PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH ANTARA PIHAK MENYEWAKAN DAN PIHAK PENYEWA DI KOTA DENPASAR Oleh: A.A. Indah Kusuma Dewi Made Suksma Prijandhini Devi Salain Bagian Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Udayana ABSTRAK Makalah ini berjudul perjanjian sewa menyewa antara pihak menyewakan dan pihak penyewa rumah di Kota Denpasar. Makalah ini menggunakan metode penelitian hukum empiris. Tujuan dari penulisan ini yaitu untuk mengetahui dan memahami bentuk perjanjian sewa menyewa rumah antara pihak menyewakan dan pihak penyewa selain itu untuk mengetahui dan memahami hak dan kewajiban antara pihak menyewakan dan pihak penyewa rumah di Kota Denpasar. Dari analisa yang dibahas dapat disimpulkan bahwa perjanjian sewa menyewa rumah di Kota Denpasar ada yang dibuat dari akta otentik dan akta dibawah tangan. Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang telah ditentukan. Sedangkan kewajiban pihak yang menyewakan, yaitu : Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa. Hak dari pihak penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik, yang menjadi kewajibannya adalah : Memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, artinya kewajiban memakainya seakan-akan barang itu kepunyaan sendiri, membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan. Kata kunci : Perjanjian, Sewa Menyewa, Rumah. ABSTRACT This paper analyze about " the lease agreement between the parties and the tenant renting a house in Denpasar ". this paper use empirical legal research methods. The purpose of this paper is to knowing and understand the form of a lease agreement between the parties homes rent and the tenant to understanding the rights and obligations between both of them. From the analysis, we can concluded that the lease agreement to rent a house in Denpasar are made from authentic act and deed under hand. The rights of the lessor is receiving rents have been determined. While the lease obligations of the parties, namely: Submit items leased to the tenant. The rights of the tenant is receiving goods that are rented in good condition, that his duty is: Wearing goods leasing as a head of household good, meaning that the obligation to wear it as if it belonged to its own goods, pay the rental price at a predetermined time. Key Word : The Agreement, Lease Hire, House. 1
I. PENDAHULUAN 1.1.Latar Belakang Masalah Dalam perkembangan bangsa dan masyarakat yang sedang mengalami krisis permasalahan yang selalu dihadapi adalah kebutuhan hidup. Salah satu kebutuhan hidup tersebut adalah pendirian suatu bangunan yaitu bangunan tempat tinggal. Pertumbuhan pembangunan dibidang ekonomi dan teknologi, membawa pengaruh besar terhadap pembangunan secara umum termasuk pembangunan dibidang hukum. Semakin berkembangnya masyarakat, semakin berkembang juga kebutuhan hidup manusia. Untuk memenuhi kebutuhan hidupnya seseorang sering melakukan hubungan dengan sesama anggota masyarakat. Hubungan tersebut dapat berupa perjanjian. Perjanjian tersebut menimbulkan suatu perikatan. Perikatan yang berwujud perjanjian ini sering menimbulkan masalah atau kesulitan didalam pelaksanaannya karena salah satu yang karena suatu hal tidak dapat memenuhi kewajibannya. Perjanjian sewa menyewa merupakan suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Dalam perjanjian sewa menyewa, barang yang diserahkan itu tidaklah dimiliki, tetapi hanya untuk dipakai dan dinikmati kegunaannya. Untuk menjamin adanya ketertiban dalam berusaha, pemerintah kota khususnya pemerintah kota Denpasar mengatur hal-hal tersebut dalam peraturan daerahnya yaitu dalam Peraturan Daerah Kota Denpasar Nomor 6 Tahun 2001 tentang Ijin Bangunan juga dalam Peraturan Daerah Kota Denpasar Nomor 9 Tahun 2001 tentang Ijin Usaha dan Ijin Undang-Undang Gangguan (HO). Dalam Peraturan Daerah Kota Denpasar Nomor 6 Tahun 2001 tentang Ijin Bangunan menentukan sebagai berikut: Pasal 2 (1) : untuk dapat mendirikan, mengubah bangunan-bangunan di daerah harus mendapatkan ijin terlebih dahulu. (2) : Ijin mendirikan, mengubah bangunan-bangunan diberikan oleh Walikota. 2
1.2. Tujuan Penulisan Dari latar belakang diatas dapat dikemukakan tujuan dari penulisan ini yaitu untuk mengetahui dan memahami bentuk perjanjian sewa menyewa rumah antara pihak menyewakan dan pihak penyewa selain itu untuk mengetahui dan memahami hak dan kewajiban antara pemilik dan penyewa rumah di Kota Denpasar. II. ISI MAKALAH 2.1 Metode Penelitian Metode penelitian yang di pakai oleh penulis dalam makalah ini adalah jenis penelitian hukum empiris. Masalah yang timbul ditinjau dan dikaji berdasarkan kenyataan. Adapun jenis pendeketan hukum yang digunakan adalah pendekatan Perundang-undangan dan Fakta. 1 2.2 Hasil Dan Pembahasan 2.2.1 Bentuk Perjanjian Sewa Menyewa antara Penyewa dengan Pemilik Rumah Didalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) tidak ditentukan secara tegas tentang bentuk perjanjian sewa menyewa yang di buat oleh para pihak. Oleh karena itu, perjanjian sewa menyewa dapat dibuat dalam bentuk tertulis dan lisan. Dalam perjanjian sewa menyewa bangunan, khususnya dalam praktik dibuat dalam bentuk tertulis dan isi perjanjian itu telah dirumuskan oleh para pihak, dan atau Notaris. 2 Di dalam kehidupan kita semua sudah mengenali apa yang disebut dengan akta. Pengertian akta yaitu dalam hukum Romawi kata akta disebut sebagai gesta atau instrumenta fotensia, juga disebut sebagai publik. 3 monumenta atau akta publik. Akta-akta tersebut dibuat oleh seorang pejabat publik. Akta digolongkan menjadi 2 jenis yaitu : 1. Akta otentik adalah akta yang dibuat oleh pejabat yang diberi wewenang untuk itu oleh penguasa. Menurut ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan, baik dengan maupun tanpa bantuan dari yang berkepentingan, yang mencatat apa yang dimintakan untuk 1 Peter Mahmud Marzuki, 2008, Penelitian Hukum, Cetakan IV, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, Hal.39 2 Salim, 2014, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusun Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, Hal.59. 3 Muhammad Adam, 1985, Ilmu Pengetahuan Noktariat, Sinar Baru, Bandung, Hal.252. 3
dimuat didalamnya oleh yang berkepentingan. Menurut Kohar akta otentik adalah akta yang mempunyai kepastian tanggal dan kepastian orangnya, sedangkan Pasal 1868 KUHPerdata menyatakan bahwa akta otentik adalah suatu akta yang dalam bentuk yang ditentukan oleh akta Undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu ditempat dimana akta dibuat. 2. Akta dibawah tangan adalah akta yang sengaja dibuat untuk pembuktian oleh para pihak tanpa bantuan dari seorang pejabat, jadi hanya antara para pihak berkepentingan saja. Dalam KUHPerdata diatur dalam Pasal 1875 bahwa suatu tulisan dibawah tangan yang diakui oleh orang terhadap siapa tulisan itu hendak dipakai, atau yang dengan cara menurut undang-undang dianggap sebagai diakui, memberikan terhadap orang-orang yang menandatanganinya serta para ahli warisnya dan orang-orang yang mendapat hak dari pada mereka, bukti yang sempurna seperti suatu akta otentik, dan demikian pula berlakulah kententuan Pasal 1871 untuk tulisan itu. Mengenai kekuatan pembuktiannya suatu akta di bawah tangan akan mempunyai kekuatan pembuktian baik lahir, formil maupun materiil apabila tanda tangan didalam akta tersebut diakui oleh para pihak. 2.2.2 Hak dan Kewajiban Pihak yang Menyewa dan Penyewa Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang telah ditentukan. Sedangkan kewajiban pihak yang menyewakan, 4 yaitu: 1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa ( Pasal 1550 ayat (1) KUHPerdata). 2. Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (Pasal 1550 ayat (2) KUHPerdata). 3. Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan (Pasal 1550 ayat (3) KUHPerdata). 4. Melakukan pembetulan pada waktu yang sama ( Pasal 1551 KUHPerdata). 5. Menanggung cacat dari barang yang disewakan (Pasal 1552 KUHPerdata). 4 Salim, op.cit. Hal.61. 4
Hak dari pihak penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik, yang menjadi kewajibannya adalah : 1. Memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, artinya kewajiban memakainya seakan-akan barang itu kepunyaan sendiri, 2. Membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan (Pasal 156 KUHPerdata). III. KESIMPULAN Dari analisa yang dibahas dapat disimpulkan bahwa perjanjian sewa menyewa rumah di Kota Denpasar ada yang dibuat dari akta otentik dan akta dibawah tangan. Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang telah ditentukan. Sedangkan kewajiban pihak yang menyewakan, yaitu: Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa,memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan, Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan, Melakukan pembetulan pada waktu yang sama, Menanggung cacat dari barang yang disewakan. Hak dari pihak penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik, yang menjadi kewajibannya adalah : Memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, artinya kewajiban memakainya seakan-akan barang itu kepunyaan sendiri, Membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan. DAFTAR PUSTAKA Muhammad Adam, 1985, Ilmu Pengetahuan Noktariat, Sinar Baru, Bandung Peter Mahmmud Marzuki, 2008, Penelitian Hukum, Cetakan IV, Kencana Prenada Media Group, Jakarta Salim, 2014, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusun Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Soedharyo Soimin, 2014, Sinar Grafika, Jakarta Peraturan Daerah Kota Denpasar Nomor 6 Tahun 2001 tentang Ijin Bangunan Peraturan Daerah Kota Denpasar Nomor 9 Tahun 2001 tentang Ijin Usaha Dan Ijin Undang-Undang Gangguan 5