ANALISIS YURIDIS MENGENAI SENGKETA KEDUDUKAN PENYEWA TANAH (STUDI TERHADAP PUTUSAN PENGADILAN NEGERI MEDAN NO.562/PDT.G/1995/PN-MDN) AUDI YULIAN MAHDI

Transkripsi

1 1 ANALISIS YURIDIS MENGENAI SENGKETA KEDUDUKAN PENYEWA TANAH (STUDI TERHADAP PUTUSAN PENGADILAN NEGERI MEDAN NO.562/PDT.G/1995/PN-MDN) AUDI YULIAN MAHDI ABSTRACT The right to lease a building is the right of a person or a legal entity to construct and to have a building on a piece of land owned by other person by paying for the rent for a certain period of time which is agreed by both parties. In the case of the right to lease, the owner hands over his empty land to a tenant so that the latter can build a building on it. The leasing relation between the land owner and the tenant will not be broken off when the leasing object is sold by the owner. The leasing contract made orally by the land owner and the tenant did not cause the tenant s rights vanished. The land right transfer which became the leasing object should not break off the leasing. The tenant could file compensation if the land he was renting would be sold without his knowledge, and had the right to pull down the house he had built and take it away with him. He had the right to own his own home which he had built on the leasing land. Keywords: Right to Lease, Leasing, Contract I. Pendahuluan Tanah adalah karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada setiap manusia yang ada di bumi. Manusia sendiri membutuhkan tanah dari lahir hingga meninggal dunia, baik sebagai tempat tinggal, tempat bekerja dan hidup, tempat dari mana mereka berasal dan akan kemana pula mereka akan pergi. 1 Pentingnya tanah tersebut menimbulkan banyak persoalan sendiri di kalangan masyarakat sehingga banyak menimbulkan konflik. Konflik adalah sebuah keniscayaan dalam interaksi dan dinamika kehidupan masyarakat dimana pun. Yang bisa dilakukan manusia adalah mencegah dan mengurangi dampak kerusakan atau kehancuran fisik dan non fisik dari setiap konflik yang terjadi. Konflik pertanahan pun akan terus 1 Benhard Limbong, Reforma Agraria, (Jakarta : PT. Dharma karsa Utama, 2012), hal. 233 (selanjutnya disebut sebagai Benhard Limbong I).

2 2 berlangsung bahkan cenderung meningkat, karena tanah memiliki nilai ekonomis tinggi dan menjadi simbol status sosial. 2 Sengketa dan konflik pertanahan yang terjadi di Indonesia sangat kompleks, baik konflik yang bersifat horizontal maupun vertikal. Konflik vertikal terjadi antara masyarakat dengan pemerintah/pihak yang berwenang. Selain konflik vertikal, ada juga konflik horisontal. Konflik horisontal adalah konflik yang paling sering terjadi antara lain kasus sertipikat tanah ganda atau kepemilikan beberapa sertipikat pada sebuah bidang tanah, tanah warisan, masalah sewa menyewa, dan lain sebagainya. 3 Salah satu konflik horizontal yang terjadi adalah masalah sewa menyewa. Suatu perjanjian sewa menyewa adalah suatu perjanjian dimana pihak yang satu menyanggupi akan menyerahkan sesuatu benda untuk dipakai selama suatu waktu tertentu sedangkan pihak lainnya menyanggupi akan membayar harga yang telah ditetapkan untuk pemakaian itu pada waktu yang ditentukan. Pihak penyewa memikul dua kewajiban pokok yaitu membayar uang sewa pada waktunya, memelihara barang yang disewakan itu sebaik-baiknya seolah-olah itu barang miliknya sendiri. 4 Sengketa sewa menyewa adalah suatu sengketa yang terjadi antara pemilik rumah dan penyewa rumah yang biasanya berakibat pemutusan atau peninjauan kembali hubungan sewa menyewa. Sebetulnya sengketa ini merupakan suatu sengketa perdata biasa dan penyelesaiannya pun mudah dan sederhana karena segala sesuatunya bisa dikembalikan kepada isi kontrak/perjanjian sewa menyewa yang menjadikan dasar sewa menyewa tersebut. Namun lain halnya dalam sengketa sewa menyewa yang tidak didasarkan pada kontrak/perjanjian sewa menyewa. Penyelesaian sengketa tidak bisa sederhana karena harus ditempuh melalui suatu prosedur yang telah ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku. 5 2 Benhard Limbong, Opini kebijakan Agraria, (Jakarta : Margaretha Pustaka, 2014), hal. 2. (selanjutnya disebut sebagai Benhard Limbong II). 3 Ibid, hal. 3 4 Ibid, hal Harun Al Rasyid, Upaya Penyelesaian Sengketa Sewa Menyewa Perumahan Menurut Ketentuan Perundang-undangan, (Jakarta : Ghalia Indonesia, 1985) hal. 12.

3 3 Adapun permasalahan-permasalahan yang hendak diteliti lebih lanjut dalam penelitian ini adalah : 1. Bagaimana kedudukan hukum penggugat dalam putusan Pengadilan Negeri Medan No. 562/PDT.G/1995/PN-MDN? 2. Bagaimana dasar pertimbangan hakim dalam memutuskan perkara gugatan dalam putusan Pengadilan Negeri Medan No. 562/PDT.G/1995/PN-MDN? 3. Bagaimana akibat hukum dari putusan Pengadilan Negeri Medan No. 562/PDT.G/1995/PN-MDN terhadap penyewa tanah? Berdasarkan permasalahan yang telah dikemukakan di atas maka tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah : 1. Untuk mengetahui dan menganalisis kedudukan hukum penggugat dalam putusan Pengadilan Negeri Medan No. 562/PDT.G/1995/PN-MDN. 2. Untuk mengetahui dan menganalisis dasar pertimbangan hakim dalam memutuskan perkara gugatan dalam putusan Pengadilan Negeri Medan No. 562/PDT.G/1995/PN-MDN. 3. Untuk mengetahui akibat hukum dari putusan Pengadilan Negeri Medan No. 562/PDT.G/1995/PN-MDN terhadap penyewa tanah. II. Metode Penelitian Sifat dari penelitian ini adalah deskriptif analitis. Metode pendekatan yang digunakan adalah penelitian hukum normatif (yuridis normatif). Sumber bahan hukum yang digunakan dalam penelitian adalah data sekunder melalui studi dokumen yang terdiri dari : a. Bahan hukum primer berupa Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Undang- Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentnag Perumahan dna Permukiman, dan peraturan perundang-undangan lainnya yang berkaitan dengan penelitian ini.

4 tanah. 6 Hak Sewa Untuk Bangunan yang oleh Pasal 16 UUPA disebut dengan 4 b. Bahan hukum sekunder, yaitu bahan hukum yang memebrikan penjelasan mengenai bahan bhukum primer, seperti hasil-hasil penelitian dan karya ilmiah yang terkait dengan masalah penelitian. c. Bahan hukum tertier, yaitu bahan-bahan hukum yang sifatnya penunjang untuk dapat memberikan petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder, seperti kamus ensiklopedia atau majalah yang terkait dengan masalah penelitian. Metode pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah menggunakan metode penelitian kepustakaan (library research). Untuk lebih mengembangkan data penelitian ini, dilakukan analisis secara langsung kepada informan dengan menggunakan pedoman analisis yang yang telah dipersiapkan terlebih dahulu. III. Hasil Penelitian dan Pembahasan Hak sewa adalah hak untuk mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. Hak Sewa Atas Bangunan yaitu penyewa menyewa bangunan di atas tanah hak orang lain dengan membayar sejumlah uang sewa dan dalam jangka waktu yang tertentu yang disepakati oleh pemilik bangunan dengan penyewa bangunan. Jadi objek perbuatan hukumnya adalah bangunan bukan Hak Sewa saja. Berbeda dengan apa yang disebut dalam angka 10, maka hak ini akan berlaku terus sebagaimana pokok-pokoknya diatur dalam Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA. Kemudian dalam Pasal 50 Ayat (2) UUPA Hak Sewa Untuk Bangunan akan diatur dengan peraturan perundang-undangan. Sewa menyewa (rumah atau tanah) adalah penghunian (rumah atau tanah) oleh bukan pemilik rumah untuk jangka waktu tertentu dan pembayaran sejumlah uang sebagai uang sewa oleh pihak penyewa kepada pihak yang menyewakan berdasarkan perjanjian sewa 6 Urip Santoso I, op.cit, hal. 126

5 5 menyewa. Setiap kesepakatan yang didapat sebaiknya direalisasikan dalam kontrak atau perjanjian, agar setiap pihak paham akan hak dan kewajibannya guna menghindari sengketa di kemudian hari ataupun dapat dijadikan dasar acuan untuk menyelesaikan perselisihan yang terjadi. 7 Pengertian sewa menyewa disebutkan dalam Pasal 1548 KUHPer, yaitu suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya. Dari rumusan Pasal 1548 KUHPer tersebut menunjukkan bahwa dalam sewa menyewa terdapat dua pihak, yaitu satu pihak sebagai pihak yang menyewakan dan pihak lainnya sebagai penyewa barang. Pihak yang menyewakan memberikan kenikmatan dalam jangka waktu tertentu atas sesuatu barang kepada penyewa, dan pihak penyewa barang menyerahkan sejumlah uang sebagai uang sewa kepada pihak yang menyewakan barang. Perjanjian sewa menyewa merupakan perjanjian konsensual, artinya ia sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya yaitu barang dan harga. 8 Perjanjian sewa menyewa terjadi sejak adanya kesepakatan antara pihak yang menyewakan dan pihak penyewa mengenai objek yang akan disewakan dan harga sebagai uang sewa. Perjanjian sewa menyewa secara lisan diatur dalam Pasal 1571 KUHPer. Dijelaskan dalam Pasal 1571 KUHPer bahwa jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya, dengan mengindahkan tenggang-tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat. Perjanjian sewa menyewa yang tidak dibuat dengan tulisan (lisan), maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak yang menyewakan memberitahukan kepada si penyewa bahwa ia hendak menghentikan 7 Santia Dewi dan R.M.Fauwas Diradja, Panduan Teori & Praktik Notaris, (Yogyakarta : Pustaka Yustisia, 2011), hal Subekti, op.cit, hal. 40

6 6 sewanya, pemberitahuan mana harus dilakukan dengan mengindahkan jangka waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat. Jika tidak ada pemberitahuan seperti itu, maka dianggaplah bahwa sewa itu diperpanjang untuk waktu yang sama. Pasal 1570 KUHPer mengatur tentang perjanjian sewa menyewa yang dibuat secara tertulis. Dijelaskan dalam Pasal tersebut bahwa jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya sesuatu pemberhentian untuk itu. Perjanjian sewa menyewa yang dibuat secara tertulis, tidak menentukan harus dengan akta notariil atau akta di bawah tangan. Dalam hal terjadi jual beli hak atas tanah yang di atasnya terdapat bangunan yang bukan milik si pemilik tanah, maka terlebih dahulu harus jelas siapa pemiliknya dan siapa penghuninya serta bagaimana hubungan hukum pemilik tanah dengan pemilik bangunan. Mesti jelas pula hubungan hukum antara penghuni bangunan dengan pemilik bangunan. Kalau tidak jelas, berarti membeli tanahnya, tetapi bangunannya milik orang lain, itulah bisa menimbulkan konflik. 9 Dalam hal pemilik bangunan ternyata bukan pemilik tanah, maka dalam kejadian seperti itu harus jelas masalah bangunannya. Apakah tanah dan bangunan sekaligus dijual ataukah hanya tanah saja. Kalau hanya tanahnya saja yang akan dijual, lalu bagaimana tentang bangunannya. Pemilik bangunan harus diikutsertakan dalam jual beli. Setidak-tidaknya harus diatur masalah bangunan. 10 Kedudukan Penggugat Dalam Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor 562/Pdt.G/1995/PN-Mdn. Dalam dalil gugatannya, penggugat menyatakan bahwa dia adalah sebagai penyewa tanah seluas 30 x 70 m2, sebagian dari tanah ex. Grant Sultan atas nama Adja Hulina Nomor 50 tertanggal 10 Maret 1905, terletak di Jalan Pekan Sunggal Kelurahan Sunggal Kecamatan Medan Sunggal, Kotamadya Medan. 11 Selain menyewa tanah, penggugat juga menyatakan bahwa dia adalah pemilik dari rumah yang ada di atas tanah tersebut. Pengugat 9 Effendi Perangin, 401 Pertanyaan dan Jawaban Tentang Hukum Agraria, (Jakarta : Rajawali, 1986), hal Ibid, hal Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor 562/Pdt.G/1995/PN-Mdn, hal 2.

7 7 mendirikan rumah setelah mendapat persetujuan/izin dari pemilik tanah yaitu Adja Hulina dan mendapat izin bangunan dari Walikotamadya Medan KDH Tingkat II. Di dalam proses persidangan, penggugat melalui bukti-bukti yang diajukannya tidak ada sama sekali yang menunjukkan bahwa telah terjadi hubungan hukum sewa menyewa antara penggugat dengan pemilik tanah. Hakim berpendapat bahwa hak sewa atas sebidang tanah merupakan suatu hak yang timbul dari adanya perjanjian sewa menyewa berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak. Perjanjian sewa menyewa yang dilakukan hanya sebatas perjanjian yang dilakukan secara lisan, sehingga sulit untuk dibuktikan bahwa telah terjadi hubungan hukum sewa menyewa. Awalnya Penggugat ada menyewa sebidang tanah seluas 30x70 M2 (tiga puluh kali tujuh puluh meter persegi) yang terletak di Jalan Pekan Sunggal No. 395, Kelurahan Sunggal, Kecamatan Medan Sunggal, Kota Medan, dari Adja Hulina (Almarhum) pada tahun Setelah mendapat persetujuan dari pemilik tanah yaitu Adja Hulina dan juga mendapat izin bangunan dari Walikota Medan, maka Penggugatpun mendirikan rumah tempat tinggal di atas tanah kepunyaan Adja Hulina tersebut. Sebagai penyewa yang baik, Penggugat selalu membayar uang sewa tanah tersebut kepada Adja Hulina dan membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari tahun ke tahun tanpa pernah lalai. Pada tahun 1991, pemilik tanah tersebut yaitu Adja Hulina meninggal dunia, sehingga Penggugat tidak tahu harus kemana dan kepada siapa membayarkan uang sewa tanah tersebut. Hingga pada akhirnya Penggugat mengetahui bahwa tanah yang disewanya telah diserahkan kepada Tergugat I berdasarkan Berita Acara Eksekusi Penyerahan dari Pengadilan Negeri Medan Nomor 6/Eks/94/406/Pdt./92/PN.Medan tertanggal 1 Agustus Setelah mengetahui bahwa Tergugat I adalah orang yang berhak atas tanah yang disewa oleh Penggugat, maka Penggugat bermaksud membeli atau mengganti rugikan tanah yang disewanya itu. Akan tetapi, sebelum maksud Penggugat tersebut tercapai, Penggugat mengetahui bahwa atas tanah tersebut telah terjadi transaksi jual beli antara Tergugat I dengan Tergugat II dan Tergugat III sebagaimana telah

8 8 dinyatakan dalam Akta Perjanjian Akan Jual Beli No. 40 tanggal 9 Desember 1993 yang diperbuat di hadapan Tergugat IV. Penggugat beranggapan bahwa menurut hukum dan adat/kebiasaan ketimuran, Tergugat I semestinya memberikan prioritas utama dan menawarkan kepada Penggugat terlebih dahulu tanah yang disewa Penggugat tersebut, bukan malah langsung melakukan transaksi jual beli dengan phak lain tanpa adanya kompromi dengan Penggugat selaku penyewa yang baik dan telah cukup lama menyewa tanah tersebut. Penggugat juga beranggapan karena telah mendirikan bangunan rumah tempat tinggal di atas tanah tersebut dan menjadi satu-satunya tempat bernaung Penggugat dan keluarga, maka oleh karena itu keberadaan rumah Penggugat tidaklah dapat diabaikan sedemikian rupa. Pertimbangan hakim tentang hukumnya, di dalam eksepsi Tergugat I mengenai gugatan tidak sempurna, majelis hakim berpendapat tidaklah tepat dan tidak beralasan. Dalam eksepsi Tergugat II dan III tentang gugatan kabur, hakim berpendapat bahwa eksepsi inipun tidak tepat dan tidak beralasan karena untuk menentukan benar tidaknya ada hubungan sewa menyewa antara Penggugat dengan Adja Hulina serta berapa besar harga sewa dimaksud sudah menyangkut pembuktian yang akan dibahas dalam pokok perkara. 12 Tentang pihak tidak lengkap, majelis hakim berpendapat bahwa dengan tanpa diikut sertakannya dinas Bangunan-Bangunan sebagai pihak dalam perkara ini bukanlah mengakibatkan pihak dalam perkara ini menjadi tidak lengkap/tidak sempurna sebab Dinas Bangunan bukanlah pihak yang menyebabkan/menimbulkan sengketa dalam perkara ini. Tentang Error In Persona, majelis hakim berpendapat bahwa eksepsi ini tidak dapat dibenarkan oleh karenanya menurut hemat Pengadilan patut ditolak karena setelah Pengadilan meneliti surat gugatan ternyata Penggugat telah mendalilkan hubungan hukum antara Penggugat dengan Tergugat II dan Tergugat III, sehingga dengan demikian pengajuan gugatan penggugat terhadap Tergugat II dan III formil dapat diterima Putusan Pengadilan Negeri Medan No.562/Pdt.G/1995/Pn-Mdn, hal Ibid.

9 9 Di dalam pokok perkara, majelis hakim berpendapat bahwa seandainya benar tanah yang disewa Penggugat dari almarhum Adja Hulina termasuk/merupakan bahagian dari tanah ex Grant Sultan No. 50 tanggal 16 Maret 1905, Tergugat I selaku pemilik yang menerima penyerahan dari Pengadilan Negeri Medan berdasarkan Berita Acara Eksekusi Penyerahan No.6/Eks/94/406/Pdt.G/1992 dikehendakinya dan demikian pula penertiban akta Perjanjian Akan Jual Beli No. 40 tertanggal 9 Desember 1993 tersebut adalah telah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. 14 Meskipun benar Penggugat sebagai penghuni bangunan di atas tanah sebahagian dari ex Grant Sultan no. 50 dimaksud, namun Penggugat berdasarkan surat-surat bukti yang diajukan Penggugat ke persidangan, tidak ada satupun yang mendukung dalil gugatan Penggugat yang mencerminkan adanya hubungan sewa menyewa antara Penggugat dengan almarhun Adja Hulina. 15 Sewa menyewa antara Penggugat dengan almarhum Adja Hulina (Pewaris Tergugat I) tidak ada dituangkan dalam Perjanjian Tertulis dan tidak ditetapkan jangka waktu masa sewa menyewa, serta penggugat juga membenarkan bahwa sejak tahun 1991 Penggugat tidak ada membayar uang sewa tanah terperkara, maka ahli waris dari almarhumah Adja Hulina berhak memutuskan hubungan sewa menyewa tanah terperkara, dan dengan demikian Penggugat harus dinyatakan tidak mempunyai dasar hukum menempati tanah terperkara. Hak sewa atas sebidang tanah merupakan suatu hak yang timbul dari adanya perjanjian sewa menyewa berdasarkan atas kesepakatan kedua belaj pihak, dimana perjanjian sewa menyewa dan kesepakatan kedua belah piak dimaksud tidak ternyata terbukti dalam perkara, maka dengan demikian penggugat harus dinyatakan tidak berhasil membuktikan akan kebenaran dalil gugatannya. 16 Di dalam putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor 562/Pdt.G/1995/PN- Mdn, dalam eksepsi, majelis hakim menyatakan bahwa eksepsi tidak tepat dan 14 Ibid, hal Ibid, hal Ibid, hal 46.

10 10 tidak beralasan sehingga tidak dapat diterima. Di dalam pokok perkara, majelis hakim menolak gugatan penggugat seluruhnya dan menghukum penggugat untuk membayar biaya perkara. Putusan tersebut juga telah berkekuatan hukum tetap. Hal tersebut ditandai dengan tidak adanya upaya hukum yang dilakukan selanjutnya oleh pihak yang kalah. Majelis hakim menolak gugatan penggugat seluruhnya, hal ini berarti semua pernyataan penggugat di dalam dalil-dalil gugatannya tidak berdasar, dengan kata lain penggugat tidak dapat membuktikan dalil-dalil gugatannya. Putusan tersebut dinilai telah tepat mengingat penggugat tidak bisa membuktikan dalil gugatannya. Hanya saja hubungan sewa menyewa tidak bisa begitu saja putus dengan adanya peralihan hak atas objek yang disewanya. Mengingat Pasal 1576 KUHPer yang menyatakan bahwa sewa menyewa tidak putus dengan dijualnya barang yang sewa. Dengan demikian, Tergugat I sebagai pemilik tanah yang sah dari warisan orang tuanya, berhak melakukan jual beli atas tanahnya dengan siapa saja asalkan syarat-syarat untuk melakukan perjanjian telah dipenuhi. Majelis hakim juga menolak gugatan penggugat yang menyatakan bahwa perbuatan Tergugat I yang melakukan transaksi tersebut kepada Tergugat II dan Tergugat III tanpa memberikan prioritas utama dan penawaran terlebih dahulu kepada Penggugat adalah merupakan perbuatan melawan hukum. Memberikan prioritas utama dan penawaran terlebihi dahulu kepada penyewa hanyalah merupakan suatu kebiasaan dalam masyarakat, tidak ada hukum positif yang mengaturnya. Akan tetapi, jika terjadi jual beli tanah yang disewa tanpa sepengetahuan si penyewa, maka penyewa dapat menuntut ganti rugi, hal tersebut diatur dalam Pasal 1246 KUHPerdata, kerugian yang nyata-nyata diderita, dalam hal ini kerugian adalah sebesar sisa biaya sewa sebagaimana yang telah diperjanjikan. Mengenai hubungan sewa menyewa yang terjadi antara penggugat dengan pemilik tanah sebelumnya, seharusnya hubungan sewa menyewa tidak putus walaupun telah terjadi jual beli (peralihan hak). Hal tersebut telah diatur dalam Pasal 1576 KUHPerdata. Dengan ketentuan ini, Undang-Undang

11 11 bermaksud untuk melindungi si penyewa terhadap si pemilik baru apabila barang yang sedang disewa itu dipindahkan ke lain tangan. Putusan hakim yang menolak seluruh gugatan penggugat, hal ini dikarenakan kurangnya dan lemahnya pembuktian yang dilakukan dari pihak penggugat. Pembuktian menjadi hal yang penting dalam suatu proses peradilan, dan di dalam hukum acara perdata, alat bukti tulisan menjadi alat bukti yang kedudukannya lebih tinggi disbanding alat bukti lainnya. Setiap perbuatan ataupun peristiwa hukum, membutuhkan pencatatan sebagai buktinya. Walaupun di dalam KUHPer diperkenankan perjanjian sewa menyewa untuk dibuat secara lisan ataupun tertulis, ada baiknya perjanjian sewa menyewa tersebut dibuat secara tertulis. Perjanjian tertulis akan memperjelas mengenai objeknya, harga sewa, jangka waktu, hak dan kewajiban serta larangan bagi pihak penyewa maupun yang menyewakan. Hal tersebut akan sangat berguna jika belakangan hari timbul sengketa dari hubungan hukum tersebut. Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah hapus, kecuali apabila telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang. Hal ini dijelaskan dalam Pasal 1576 KUHPer. Hal ini berarti dengan adanya jual beli atas tanah tersebut, tidak memutuskan hak sewa yang telah terjadi antara penyewa dengan pemilik tanah sebelumnya. Akan tetapi, dalam hubungan sewa menyewa yang terjadi antara penyewa dengan pemilik tanah, tidak ada dilakukan secara tertulis, sehingga sulit untuk menentukan apakah penyewa masih memilik hak sewa tersebut. Dalam hal jika terjadi jual beli atas tanah yang disewa tanpa sepengetahuan si penyewa, maka dalam hal ini penewa dapat menuntut ganti rugi, seperti yang diatur dalam Pasal 1246 KUHPer. Kerugian yang nyata-nyata diderita, dalam hal ini kerugian adalah sebesar sisa biaya sewa sebagaimana yang telah diperjanjikan. Keuntungan yang seharusnya diperoleh, yaitu penyewa dapat menggugat ganti rugi atas keuntungan yang seharusnya penyewa terima apabila tetap mempergunakan objek sewa tersebut. Penggugat berdalil bahwa penggugat adalah pemilik bangunan di atas tanah yang disewanya, sehingga sesuai Pasal 1567 KUHPer, diatur bahwa pada

12 12 saat mengosongkan barang yang disewanya, seorang penyewa berhak untuk membongkar dan membawa segala barang apa yang telah dibuatnya pada barang sewaan atas biayanya sendiri. Dengan demikian, penggugat mempunyai hak untuk membongkar bangunannya dan mengosongkan barang yang disewanya. IV. Kesimpulan Dan Saran A. Kesimpulan 1. Dalam gugatannya, penggugat menyatakan bahwa dia adalah sebagai penyewa tanah dan pemilik bangunan yang ada di atas tanah yang disewanya. Dengan kata lain bahwa kedudukannya adalah sebagai penyewa dan pemilik bangunan yang ada di atas tanah yang disewanya. Dalam putusan Pengadilan Negeri Medan No.562/Pdt.G/1995/PN-Mdn, majelis hakim menolak gugatan penggugat untuk seluruhnya. Hal ini berarti kedudukan hukum penggugat tidak didukung oleh pengadilan karena tidak ada bukti yang mendukung pernyataan penggugat sebagai penyewa dan pemilik bangunan yang ada di atas tanah yang disewanya. 2. Dalam putusan Pengadilan Negeri Medan No.562/Pdt.G/1995/PN-Mdn, majelis hakim menolak seluruh gugatan penggugat. Adapun yang menjadi pertimbangan hakim yaitu di dalam pembuktian, penggugat tidak bisa membuktikan kebenaran dalil gugatannya, terutama mengenai adanya hubungan hukum antara penggugat dengan pemilik tanah (Almarhum Adja Hulina). 3. Dengan adanya Putusan No.562/Pdt.G/1995/PN-Mdn yang menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya. Maka akibat hukum yang timbul dari Putusan Pengadilan Negeri No.562/Pdt.G/1995/PN-Mdn terutama untuk penyewa dalam hal ini adalah tidak adanya hubungan sewa menyewa tanah antara Penggugat dengan pemilik tanah, dan Tergugat I selaku pemilik tanah berhak untuk memutuskan hubungan sewa menyewa tanah tersebut. B. Saran 1. Sebaiknya dalam hubungan sewa menyewa agar dibuat perjanjian secara tertulis, walaupun perjanjian sewa menyewa bisa dilakukan secara lisan

13 13 ataupun tulisan. Hal ini untuk mempertegas kedudukan dari penggugat. Jika hanya dilakukan perjanjian secara lisan, maka akan sulit untuk mengetahui kedudukannya. 2. Sebaiknya majelis hakim juga mempertimbangkan tentang itikad baik penggugat sebagai penyewa yang baik mengingat penggugat juga sebagai pemilik bangunan yang ada di atas tanah tersebut, sehingga penggugat juga mendapatkan perlindungan hukum. 3. Agar akibat yang ditimbulkan dari putusan tersebut yang menyatakan bahwa tidak ada hubungan sewa menyewa antara penggugat dengan pemilik tanah sebaiknya dapat menjadi acuan dan pegangan jika pemilik tanah hendak mengalihkan kepemilikan tanah tersebut. DAFTAR PUSTAKA A. BUKU-BUKU Al Rasyid, Harun, 1985, Upaya Penyelesaian Sengketa Sewa Menyewa Perumahan Menurut Ketentuan Perundang-undangan, Jakarta : Ghalia Indonesia. Ali, Zainuddin, 2009, Metode Penelitian Hukum, Jakarta : Sinar Grafika. Limbong, Benhard, 2012, Reforma Agraria, Jakarta : PT. Dharma Karsa Utama., 2014, Opini Kebijakan Agraria, Jakarta : Margaretha Pustaka. Dewi, Santia dan Fauwas Diradja, 2011, Panduan Teori & Praktik Notaris, Yogyakarta : Pustaka Yustisia. Harsono, Budi, 2008, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang- Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Jakarta : Djambatan. Perangin, Effendi, 1986, 401 Pertanyaan dan Jawaban Tentang Hukum Agraria, Jakarta : Rajawali. Santoso, Urip, 2010, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah, Jakarta : Kencana Prenada Media Group.

14 14, 2014, Hukum Perumahan, Jakarta : Kencana Prenada Media Group. Subekti, 1985, Aneka Perjanjian, Bandung : Alumni., 1989, Hukum Acara Perdata, cet.3. Bandung : Binacipta., 1987, Hukum Pembuktian, Jakarta : Pradnya Paramita. Supriadi, 2007, Hukum Agraria, Jakarta : Sinar Grafika. B. Peraturan Perundang-undangan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman. Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran Tanah. C. Internet ga-jaminan-bangunan-diatas-tanah-milik-orang-lain/

15 15