PEMBATALAN PERJANJIAN SECARA SEPIHAK OLEH KONSUMEN KEPADA PT. BALI DEWATA MAS SEBAGAI PENGEMBANG PERUMAHAN Oleh : Luh De Masdiah Anggreni I Ketut Westra I Wayan Novy Purwanto Bagian Hukum Bisnis Fakultas Hukum Universitas Udayana ABSTRAK Kebutuhan akan perumahan semakin meningkat sehingga banyak bermunculan developer yang menawarkan perumahan. Salah satunya yaitu PT. Bali Dewata Mas. Terjadi permasalahan karena pihak konsumen membatalkan perjanjian jual beli perumahan yang telah disepakati sebelumnya secara sepihak. Permasalahan yang terjadi yaitu Bagaimanakah akibat hukum terhadap pembatalan perjanjian yang dilakukan secara sepihak antara pengembang dengan konsumen? Dan Bagaimanakah perlindungan hukum terhadap pengembang dalam hal adanya pembatalan perjanjian secara sepihak?metode penelitian yang dipergunakan dalam penelitian ini yaitu metode penelitian hukum empiris. Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan secara empiris dapat diketahui bahwa Akibat hukum terhadap pembatalan perjanjian yang dilakukan secara sepihak antara pengembang dengan konsumen mengacu pada syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang Undang Hukum Perdata maka perjanjian menjadi dapat dibatalkan karena tidak lagi ada kata sepakat antara pihak konsumen dengan developer yang dikarenakan konsumen batal membeli rumah pada developer yang bersangkutan. Perlindungan hukum terhadap pengembang dalam hal adanya pembatalan perjanjian secara sepihak yaitu secara prefentif dapat dilihat dari ketentuan mengenai pembatalan dan force majeure yang tercantum dalam klausula Perjanjian Perikatan Jual Beli Rumah yang telah disepakati sebelumnya oleh pihak pengembang dan konsumen. Perlindungan hukum secara represif yaitu mengacu pada ketentuan Pasal 5 dan Pasal 6 Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen pelaku usaha mempunyai hak memperoleh pembayaran sesuai kesepakatan nilai tukar barang dan terlindung dari konsumen yang tidak beritikad baik, salah satunya seperti yang terjadi dalam permasalahan jurnal ini yaitu konsumen membatalkan perjanjian yang telah disepakati dengan pengembang perumahan. Kata Kunci: Perlindungan Hukum, Pengembang, Pembatalan, Sepihak ABSTRACT By the increasing of a housing necessities, there are many developers appears to offer a housing. One of them namely PT. Bali Dewata Mas. There is a problem pertaining to the nullification of the purchase agreement unilaterally. What is the legal consequences of nullification of the agreement by the customer? And how about developer legal protection in terms of a nullification of the agreement? This research is an empirical legal research. 1
Based on a empirical research it is known that the legal consequences for a nullification of that agreement between customer and developer refers to the validity of contract that regulate in article number 1320 Indonesian Civil Code. Therefore the agreement could be canceled because there is no coincidence among customer and developer, because the customer cancelling the purchase of a house. The developer legal protection in terms of nullification of the agreement is a preventive legal protection that regulate through nullification and force majeure provisions in that agreement. The repressive legal protection refers to article number 5 and 6 consumers protection laws "businessman has the right to attain the payment according to the deal of exchange of goods and shielded from a customer who do not implement a good faith such as the customer that cancelled the agreement unilaterally." Keywords: Legal protection, developer, nullification, unilaterally I. PENDAHULUAN 1.1 LATAR BELAKANG Pemukiman dan perumahan adalah kebutuhan utama/primer yang harus dipenuhi oleh manusia. Upaya pembangunan perumahan dan pemukiman terus ditingkatkan untuk menyediakan jumlah perumahan yang makin banyak dengan harga terjangkau. 1 Rumah atau tempat tinggal yang layak adalah kebutuhan yang paling penting bagi seluruh masyarakat Indonesia, tetapi pada kenyataannya pemerintah lupa bahwa masih banyak masyarakat yang belum memiliki tempat tinggal yang layak. Untuk selanjutnya dalam rangka untuk peningkatan daya guna dan hasil guna tanah bagi pembangunan perumahan dan pemukiman, serta meningkatkan efektifitas dalam penggunaan tanah terutama pada lingkungan/daerah yang pada penduduknya, maka perlu dilakukan penataan atas tanah, sehingga pemanfaatan dari tanah betul-betul dapat dirasakan oleh masyarakat banyak. 2 Penyelenggaraan perumahan dilakukan untuk memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia bagi peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat, yang meliputi perencanaan perumahan, pembangunan perumahan, pemanfaatan perumahan dan pengendalian perumahan. Pengaturan hukum mengenai perumahan saat ini telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Pasal 1266 KUHPerdata: Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang timbal balik, andai kata salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. 1 Andi Hamzah, 2006, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, Rineka Cipta, Jakarta, h. 27 2 Andrian Sutedi, 2012, Hukum Rumah Susun Dan Apartemen, Sinar Grafika, Jakarta, h. 162 2
Syarat batal merupakan suatu batasan, dimana jika salah satu pihak tidak melaksanakan kewajibannya dalam perjanjian (wanprestasi), maka pihak yang lain dalam perjanjian itu dapat membatalkan perjanjian secara sepihak (tanpa persetujuan pihak yang wanprestasi). Klausul semacam ini dianggap selalu ada dalam setiap perjanjian, sehingga meskipun suatu perjanjian tidak menentukannya dalam bunyi pasal-pasalnya, prinsip ini tetap berlaku. 1.2 TUJUAN 1. Untuk mengetahui akibat hukum terhadap pembatalan perjanjian yang dilakukan secara sepihak antara pengembang dengan konsumen. 2. Untuk mengetahui dan menganalisa lebih lanjut mengenai bentuk perlindungan hukum terhadap pengembang dalam hal adanya pembatalan perjanjian secara sepihak. II. ISI MAKALAH 2.1 METODE PENELITIAN Jenis penelitian yang digunakan dalam penulisan jurnal ini adalah jenis penelitian hukum empiris, yaitu penelitian hukum yang objek kajiannya meliputi ketentuan dan mengenai pemberlakuan atau implementasi ketentuan hukum normatif (kodifikasi, Undang- Undang atau kontrak) secara in action/in abstracto pada setiap peristiwa hukum yang terjadi dalam masyarakat (in concreto). 3 2.2 HASIL DAN PEMBAHASAN 2.2.1. Akibat Hukum Pembatalan Perjanjian Jual Beli Secara Sepihak Antara Developer PT Bali Dewata Mas Dengan Konsumen Pengembang Perumahan atau developer adalah perusahaan pembangunan perumahan yang didefinisikan sebagai perusahaan perumahan yang menjalankan usaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar diatas suatu areal 3 Abdulkadir Muhamad, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum, Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 134 3
tanah yang merupakan suatu pemukiman dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dalam fasilitas sosial lainnya yang diperlukan oleh masyarakat yang menghuninya. 4 Perjanjian lahir ketika kedua belah pihak mencapai kata sepakat mengenai barang dan harga, meskipun barang belum diserahkan dan harga belum dibayarkan hal ini sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1458 Kitab Undang Undang Hukum Perdata(KUHPerdata). Antara para pihak yang telah bersepakat memiliki hak dan kewajiban masing-masing, yang mana pihak pembeli berkewajiban untuk menyerahkan barang dan berhak untuk memperoleh harga pembayaran. Sedangkan pembeli berkewajiban untuk membayar harga dan berhak untuk menerima barang yang diperjanjikan. Menurut ketentuan yang diatur dalam Pasal 1464 KUHPerdata bahwa tidak dapatlah salah satu pihak meniadakan pembelian dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya maksud dari pasal ini adalah bahwa pihak penjual dalam hal ini developer tidak dapat memaksakan kehendaknya kepada konsumen untuk memiliki atau membeli rumah yang di pasarkannya tersebut, begitu juga pihak pembeli tidak dapat meminta pengembalian uang muka atau downpayment. Akibat hukum terhadap pembatalan perjanjian yang dilakukan secara sepihak antara pengembang dengan konsumen adalah tidak sah.hal ini didasarkan pada adanya perjanjian karena kesepakatan para pihak.terhadap pihak yang dirugikan dapat menuntut ganti rugi.alasan batalnya perjanjian yang telah disepakati kedua belah pihak yaitu karena pihak konsumen mempunyai keperluan yang lain. Akhirnya dibatalkan oleh kedua belah pihak dengan syarat yang ditentukan oleh pihak yang dirugikan. 2.2.2. Perlindungan Hukum Bagi Pengembang PT Bali Dewata Mas Dalam Pembatalan Perjanjian Secara Sepihak Oleh Konsumen Perjanjian merupakan salah satu sumber perikatan, diatur dalam buku III KUHPerdata. Perjanjian atau persetujuan adalah sumber penting yang melahirkan perikatan, karena perjanjian ini yang paling banyak dilakukan di dalam kehidupan masyarakat. Misalnya jual beli, sewa menyewa adalah perjanjian menerbitkan perikatan. 5 4 Hamzah, Suandra I Wayan & B.A. Manalu, 1990, Dasar Dasar Hukum Perumahan, Rineka Cipta, Jakarta, h. 19 5 Sutarno, 2003, Aspek Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, CV. Alfabeta, Jakarta, h. 73 4
Ada dua macam bentuk perlindungan hukum, yaitu perlindungan hukum yang bersifat preventif dan represif. Preventif artinya perlindungan yang diberikan sebelum terjadinya sengketa, sedangkan sebaliknya perlindungan hukum yang represif bertujuan untuk menyelesaikan sengketa yang muncul apabila terjadi suatu pelanggaran terhadap normanorma hukum dalam peraturan perundang-undangan. Peraturan yang terkait dengan perumahan yang memberikan jaminan perlindungan hukum terhadap pengembang perumahan, memang tidak secara khusus diatur dalam peraturan perundang-undangan, akan tetapi peraturan yang memberikan perlindungan terhadap pelaku usaha sudah diwakili didalam pasal 130 huruf (a) dan (c) UndangUndang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dalam memberikan perlindungan bagi pelaku usaha kemudian dipertegas dengan pasal 5 dan 6 Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UU Perlindungan Konsumen) yang memberikan perlindungan bagi pelaku usaha terhadap haknya dan dari itikad buruk konsumen. Adapun perlindungan hukum yang dapat diberikan bagi pihak pengembang atas kasus pembatalan perjanjian secara sepihak yang dilakukan oleh konsumen dalam penulisan ini yaitu: 1. Perlindungan bagi developer menurut Bapak I Ketut Wirawan tercantum dalam Pasal 5 PPJB yang mengatur mengenai pembatalan yang menyatakan bahwa : pembatalan dalam hal ini dapat dilakukan oleh Pihak Pertama apabila : terjadi keterlambatan dalam pembayaran 1 (satu) bulan lamanya; khusus pembelian melalui KPR apabila pihak debitur tidak disetujui oleh Bank (KPR), maka pemesanan ini tidak dapat dilanjutkan (batal) dan kewajiban - kewajiban yang telah dibayarkan akan dikembalikan tanpa adanya potongan. Pasal 6 memberikan perlindungan bagi developer dalam hal terjadi force majeure yang menyatakan : Perjanjian jual beli ini akan batal dengan sendirinya apabila terjadi force majeure. Perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat oleh pihak developer. 2. Perlindungan hukum yang diberikan setelah terjadinya sengketa, yaitu dalam hal pembatalan perjanjian secara sepihak yang dilakukan oleh pihak konsumen maka menurut Pasal 5 UU Perlindungan Konsumen, konsumen yang 5
III. mengadakan transaksi harus beritikad baik dengan membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati dan apabila terdapat sengketa mengikuti upaya penyelesaian hukum dengan baik dan patut, dan dipertegas dengan pasal 6 UU Perlindungan Konsumen yang menyatakan bahwa pelaku usaha mempunyai hak memperoleh pembayaran sesuai kesepakatan nilai tukar barang dan terlindung dari konsumen yang tidak beritikad baik, salah satunya seperti yang terjadi dalam penulisan ini yaitu konsumen membatalkan perjanjian secara sepihak dengan developer. KESIMPULAN Berdasarkan pembahasan yang telah diuraikan diatas maka dapatlah ditarik kesimpulan sebagai berikut: 1. Akibat hukum terhadap pembatalan perjanjian yang dilakukan secara sepihak antara pengembang dengan konsumen yaitu perjanjian dapat dibatalkan. Hal ini didasarkan pada adanya perjanjian karena kesepakatan para pihak. Terhadap pihak yang dirugikan dapat menuntut ganti rugi. 2. Perlindungan hukum terhadap pengembang dalam hal adanya pembatalan perjanjian secara sepihak maka mengacu pada perjanjian tersebut maka pihak pengembang mengembalikan uang muka kepada konsumen sesuai dengan kesepakatan yang telah terjadi sesudah permasalahan ini terjadi yaitu pengembaliannya 70% dari uang muka. DAFTAR PUSTAKA Abdulkadir Muhamad, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum, Citra Aditya Bakti, Bandung Andi Hamzah, 2006, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, Rineka Cipta, Jakarta Andrian Sutedi, 2012, Hukum Rumah Susun Dan Apartemen, Sinar Grafika, Jakarta Hamzah, Suandra I Wayan & B.A. Manalu, 1990, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, Rineka Cipta, Jakarta Sutarno, 2003, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, CV. Alfabeta, Jakarta Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen 6
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek). Diterjemahkan oleh Subekti dan R. Tjitrosudibio, 2008, WIPRESS, Jakarta 7