NASKAH PUBLIKASI PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN JUAL BELI TANAH YANG SERTIFIKATNYA MASIH DALAM PROSES PEMECAHAN SERTIFIKAT SKRIPSI Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Syarat-syarat Guna Mencapai Derajat Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta Disusun oleh: MUHAMMAD BILAL KURNIA ROMADHON C 100 110 096 FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2016 1
HALAMAN PERSETUJUAN PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN JUAL BELI TANAH YANG SERTIFIKATNYA MASIH DALAM PROSES PEMECAHAN SERTIFIKAT PUBLIKASI ILMIAH Oleh: MUHAMMAD BILAL KURNIA ROMADHON C 100 110 096 Telah diperiksa dan disetujui untuk diuji oleh: Pembimbing I Pembimbing II Darsono, S.H., M.H. Shalman Al-Farizi, S.H., M.Kn. ii 2
HALAMAN PENGESAHAN PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN JUAL BELI TANAH YANG SERTIFIKATNYA MASIH DALAM PROSES PEMECAHAN SERTIFIKAT Yang ditulis oleh: MUHAMMAD BILAL KURNIA ROMADHON C 100 110 096 Telah dipertahankan di depan Dewan Penguji Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta Pada tanggal 12 Mei 2016 dan dinyatakan telah memenuhi syarat Dewan Penguji : Ketua : Darsono, S.H., M.H. ( ) Sekretaris : Shalman Al-Farizi, S.H., M.Kn. ( ) Anggota : Inayah, S.H., M.H. ( ) Mengesahkan Dekan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta Dr. Natangsa Surbakti, S.H., M.Hum. iii 3
PERNYATAAN Dengan ini saya menyatakan bahwa dalam naskah publikasi ini tidak terdapat karya yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan di suatu perguruan tinggi dan sepanjang pengetahuan saya juga tidak terdapat karya atau pendapat yang pernah ditulis atau diterbitkan orang lain, kecuali secara tertulis diacu dalam makalah dan disebutkan dalam daftar pustaka. Apabila kelak terbukti ada ketidakbenaran dalam pernyataan saya di atas, maka akan saya pertanggungjawabkan sepenuhnya. Surakarta, 12 Mei 2016 Penulis Muhammad Bilal K.R. C100110096 iv 4
Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah Yang Sertifikatnya Masih Dalam Proses Pemecahan Sertifikat Muhammad Bilal Kurnia Romadhon C 100110096 Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta 2016 m_bilal@gmail.com ABSTRAK Tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisa akibat hukum dari pembatalan akta pengikatan jual beli tanah serta perlindungan hukum bagi para pihak dalam pelaksanaan pengikatan jual beli tanah. Penelitian ini termasuk jenis penelitian hukum normatif. Penelitian dilaksanakan di Kantor Notaris/PPAT wilayah Kabupaten Sukoharjo. Hasil penelitian menunjukkan bahwa: Pertama, perjanjian pengikatan jual beli tanah dibuat dalam bentuk akta notaris yang merupakan akta otentik dan mempunyai kekuatan hukum kuat, sehingga apabila pihak pembeli membatalkan perjanjian pengikatan jual beli tanah, maka akibat hukumnya adalah pengendaan denda dan perjanjian dianggap berakhir; Kedua, sebagai sebuah perjanjian maka perjanjian pengikatan jual beli tanah berlaku sebagai undangundang bagi mereka yang membuatnya. Oleh karena itu apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi dalam perjanjian pengikatan jual beli misalnya apabila pembeli tidak memenuhi pembayaran sebagaimana telah dimintakan dan disepakati maka perjanjian pengikatan jual beli hak milik atas tanah dianggap batal dan biasanya pihak penjual tidak akan mengambalikan uang yang telah dibayarkan. Kata Kunci:perjanjian pengikatan jual beli tanah, akibat hukum pembatalan, perlindungan hukum bagi penjual dan pembeli ABSTRACT The purpose of this study is to analyze the legal consequences of the cancellation of the deed of binding sale and purchase of land and legal protection for the parties in the implementation of the binding sale and purchase of land. This research includes normative legal research. The results showed that: First, the agreement binding sale and purchase of land was made in the form of a notarial deed which is an authentic act and have the force of law is strong, so that if the buyer to cancel the binding agreement of sale and purchase of land, the legal consequences are pengendaan fines and agreements considered to have ended; Second, as a treaty binding the land purchase agreement valid as law for those who make it. Therefore, if one of the parties in default in the binding sale and purchase agreement for example, if the buyer does not meet the payment, as has been requested and agreed to the binding agreement of sale and purchase rights to land are considered null and usually the seller will not returns the money already paid. Keywords: binding agreement of sale and purchase of land, the legal effect of cancellation, legal protection for seller and buyer 1
PENDAHULUAN Jual beli tanah merupakan suatu perjanjian dalam mana pihak yang mempunyai tanah (penjual) berjanji dan mengikatkan diri untuk menyerahkan haknya atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain (pembeli). Pihak pembeli berjanji dan mengikatkan diri untuk membayar harga yang telah disetujui. Sebagai perbuatan hukum, jual beli hak atas tanah dan bangunan harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan diwujudkan dalam Akta Jual Beli (AJB). Adanya AJB dari PPAT sebagai tanda bukti telah dipenuhinya sifat terang dan nyata (riil) yang merupakan syarat sahnya perbuatan hukum yang bersangkutan, sehingga menurut hukum mengikat para pihak yang melakukannya. 1 Penandatanganan AJB dapat dilakukan dengan lancar jika syarat-syarat dan dokumen dapat dipenuhi. Problem yang sering muncul adalah ketika sertifikat hak atas tanah masih dalam proses pengurusan misalnya masih dalam tahap pemecahan, masih dalam proses balik nama di BPN, atau proses lainnya. Sedangkan pihak pemilik tanah terdesak oleh kebutuhan untuk segera menjual tanah tersebut. Upaya untuk mengatasi permasalahan tersebut adalah dengan melakukan perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah. Dewasa ini jual beli tanah dapat dilakukan meski tanah belum bersertifikat atau sertifikatnya masih dalam proses di BPN, dengan cara membuat akta pengikatan jual beli tanah. Pengikatan dimaksudkan sebagai perjanjian pendahuluan dari maksud utama para pihak untuk melakukan peralihan hak atas tanah. 1 Boedi Harsono, 2003, Hukum Agraria Indonesia; Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria: Isi dan Pelaksanaan. Jakarta: Djambatan. hal. 313 2
Pengikatan dimaksudkan sebagai perjanjian pendahuluan dari maksud utama para pihak untuk melakukan peralihan hak atas tanah. Pengikatan jual beli ini memuat janji-janji untuk melakukan jual beli tanah apabila persyaratan yang diperlukan untuk itu telah terpenuhi. Pengikatan jual beli tanah merupakan perjanjian tidak bernama yang muncul sebagai bentuk perkembangan perjanjian dalam masyarakat. Suatu perjanjian tidak selamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan oleh para pihak. Dalam kondisi-kondisi tertentu dapat ditemukan terjadinya berbagai hal, yang berakibat suatu perjanjian mengalami pembatalan, baik dibatalkan oleh para pihak maupun atas perintah pengadilan. Oleh karena itu pelaksanaan pengikatan jual beli tanah menjadi menarik untuk dikaji lebih lanjut mengingat perjanjian pengikatan jual beli merupakan suatu perbuatan hukum yang mendahului proses peralihan hak atas tanah. Problem jual beli tanah yang belum bersertifikat atau masih dalam proses pemecahan yang banyak ditemukan di masyarakata adalah hrga jual beli belum dibayar lunas, objek jual beli masih dijaminkan atau sedang diagunkan, izin pengalihan hak belum dikeluarkan oleh pihak yang berwenang, pajak-pajak yang terhutang belum dibayarkan, sertipikat belum diroya, serta sertifikat belum dipecah (masih sertifikat induk). Problem-problem ini tentu menghambat pihak pembeli untuk melakukan proses balik nama. Berdasarkan uraian di atas maka penulis tertarik untuk melakukan penelitian dengan judul: Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak dalam Perjanjian 3
Jual Beli Tanah yang Sertifikatnya Masih dalam Proses Pemecahan Sertifikat (Studi Kasus di Kabupaten Sukoharjo). Penelitian ini menggunakan pendekatan normatif, yaitu mengkaji hukum yang dikonsepsikan sebagai norma atau kaidah yang berlaku di dalam masyarakat. 2 Sumber data menggunakan data sekunder. Teknik pengumpulan data menggunakan studi kepustakaan. Teknik analisis data dalam penelitian ini menggunakan analisis data kualitatif. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Akibat Hukum dari Pembatalan Akta Pengikatan Jual Beli Tanah Berdasarkan hasil penelitian dapat diketahui akibat hukum dari pembatalan akta Pengikatan Jual Beli Tanah: pertama: para pihak dapat dikenakan denda yang besarnya telah disepakati dari jumlah yang harus dibayar pembeli kepada penjual atau pembeli, untuk tiap-tiap hari keterlambatan. Denda tersebut harus dibayar dengan seketika dan sekaligus; Kedua: Perjanjian dianggap berakhir dan sepanjang perlu kedua belah pihak melepaskan diri dari apa yang ditetapkan dalam Pasal 1266 dan Pasal 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, dan Pihak Penjual wajib untuk mengembalikan uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Pembeli setelah dipotong beberapa persen dari harga jual tanah dan bangunan tersebut sebagai pengganti biaya yang telah dikeluarkan oleh Pihak Penjual ditambah denda yang harus dibayar oleh Pihak Pembeli kepada Pihak Penjual. Pengembalian uang oleh Pihak Penjual kepada Pihak Pembeli dilakukan selambat-lambatnya dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, misalnya 2 Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudj. 2001. Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, Jakarta: PT.Raja Grafindo Persada, Hal. 8 4
21 (dua puluh satu hari) hari setelah tanah dan bangunan tersebut terjual kepada pihak lain. Merujuk pada akibat hukum yang kedua yaitu perjanjian dianggap berakhir karena kedua belah pihak melepaskan diri dari perikatan. Sebagaimana diketahui untuk suatu perjanjian harus dipenuhi unsur perjanjian yaitu: - adanya kata sepakat diantara dua pihak atau lebih; kata sepakat yang tercapai tergantung pada paru pihak; kemauan para pihak untuk timbulnya akibat hukum; akibat hukum untuk kepentingan yang satu atas beban pihak yang lain atau timbal balik; dengan mengindahkan persyaratan perundang-undangan. Setelah ditentukan, bahwa gejala yang dhadapi adalah suatu perjanjian, maka masih harus menentukan apakah perjanjian tersebut memenuhi syarat-syarat yang diperlukan untuk sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Apabila perjanjian tersebut melanggar syarat obyektif seperti hal yang tertentu atau suatu sebab yang halal, maka perjanjian tersebut batal demi hukum sedangkan apabila melanggar syarat subyektif, yaitu sepakat mereka yang mengikatkan dirinya atau kecakapan untuk membuat suatu perbuatan, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan. Batalnya suatu perbuatan hukum, maka perbuatan hukum tersebut tidak mempunyai akihat hukum. Berbeda dengan hal tersebut pembatalan perjanjian pengikatan jual beli berakibat pada pengenaan denda dan Pihak Penjual wajib untuk mengembalikan uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Pembeli setelah dipotong beberapa persen dari harga jual tanah dan bangunan tersebut sebagai pengganti biaya yang telah dikeluarkan oleh Pihak Penjual. Hal ini sesuai dengan Pasal 1267 KUHPerdata 5
bahwa akibat hukum bagi debitur yang telah melakukan wanprestasi adalah hukuman atau sanksi salah satunya yaitu memenuhi perjanjian jika masih dapat dilakukan, atau pembatalan perjanjian disertai dengan pembayaran ganti kerugian. Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak dalam Pembatalan Akta Pengikatan Jual Beli Tanah Perlindungan hukum yang diberikan dalam perjanjian jual beli sangat kuat karena sifat pembuktian dari perjanjian jual beli yang dibuat dihadapan pejabat umum dalam hal ini Notaris mempunyai pembuktian yang sangat kuat sesuai dengan pembuktian dari akta otentik. Selain itu perlindungan lain yang diberikan adalah perlindungan hukum yang dibuat berdasarkan dari kesepakatan yang di buat oleh para pihak yang terkait dengan perjanjian jual beli yang jika kita kaitkan dengan peraturan tentang perjanjian, diatur dalam Pasal 1338 KUHPerdata yang berbunyi : semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undangundang bagi mereka yang membuatnya. Berdasarkan hasil penelitian, ada beberapa perlindungan yang dapat diberikan jika salah satu pihak melakukan wanprestasi dalam perjanjian pengikatan jual beli: Pertama: Perlindungan terhadap penjual. Perlindungan hukum yang dapat diberikan kepada penjual biasanya adalah berupa persyaratan yang biasanya dimintakan sendiri oleh calon penjual itu sendiri. Misalnya ada beberapa penjual yang di dalam perjanjian jual beli yang dibuatnya memintakan kepada pihak pembeli agar melakukan pembayaran uang pembeli dengan jangka waktu tertentu yang disertai dengan syarat batal, misalnya apabila pembeli tidak memenuhi pembayaran sebagaimana telah dimintakan dan disepakati maka 6
perjanjian jual beli hak milik atas tanah yang telah dibuat dan disepakati menjadi batal dan biasanya pihak penjual tidak akan mengambalikan uang yang telah dibayarkan kecuali pihak pembeli meminta pengecualian. Kedua: Perlindungan terhadap pembeli. Berbeda dengan perlindungan terhadap penjual perlindungan terhadap pembeli biasanya selain dilakukan dengan persyaratan juga diikuti dengan permintaaan pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali. Tujuannya adalah apabila pihak penjual tidak memenuhinya maka pihak pembeli dapat menuntut dan memintakan ganti rugi sesuai dengan kesepakatan yang diatur dalam perjanjian jual beli. Persyaratan yang biasanya dimintakan oleh pembeli untuk perlindungannya adalah dengan memintakan supaya sertifikat atau tanda hak milik atas tanah tersebut di pegang oleh pihak ketiga yang biasanya adalah Notaris atau pihak lain yang ditunjuk dan disepakati bersama oleh penjual dan pembeli. Selain itu perlindungan lain adalah dengan perjanjian pemberian kuasa oleh pihak penjual kepada pihak pembeli yang tidak dapat ditarik kembali apabila semua persyaratan telah terpenuhi untuk melakukan jual beli, maka pihak pembeli dapat melakukan pemindahan hak walaupun pihak penjual tidak hadir dalam penandatanganan akta jual belinya. Berdasarkan uraian di atas maka dapat diketahui bahwa perlindungan hukum yang dapat diberikan terhadap pemenuhan hak semua pihak dalam jual beli selain sesuai perlindungan hukum yang diberikan oleh kekuatan akta otentik juga dapat berlandaskan Pasal 1338 KUHPerdata, serta niat baik dari para pihak untuk memenuhi kesepakatan yang telah dibuat. 7
Perlindungan hukum bagi para pihak dengan dibatalkannya perjanjian jual beli yaitu Perlindungan hukum secara preventif yang dapat diberikan kepada si penjual biasanya adalah berupa persyaratan yang biasanya dimintakan sendiri oleh penjual itu sendiri. Berbeda dengan perlindungan terhadap penjual perlindungan terhadap pembeli biasanya selain dilakukan dengan persyaratan juga diikuti dengan permintaaan pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali. Tujuannya adalah apabila pihak penjual tidak memenuhinya maka pihak pembeli dapat menuntut dan dan memintakan ganti rugi sesuai dengan kesepakatan yang diatur dalam perjanjian jual beli. Persyaratan yang biasanya dimintakan oleh pembeli untuk perlindungannya adalah dengan memintakan supaya sertifikat atau tanda hak milik atas tanah tersebut di titipkan kepada pihak ketiga yang biasanya adalah Notaris atau pihak lain yang ditunjuk dan disepakati bersama oleh penjual dan pembeli. Selain itu perlindungan lain adalah dengan perjanjian pemberian kuasa oleh pihak penjual kepada pihak pembeli yang tidak dapat ditarik kembali apabila semua persyaratan telah terpenuhi untuk melakukan jual beli, maka pihak pembeli dapat melakukan pemindahan hak walaupun pihak penjual tidak hadir dalam penandatanganan akta jual belinya. Sedangkan perlindungan hukum secara represif yaitu perlindungan hukum yang diberikan apabila telah terjadi sengketa adalah pihak yang dirugikan dalam perjanjian jual beli tersebut secara aktif melakukan upaya hukum dengan mengajukan gugatan perdata untuk pembatalan perjanjian jual beli hak milik atas tanah ke Pengadilan Negeri setempat sehingga diharapkan mendapat putusan yang seadil-adilnya. 8
PENUTUP Kesimpulan Perjanjian pengikatan jual beli lahir sebagai akibat terhambatnya atau terdapatnya beberapa persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang yang berkaitan dengan jual beli hak atas tanah yang akhirnya agak menghambat penyelesaian transaksi dalam jual beli hak atas tanah. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dibuat dalam bentuk akta notaris yang merupakan akta otentik dan mempunyai kekuatan hukum kuat, sesuai dengan Pasal 1868 KUHPerdata. Apabila pihak pembeli membatalkan perjanjian pengikatan jual beli tanah, maka akibat hukumnya adalah pengendaan denda dan perjanjian dianggap berakhir. Besarnya denda tergantung kesepakatan dan harus dibayar dengan seketika dan sekaligus. Setelah perjanjian dianggap berakhir maka Pihak Penjual wajib untuk mengembalikan uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Pembeli setelah dipotong beberapa persen dari harga jual tanah dan bangunan tersebut sebagai pengganti biaya yang telah dikeluarkan oleh Pihak Penjual ditambah denda yang harus dibayar oleh Pihak Pembeli kepada Pihak Penjual. Perlindungan hukum bagi para pihak dalam pembatalan akta pengikatan jual beli tanah. Perjanjian pengikatan jual beli tanah dalam bentuk akta notaris mempunyai kedudukan yang kuat karena merupakan akta otentik. Sesuai dengan Pasal 1338 KUHPerdata, sebagai sebuah perjanjian maka perjanjian pengikatan jual beli tanah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Oleh karena itu apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi dalam perjanjian pengikatan jual beli misalnya apabila pembeli tidak memenuhi pembayaran sebagaimana telah dimintakan dan disepakati maka perjanjian pengikatan jual beli 9
hak milik atas tanah dianggap batal dan biasanya pihak penjual tidak akan mengambalikan uang yang telah dibayarkan. Sementara perlindungan hukum terhadap pembeli adalah dengan memintakan supaya sertifikat atau tanda hak milik atas tanah tersebut di pegang oleh pihak ketiga yang biasanya adalah Notaris atau pihak lain yang ditunjuk dan disepakati bersama oleh penjual dan pembeli. Selain itu perlindungan lain adalah dengan perjanjian pemberian kuasa oleh pihak penjual kepada pihak pembeli yang tidak dapat ditarik kembali apabila semua persyaratan telah terpenuhi untuk melakukan jual beli, maka pihak pembeli dapat melakukan pemindahan hak walaupun pihak penjual tidak hadir dalam penandatanganan akta jual belinya. Saran Saran bagi masyarakat sebagai calon pembeli dan penjual, jual beli tanah sebaiknya tidak dilakukan di bawah tangan sehingga lebih terjamin secara hukum. Apabila ada suatu persyaratan jual beli tanah yang belum ada, maka dapat dibuat perjanjian pengikatan jual beli tanah di hadapan notaris. Perjanjian pengikatan ini dibuat agar para pihak yang membuat perjanjian tersebut lebih terlindungi dan dalam pembuatan perjanjian mendapatkan konsultasi hukum dari notaris, sehingga kepentingan para pihak dapat dituangkan secara obyektif. Saran bagi pemerintah, penjanjian pengikatan jual beli perlu diatur secara yuridis dalam bentuk peraturan perundang-undangan terutama yang berkaitan dengan masalah tanah, sehingga para pihak yang memakai pengikatan jual beli sebagai perjanjian pendahuluan dalam jual beli hak atas tanah lebih terlindungi dengan baik. 10
Saran bagi notaris, pembuatan Akta Pengikatan Jual Beli harus secara tegas menuliskan dalam pasal-pasalnya tentang klausul mengenai wanprestasi sehingga para pihak baik penjual maupun pembeli memperoleh perlindungan hukum. Saran bagi penelitian berikutnya, hasil penelitian ini dapat dijadikan bahan referensi untuk penelitian lanjutan tentang permasalahan mengenai perjanjian pengikatan jual beli tanah serta permasalahan lain yang berkaitan. 11
DAFTAR PUSTAKA Harsono, Boedi. 2003, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria: Isi dan Pelaksanaan. Jakarta: Djambatan Mertokusumo, Sudikno. 2002, Hukum Acara Perdata Indonesia, Yogyakarta: Liberty Muhammad, Abdulkadir. 2002. Hukum Perikatan, Bandung: Alumni Prodjodikoro, R. Wirjono. 1993. Azas-azas Hukum Perjanjian, Jakarta: Bale Bandung Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudj. 2001. Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, Jakarta: PT.Raja Grafindo Persada Subekti, R. 1987. Hukum Perjanjian, Bandung: Bina Cipta Wibawanti, Erna Sri dan R.Murjiyanto. 2013. Hak Atas Tanah dan Peralihannya. Yogyakarta: Liberty Peraturan Perundangan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah 12