BAB II LANDASAN TEORI

BAB II LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Studi kelayakan dapat dilakukan untuk menilai kelayakan investasi, baik pada sebuah proyek maupun bisnis yang sedang berjalan (Subagyo, 2007). Studi kelayakan yang dilakukan untuk menilai kelayakan sebuah proyek yang akan dijalankan disebut studi kelayakan proyek, sedangkan studi kelayakan yang akan dilakukan untuk menilai kelayakan dalam pengembangan sebuah usaha disebut studi kelayakan bisnis (Subagyo, 2007). Perusahaan menurut Sumarni (1997) dikutip dari Subagyo (2007) adalah sebuah unit kegiatan produksi yang mengolah sumber daya ekonomi untuk menyediakan barang dan jasa bagi masyarakat dengan tujuan memperoleh keuntungan dan memuaskan kebutuhan masyarakat. Proyek menurut Gray (1993) dikutip dari Subagyo (2007) adalah kegiatan yang direncanakan dan dilaksanakan dalam satu bentuk kesatuan dengan menggunakan berbagai sumber daya untuk mendapatkan manfaat (benefit). Kegiatan yang dilaksanakan dalam satu bentuk kesatuan berarti baik sumber daya yang digunakan dalam satu proyek maupun hasil proyek tersebut dapat dipisahkan dari sumber daya dan hasil proyek lain. Kegiatan yang direncanakan berarti baik biaya maupun hasil (output) dapat dihitung maupun diperkirakan. Kegiatan itu dapat disusun sedemikian rupa sehingga dengan menggunakan sumber daya yang terbatas dapat diperoleh benefit sebesar mungkin. Studi kelayakan mempunyai arti penting bagi perkembangan dunia usaha. Beberapa proyek yang gagal ditengah jalan, bisnis yang berhenti beroperasi, dan kredit yang macet didunia perbankan, serta kegagalan investasi lainnya merupakan bagian dari tidak diterapkannya studi kelayakan secara konsisten. Secara teoritis, jika tiap investasi didahului studi kelayakan yang benar, resiko kegagalan dan kerugian dapat dikendalikan dan diminimalisir sekecil mungkin. Studi kelayakan yang dilakukan secara benar akan menghasilkan laporan yang komprehensif tentang kelayakan proyek atau bisnis yang akan didirikan atau dikembangkan dan kemungkinan resiko yang akan dihadapi atau terjadi (Subagyo, 2007). 4

Investasi menurut Subagyo (2007) mempunyai sifat-sifat tertentu, seperti: 1. Melibatkan sejumlah modal yang besar termasuk biaya kesempatan. Artinya apabila suatu investasi telah dipilih, berarti modal tersebut tidak dapat digunakan untuk membiayai investasi yang lain. 2. Meliputi jangka waktu yang lama, sehingga semakin lama jangka waktu suatu investasi berarti ketidakpastian dan resiko yang dihadapi oleh investasi tersebut semakin besar. 3. Dibatasi oleh sumber daya, artinya alokasi sumber daya untuk suatu investasi akan menghilangkan kesempatan untuk melakukan invesatsi yang lain. 4. Adanya alternatif investasi, karena kegiatan yang berbeda atau yang sama apabila dilakukan dilingkungan yang berbeda akan menghasilkan output yang berbeda pula. Dengan demikian studi kelayakan dimaksudkan untuk menjamin pengeluaran modal yang terbatas agar pencapaian tujuan dapat dilakukan seoptimal mungkin. Analisis yang komprehensif dan menyeluruh terhadap suatu kelayakan investasi mencakup analisis dari berbagai aspek yang harus dilakukan secara terpadu. Pada prinsipnya analisis ini menurut Joesron (2001) akan mencakup analisis aspek pemasaran, analisis aspek teknis dan operasi, analisis aspek finansial, analisis dampak lingkungan, analisis aspek ekonomi dan sosial, analisis aspek sumber daya manusia, serta analisis aspek hukum. Analisis ini akan memberikan tools bagi para pengambil keputusan untuk menganalisis proposal investasi yang diberikan bahkan dapat dijadikan bahan promosi terhadap peluang penanaman modal yang tersedia, sehingga investor memiliki gambaran dan investasi yang jelas mengenai perusahaan yang akan dimasukinya dan menimbulkan minat untuk berinvestasi. Sebagai langkah lanjut dalam upaya menarik masuknya investor, umumnya dipersiapkan road map, business plan dan infomemo (proposal penawaran dilengkapi dengan seluruh informasi dan kelayakan investasi dimaksud). 5

2.1.1 Aspek Pemasaran Analisis aspek pemasaran merupakan kunci utama dalam menentukan kelayakan suatu investasi. Menurut Husnan (2000) pengukuran dan peramalan permintaan merupakan pokok bahasan pertama yang dilakukan dari keseluruhan analisa aspek pasar. Hal ini dilakukan untuk keperluan melihat peluang pemasaran yang tersedia untuk proyek yang diusulkan. Pengukuran permintaan terhadap sifat produk menurut Husnan (2000) dapat dibagi menjadi 2 (dua), yaitu produk yang sudah mapan dan produk baru. Produk yang sudah mapan adalah produk yang telah diproduksi oleh investor. Dengan demikian proyek yang diusulkan adalah proyek perluasan usaha. Dengan keadaan tersebut, maka data masa lalu dari produk yang bersangkutan dapat dicari dan dikumpulkan. Sedangkan produk baru merupakan tahapan evolusi dari suatu jenis produk yang sudah ada, atau produk baru yang masih dalam satu varietas dengan produk yang telah ada, atau produk yang mendekati sama, atau produk tesebut merupakan produk pengganti (Husnan, 2000). Menurut Husnan (2000) peramalan untuk kedua jenis produk diatas dapat menggunakan beberapa metode. Beberapa metode yang dapat digunakan adalah: 1. Metode pendapat 2. Metode eksperimen 3. Metode survey 4. Metode time series 5. Metode regresi korelasi 6. Metode input output Metode pendapat sesuai digunakan jika data histori produk yang akan diramalkan tidak tersedia. Analisis selanjutnya menurut Kottler (2000) dikutip dari Joesron (2001) akan diarahkan pada analisis strategi pemasaran untuk menjawab berbagai pertanyaan sebagai berikut: Bagaimana segmentasi konsumen produk yang akan dihasilkan tersebut? (segmenting). Segmen mana 6

kiranya potensial dijadikan target? (targeting). Bagaimana positioning produk tersebut? (positioning), atau sering disebut STP. Dengan memahami secara baik hasil analisis STP, maka dapat dilakukan analisis pasar yang dapat diraih. Hal ini didukung oleh kemampuan dalam mengenali kekuatan, kelemahan, peluang serta ancaman yang dihadapi (lazim dikenal dengan analisis SWOT ), yang mana menuntut kemampuan dan kepekaan mengenali situasi kompetisi yang berlaku. 2.1.2 Aspek Teknis dan Operasi Analisis aspek teknis dan operasi ini dimaksudkan untuk mengetahui kelayakan suatu investasi secara teknis dan operasi. Penentuan kelayakan teknis atau operasi perusahaan menyangkut hal-hal yang berkaitan dengan teknis atau operasi (Kasmir, 2007). Suatu investasi yang layak secara teknis dan operasi harus memperhitungkan kelayakan dari beberapa aspek sebagaimana dikemukakan oleh Kasmir (2007) sebagai berikut: 1. Lokasi proyek Lokasi proyek, yakni dimana suatu proyek akan didirikan baik untuk pertimbangan lokasi dan lahan pabrik maupun lokasi bukan pabrik. Beberapa variabel yang perlu diperhatikan untuk pemilihan lokasi investasi dibedakan dalam dua golongan besar, yakni variabel utama dan variabel bukan utama. Variabel-variabel utama tersebut antara lain: ketersediaan bahan baku, letak pasar yang dituju, tenaga listrik dan air, supply tenaga kerja dan fasilitas transportasi. Sedangkan variabel bukan utama antara lain: hukum dan peraturan yang berlaku, iklim dan sikap masyarakat. 2. Luas produksi Penentuan luas produksi adalah berkaitan dengan berapa jumlah produksi yang dihasilkan dalam waktu tertentu dengan mempertimbangkan kapasitas teknis dan peralatan yang dimiliki serta biaya yang paling efisien. Luas produksi dapat dilihat dari segi ekonomis dan segi teknis. Dari segi ekonomis yang dilihat adalah berapa jumlah produk yang dihasilkan dalam waktu tertentu dengan biaya yang paling efisien. Sedangkan dari segi teknisnya yang dilihat adalah jumlah produk yang dihasilkan atas dasar kemampuan mesin dan peralatan serta persyaratan teknis. 7

2.1.3 Aspek Finansial Mengukur kelayakan suatu investasi secara finansial dimulai dari estimasi biaya dan pendapatan yang dihasilkan dari investasi tersebut. Estimasi biaya menurut Petty (1996) dikutip dari Joesron (2001) akan mencakup: 1. Estimasi biaya investasi awal Estimasi segala biaya yang merupakan pengeluaran yang dipergunakan untuk memperoleh aset fisik yang diharapkan memiliki umur pemakaian lama, meliputi biaya memperoleh ijin usaha, biaya peralatan, biaya instalasi, biaya engineering, biaya pelatihan, biaya pembelian tanah dan lan-lain. 2. Estimasi biaya operasi Biaya operasi umumnya diklasifikasikan atas biaya langsung (segala biaya yang terkait langsung dengan proses produksi mencakup biaya bahan langsung dan tenaga kerja langsung), biaya tidak langsung (segala biaya yang tidak terkait langsung dengan proses produksi mencakup biaya bahan tak langsung) dan biaya komersial (mencakup biaya pemasaran dan biaya administrasi) 3. Estimasi pendapatan Proyeksi pendapatan dapat dilakukan dengan melakukan estimasi jumlah konsumen yang mampu diraih, serta pendapatan yang diperoleh per konsumen yang terkait dengan komponen harga produk per unit. Evaluasi investasi secara global dapat dilakukan dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu pendekatan deterministik dan pendekatan probabilistik. Pada dasarnya istilah yang digunakan oleh kedua pendekatan tersebut sama, seperti Net Present Value (NPV). Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP) dan sebagainya. Hal yang membedakan kedua pendekatan deterministik tidak memperhatikan faktor resiko atau cash flow dapat dibuat dalam kondisi sebuah kepastian. Pengerjaan tugas akhir ini menggunakan pendekatan deterministik, oleh karena itu teori yang dipakai hanya evaluasi teknis dengan pendekatan deterministik. Evaluasi atas kelayakan suatu investasi secara finansial dilakukan berdasarkan cash flow yaitu aliran kas yang akan dihasilkan oleh suatu investasi. Perlu dicatat bahwa dasar evaluasi adalah menggunakan cash flow dan bukan menggunakan pendapatan, karena hanya kas-lah yang 8

dapat dipergunakan oleh perusahaan kelak untuk membayar dividen atau dipergunakan untuk investasi kembali. Terdapat beberapa indikator finansial yang lazim digunakan oleh analis dalam menilai sehat atau tidaknya suatu investasi secara finansial, yaitu: 2.1.3.1 Net Present Value (NPV) NPV menurut Husnan (2000) didefinisikan sebagai selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang tersebut perlu ditentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang dianggap relevan. Metode ini memperhitungkan nilai uang terhadap waktu sekarang. Semua investasi, pengeluaran dan pendapatan yang membentuk suatu cash flow untuk periode waktu tertentu (sampai umur ekonomis investasi) dan nilai akhir investasi dikonversikan ke dalam nilai sekarang dengan menggunakan tingkat suku bunga tertentu. Untuk mengimplementasikan pendekatan ini, langkah-langkah analisis kelayakan investasi dengan menggunakan metode NPV menurut Sumastuti (2006) adalah sebagai berikut: (1) Tentukan nilai sekarang dari setiap arus kas, termasuk arus masuk dan arus keluar, yang didiskontokan pada biaya modal proyek. (2) Jumlahkan arus kas yang didiskontokan ini, hasil ini didefinisikan sebagai NPV proyek. (3) Jika NPV adalah positif, maka proyek harus diterima, sementara jika NPV adalah negatif, maka proyek harus ditolak. Jika dua proyek dengan NPV positif adalah mutually exclusive, maka salah satu dengan nilai NPV terbesar harus dipilih. Persamaannya dapat dilihat sebagai berikut: NPV = PW pendapatan PW pengeluaran.... (2.1) keterangan: PW pendapatan = Present Worth pada pendapatan usaha PW pengeluaran = Present Worth pada pengeluaran usaha 9

Suatu investasi dikatakan layak secara ekonomis apabila investasi tersebut memiliki NPV lebih besar dari nol, dimana ini berarti cash flow yang dihasilkan melebihi jumlah yang diinvestasikan. Jika ada beberapa alternative investasi dengan NPV lebih besar dari nol, maka dipilih investasi dengan NPV terbesar. Kelebihan dan kekurangan dari metode NPV menurut Subagyo (2007) adalah: Kelebihan 1. Memperhitungkan nilai uang karena faktor waktu sehingga lebih realistis terhadap perubahan harga. 2. Memperhitungkan arus kas selama usia ekonomis proyek. 3. Memperhitungkan adanya nilai sisa proyek. Kekurangan 1. Lebih sulit dalam penggunaan perhitungan. 2. Derajat kelayakan selain dipengaruhi arus kas juga oleh faktor usia ekonomis proyek. 2.1.3.2 Internal Rate of Return (IRR) Internal Rate of Return menurut Husnan (2000) adalah tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa-masa mendatang. Penentuan nilai Internal Rate of Return tidak dapat dilakukan dengan suatu matematis, tetapi dilakukan secara trial and error dan interpolasi. Sehingga untuk menentukan IRR suatu investasi perlu dicari harga NPV 1 dengan tingkat suku bunga sembarang (i 1 ) kemudian tentukan pula harga NPV 2 dengan tingkat suku bunga i 2. Maka nilai IRR dapat didekati dengan persamaan interpolasi berikut: NPV2 IRR = i + ( i2 i1 ). (2.2) 2 NPV NPV 1 2 Pada umumnya investor akan membandingkan IRR ini dengan apa yang dinamakan Minimal Attractive Rate of Return (MARR) yang merupakan suatu tingkat pengembalian tertentu yang dapat diperoleh relatif tanpa resiko misalnya dengan membandingkan tingkat pengembalian dari investasi yang ditanam melalui deposito. 10

Suatu investasi dikatakan layak secara ekonomis apabila memiliki nilai IRR yang lebih besar dari tingkat suku bunga yang MARR. Apabila ada beberapa investasi alternatif yang tidak sama bidang bisnisnya (tidak satu proyek) dengan nilai IRR lebih besar dari MARR, maka investasi dengan IRR terbesar yang lebih baik. IRR > MARR IRR = MARR IRR < MARR lebih baik berinvestasi tidak terdapat perbedaan lebih baik tidak berinvestasi 2.1.3.3 Profitability Index (PI) Profitability index menurut Subagyo (2007) adalah rasio atau perbandingan antara jumlah nilai sekarang arus pendapatan selama umur evaluasinya dan pengeluaran awal proyek. Jumlah nilai sekarang arus pendapatan selama umur evaluasi hanya memperhitungkan arus pendapatan pada tahun pertama hingga tahun terakhir dan tidak termasuk pengeluaran awal. PI = PW of Arus Pendapatan (year 1 to n) (2.3) PW of Investment (year 0) Kriteria kelayakan: 1. Investasi dinilai layak PI 1 2. Investasi dinilai tidak layak jika PI < 1 Dalam melakukan analisis dengan menggunakan ketiga tools diatas, perlu diperhatikan dua faktor menurut Joesron (2001) yaitu: 1. Periode Evaluasi Periode yang dipergunakan untuk melakukan evaluasi secara finansial diestimasikan berdasarkan faktor tertentu misalnya usia kepemilikan (ownership life) usaha apakah terhingga atau pribadi. 11

2. Konsep nilai uang terhadap waktu (time value of money) Konsep nilai uang terhadap waktu dikembangkan dengan memperhatikan faktor terpengaruhnya waktu dan daya pendapatan terhadap sejumlah uang. Oleh karenanya uang disebut juga sebagai aset yang berharga, maksudnya uang dapat pula digandakan nilainya seperti modal lainnya. Namun, cara penggandaannya dilakukan dengan memberlakukan sejumlah bunga. Dengan demikian nilainya akan terus bertambah sejalan dengan bergeraknya waktu. Kelebihan dan kekurangan dari metode IRR menurut Subagyo (2007) adalah: Kelebihan 1. Sudah mempertimbangkan nilai uang yang disebabkan faktor waktu 2. Memperhitungkan usia ekonomis proyek 3. Memperhitungkan adanya nilai sisa proyek 4. Bank lebih mudah menentukan persentase tingkat suku bunga maksimum yang bisa ditutup (covered) proyek. Kekurangan Lebih sulit dalam penggunaan perhitungannya, namun dengan program komputer masalah perhitungan ini bisa diatasi. 2.1.3.4 Payback Period (PP) Payback period menurut Husnan (2000) adalah metode untuk mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Karena itu satuan hasilnya bukan persentase, tetapi satuan waktu (bulan, tahun dan sebagainya). Jika payback period lebih pendek daripada waktu yang disyaratkan, maka proyek dikatakan menguntungkan, sedangkan jika lebih lama proyek ditolak. Konsep payback period inipun menggunakan konsep nilai uang terhadap waktu. Persamaan umum untuk mendapatkan harga payback period adalah sebagai berikut: k t=1 NCI t = INV (2.4) 12

Dimana: NCI t = net cash inflow dari investasi pada tahun ke-t INV = investasi awal k = periode waktu pengembalian Suatu investasi dikatakan baik secara ekonomi apabila periode waktu pengembaliannya (k) relatif kecil. Hal ini dikarenakan semakin kecil nilai k berarti semakin cepat proses pengembalian suatu investasi. Namun yang perlu diperhatikan disini adalah perhitungan PP ini sama sekali tidak mempertimbangkan nilai uang terhadap waktu. Jadi, harga PP bukan merupakan alat ukur profitabilitas, tetapi lebih mengarah kepada alat pengukur kecepatan kembalinya dana. Kelebihan dan kekurangan dari metode PP menurut Subagyo (2007) adalah: Kelebihan 1. Mudah dalam penggunaan dan perhitungan 2. Berguna untuk memilih proyek yang mempunyai masa pemulihan tercepat 3. Masa pemulihan modal dapat digunakan untuk alat prediksi resiko ketidakpastian pada masa mendatang. Masa pemulihan tercepat memiliki resiko lebih kecil dibandingkan dengan masa pemulihan yang relatif lebih lama. Kekurangan 1. Mengabaikan adanya perubahan nilai uang dari waktu ke waktu 2. Mengabaikan arus kas setelah periode pemulihan modal dicapai 3. Mengabaikan nilai sisa proses 4. Sering menjebak analisator, jika biaya modal atau bunga kredit tidak diperhitungkan dalam arus kas yang menyebabkan usaha tidak likuid. 2.1.3.5 Break Even Point (BEP) Break even point menurut Husnan (2000) dipergunakan untuk memperkirakan berapa minimal perusahaan harus bisa menghasilkan dan menjual produknya agar tidak menderita rugi atau sering juga dikatakan bahwa perusahaan yang break even adalah perusahaan yang 13

memperoleh laba = Rp 0. Perusahaan yang break even dapat juga disebut sebagai perusahaan yang memperoleh NPV = Rp 0. Untuk bisa menggunakan analisa ini, diperlukan beberapa persyaratan. Menurut Husnan (2000) diantaranya adalah: 1. Biaya dibagi menjadi biaya tetap dan variabel 2. Perusahaan hanya menjual satu jenis produk saja. Kalaupun perusahaan menghasilkan lebih dari satu jenis produk, komposisi produk-produk ini dianggap tetap. 3. Unit yang dihasilkan adalah sama dengan unit yang dijual. Sering juga ditambahkan bahwa harga jual per unit dianggap konstan. Tetapi ini tidaklah merupakan suatu keharusan. Bisa saja harga jual per unit tidak konstan. Ini hanya akan mempengaruhi bentuk kurva menjadi tidak linear. Hal yang sama berlaku untuk biaya variabel. Biaya variabel adalah biaya yang berubah apabila unit yang dihasilkan berubah. Apabila perubahan ini proporsional, maka berarti biaya variabel per unit adalah tetap. Tetapi apabila tidak, maka biaya variabel per unit tidak konstan (Husnan, 2000). Biaya tetap adalah biaya yang tetap tidak berubah meskipun unit yang dihasilkan mengalami perubahan. Tentu saja tidak berubahnya biaya ini terbatas dalam kisaran tertentu. Meskipun demikian, dalam analisa sering dipergunakan asumsi-asumsi seperti biaya variabel per unit konstan, biaya tetap besarnya konstan dalam kisaran produksi berapapun dan harga per unit juga konstan (Husnan, 2000). Menurut Husnan (2000) Perusahaan dalam keadaan break even akan terjadi ketika laba = Rp 0, maka biaya total = penghasilan. Dalam bentuk persamaan hal ini dapat dirumuskan sebagai berikut: Penghasilan = biaya total (2.5) Penghasilan = (Unit yang dijual) x (harga jual per unit).... (2.6) Biaya total = (biaya tetap) + (biaya variabel) x (unit yang dijual)... (2.7) 14

Jika x adalah unit yang dihasilkan dan dijual (pada break even point) y adalah penghasilan (biaya total) fc adalah biaya tetap p adalah harga jual per unit vc adalah biaya variabel Maka dapat dihasilkan persamaan sebagai berikut: Persamaan untuk penghasilan y = px. (2.8) Persamaan untuk biaya total y = (vc) x + fc (2.9) Oleh karena itu, Px = (vc) x +fc... (2.10) Dan fc x =.. (2.11) p vc Rumus diatas merupakan persamaan break even yang dinyatakan dalam unit. Jika ingin menghitung break even dalam bentuk Rupiah, maka persamaan (2.12) dikalikan dengan satuan moneter (Rp), persamaan akan menjadi: x = fc vc 1 p.. (2.12) Jika jenis produk yang dihasilkan lebih dari 1, maka untuk mempermudah perhitungan BEP kurva diatas dapat dimodifikasi, dengan menggunakan komponen Marginal cost. Marginal cost merupakan selisih antara harga jual tiap produk dengan biaya variabel tiap produk. Dapat dirumuskan dengan persamaan sebagai berikut: Marginal cost = Harga Jual Biaya Variabel (2.13) 15

2.1.4 Aspek Dampak Lingkungan Lingkungan hidup merupakan salah satu aspek yang sangat penting untuk ditelaah sebelum suatu investasi atau usaha dijalankan (Kasmir, 2007). Dampak yang timbul ada yang langsung memengaruhi pada saat kegiatan usaha atau proyek dilakukan sekarang atau baru terlihat beberapa waktu kemudian di masa yang akan datang (Kasmir, 2007). Dampak lingkungan hidup yang terjadi adalah berubahnya suatu lingkungan dari bentuk aslinya seperti perubahan fisik kimia, biologi atau sosial (Kasmir, 2007). Pengutamaan telaah AMDAL secara khusus adalah meliputi dampak lingkungan sekitarnya, baik di dalam usaha atau proyek maupun diluar suatu proyek yang akan dijalankan (Kasmir, 2007). Secara garis besar proses AMDAL sebagaimana dikemukakan oleh Kasmir (2007) mencakup langkah-langkah sebagai berikut: 1. Mengidentifikasi dampak dari rencana usaha atau kegiatan 2. Mengurai rona lingkungan awal 3. Memprediksi dampak besar dan penting 4. Mengevaluasi dampak besar dan penting dan merumuskan rencana pengelolaan. 2.1.5 Aspek Sumber Daya Manusia Analisis terhadap aspek sumber daya manusia (SDM) meliputi analisis beberapa faktor sebagaimana yang dikemukakan oleh Werther, W.B. (1993) dikutip dari Joesron (2001) sebagai berikut: 1. Struktur Organisasi Struktur organisasi harus sesuai dengan jenis usaha yang akan dijalankan, misalnya penggunaan jenis struktur organisasi produk apabila usaha yang dijalankan dihadapkan pada situasi lingkungan yang tidak stabil, berukuran besar dan menghasilkan banyak produk. 16

2. Perencanaan tenaga kerja Perencanaan tenaga kerja yang baik dimulai dari kesesuaian antara struktur tenaga kerja dengan struktur organisasinya. Selanjutnya faktor-faktor perencanaan tenaga kerja yang harus dianalisis meliputi skill, sumber, umur, jenis kelamin, latar belakang pendidikan dan kesehatan tengan kerja. Tersedianya SDM perusahaan yang kompeten dan profesional merupakan persyaratan mutlak bagi keberhasilan suatu industri. Melalui ketersediaan SDM yang dapat diandalkan, investor dapat berharap perusahaan yang akan dimasukinya memiliki corporate culture yang baik dalam rangka menciptakan good corporate governance. 2.1.6 Aspek Hukum Aspek legal menurut Kasmir (2007) berkaitan dengan jaminan hukum untuk perusahaan. Dengan adanya kepastian hukum, pihak investor dapat terhindar dari kemungkinan adanya kerugian yang mungkin dapat dilakukan oleh pihak lain. Tujuan dari aspek hukum adalah untuk meneliti keabsahan, kesempurnaan dan keaslian dari dokumen-dokumen yang dimiliki (Kasmir, 2007). Penelitian keabsahan dokumen dapat dilakukan sesuai dengan lembaga yang mengeluarkan dan yang mengesahkan dokumen yang bersangkutan (Kasmir, 2007). 2.2 Segmenting Targeting Positioning (STP) Metode STP menurut Joesron (2001) digunakan untuk mendukung analisis strategi pasar. Penjelasan terhadap masing-masing tahap dapat dijelaskan sebagai berikut: 2.2.1 Segmenting Segmentasi pasar adalah proses untuk mencari peluang yang ada didalam pasar untuk dijadikan proses pengembangan pasar. Segmentasi pasar dilakukan karena pendekatan yang dilakukan adalah pendekatan market pull, yaitu pendekatan yang mencari peluang inovasi 17

dengan melihat lebih dekat kebutuhan pasar. Dalam pendefinisian pasar, informasi penting yang ingin diperoleh adalah What dan Who. What adalah pertanyaan yang mencoba menjawab apa yang dibutuhkan oleh pasar dalam hal ini adalah fungsi yang diinginkan oleh pasar. Who menjawab dari segi siapa yang membutuhkannya. Selain dari segi pasar, diperlukan juga analisis dari segi teknologi push sebagai peluang untuk adanya inovasi. 2.2.2 Targeting Setelah segmentasi pasar selesai dilakukan, maka terdapat beberapa segmen yang layak untuk dimasuki karena dianggap paling potensial. Secara umum pengertian menetapkan pasar sasaran (targeting) adalah mengevaluasi keaktifan setiap segmen. Kemudian memilih salah satu dari segmen pasar atau lebih untuk dilayani. Menetapkan pasar sasaran dengan cara mengembangkan ukuran-ukuran dan daya tarik segmen kemudian memilih segmen sasaran yang diinginkan. 2.2.3 Positioning Setelah dilakukan penentuan target pasar, maka langkah selanjutnya adalah memposisikan produk yang ingin ditempati dalam segmen tersebut. Posisi produk adalah bagaimana produk batu kapur didefinisikan oleh konsumen atas dasar kualitasnya. Tujuan penetapan posisi pasar adalah untuk membangun dan mengkomunikasikan keunggulan bersaing produk yang dihasilkan kedalam benak konsumen. 2.3 Depresiasi Dalam melakukan perhitungan arus pendapatan tiap tahun dari sebuah investasi yang juga diperlukan pada perhitungan keempat kriteria kelayakan investasi diatas (NPV, IRR, PP, PI), maka harus dihitung besar depresiasi terhadap aset investasi. 18

Depresiasi menurut Newnan (1988) didefinisikan sebagai penurunan dalam nilai kepemilikan selama periode waktu tertentu. Depresiasi adalah alokasi biaya yang dikeluarkan untuk ongkos dari pengurangan nilai investasi awal selama umur depresiasi. Nilai akhir dari suatu depresiasi disebut nilai sisa. Akan tetapi, tidak semua aset mempunyasi nilai sisa. Dalam depresiasi dikenal juga istilah book value, yaitu nilai pengurangan dari harga aset yang diakibatkan oleh adanya depresiasi. Beberapa istilah yang berhubungan dengan perhitungan depresiasi, adalah: 1. Investasi awal disimbolkan dengan P. Investasi awal ini adalah harga awal dari suatu aset. 2. Lamanya penggunaan aset (dalam tahun) disimbolkan dengan N. Lamanya penggunaan suatu aset biasanya ditentukan oleh sampai berapa lama aset itu dapat berfungsi dengan baik. 3. Nilai sisa pada akhir umur penggunaan disimbolkan dengan S. Nilai sisa ini merupakan nilai jual suatu aset pada akhir umur penggunaannya. Depresiasi pada suatu aset atau properti biasanya disebabkan karena faktor-faktor berikut : 1. Kerusakan fisik akibat pemakaian dari alat atau properti tersebut 2. Kebutuhan produksi atau jasa yang lebih baru dan lebih besar 3. Penurunan kebutuhan produksi atau jasa 4. Properti atau aset tersebut menjadi usang karena adanya perkembangan teknologi 5. Penemuan fasilitas-fasilitas yang bisa menghasilkan produk yang lebih baik dengan ongkos yang lebih rendah dan tingkat keselamatan yang lebih memadai. Besarnya depresiasi tahunan yang dikenakan pada suatu properti akan tergantung pada beberapa hal, yaitu: 1. Ongkos investasi dari properti tersebut 2. Tanggal pemakaian awalnya 3. Estimasi masa pakainya 4. Nilai sisa yang ditetapkan 5. Metode depresiasi yang digunakan 19

Metode perhitungan depresiasi adalah: Metode Depresiasi Garis Lurus (Straight Line) Metode depresiasi garis lurus didasarkan atas asumsi bahwa berkurangnya nilai suatu aset secara linier (proporsional) terhadap waktu atau umur dari asset tersebut (Newnan, 1988). Metode ini cukup banyak dipakai karena memang perhitungannya cukup sederhana. Besarnya depresiasi tiap tahun dengan metode garis lurus dihitung berdasarkan: 1 D = ( P S). (2.14) N keterangan: D P S N = besarnya depresiasi = harga awal = nilai sisa = masa pakai (umur) aset dinyatakan dalam tahun 20