PENERAPAN ASAS KEBEBASAN BERKONTRAK PADA PERJANJIAN BAKU DALAM PROSES JUAL BELI RUMAH (STUDI KASUS DI PT. AREELSA SEMARANG) SKRIPSI Diajukan untuk memenuhi dan melengkapi tugas dalam menyelesaikan Jenjang Strata 1 (S1) Ilmu Hukum dengan Kekhususan Perdata Disusun Oleh : ERVIENA HERRA AGUSTINE NIM. 2012-20-005 FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MURIA KUDUS 2016 i
HALAMAN PENGESAHAN PENERAPAN ASAS KEBEBASAN BERKONTRAK PADA PERJANJIAN BAKU DALAM PROSES JUAL BELI RUMAH (STUDI KASUS DI PT. AREELSA SEMARANG) SKRIPSI Diajukan untuk memenuhi dan melengkapi tugas Dalam menyelesaikan Jenjang Strata 1 (S1) Ilmu Hukum Dengan Kekhususan Perdata Disusun Oleh : ERVIENA HERRA AGUSTINE NIM. 2012-20 005 Pembimbing I, Disetujui, Pembimbing II, MASMU AH, SH.MHum SUCININGTYAS, SH.MHum Mengetahui, Dekan Fakultas Hukum UMK Dr. SUKRESNO, SH.MHum ii
PERNYATAAN BEBAS PLAGIARISME Yang bertanda tangan di bawah ini : Nama : Erviena Herra Agustine Nim : 2012 20 005 Judul Skripsi : PENERAPAN ASAS KEBEBASAN BERKONTRAK PADA PERJANJIAN BAKU DALAM PROSES JUAL BELI RUMAH (STUDI KASUS DI PT. AREELSA SEMARANG) Dengan ini menyatakan bahwa : 1. Skripsi ini adalah murni gagasan, rumusan, dan penelitian saya sendiri, tanpa bantuan pihak lain, kecuali arahan Dosen Pembimbing. 2. Dalam skripsi ini tidak terdapat karya atau pendapat yang telah ditulis atau dipublikasikan orang lain, kecuali secara tertulis dengan jelas dicantumkan sebagai acuan dalam naskah dengan disebutkan sumber aslinya dan dicantumkan dalam daftar pustaka. 3. Pernyataan ini saya buat dengan sesungguhnya dan apabila di kemudian hari terdapat penyimpangan dan ketidakbenaran, maka saya bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan gelar yang telah diperoleh karena skripsi ini, serta sanksi lainnya sesuai dengan norma yang berlaku di Universitas Muria Kudus. Kudus, 10 Agustus 2016 Yang membuat pernyataan, ( ERVIENA HERRA AGUSTINE ) iii
HALAMAN PERSEMBAHAN Kesuksesan hanya dapat diraih dengan segala upaya dan usaha yang disertai dengan doa, karena sesungguhnya nasib seorang manusia tidak akan berubah dengan sendirinya tanpa berusaha Sesuatu akan menjadi kebanggaan jika sesuatu itu dikerjakan dan bukan hanya dipikirkan, sebuah cita cita akan menjadi kesuksesan jika diawali dengan bekerja untuk mencapainya, bukan hanya menjadi impian Ku persembahkan untuk : 1 Allah SWT yang selalu memberi rahmat dan hidayah Nya di setiap langkahku; 2 Kedua orang tuaku tercinta dan tersayang 3 Adikku Tersayang. 4 Kekasihku tercinta. 5 Sahabat sahabatku semua 6 Teman-teman Fakultas Hukum angkatan 2012 7 Almamaterku. iv
KATA PENGANTAR Alhamdulillah, segala puja dan puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, yang telah menganugerahkan berkat, kesehatan dan kekuatan sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan skripsi yang berjudul : PENERAPAN ASAS KEBEBASAN BERKONTRAK PADA PERJANJIAN BAKU DALAM PROSES JUAL BELI RUMAH (STUDI KASUS DI PT. AREELSA SEMARANG). Skripsi ini disusun untuk melengkapi persyaratan dalam menyelesaikan pendidikan Program Strata Satu (S1) Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Muria Kudus. Dalam proses perkuliahan hingga pada penyusunan skripsi ini, penulis telah banyak menerima dukungan dari berbagai pihak, untuk itu melalui kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan rasa terima kasih dan penghargaan yang tidak terhingga kepada semua pihak yang telah mendukung penulis dalam studi selama ini. Teristimewa, ucapan terima kasih dan penghargaan ini penulis sampaikan secara khusus kepada, yang terhormat : 1. Bapak Dr. Suparnyo, SH.MS, selaku Rektor Universitas Muria Kudus. 2. Bapak Dr. Sukresno, SH.MHum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Muria Kudus 3. Ibu Henny Susilowati, SH.MH selaku Wakil Dekan I Fakultas Hukum Universitas Muria Kudus yang telah memberikan Dosen Pembimbing dalam penyusunan skripsi ini. 4. Bapak Kristiyanto, SH.MH selaku Ketua Program Studi Fakultas Hukum Universitas Muria Kudus yang telah menyetujui judul skripsi ini. v
5. Ibu Masmu ah, SH.MHum, selaku Dosen Pembimbing I, yang telah memberikan saran, bimbingan serta motivasi kepada penulis dalam penyusunan skripsi ini. 6. Ibu Suciningtyas, SH.MHum, selaku Dosen Pembimbing II yang telah berkenan membimbing penulis dengan penuh kesabaran sehingga skripsi ini dapat tersusun dengan baik. 7. Bapak Anggit Wicaksono, SH.MH, selaku Dosen Wali yang telah memberikan masukan dan nasehat yang berharga kepada penulis selama menjadi Dosen Wali. 8. Semua Dosen dan Staf Karyawan Fakultas Hukum Universitas Muria Kudus yang telah membantu penulis dalam menempuh studi di Fakultas Hukum Universitas Muria Kudus. Ucapan terimakasih juga disampaikan kepada orang orang terdekat penulis yang telah memberikan dukungan baik moral maupun material selama kuliah di jurusan Fakultas Hukum Universitas Muria Kudus, terutama untuk : 1. Orang tua penulis, yang tidak pernah bosan untuk mendoakan, menyemangati dan memberikan sarana prasarana sehingga skripsi ini dapat diselesaikan dengan baik. 2. Alvan Nurul Hidayat, SE, kekasih penulis yang dengan sabar dan penuh perhatian selalu memberi semangat penulis serta selalu memberikan doa, saran, dan masukkan demi kelancaran skripsi ini. 3. Defi Kristiyaningrum, Nella Maveda Yusuf, Suwarni, Metty Try A, Yuliana Sri P, Didik Tri Wahyudi, SH, Salaila Y.F, Achda Usviani, Meiliani Pravita S, Anik Ariyanti, SH, sebagai teman teman seperjuangan dan sepermainan penulis vi
yang tidak pernah kehabisan bahan untuk berbagi tawa dan canda serta saling menyemangati satu sama lain. 4. Teman teman Fakultas Hukum angkatan 2012 lainnya, terima kasih atas kebersamaan kita selama ini. 5. Seluruh pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang banyak membantu dan memberikan motivasi serta semangat kepada penulis, sehingga skripsi ini dapat diselesaikan dengan baik. Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih banyak kekurangan dan jauh dari sempurna, maka segala kritik dan saran yang positif, Penulis akan terima dengan senang hati. Akhirnya, semoga skripsi ini dapat berguna bagi penulis dan para pembaca pada umumnya. Kudus, 10 Agustus 2016 Penulis Erviena Herra Agustine vii
ABSTRAK SKRIPSI Skripsi dengan judul Penerapan Asas Kebebasan Berkontrak Pada Perjanjian Baku Dalam Proses Jual Beli Rumah (Studi Kasus Di PT.Areelsa Semarang) betujuan untuk mengetahui penerapan asas kebebasan berkontrak pada perjanjian baku dalam proses jual beli rumah pada PT. Areelsa Semarang, klausula-klausula baku jual beli rumah pada PT. Areelsa Semarang yang sudah memenuhi asas kebebasan berkontrak juga untuk mengetahui hak dan kewajiban masing-masing pihak dalam perjanjian jual beli rumah antara PT. Areelsa Semarang dengan pihak pembeli. Metode dalam penulisan skripsi ini menggunakan pendekatan yuridis sosiologis, yang artinya penelitian ini dikaji dengan melihat penemuan fakta-fakta di lapangan yang dijadikan dasar oleh penulis sebagai data yang diperoleh dari lapangan sesuai dengan kenyataan yang ada, penulisan ini bersifat deskriptif analitis. Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan, penerapan asas kebebasan berkontrak pada perjanjian baku dalam proses jual beli rumah pada PT. Areelsa Semarang masih ada penyimpangan dengan ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPdt) sebagaimana Pasal 7 dan Pasal 13 pada perjanjian pendahuluan diatas tentang bunga bank dan penunjukan bank dari PT. Areelsa Semarang kepada pembeli rumah demangan residence terhadap Pasal 1330 KUHPdt dan juga penyimpangan Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen sebagaimana Pasal 18 ayat (1) yang mana amanat Undang-undang tersebut membebaskan pembeli memilih perjanjian dengan pihak lain dalam hal ini Bank selaku pemberi kredit. Klausula-klausula baku jual beli rumah pada PT. Areelsa Semarang sebagian besar telah memenuhi persyaratan sebagai perjanjian baku yang memenuhi asas kebebasan terdapat 2 (dua) klausula yang menyimpang terhadap Pasal 18 Undang-Undang Perlindungan Konsumen dan Pasal 1330 KUHPdt. Masing-masing pihak dalam perjanjian jual beli rumah antara PT. Areelsa Semarang dengan pihak pembeli terdapat ketimpangan atau ketidakseimbangan antara hak dan kewajiban pembeli dengan PT. Areelsa Semarang selaku penjual namun pihak pembeli tidak menjadi masalah/ keberatan karena pihak pembeli merasa sangat menginginkan pembelian rumah secara kredit, juga karena hal tersebut dianggap hal yang wajar. Kata kunci : Asas kebebasan berkontrak, Perjanjian baku, Jual beli rumah. viii
DAFTAR ISI Halaman Halaman Judul... Halaman Pengesahan... Pernyataan Bebas Plagiarisme... Halaman Persembahan... Kata Pengantar... i ii iii iv v Abstrak Skripsi... viii Daftar Isi... ix BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang... 1 B. Perumusan Masalah... 7 C. Tujuan Penelitian... 8 D. Kegunaan Penelitian... 8 BAB II TINJAUAN PUSTAKA A. Perjanjian... 10 B. Perjanjian Baku... 24 C. Kebebasan Berkontrak... 29 D. Jual Beli... 32 E. Hak dan Kewajiban Para Pihak Dalam Jual Beli... 34 F. Jual Beli Rumah ditinjau dari KUH Perdata dan Undang Undang Hak Tanggungan... 39 ix
BAB III METODE PENELITIAN A. Metode Pendekatan... 47 B. Spesifikasi Penelitian... 48 C. Metode Penentuan Sampel... 49 D. Metode Pengumpulan Data... 50 E. Metode Pengolahan dan Penyajian Data... 52 F. Metode Analisis Data... 52 BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Penerapan asas kebebasan berkontrak pada perjanjian baku dalam proses jual beli rumah pada PT. Areelsa Semarang... 53 B. Klausula-klausula baku terhadap jual beli rumah pada PT.Areelsa Semarang yang sudah memenuhi asas kebebasan berkontrak... 65 C. Hak dan Kewajiban Masing-masing Pihak Dalam Perjanjian Jual Beli Rumah Di PT. Areelsa Semarang... 71 BAB V PENUTUP A. Kesimpulan... 76 B. Saran... 77 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN x
xi