TESIS ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH

TESIS ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH NGURAH WAHYU RESTA NIM 1292462008 PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016

ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH Tesis ini dibuat untuk memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana NGURAH WAHYU RESTA NIM 1292462008 PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016 ii

LEMBAR PERSETUJUAN PEMBIMBING TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL 31 AGUSTUS 2015 Pembimbing I, Pembimbing II, Dr. I Wayan Wiryawan, SH., MH Dr. I Made Sarjana, SH., MH. NIP. 19550306 198403 1 003 NIP. 19611231 198601 1 001 Mengetahui : Ketua Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum. Prof. Dr. dr. A.A.Raka Sudewi, Sp.S.(K) NIP. 19640402 198911 2 001 NIP. 195902151985102001 iii

TESIS INI TELAH DIUJI PADA TANGGAL 14 JANUARI 2016 Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana Nomor: 16/I/MKn/UN14.4/DT/2016 Ketua Sekretaris Anggota : Dr. I Wayan Wiryawan, SH, MH : Dr. I Made Sarjana, SH., MH : 1. Prof. Dr. I Wayan Parsa, SH., M.Hum 2. Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum 3. Dr. I Ketut Tjukup, SH., MH iv

PERNYATAAN PLAGIAT Dengan ini saya menyatakan yang sebenarnya bahwa : Nama : Ngurah Wahyu Resta NIM : 1292462008 Program Studi Judul Tesis : Kenotariatan : Asas Itikad Baik Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah. Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila di kemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Perundang-undangan yang berlaku. Denpasar, 17 Oktober 2015 Yang membuat pernyataan, Ngurah Wahyu Resta v

UCAPAN TERIMAKASIH Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa/Ida Sang Hyang Widhi Wasa, dengan selesainya tesis ini. Adapun judul tesis ini adalah Asas Itikad Baik Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah. Tesis ini disusun untuk memenuhi kriteria sebagai salah satu syarat meraih gelar Magister Kenotariatan pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Banyak kendala yang dihadapi oleh penulis dalam rangka penyusunan tesis ini, yang hanya berkat bantuan berbagai pihak, maka tesis ini selesai pada waktunya. Dalam kesempatan ini penulis dengan tulus menyampaikan terima kasih kepada Dr. I Wayan Wiryawan, SH., MH, selaku pembimbing pertama dan Dr. I Made Sarjana, SH., MH, selaku pembimbing kedua, yang telah memberikan bimbingan dan ide kepada penulis dalam proses penyelesaian tesis ini. Ucapan terimakasih yang sebesar-besarnya penulis sampaikan kepada Rektor Universitas Udayana, Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp.PD-KEMD, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister Universitas Udayana, kepada Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana, Prof. Dr. dr. A. A. Raka Sudewi, Sp. S(K) atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswi Program Magister pada Program Pascasarjana Universitas Udayana, kepada Prof. I Gusti Ngurah Wairocana, SH., MH., atas izin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana, Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum., atas kesempatan dan dukungan yang telah diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan pada Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana, kepada panitia penguji tesis, Prof. Dr. I Wayan Parsa, SH., M.Hum, Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum, dan Dr. I Ketut Tjukup, SH., MH, yang telah memberikan masukan dan saran kepada penulis dalam proses penyelesaian tesis ini. Selanjutnya penulis mengucapkan terima kasih kepada Bapak dan Ibu dosen pengajar pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana vi

atas ilmu yang telah diberikan, rekan-rekan mahasiswa Kenotariatan angkatan VI serta Bapak dan Ibu staf berserta karyawan Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah banyak membantu kelancaran proses administrasi. Ucapan terima kasih yang sangat dalam penulis ucapkan kepada yang tercinta kedua orang tua, serta teman-teman dan rekan-rekan kerja yang selalu memberikan motivasi dan dukungannya agar tesis ini dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Akhir kata penulis berharap tesis ini dapat bermanfaat bagi almamater dan semua pihak yang berkepentingan, serta masyarakat. Denpasar, 17 Oktober 2015 Penulis, Ngurah Wahyu Resta vii

ABSTRAK Asas itikad baik dalam perjanjian jual beli merupakan faktor yang sangat penting, sehingga penjual maupun pembeli yang beritikad baik akan mendapat perlindungan hukum secara wajar menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam perjanjian jual beli tanah, penjual berkewajiban untuk memberikan informasi mengenai segala sesuatu yang penting berkenaan dengan tanah yang hendak dijual, yang dapat membantu pembeli untuk mengambil keputusan untuk membeli benda tersebut, sedangkan pembeli berkewajiban untuk memeriksa obyek perjanjian tersebut apakah ada cacat hukumnya atau tidak, apakah tanah tidak berada dalam sengketa, apakah ada rencana pemerintah yang akan berpengaruh terhadap tanah tersebut. Kewajiban untuk memberitahukan dan memeriksa itu harus dilandasi dengan itikad baik. Berdasarkan hal tersebut penelitian ini bermaksud untuk meneliti permasalahan (1) bagaimanakah mewujudkan asas itikad baik dalam perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah? dan (2) bagaimanakah akibat hukum yang terjadi jika tidak merealisasikan asas itikad baik dalam perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah? Jenis penelitian yang digunakan merupakan penelitian hukum normatif dengan pendekatan perundang-undangan, pendekatan konsep dan pendekatan kasus. Sumber bahan hukum dalam penelitian ini terdiri dari: primer, sekunder dan tersier. Teknik pengumpulan bahan hukum merupakan teknik studi kepustakaan. Teknik analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis yuridis, yaitu analisis yang mendasarkan pada teori-teori, konsep dan peraturan perundang-undangan. Hasil penelitian menunjukkan (1) terwujudnya asas itikad baik dalam perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah mengacu kepada isi perjanjian yang rasional dan/atau patut. Itikad baik dalam konteks Pasal 1338 ayat (3) BW (Indonesia) didasarkan pada rasionalitas dan kepatutan. Standar yang dipakai dalam menilai itikad baik dalam pelaksanaan kontrak adalah standar objektif. Dengan standar ini maka perilaku para pihak dalam melaksanakan kontrak dan penilaian terhadap isi kontrak didasarkan pada prinsip rasionalitas dan kepatutan; dan (2) akibat hukum yang terjadi jika tidak merealisasikan asas itikad baik dalam perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah maka perjanjian dapat dibatalkan oleh pihak yang merasa dirugikan. Namun pembatalan ini harus dilakukan dengan gugatan melalui peradilan (fiat peradilan). Namun seringkali pengadilan belum memiliki pemahaman yang mendalam dan konsisten tentang makna iktikad baik yang dimaksud Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata. Pada mulanya peradilan lebih mengkedepankan pacta sunt servanda dan mengesampingkan iktikad baik. Kata Kunci: Perjanjian, Itikad Baik, Jual Beli Tanah. viii

ABSTRACT The principle of good faith in the purchase agreement is a very important factor, so the seller or buyer is acting in good faith, will receive equal legal protection in accordance with the prevailing legislation. In a land purchase agreement, the seller is obliged to provide information about everything that is important with regard to the land to be sold, while the buyer is obliged to inspect the land whether there are legal defects or not, whether the land were not in dispute, whether there is a government plan that will affect the land. The obligation to notify and check it should be based on good faith. Based on those issues this research intends to investigate the problem (1) how to realize the principle of good faith in a binding sale and purchase agreement of land rights? and (2) how the legal consequences occur if does not realize the principle of good faith in a binding sale and purchase agreement of land rights? The type of research is a normative legal research with statute approach, conceptual approach and case approach. Sources of legal materials in this research consisted of primary, secondary and tertiary legal materials. The technique of collecting legal material used is literature study techniques. The analysis technique used in this research is the juridical analysis, which is the analysis based on theories, concepts and legislation. The research result indicated (1) the realization of the principle of good faith in a binding sale and purchase agreement of land rights referring to the agreement that rational and/or inappropriate. Good faith in the context of Article 1338 paragraph (3) BW (Indonesia) is based on rationality and appropriateness. The standards used in assessing the good faith in the contract execution is an objective standard. By this standard, the behavior of the parties in carrying out the contract and the assessment of the contents of the contract based on the principle of rationality and appropriateness; and (2) legal consequences occur if it does not realize the principle of good faith in a binding sale and purchase agreement of land rights then the agreement can be canceled by those who feel aggrieved. However, this cancellation should be done with a lawsuit through the courts (judicial fiat). But often the courts do not yet have a deep understanding and consistent for about the meaning of good faith referred to in article 1338 paragraph (3) of the Civil Code. At first the court more highlighting pacta sunt servanda and override good faith. Keywords: Agreement, Good Faith, Land Sale and Purchase. ix

RINGKASAN Tesis ini bertujuan untuk menganalisis asas itikad baik dalam perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah. Bab I, menguraikan latar belakang masalah yang dalam hal ini penilaian itikad baik harus memperhatikan kepatutan. Setiap kontrak harus didasarkan pretium iustum yang mengacu kepada reason dan equity yang mensyaratkan adanya keseimbangan antara kerugian dan keuntungan bagi keduabelah pihak dalam kontrak (just price). Hal tersebut sejalan dengan tujuan hukum sendiri, yakni merealisasikan keadilan. Isi hukum, termasuk isi kontrak harus memuat nilai-nilai keadilan. Ketentuan Pasal 1342 BW menyebutkan bahwa jika kata-kata dalam suatu kontrak sudah jelas maka tidak lagi diperkenankan untuk menyimpang daripadanya dengan jalan penafsiran. Hal ini mengisyaratkan bahwa apapun kontrak yang dibuat orang hendaknya jelas isinya sehingga memberi kepastian. Hal inilah yang dalam ilmu hukum kontrak disebut dengan asas sens clair atau doktrin kejelasan makna (plain meaning rules). Idealnya suatu kontrak tidak memerlukan penafsiran apapun, oleh karena itu kalimat atau kata-kata dalam kontrak seharusnya sudah dengan sendirinya dapat menjelaskan maksud dari klausula-klausula yang ada. Oleh karena itu, jika semuanya sudah jelas ditulis dalam kontrak, maka penafsiran kontrak bukan hanya tidak diperlukan, tetapi memang tidak diperbolehkan jika dengan penafsiran tersebut justru akan mempunyai arti yang menyimpang dari yang tersirat tersebut. Berdasarkan latar belakang tersebut, maka pada sub ini juga diuraikan mengenai rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, landasan teoritis dan metode penelitian. Bab II, menguraikan tentang tinjauan umum asas itikad baik dan pengaturannya. Bab ini terdiri dari 3 Sub Bab yaitu Sub Bab pertama tentang Pemikiran Filsafat tentang Itikad Baik, yang terdiri dari Itikad Baik Subjektif; dan Itikad Baik Obyektif. Sub Bab kedua tentang Itikad Baik dalam BW (Indonesia). Sub bab ketiga membahasa tentang Itikad Baik dalam Peralihan Hak Atas Tanah yang terdiri dari Itikad Baik dalam Ketentuan Hukum Adat; Itikad Baik dalam Ketentuan Hukum Agraria; dan Ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Bab III merupakan hasil penelitian dan pembahasan rumusan masalah yang pertama, mengenai asas itikad baik dalam perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah. Bab ini dibagi menjadi 4 Sub Bab yaitu Sub Bab pertama mengenai Makna Itikad Baik dalam Hukum Perjanjian. Sub Bab kedua membahas Itikad Baik secara Umum dalam Perjanjian sesuai Pasal 1338 BW (Indonesia). Sub bab ketiga mengenai Karakteristik Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah. Sub bab keempat tentang Mewujudkan Asas Itikad Baik dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah. Bab IV merupakan hasil penelitian dan pembahasan rumusan masalah kedua terkait dengan akibat hukum yang terjadi jika tidak merealisasikan asas itikad baik dalam perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah. Bab ini dibagi menjadi 3 Sub Bab yang terdiri dari Sub Bab pertama tentang Akibat Hukum terhadap Penjual sebagai Akibat tidak Adanya Itikad Baik dalam Perjanjian x

Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah. Sub Bab kedua membahas Akibat Hukum tidak Adanya Itikad Baik dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah. Sub Bab ketiga membahas mengenai Itikad Baik Terkait dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah. Bab V merupakan bab penutup yaitu menguraikan tentang simpulan dan saran dari penulis. Penulis menyimpulkan bahwa (1) Terwujudnya asas itikad baik dalam perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah mengacu kepada isi perjanjian yang rasional dan atau patut. Itikad baik dalam konteks Pasal 1338 ayat (3) BW (Indonesia) didasarkan pada rasionalitas dan kepatutan. Standar yang dipakai dalam menilai itikad baik dalam pelaksanaan kontrak adalah standar objektif. Dengan standar ini maka perilaku para pihak dalam melaksanakan kontrak dan penilaian terhadap isi kontrak didasarkan pada prinsip rasionalitas dan kepatutan; dan (2) Akibat hukum yang terjadi jika tidak merealisasikan asas itikad baik dalam perjanjian, maka pengikatan jual beli hak atas tanah maka perjanjian dapat dibatalkan oleh pihak yang merasa dirugikan, namun pembatalan ini harus dilakukan dengan gugatan melalui peradilan (fiat peradilan). Sementara itu saran yang dapat disampaikan mengingat itikad baik dalam perjanjian pada saat ini hanya diatur pada Pasal 1338 ayat (3) BW saja, sehingga timbul berbagai penafsiran yang berbeda-beda. Oleh karenanya disarankan agar segera dibuat peraturan perundang-undangan yang menjabarkan itikad baik tersebut. Mengingat pengadilan belum memiliki pemahaman yang mendalam dan konsisten tentang makna iktikad baik yang dimaksud Pasal 1338 ayat (3) BW. Pada mulanya peradian lebih mengkedepankan facta sunt servanda dan mengesampingkan iktikad baik, maka untuk meningkatkan pemahaman iktikad baik tersebut bagi para hakim, hakim wajib melakukan pendalaman materi melalui publikasi maupun pelatihan di lingkungan peradilan. xi

DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... PRASYARAT GELAR... LEMBAR PERSETUJUAN PEMBIMBING... LEMBAR PANITIA PENGUJI... PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT... UCAPAN TERIMA KASIH... ABSTRAK... ABSTRACT... RINGKASAN... DAFTAR ISI... DAFTAR GAMBAR... i ii iii iv v vi viii ix x xii xv BAB I PENDAHULUAN... 1 1.1 Latar Belakang Masalah... 1 1.2 Rumusan Masalah... 13 1.3 Tujuan Penelitian... 13 1.3.1 Tujuan Umum... 13 1.3.2 Tujuan Khusus... 13 1.4 Manfaat Penelitian... 14 1.4.1 Manfaat Teoritis... 14 1.4.2 Manfaat Praktis... 14 1.5 Landasan Teoritis dan Kerangka Pemikiran... 15 1.5.1 Landasan Teoritis... 15 1.5.1.1 Teori Keadilan... 15 1.5.1.2 Teori Kehendak... 20 1.5.1.3 Asas Kepatutan... 22 1.5.1.4 Prinsip Rasionalitas... 23 1.5.1.5 Konsep Jual Beli... 25 1.5.2 Kerangka Pemikiran... 41 xii

1.6 Metode Penelitian... 42 1.6.1 Jenis Penelitian... 42 1.6.2 Jenis Pendekatan... 43 1.6.3 Sumber Bahan Hukum... 44 1.6.4 Teknik Pengumpulan Bahan Hukum... 46 1.6.5 Teknik Analisis Bahan Hukum... 46 BAB II TINJAUAN UMUM ASAS ITIKAD BAIK DAN PENGATURANNYA... 48 2.1 Pemikiran Filsafat tentang Itikad Baik... 48 2.1.1 Itikad Baik Subjektif... 53 2.1.2 Itikad Baik Obyektif... 54 2.2 Itikad Baik dalam BW (Indonesia)... 59 2.3 Itikad Baik dalam Peralihan Hak Atas Tanah... 65 2.3.1 Itikad Baik dalam Ketentuan Hukum Adat... 66 2.3.2 Itikad Baik dalam Ketentuan Hukum Agraria... 73 2.3.3 Ketentuan BW... 85 BAB III ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH... 90 3.1 Makna Itikad Baik dalam Hukum Perjanjian... 90 3.2 Itikad Baik secara Umum dalam Perjanjian sesuai Pasal 1338 BW (Indonesia)... 97 3.3 Karakteristik Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah... 100 3.4 Mewujudkan Asas Itikad Baik dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah... 107 BAB IV AKIBAT HUKUM YANG TERJADI JIKA TIDAK MEREALISASIKAN ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH... 122 4.1 Akibat Hukum terhadap Penjual sebagai Akibat tidak Adanya Itikad Baik dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah... 122 xiii

4.2 Akibat Hukum terhadap Pembeli sebagai Akibat tidak Adanya Itikad Baik dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah... 148 4.3 Itikad Baik Terkait dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah 152 BAB V PENUTUP... 164 5.1 Simpulan... 164 5.2 Saran... 164 DAFTAR PUSTAKA... 166 xiv

DAFTAR GAMBAR Gambar 1 Kerangka Pemikiran... 42 xv