KONSEP ANALISA PENGARUH KRITERIA GREEN BUILDING TERHADAP KEPUTUSAN INVESTASI PADA PENGEMBANG PROPERTI DI SURABAYA Intan Mayasari 1) dan Christiono Utomo 2) 1) Program Studi Magister Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya e-mail: intanmayas29@gmail.com 2) Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember ABSTRAK Green Building merupakan suatu bangunan yang menerapkan prinsip lingkungan dalam perancangan, pembangunan, pengoperasian, dan pengelolaannya dan aspek penting penanganan dampak perubahan iklim. Green building berjalan sangat lambat di indonesia, karena banyak anggapan membutuhkan modal di awal yang besar. Green building merupakan investasi untuk masa depan, modal di awal yag besar akan dikembalikan dengan penghematan biaya operasi tahunan dan lifecycle-cost green building yang lebih rendah dari pada bangunan biasa. Meskipun demikian banyak pengembang properti yang menerapkan green building pada bangunan mereka. Tujuan dalam penelitian ini untuk menggambarkan pengaruh kriteria green building terhadap keputusan investasi. Metode yang digunakan dalam penelitian ini yaitu studi literatur, metode studi literatur dipergunakan untuk membangun model konseptual. Hasil yang didapatkan dalam penelitian ini yaitu model konseptual pengaruh kriteria green building terhadap keputusan investasi pada pengembang properti di surabaya. Kata kunci: Green Building, Investasi, Pengembang Properti. PENDAHULUAN Latar Belakang Ekosistem bumi saat ini berada pada titik kritis. Manusia menghasilkan limbah yang tidak bisa di daur ulang sehingga dapat menyebabkan kerugian pada fungsi ekosistem yang penting. Bangunan dan pekerjaan konstruksi memiliki peran terbesar dalam penggunaan sumber daya global dan polusi emisi (Vatalis dkk, 2013). Green Building merupakan salah satu komponen dalam mendukung pembangunan rendah karbon yakni melalui kebijakan dan program peningkatan efisiensi energi, air dan material bangunan serta peningkatan penggunaan teknologi rendah karbon (Yuwono, 2012; Ying dkk, 2013). Aliagha menyatakan Green building mampu mengurangi efek negatif dari pembangunan lingkungan terhadap kesehatan manusia dengan tujuan memberikan kehidupan yang berkelanjutan. Dalam (2010) dan Eichholtz dkk (2010) juga disebutkan Green building menawarkan manfaat ekonomi yang lebih baik dibandingkan dengan non-green buildings yang berkaitan dengan penghematan biaya melalui konservasi energi dan air, pengurangan limbah, pengurangan biaya operasional dan pemeliharaan, keuntungan dalam produksi, serta peningkatan kesehatan penghuni bangunan. B-11-1
Dalam Zhang dkk (2011) menyatakan bahwa alasan investor menahan diri untuk berinvestasi di green building adalah biaya awal konstruksi yang tinggi. Biaya konstruksi yang tinggi dapat disebabkan kurangnya keahlian untuk memulai strategi green design dari tahap awal yaitu merencanakan, merancang dan membangun (Hamidi, 2010). Dengan green building, investor memperoleh keuntungan seperti rendahnya emisi gas rumah kaca, berkurangnya polusi air dan kesehatan masyarakat lebih baik (Pivo dan McNamara, 2005). Banyak yang menilai bangunan green building menggunakan perkiraan ekonomi jangka panjang untuk masa depan. Green building dinilai sebagai investasi yang nilainya akan bertambah sejalan dengan waktu, bahkan lebih dari nilai pasar. Konsep green building berjalan sangat lambat di indonesia, banyak yang beranggapan bahwa green bilding membutuhkan modal awal dan biaya perawatan yang tinggi, modal di awal yag besar akan dikembalikan dengan penghematan biaya operasi tahunan dan lifecycle-cost green building yang lebih rendah dari pada bangunan biasa. Pada penelitian terdahulu banyak yang menyatakan green building adalah bentuk investasi untuk masa depan, begitu juga pemerintahan kota Surabaya yang terus menghimbau penerapan konsep green building pada gedung-gedung di Surabaya, itu akan memberikan kesempatan bagi para investor yang bergerak dibidang industri properti untuk menanamkan investasinya. Berdasarkan permasalahan tersebut maka dalam peneltian ini akan dilakukan analisa pengaruh kriteria green building terhadap keputusan investasi pada pengembang properti di Surabaya. Studi Literatur Vatalis, melakukan penelitian tentang sustainability components yang mempengaruhi keputusan untuk green building pada proyek, bahwa yang lebih di prioritaskan sekarang ini yaitu efisiensi energi dan energi yang dapat diperbarui dianggap prioritas paling tinggi dan diikuti dengan penurunan bahan beracun, polusi dalam ruangan dan penyimpanan air. Eyraud mendefinisikan green investment dan menganalisis tren dan faktor-faktor penentu investasi. Green investment disini mengacu pada investasi untuk mengurangi emisi gas rumah kaca dan polusi udara, tanpa secara signifikan mengurangi produksi dan konsumsi barang non-energi. Penelitian ini menemukan bahwa green investasi sekarang telah menjadi pendorong utama dari sektor energi dan pertumbuhan yang cepat sebagian besar didorong oleh China. Hasil ekonometrik menunjukkan bahwa green investasi didorong oleh pertumbuhan ekonomi, sistem keuangan yang sehat dan kondusif untuk suku bunga rendah, dan harga bahan bakar yang tinggi. Rahardjati (2010), penelitian ini bertujuan untuk mengetahui tingkat pentingnya kriteria dan sub kriteria di Green Building Indeks Malaysia (GBIM). GBIM saat ini, pada kriteria energy efficiency mendapatkan prioritas yang paling besar. Pada penelitian ini menunjukkan bahwa GBIM saat ini dan hasil survei melalui kuisioner diperoleh hasil yang berbeda dalam hal tingkat kepentingan dari kriteria dan sub kriteria. GBIM hasil survey menurut sebagian besar responden memberikan tingkat kepentingan tertinggi dalam indoor environmental quality dan yang terendah innovation. Pribadi (2014), yang melatar belakangi pada penelitian tersebut adalah pembangunan berkelanjutan dianggap sebagai cara terbaik untuk mengatasi masalah terkait dengan kerusakan lingkungan. Tujuan yang ingin dicapai yaitu mengetahui penerapan konsep green building pada kontraktor di Surabaya. Variabel-variabel dalam penelitian tersebut yaitu penggunaan material, kualitas udara dan kenyaman ruang manajemen lingkungan bangunan, tingkat pengetahuan, dan permintaan pasar. B-11-2
Tujuan Penelitian Tujuan utama penelitian ini adalah untuk menggambarkan sebuah konsep pengaruh kriteria green building terhadap keputusan investasi pada pengembang properti di Surabaya. METODE Metode yang digunakan untuk mencapai tujuan penelitian adalah studi literatur tentang kriteria green building dari penelitian-penelitian terdahulu. Berdasarkan studi literatur yang dilakukan diperoleh variabel-variabel green building yang akan di gunakan dalam penelitian ini seperti pada Tabel 1 Tabel 1. Variabel X (green building) dan Definisi Operasional No Variabel Indikator Definisi Operasional Sumber 1 Tepat Guna Lahan Kesesuaian lokasi Mendirikan bangunan di atas lahan yang sesuai dengan peruntukkan Area Dasar Hijau Mempertahankan fungsi tanaman di lahan bangunan sebagai penahan tanah dan air serta dapat mengurangi polusi udara rating tools), (2010), pribadi (2014) Penanganan limpasan air hujan Mengurangi beban limpasan air hujan ke jaringan drainase kota 2 Konservasi dan Efisiensi Energi 3 Konservasi Air 4 Siklus dan Sumber Material 5 Kesehatan dan Kenyamanan Memaksimalkan Pencahayaan Alami Pengkondisian Udara Sumber energi terbarukan Menggunakan teknologi hemat air Penggunaan air hujan Daur ulang air Material dari sumber yang ramah lingkungan Material dengan proses produksi ramah lingkungan Material daur ulang Minimalisasi sumber polutan Sirkulasi Udara Menggunakan pencahayaan alami yang optimal pada bangunan akan mengurangi kosumsi energi Menggunakan ventilasi udara pada area publik (kamar mandi, lobi, koridor, dan tangga) untuk menggurangi penggunaan AC sehingga menghemat kosumsi energi Menggunakan energi ramah lingkungan yang tidak mencemari lingkungan Menggunakan teknologi yang hemat air akan menggurangi kebutuha air bersih Menggunakan air hujan sebagai sumber air alternatif Mengolah air alternatif untuk menggurangi kebutuhan air dari sumber utama. Menggunakan bahan-bahan yang diperoleh dari sumber yang berkelanjutan Material pada saat proses produksi limbahnya tidak merusak lingkungan Material yang dapat didaur ualng kembali pada masa akhir pakainya. Mengurangi pencemaran udara dalam ruang dari emisi material interior Menjaga dan meningkatkan kualitas pribadi (2014), Rahardjati (2010) rating tools), B-11-3
dalam Ruang Bersih udara bersih di dalam ruangan melalui sistem ventilasi dan alat-alat pengatur kelembaban udara Thermal comfort Menjaga kenyamanan suhu dan 6 Manajemen lingkungan Bangunan Pengolahan limbah padat dan cair Perencanaan manajemen sampah konstruksi Pengomposan limbah kelembaban udara dalam ruangan Adanya pengolahan sampah secara sederhana untuk mempermudah proses daur ulang Memiliki perencanaan limbah dari material sisa kegiatan konstruksi Adanya pengomposan limbah organik pada bangunan pribadi (2014), Tabel 2. Variable Y (Keputusan Investasi) dan Definisi Operasional No Variabel Definisi Operasional Sumber 1 Investasi Menanamkan sejumlah dana dengan tujuan mendapatkan nilai tambah berupa keuntungan (Return) dimasa yang akan datang. Hutajulu (2005) HASIL DAN PEMBAHASAN Dalam penelitian ini hasil analisa variabel-variabel green building dari studi literatur, diolah dengan metode analisa regresi berganda. Dari analisa variabel diperoleh kerangka konseptual yang akan digunakan dalam penelitian ini seperti pada Gambar 1. Tepat Guna Lahan (X1) Konservasi dan Efisiensi Energi (X2) Konservasi Air (X3) Siklus dan Sumber Material (X4) Investasi (Y) Kesehatan dan Kenyamanan Ruang (X5) Manajemen Lingkungan Bangunan (X6) Gambar 1. Model konseptual (Hasil olahan peneliti, 2014) Berdasarkan model konseptual tersebut, dapat dijelaskan hipotesis dari penelitian ini adalah green building berpengaruh terhadap keputusan investasi. KESIMPULAN DAN SARAN Berdasarkan analisa data dengan studi literatur pada penelitian terdahulu, didapatkan variabel-variabel green building yang mempengaruhi keputusan investasi pada pengembang properti yaitu tepat guna lahan, konservasi dan efisiensi, konservasi air, siklus dan sumber material, kesehatan dan kenyamanan, dan manajemen lingkungan. B-11-4
DAFTAR PUSTAKA Aliagh, G. U., Hashim, M., Sanni, A. O., & Ali. K.N., (2013). Review of Green Building Demand Factors for Malaysia. Journal of Energy Technologies and Policy Vol.3, No.11. Deng, Y., Li, Z, & Quigley, J.M.,(2012). Economic Returns To Energy-Efficient Investments In The Housing Market : Evidence From Singapore. Regional Science and Urban Economics Vol.42, hal 506-515 Eichholtz, P., Kok, N., & Quigley, J. M. (2010). Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings. American Economic Vol. 100, No. 5 Eyraud, L. Clements, B. & Wane, A. (2013). Green investment : Trends and determinants. Energy Policy Vol. 60, Hal 852 865 Isa, M., Rahman, M. M., Sipan, I., & Hwa, T. K., (2013). Factors Affecting Green Office Building Investment in Malaysia. Procedia - Social and Behavioral Sciences Vol. 105, Hal 138 148 Pivo & Mcnamara (2005). International Real Estate Review. Responsible Property Investing, Vol. 8, No 1, Hal 128-143 Pribadi, C. (2014). Analisa Penerapan Konsep Green Building Pada Kontraktor Di Surabaya. Tesis. Institut Teknologi Surabaya. Rahardjati, R., Khamidi, M. F., & Idrus, A. The Level of Importance of Criteria and Sub Criteria in Green Building Index Malaysia Vatalis, K. I., Manoliadisb, O., Charalampidesa, G., Platiasa, S., & Savvidisa, S., (2013). Sustainability Components Affecting Decisions For Green Building Projects. Procedia Economics and Finance, Vol.5, Hal 747 756 Ying, C. F., Yaacod, N. M., & Hussein, H. (2013). Achieving Sustainable Development: Accessibility of green buildings in Malaysia. Procedia - Social and Behavioral Sciences, Vol.101, Hal. 120 129 Yuwono, Arief. 2012. Aksi Mitigasi Pada Bangunan Ramah Lingkungan. Bahan Presentasi Deputi Pengendalian Kerusakan Lingkungan dan Perubahan Iklim Kementerian Lingkungan Hidup Zhang, X., Platten, A., & Shen, L. (2011). Green Property Development Practice In China: Costs And Barriers. Building and Environment, Vol. 46, Hal. 2153 2160 B-11-5