pelanggan dan bagaimana produk dihasilkan. Ketidakpastian tersebut membuat risiko bisnis yang ada pada perusahaan berubah-ubah begitu juga dengan struktur modal yang dihasilkan bervariasi. Semakin tinggi risiko bisnis perusahaan semakin rendah rasio hutang optimalnya. Menurut Brigham dan Houston (2004) setiap perusahaan akan menghadapi risiko sebagai akibat dari dilakukannya operasi perisahaan. Makin besar risiko yang dihadapi perusahaan, makin rendah rasio hutang yang digunakan perusahaan. Karena semakin besar risiko bisnis, penggunaan hutang yang besar akan mempersulit perusahaan dalam mengembalikan hutang mereka. Seftiane (2011) serta Laksmi (2010) mengemukakan bahwa trisiko bisnis tidak mempengaruhi struktur modal perusahaan, hal ini bertentangan dengan penelitian mengenai struktur modal yang dilakukan oleh Yuke dan Hadri (2005) yang menyatakan bahwa risiko bisnis berpengaruh negatif signifikan terhadap struktur modal perusahaan. Penelitian ini bertujuan untuk menentukan model atau teori struktur modal yang dapat menjelaskan perilaku keputusan pendanaan perusahaan, dalam menentukan pertimbangan antara besarnya hutang dan jumlah modal sendiri yang tercermin pada struktur modal perusahaan. Manajer keuangan perlu pula memperhitungkan adanya berbagai faktor yang mempengaruhi struktur modal, walaupun secara teori faktor faktor yang mempengaruhi keputusan struktur modal sulit diukur. Dari beberapa penelitian terdahulu masih terdapat perbedaan hasil penelitian (research gap) mengenai faktor yang berpengaruh terhadap struktur modal. Maka penelitian ini akan mencoba menguji kembali beberapa variabel yang sebelumnya pernah diteliti menggunakan objek penelitian yang berbeda pada penelitian sebelumnya. Berdasarkan pernyataanpernyataan diatas, maka penulis menyusun suatu penelitian dengan judul PENGARUH STRUKTUR AKTIVA, RISIKO BISNIS, SERTA TINGKAT LIKUIDITAS TERHADAP STRUKTUR MODAL PERUSAHAAN REAL ESTATE DAN PROPERTY YANG TERDAFTAR DI BURSA EFEK INDONESIA TAHUN 2008-2011
1.3 Perumusan Masalah Berdasarkan latar belakang masalah yang di uraikan sebelumnya, maka dapat dikemukakan rumusan masalah dalam penelitian ini adalah mengenai struktur aktiva, tingkat likuiditas, risiko bisnis, serta struktur modal perusahaan. Dari permasalahan tersebut, dapat dirumuskan pertanyaan penelitian sebagai berikut: 1. Bagaimana struktur modal, struktur aktiva, risiko bisnis, dan likuiditas perusahaan real estate dan property yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia tahun 2008-2011? 2. Bagaimana pengaruh secara simultan struktur aktiva, tingkat likuiditas, risiko bisnis, terhadap struktur modal pada perusahaan real estate dan properti yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia tahun 2008-2011? 3. Bagaimana pengaruh secara parsial struktur aktiva, tingkat likuiditas, risiko bisnis terhadap struktur modal yaitu : a. Bagaimana pengaruh struktur aktiva terhadap struktur modal pada perusahaan real estate dan properti yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia tahun2008-2011? b. Bagaimana pengaruh tingkat likuiditas terhadap struktur modal pada perusahaan real estate dan properti yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia tahun 2008-2011? c. Bagaimana pengaruh risiko bisnis terhadap struktur modal pada perusahaan real estate danproperti yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia tahun 2008-2011? 1.4 Tujuan Penelitian Berdasarkan masalah yang telah diidentifikasi tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Untuk menganalisis struktur modal, struktur aktiva, risiko bisnis, dan likuiditas perusahaan real estate dan property yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia tahun 2008-2011. 2. Untuk menganalisis pengaruh secara simultan struktur aktiva, tingkat likuiditas, risiko bisnis terhadap struktur modal pada perusahaan real estate dan properti yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia tahun2008-2011? 3. Untuk menganalisis pengaruh secara parsial, yaitu : a. Pengaruh struktur aktiva terhadap struktur modal pada perusahaan real estate dan properti yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia tahun2008-2011 b. Pengaruh tingkat risiko bisnis terhadap struktur modal pada perusahaan real estate dan properti yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia tahun2008-2011
c. Pengaruh likuiditas terhadap struktur modal pada perusahaan real estate dan properti yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia tahun2008-2011 1.5 Kegunaan Penelitian Dari hasil penelitian yang dilakukan diharapkan dapat memberikan manfaat sebagai berikut: 1. Manfaat Teoritis a. Bagi akademisi, penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan yang berarti dalam pengembangan ilmu akuntansi. b. Bagi peneliti selanjutnya, diharapkan penelitian ini dapat digunakan sebagai referensi untuk penelitian selanjutnya. 2. Manfaat Praktis a. Bagi manajemen perusahaan, penelitian ini dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam menentukan struktur aktiva, resiko bisnis, serta tingkat likuiditas yang dapat mempengaruhi struktur modal perusahaan. b. Bagi investor, hasil penelitian ini dapat dijadikan bahan pertimbangan dalam pengambilan keputusan berinvestasi. 1.6 Sistematika Penulisan Tugas Akhir Pembahasan dalam skripsi ini akan dibagi dalam lima bab yang terdiri dari beberapa subbab. Sistematika penulisan skripsi ini secara garis besar adalah sebagai berikut: Bab I : Pendahuluan Dalam bab ini akan diuraikan secara garis besar mengenai gambaran umum objek penelitian, latar belakang penelitian, rumusan masalah yang diangkat dalam penelitian, tujuan penelitian, kegunaan penelitian, serta sistematika penulisan. Bab II : Tinjauan Pustaka dan Lingkup Penelitian Dalam bab ini akan diuraikan mengenai teori-teori yang melandasi penelitian ini. Bab ini juga akan mengemukakan penelitian-penelitian terdahulu yang mendukung alasan penulis untuk melakukan penelitian ini. Terdapat juga kerangka pemikiran, hipotesis penelitian, serta ruang lingkup penelitian. Bab III : Metode Penelitian Dalam bab ini berisi tentang jenis penelitian, variabel operasional yang diperlukan dalam penelitian, tahapan penelitian, populasi dan sampel, pengumpulan data, serta teknik analisis data yang akan digunakan untuk pengujian data.
Bab IV : Hasil Penelitian dan Pembahasan Dalam bab ini akan dijelaskan hasil penelitian serta pembahasannya yang diuraikan secara kronologis dan sistematis sesuai dengan perumusan masalah serta tujuan penelitian. Bab V : Kesimpulan dan Saran Dalam bab ini akan ditarik kesimpulan yang menyajikan penafsiran dan pemaknaan peneliti terhadap hasil analisis temuan serta saran yang merupakan implikasi kesimpulan dan berhubungan dengan masalah dan alternatif pemecahan masalah sesuai dengan hasil penelitian yang dilakukan.